Собственник нежилого помещения: инструкция собственнику по взаимоотношениям с управляющей организацией

Возврат к списку новостей

Версия для слабовидящих

инструкция собственнику по взаимоотношениям с управляющей организацией

Понятие нежилого помещения в многоквартирном доме было введено в обиход с 1 января 2017 года. Режим пользования таким помещением отличается от жилых помещений, одновременно есть определенные особенности в части взаимоотношений с управляющей домом организацией. Настоящий материал – это инструкция собственнику нежилого помещения по работе с управляющей организацией.

Понятие нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение:
— указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома,
— которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения,
— которое может быть встроенным и пристроенным помещением.

Важной оговоркой является то, что к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (то есть, машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией на дом) (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила № 354)).

Таким образом, машино-места, подземные гаражи и автостоянки являются нежилыми помещениями только в том случае, если они являются часть многоквартирных домов (например, сюда относится подземный паркинг под многоквартирным домом, а вот отдельно стоящий паркинг – формально не подпадает под это определение).

Чаще всего на цеховом ЖКХ-сленге собственников нежилых помещений называют «коммерсами» или сокращенно «нежилые» (т.е. коммерсантами), хотя по факту структура собственников таких объектов недвижимости очень часто неоднородная (государственная, региональная, муниципальная или частная собственность).

Право собственности на нежилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а сами помещения располагаются либо в подвале (с отдельным или без отдельного входа/выхода), либо первом этаже многоквартирного дома (как правило, с отдельным входом/выходом с улицы, а также изнутри подъездов).

Плата за услуги управляющей организации для нежилого помещения

Несмотря на то, что ст. 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, тем не менее, в части исполнения данных обязанностей положения данной статьи в полном объеме применяются к собственникам нежилых помещений.

Однако в части внесения платы для нежилых помещений есть некоторые особенности.

1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – КР на СОИ) – нежилые помещения платят наравне с жилыми помещениями.

При этом в силу п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, хотя с учетом позиции Конституционного суда РФ, изложенной в постановлении от 29.01.2018 №5-П, тариф для собственников нежилых помещений может отличаться в большую или меньшую сторону по отношению к аналогичному тарифу для жилых помещений. Но в любом случае в части оплаты КР на СОИ расчет платы для нежилых помещений должен быть полностью идентичен размеру для жилых (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

2. Взнос на капитальный ремонт платится собственниками нежилых помещений с учетом следующей особенности: управляющая организация вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. А дальше собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года. Если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения), указанному в выписке из ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 171 ЖК РФ).

При этом собственник нежилого помещения (как и собственник любого жилого помещения) имеет право обраться в банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету (п. 7 ст. 177 ЖК РФ).

3. Плата за коммунальные ресурсы. Ряд коллег указывают на то, что собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги, но это неверно.

В соответствии с абз. 3 п. 6 Правил № 354, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Тепловая энергия или отведение сточных вод – не являются коммунальными услугами (коммунальная услуга – это отопление, горячее водоснабжение и канализирование), но выступают в качестве коммунальных ресурсов.
И если в случае жилых помещений при прямых договорах с поставщиками ресурса заключение договора в письменной форме не требуется (п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ), то в случае нежилых помещений наличие письменного договора с каждыми поставщиком ресурса (за исключением регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами) – это обязательное требование. После заключения данных договоров собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные ресурсы напрямую поставщику, который отминусовывает это потребление из общедомового.
Ранее отмечалось, что машино-места, подземные гаражи и автостоянки приравнены к нежилым помещениям. Однако обязанности заключения письменных договоров с поставщиками ресурсов у данных собственников – не возникает (абз. 6 п. 6 Правил № 354). Таким образом, машино-места, подземные гаражи и автостоянки оплачивают не коммунальные ресурсы по письменным договорам, а коммунальные услуги на основании квитанций, выставляемых управляющей организацией.

4. Помимо обязательных платежей (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), собственники нежилых помещений обязаны оплачивать дополнительные услуги и взносы, если они были установлены решением общего собрания собственников или членов ТСЖ (хотя довольно часто эта ситуация вызывает конфликты и споры с управляющей организацией).

Письменные договора с управляющей организацией, поставщиками коммунальных ресурсов

Как правило собственники нежилых помещений заключают письменные договора с управляющей организацией. Возражения на условия договора со стороны собственников нежилых помещений будут являться бессмысленными, поскольку условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). В то же время собственник нежилого помещения не лишен права сделать протокол разногласий на договор.

