Обеспечение доступа к общедомовому имуществу – ответственность собственников.
28.09.2020
Обеспечение доступа к общедомовому имуществу – ответственность собственников.
Собственники жилья многоквартирного дома, как непосредственные участники капитального ремонта, должны быть максимально заинтересованы в качественном и своевременном его проведении, не создавая препятствий для выполнения капитальных ремонтных работ в своем доме.
По закону каждый собственник квартиры обязан обеспечить доступ к общему имуществу для проведения капитального ремонта – трубопроводам холодного, горячего водоснабжения и отопления – поскольку это имущество принадлежит не ему одному, а всем жителям многоквартирного дома.
— В случае если собственник помещения отказывает в доступе по тем или иным причинам, представители Фонда капитального ремонта, подрядчика и управляющей организации составляют акт о том, что произвести ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен,- рассказал директор Фонда содействия капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области Роман Гайнутдинов.
В период проведения капитального ремонта инженерных сетей теплоснабжения и подготовки дома к отопительному сезону проблема воспрепятствования со стороны собственников становится особенно актуальной. К примеру, дом 17 на улице Радищева на этапе завершения работ по капитальному ремонту стал площадкой для длительного диалога с его жителями. Для того, чтобы завершить полный объем работ, предусмотренный региональной программой, необходимо было выстроить отношения с жильцами — убедить владельцев общедомового имущества в пользе проведения капитального ремонта.
— В плане производства работ – дом очень тяжёлый. Многие жители сначала отказывали в доступе в свои квартиры, затем передумывали и пускали. Из-за этого приходилось неоднократно перекраивать план работ. На попытки договориться тратили драгоценное время. На сегодняшний день объект почти готов, в пятницу планируем провести приёмку, — отметил представитель подрядной организации Сергей Михайлов.
Комиссия по приемке состоится. Несмотря на все трудности, в доме завершен ремонт системы электро- и теплоснабжения. Все основные работы в жилых и нежилых помещениях выполнены. В подвале произведена замена магистрального трубопровода. Во всех квартирах, где доступ был предоставлен, осуществлен демонтаж и монтаж стояков отопления, радиаторов и полотенцесушителей. По тем жилым помещениям, где доступа не было, составлены акты воспрепятствования. После их оформления вся ответственность за участок труб, проходящих в квартирах собственников, отказавшихся от ремонта, лежит на них самих. По состоянию на 28 сентября, таких квартир в доме по адресу: г.
Для справки:
Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 (Правила № 354), а также законом Ярославской области от 28 июня 2013 года N 32-з «Об отдельных вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ярославской области».
Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.
Возврат к списку
Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу
Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.
Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.
При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД32692
1
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.
Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.
Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.
Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания132112
12
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:
- ситуация сложилась не по её вине;
- сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник
Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.
Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД190857
1
Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу
Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.
Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.
Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.
В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.
Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)
Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.
На заметку управляющим организациям
Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:
- При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
- При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.
При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.
Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.
Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.
Ольга Шевлягина Главный редактор
Полезная статья?
Поделитесь с коллегами и друзьями
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 77 216 подписчикам
Получать на @Mail. ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту
Статьи по теме
Об ответственности
УО за качество услуг, оказанных подрядчикамиУправляющая организация по договору управления несёт ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме. Читайте о том, могут ли УО наказать за ош…
Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими
При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капиталь…
Как установить на придомовой территории шлагбаум и дорожные знаки
Если общему имуществу собственников в многоквартирном доме относится поставленный на кадастровый учёт земельный участок, жители МКД могут решать вопросы благоустройства территории. Рассказываем, могут…
Форма собственности регулирует права собственности
То, как вы владеете имуществом, определяет ваши права на имущество и ваши права распоряжаться этим имуществом. Узнайте ключи к передаче имущества наследникам и другие секреты владения имуществом.
Когда вы владеете собственностью, вы имеете исключительные права на владение и управление собственностью, на использование собственности для удовольствия или для получения прибыли. Вы имеете право распоряжаться имуществом в течение своей жизни по контракту, акту, дарению, аренде или дарению. В зависимости от формы собственности вы можете иметь право распоряжаться им после смерти. Вы также несете ответственность за все расходы и другие сборы, связанные с недвижимостью.
Если имущество принадлежит одному лицу, все эти права и обязанности возлагаются на него. Когда два или более лица владеют имуществом, должен существовать какой-либо метод распределения прав и обязанностей между различными совладельцами.
