Сменить управляющую компанию многоквартирного дома: Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

2 июля 2021, 05:28

Фото: Медиахолдинг1Mi

Многие жители многоквартирных домов недовольны качеством работы управляющих компаний. Коммунальщики плохо чистят снег, не следят за порядком в доме, ошибаются в расчетах. При этом многочисленные замечания не устраняются. В таком случае жильцы могут сменить управляющую компанию.

Мы расскажем, как сменить управляющую компанию, какие способы управления многоквартирным жилым домом существуют, как выбрать новую УК и заключить с ней договор, как передать документацию от старой УК к новой.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Жилищный кодекс России гласит, что собственники квартир должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Согласно ст. 161, тип управления нужно выбрать на собрании собственников многоквартирного дома.

Всего есть несколько способов управления домом:

1. Согласно ст. 164 ЖК РФ, существует непосредственное управление. Собственники квартир подписывают договор на оказание услуг по содержанию, по ремонту общего имущества с компаниями, которые специализируются на этой деятельности. Решение принимается на общем собрании. Договоры составляются на каждого владельца.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом (разделы V, VI ЖК РФ).
3. Управление управляющей организацией. В данном случае содержать дом может только одна УК. С жильцами составляется договор, в котором прописываются все условия, обязанности и права «управляйки» и владельцев. Решение принимается на общем собрании.

Основания для смены УК

Как поменять управляющую компанию? Для смены «управляйки» у вас должны быть весомые причины. Кроме того, владельцы помещений должны на собрании принять это решение.

В п. 8 ст. 162 ЖК РФ описан порядок расторжения договорных отношений с УК. Согласно закону, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если коммунальщики не выполняют договорные обязательства. Лучше всего подкрепить этот факт доказательствами – административные взыскания с УК, платежки с ошибочными начислениями, фото и видео, коллективные обращения жильцов и т. д.

Вот несколько причин, по которым можно прервать договор:

1. Нарушение правил аварийно-технического обслуживания.
2. Плохая уборка подъездов и придомовой территории.
3. Несвоевременная замена коммуникаций.
4. Несвоевременная починка лифтов, крыш, сантехники.
5. Ненадлежащий ремонт.
6. Несвоевременное реагирование на обращения жильцов.
7. Завышение стоимости услуг.

Если же у вас нет весомых доказательств, то проще дождаться окончания договора (он, как правило, заключается на 1-5 лет) и не заключать новое соглашение. Так, согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники могут прервать договор по истечении каждого года со дня заключения. Такой исход возможен, если УК была выбрана на открытом конкурсе через администрацию.

Собрание жильцов

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит после общего собрания – большая часть жильцов должна быть не против данного шага.

Подготовка к собранию

В первую очередь нужно определить инициаторов собрания. Затем инициативной группе нужно вывесить объявление о дате и месте проведения и таким образом проинформировать о мероприятии.

Далее нужно определиться с формой собрания (очная, заочная, очно-заочная).

Кроме того, организаторы мероприятия должны устроить встречу со специалистами, которые помогут подготовить и оформить документы по передаче дома другой УК.

Также должны быть подготовлены бланки для голосования.

Затем инициативной группе нужно подготовить повестку собрания. Как правило, туда включают также выбор способа управления многоэтажным домом, выбор новой управляющей компании, выбор условий договора между УК и собственниками помещений, сроки передачи документации от старой УК к новой.

Фото: cesexpo.ru

Проводим общее собрание жильцов МКД

Собственники помещений МКД встречаются в обозначенном месте в установленное время. Отдать свой голос может сам владелец или его представитель, имеющий доверенность.

Информация о присутствующих заносится в регистрационные листы. Бланки заполняются в письменном виде в срок, который обозначила инициативная группа.

По ходу собрания нельзя менять тему – обсуждаются вопросы, включенные в повестку.

