Главная
Снять жилье с последующим выкупом: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Снять жилье с последующим выкупом: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Аренда жилья с последующим выкупом. Как работает новый механизм решения жилищных проблем?

Где можно найти жилье для покупки в аренду с последующим правом выкупа? Какие условия для проведения сделки? Присутствуют ли ограничения по возрасту или подтвержденному уровню дохода?

Ответить на самые часто встречающиеся вопросы об аренде с выкупом поможет Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», которое пока единственное в России занимается популяризацией и распространением этого механизма.

Что представляет из себя механизм покупки жилья в аренду с выкупом?

Аренда с выкупом – одна из доступных, но слабо распространенных в России разновидностей сделок купли-продажи недвижимости. Основываясь на положения Гражданского кодекса, она предоставляет возможность физическим лицам получать права собственности на объект недвижимости после внесения его полной стоимости, которая выплачивается не сразу в полном объеме, а равными частями в течение условленного периода времени.

В отличие от стандартной рассрочки, максимальный период которой не может превышать 3 лет, длительность сделок по аренде с выкупом не ограничена.

Фактически аренда с выкупом — это социальный механизм, благодаря которому можно купить жилье в длительную рассрочку без крупных сумм заемных средств, постепенно рассчитываясь с собственником недвижимости исходя из собственных финансовых возможностей.

Как она работает?

Общий алгоритм работы аренды с выкупом практически полностью идентичен алгоритму других сделок с недвижимостью. Ее участниками являются 3 стороны: собственник жилья, потенциальный покупатель, он же квартиросъемщик, а также профессиональный посредник (юрист, риелтор или агентство недвижимости), который оказывают услуги по организации и сопровождению сделки.

Владелец недвижимости и покупатель подписывают договор поэтапной продажи. Квартиросъемщик сразу заселяется, для успешного осуществления сделки ему необходимо ежемесячно или ежеквартально вносить платеж, что очень похоже на условия обычного найма жилья.

Таким образом, человек как бы покупает и арендует жилье одновременно.

Социальная польза от внедрения аренды с выкупом?

Пожалуй, главным основным является партнерский характер сделки. Строгих регламентированных ограничений нет. Все условия зависят исключительно от договоренностей продавца и покупателя.

Условия каждой сделки индивидуальны. Возможны варианты с первоначальным взносом, величина которого также не регламентирована, и совсем без него. Срок договора можно составить на срок от 1 года до более 10 лет.

Таким образом, аренда с выкупом позволит любому платежеспособному человеку найти доступный для него вариант приобретения жилья.

Есть ли ограничения для покупки жилья в аренду с выкупом?

Ограничений для участия в подобных сделках практически нет. Покупателю не требуется предоставлять справки и выписки, подтверждать заработную плату, осуществлять поиски поручителей. Вне зависимости от возраста, количества детей, наличия домашних животных, официального уровня заработка, национальности и религиозных предпочтений, купить жилье в аренду с выкупом может каждый.

Единственным ограничением можно назвать платежеспособность.

Какие нужны документы?

Покупателю из документов необходим только паспорт, причем необязательно с гражданством РФ. А собственнику жилья потребуется такой же пакет документов, как и при обычной продаже недвижимости.

Где искать жилье для покупки/продажи в аренду с выкупом?

Процедура поиска также ничем не отличается от тривиальной продажи. Людей готовых покупать или продавать жилье по такой схеме можно искать среди знакомых, на ресурсах с объявлениями о продажах или аренде недвижимости, а также обратившись в специализированные агентства недвижимости, которые данную услугу предлагают.

В настоящий момент таких предложений немного в общей массе, однако они есть. А с дальнейшим распространением механизма их будет становиться все больше.

Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки?

Главное отличие в принципе самой работы механизмов. Ипотека – это заем денежных средств на покупку жилья. Человек берет в долг у финансовой организации большую сумму, которую возвращает с процентами. Получается, что ипотека – это пассив с финансовой точки зрения.

Аренда с выкупом – это поэтапная покупка права собственности на жилье. С финансовой точки зрения – это актив, от которого всегда можно отказаться, который можно продать, передать родственникам и близким без штрафов, пеней.

Насколько выгодно покупать такое жилье в аренду с выкупом в сравнении с ипотекой?

