Снять жилье с последующим выкупом: Аренда квартир с последующим выкупом?

Содержание

Аренда квартиры с последующим выкупом

Главная
—
Статьи
—
Аренда квартиры с последующим выкупом

Покупка жилья – самый больной вопрос для россиян. К сожалению, ситуация складывается таким образом, что приобрети жилье за наличные деньги не всегда возможно, но и ипотека не каждому по карману. В этом случае есть такой вариант, как аренда с выкупом квартиры. Люди живут в арендованном жилье и при соблюдении особых правил, которые подтверждаются договором между продавцом и покупателем, могут стать собственниками этой квартиры.

Что нужно знать об аренде с правом выкупа квартиры?

На сегодняшний день такие сделки встречаются не так уж и часто. Причин тому несколько:

не все знакомы с подобным вариантом
боятся рисковать

В качестве альтернативы ипотеки часто используют рассрочку на квартиру. Обычно договор заключается до 3-х лет. На больший срок рассрочку получить сложно, поэтому выходом может быть аренда с дальнейшим выкупом квартиры.

При этом арендная плата будет включать платеж за рассрочку.

Образец договора аренды квартиры с выкупом

Вы можете скачать образца договора здесь. Если предполагается выкуп арендуемой квартиры, то составляется особый договор, в который включаются обязательства не только аренды, но и последующего выкупа.

Такой договор безопасен, если составлен по всем правилам с привлечением знающего юриста. Он подготовит документ, учитывая соответствующие статьи, к примеру, ст. 554-555 ГК РФ.
Чтобы не возникло в дальнейшем неприятностей для обеих сторон, в договоре аренды с выкупом следует прописать все условия. При отсутствии хотя бы одного из них договор считается не заключенным, следовательно, правовых отношений документ не имеет. Обязательно указывается срок арендования квартиры, по его истечению происходит перерегистрация собственника.
Стоимость жилья зависит от суммы арендной платы. Изменения включают в договор, если согласны обе стороны.
Изучайте все условия и возможные риски сделки.
Кстати, ее не обязательно регистрировать, достаточно письменного соглашения, подписанного обеими сторонами.
Аренда с выкупом квартиры более выгодна продавцу, так как доход может быть более высоким, чем обычная продажа. Неудобства только в том, что средства хозяин квартиры получает не сразу, а постепенно.
Покупатель же, заключая подобную сделку, должен трезво смотреть на вещи, учитывать свою платежеспособность. В случае просрочки очередного платежа владелец жилья может расторгнуть договор, а деньги не вернет, поскольку они считаются арендной платой. Поэтому стоит задуматься о способах приобретения жилья в собственность.

Как итог, можно подытожить, что вариант аренды квартиры с выкупом в в целом обойдется несколько дороже, чем ипотечная квартиры за счет сложения арендной ежемесячной платы и погашения стоимости квартиры. Вариант с выкупом подойдет гражданам, вынужденным снимать жилье, но не имеющим возможность взять ипотеку.

Содержание

Что нужно знать об аренде с правом выкупа квартиры?
1. Образец договора аренды квартиры с выкупом

Другие новости

Имя *

E-mail *

Комментарий *

Плюсы

Минусы

Самое свежее за сегодня:

Последний добавленный объект:

Обзор жилого комплекса

ЖК Розмарин Deluxe

06.

03.2018

Фотография дня:

ТОП-3 популярных видео-обзора:

ЖК (МФК) Пресня Сити

Москва

Дата съемки: сентябрь 2017

4756 02.09.2017

ЖК LIFE-Ботанический сад (Лайф-Ботанический сад)

Москва

Дата съемки: август 2017

2832 31.08.2017

Микрорайон Новое Пушкино

Пушкино

Съемка с воздуха: Обзор хода строительства

2629 13.03.2015

Последние обновления хода строительства:

ЖК Город счастья
6 новых фотографий
Жилой квартал JAZZ (Джаз)
15 новых фотографий
Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре
14 новых фотографий
Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре
14 новых фотографий
ЖК Дом на Усиевича
11 новых фотографий

ЖК Дом в Мневниках
15 новых фотографий
ЖК Дом в Мневниках
16 новых фотографий
ЖК Дом
5 новых фотографий
ЖК Дом
6 новых фотографий
ЖК Дом на Кантемировской
11 новых фотографий

Город *

Адрес расположения ЖК *

Наименование ЖК

E-mail *

НАВЕРХ

Аренда жилья с последующим выкупом.