Правила проведения общего собрания жильцов прописаны в приказе минстроя от 31 июля 2014 «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Подводим итоги собрания и протоколируем результаты

Члены комиссии просматривают бюллетени и подсчитывают голоса. Состав комиссии устанавливают на общем собрании.

Стоит отметить, что минимум голосов, при котором собрание считается правомерным, составляет 50% от всех жильцов.

Засчитывается только один вариант ответа. В противном случае голос признается недействительным.

После окончания собрания нужно составить протокол — его оформляет секретарь, а подписывает председатель собрания.

После подсчета голосов подводятся итоги. Решение оформляют протоколом и прикладывают к нему все анкеты жильцов.

Правила оформления протокола можно найти в приказе министерства строительства и ЖКХ от 25.12.2015 г.

Собственников квартир нужно также уведомить о результатах собрания.

Расторжение договора со старой УК

Если путем голосования принято решение о смене УК, то прежней управляющей компании, жилищной инспекции и управлению ЖКХ отправляется уведомление об итогах.

Уведомление должно быть отправлено в течение десяти дней после собрания жильцов.

В уведомлении должно содержаться название и адрес новой управляющей компании, которую выбрали владельцы помещений.

Если жильцы приняли решение о самоличном управлении, то высылается информация об одном из собственников.

Договорные обязательства прекращают свое действие после получения уведомления.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

После того как жильцы приняли решение о расторжении соглашения с УК, им необходимо выбрать новую организацию, которая будет заниматься содержанием дома.

Юристы рекомендуют тщательно ознакомиться с рейтингом всех УК. Рейтинг зависит от количества выявленных нарушений. Список УК должен быть опубликован на сайте жилищной инспекции.

Ищем альтернативу

Жильцам нужно изучить сайты управляющих компаний, почитать отзывы в интернете. Лучше всего спросить у жильцов соседних домов, устраивает ли их качество работы их «управляйки».

Собственникам помещений на общем собрании можно предоставить для выбора список УК с наибольшим количеством положительных отзывов.

Кроме того, нужно проверить наличие и срок действия лицензии у компании, сколько домов обслуживает и сколько домов отказались от услуг УК.

Владельцам помещений в МКД можно поговорить с сотрудниками коммунальной компании, оценить материально-техническую базу, – это может повлиять на скорость обработки заявлений.

Что должно быть в договоре управления?

В п. 3 ст. 162 жилищного кодекса России прописаны требования к договору управления домом. В нем должны содержаться следующие данные:

1. Адрес и состав общего имущества дома.
2. Список работ и услуг по управлению домом (содержанию имущества, ремонт и т. д.). А также виды коммунальных услуг, которые будет предоставлять УК.
3. Должна быть прописана стоимость платы за содержание и ремонт дома, за коммунальные услуги.
4. Правила контроля за выполнением компанией ее обязательств по договору.

В ст. 432 гражданского кодекса России говорится, что если данные пункты будут пропущены, то договор могут признать недействительным.

Заключаем договор с новой УК

После принятия решения нужно заключить договор с новой компанией.

По закону более половины собственников помещений в МКД должны поставить подпись в договоре с новой управляющей компанией. В противном случае соглашение будет считаться недействительным.

Платить новой УК собственники квартир будут после заключения соглашения с ресурсоснабжающими предприятиями, которые будут поставлять коммунальные услуги.

Передача документации от старой к новой УК

Прежняя УК должна подтвердить получение уведомления о расторжении договора, а затем передать все документы по управлению многоквартирным домом, информацию о собственниках и арендаторах новой «управляйке» в течение трех дней с даты заключения договора. Если выбрано непосредственное управление домом, то документы передаются одному из собственников.

Подробные правила передачи полномочий утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006.

Передача документов проходит по акту приема-передачи. В нем содержится информация о дате и месте составления, список документов для передачи. Копию акта высылают в жилищную инспекцию.

Если УК отказывается передавать документацию, то следует обратиться в федеральную антимонопольную службу.