Сложно однозначно сказать, насколько аренда с выкупом выгоднее ипотеки, так как условия каждой отдельно взятой сделки индивидуальны. Величина ежемесячного платежа при аренде с выкупом зависит от наличия первоначального взноса, срока соглашения, итоговой стоимости недвижимости.

Можно однозначно быть уверенным, что аренда с выкупом выгоднее ипотеки с точки зрения характера и основных условий сделки. Здесь первичны пожелания и возможности потенциального покупателя, а не банка; покупатель сам определяет, какой первоначальный взнос он может внести, какой ежемесячный платеж он может себе позволить, а далее искать собственника жилья, согласного на такие условия.

При этом итоговая стоимость квартиры и величина ежемесячной выплаты остаются неизменными на весь срок сделки или при условии досрочной выплаты всей суммы. Никаких штрафов, пеней и дополнительных выплат нет. Для покупателя аренда с выкупом – простой и понятный механизм без мелкого шрифта и условий со звездочкой.

Почему аренда с выкупом не распространена в России?

Мало кто в России знает о таком механизме. Это касается и широких слоев населения, и профессионалов рынка недвижимости. По оценкам аналитического центра «Федерального бюро выкупа жилья» не более 1% агентств недвижимости и юристов могут предложить качественные услуги по сопровождению сделки купли-продажи в аренду с выкупом. Соответственно такой вариант и не предлагается более широкому кругу лиц.

Для сравнения ипотека предлагается большинством банков, а объемы ее прямой рекламы просто огромны. Ипотека является одним из самых рекламируемых финансовых инструментов.

Таким образом, аренда жилья с выкупом представляет собой еще одну разновидность сделок купли-продажи жилья. По содержанию она наиболее близка к продаже в рассрочку, срок которой не ограничен. Для потенциальных покупателей механизм наиболее привлекателен тем, что здесь на первое место выходят их возможности и пожелания. Все существенные условия сделки можно оговорить с собственником жилья – человеком, который в отличие от кредитных организаций готов идти на уступки, а не навязывать свои условия.

что с НДС. Вісник. Офіційно про податки

Плательщик налога планирует осуществлять операции по предоставлению физическим лицам в аренду с последующим выкупом квартир, имущественные права на которые ранее были приобретены у заказчика строительства и правоустанавливающие документы на такие квартиры были оформлены на указанное общество как владельца квартир. По договору аренды жилья с выкупом арендатор обязан уплатить арендодателю арендные платежи, состоящие из периодических платежей на выкуп жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя.

Лицо-арендатор при получении в аренду жилья с выкупом по соответствующему договору уплачивает предприятию-арендодателю в составе арендных платежей как непосредственно стоимость самого жилья, так и стоимость услуг по аренде такого жилья.

Операция по реализации застройщиком имущественных прав на недвижимое имущество (квартиры) для целей обложения НДС является операцией по первой поставке жилья (объекта жилищного фонда), которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20 %.

Операции по последующей поставке такого жилья являются второй поставкой для целей пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Налогового кодекса, и освобождаются от обложения НДС.

Таким образом, учитывая, что по окончании договора аренды жилья с выкупом или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора, в понимании пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Кодекса такая операция является операцией по второй поставке жилья и освобождается от обложения НДС, поэтому при получении арендодателем части арендных платежей, состоящих из периодических платежей на выкуп жилья, налоговые обязательства по НДС у арендодателя не возникают.

Вместе с тем арендные платежи, состоящие из вознаграждения (дохода) общества, являются оплатой стоимости услуг по аренде жилья, операции по поставке которых облагаются НДС в общеустановленном порядке по ставке 20 %, а потому на дату поставки, которая наступает ранее (получение арендодателем средств в счет оплаты стоимости услуг по аренде, или оформление документа, удостоверяющего факт поставки услуг по аренде), арендодатель-налогоплательщик обязан определить налоговые обязательства по НДС исходя из стоимости таких услуг.

(Письмо ГФС Украины от 17.01.2018 г. № 191/6/99-99-15-03-02-15/ІПК)

Как получить арендное жилье с последующим выкупом? |

Получение арендного жилья в АО «Фонд недвижимости «Самрук–Казына»

Арендное жилье с выкупом АО «Samruk-Kazyna Construction» реализуется в первоочередном порядке очередникам, относящимся к категории лиц, указанных в Законе Республики Казахстан «О жилищных отношениях», а именно:

  • дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей;
  • лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
  • семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
  • пенсионеры по возрасту;
  • оралманы;
  • лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
  • многодетные семьи;
  • неполные семьи;
  • государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности.

