Смена управляющей компании: Как сменить управляющую компанию? — Интерьер и стиль жизни : Domofond.ru

Содержание

​Как при смене управляющей компании заставить перечислить её неизрасходованные деньги жителей на счет новой управляющей организации?

26 Май 2019

Часто собственники на общем собрании выбирают новую управляющую организацию, когда они недовольны работой её предшественника. Тогда же у многих инициативных граждан возникает вопрос, как быть с перечисленными, но не потраченными старой компанией деньгами: можно ли их перевести на счет новой управляющей компании (или созданного ТСЖ) и как это сделать.

Преобладающая позиция судов по этому вопросу: при избрании собственниками новой управляющей организации у прежней организации нет никаких правовых оснований для удержания денег на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

С требованиями о перечислении неизрасходованных средств обычно в суд идут вновь выбранные управляющие организации. Суды, чаще всего, удовлетворяют заявленные требования, но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем в статье.

Позиция о том, что старая управляющая компания не должна удерживать у себя накопленные средства, отражена, как минимум, в 2 определениях Верховного Суда РФ:

1. Определением Верховного Суда РФ от 24.11.2016 N 301-ЭС16-15328 по делу N А17-4032/2015 оставлены без изменения решения нижестоящих судов о взыскании накоплений на капитальный ремонт дома, не израсходованных по назначению.

2. Определением Верховного Суда РФ от 18.04.2016 N 301-ЭС16-2488 по делу N А11-10777/2014 признаны законными решения нижестоящих судов о взыскании не израсходованных по назначению накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома.

Кроме этих сумм, признаваемых судом неосновательным обогащением, вновь выбранные управляющие организации взыскивают проценты за пользование чужими денежными средствами.

Итак, обычно в суды идут с требованиями о взыскании таких средств:

1. Неизрасходованная плата за капитальный ремонт.

Здесь положительная практика судов стабильная, а урегулированность нормами жилищного законодательства — максимальная, поэтому проблем обычно не возникает. Для примера можно ознакомиться с постановлением Арбитражного суда Уральского округа по делу N А71-21952/2017:

«Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь статьями 154, 155, 158, 161, 170, 175, 176 Жилищного кодекса РФ, исходили из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по перечислению взносов на капитальный ремонт общего имущества жилого дома на специальный счет истца после принятия решения общего собрания собственников о смене управляющей компании. При этом суды исходили из того, что взносы на капитальный ремонт являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению по решению общего собрания собственников».

2. Неизрасходованный доход от использования общего имущества.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу N А70-3542/2018 поддержал взыскание в пользу созданного ТСН денег, полученных управляющей компанией за аренду общедомового имущества. Суды высказались о необходимости получать согласие собственников на расходование денежных средств, поступивших от использования общего имущества МКД, в связи с чем отклонили доводы управляющей организации о расходовании средств (без соответствующих решений общих собраний).

3. Неизрасходованная плата за текущий ремонт. Здесь наиболее противоречивая практика.

Сложность состоит в том, чтобы доказать сумму неизрасходованных денежных средств. Часто в руках истца не оказывается никаких доказательств, кроме отчетов старой управляющей компании размещенных на сайтах для размещения информация (старый сайт РеформаЖКХ или новая ГИС ЖКХ).

В суде старая компания предоставляет акты выполненных работ и разные договоры, чтобы показать, что никакого остатка нет и взыскивать с неё нечего, все деньги освоены на благо жильцов. Суд оценивает эти документы, и если считает их ненадлежащими доказательствами, то суммы взыскиваются в полном объеме, также как и в случае, если документов, подтверждающих расходы, не представлено.

Омский областной суд в апелляционном определении от 18 января 2018 г. по делу № 33-14/2018(33-8181/2017 признал законным взыскание с прошлой управляющей компании суммы, рассчитанной исходя из отчетов компании за вычетом сумм, указанных в актах выполненных работ. Истец обращал внимание суда на то, что акты приемки работ не соответствуют установленным требованиям, однако суд, уменьшая взыскиваемую сумму, не согласился с этими доводами. Отсутствие претензий со стороны собственников он счел подтверждением качественного выполнения работ. Акты выполненных работ суд также принял во внимание, ссылаясь на то, что ониникем не оспорены, несоответствие их требованиям к форме, а не содержанию не может служить основанием для признания их недействительными.

Арбитражным судом Уральского округа по делу № А71-23544/2017 поддержаны решения нижестоящих судов о взыскании в пользу новой УК со старой неизрасходованных денег по статьям «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «аренда». Истец в качестве доказательств ссылался на отчет прежней УК на информационном портале «Реформа ЖКХ» (www.reformagkh.ru). Ответчик пытался возражать, что доказательство ненадлежащее. Однако суд указал, что сайт является официальным и предназначен для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Доказательств того, что при управлении домом какие-либо работы выполнены на спорную сумму собранных средств старая УК не представила, поэтому суды взыскали с неё деньги, не потраченные ею по информации с сайта РеформаЖКХ.