Как работает новый механизм решения жилищных проблем?

Где можно найти жилье для покупки в аренду с последующим правом выкупа? Какие условия для проведения сделки? Присутствуют ли ограничения по возрасту или подтвержденному уровню дохода?

Ответить на самые часто встречающиеся вопросы об аренде с выкупом поможет Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», которое пока единственное в России занимается популяризацией и распространением этого механизма.

Что представляет из себя механизм покупки жилья в аренду с выкупом?

Аренда с выкупом – одна из доступных, но слабо распространенных в России разновидностей сделок купли-продажи недвижимости. Основываясь на положения Гражданского кодекса, она предоставляет возможность физическим лицам получать права собственности на объект недвижимости после внесения его полной стоимости, которая выплачивается не сразу в полном объеме, а равными частями в течение условленного периода времени. В отличие от стандартной рассрочки, максимальный период которой не может превышать 3 лет, длительность сделок по аренде с выкупом не ограничена.

Фактически аренда с выкупом — это социальный механизм, благодаря которому можно купить жилье в длительную рассрочку без крупных сумм заемных средств, постепенно рассчитываясь с собственником недвижимости исходя из собственных финансовых возможностей.

Как она работает?

Общий алгоритм работы аренды с выкупом практически полностью идентичен алгоритму других сделок с недвижимостью. Ее участниками являются 3 стороны: собственник жилья, потенциальный покупатель, он же квартиросъемщик, а также профессиональный посредник (юрист, риелтор или агентство недвижимости), который оказывают услуги по организации и сопровождению сделки.

Владелец недвижимости и покупатель подписывают договор поэтапной продажи. Квартиросъемщик сразу заселяется, для успешного осуществления сделки ему необходимо ежемесячно или ежеквартально вносить платеж, что очень похоже на условия обычного найма жилья. Таким образом, человек как бы покупает и арендует жилье одновременно.

Социальная польза от внедрения аренды с выкупом?

Пожалуй, главным основным является партнерский характер сделки. Строгих регламентированных ограничений нет. Все условия зависят исключительно от договоренностей продавца и покупателя.

Условия каждой сделки индивидуальны. Возможны варианты с первоначальным взносом, величина которого также не регламентирована, и совсем без него. Срок договора можно составить на срок от 1 года до более 10 лет.

Таким образом, аренда с выкупом позволит любому платежеспособному человеку найти доступный для него вариант приобретения жилья.

Есть ли ограничения для покупки жилья в аренду с выкупом?

Ограничений для участия в подобных сделках практически нет. Покупателю не требуется предоставлять справки и выписки, подтверждать заработную плату, осуществлять поиски поручителей. Вне зависимости от возраста, количества детей, наличия домашних животных, официального уровня заработка, национальности и религиозных предпочтений, купить жилье в аренду с выкупом может каждый. Единственным ограничением можно назвать платежеспособность.

Какие нужны документы?

Покупателю из документов необходим только паспорт, причем необязательно с гражданством РФ. А собственнику жилья потребуется такой же пакет документов, как и при обычной продаже недвижимости.

Где искать жилье для покупки/продажи в аренду с выкупом?

Процедура поиска также ничем не отличается от тривиальной продажи. Людей готовых покупать или продавать жилье по такой схеме можно искать среди знакомых, на ресурсах с объявлениями о продажах или аренде недвижимости, а также обратившись в специализированные агентства недвижимости, которые данную услугу предлагают.

В настоящий момент таких предложений немного в общей массе, однако они есть. А с дальнейшим распространением механизма их будет становиться все больше.

Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки?

Главное отличие в принципе самой работы механизмов. Ипотека – это заем денежных средств на покупку жилья. Человек берет в долг у финансовой организации большую сумму, которую возвращает с процентами. Получается, что ипотека – это пассив с финансовой точки зрения.

Аренда с выкупом – это поэтапная покупка права собственности на жилье. С финансовой точки зрения – это актив, от которого всегда можно отказаться, который можно продать, передать родственникам и близким без штрафов, пеней.

Насколько выгодно покупать такое жилье в аренду с выкупом в сравнении с ипотекой?

Сложно однозначно сказать, насколько аренда с выкупом выгоднее ипотеки, так как условия каждой отдельно взятой сделки индивидуальны. Величина ежемесячного платежа при аренде с выкупом зависит от наличия первоначального взноса, срока соглашения, итоговой стоимости недвижимости.

