Собственник нежилого помещения – каков их спектр, а также каковы обязанности, касающиеся бремени содержания имущества?

Содержание

Собственники нежилых помещений и плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг  для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание долгов в сфере ЖКХ (часть I)

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Выводы

Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.

roskvartal.ru

В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с МКД

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.


Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

xn--80aalw7afh.xn--80adxhks

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

– Что должен оплачивать собственник нежилого помещения, находящегося в жилом доме? Я собственник нежилого помещения, у нас есть два договора на обслуживание и уборку с управляющей компанией. Сейчас компания поменяла название и требует, помимо договора, оплачивать капремонт в доме, уборку подъезда и освещение в подъезде. Доступа в подъезд мы не имеем. Кроме того, общей электрической линии с жилым домом тоже нет, так как у нас своя электролиния, подключенная к подстанции, на что есть договор с электросетями.

mary_smn/Depositphotos

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.


Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?


Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.


Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?


Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.


Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?


Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг

04.09.2012

ЭТО НАДО ЗНАТЬ!!!

Уважаемый собственник!!!

Жилищный Кодекс РФ не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Неважно, является нежилое помещение в многоквартирном доме пристроенным или встроенным, главное - оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, возможности освобождения от платы за содержание общего имущества не существует. В решении Верховного Суда от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указывается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое помещение.

Более того, в соответствии с СанПин 2.1.2.2645-10 нежилые помещения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры не допускается. Загрузка может производиться только с торцов жилых зданий!!!

Помимо прочего, использование общедомового имущества (фасада здания, ограждающих и несущих конструкций) для устройства входной группы, размещения вывесок, рекламы, декоративных элементов и т.д. невозможно без согласия 2/3 собственников помещений в жилом многоквартирном доме. За использование общедомового имущества с собственника нежилого помещения взымается плата, размер которой установлен советом многоквартирного дома, правлением ТСЖ или общим собранием собственников. 

С 01.09.2012г. собственники нежилых помещений несут обязательство по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды. Независимо от назначения помещения каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги на общедомовые нужды, в соответствии с долей занимаемой площади. 

На основании вышеизложенного в соответствии с нормами действующего законодательства собственники нежилых помещений обязаны ежемесячно вносить плату за содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, плату за право пользования общедомовым имуществом, в случае его использования для личных целей, плату за коммунальные услуги на общедомовые нужды.


www.voronezh-city.ru

Взаимоотношения собственников помещений в нежилом здании

Компания является собственником нежилых помещений в здании. Также в здании есть нежилые помещения принадлежащие другим собственникам. Компания является инициатором работ по узакониванию ранее проведенного изменения фасада здания, остальные собственники не возражают. Каким документов необходимо оформить решение собственников и уполномочие компании на заключение соответствующих договоров? Каким нормативным актом регулируются взаимоотношения собственников помещений в нежилом здании?

Решение собственников о проведении работ и наделения полномочиями одного из собственников помещений, можно оформить протоколом общего собрания собственников.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в т.ч. нормы жилищного законодательства.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст. 44 – 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, порядок проведения ремонтных работ общего имущества, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества и т.д.

Такие разъяснения содержатся в п.п.1 - 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

При наличии решения общего собрания, организация может выполнить работы по ремонту и за свой счет. Налоговых рисков не усматривается.

Стоит отметить что лицо, которое единолично понесло расходы на содержания общего имущества находящегося в нежилом здании, вправе взыскать неосновательное обогащение с других собственников здания. См. Определение ВАС РФ от 19.09.2013 № А32-17240/2012, Постановление ФАС ВВО от 28.10.2013 № А38-3393/2012, Постановление ФАС ВВО от 19.04.2013 № А82-7264/2012, Постановление ФАС ДВО от 15.11.2011 № А73-1347/2011, Постановление ФАС ЗСО от 16.09.2011 № А45-19241/2010.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289, 290 ГК РФ.*

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.*

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.14При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.33В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.*

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом».

2.Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом

«Долю в общем имуществе имеет каждый собственник помещения

В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 содержится целый ряд выводов, которые должны кардинальным образом изменить подход судебных инстанций к решению вопросов по поводу содержания и распоряжения общим имуществом нежилого здания.

Во-первых, теперь к отношениям компаний – собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания можно по аналогии применять нормы, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости.