Что делать, если остались долги перед старой УК?

Долги за коммунальные услуги, как правило, передаются от старой управляющей компании к новой. Новая УК является правопреемником старой.

Тем не менее, некоторые юристы считают, что платежки новой УК не должны содержать долги по старой УК. Объясняют они это тем, что до заключения договора с новой «управляйкой» у жильцов не могло возникнуть каких-либо обязательств.

Кроме того, владельцы помещений могут потребовать списания старых долгов по коммунальным услугам, если прошло три года. Можно потребовать выдать справку об отсутствии долгов.

Фото: vgkh.ru

#Аналитика#Ижевск#Удмуртия#ЖКХ#Управляющая компания#УК#Яна Шаймарданова

Подпишитесь

Итоги дня. Бречалов не попал к врачу, «индекс оливье» Удмуртстата и новый штраф по делу Ястреба

Сегодня, 15:30

Последний депутат Госдумы из Удмуртии теперь под санкциями Евросоюза

Сегодня, 04:06

До -28°С похолодает в ночь на 22 декабря в Удмуртии

Сегодня, 12:19

Одного из раненых учеников ижевской школы №88 переведут в паллиативное отделение

Сегодня, 13:26

Эхо громкого дела: наказано предприятие, директор которого дал взятку Ивану Ястребу

Сегодня, 08:46

«Юные менделеевцы» — будущие защитники экологии России

Сегодня, 12:31

Как поменять управляющую компанию или сменить УК на ТСЖ?

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства. Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств. Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

1. Непосредственное управление
2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом
3. Управление УК

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

1. ненадлежащее содержание дома
2. разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные – частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании. Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения. Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, голосовать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.

Причины смены владельцев недвижимости Компании по управлению недвижимостью

Как управляющая компания Denver Metro и Aurora Colorado, мы никогда не хотим, чтобы наши клиенты уходили. И есть что-то горько-сладкое в привлечении клиентов из другой управляющей компании. В конце концов, мы хотим, чтобы наша отрасль была хорошо представлена, и мы хотим, чтобы люди получали огромную выгоду от использования управляющего недвижимостью, потому что «прилив поднимает все лодки».

Вот 3 основные причины, по которым мы обнаружили, что кто-то «прыгает с корабля» в мире управления недвижимостью.

1. Отсутствие связи

Эта проблема, безусловно, не уникальна для отрасли управления недвижимостью. На самом деле, ирония нашего сверхсвязанного мира, где с людьми можно общаться десятками способов, мы страдаем от недостатка общения больше, чем когда-либо. Вы можете позвонить, отправить текстовое сообщение, электронное письмо, сообщение в Facebook, оставить голосовое сообщение, написать заметку, добавить примечание к счету… но почему-то мы не знаем, КАК ЛУЧШЕ общаться с любым конкретным человеком, и поэтому общаемся так, как нам нравится больше всего, а иногда и вовсе нет.

Мы можем считать само собой разумеющимся, что другой человек каким-то образом услышал от такого-то или узнает, что работа была сделана, счет оплачен и т. д., НЕ получив что-то.

Ничто не может потерять клиента быстрее, чем простое отсутствие связи. Владельцы хотят знать ожидания, и они хотят знать результаты. Без этих двух вещей это все равно, что разговаривать с парусом. В конце концов, владелец чувствует, что его игнорируют, и он идет искать кого-нибудь, с кем можно поговорить, кого-то, кто выслушает, кого-то, кто даст ему понять, что он существует и что его ценят.

2. Слишком много арендаторов

Заполнение арендной платы связано с большими расходами. Маркетинг недвижимости, трата денег на проверку биографических данных и рабочее время для интервью с потенциальными клиентами — это лишь некоторые из них. Владельцы должны покрывать эти расходы, что сокращает их прибыль.

Когда владелец имеет дело с постоянной текучестью арендаторов, это создает проблемы и, что еще хуже, сокращает его прибыль.