К участникам предъявляются следующие требования:

  1. подтверждение постановки очередника на учет нуждающихся на получение жилья и статуса, нуждающегося в жилье в соответствии с действующим жилищным законодательством Республики Казахстан;
  2. подтверждение платежеспособности.

Порядок распределения арендного жилья:

Отобранные претенденты подтверждают платежеспособность в соответствии с внутренними документами Samruk-Kazyna Construction. Для претендентов, подтвердивших выкуп жилья за счет собственных средств, оценки платежеспособности не требуется.

Местный исполнительный орган утверждает пул претендентов, подтвердивших платежеспособность, соразмерно количеству квартир.

Samruk-Kazyna Construction предоставляет претендентам возможность выбора квартир согласно очередности, определяемой порядковым номером в предоставленных списках МИО.

Аренда с выкупом предусматривает:

  • условия предоставления жилья в аренду с выкупом определяются внутренними документами Samruk-Kazyna Construction;
  • жилье предоставляется в аренду с выкупом до 15 (пятнадцати) лет, при этом максимальный срок может быть изменен в зависимости от условий рынка и финансовой устойчивости Samruk-Kazyna Construction. Арендаторы имеют право на досрочное приобретение жилья в собственность;
  • после полного исполнения арендатором своих обязательств по договору жилое помещение передается в собственность арендатора;
  • размер арендной платы и срок аренды с выкупом определяются, исходя из принципов возвратности выделенных средств на финансирование строительства и финансовой устойчивости Samruk-Kazyna Construction.

Снять квартиру с последующим выкупом

Те, кто пользовался услугой долгосрочной аренды квартиры в Чебоксарах, наверняка задумывался о том, сколько собственных средств утекло в счёт проживания в чужом жилье. И тогда могут появиться мысли, что выгоднее взять квартиру при помощи ипотеки или рассрочки. Но в нашей стране ипотека «съест» гораздо больше средств, чем аренда. А уж если дело касается новостройки, то надобность аренды жилья отпадает сама собой. Рассрочка без процентов тоже представляется чем-то невозможным. За этими двумя вариантами как-то потерялся третий — аренда квартиры с последующим выкупом. В чём же причина того, что такой тип аренды не получил широкого распространения?

Все риэлторы, работающие на рынке недвижимости Чебоксар, утверждают, что полноценных сделок аренды квартиры с последующим выкупом, практически не совершается в нашей Республике. Даже если обратиться к рынку недвижимости премиум-класса, то это не меняет дела: сделок такой аренды мало. Вычислить динамику роста количества заключённых сделок не представляется возможным. Граждане, которые предоставляют элитные квартиры в аренду, представляют их в качестве актива на долгое время вперёд. В большинстве случаев элитная квартира приобретается для детей, а пока они не выросли, её можно сдавать в аренду.

Отличия аренды с выкупом от рассрочки. Аренда квартиры в Чебоксарах с последующим выкупом как вид сделки не получила широкого распространения, так как те, кто заключают подобные договоры, рискуют слишком многим. В этой области арендных сделок до сих пор не существует сформированных правил делового оборота. Нет здесь и принципов формирования параметров цены сделки. Поэтому в наше время гораздо чаще встречается реализация квартир в рассрочку. В этом случае покупатель оплачивает продавцу сумму на срок от одного до трёх лет вперёд, после чего с чистой совестью может проживать в данном апартаменте. Сделки, схожие с представленной выше относительно потоков средств от продавца к покупателю, регулируются при помощи разных нормативов ГК России. Ещё одним важным фактором в пользу рассрочки является быстрота её выплаты по сравнению с арендой. Аренда квартиры будет стоить меньше, чем сумма платежей за месяц — всё это несомненно идёт на пользу продавцу.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом. При детальном рассмотрении договора можно подметить, что он будет смешанного типа. Данная «смешанность» проявляется в том, что тут будет присутствовать элементы договора купли-продажи чебоксарской недвижимости вкупе с деталями договора аренды. Собственно, вот они: сумма выкупа; стоимость снимаемого имущества; условия, согласующие переход права собственности; распорядок и срок рассчёта.

