Статья 42 Жилищного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2022 год
Новая редакция Ст. 42 ЖК РФ
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Комментарий к Статье 42 ЖК РФ
1. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см.
ч. 5 ст. 15 Кодекса).
Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь.
Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.
2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
4. В случаях, когда право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит к другому лицу на основании сделки или в порядке наследования, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире в неизменном виде переходит к новому собственнику.
5. Императивные нормы ч. 5 ст. 42 Кодекса запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире совершать действия, нарушающие принцип следования доли в праве общей собственности собственника комнаты в коммунальной квартире судьбе права собственности на указанную комнату (см. ч. 3 ст. 42 Кодекса). См. также комментарий к ст. 38 Кодекса.
6. Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.
Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.
В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Другой комментарий к Ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат).
Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.
Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.
3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.
Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).
Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.
Кто может быть причислен к посторонним лицам при проживании в коммунальной квартире? — Юридическая консультация
Тамара (Санкт-Петербург) 15.01.2017 Рубрика: Жилье
Если собственник комнаты в коммунальной квартире проживает с гражданской женой, имею ли я право (есть решение суда о запрете проживания посторонних лиц без моего согласия) требовать ее выселения?
Гражданский брак, Собственность
Владимир Иванов
Консультаций: 597
В силу ч.
1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим кодексом.
Собственник жилого помещения, как определено в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
К жилому помещению относится комната в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ.
Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты в силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2013 № 5-КГ13-101, поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Следовательно, можно сделать вывод, исходя из положений п.
1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, что собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Пользование гражданской женой собственника его комнатой в коммунальной квартире предполагает, что она будет пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире. Поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то необходимо согласовать с другими собственниками комнат в коммунальной квартире (например, кухня и др.) порядок его пользования.
Если собственник комнаты не согласовал с другим собственником комнаты пользование общим имуществом в коммунальной квартире гражданской женой, то такими действиями нарушаются права другого собственника.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Для защиты своих прав собственник комнаты в коммунальной квартире может обратиться с иском в суд о выселении гражданской жены, проживающей с другим собственником комнаты.
Примеры из судебной практики — апелляционные определения Московского городского суда от 14.04.2015 по делу № 33-12395/15, от 02.12.2016 по делу № 33-48408/2016.
Сказали спасибо:
Наш арендодатель хочет использовать небольшую комнату в нашей квартире как отдельную аренду. Это законно?
Вопрос:
В нашей квартире есть третья крошечная спальня, которую мой домовладелец хочет сдать отдельно, но мы с соседом по комнате считаем, что это плохая идея. Мне тоже интересно, законно ли это. Что считается юридической спальней? Могут ли арендодатели сдавать в аренду отдельные комнаты?
Ответ:
Похоже, что, сдавая в аренду эту третью спальню, ваш арендодатель нарушит закон штата против СРО, говорит Сэм Химмельштейн, юрист Himmelstein, McConnell, Gribben & Joseph, который представляет арендаторов жилых и коммерческих помещений и ассоциации арендаторов.
В соответствии с Законом Нью-Йорка о многоквартирных домах, использование любого многоквартирного дома класса А в качестве ночлежки является незаконным.
Иными словами, арендодатели не могут сдавать арендаторам отдельные комнаты в квартире, если здание не относится к категории однокомнатных (СРО) или гостиниц. Вместо этого арендаторы должны иметь право занимать всю квартиру, когда они подписывают договор аренды с арендодателем, а не только одну спальню в квартире.
«Арендодатель не может навязать вам это по закону, — говорит Химмельштейн, — и в последнее время генеральный прокурор преследовал арендодателей и службы, которые этим занимаются».
Одна из причин, по которой генеральный прокурор Летисия Джеймс преследует арендодателей, нарушающих закон о запрете СРО, заключается в безопасности: сдача в аренду отдельных комнат может означать наличие замков на дверях спален, что может привести к пожару.
Также похоже, что спальня, которую ваш арендодатель хочет сдать в аренду, может вообще не считаться законной спальней — еще одна причина не соглашаться с его планом.
«Закон о многоквартирном доме предъявляет определенные требования к тому, что представляет собой легальная спальня», — говорит Химмельштейн.
«Он должен быть не менее восьми футов в любом измерении с минимальной высотой потолка в восемь футов и иметь общую площадь не менее 80 квадратных футов. Должно быть хотя бы одно окно площадью не менее 12 квадратных футов».
Еще одно соображение: если домовладелец пытается сдать комнату отдельно, он нарушает свидетельство о праве собственности на здание. У вас есть несколько вариантов сообщить об этом.
«Вы можете подать жалобу в Департамент охраны и развития жилищного фонда , , который может отреагировать, написав о нарушении в здании или даже распорядившись о его освобождении», — говорит Химмельштейн. «Вы также можете удержать арендную плату, и вы можете добиться от судьи жилищного суда решения, что вы не должны платить, потому что арендодатель нарушает CO».
И если у вас стабилизированная арендная плата, вы можете сообщить об этом в Отдел жилищного и коммунального обновления.
«Возможно, арендодатель завышает арендную плату. Если он взимает плату с арендаторов за отдельные комнаты, общая арендная плата, которую он собирает, может превышать официальную арендную плату за квартиру», — говорит Химмельштейн.