Почему высокая текучесть арендаторов? Это может быть результатом:

Неквалифицированных арендаторов. Управляющий недвижимостью, возможно, не провел тщательную проверку заявителя. Несмотря на то, что заявитель смог предоставить подтверждение занятости и требуемую сумму залога, с работодателем не связались. Справки, в том числе на бывшего арендодателя, не вызывались. По сути, комплексная проверка не была проведена, и арендатор оказался некачественным. Это иногда случается – людей увольняют или им требуется неотложная медицинская помощь, но когда текучка арендаторов высокая, повторяющаяся и привычная, это проблема с менеджером.

Плохое управление. Если управляющий недвижимостью пренебрежительно относится к арендатору, это может привести к высокой текучести кадров. Вы когда-нибудь слышали термин «хозяин трущоб»? Это термин, который применяется здесь. Когда управляющий недвижимостью игнорирует законные потребности арендатора, агрессивно относится к запросам или иным образом не согласен с границами, законами или этикой, это большая проблема, и арендаторы не останутся.

Недовольство арендатора. Это связано с плохим управлением, но отличается по другой причине. Иногда потребности арендатора меняются — они переехали в одну спальню, а теперь у них на подходе ребенок, и они хотят вторую спальню. Это не то, что можно предвидеть или контролировать. Но когда арендаторы недовольны тем, что имущество не обслуживается, или арендная плата слишком высока, это может способствовать текучести арендаторов. В то время как большинство людей скажут, что их арендная плата слишком высока, есть правда о том, что рынок запрещает. Если сопоставимые квартиры будут стоить треть или половину вашей квартиры, арендаторы, скорее всего, не останутся. Хороший управляющий недвижимостью следит за тенденциями рынка.

3. Отсутствие связи между владельцем недвижимости и управлением недвижимостью

Это уже было сказано, но нужно сказать еще раз, потому что это очень важно. Хорошая коммуникация должна быть целью управляющей компании. Владельцы должны ожидать обновления собственности, включая проверки, любые изменения и всегда статус заказов поставщиков услуг.

Не слишком ли много для собственника жилья, сдаваемого в аренду, получать обновленную информацию о статусе ремонта? Мы думаем, что нет.

Если компания по управлению недвижимостью, которую вы используете, больше не направляет вас по тому пути, по которому вы хотите идти, и вы ищете перемен, Legacy Properties-PM будет рада вам помочь. Хотите избежать ловушек плохо управляемых компаний с высокой текучестью арендаторов? Позвоните по телефону 720 989 1996 и свяжитесь с Legacy Properties-PM сегодня, используя форму ниже.

Как сменить компанию по управлению недвижимостью

Количество споров по стране с компаниями по управлению недвижимостью (также известно как менеджеров блоков ) быстро растет. Расторжение договора с управляющим недвижимостью из-за невыполнения условий стало обычным явлением — арендаторы меняют управляющих недвижимостью чаще, чем вы думаете!

Немногие арендаторы думают, что они могут сменить управляющего недвижимостью, но они могут! Прежде чем сменить управляющего недвижимостью, убедитесь, что вы понимаете условия соглашения и свои законные права. Правильно излагайте факты, поскольку расторжение контракта очень редко бывает простым, особенно если одна из сторон чувствует себя обиженной этим действием. Если нет, возможно, вы тоже нарушаете договор аренды или можете усложнить ситуацию.

LevelUP имеет опыт оказания помощи арендаторам, право на управление и RMC в изменении управленческих услуг и предоставлении права аренды.

Так как же сменить управляющих недвижимостью? Наше короткое видео «Как изменить диспетчер блоков» предоставляет вам пошаговое руководство или, если вы предпочитаете, прочитать шаги ниже.

Есть ли причина для прекращения?

Прочтите условия и проверьте, требуют ли они основания для расторжения договора. Некоторые нет. Если причина требуется, это будет четко описано в договоре. Если причина не требуется, вы можете расторгнуть договор по любой причине.