Не на птичьих правах Как сделать съемное жилье своим: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Покупка квартиры без полной суммы на руках — это не только рассрочка или ипотека. Переход от аренды к покупке квартиры может быть плавным и постепенным. Как это происходит? Рассказываем об аренде с последующим выкупом жилья и о новом «аналоге» этой схемы из мира новостроек — тест-драйве квартир.

Снимал, снимал… Купил!

Аренда с последующим выкупом — схема, встречающаяся не так часто по причине малой своей известности и крайней «штучности» сделки: необходимо, чтобы совпали интересы и ожидания как продавца-наймодателя, так и покупателя-съемщика. И эти «два одиночества» должны найти друг друга всерьез и надолго. «Аренда с выкупом — явление нечастое, хотя в законодательстве такое право зафиксировано. Для этого арендатор-покупатель заключает договор найма с собственником квартиры и фиксирует в договоре право ее выкупа, — говорит Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co. — Важно, чтобы в договоре была четко прописана возможность выкупа арендуемого помещения, а также размер выкупной цены».

Оформляются такие сделки чаще всего уже в процессе аренды, говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»: «При содействии специалиста по аренде может быть заключен договор найма на определенный срок. Если же в период действия этого договора стороны решили совершить сделку купли-продажи арендуемого помещения, они оформляют ее должным образом — подписывают договор купли-продажи».

Есть и клиенты, которые обращаются с вопросом о возможности последующего выкупа сразу при поиске арендного жилья, рассказывает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но чаще, действительно, процесс распадается на два этапа: собственно поиск съемной квартиры и заключение договора найма, а уже потом, если возникает взаимное желание, заключение договора купли-продажи — через другого риелтора, отмечает эксперт.

Фото: Григорий Сысоев / ТАСС

«Ко мне с такими запросами обращались единицы, — рассказывает Александр Харыбин, практикующий риелтор. — Чаще квартиранты договаривались с хозяевами уже в процессе. Или такой случай — я нашел по запросу клиентки “трешку” в аренду на Большой Грузинской за 10 тысяч долларов в месяц. И уже на сделке она предложила собственнику обмен на свою “двушку” на Зоологической. Цена ее квартиры тогда была порядка миллиона долларов, его — почти два. Она доплатила, и вместо аренды состоялся обмен».

Сейчас спрос на аренду с последующим выкупом вырос, и особенно — в дорогом сегменте, рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. «Все чаще встречаются случаи аренды с последующим выкупом квартиры, которая параллельно выставлена на продажу. Клиенты принимают такое решение по разным причинам: кто-то “приживается”, привыкает к квартире и дому, к району и инфраструктурным объектам поблизости. Другие изначально присматриваются к дорогому жилью, ожидая прибыли от бизнеса и заранее договариваясь с собственником о возможности последующего выкупа. — рассказывает эксперт. — По нашей оценке, каждая десятая элитная квартира, которая была выставлена на продажу и параллельно арендована, за последние два года была выкуплена этими же жильцами».

«Для арендатора это выгодная тема, особенно в ситуациях, когда жилье снимается много лет подряд и собственник принял в какой-то момент решение продать квартиру, — говорит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. — В этом случае бывший арендатор может оформить ипотеку, ежемесячный платеж по которой равносилен величине арендной платы, и жить теперь уже в своей квартире». Продолжая платить уже не наймодателю, а банку.

То есть, как говорят опрошенные эксперты, случаи выкупа происходят сейчас чаще, но собственно сделки аренды с последующим выкупом остаются экзотикой. В основном сначала отношения фиксируются как арендные, затем уже заключается договор купли-продажи.

Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru

Оно мне надо?

А как выглядит классическая аренда с выкупом? Как рассказывают практикующие риелторы, обычно такие отношения оформляются так: в качестве исходника берется стандартный договор найма, «шапка» меняется на «Договор найма с последующим выкупом», убирается пункт о сроке найма (договор делается бессрочным). Цену делят на две составляющие: стоимость месячного найма и размер ежемесячного взноса, они формируют в сумме общий ежемесячный платеж, который фиксируется в договоре. Прописывается передача права собственности съемщику при внесении выкупной стоимости (иногда оговаривается также возможность досрочного внесения этой стоимости). Такой договор необходимо зарегистрировать в комитете по правам собственности.