Заключение договора с поставщиками коммунальных ресурсов – крайне важно по двум причинам. Во-первых, копии данных договоров в течение 5 дней после заключения предоставляются собственниками нежилых помещений в управляющую организацию (п. 18 Правил № 354).

Во-вторых, в случае отсутствия письменных договоров с поставщиками ресурсов и одновременным не выставлением платы за коммунальные услуги со стороны управляющей организации, для нежилого помещения есть риск получить существенный штраф со стороны поставщиков ресурса, которые при расчете могут применить методику бездоговорного потребления (посчитать плату за поставленный коммунальный ресурс в нежилое помещение по сечению кабеля или диаметру подающей трубы, исходя из принципа их 24часовой работы) (абз. 2 п. 6 Правил № 354).

Согласование технологического присоединения по нежилым помещениям

Довольно сложным и спорным моментом является взимание с собственников нежилых помещений платы за согласование технологического присоединения с территориальной сетевой организацией (поскольку собственник нежилого помещения, как правило, запитан с внутридомовых сетей).
Порядок технологического присоединения энергопринимающих устройств, находящихся в нежилых помещениях определен Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27. 12.2004 № 861 (далее – Правила № 861).

В соответствии с пп. «Ж» п. 10 Правил № 861, к заявке на технологическое присоединение прилагается копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, на подобное согласование. Действующее законодательство не содержит обязанности осуществлять такое согласование бесплатно (в виде выдачи документа), хотя обязанность его получения для собственника определена в пп. «Ж» п. 10 Правил № 861.

На практике это превращается в проблему, когда застройщик или управляющая организация незаконно распродали или вывели из состава общего имущества помещения, которые изначально не предполагались как нежилые. Ряд управляющих организаций идет по пути взимания платы за подобные согласования на основании публичной оферты. В таком случае собственник получает согласие управляющей организации на технологическое присоединение, затем оформляет акт в территориальной сетевой организации, а затем на основании полученного акта – заключает договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком.

Риски дифференцированного тарифа

В настоящее время для нежилых помещений добавились новые риски в виде повышенного тарифа (по сравнению с жилыми помещениями). Еще в начале 2018 года Конституционный суд РФ допустил возможность разного тарифа для разных категорий собственников, исходя из назначения соответствующих помещений.

В числе оснований для разного тарифа суд указал на соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений.
Главное, на чем делается акцент судом – соблюдение баланса интересов различных категорий собственников (Постановление Конституционного суда РФ от 29.01.2018 №5-П).

Говоря еще проще: если содержание нежилых помещений в многоквартирном доме более затратно, чем содержание жилых, они могут платить управляющей организации больше (или меньше в обратной ситуации). Собственники нежилых помещений должны контролировать эти вопросы, чтобы увеличение тарифа не стало для них неприятной неожиданностью.

Безусловно, наличие в собственности нежилых помещений имеет ряд особенностей с точки зрения управления и содержания такой недвижимости. Однако если все сделать правильно, то будет возможным избежать спорные ситуации и не иметь проблем с управляющей организацией.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Владелец недвижимости-нерезидент Определение | Law Insider

• означает любое лицо, указанное в качестве владельца земли в последнем списке уравнительной оценки или иным образом известное городскому совету как владелец земли. «Владелец бизнеса» означает любое лицо, признанное городом владельцем бизнеса. «Владелец» означает либо владельца бизнеса, либо собственника недвижимости. Городской совет не обязан получать другую информацию о собственности на землю или предприятия, и его определение собственности является окончательным и окончательным для целей настоящей части. Везде, где в этой части требуется подпись собственника имущества, достаточно подписи уполномоченного представителя собственника имущества. Везде, где эта часть требует подписи владельца бизнеса, подписи уполномоченного представителя владельца бизнеса будет достаточно.

• означает все классы потребителей, покупающих электроэнергию для целей, отличных от индивидуальных домашних хозяйств. Эти группы потребителей обычно покупают электроэнергию для коммерческих и промышленных целей. При использовании в качестве прилагательного по отношению к Соответствующим критериям системам или грантам по программе «Зеленая энергия» этот термин относится к системам, принадлежащим или сданным в аренду, или грантам, предоставленным лицам, не являющимся резидентами.

• означает умершего, который на момент своей смерти проживал в другой юрисдикции.