Большинство штатов следуют законам, унаследованным от старой английской системы общего права, и продолжают использовать старую терминологию, такую как «арендатор», означающее владельца, и «аренда», означающая право собственности. Кроме того, некоторые штаты заимствовали традиции гражданского права Испании и Франции и приняли систему «общественной собственности» или «супружеской собственности» для определения имущественных прав мужа и жены.
Обычно превалирует право штата, в котором находится имущество. Например, если лицо, проживающее в Иллинойсе, владеет участком собственности, расположенным в Алабаме, закон Алабамы будет определять права собственности, а также форму и содержание различных юридических документов и процедур, связанных с продажей, арендой, финансированием, наследованием. , завещания или завещания имущества.
Наиболее распространенные формы совместной собственности включают:
- Совместная аренда используется, когда имущество находится во владении двух или более лиц и после смерти каждого собственника доля переходит к его наследникам или завещателям
- Совместная аренда с правом наследования используется, когда собственность находится во владении двух или более лиц, и после смерти каждый владелец автоматически переходит к другим совладельцам
- Полная аренда — это вид совместной аренды, который применяется только к мужу и жене во время брака
- Совместное имущество — это созданная законом совместная собственность, которая применяется только к мужу и жене, которые проживают или владеют имуществом в штате, в котором приняты законы о совместном/супружеском имуществе
Совместная аренда не дает права наследования
При «совместной аренде» два или более человека имеют право на владение и пользование одним и тем же имуществом, но не наследуют автоматически долю совладельца. Собственники могут владеть неравными долями (долями) и могут получить свои доли в разное время и разными способами (подарком, купчей, наследством и т. д.).
Важным отличием совместной аренды от других видов совместной собственности является то, что после смерти каждого собственника права собственности переходят к его наследникам или лицам, указанным в его завещании. Нет права наследования, которое передает интересы наследодателя другим совладельцам.
Право наследованияЭто право указать, кто получит ваше имущество после вашей смерти, считается настолько важным, что по закону совместная аренда предпочтительнее других форм совместной собственности. То есть, если имущество передается двум или более лицам и ничего не сказано о том, как оно должно владеть, обычно предполагается, что оно находится в общей собственности.
Права собственности Каждый общий собственник может входить в общую собственность, вступать во владение всем, занимать и использовать любую часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Однако права пользования и владения не являются исключительными, и каждый общий собственник имеет одинаковые права. Если доход получен от собственности, каждый совладелец имеет право на свою пропорциональную долю дохода.
Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходов, налогов и ремонта. Если расходы оплачивает один совладелец, другие совладельцы должны возместить ему свою долю, или их обязанность по возмещению может быть обеспечена залогом против их доли в имуществе. Если один сособственник платит за улучшение имущества, другие сособственники должны возместить только меньшую из стоимости улучшений или увеличения стоимости общего имущества.
Адам пристраивает гараж к дому, которым в равных долях владеют Адам, Билл и Чак. Стоимость гаража составляет 21 000 долларов, но он увеличивает стоимость имущества всего на 15 000 долларов. Адам может вернуть только 5000 долларов, а не 7000 долларов с каждого из других совладельцев, Билла и Чака.
Каждый сособственник имеет право передать или передать свою долю в имуществе (но не в самом имуществе) путем его продажи, дарения или передачи лицам по своему выбору в случае смерти, без согласия остальных совладельцев. Кроме того, долги каждого общего владельца связывают его долю в имуществе, но не влияют на общее имущество или доли, принадлежащие другим совладельцам.
РазделЕсли общие арендаторы желают прекратить долевое владение имуществом, они могут добровольно, по письменному соглашению, разделить имущество на отдельные владения, или любой совладелец может обратиться в суд с иском о разделе. Суд может либо разделить имущество на участки в соответствии с долей каждого собственника, либо продать имущество и распределить выручку между совладельцами.
Алиса умирает, владея участком земли, улучшенным домом для одной семьи, не оставив супруга и не имея завещания. У нее осталась дочь Бетти и двое внуков, Дик и Джейн, дети умершего сына. Бетти наследует половину доли, а Дик и Джейн получают по одной четверти доли в собственности.
Бетти подает иск о разделе имущества против Дика и Джейн. Суд определяет, что имущество не может быть разделено между тремя арендаторами совместно, поэтому приказывает продать имущество с публичных торгов. Выручка от продажи составляет 120 000 долларов. Бетти получает 60 000 долларов, а Дик и Джейн получают по 30 000 долларов каждый.