Можно однозначно быть уверенным, что аренда с выкупом выгоднее ипотеки с точки зрения характера и основных условий сделки. Здесь первичны пожелания и возможности потенциального покупателя, а не банка; покупатель сам определяет, какой первоначальный взнос он может внести, какой ежемесячный платеж он может себе позволить, а далее искать собственника жилья, согласного на такие условия.

При этом итоговая стоимость квартиры и величина ежемесячной выплаты остаются неизменными на весь срок сделки или при условии досрочной выплаты всей суммы. Никаких штрафов, пеней и дополнительных выплат нет. Для покупателя аренда с выкупом – простой и понятный механизм без мелкого шрифта и условий со звездочкой.

Почему аренда с выкупом не распространена в России?

Мало кто в России знает о таком механизме. Это касается и широких слоев населения, и профессионалов рынка недвижимости. По оценкам аналитического центра «Федерального бюро выкупа жилья» не более 1% агентств недвижимости и юристов могут предложить качественные услуги по сопровождению сделки купли-продажи в аренду с выкупом. Соответственно такой вариант и не предлагается более широкому кругу лиц.

Для сравнения ипотека предлагается большинством банков, а объемы ее прямой рекламы просто огромны. Ипотека является одним из самых рекламируемых финансовых инструментов.

Таким образом, аренда жилья с выкупом представляет собой еще одну разновидность сделок купли-продажи жилья. По содержанию она наиболее близка к продаже в рассрочку, срок которой не ограничен. Для потенциальных покупателей механизм наиболее привлекателен тем, что здесь на первое место выходят их возможности и пожелания. Все существенные условия сделки можно оговорить с собственником жилья – человеком, который в отличие от кредитных организаций готов идти на уступки, а не навязывать свои условия.

Федеральное бюро выкупа жилья

Что нужно знать о покупке нескольких сдаваемых в аренду объектов недвижимости

После того, как вы приобрели один сдаваемый в аренду объект, вы можете быть готовы инвестировать в дополнительные объекты. Хотя применяются одни и те же шаги, такие как организация вашего финансирования, сбор вашей команды с надежным кредитором и знающим агентом по недвижимости, а также поиск недвижимости, выделяются несколько отличий, когда вы начинаете накапливать несколько арендуемых объектов.

В этой статье мы рассмотрим, что вам нужно знать о покупке нескольких объектов недвижимости для сдачи в аренду и управлении портфелем недвижимости.

Должен ли я создать компанию с ограниченной ответственностью (ООО)?

Как вы уже поняли, владение сдаваемым в аренду имуществом (или несколькими сдаваемыми в аренду объектами) — это вид бизнеса. Вы управляете своими активами и оцениваете прибыль и убытки по каждому объекту недвижимости. Возможно, пришло время рассмотреть возможность создания компании с ограниченной ответственностью (LLC) для вашего инвестиционного имущества.

Прежде чем сделать этот шаг, разумно проконсультироваться с финансовым консультантом и юристом, которые могут дать совет по действующим правилам и процедурам в вашем штате. Вы также захотите оценить налоговые и другие финансовые последствия создания ООО.

3 причины подумать о создании ООО

Чтобы защитить ваши личные активы от судебных разбирательств: Если ваша арендуемая недвижимость принадлежит ООО, эти активы бизнеса отделены от ваших личных активов. Если кто-то подаст на вас в суд, в иске будет названа ваша компания, а не вы, поэтому ваше личное место жительства и другие активы будут защищены.
Чтобы разделить ваши личные и деловые активы и расходы: Разделение ваших личных и деловых активов и расходов может упростить управление налогами и упростить вам отслеживание доходов от инвестиционной собственности.
Для возможных налоговых льгот: В некоторых случаях ООО может уменьшить ваши налоговые обязательства.

3 Недостатки создания ООО

Возможный дополнительный кредит: Прежде чем передать свою собственность в ООО, поговорите со своим ипотечным брокером о последствиях для вашего кредита. Возможно, потребуется новый кредитный договор с другими условиями.
Возможный налог на передачу собственности: В дополнение к расходам на создание ООО, в зависимости от того, где находится недвижимость, вам может потребоваться уплатить налог на передачу собственности.
Стоимость : Стоимость создания ООО варьируется в зависимости от штата от 100 до 500 долларов США.