Арбитражный суд Поволжского округа по делу № А65-10101/2017 также удовлетворил требования созданного ТСН к предшественнику-кооперативу о взыскании накоплений на текущий ремонт. Кооператив ссылался на выполнение им работ, однако суд счёл доказательства ненадлежащими. Например, предоставив документы о приобретении противогололедной смеси, ответчик в тоже время не доказал, что смесь приобреталась именно для спорного дома, а не для другого. Обоснование расходов по трудовому договору ответчик представил, но изучив документы, суд понял, что трудовое соглашение касается работ по соседнему дому. Расходы на раскрытие информации суд также посчитал неподтвержденными, так как ответчик информацию в спорный период не раскрывал.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 6 ноября 2018 г. N Ф03-4440/2018 согласился с нижестоящими судами, которые удовлетворили требования о взыскании суммы, неизрасходованной на текущий ремонт. Суды указали, что ответчик не представил доказательств осуществления работ по текущему ремонту и по содержанию общего имущества в размере собранных средств, а также решения собственников о расходовании денег на текущий ремонт и на иные цели. Суд отклонил работы, указанные в отчетах управляющей организации, так как они были оплачены без принятия собственниками соответствующих решений, а ответчик не представил доказательств их неотложности.

Некоторые суды подходят к распределению бремени доказывания противоположным образом: они не требуют со старой УК доказать, что деньги освоены и их не осталось, а ждут от истца – новой компании или созданного товарищества – доказательств того, что деньги предыдущей компанией потрачены не были. Это сложнее, поэтому исход у таких дел другой.

Арбитражный суд Московского округа по делу N А40-883/18 согласился с отказом во взыскании с управляющей организации необоснованного обогащения. ТСН, обращаясь в суд, рассчитывало сумму какпроизведение размера платы на площадь и период времени. Суды посчитали, что истцом не доказан факт получения денежных средств ответчиком в указанном размере и их неиспользование. Они предлагали товариществу представить доказательства, что ответчик получил от жильцов дома денежные средства в заявленном размере и не израсходовал их на текущий ремонт, однако, ТСН предоставить такие доказательства не смогло.

В этом деле суду также не понравился расчетный метод определения суммы необоснованного обогащения, хотя другие суды сами пользуются таким методом (например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 14 февраля 2017 г. по делу N 33-2872/2017 о взыскании денег, не израсходованных на капремонт).

Некоторые управляющие компании пытаются сохранить за собой полученные деньги, ссылаясь на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет организациям право на получение экономии от выполненных работ при определенных условиях.

Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 16 октября 2018 г. по делу N 33-10375 отказался принимать во внимание такой довод: эта норма введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ и на период действия договора по управлению МКД в рассматриваемом деле не могла распространяться.

Иногда суды обращают внимание на то, наделен ли истец правом обращения в суд: было ли решение собрания о перечислении денег, а также о праве УК обратиться в суд с требованиями о взыскании средств в случае их неперечисления. Поэтому при смене управляющей организации рекомендуем в повестку дня общего собрания включить эти вопросы, чтобы потом не пришлось проводить собрание повторно.

Смена управляющей компании дома \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]]]]]]]>]]]]]]>]]]]>]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Смена управляющей компании дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Смена управляющей компании дома

Судебная практика: Смена управляющей компании дома

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Смена управляющей компании дома

Нормативные акты: Смена управляющей компании дома Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 31.10.2019 N АПЛ19-418
Открытое акционерное общество «Городская управляющая компания Засвияжского района» (далее также — ОАО «ГУК Засвияжского района»), осуществляющее лицензируемую деятельность по управлению жилым фондом, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением, в котором просило признать не действующими подпункты «а», «б», «г» пункта 3 Порядка в части, препятствующей внесению изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае отсутствия выбора собственниками многоквартирного дома или органом местного самоуправления другой управляющей организации или смены формы управления многоквартирным домом. В обоснование заявления административный истец ссылался на то, что оспариваемые нормы противоречат части 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку расширяют перечень оснований, предусмотренных частью 3 статьи 198 и частью 3 статьи 200 данного кодекса, при которых управляющая организация при отсутствии волеизъявления со своей стороны обязана продолжать управление многоквартирным домом, что свидетельствует о допускаемой оспариваемым нормативным правовым актом возможности незаконного вмешательства государственного органа в финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании, об ограничении ее прав по основаниям, не предусмотренным ни федеральным законом, ни договором.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 N АКПИ19-474
Открытое акционерное общество «Городская управляющая компания Засвияжского района» (далее также — ОАО «ГУК Засвияжского района»), осуществляющее лицензируемую деятельность по управлению жилым фондом, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании не действующими подпунктов «а», «б», «г» пункта 3 Порядка в той части, в которой они препятствуют внесению изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае отсутствия выбора собственниками многоквартирного дома или органом местного самоуправления другой управляющей организации или смены формы управления многоквартирным домом, ссылаясь на их противоречие части 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование своего требования административный истец указывает на нарушение его прав оспариваемыми нормативными положениями, которые были применены к нему органом государственного жилищного надзора при вынесении решения об отказе в удовлетворении его заявления о внесении изменений в реестр лицензий Ульяновской области в связи с окончанием срока действия договора по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: . По мнению ОАО «ГУК Засвияжского района», Порядок в оспариваемой части не разграничивает случаи внесения изменений в реестр в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации) и исключения сведений из реестра в связи с невыполнением требований лицензиатом (часть 5 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации), в результате чего от лицензиата, заявившего об откреплении многоквартирного дома в связи с прекращением действия договора управления, незаконно истребуется пакет документов, который он заведомо не может представить в лицензирующий орган. Административный истец также считает, что подпункты «а», «б», «г» пункта 3 Порядка в нарушение части 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации расширяют перечень оснований, предусмотренных частью 3 статьи 198 и частью 3 статьи 200 указанного кодекса, при которых управляющая организация при отсутствии волеизъявления со своей стороны обязана продолжать управление многоквартирным домом, что свидетельствует о допускаемой оспариваемым нормативным правовым актом возможности незаконного вмешательства государственного органа в финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании, об ограничении прав по основаниям, не предусмотренным ни федеральным законом, ни договором.