Нарушение управляющим недвижимостью

В ваших интересах расторгнуть договор, если управляющий агент нарушил условия договора. Нарушение может привести к тому, что ваше имущество и жильцы будут подвергнуты риску. Этого нельзя допускать. Проверьте договор, чтобы увидеть, не нарушил ли управляющий недвижимостью какие-либо условия. Определите условие, которое было нарушено, и соберите любые доказательства нарушения, чтобы помочь с запросом о расторжении договора.

Период уведомления

В контракте будет указан период уведомления, необходимый для прекращения действия соглашения; это может варьироваться от 30 до 90 дней. Если вы не соблюдаете период уведомления, ваш запрос на прекращение может привести к тому, что он будет проигнорирован или будет настолько серьезным, как ваше собственное нарушение. Всегда обязательно обращайте внимание на период уведомления и соблюдайте его в течение минимального периода времени.

Предоставление уведомления о расторжении

Это всегда должно быть заполнено в письменной форме с указанием даты прекращения действия. Не пишите по электронной почте и всегда получайте подтверждение почтовых расходов. Это обеспечит наличие письменной записи вашего уведомления о прекращении действия. Укажите в своем уведомлении о прекращении действия причины прекращения.

Получить подтверждение

Агент должен подтвердить прекращение в письменной форме с указанием даты прекращения управления. Это продолжает документальный след и дает вам документ, подтверждающий, что прекращение было запрошено и завершено. Обязательно сохраните подтверждение как свидетельство процесса.

Уведомление арендаторов

Арендаторы, которые платят за обслуживание, должны быть уведомлены о смене управляющего недвижимостью. Текущий управляющий недвижимостью также может это сделать. Лучше всего уведомить арендаторов в письменной форме.

Передача средств

На этапе передачи агент должен передать остаток средств, не необходимый для выполнения уже принятых обязательств, с передачей остатка вместе с отчетом о состоянии счета. Баланс должен быть сдан в течение трех месяцев, если не согласовано иное.

Получение документов

Документация, которая будет получена при передаче, указана в соглашении об управлении.

Ваши три варианта изменения управления недвижимостью

Если вы недовольны своей компанией по управлению недвижимостью, у вас есть несколько вариантов, которые помогут вам измениться. Есть три основных способа изменить управление вашей собственностью: обратиться в суд с просьбой назначить нового управляющего, использовать свое право на управление или создать ассоциацию жильцов.

1. Назначить нового управляющего через суд

Для назначения нового управляющего необходимо иметь возможность доказать плохое управление. Например, вы можете продемонстрировать, что ваш руководитель не соблюдает утвержденный кодекс управленческой практики. Первым шагом является отправка вашему арендодателю уведомления по Разделу 22, которое дает ему возможность решить проблемы, которые вы хотите решить. Если они этого не сделают, вы можете обратиться в Трибунал первого уровня с просьбой о назначении нового менеджера.

2. Осуществление своего права на управление

Арендаторы квартир (но не домов) имеют право на управление (RTM), которое позволяет им взять на себя управление своей собственностью. Они могут сделать это без разрешения арендодателя, создав право на управление компанией. Чтобы воспользоваться этим правом, нет необходимости доказывать, что ваш арендодатель некомпетентен или не выполняет свои обязанности. Для создания компании необходимо участие минимального количества арендаторов, а также здание должно соответствовать нескольким условиям. Когда компания была создана, она отправляет уведомление арендодателю и может взять на себя управление компанией в случае успеха.

3. Создать ассоциацию жителей

Наконец, у вас есть возможность создать ассоциацию жителей. Это группа арендаторов, которые арендовали помещение у одного и того же арендодателя на аналогичных условиях. Группа представляет членов перед арендодателем и может поставить их в более выгодное положение при решении вопросов между жильцами и арендодателем.