• ассоциация» или «ассоциация» означает зарегистрированную или не зарегистрированную организацию, на которую возлагаются обязанности и полномочия которой предоставляются в декларации. ) любой

• означает каждого нерезидента, обучающегося на дневном отделении в

• означает аптеку, расположенную за пределами Юты, которая продает

• означает для каждого финансового года любое имущество в пределах границ IA № 2, которое принадлежало ассоциации собственников, включая любую основную или дочернюю ассоциацию, по состоянию на 1 января предыдущего финансового года.

• означает дом, квартиру, жилой кондоминиум или передвижной дом, служащий основным местом жительства.

• означает участника торгов, чье основное место деятельности находится не в этом штате, но исключает подрядчика, чья конечная материнская компания или мажоритарный владелец имеет основное место деятельности в этом штате.

• означает недвижимость, включенную в оценочную ведомость в соответствии с Разделом 48(2)(b) Закона о ставках на недвижимость 2004 года как жилую.

• означает по отдельности или вместе (в зависимости от контекста) любую или все жилые квартиры в Проекте.

• означает землю, используемую или пригодную для использования в целях проживания (но не включает земли, на которых нет жилых помещений).

• означает здание или сооружение или часть здания или сооружения, не используемое полностью или частично для целей проживания людей, и включает в себя земли и помещения, принадлежащие им, а также все хозяйственные постройки, заборы или сооружения на них или в них.

• означает договор аренды земли, содержащий следующие условия: (a) оставшийся срок (за исключением любых неиспользованных опционов на продление, которые не являются исключительным выбором арендатора) в сорок (40) лет или более с даты вступления в силу Свидание; (b) право арендатора закладывать и обременять свою долю в арендованном имуществе без согласия арендодателя; (c) обязательство арендодателя направлять держателю любого ипотечного права на такое арендованное имущество письменное уведомление о любых нарушениях со стороны арендатора и согласие такого арендодателя на то, что такая аренда не будет расторгнута до тех пор, пока такой держатель не получит разумный возможность вылечить или завершить лишение права выкупа, и не в состоянии сделать это; (d) разумную возможность передачи доли арендатора по такой аренде, включая возможность субаренды; и (e) такие другие права, разумно определенные Заемщиком и взятые в целом, обычно требуемые институциональными залогодержателями, предоставляющими коммерческий заем, обеспеченный интересами держателя арендованного имущества, скончавшегося в соответствии с договором аренды земли.

• означает ресурс лица, состоящего в браке, который один из супругов:

• означает недвижимое имущество, улучшенное жилищем от одной до четырех семей, используемое или занимаемое, или предназначенное для использования или занятия, полностью или частично, в качестве дом или место жительства одного или нескольких лиц, но не относится к (а) неулучшенной недвижимости, на которой должны быть построены такие жилища, или (б) кондоминиумам или кооперативным квартирам, или (в) собственности ассоциации домовладельцев, которая не принадлежит в плату простой продавец.

• означает в совокупности (a) всю личную собственность Мастера-арендатора (включая, помимо прочего, весь инвентарь и оборудование, но исключая любые предметы, составляющие приспособления), (b) любые лицензии или другую интеллектуальную собственность, относящуюся к торговые наименования «Toys ‘R’ Us» или «Babies ‘R’ Us» и (c) любую личную собственность сторонних Арендаторов по субаренде. Для целей настоящего определения термины «инвентарь», «оборудование» и «оборудование» должны иметь значение, установленное в Едином коммерческом кодексе, действующем в штате Нью-Йорк, за исключением того, что термин «оборудование» должен конкретно включать: но не ограничиваясь этим, и термины «инвентарь» и «оборудование» должны специально исключать все оборудование HVAC, лифты, эскалаторы и освещение вместе со всем оборудованием, деталями и расходными материалами, используемыми для обслуживания, ремонта, технического обслуживания и оснащения вышеперечисленного.

• означает Имущество, улучшенное за счет здания или зданий, основным использованием которых являются офисные помещения, которые могут включать Имущество, являющееся частью Проекта смешанного использования.

• означает земли, арендованные участки и личное имущество, находящееся в собственности кондоминиума, независимо от того, являются ли они смежными, и все улучшения на них, а также все сервитуты и права, относящиеся к ним, предназначенные для использования в связи с кондоминиумом.