Смена управляющей компании в 2021 году: порядок, документы, рекомендации юриста

Чистые и аккуратные подъезды, ухоженные газоны, исправные коммуникации — это не идиллическая картинка из зарубежного фильма, а круг обязанностей, который должны выполнять управляющие компании (УК) в России. Одни справляются с работой лучше, другие — хуже, но жители вовсе не обязаны мириться с халатностью и безответственностью служб.

По закону, собственники многоквартирных домов имеют право не только выбирать обслуживающую организацию, но и менять ее, если качество услуг не отвечает их требованиям. Как сменить управляющую компанию, чтобы не нарушить закон? Какие документы потребуются и какова процедура перехода? Как выбрать альтернативу, чтобы не ошибиться вновь? Об этом журналисту ФАН рассказала адвокат Дарья Морозова.

Фото из личного архива Дарьи Морозовой &nbsp/&nbsp

Возможности жильцов по управлению имуществом

Многоквартирные дома — собственность не государства, а владельцев квартир. По закону, именно они должны решать, каким способом хотят управлять своим имуществом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления.

  1. Непосредственное. Возможно для небольших домов до 30 квартир. При этом способе жильцы берут на себя ответственность за техническое обслуживание общедомового имущества.
  2. Организация ТСЖ. За состояние имущества тоже отвечают жители, но от их имени действуют представители — обычно председатель и бухгалтер, которые заключают договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.
  3. Заключение договора с управляющей компанией. Обязанности передают специализированной организации.  

Последний способ — самый распространенный в нашей стране. Управляющие компании — это те же ЖЭКи с той лишь разницей, что «закреплять» их за конкретными домами, как раньше, государство уже права не имеет. Оно отдано владельцам квартир, которые сами вольны выбирать, чьими услугами пользоваться и кому платить деньги.

Выбирать нужно не индивидуально, а сообща: вопрос о делегировании полномочий должен обсуждаться на общем собрании. И только в том случае, когда такое собрание проведено не было, а дом остается бесхозным, взять инициативу в свои руки может муниципалитет. Он проводит открытый конкурс, на котором выбирают управляющую организацию для одного или нескольких домов.

«Жильцы нанимают компанию, — комментирует адвокат Дарья Морозова, — а условия найма прописывают в договоре. С этого момента организация обязана выполнять весь перечень работ, относящийся к ее ведению. Он может быть стандартным: обязательный минимум определен законодательством. А может быть расширенным — с дополнительными обязанностями, которые фиксируют в соглашении сторон».

Федеральное агентство новостей &nbsp/&nbsp

Причины для смены УК в многоквартирном доме

Каждый из пунктов соглашения для управляющей компании — закон. Она не имеет права по своему усмотрению решать, какие из пунктов выполнять, а какие оставлять без внимания. Если работы проводятся не в полном объеме, это значимый повод для смены управляющей компании, но не единственный.

Жилищным кодексом определены и другие причины, когда жители могут попрощаться с обслуживающей организацией:

  • низкое качество услуг, которое не меняется со временем, несмотря на претензии людей;
  • подозрение в воровстве и растрате;
  • банкротство или риск разорения организации;
  • срок действия лицензии приближается к концу;
  • инициатива жителей, которые планируют организовать ТСЖ, или все без исключения выступают за расторжение договора.

«Самый удобный момент уйти от компании, услуги которой вызывают нарекания жильцов, — завершение срока действия договора с ней, — комментирует Дарья Морозова. — Жильцы могут заблаговременно заявить о своем намерении и беспрепятственно его осуществить. Если же срок действия договора окончился, но ни одна из сторон не заявила о желании его расторгнуть, он продлевается автоматически».   

Порядок смены управляющей компании

Инициировать переход может как один человек, так и группа жильцов. Главное в этой ситуации, чтобы все остальные оказались не против. Закон требует, чтобы согласных на смену управляющей компании было не менее половины от всех собственников квартир. Если большинство есть, менять одну организацию на другую можно смело и даже неоднократно. Никаких лимитов на этот счет не существует: если у людей есть причины и недовольства, они на абсолютно законных основаниях могут разорвать отношения с недобросовестным поставщиком услуг.

«Крайне важно выполнить такой переход правильно, — уточняет Дарья Морозова. — Нужно внимательно прочитать договор, особенно пункты об условиях его расторжения, и убедиться, что препятствий тому нет. Нередко в соглашения включают пункты, которые не позволяют собственникам быстро перейти от одной организации к другой».

pixabay.com &nbsp/&nbspaymane jdidi

Если подводных камней нет, можно приступать к процедуре перехода.

1. Выбрать новую управляющую компанию

Имея прежний горький опыт, важно не поменять шило на мыло. Выбирать стоит взвешенно, тщательно просмотрев предложения и рейтинги в интернете, пообщавшись с жильцами соседних дворов и со знакомыми.

Определив пару-тройку достойных вариантов, нужно собрать инициативную группу и съездить на встречу к руководству. Если времени на общение с потенциальными клиентами не найдут — это недобрый знак. Если общаться будут нехотя и невежливо — тоже.

Не менее значимый момент — организация работы компании с клиентами. Если процессы подачи заявок и оплаты коммунальных услуг автоматизированы, это говорит о современности УК, ее стремлении быть удобной для людей, направленности на повышение уровня сервиса. Работающие по старинке и только с бумажками жилищно-коммунальные службы недалеко ушли от пресловутых ЖЭКов. Как правило, качество их услуг низкое, а на жалобы и заявки они реагируют очень медленно.