Во-вторых, для нежилых зданий в постановлении введено понятие «общее имущество здания» и приведен примерный список объектов, которые относятся к такому имуществу.

В-третьих, право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Таким образом, если право собственности на помещение перешло к новому собственнику, одновременно переходит и доля в праве на общее имущество здания. Не важно, имеется ли указание на это в договоре об отчуждении помещения.

В-четвертых, теперь размер долей в праве собственности на общее имущество здания фиксирован. Он определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Так что, если в результате перепланировки собственник увеличил площадь своего помещения, должна увеличиться и его доля в праве на общее имущество здания. Суд может определить и иной размер доли, если «объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». А вот по соглашению собственников помещений размер доли в праве общей собственности поменять нельзя.

СОВЕТ В ТЕМУ

Собственники, владеющие нежилыми помещениями в одном здании, могут создать юридическое лицо, осуществляющее управленческие функции.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 постановления от 23.07.09 № 64, который позволяет применять к нежилым помещениям нормы, регулирующие отношения между собственниками квартир. Данное юридическое лицо (к примеру, некоммерческое партнерство) фактически может выполнять функции товарищества собственников жилья по отношению к собственникам нежилых помещений.

Собственник всех помещений может стать собственником здания

До сих пор в российском законодательстве не решен вопрос о том, что представляет собой здание: самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов (помещений). Эта законодательная неточность создает возможность одновременной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем помещения. В результате собственник может, например, передать в залог здание, в котором ему не принадлежит ни одного помещения.

Пленум предпринял попытку разрешить эту проблему, установив правила «дробления» здания на отдельные помещения и «слияния» всех помещений в здании. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений (ст. 24 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), то при этом автоматически прекращается право собственности на здание. Такое здание перестает быть объектом недвижимости. Об этом делается соответствующая запись в ЕГРП. С момента, когда хотя бы одно из помещений, находящихся в здании, поступило в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания.

Возможна и обратная ситуация, когда совокупность помещений «превращается» в здание. У всех помещений может появиться единый собственник, например, в результате их скупки у остальных собственников или слияния двух собственников-компаний. В таком случае хозяин всех помещений может выбрать один из двух вариантов регистрации своих прав. Во-первых, он вправе просто оставить все как есть – быть собственником помещений, не регистрируя здание как «возникший» после скупки помещений объект права. Во-вторых, собственник может избрать правовой режим здания как единого объекта. Для этого ему нужно обратиться в орган Росреестра с соответствующим заявлением. С момента внесения в ЕГРП соответствующей записи у заявителя возникает право собственности на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения.

Получается, что объектом права может быть либо здание, либо расположенные в нем помещения, но не то и другое одновременно. При таком подходе здание не существует как объект права, если помещения в нем принадлежат хотя бы двум собственникам. Соответственно в отношении такого здания нельзя заключить сделку купли-продажи, ипотеки и т. п. Продать или заложить можно лишь определенные помещения.

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли сдать в пользование такую часть общего имущества здания, как кровля или стена?

Да. Такое имущество можно передать в пользование с согласия всех собственников. Стороной договора о предоставлении общего имущества в пользование будут все сособственники помещений. К такому договору по аналогии применяются нормы об аренде, в том числе о регистрации договора, заключенного на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Общее имущество не может принадлежать одному лицу

На практике возможны ситуации, когда один из собственников основных помещений в нежилом здании значится в ЕГРП и в качестве единственного собственника вспомогательных помещений. Ссылаясь на свое право собственности, он может чинить соседям препятствия в пользовании этими помещениями. В данной ситуации другие собственники могут обратиться в суд.

Злоупотребления, связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. На этот счет в постановлении от 23.07.09 № 64 есть специальное пояснение: собственник вправе подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, лица, которые числятся индивидуальными собственниками подвалов, чердаков и тому подобных вспомогательных помещений, фактически имеют лишь долю в праве собственности на них независимо от того, что на этот счет записано в ЕГРП.

Злоупотребления, не связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. Пленум не рассматривал вопрос о том, какие требования должен предъявлять истец, если нарушение его прав не связано с лишением доступа во вспомогательные помещения. Однако судебная практика показывает, что в такой ситуации можно применять негаторный иск. Например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа удовлетворил иск одного собственника нежилых помещений к другому собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Суд согласился с тем, что действия ответчика по отключению водоснабжения нарушали права и законные интересы истца (постановление от 11.09.07 № Ф03-А51/07-1/3190).