Родственный :
Спросите Сэма: Законно ли сдавать отдельные комнаты в квартире? (спонсировано)
Спросите Сэма: что представляет собой незаконное использование квартиры? (спонсировано)
Спросите Сэма: Я только что узнал, что моя квартира незаконна. Что я должен делать? (спонсируется)
Прочитайте все наши колонки «Спросите юриста по правам арендаторов» здесь.
Сэм Химмельштейн, эсквайр. представляет арендаторов и ассоциации арендаторов Нью-Йорка в спорах о выселении, повышении арендной платы, преобразовании арендной платы, законе о стабилизации арендной платы, выкупе аренды и многих других вопросах. Он является партнером компании Himmelstein, McConnell, Gribben & Joseph на Манхэттене. Чтобы задать вопрос для этого столбца, нажмите здесь. Чтобы задать вопрос о юридической консультации, напишите Сэму по электронной почте или позвоните по телефону (212) 349.-3000.
Кризис с арендой: «Нельзя работать из дома», «гостиная не является общей зоной» — ограничения для арендаторов, раскрытые в онлайн-объявлениях о сдаче в аренду
Арендаторам, которым необходимо работать из дома, отказывают некоторые арендодатели, рекламирующие арендуемую недвижимость.
В связи с тем, что количество сдаваемых в аренду домов находится на рекордно низком уровне, возникла обеспокоенность по поводу ужесточения ограничений, налагаемых на арендаторов домовладельцами, занимающими сдаваемые ими дома.
Арендодатели утверждают, что некоторые дома непригодны для надомной работы из-за нехватки места, в то время как жилищные благотворительные организации считают, что Covid-19Пандемия привела к тому, что арендаторы испытывают больше ограничений в арендуемых ими домах.
Эксперты по правовым вопросам также предупредили, что арендодатели обеспокоены вопросами страхования на случай, если кто-то получит травму во время работы из дома, а юрист по трудовому праву Ричард Гроган сказал: «Никто не хочет открывать этот ящик Пандоры».
В настоящее время на веб-сайте по аренде жилья Daft.ie в нескольких объявлениях говорится, что арендаторы не могут работать из дома и не будут иметь доступа к местам общего пользования в собственности.
В других сообщениях говорится, что арендаторы не могут принимать гостей или посетителей.
«Дом занят владельцем, так как владелец работает из дома, гостиная никогда не является общей зоной», — говорится в одном объявлении.
The Indo Daily: Достигли ли мы пика цен на жилье? Сейчас подходящее время для покупки?
Читать далее
«Сдается в аренду кладовка среднего размера со шкафом и боковым шкафчиком. Никакой работы на дому, потому что это не подходит для атмосферы», — говорит другой.
«Этот дом подойдет дружелюбному и опрятному человеку, который любит общаться, но вести независимый образ жизни, и, в идеале, тому, кто не работает из дома», — говорит другой.
В другом объявлении говорилось, что владелец ищет человека старше 30 лет, который не работает из дома и не имеет домашних животных.
The Irish Independent связалась с более чем 30 арендодателями, которые не упомянули удаленную работу в описании недвижимости — большинство из них занимают дома, которые они арендуют, — и 10 заявили, что работа на дому не подходит по таким причинам, как отсутствие пространство и хозяин находится дома в течение дня.
Некоторые не ответили, а 12 сказали, что потенциальные арендаторы могут работать удаленно.
Один также ответил со списком вопросов, в том числе: «Каков ваш доход?», «Каков ваш образ жизни?», «Курите ли вы или у вас есть домашнее животное?» и «Что ты ешь на ужин?»
Гэвин Эллиотт, юрисконсульт жилищной благотворительной организации Threshold, сказал, что существует много неясностей, когда речь заходит о праве арендаторов работать из дома.
Он также предупредил, что арендаторы, которые живут со своими арендодателями, не защищены Законом об аренде жилых помещений и не пользуются теми же правами, что и другие арендаторы.
«Это то, что мы всегда видели на рынке студенческого жилья, где арендаторы были ограничены в том, что они могли арендовать только с понедельника по пятницу», — сказал он.
«Но, конечно, во время и после Covid ограничения на то, что люди могут и не могут делать в собственности, и какую часть собственности они могут использовать, стали немного более распространенными.
«Если вы являетесь лицензиатом [арендуете дом, в котором вы живете с арендодателем], у вас очень мало прав и нет доступа к Совету по аренде жилья, и такой сценарий может немного шокировать людей. Есть люди, которые знают, во что ввязываются, и переезжают, зная, что у них ограниченные права или их нет вообще, так как мест для аренды очень мало. Люди принимают ситуации, которые в обычных условиях они не сочли бы идеальными».
Юрист по трудовому праву г-н Гроган сказал, что частные арендодатели сталкиваются с теми же проблемами, что и работодатели, когда дело доходит до удаленной работы.
«Первое, что возникает, конечно, это ограничительные условия, особенно в отношении квартир. Квартиры обычно имеют оговорку о том, что они не будут использоваться в коммерческих целях. Теперь, если у вас есть кто-то, кто работает из дома, есть аргумент, что это изменение использования и нарушение завета.
«Второй — страховка. Будь то квартира или частный дом, страховка заключается в том, что это в первую очередь жилое помещение, а не рабочее место.