«Убедитесь, что оплачивать услуги можно онлайн, — советует Дарья Морозова. — И тарифы не превышают средние в городе и районе. Проверьте лицензию, она должна быть действующей, не истекающей».

2. Организовать собрание собственников

Его можно провести очно, пригласив всех жильцов для обсуждения. А можно очно-заочно: тогда в собрании принимает участие группа активных жителей, которые потом доводят информацию до сведения остальных и собирают подписи.

О собрании нужно известить людей заранее — за десять дней. Извещение стоит направить и в действующую управляющую компанию: от нее на встречу с жителями могут командировать представителя. К дате проведения готовят повестку, в которой указывают актуальные вопросы.

Вопрос может быть один — о расторжении договора, или несколько. Предпочтительно включать в одну повестку сразу несколько тем для обсуждения, чтобы не проводить собрания многократно. Кроме главного вопроса, нужно указать в перечне актуальных тем выбор новой компании. Если с ней уже определились, то с названием и обсуждением условий нового договора и тарифов. Также в повестку включают уточнение сроков, в течение которых документы из одной организации должны быть переданы в другую, и условия передачи накопленных средств.   

Решение большинства фиксируют в протоколе, который подписывают участники собрания. Также готовят заявление в действующую управляющую компанию: в нем договор просят расторгнуть на основании решения жильцов. Это заявление можно передать представителю УК, присутствующему на собрании. Если же представителя нет, собирают пакет документов и лично отвозят в офис компании. 

pskovgorod.ru &nbsp/&nbspПресс-служба администрации Пскова

3. Подготовить уведомление о смене управляющей компании

Поставить организацию в известность об инициативе жильцов дома нужно быстро — в течение пяти дней. По закону, к уведомлению о принятом решении нужно приложить копию протокола собрания. Такой же комплект бумаг направляют в управление жилищного надзора и отдел муниципального жилищного контроля.

Передавая бумаги, попросите сотрудников УК предоставить всю документацию на дом: техпаспорт, планы земельного участка, поэтажные планы. Если получили отказ или сотрудники утверждают, что бумаги утеряны, подготовьте письмо с требованием. Предоставить эти бумаги обслуживающая организация обязана, а если они были утеряны, то должна восстановить за свой счет.

Документы при смене управляющей компании следует передать в новую за 30 дней до окончания действия прежнего договора. Лучше сделать это сразу после собрания — на второй-третий день.

4. Заключить договор

Бланк предоставит новая УК, но вот собирать подписи придется инициативной группе. Документ приобретает силу, если в нем распишутся более 50% владельцев квартир. Собрать подписи можно на собрании — одновременно с подписанием протокола. А можно чуть позже, но не стоит откладывать в долгий ящик: пока договор не подписан, ответственной за дом продолжает считаться прежняя УК.

На основании подписанного договора компания подает заявление в управление жилищного надзора о внесении дома в ее лицензию. Процедура занимает десять дней, после чего переход признают официально завершенным. Только после этого она имеет право выставлять новым клиентам счета за услуги.

«Прежде чем перечислять деньги по новым реквизитам, проверьте наличие дома в лицензии управляющей компании, — советует Дарья Морозова. — Сделать это можно на сайте государственного жилищного надзора. Если у кого-то из жильцов была переплата за услуги, им нужно подать заявление на перерасчет».

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Как сменить управляющую компанию в МКД

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  2. На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
  3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  5. Составляется протокол мероприятия.
  6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

[3]

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  • принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  • выбирают председателя;
  • информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  1. Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  2. Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его. Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2019 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  • Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
  • Составление протокола собрания.
  • Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

    Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

    В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

    Конкурс по выбору новой управляющей компании

    Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

    Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

    Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

    В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

    Уведомление старой организации о ее смене

    По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

    Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

    В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

    Подписание соглашения с новой компанией

    В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

    Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

    Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

    Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

    Претензии прежней УК по поводу долгов

    Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

    Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

    Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

    Заключение

    Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Pазъяснения

    Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

    Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

    2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

    3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

    4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

    5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

    б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

    в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

    г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

    д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

    Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

    е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

    2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

    Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

    Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

    Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

    В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

    Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

    С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

    Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

    4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

    Бланк Решения собственников используется все тот же.

    5) Составляем протокол собрания.

    Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

    6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

    Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

    Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

    Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

    В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

    Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

    Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

    Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

    Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

    После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

    В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

    Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

    Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

    Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

    Рассказываем, как сменить управляющую компанию 10198

    Как уйти от «крепостничества» в управляющих организациях и самостоятельно выбрать свою УК – читайте в нашей инструкции.

    Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.

    Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

    Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии – в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

    И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.

    В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!

    Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

    Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

    Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.

    Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:

    1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

    2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.

    Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.

    На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

    4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

    Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

    6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

    КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

    ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

    Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.

    Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.

    Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

    Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

    Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

    Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».

    Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.

    ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО

    Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

    Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.

    Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

    Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы.

    Цель первого шага – составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2–5 компаний.

    Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

    ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ

    На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.

    [2]

    Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

    Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.

    Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

    Сбор технической информации по своему дому

    Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).

    На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

    Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.

    Определение насущных проблем в доме

    Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.

    Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

    На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.

    ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

    На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.

    Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

    В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.

    ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ

    По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.

    ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

    Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

    Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

    На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.

    Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

    Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. Все тонкости и нюансы процедуры

    Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.

    Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

    Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок, о котором речь пойдет в статье. Вы узнаете, каков алгоритм действий, кого необходимо уведомлять о смене, как подобрать новую УК, а также найдете ответы на другие вопросы по теме.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме

    Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

    Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать сведения о своей деятельности собственникам жилья.

    Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

    1. Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
    2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
    3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
    4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

    Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

    Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

    Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

    Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.

    Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

    Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

    Кто выступает инициатором?

    В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

    Как сменить управляющую компанию МКД: порядок

    Чтобы сменить УК для начала нужно расторгнуть соглашение со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

    Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.

    Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.

    УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме.

    Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий. Для обеспечения кворума для смены УК, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным. А без согласия собственников смена управляющей компании невозможна.

    Обязательные пункты в извещении:

    • сведения об инициаторах;
    • информация о форме, дате и времени проведения;
    • повестка дня;
    • способ вручения извещения;
    • бюллетени для голосования при заочной форме.

    Созыв собрания. На собрании обязаны присутствовать не меньше 50 % собственников помещений. Только в этом случае оно будет иметь законную силу.

    Аргументированно выдвинутые претензии к УК фиксируются в протоколе, который завершается решением о смене организации.

    [1]

    Обязательным пунктом повестки дня собрания является выбор новой компании. Круг возможных кандидатов подбирается инициативной группой заранее и предоставляется собранию. Кроме того, заранее готовится договор с новой УК. Перечень его пунктов содержится в статье 162 ЖК.

    Правильное оформление протокола собрания. По каждому пункту повестки дня необходимо принять решение.

    Строго определённой формы нет, но в протоколе обязательно должны присутствовать следующие пункты:

    • сведения об уведомлении собственников;
    • повестка дня;
    • сведения о голосовании;
    • процедура ознакомления собственников с решением;
    • решение по повестке;
    • процедура ознакомления с результатами собрания управляющей компании.

    Вручение протокола старой и вновь избранной УК. Вместе с протоколом, УК вручается уведомление о расторжении соглашения с ней, в котором указываются причины и основания для прекращения сотрудничества.

    Управленцы обязаны сдать полномочия и всю документацию новой компании в течение 3 дней с момента получения уведомляющего протокола и окончания действия соглашения.

    Также есть полезные публикации по другим важным темам:

    Правила подбора новой УК

    Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

    1. Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
    2. Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
    3. Количество домов под управлением данной организации.
    4. Состояние документации.
    5. Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
    6. Открытость деятельности компании, её контактность.
    7. Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
    8. Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
    9. Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.

    Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

    Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным МКД.

    По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

    Правила проведения собрания

    По закону собрание МКД проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать внеочередной сбор жильцов.

    После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.

    Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов. Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Не менее 50% собственников плюс еще 1 — именно столько нужно голосов, сколько потребуется, чтобы голосование было признано проведенным, а дальнейшая процедура по смене УК возможной.

    Ход голосования вносится в протокол, который подписывается председателем и секретарём. Результаты доносятся до сведения всех собственников, и является обязательным для исполнения.

    Может ли УК быть инициатором общего собрания?

    Согласно п.7 ст.45 ЖК РФ, управляющая компания может выступить инициатором собрания жильцов. Но в отношении собрания по смене УК, имеется ограничение.

    Для организации собрания с такой повесткой дня УК должна получить заявление от одного из собственников или группы собственников. По этому заявлению управленцы обязаны заняться организацией общего собрания.

    Созыв собрания с запрашиваемой собственниками повесткой дня управленцы обязаны провести в течение полутора месяцев от даты поступления к ним заявления.

    Заключение нового договора

    Договор с новой компанией должен соответствовать ст.162 ЖК РФ. Внимательно изучите его пункты. При необходимости обратитесь к юридической компании.

    Если какие-то пункты вас не устраивают, составьте протокол разногласий и передайте его в УК. Возможно также создание рабочей группы, в которую войдут представитель управленцев и МКД. Совместными действиями вы сможете составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

    Не стесняйтесь предъявлять требования к УК, ведь её услуги вы оплачиваете из собственного кармана, а значит, она должна работать так, чтобы вы были удовлетворены результатами.

    Вопрос о согласованных пунктах нового договора обсудите на общем собрании. Текст договора необходимо предварительно размножить и вручить для подписания каждому собственнику.

    Узнать о том, какая управляющая компания обслуживает дом, можно воспользовавшись специальной инструкцией.

    Для успешного сотрудничества с новой управляющей организацией лучше заранее ознакомиться с ее правами и обязанностями, а также с особенностями взаимодействия с советом МКД.

    Если УК отказывается от передачи технической документации

    Срок передачи технической документации УК при ее смене составляет 3 рабочих дня согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Но управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании.

    Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.

    В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.

    В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в арбитражный суд, а также подать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.

    Опираясь на ст. 165 ЖК РФ, они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания совета дома, что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.

    Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.

    На видео предоставлены рекомендации о том, как быстро и правильно поменять УК:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.

    2. Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.

    3. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
    4. Куницын, А. Р. Образцы судебных документов / А.Р. Куницын. — М.: Юридическая литература, 2018. — 336 c.
    5. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.

    Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

    Оценка 5 проголосовавших: 1

    Здравствуйте. Я Владимир, мой стаж работы юристом составляет 15 лет. За данный промежуток времени получил большой опыт в юридической тематике, чем и хочу поделиться с вами.

    Материалы для создания данного портала тщательно группировались для удобства и понимая у пользования. А вся информация изложена в доступном виде.

    Проконсультируйтесь со специалистами перед применением прочитанного, т.к. законы меняются часто.