Совместная аренда имеет право наследства
Совместные арендаторы владеют равными долями имущества, и каждый из них имеет право владения имуществом. Когда совладелец умирает, другой совместитель арендаторы автоматически наследуют имущество. Не всякий поступок, описывает совладельцев как совладельцев, достаточно для создания совместного аренда. Для создания совместной собственности в документе должны быть указаны:
Для A и B, как совладельцы с правом
оставление в живых, а не как общие арендаторы, арендаторы целиком или
Общественная собственность.
На банковских счетах или других видах инвестиций, находящихся в совместном владении двух люди, вы можете увидеть аббревиатуру «JTWROS». Это означает, что банк или другое учреждение рассматривает собственность как совместную аренду. Без этой или подобной формулировки закон предполагает общую собственность. создано.
Выполнение необходимых условий
Традиционно совместители должны получить свои проценты в в то же время и посредством одного и того же документа (например, акта или завещания). Однако с такими активами, как банковские или инвестиционные счета, вы можете обычно изменяют существующее соглашение о собственности на совместную аренду путем просто уведомив учреждение, что вы хотите изменить имена на счет. Имейте в виду, что IRS может рассматривать это как облагаемый налогом подарок. Кроме того, доли каждого совместного арендатора должны быть равны по сумме,
(например, половина процента для двух совместных арендаторов, одна треть процента для
трое совладельцев, четверть доли на четырех совладельцев и т. д.)
и равные по своему характеру (например, простое вознаграждение или пожизненное имущество)
Права собственности
Каждый совместный арендатор имеет равную неделимую долю в целом свойство. Как и в случае совместной аренды, каждый совместный арендатор может вступить в общее имущество, вступать во владение всем, занимать и пользоваться каждой части имущества в любое время и при любых обстоятельствах. Но права на использование и владение не являются исключительными; такие же права принадлежат каждому совместному арендатору. Если доход получен от собственности, каждый совместный арендатор имеет право на свою пропорциональную долю доход.
Ответственность за владение
Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю
расходы, налоги и ремонт. Если расходы оплачивает один совместный
арендатора, другие совместители должны возместить ей свою долю.
Обязанность по возмещению может быть обеспечена одним совместным арендатором путем наложения залога
против интересов других совладельцев. Если один совместитель
оплачивает улучшения в собственности, другие совладельцы должны
возмещать только меньшую из затрат на улучшения или
увеличение стоимости общего имущества.
Право наследования
В случае смерти одного из совладельцев проценты умерший автоматически переходит к оставшимся в живых совладельцам, а не к наследники умершего или лица, указанные в его завещании. Право выживания продолжается до тех пор, пока единственный выживший из совместных жильцов владеет всей долей в собственности.
Выходное пособие
В совместной аренде нет ничего святого. Он может быть нарушен любой из совладельцев. Определенные действия сломают его, даже против пожелания других совместных арендаторов, и преобразовать его в аренду в common, так что функция выживания не сработает.
- Передача или даже договор о передаче, осуществляемый совместным арендатором
третья сторона разрушает совместную аренду, по крайней мере, в отношении
лицо, передающее право на совместное проживание.
- Принудительная передача права собственности приведет к разрыву совместной аренды. Для Например, кредитор одного из совладельцев может достичь только этого доля арендатора.
- В некоторых штатах ипотека, оформленная одним из совладельцев разделяет совместную аренду, но ипотека, оформленная всеми совместными арендаторов нет.
- Если один совместный арендатор подает иск о разделе против других и раздел разрешается, совместная аренда прекращается.
- Любое соглашение между совместными арендаторами, свидетельствующее о намерении рассматривать имущество как совместную аренду, приведет к раздельному распоряжению.
Недостатки
Совместная собственность с правом наследования может показаться удобной и легкой, но она может иметь и недостатки.
- Семья может быть лишена наследства.
Два брата, Тим и Джейк, владеют недвижимостью как совладельцы с правом
выживания. После смерти одного выживший автоматически
получил проценты наследодателя. Если Тим умрет, Джейк получит его
интерес. Жена и дети Тима не наследуют, даже если Тим оставил
в завещании говорилось, что его имущество должно было перейти к его жене и детям.
- Родитель может потерять контроль над имуществом, находящимся в совместном владении с детьми.