Варианты финансирования для покупки сдаваемой недвижимости с пятого по десятый

Когда вы будете готовы купить вторую, третью и четвертую недвижимость, ваши варианты финансирования будут такими же, как и для вашей первой недвижимости. Вам нужно будет соответствовать требованиям по соотношению долга к доходу, первоначальному взносу и кредитному рейтингу для ипотеки для каждой новой сдаваемой в аренду недвижимости.

Однако условия, необходимые для финансирования вашего имущества с пятого по десятое, несколько различаются и являются более строгими.

Руководство Fannie Mae для инвестиционной недвижимости с пятой по десятую

После того, как вы станете владельцем нескольких сдаваемых в аренду объектов, Fannie Mae установит более высокую планку для получения кредита на новую инвестиционную недвижимость. Вам потребуется:

Минимальный кредитный рейтинг 720
Минимальный первоначальный взнос 25% для одноквартирного дома
Минимальный первоначальный взнос 30% для 2-4-квартирного дома
Шесть месяцев денежные резервы на общую сумму платежа по ипотеке (основная сумма, налоги и страховка) для каждой финансируемой недвижимости, которой вы владеете

Например, если общая сумма ипотечного платежа за ваше основное место жительства, четыре объекта инвестиционной недвижимости и новую сдаваемую в аренду собственность составляет 2000 долларов США каждый, что в сумме составляет 12 000 долларов США в месяц, вам потребуются денежные резервы в размере 72 000 долларов США после того, как вы сделаете первый взнос. оплата за новую недвижимость.

Использование рефинансирования наличными для покупки другой недвижимости

После того, как вы добились успеха в аренде недвижимости, вы можете расширить свой инвестиционный бизнес с недвижимостью за счет дополнительных жилых помещений. Самым большим препятствием для большинства арендодателей при покупке дополнительной недвижимости являются средства, необходимые для выполнения требований по первоначальному взносу. Это особенно актуально для инвесторов, которые уже владеют своим основным местом жительства, а также четырьмя сдаваемыми в аренду объектами недвижимости, потому что, как отмечалось выше, им необходимо соответствовать еще более высокому порогу для первоначального взноса, а также им нужны денежные резервы.

Как объяснялось ранее, вы можете использовать долю в вашем основном доме для рефинансирования наличными, чтобы получить доступ к средствам для инвестиционной покупки дома. Вы можете сделать рефинансирование с обналичиванием арендуемой недвижимости, чтобы использовать капитал для покупки другой инвестиционной недвижимости, но правила немного отличаются.

Некоторые арендодатели предпочитают сохранять свой капитал нетронутым, потому что это означает, что остаток их кредита будет низким, а их денежный поток будет высоким. Арендодатели, которые не пытаются приобрести дополнительную недвижимость, с большей вероятностью сосредоточатся на полном погашении остатка по кредиту, чтобы получить еще больший денежный поток. Другие арендодатели рассматривают неиспользованный капитал как средство для приобретения большего количества недвижимости и развития своего арендного бизнеса.

Требования к рефинансированию наличными немного более строгие для сдаваемой в аренду недвижимости по сравнению с рефинансированием наличными для вашего основного места жительства. Для сдаваемой в аренду единицы недвижимости вы можете заложить до 75% стоимости дома, по сравнению с 80% для рефинансирования наличными для основного места жительства. Для собственности от 2 до 4 единиц вы можете заимствовать только до 70% стоимости недвижимости.

Например, если четыре года назад вы купили одноквартирную арендуемую недвижимость за 175 000 долларов США с первоначальным взносом 20%, ваша начальная сумма кредита составила 150 000 долларов США. После четырех лет выплат по ипотеке ваш текущий остаток по кредиту составляет 130 000 долларов. За четыре года стоимость недвижимости выросла до 200 000 долларов. Семьдесят пять процентов от 200 000 долларов дают максимально возможную сумму кредита в 150 000 долларов.

Этот сценарий позволит вам оставить около 20 000 долларов наличными, которые вы могли бы использовать для первоначального взноса за новый дом, погашения другого долга с высокими процентами или для ремонта, который повысит стоимость вашей собственности и арендную плату.

Варианты финансирования более 10 объектов недвижимости

Если у вас уже есть 10 сдаваемых в аренду объектов и вы планируете приобрести еще, вам придется выйти за рамки традиционных методов финансирования ипотечного кредита. Можно рассмотреть два варианта: портфельные кредиты и общие кредиты.