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    Смена управляющей компании на генерального директора. Пошаговая инструкция

    Уже привычной операцией можно считать смену генерального директора на управляющую компанию, гораздо реже встречается необходимость в обратном.

    Сегодня мы подробно рассмотрим, как проходит смена управляющей компании на генерального директора, какие документы для этого необходимо оформить, и какие трудности могут возникнуть.

    Смена управляющей компании на генерального директора. Основные причины

    Процедура является нетипичной для юридической и коммерческой практики. Всё дело в том, что нахождение у руля ООО управляющей компании предоставляет организации ряд преимуществ:

    • снижение налоговой нагрузки на прибыль;
    • снижение финансовой нагрузки за счет уменьшения выплат зарплат и различных страховых взносов;
    • создание единого административного органа управления для нескольких компаний. Это очень удобно, когда у нескольких компаний один владелец.

    Однако, несмотря на все преимущества, существуют несколько ситуации, когда смена управляющей компании на генерального директора просто необходима.

    Реорганизация или продажа ООО

    Эту причину можно отнести к стандартным. При продаже компании, управление ООО необходимо передать новому владельцу. В абсолютном большинстве случаев управление на себя принимает новый генеральный директор.

    В случае реорганизации компании проводится аналогичная процедура, которая с точки зрения документооборота ничем не отличается от продажи.

    Претензии со стороны налоговых органов

    Эта ситуация гораздо более неприятная для ООО. Вообще, Федеральная налоговая служба очень не жалует управляющие компании и достаточно часто, еще на стадии смены генерального директора на управляющую компанию, может отказать в проведении процедуры.

    Однако, это вовсе не означает, что впоследствии у налоговых органов не возникнут претензии к ООО. Чаще всего ФНС предъявляет к организациям следующие претензии:

    • Наряду с управляющей компанией в ООО остался собственный управляющий аппарат. Возможно, с точки зрения административного аппарата это имеет смысл, но у налоговой службы возникнут вопросы.
    • Ненадлежащее оформление документов. Чаще всего ошибки допускаются в различных актах по оказанию услуг.

    Сама смена управляющей компании на генерального директора — достаточно простая процедура, но стоит понимать, что важно избежать лишнего внимания со стороны контролирующих органов.

    Как проходит смена управляющей компании на генерального директора

    Теперь стоит взглянуть на саму процедуру смены управляющей компании. Весь процесс можно разделить на три основных этапа.

    Проверка деятельности управляющей компании

    Если управляющая компания не является простой формальностью или в случае смены при продаже ООО стоит обязательно перепроверить все документы и деятельность компании. Стоит помнить, что административная и уголовная ответственность после смены ляжет на генерального директора.

    Если же управляющая компания — это формальное образование, например, в случае когда такая организация занимается управлением несколькими ООО одного собственника, то данный этап не имеет никакого смысла.

    Проведение собрания учредителей

    После того, как проведена проверка,  необходимо провести собрание учредителей, на котором будет засвидетельствовано решение о смене управляющей компании на генерального директора. Данное решение необходимо оформить в двух экземплярах. Один экземпляр останется непосредственно у вас, второй необходимо будет предоставить нотариусу.

    Оформление смены управляющей компании на генерального директора

    Сама смена управляющего лица является достаточно стандартной. Необходимо заполнить форму Р14001. Заполнять необходимо не всю форму, а лишь несколько страниц: лист К — первая и вторая страница, лист Л — первая и вторая страница, лист Р — с первой по четвертую страницу.

    После заполнения всех документов их можно подавать в Федеральную налоговую службу. Как правило, инспектор не препятствует данной процедуре, и проблем со сменой быть не должно.

    Смена управляющей компании на генерального директора — более простая процедура, чем обратная, во многом из-за того, что контролирующие органы никак не препятствуют ей. Но и подводных камней таится достаточно много. Именно поэтому данную процедуру лучше всего доверить профессиональным юристам ЦПУ “Империя”. Мы подготовим все необходимые документы и проведем процедуру смены управляющей компании на генерального директора за 7 рабочих дней.

    Смена управляющей компании в Лыткарине обернулась рейдерским захватом

    Смена управляющей компании за последнее время стала очень актуальной темой для жителей Лыткарина. Совсем недавно в зале администрации для граждан был проведен форум, который дал возможность гражданам обсудить важные вопросы с руководством управляющих организаций, властями города и контролирующими органами, касающихся порядка проведения общих собраний собственников многоквартирных домов по вопросам смены управляющих организаций. Но для жителей дома №21а на улице Первомайской все прошло тщетно.

    Жительница проживающая в этом доме, пошла на кардинальные меры и решила, что проблему нужно вынести на всеобщее обозрение в социальные сети.

    «Вчера в доме Первомайская 21а было собрание. Очередной рейдерский захват «Центра управления жилищным фондом». Выступающий открыто объявил, что они бояться и хотят предотвратить риски перехода дома в УК «Восход». Жильцы не поддержали этих самозванцев. За два месяца работы показали себя бездельниками. Постоянный шантаж жителей, не проголосуете за нас, будете сидеть с протекающей крышей. Не решают ни один вопрос дома», — пишет жительница города в одном из пабликов Вконтакте.

    Ответная реакция не заставила себя ждать, и администрация городского округа Лыткарино незамедлительно среагировала на крик о помощи.

    «В отношении ООО «ЦУЖФ» ведутся судебные разбирательства. Жители дома № 21 на улице Первомайской в праве самостоятельно выбрать управляющую компанию на общем собрании собственников, отразив решение в протоколе собрания. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ любой собственник в праве стать инициатором проведения общего собрания собственников», — сообщает представитель администрации.