Если желание продать квартиру съемщику возникло «в процессе», как в вышеприведенных примерах, все куда проще: заключается отдельное соглашение к договору найма.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

В отличие от рынка ипотеки, где есть сложившаяся практика и деловой оборот, сильное законодательство, конкуренция, понятные платежи, судебная практика, рынок аренды с выкупом — дикий и потому непредсказуемый. Слишком многое здесь зависит от добросовестности сторон. Наймодателю будет трудно вернуть деньги в случае отказа от собственника от сделки, а тот может отказаться — например, при изменении экономической ситуации, семейных обстоятельств и т. д.

Трудно сторонам договорится и о финансовых параметрах сделки: какую зафиксировать цену квартиры, как и на какой срок распределить арендные и выкупные платежи, а после договоренности — корректно оформить их все юридически». В отличие от ипотеки, не существует стандартных, «обкатанных» и проверенных временем договоров аренды с выкупом, и при малейшем изменении обстоятельств у сторон сделки неминуемо возникнет соблазн выйти из отношений.

В случае снижения цен на жилье обманутым себя будет считать арендатор — он платит больше, чем мог бы, а в случае роста цен — собственник, ведь он мог бы продать квартиру дороже. В течение года такая ситуация маловероятна, но если речь идет о выкупе в течение пяти лет и более — вероятность очень высокая.

Как показывает практика, аренда с последующим выкупом может быть выгодна только тогда, когда сделка, по сути, несправедлива для одной из сторон (обычно проигрывающая сторона может не догадывается об этом). Например, арендные платежи полностью входят в цену квартиры, хотя на самом деле собственник должен получить и цену квартиры, и арендные платежи за проживание «сверху». Бывают и случаи, когда рыночная стоимость квартиры занижена — собственник, опять же, в проигравшей позиции. К числу «подводных камней» — ситуаций, о которых стороны редко думают заранее — можно отнести действия в случае смерти одной из сторон сделок, или в случае неработоспособности арендатора, или при повреждении квартиры.

Фото: Медведев Денис/PhotoXPress

«С точки зрения клиента такой вариант, как аренда с последующим выкупом, действительно интересен — он позволяет не просто близко познакомится с покупаемой недвижимостью, но и вносить платежи равномерно (иногда, по договоренности с собственником, даже раз в квартал), — рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — С точки зрения продавца, эта услуга не так интересна: во-первых, надо найти клиента, который захочет не просто арендовать, но и выкупить. Во-вторых, если он передумает, обязать его к выкупу будет практически невозможно».

Продавцы на эту схему идут неохотно, соглашается Евгения Владимирова: «В основном, на сделку соглашаются лишь собственники неликвидных квартир на вторичном рынке, или же очень дорогих объектов». Или… застройщики, добавим мы.

Да-да, схема «взята на вооружение» и активно продвигается сегодня на рынке новостроек. Как рассказывает Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер компании «БЕСТ-Новострой», это выглядит следующим образом. Потенциальный клиент заключает с застройщиком договор найма (например, на год) с правом последующего выкупа объекта. «В момент подписания договора найма стоимость квартиры фиксируется на период аренды, и все арендные платежи идут в зачет этой суммы. А через год клиент либо выкупает квартиру (если в период тестирования он смог убедиться в правильности выбора), либо съезжает, — рассказывает Григорьева. — Конечно, выйти на рынок с подобным предложением может себе позволить только застройщик, у которого есть в наличии определенный объем свободных и готовых для проживания квартир с отделкой, желательно меблированных».

«Рассрочка — более понятный и знакомый покупателю инструмент приобретения жилья, — рассуждает о перспективах схемы Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group (девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал»). — В то же время, стандартная беспроцентная рассрочка на период от двух до пяти месяцев не так интересна покупателю, ведь она предполагает, что к окончанию этого периода необходмо полностью закрыть сделку и полностью рассчитаться за жилье, а это могут сделать не более 10 процентов покупателей».