Портфельные ссуды

Портфельные ссуды обычно предлагаются небольшими финансовыми учреждениями, такими как частные банки и кредитные союзы, которые будут хранить ссуды в своих книгах и обслуживать их самостоятельно. Большинство ипотечных кредитов продаются инвесторам, а это означает, что кредиторы должны соответствовать аппетиту своих инвесторов к риску и их требованиям к кредиту. Поскольку портфельные ссуды не продаются инвесторам после закрытия ссуды, эти более мелкие финансовые учреждения могут, по сути, устанавливать свои собственные правила утверждения ссуд в каждом конкретном случае.

Хотя условия портфельных кредитов различаются, обычно эти кредиты для инвесторов имеют регулируемые ставки и более высокие процентные ставки, чем обычные кредиты. Условия не столь благоприятны для заемщиков, потому что эти ссуды считаются более рискованными, а портфельные кредиторы часто одобряют ссуды, которые не соответствуют традиционным стандартам квалификации ссуд. Обратитесь в местный частный банк или кредитный союз, чтобы узнать, сколько объектов недвижимости они позволят вам профинансировать с помощью портфельного кредита.

Общие кредиты

Общий кредит — это один ипотечный кредит, который покрывает финансирование нескольких объектов недвижимости. Хотя общие кредиты обычно используются для таких предприятий, как строительные компании, они также могут использоваться инвесторами в аренду, которые владеют 10 или более финансируемыми объектами.

Основное преимущество общей ссуды заключается в том, что вы можете купить несколько объектов одновременно и оплатить только один набор расходов на закрытие, а не оплачивать отдельные расходы на закрытие каждого объекта. Однако общие кредиты аналогичны портфельным кредитам и считаются более рискованными, поскольку они, как правило, имеют более высокие процентные ставки и менее выгодные условия, чем стандартная ипотека.

Когда пора продавать сдаваемое в аренду имущество?

Как и в случае любых других инвестиций, важно регулярно просматривать свой портфель недвижимости, чтобы решить, следует ли вам покупать дополнительную недвижимость для сдачи в аренду, сохранить те, которые у вас есть, или продать одну или несколько объектов недвижимости. Хотя определение того, когда пришло время продавать, зависит от множества факторов, и каждая ситуация индивидуальна, некоторые из ситуаций, которые могут инициировать оценку потенциальной продажи вашей арендуемой недвижимости, включают:

Ваш ежемесячный денежный поток больше не является положительным. Это может произойти из-за увеличения налогов на недвижимость, текущих проблем с обслуживанием или падения рынка аренды. Если вы застряли с отрицательным денежным потоком, чем раньше вы продадите недвижимость, тем быстрее перестанете терять деньги. Вырученные от продажи средства можно использовать для покупки более выгодной сдаваемой в аренду недвижимости в другом месте или для других целей.
Вам нужны наличные деньги сейчас или вы знаете, что они понадобятся вам в ближайшем будущем.
Вы устали быть домовладельцем. В этом случае вы можете рассмотреть вариант найма кого-то, кто поможет вам управлять сдаваемой в аренду недвижимостью, а не продавать один или несколько домов.

Для получения дополнительных рекомендаций по принятию решения о том, когда продавать сдаваемое в аренду имущество, ознакомьтесь со статьей генерального директора Avail Райана Куна «Когда лучше продавать сдаваемое в аренду имущество?»

Что такое биржа 1031 и стоит ли ей пользоваться?

Если вы решите продать одно сдаваемое в аренду имущество и приобрести другое, вы можете связаться с бухгалтером или налоговым консультантом, чтобы обсудить вариант обмена 1031, также известный как обмен «аналогичный». Обмен 1031 — это раздел налогового кодекса IRS, который позволяет инвесторам избегать уплаты налога на прирост капитала или ограничивать сумму налога на прирост капитала, которую они должны платить при продаже недвижимости, если выручка от продажи используется для покупки другой. арендное имущество.

Аналогичный обмен возможен только для инвестиционной недвижимости, но не для вторых или основных жилых домов. Исключение налога на прирост капитала для прибыли от продажи дома до 250 000 долларов США на человека или 500 000 долларов США для супружеской пары, подающей совместную заявку, доступно только для вашего основного места жительства, а не для инвестиционной недвижимости.

В зависимости от вашей налоговой категории вы можете уплатить IRS от 15% до 20% налога на прирост капитала с любой прибыли, полученной от продажной цены дома сверх первоначальной покупной цены. В некоторых случаях это может быть изрядная сумма, поэтому использование биржи 1031 является популярным методом минимизации этого налогового бремени. Например, если вы продаете недвижимость с прибылью в размере 50 000 долларов США и облагаетесь налогом по ставке 20%, вы должны IRS 10 000 долларов США, если только вы не используете обмен 1031.