    Жители города также дали ответную реакцию и поддержали жительницу дома №21а.

    В чью пользу решится судебное разбирательство и останутся ли довольны сменой УК жильцы пока непонятно.

    Петрыкина Татьяна Николаевна

    Источник: http://inlytkarino.ru/novosti/aktualno/smena-upravlyayushchey-kompanii-v-lytkarine-obernulas-reyderskim-zahvatom

    Смена управляющей компании

    Право на выбор новой управляющей компании закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую.

    Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой управляющей компании. Такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении.

    Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще. Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК.

    Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

    При смене управляющей компании Вам необходимо определиться, с какой управляющей компанией вы намерены заключить договор управления. Для этого заблаговременно нужно навести справки об этой компании. К числу основных вопросов при выборе иной компании необходимо отнести следующие вопросы: имеется ли у выбираемой компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан, cколько домов находится в управлении?

    Важно узнать у контрагентов выбираемой компании, довольны ли они обслуживанием. Целесообразно пригласить на собрание собственников жилья представителя компании и задать ему интересующие вас вопросы, в том числе, по тарифам, отчетности об исполненных работах и порядке принятия выполняемых управляющей компанией работах, участия представителей собственников в управлении домом. Договоритесь с выбираемой компанией о правовом сопровождении ваших действий по выбору новой управляющей компании.Решение о смене управляющей компании принимается собранием собственников жилых помещений простым большинством голосов.

    Учтите, что голоса в этом случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей жилой площади дома. Очное голосование считается проведенным, если присутствовало 50% голосов всего дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от присутствующих. Голосование можно проводить и заочно, в этом случае каждый собственник должен принять в нем участие. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и «Против», но и «Воздержался».

    Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица – представители жителей многоквартирного дома, которые будут от имени жителей подписывать акты выполненных работ. После принятия легитимного решения заключаем договоры с новой УК. Дальше начинает действовать новая управляющая компания. Компания должна предоставить договор каждому собственнику на подпись в двух экземпляров, один из которых остается у гражданина, второй же хранится в компании.

    Следует помнить, что новая управляющая компания, должна заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, организовать паспортный учет, уведомить жителей обо всех существенных условиях взаимоотношений: телефоны аварийно-диспетчерской службы, телефоны управляющей компании, курирующего представителя управляющей компании и т.д.

    Очень надеемся, что данная информация будет полезна для Вас!

    Автор:
    Консультация по тел.:

    Еще ссылки по теме

    Письмо арендатору о том, что недвижимость находится в новом управлении

    Наем управляющего недвижимостью для вашей собственности может быть чрезвычайно выгодным для вашего арендного бизнеса. Если вы решили нанять нового управляющего недвижимостью или сменить управляющую компанию, вы должны сообщить об этом своему арендатору.

    Написание ясного, краткого письма, знакомящего с новым руководством для ваших арендаторов, — отличный способ убедиться, что они в курсе текущих изменений в собственности. Например, процессы оплаты аренды и подачи запросов на обслуживание могут отличаться, поэтому важно, чтобы ваши арендаторы знали об этом.

    Что включать в письмо

    Прежде чем вы начнете свое письмо, представляющее новую управляющую компанию, убедитесь, что вы знаете всю важную информацию, которую нужно упомянуть. Вот ключевые элементы, которые вы должны включить в свое письмо:

    • Официальное знакомство с компанией по управлению недвижимостью, включая ее название и веб-сайт
    • Контактная информация лица, ответственного за управление, например номер телефона и адрес электронной почты
    • Руководство по использованию нового программного обеспечения для управления недвижимостью, если применимо
    • Инструкции по оплате аренды и напоминание о сроках оплаты
    • Объяснение того, как подавать и планировать запросы на обслуживание

    Помимо основных сведений, вам также следует сообщить арендаторам, что их договор аренды останется прежним, а его условия будут соблюдаться.Ознакомьтесь с законами своего штата на случай, если есть какие-либо особые правила для информирования арендаторов об изменении в руководстве.

    Письмо может быть получено от собственника / арендодателя, управляющего / ответственного лица или самой компании по управлению недвижимостью. Он должен быть профессиональным и информативным, четко объясняя любые изменения, требующие внимания арендатора.

    Это письмо о том, что ваша собственность находится под новым управлением, будет служить в качестве записи уведомления о новых обещаниях оплаты или запросах на техническое обслуживание.Это означает, что арендатор не сможет утверждать, что он не знал, что он не знал, как платить арендную плату или к кому обращаться за техническим обслуживанием.

    Пример письма


    [Название компании]
    [Адрес]

    [Дата]

    [Имя арендатора]
    [Адрес]

    Уважаемый арендатор,

    Настоящее письмо информирует вас о том, что арендуемая недвижимость в настоящее время находится под новым управлением. Недавно владелец собственности решил нанять компанию [Название компании] для обработки всех аспектов вашей аренды, включая сбор арендной платы, запросы на техническое обслуживание, аренду, продление аренды и так далее.Эти изменения вступают в силу немедленно, поэтому обязательно ознакомьтесь со следующей информацией и инструкциями. Обратите внимание, что ваш договор аренды не изменился, и его условия будут оставаться в силе в обычном режиме.