• означает любую аренду земли, (a) которая является прямой арендой земли, предоставленной владельцем недвижимого имущества за вознаграждение, (b) которая может быть передана и/или уступлена без согласия арендодателя (или в отношении которой договор аренды прямо предусматривает, что (i) такая аренда может быть передана и/или переуступлена с согласия арендодателя и (ii) в таком согласии не может быть необоснованно отказано или отсрочено) или на него распространяются определенные разумные заранее определенные требования, (c) который оставшийся срок (включая любые условия продления, которые могут быть реализованы по единоличному выбору арендатора) продолжительностью не менее двадцати (20) лет, (d) в течение которых не произошло и не продолжается существенное невыполнение обязательств, (e) в отношении которого может налагаться Залоговое удержание предоставляться без согласия арендодателя, (f) который содержит положения о защите кредитора, приемлемые для Административного агента, включая, помимо прочего, положения о том, что (i) арендодатель должен уведомить любого держателя арендованного ипотечного залога в такой аренде происходящего любого неисполнения со стороны арендатора по такой аренде и должен предоставить такому владельцу возможность исправить такое неисполнение, и (ii) в случае прекращения такой аренды такой держатель должен иметь возможность заключить новый договор аренды, условия которого существенно идентичны тем, которые содержатся в расторгнутом договоре аренды, и (g) которые в остальном разумно приемлемы по форме и содержанию для Административного агента.

• Недвижимое имущество и улучшения, принадлежащие Кооперативной корпорации, включая выделение индивидуальных жилых единиц держателям Кооперативных паев Кооперативной корпорации.

• означает любую жилую единицу в здании, содержащем более четырех жилых единиц, соединенных внутренним коридором;

• означает зону, предназначенную для зданий, предназначенных исключительно для проживания людей, и ни в коем случае не включает ее использование полностью или частично для любых других целей, например, коммерческая деятельность, школа, учреждение, магазин, офис, клиника, салон красоты, гостевой дом, центр бракосочетания, гимназия, учебный центр, клубная деятельность, мастерская, магазин или склад и т. д. или для целей политической, религиозной или сектантской деятельности. В него входят парки, сады, детские площадки, секторные магазины и другие открытые пространства, расположенные на территории, выделенной в жилую зону.

• имеет значение, указанное в разделе 3. 16.

• означает всю землю вместе со всеми расположенными на ней зданиями, сооружениями, улучшениями и приспособлениями, а также всеми сервитутами и другими правами и правами, относящимися к ним, принадлежащими Компании или любой из ее Дочерних компаний.

Code of Virginia Code — Глава 14. Аренда нежилых помещений

Создание отчета: Отметьте разделы, которые вы хотите включить в отчет, затем используйте кнопку «Создать отчет» внизу страницы, чтобы сгенерировать свой отчет. После создания отчета у вас будет возможность загрузить его в формате pdf, распечатать или отправить по электронной почте.

• Статья 1.

  Общие положения

  Читать все

§ 55.1-1400

Применимость; право расторгнуть договор с арендатором

§ 55.1-1401

Назначение агента-резидента собственником-нерезидентом; вручение процессуальных документов и т. д. такому агенту или Секретарю Содружества

§ 55. 1-1402

Выдел при покупке части земли держателем ренты

§ 55.1-1403

Залоговое право или проценты по аренде, аренде и прибыли

§ 55.1-1404

Учет электроэнергии, оборудование для распределения энергии, системы учета коммунальных услуг, коэффициенты учета; пошлины органов местного самоуправления

§ 55.1-1405

Перечисление залога при покупке

• Статья 2.

  Уступки

  2 Читать все

  § 55.1-1406

  Грантовые лица и правопреемники имеют одинаковые права против арендаторов

  § 55.1-1407

  Рандристы имеют одинаковые права против грантовых средств, что и против арендодателей

  3.141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141. передать грантополучателю или залогодержателю; при отсутствии доверенности

  § 55.

  1-1409

  при недействительности доверенности

• Статья 3.

  Обязанности арендодателя

  Читать все

§ 55.1-1410

Уведомление о прекращении аренды нежилого арендуемого имущества; уведомление об изменении назначения многоквартирного жилого дома

§ 55.1-1411

Нежилые помещения уничтожены или арендатор лишен права собственности; обязательство платить арендную плату или ремонт; снижение арендной платы

§ 55.1-1412

Системы безопасности нежилого арендного имущества

• Article 4.

  Landlord Remedies

  Read all

§ 55.1-1413

Effect of failure of tenant in nonresidential rental property to vacate premises at expiration of term

§ 55.1-1414

Отказ от сдаваемого в аренду нежилого имущества

§ 55.1-1415

Неуплата определенной арендной платы после уведомления за пять дней лишает права владения

§ 55.