В то время как профессиональная помощь вашего бухгалтера или налогового консультанта необходима при обмене 1031, чтобы убедиться, что вы соответствуете всем требованиям, основы налоговой программы включают:

обычно титульной компанией. Это означает, что у вас нет доступа к средствам, пока они не будут использованы для другой покупки дома.
Вы должны указать потенциальные объекты недвижимости, которые вы надеетесь приобрести в течение 45 дней с даты расчетов при продаже сдаваемого в аренду имущества.
Чтобы получить льготу по налогу на прирост капитала, вы должны закрыть сделку по одному из указанных объектов недвижимости в течение 180 дней с момента продажи сдаваемого в аренду имущества.

Узнайте больше о том, когда открывать обмен 1031 (а когда нет), и разберитесь с различными типами обменов 1031, чтобы определить, какой метод подходит именно вам.

Экономичное управление арендуемой недвижимостью

По мере того, как вы создаете инвестиционный портфель сдаваемой в аренду недвижимости, важно иметь стратегию эффективного и действенного управления ею — в идеале такую, которая поможет вам сохранить большую часть прибыли. Некоторые инвесторы предпочитают работать с управляющим недвижимостью, а другие предпочитают управлять недвижимостью самостоятельно.

Если вы решили, что хотите максимизировать рентабельность инвестиций и самостоятельно управлять недвижимостью, Avail упрощает независимое управление недвижимостью. От помощи в установлении конкурентоспособной арендной платы и поиска отличных арендаторов до сбора арендной платы в Интернете и управления вашими арендными расходами — у Avail есть бесплатные инструменты для каждого этапа процесса аренды.

Узнайте больше об управлении своими свойствами с помощью Avail.

Полезная информация о законах в Вашингтоне.

Должен ли я читать это?
Рассматриваете возможность аренды с выкупом? Подумай еще раз

Как я могу определить, что это договор аренды с выкупом?
Я хочу купить дом. Что такое «опцион на покупку»?
Что может пойти не так с арендой с выкупом?
Я хочу оформить аренду с выкупом. Как я могу защитить себя?
Я уже в RTO Home. Каковы мои права?
Защищает ли контракт мое право на покупку?
Несу ли я ответственность за ремонт?
Может ли продавец меня выселить?
Могу ли я отказаться от сделки?
Получить юридическую помощь

Должен ли я это читать?

Да , если вы хотите разобраться в соглашениях о покупке жилья с правом выкупа (RTO). Есть два раздела:

Рассматриваете возможность аренды с выкупом? — Прочтите это, если вы думаете о покупке дома для сдачи в аренду. Мы предупреждаем вас о рисках и перечисляем способы обезопасить себя.
Уже в доме RTO – если вы живете в доме RTO, у вас могут возникнуть проблемы.

* Обновление COVID-19! Закон о выселении быстро меняется. Существуют временные запреты и изменения в том, как суды рассматривают выселения. Все может быть по-разному в зависимости от того, где вы живете. Получите последнюю информацию и узнайте о помощи при выселении в вашем районе на сайте WashingtonLawHelp.org: Коронавирус (COVID-19): есть лишь несколько причин, по которым ваш домовладелец может вас выселить прямо сейчас

Рассматриваете возможность аренды с выкупом? Подумайте еще раз

По соглашению об аренде с выкупом (иногда называемому опционом на аренду) арендодатель сдает вам дом и дает вам возможность купить его в будущем. Вы арендатор, а не домовладелец. Лишь немногие из этих сделок когда-либо завершаются. Вы можете в конечном итоге потерять дом и деньги, которые вы вложили.

Рисков много. Ознакомьтесь с ними перед подписанием. Вы можете заплатить большой первоначальный взнос, но вы не можете купить дом до конца периода аренды. Контракт, вероятно, возложит на вас ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание.

Продавец может сказать вам, что вы должны заплатить налоги на недвижимость и купить страховку. Вы не получите свои деньги обратно, если не купите дом .

*Вы будете производить платежи как владелец, но только с правами арендатора. Чтобы узнать больше об этом, прочтите «Ваши права арендатора в Вашингтоне».

Как определить, что это договор аренды с выкупом?

Обычно в договоре есть формулировка «аренда с выкупом», «опцион аренды», «покупка в аренду» или «опцион на покупку». Поговорите с юристом (см. ниже), чтобы узнать, как работает ваш контракт.