Сособственники могут договориться о расходах

Собственники могут заключить договор о порядке пользования общим имуществом. Суды и раньше признавали возможность их заключения (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.11.07 № Ф03-А73/07-1/3826). Но постановление от 23.07.09 № 64 предъявляет новые требования: решение о режиме использования общего имущества должно приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ). В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи в аренду.

Правда, нужно учитывать, что даже соглашение, подписанное всеми соседями, не всегда гарантирует, что собственнику компенсируют расходы на содержание общего имущества. Проблема в том, что оправданность таких расходов надо еще доказать (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.08 № А06-6139/2007-7). Поэтому в соглашении собственников лучше прописать как возможные расходы на содержание общего имущества, так и состав этого имущества (вспомогательные помещения и коммуникации)*».

<…>

08.06.2017

www.law.ru

Общее имущество в нежилом здании судебная практика

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

[email protected]

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным. С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5. Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании. В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества. Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом). В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-"уклонистом" отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества. Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений. Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Иногда собственники нежилых помещений утверждают, что в управление компании передавались только жилые (а не встроенно-пристроенные) помещения многоквартирного дома. Однако это идет вразрез с положениями жилищного законодательства, поскольку в управление одной компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества (Постановление ФАС ПО от 17.08.2010 по делу N А55-13567/2009). Кроме того, действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома его отдельными объектами и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010). Решение общего собрания собственников помещений в доме об исключении из состава общего имущества встроенно-пристроенной офисной части дома не является документом, подтверждающим, что пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости вне связи с многоквартирным домом. Следовательно, собственнику помещения придется оплачивать расходы на содержание общего имущества дома (Постановление ФАС УО от 15.11.2010 N Ф09-8692/10-С5). В другой же ситуации суд признал, что фундамент, стены, перекрытия, кровля, наружные окна, система коммуникаций пристройки не являются общедомовым имуществом на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и поэтому отказал управляющей организации в иске к собственнику пристройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 N 09АП-17129/2009-ГК, оставленное без изменения Постановлением ФАС МО от 28.01.2010 N КГ-А40/14703-09).

Зачастую собственники помещений в доме обосновывают свои возражения тем, что самостоятельно следят за чистотой земельного участка около входа в свое помещение, заключают договор с мусоровывозящей компанией, нанимают подрядчиков для ремонта фасада здания, проведения противопожарных работ, техобслуживания газовых сетей и систем вентиляции. Ссылаясь на эти обстоятельства, собственники нежилых помещений в доме полагают, что ничего не должны управляющей организации. Однако арбитры не всегда поддерживают такую точку зрения. Несение расходов на содержание и ремонт принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме не снимает с него обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (Постановления ФАС ЦО от 20.07.2010 по делу N А68-2913/09, ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010).

Однако если будет выявлено, что собственник нежилого помещения произвел ремонт общего имущества (проведение которого входит в обязанности управляющего домом), его стоимость будет взыскана с управляющего. Так, Постановлением от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 ФАС ЗСО удовлетворил встречный иск к ТСЖ индивидуального предпринимателя, оплатившего работы подрядчика по ликвидации последствий аварии на общедомовых сетях холодного водоснабжения, проходящих через помещение предпринимателя. Однако для такого исхода дела важно, чтобы работы были проведены не просто по желанию собственника. Например, в другом случае (см. Постановление ФАС ЗСО от 17.05.2010 по делу N А46-16599/2009) суд отказал собственнику нежилого помещения во взыскании с ТСЖ стоимости ремонта, поскольку не была доказана необходимость проведения работ вследствие неудовлетворительного состояния коммуникаций дома и неисполнения ТСЖ обязанности по содержанию и ремонту общего имущества <1>. Кроме того, нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7847/2010). Поэтому доводы собственника нежилого помещения о том, что он самостоятельно несет расходы на содержание части общего имущества, не принимаются во внимание.

<1> Подробнее см. статью "Ремонт в обход управляющей организации (ТСЖ)", N 2, 2010.