Мэйбл, вдова, полностью владеет своим домом. Думая, что она спасет расходы на завещание после ее смерти, она передала имущество в совместную аренду с дочерью Пэтси. Теперь Мэйбл хочет снова выйти замуж, продать дом, и переехать во Флориду. Пэтси не хочет, чтобы ее мать снова вышла замуж и переехала прочь, отказывается продавать.
- Включение имени только одного ребенка в документ о собственности может вызвать обиду и лишить наследства других детей.
Миссис Смит передала право собственности на свою ферму в совместную аренду со своим сыном
Роберт. Она сказала Роберту разделить имущество с его сестрой Рут.
После смерти их матери Роберт отказался делить имущество с Рут. По закону он этого делать не обязан.
Супружеские пары имеют дополнительные варианты владения недвижимостью
Полная аренда — это форма совместной собственности, мужу и жене, пока они женаты. Он основан на старом согласно общему праву, муж и жена являются одним лицом для целей владение имуществом.
Пока они женаты, ни муж, ни жена отдельно иметь долю, которая может быть продана, сдана в аренду, заложена или залог против. Имущество также не может быть разделено или разделено между их. Каждый из супругов имеет безраздельное участие во всем имуществе и право единоличной собственности в случае смерти другого супруга. Поэтому необходимо, чтобы любой документ, касающийся имущества, находящегося в аренде, полностью подписывается мужем и женой.
Рик и Джейн полностью владеют недвижимостью. Рик делает
документ, который направлен на передачу его доли в собственности Тодду.
Джейн не присоединяется к этому делу. После этого Рик умирает. Теперь у Джейн
полное право собственности. У Тодда ничего нет.
Только около половины штатов продолжают признавать аренду в целом, а некоторые признают эту форму собственности только в отношении недвижимого имущества.
| Аляска | Арканзас | Делавэр | Округ Колумбия | Флорида |
| Гавайи | Иллинойс* | Индиана* | Кентукки* | Мэриленд |
| Массачусетс | Мичиган* | Миссисипи | Миссури | Нью-Джерси |
| Нью-Йорк* | Северная Каролина* | Оклахома | Орегон* | Пенсильвания |
| Род-Айленд | Теннесси | Вермонт | Вирджиния | Вайоминг |
* Признано только недвижимым имуществом
В тех штатах, где аренда признается полностью, как правило, любая
передача имущества мужу и жене создает договор аренды
полностью, если в акте или завещании специально не указано иное. В
государств, где это не признано, передача с указанием права аренды
в целом создаст совместную аренду с правом наследования.
Поскольку аренда в полном объеме применима только к мужу и жена во время действительного брака, если они разводятся, аренда целостность автоматически преобразуется в аренду совместно с каждым лицо, владеющее половиной доли в имуществе. Однако есть несколько штатов, которые преобразуют его в совместную аренду с правом выживание.
Закон штата устанавливает право собственности на совместную собственность
Совместная собственность, также называемая семейной собственностью, признается в
Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас,
Вашингтон и Висконсин, но законы варьируются от штата к штату. В
В этих штатах собственность обычно делится на две категории:
раздельная собственность и совместное (супружеское) имущество. Имейте в виду, что если вы
когда-либо жили в одном из этих штатов в браке, имущество, которое
стала «общественной собственностью» в этом штате, сохраняет этот характер, даже если
вы переходите в состояние, не являющееся сообществом.
Имущество, которое принадлежало одному из супругов до брака или было приобретенное одним из супругов после вступления в брак в качестве подарка, наследства, завещания или устройство считается отдельным имуществом. Доход от отдельных имущество также считается отдельным имуществом, как и имущество, приобретенное во время брака на средства, полученные от раздельного имущества. Однако в случае присоединения раздельного имущества к совместно нажитому имуществу чтобы сделать невозможным идентификацию, предполагается, что отдельное имущество быть коммунальной собственностью.
Если вы когда-либо жили в муниципальной собственности, важно вести полный и точный учет того, как раздельное имущество было получены и использованы для преодоления презумпции того, что это сообщество свойство.
Совместное имущество Все имущество, принадлежащее или приобретенное лицом, состоящим в браке, считается
быть совместной собственностью, если лицо не может доказать, что она является отдельной
свойство. Каждый из супругов владеет половиной имущества и имеет равные
право управления и распоряжения общим имуществом, но ни
супруг может заключить любую форму соглашения о покупке, продаже или ипотеке
имущества без согласия второго супруга. Общественная собственность
не может быть использован для погашения отдельного долга одного из супругов.