Я хочу купить дом. Что такое «опцион на покупку»?

Это договор между вами и вашим арендодателем, дающий вам возможность купить дом позже, если вы выполните все условия. Вы не покупатель и не владелец. Вы просто арендатор. Продавцы арендной платы с выкупом иногда обманывают людей, заставляя их думать, что они покупают дом. Они не.

Опционы на покупку бывает трудно превратить в покупку. Если вы не сделаете все, что сказано в договоре аренды, вы не сможете купить дом даже после многолетних платежей. Кроме того, опцион может истечь или закончиться. Арендодателю не придется продавать вам дом после определенного дня или события.

Внимательно прочитайте свое соглашение об аренде с выкупом, чтобы узнать, когда вы можете воспользоваться опционом, а также как и когда он истекает. Вы являетесь арендатором, пока не воспользуетесь опционом. «Когда у меня будет собственный дом?» ниже, подробнее об исполнении опциона.

Что может пойти не так с арендой с выкупом?

Много вещей:

Арендодатель может не иметь намерения передать вам дом в собственность. Арендодатель может захотеть большой первоначальный взнос, более высокую арендную плату, а также чтобы вы заплатили налоги на имущество, страховку и сделали ремонт. Арендодатель может планировать выселить вас до того, как вы сможете купить дом.
Это настраивает вас на проигрыш. Вы можете потерять право на покупку дома и потерять все свои инвестиции, если совершите даже небольшое нарушение, например, несвоевременную уплату арендной платы или нарушение правил аренды.
Вы можете потерять деньги, вложенные в ремонт дома. Многие дома RTO находятся в плохом состоянии. Вам придется платить за улучшения плюс арендная плата. Вы потеряете свои деньги, если не купите дом.
Если дом не соответствует нормам, банки не одолжат вам то, что вам нужно для его покупки. Если вы должны внести крупный окончательный платеж, чтобы воспользоваться опционом на покупку, и вы не можете получить банковский кредит, потому что дом не соответствует кодексу, вы, вероятно, потеряете дом. Многие продавцы продают дома как RTO, потому что они не соответствуют строительным, электрическим или сантехническим нормам .
RTO обеспечивает меньше защиты, чем традиционная покупка дома. Продавец/арендодатель может выселить вас как арендатора. Вы не имеете права исправлять (исправлять) дефолт для сохранения дома. Это означает, что если вы нарушите правила, второго шанса не будет. По закону дом принадлежит другому лицу. Вы не получите никаких уведомлений о потере права выкупа. Вы не имеете права наверстать пропущенные платежи. Продавец/арендодатель может выселить вас с уведомлением за 14 дней, если вы однажды опоздали с арендной платой.
Продавец может не иметь полного права собственности. Вы должны проверить записи о собственности округа, чтобы узнать, есть ли совладелец или продавец заложил собственность. Если да, то вы можете совершать все платежи и все равно не стать законным владельцем.
Вы можете лишиться первоначального взноса. Если вы не можете купить квартиру по какой-либо причине, арендодатель удержит ваш первоначальный взнос.
Возможно, вам придется произвести крупный последний платеж. Если вы должны внести крупный окончательный или «дополнительный» платеж в конце опциона на покупку, но вы не можете этого сделать, арендодатель может выселить вас и удержать каждый сделанный вами платеж.
Если продавец/арендодатель теряет дом, вы теряете дом. Если продавец/арендодатель потеряет дом из-за потери права выкупа, потому что он не заплатил налоги или ипотеку, банк выселит вас. Вы потеряете все свои платежи.

Я хочу оформить аренду с выкупом. Как я могу защитить себя?