Окончательно разрешить споры между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, должно Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, размещенное на сайте ВАС РФ 18.12.2010. В рассмотренном в порядке надзора споре управляющая организация пыталась взыскать с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме стоимость содержания и ремонта общего имущества в отсутствие заключенного между ними договора. Суды трех инстанций отказали компании в иске, посчитав факт оказания спорных услуг недоказанным, а методику расчета их стоимости — "непрозрачной" (Постановления ФАС УО от 26.02.2010 N Ф09-825/10-С5, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 17АП-11888/2009-ГК, Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.10.2009 N А71-9485/2009-Г3). Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе, отменив ранее принятые судебные акты и полностью удовлетворив требования компании.

В первую очередь суд выяснил, что управляющая организация была выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений были обязаны заключить с ней договор (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) и исполнять его. Значит, стоимость услуг должна быть определена исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.

Кроме того, высшие арбитры подтвердили правомерность подхода, изложенного выше: содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Последний немаловажный вывод, который будет на руку управляющим компаниям, касается предмета доказывания по делу: так как в силу правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Содержащееся в названном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел. На это есть специальное указание в самом документе.

Добавим, что сделанный вывод справедлив для всех управляющих организаций: как избранных по конкурсу, так и выбранных на общем собрании собственников помещений. Хотя во втором случае закон не обязывает собственника нежилого помещения подписать договор, он все равно должен вносить плату компании, осуществляющей управление домом. В этой ситуации, полагаем, управляющая организация также не обязана подтверждать фактические расходы на управление конкретным домом, но должна доказать тот факт, что она осуществляет деятельность по управлению. Размер платы, исходя из которого производится взыскание, нужно определить на общем собрании собственников помещений как одно из условий договора управления многоквартирным домом. В отсутствие такого показателя традиционно применяется размер платы, устанавливаемый органом местного самоуправления (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Е.В.Емельянова

Редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Интересные статьи

obd2bluetooth.ru

Права собственника нежилого помещения

Права и обязанности собственников нежилых помещений

Из этого следует, что и владельцы жилых квартир и предприниматели, занимающиеся коммерческой или любой другой сферой деятельности в помещениях жилого дома, абсолютно в равных долях обязаны покрывать расходы по уходу и содержанию мест общего пользования дома, а так же территории принадлежащей домовому сектору. Владельцы нежилых помещений могут и не использовать подвал, однако, в их непосредственные обязанности входит вносить денежные средства за ремонт и обслуживание данного помещения. То же самое относится и к остальным помещениям и объектам общего пользования.

Предприимчивые строительные компании, изначально знающие о довольно низком спросе на жилье расположенное на первых этажах, с момента застройки планируют цокольные этажи для использования в коммерческих целях. Такая тенденция приводит к возникновению конфликтных ситуаций между владельцами нежилых и жилых помещений, основанных на разногласиях по поводу использования общей придомовой территории и объектов общего пользования жилого дома. Во избежание таких ситуаций, а так же в целях сглаживания уже возникших конфликтов и споров, собственникам помещений, используемых не в качестве жилья в многоквартирных домах желательно знать как свои обязанности, так и права.

Права собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб), проходит очень хлопотную процедуру.

Что такое коммерческая недвижимость от собственника? Права и обязанности владельца нежилого помещения в многоквартирном доме

1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

Так как собственник владеет своей долей наряду с иными лицами, разделяющими право собственности отдельными помещениями в том же здании, требуется соблюдать регламент. То есть, правомочие на коммерческое помещение собственника ограничивается правом собственности другого.

Права собственника нежилого помещения

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

Оформлением и выдачей такого рода разрешений занимаются специально сформированные комиссии в органах местного самоуправления города. Основания для перевода жилого помещения в нежилое должно быть серьезное. Владельцу помещения нужно собрать большой пакет документов и пройти через ряд процедур. Должны быть соблюдены все нормы и требования Жилищного Кодекса РФ, получены разрешения от инспектирующих санитарных, эпидемиологических и пожарных служб.

Согласно Жилищному Кодексу РФ, все жители на равных долях считаются участниками долевой собственности общего имущества многоквартирного дома. К таковому имуществу относятся: лифтовое помещение, лестничные пролеты, подвалы, чердаки, различные подсобные помещения и участок придомовой территории земли.