При разводе общее имущество делится поровну и считается должны принадлежать мужу и жене как совместным арендаторам. Если один из супругов умирает оставляя завещание, его доля в общем имуществе переходит к лица, указанные в завещании. Кто наследует совместное имущество, когда нет воли варьируется от штата к штату. В некоторых штатах оставшийся в живых супруг наследует имущество, а в других штатах доля наследодателя переходит к его потомкам.
Въезд арендодателя в сдаваемое в аренду имущество
Сдаваемое вами жилье — это ваш дом, и его следует уважать как таковое. Вот обзор государственных правил, касающихся въезда арендодателя и ваших прав на неприкосновенность частной жизни.
Правила штата о том, когда и как арендодатели могут входить в сдаваемое в аренду имущество
Около половины штатов имеют законы о доступе арендодателей к сдаваемому в аренду имуществу, определяющие, когда и как арендодатели могут на законных основаниях входить в сдаваемое в аренду имущество. В некоторых штатах ваше право на неприкосновенность частной жизни может вместо этого быть продуктом закона, принятого судьями, и будет содержаться в судебных решениях, вынесенных апелляционными судами вашего штата (вместо законов, написанных законодателями штата). А в некоторых штатах вы обнаружите, что ни законодатели, ни судьи не приняли закон, защищающий права жильцов на неприкосновенность частной жизни. (В этом случае ваша единственная надежда состоит в том, что конституция вашего штата включает широкое право на неприкосновенность частной жизни, на которое вы можете ссылаться, если вам нужно настаивать на этом со своим арендодателем.)
Если вы обнаружите, что в вашем штате отсутствует закон о конфиденциальности, вам придется изучить прецедентное право или обратиться за помощью к юристу или в группу по защите прав арендаторов, чтобы узнать, на какую степень защиты конфиденциальности вы можете рассчитывать. Во многих случаях юридический принцип, известный как «завет спокойного наслаждения», обеспечивает некоторую защиту. Это архаично звучащее юридическое выражение на самом деле имеет большое значение: вы имеете право на то, чтобы вас оставили в покое, свободным от незаконных вторжений вашего арендодателя. Особенно в штатах, где нет конкретных законов о доступе, этот вековой принцип может пригодиться, если ваш арендодатель настаивает на незаконных проникновениях, которые существенно нарушают ваше право расслабиться, расслабиться и не беспокоиться о том, кто входит в дверь без предупреждения. Возможно, вам придется полагаться на завет тихого наслаждения, если домовладелец отказывается отступить.
Образец положения о конфиденциальности вашего договора аренды или аренды
Имейте в виду, что вы можете договориться о защите конфиденциальности, если в вашем штате нет закона. Во время переговоров об аренде просто попросите арендодателя включить разумную оговорку, касающуюся причин въезда, суммы уведомления и времени въезда. Образец представлен ниже.
Образец статьи об аренде: запись Арендодателя. Арендодатель или агент Арендодателя не будет входить в дом Арендатора, кроме как в экстренных случаях; произвести необходимый или согласованный ремонт или усовершенствование; для предоставления необходимых или согласованных услуг; или показать квартиру потенциальным покупателям, арендаторам или ремонтникам. За исключением экстренных случаев, Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о дате, времени и цели предполагаемого проникновения не менее чем за 24 часа.
Большинству арендодателей будет трудно отказаться от такой разумной оговорки. Если домовладелец возражает, это верный признак того, что он или она не будут благоразумны и в других отношениях. Продолжайте искать жилье!
Допустимые причины, по которым арендодатели могут войти в вашу арендуемую квартиру
В определенных ситуациях арендодатели всегда могут войти в вашу арендуемую квартиру:
- Когда вы дадите разрешение. Нет ничего плохого в том, чтобы согласиться на просьбу домовладельца о проверке необходимого ремонта. Многие арендодатели планируют один или два раза в год обходы, чтобы проверить необходимое техническое обслуживание. (Вы можете увидеть положение, устанавливающее эту практику в вашем договоре об аренде или аренде.) На самом деле, большинство арендаторов в восторге от добросовестности арендодателя! Но в более частых визитах, как правило, нет необходимости (если нет необходимости решать постоянную проблему, например, заражение насекомыми). Не позволяйте себе быть принужденным к «соглашению» с чрезмерными посещениями, которые становятся беспокоящими.