Не подписывайте ничего, что вы не можете прочитать или понять . Не доверяйте продавцу или его агенту, чтобы сказать вам, что говорится в договоре аренды.
Поговорите с адвокатом . Наем адвоката по недвижимости или разговор с юристом перед подписанием договора может защитить ваши права, помочь вам заключить более выгодную сделку или уберечь вас от ошибки, которая обойдется вам в тысячи долларов. Смотри ниже.
Осмотреть дом . Убедитесь, что у него нет скрытых проблем. Попросите арендодателя сделать необходимый ремонт до того, как вы подпишетесь или въедете.
Иметь профессионала оценить имущество. Убедитесь, что вы получаете справедливую цену.
Купите поиск по названию перед подписанием. Убедитесь, что на недвижимость нет залогов или залогов.
Действительные варианты покупки земли должны иметь юридическое описание и быть нотариально заверенными . Обе стороны должны подписать его . Чтобы защитить свои инвестиции от кредиторов продавца, вы должны файл возможность приобрести в офисе аудитора округа. Не полагайтесь на то, что продавец подаст заявление . Подача сообщает позже кредиторам, кредиторам (банкам) и другим, что у вас есть возможность купить.
Убедитесь, что вы и домовладелец соблюдаете соглашение . Проверьте, платит ли арендодатель налоги и страховку, если это необходимо. Если вы пропустите платеж или каким-либо другим образом нарушите договор аренды, немедленно догоняйте или устраняйте проблему. Если вы будете действовать быстро, вы можете избежать уведомления о прекращении аренды. Немедленно обратитесь за юридической помощью, если арендодатель не соблюдает соглашение. (См. ниже.)
Сохраняйте все , что вы подписали, и все квитанции, включая арендную плату, ремонт, улучшения и налоги. Они понадобятся вам, если вам когда-нибудь придется идти в суд.

Я уже нахожусь в RTO Home. Когда я получу свой дом?

Каждое соглашение отличается. Попросите юриста просмотреть вашу. (См. ниже.)

Вы являетесь арендатором, пока не воспользуетесь опционом на покупку. «Упражнение» означает, что вы выполняете правильные шаги, чтобы уведомить арендодателя о том, что вы решили стать владельцем дома. В договоре должно быть указано, как вы реализуете опцион.

Некоторые RTO не позволят вам воспользоваться опционом до конца срока аренды, т. е. через много лет. Тогда более вероятно, что вы потеряете право на покупку из-за просрочки платежа, нарушения условий аренды или необходимости переехать.

Исполнение опциона часто бывает сложным. Многие продавцы делают это именно так. Внимательно прочитайте условия опциона. Ошибка может позволить продавцу заявить, что вам не удалось купить недвижимость. Затем вы должны нанять адвоката, чтобы подать в суд на арендодателя.

Защищает ли контракт мое право на покупку?

Только если это соответствует требованиям законодательства. Договор RTO должен содержать все следующие элементы:

Обратитесь к юристу, чтобы ваш договор RTO был составлен в надлежащей письменной форме. Большинство договоров аренды с выкупом не имеют надлежащего юридического описания имущества и не заверяются нотариально. Суд может их не применять.

Если вы заключили сделку с помощью рукопожатия или без соблюдения вышеперечисленных юридических требований, вам будет трудно обеспечить исполнение этой опции. Арендодатель может заявить, что договора об аренде с выкупом нет или что договор не подлежит исполнению.

Суд может обеспечить выполнение сделки RTO, если вы завладели домом, заплатили арендную плату и внесли в него существенные улучшения. Это сложный юридический аргумент. Получите помощь от адвоката . Смотри ниже.

Несу ли я ответственность за ремонт?

В большинстве случаев нет. Вот как много споров RTO возникает. Ваш арендодатель и документы, которые вы подписали, могут указывать на то, что вы должны сделать весь ремонт. Закон гласит, что ваш арендодатель обязан содержать помещение в пригодном для проживания месте, соблюдать все кодексы и выполнять другие виды обслуживания. Если ваш арендодатель указал в договоре аренды, что вы несете ответственность за ремонт, это, скорее всего, незаконно.

Вы можете нести ответственность за капитальный ремонт по договору аренды с выкупом, если у вас есть собственный адвокат или некоторые государственные поверенные, которые одобряют письменное соглашение.

Может ли продавец меня выселить?

*Да, точно так же, как и любой арендатор (если только вы не воспользуетесь опционом на покупку). Чтобы понять процесс выселения, прочтите «Выселение и ваша защита». Если чрезвычайное положение в связи с COVID-19 все еще действует, вы можете быть защищены от выселения. Читать Коронавирус (COVID-19): Есть только несколько причин, по которым ваш арендодатель может выселить вас прямо сейчас

Могу ли я отказаться от сделки?

Знайте свои юридические варианты, прежде чем решить, что лучше для вас. Поговорите с адвокатом. Ваш адвокат может посоветовать, что лучше для вас: съехать, попытаться вернуть свои деньги или попытаться купить дом.

*Вы можете найти все информационные бюллетени, на которые мы ссылаемся здесь, на WashingtonLawHelp.org.

Получить юридическую помощь

Посетите Northwest Justice Project, чтобы узнать, как получить юридическую помощь.