Права собственника нежилого помещения в МКД

Полагаю что требования тСЖ правомерны, поскольку работы по перепланировке производились с общедомовым имуществом. Если ТСЖ подаст в суд то он наверняка прийдет к выводу, что в результате реализации данного проекта произошли изменения в общем имуществе дома, что невозможно без согласия 2/3 собственников помещений в нем. (прочтите к примеру это решение Постановление ФАС ВВО от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012 (на сайте арбитражного суда)

Добрый день! ЮЛ является собственником подвального помещения. Данное помещение было перепланировано, устроен отдельный вход и 2 окна, что не соответствует проекту. ЮЛ оплачивает услуги по содержанию. Вправе ли ТСЖ требовать от ЮЛ устранить нарушения, возникшие в процессе обустройства входа и окон? А именно: восстановить гидроизоляцию, фасадное покрытие и тд. Спасибо

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Иная ситуация складывается с помещениями, которые начинают индивидуализироваться посредством технического учета после начала приватизации 1992 г. (Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 » О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации) Каким бы образом БТИ не определило их вид, тип, проектные возможности, это уже не может повлиять на уже возникшее в результате приватизации право частной собственности.

Мнения судей в отношении принятия решений по принципиально важному вопросу — являются ли собственники нежилых помещений совладельцами общего имущества многоквартирного дома со всеми возникающими из этого статуса правами и обязанностями не одинаковы. Часть судебных решений подтверждает, что собственники нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество, другие на основании ст.290 ГК РФ не признают их таковыми. В результате владельцы нежилой недвижимости в многоквартирных домах, собственники которых обращались в суд, имеют статус совладельцев, а в других домах являются только пользователями.

Права собственника нежилого помещения

Явно будет прав тот, кто скажет, что одним из наиболее остро стоящих и болезненно размещаемых конфликтов на сегодняшний день, является конфликт между Товариществом собственников жилья (далее по тексту – ТСЖ) и собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах (далее по тексту – собственник). Суть спора, по-нашему мнению сводится к тому, что собственники нежилых помещений не желают оплачивать «блага», которыми не пользуются и в которых не нуждаются. Безусловно, многие ТСЖ идут навстречу собственникам, выставляя счета лишь на определенный объем услуг (помимо общеобязательных), однако, как показывает практика на сегодняшний день, бывают случаи, когда правление, председатель ТСЖ используют механизм Товарищества не с целью управления имуществом собственников, а с целью личного обогащения. Именно с этим связано нежелание ТСЖ идти навстречу собственникам нежилых помещений. На сегодняшний день уже не единичны случаи привлечения Председателей ТСЖ к уголовной ответственности по ст. 160 Уголовного кодекса РФ.

Однако действие Правил предоставления коммунальных услуг не распространяется на собственников нежилых помещений (ведь в таких помещениях нет потребителей — граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 по делу N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и РСО в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента. Также как было сказано выше, собственник может заключить договоры с РСО самостоятельно. Обязанность ТСЖ заключить договор на предоставлении коммунальных услуг возникает в случае отсутствия у собственника технической возможности для самостоятельного подключения к РСО.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 декабря 2013 г. N 29-П абзац первый пункта 1 статьи 1158 настоящего Кодекса признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой данное законоположение в силу неопределенности своего нормативного содержания в части определения круга лиц из числа наследников по закону, в пользу которых наследник вправе отказаться от наследства, допускает возможность неоднозначного истолкования и, следовательно, произвольного применения института направленного отказа от наследства в этой части

Гражданский кодекс РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления вещных и интеллектуальных прав. Кроме того, регулирует договорные и другие отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Данный акт состоит из 4 частей.

Нежилые помещения

Крыльцо существует с момента ввода дома в эксплуатацию, указано в техпаспорте нежилого помещения, но при оформлении свидетельства о собственности в площадь помещения не вошло. Собственник нежилого помещения поставил на крыльце легкое строение – будку. Собственники МКД подали в суд на собственника нежилого помещения. Тогда кто и на каких законных ос

В данном нежилом помещении находится магазин для детей (одежда, обувь, игрушки). Дом находится на территории комплекса из 4 домов. Вся территория окружена забором и есть 3 калитки, которые раньше не закрывались. Сегодня пришло сообщение от управляющей компании, что принято решение о том, что все калитки будут закрыты .

zakonandporyadok.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о