Материалы по теме:

В Московском регионе первым схему аренды квартиры, плавно переходящей в покупку предложил застройщик ЖК «Новые Ватутинки». Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», объясняет появление практики тест-драйва высококонкуретностью рынка: «”Беспрецедентные скидки” сегодня анонсированы едва ли не в каждом втором жилом комплексе. Внимание привлекают лишь по-настоящему новые ходы, — рассказывает Зубец. — Отчасти именно по этой причине и появилась новая услуга — “тест-драйв” от застройщика. Первые 20 квартир, которые мы выделили для “тест-драйва”, были полностью меблированными. Сейчас мы сдаем в том числе и необустроенные объекты с отделкой — арендаторы готовы привезти собственную мебель, чтобы начать “тестировать” жилье, совершая платежи в зачет будущей квартиры, а не просто “в пустоту”». При этой схеме цена квартиры фиксируется на момент подписания договора найма, который заключается на год. Если же за год потенциальный покупатель не разобрался в своих чувствах, договор можно продлить, но уже без фиксации стоимости — решишь купить, покупай, но по рыночной стоимости на момент покупки. На период аренды можно оформить временную регистрацию по месту проживания.

Внесенные за период аренды платежи идут в зачет стоимости квартиры, если жильцы принимают решение о покупке. Ну а если покупать так и не надумали — арендные платежи, разумеется, никто не возвращает.

Что такое аренда с последующим выкупом жилья

Что такое аренда квартир с последующим выкупом и как правильно составить договор

Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.
Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.609 ГК РФ). Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.

Аренда квартиры с правом выкупа

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.
Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.
Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.
В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Аренда жилья с — последующим выкупом и — ипотека

Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.

  • Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
  • Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
  • Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую — отчисления в счет выкупа.
  • Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Как это аренда квартиры с последующим выкупом в 2019 году

Покупатели получат жилье в рассрочку И так появится возможность постепенно за него платить У продавца будет пассивный способ получения прибыли Арендной платы Расчеты могут вестись в той форме Что удобна сторонам (с отсрочкой, уплатой дополнительных средств свыше установленной арендной платы) Составленное соглашение Страховка, гарантия того, что не будет нанесено умышленный вред недвижимости Покупатель может жить в помещении Пока за него полностью не выплатит сумму и не приобретет окончательное право собственника Нет посредника Которому необходимо платить кредит с процентами (то есть можно так снизить затраты) Пока лицо арендует недвижимость Сможет присмотреться к ней и выполнить необходимые ремонтные работы Если сделка будет аннулирована Арендатор несет риски по сумме, что уже уплачена, но не более того

  • анализируйте уровень цены и положение дел на рынке недвижимого имущества;
  • узнайте как можно больше информации о владельце;
  • просчитайте, сколько будет стоит жилье в общем после произведения всех выплат;
  • уточните, нельзя ли временно зарегистрироваться в помещении;
  • выясняйте, не является ли жилье залоговым, не передавалось ли оно наследникам, ведь иначе сделка будет невозможна;
  • проконсультируйтесь у специалиста относительно каждого риска и оформления документации.

Договор аренды с последующим выкупом

Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа. Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду. То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы. В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения. При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.
Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника. Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца. Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.

Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор

  • отсутствие конкретной формы договора;
  • слабая правоприменительная практика;
  • высокая вероятность изменения первоначальных условий;
  • переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;
  • форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.
  • оценка стоимости жилья – является обязательным пунктом взаимных договоренностей. Для ее осуществления чаще всего пользуются помощью эксперта. Профессиональный аналитик рассчитает цену с учетом сопоставимых вариантов, экономических тенденций и прочих факторов влияющих на динамику стоимости квартир.

Статьи о кредитовании

Аренда жилья с последующим выкупом может осуществляться посредством ипотеки, финансового лизинга или рассрочки. Тенденции на российском рынке говорят о том, что все большее количество граждан предпочитают эти привлекательные финансовые инструменты. Сложно сказать, какой из них более выгоден и удобен – это зависит напрямую от клиента. Связана данная особенность с различием финансовых профилей даже у тех людей, что работают в схожих между собой сферах.
Но привлекательные условия сделки обращают на себя внимание потенциальных клиентов, поэтому в ближайшее время подобных предложений может стать больше. При этом для застройщиков срок окупаемости слишком велик, что невыгодно. Чтобы сдавать жилье, потребуется произвести хотя бы минимальные отделочные работы, это требует физических, а также денежных затрат со стороны застройщика.

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.
Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.