- В любое время, когда возникает настоящая чрезвычайная ситуация. Здравый смысл играет здесь решающую роль: сломанная посудомоечная машина вряд ли подходит под это определение, но окна, оставленные настежь открытыми перед лицом проливного дождя, подходят.
- Для проведения необходимого ремонта или усовершенствования. В большинстве штатов арендодателю разрешается входить для выполнения работ по техническому обслуживанию. Это включает в себя вход с подрядчиками, а также ремонтников. Ваш арендодатель все равно должен надлежащим образом уведомить и въехать в разумные часы, как описано ниже.
- Для показа недвижимости потенциальным арендаторам или покупателям. Если вы уведомили об этом или ваша аренда вот-вот истечет, вы должны приложить разумные усилия вашего арендодателя по повторной аренде. То же самое верно, когда ваш арендодатель пытается продать здание или рефинансировать. Однако вы не обязаны проводить бесконечные дни открытых дверей или проводить показы без предварительного уведомления. По мнению большинства людей, отказываться от возможности пользоваться своим домом каждое субботнее утро из-за дня открытых дверей или ждать, когда его уберут, в то время как потенциальные покупатели бродят по нему два или три раза в неделю. Возможно, вы готовы мириться с частыми показами, если ваш арендодатель готов предоставить вам существенное снижение арендной платы за ваше сотрудничество. Независимо от частоты показов, никогда не миритесь с замком на входной двери (его может открыть любой, кто знает код — обычно это местные агенты по недвижимости). Ящик с замком позволяет другим входить без предварительного уведомления и в любое время, полностью нарушая любой закон штата о конфиденциальности арендаторов. Скажите «Нет», и если владелец или агент возражает, напишите письмо в главный офис агента по недвижимости с копией в совет по лицензированию недвижимости вашего штата.
- Когда арендодатель считает, что вы отказались от собственности. Домовладелец, который думает, что вы ушли, не предупредив и не вернув ключ, может войти на законных основаниях. Например, если сосед сообщает, что видел, как уезжает фургон, а коммунальные услуги отключены, разумно сделать вывод, что вы уехали навсегда. Кроме того, в некоторых штатах арендодателям разрешается входить, когда вы уезжаете на продолжительный период времени, для выполнения необходимого или профилактического обслуживания.
Ваше право на уведомление о въезде арендодателя
Законодательство большинства штатов требует, чтобы арендодатели уведомляли вас о въезде в арендуемое помещение за 24 часа до двух дней в неэкстренных ситуациях. Несколько штатов просто требуют от арендодателей предоставить «разумное» уведомление.
Если ваш штат требует, чтобы ваш арендодатель уведомлял вас только о «разумном» уведомлении, вам нужно знать, как это выражается в часах и днях. Двадцать четыре часа — это правильно. В некоторых обстоятельствах может быть уместно меньшее уведомление (скажем, за десять или 15 часов) — например, дважды подумайте, прежде чем возражать, если ваш домовладелец узнает в четверг вечером, что в пятницу утром доступен электрик, чтобы установить дополнительные розетки, которые вы просили. За исключением чрезвычайной ситуации, уведомление менее чем за четыре часа обычно не считается разумным.
Часы, в которые арендодатель может входить
Законы большинства штатов о доступе либо не определяют часы, в которые арендодатель может входить в вашу арендуемую квартиру, либо просто разрешают вход в «разумное время». В будние дни с 9 до 18 часов. казалось бы разумным временем, и, возможно, по субботам с 10 до 13 часов. В некоторых штатах указывается «обычное рабочее время», что оставляет открытым вопрос о том, будет ли суббота разумным временем.
Содействие в удовлетворении запросов вашего арендодателя на въезд
Здравый смысл подсказывает, что если ваш арендодатель не имеет опыта вторжения в вашу частную жизнь, вам лучше удовлетворить запросы на въезд, особенно если цель состоит в том, чтобы сделать ремонт, который принесет вам пользу. Возражение против легального въезда без веских причин может привести к:
- Выселению. Если ваш арендодатель соблюдает законы штата в отношении причин въезда и сроков уведомления, ваш отказ разрешить доступ может привести к судебному иску о выселении.
- Прекращение в конце месяца или непродление в конце срока аренды. Арендодатель, который приходит к выводу, что с вами слишком сложно иметь дело, может просто уведомить вас за 30 дней или не продлевать договор аренды, вместо того чтобы мириться с вами.