    Если у вас есть какие-либо вопросы или опасения по поводу смены руководства, пожалуйста, свяжитесь с новым менеджером объекта: [Имя менеджера по управлению недвижимостью] :

    Телефон : [Номер телефона]
    Электронная почта : [Адрес электронной почты]

    Новое программное обеспечение для управления недвижимостью

    Чтобы упростить все ваши потребности в аренде, компания по управлению недвижимостью использовала новое программное обеспечение, предназначенное для управления всеми тонкостями арендного бизнеса.Вы можете получить доступ к программному обеспечению, войдя в систему [Ссылка на веб-сайт программного обеспечения] и создав учетную запись. На панели управления вашего профиля вы сможете оплачивать аренду и отправлять запросы на обслуживание. У вас также будет возможность связаться с управляющей компанией, если вам понадобится помощь.

    Арендная плата

    Чтобы внести арендную плату, нажмите кнопку «Оплатить арендную плату» на панели управления [Программное обеспечение для управления недвижимостью]. Там вы можете выбрать способ оплаты и ввести свою платежную информацию.Вы также можете настроить регулярные платежи или получать уведомления по электронной почте, чтобы напоминать вам, когда необходимо платить арендную плату каждый месяц. Таким образом, вы можете быть уверены, что арендная плата всегда будет вовремя, и вы не понесете никаких штрафов за просрочку платежа. Если у вас есть проблемы с

    Запросы на техническое обслуживание

    На панели управления вашей учетной записи под кнопкой «Оплатить аренду» вы увидите еще одну кнопку «Запросы на обслуживание». Когда вы нажмете на нее, вы попадете на страницу, где сможете отправить новые запросы на обслуживание и проверить статус предыдущих.Обязательно отправляйте запросы на техническое обслуживание, как только заметите проблему в арендуемой квартире. Если вы хотите запланировать обслуживание на определенное время, для этого также есть опция на странице «Запросы на обслуживание». Опять же, если у вас возникнут какие-либо проблемы, не стесняйтесь обращаться в службу поддержки или к менеджеру вашего сайта.

    Мы надеемся предоставить вам исключительный менеджмент и поддержать безопасную и приятную атмосферу. С любыми вопросами или проблемами следует обращаться к менеджеру вашего сайта по телефону [Имя менеджера по управлению недвижимостью] .Мы надеемся сделать переход к новому управляющему недвижимостью как можно более плавным и ценим ваше сотрудничество в этом вопросе.

    Другие способы уведомления арендаторов

    Помимо отправки официального письма на почтовый ящик арендатора или доставки его к его двери, есть другие способы уведомить арендаторов о новом руководстве. Не уведомлять арендаторов о смене руководства — это крайне непрофессионально и может вызвать проблемы в будущем. Ваши арендаторы должны быть постоянно в курсе последних событий.

    • Отправить письмо . Если ваша управляющая компания использует онлайн-программное обеспечение для управления недвижимостью, то, вероятно, есть способ рассылки общих электронных писем всем вашим арендаторам сразу. Электронное письмо может быть точно таким же, как и официальное письмо, только убедитесь, что в нем есть все важные ссылки, на которые могут щелкнуть арендаторы. Если у вас есть пожилые арендаторы или арендаторы с ограниченными возможностями, у которых могут возникнуть проблемы с использованием Интернета, подумайте об альтернативном способе получения обновлений об объекте недвижимости.
    • Разместите уведомление на веб-сайте вашего предприятия или в социальных сетях Если ваши арендаторы подписываются на вас в Instagram или Facebook, чтобы получать обновления о событиях в собственности или другую информацию, то размещение информации о новом руководстве — отличная идея. Фотографии также могут быть полезны арендаторам для выявления новых сотрудников, которые могут часто бывать на объекте, например, обслуживающего персонала или агента по аренде. Имейте в виду, что сообщение в социальной сети должно дополнять письмо или электронную почту, поскольку вы не можете гарантировать, что все ваши арендаторы подпишутся на вас.
    • Напишите статью для информационного бюллетеня арендатора или блога . Опять же, красивая фотография и краткое введение о новом руководстве должны помочь арендаторам познакомиться с новым персоналом и узнать об изменениях в собственности.
    • Звоните арендаторам . Если вы управляете только несколькими объектами недвижимости и у вас небольшое количество арендаторов, вы можете сделать несколько телефонных звонков, чтобы сообщить им об изменении в управлении. Если они не ответят, просто оставьте им голосовое сообщение. Сообщение должно быть кратким и по существу, представляя нового управляющего недвижимостью и предоставляя контактную информацию.Всегда приглашайте арендаторов звонить вам с любыми вопросами или проблемами.

    Независимо от того, каким образом (или каким образом) вы рассказываете арендаторам о новой компании по управлению недвижимостью, убедитесь, что вы остаетесь профессиональным и позитивным. То, как вы общаетесь со своими арендаторами, будет иметь большое влияние на ваши отношения с ними и то, как они приспосабливаются к любым изменениям.

    Итак, вы собираетесь сменить компанию по управлению недвижимостью

    Итак, вы собираетесь сменить компанию по управлению недвижимостью

    Взгляд бухгалтера

    Стюарт А.Грубман, CPA, Партнер

    Есть самые разные причины, по которым недвижимость должна перейти от одной управляющей компании к другой. Возможно, есть проблемы с высокой вакансией или отношениями с арендаторами, или они могут быть запутаны юридическими проблемами и больше не могут легко управлять недвижимостью. У вас также может быть компания, которая решила продать ее другой компании. Этот список можно продолжить.

    Какой бы ни была причина перехода, существует ряд факторов, которые необходимо учитывать, когда дело доходит до фактического внесения изменений.Помимо планирования и должной осмотрительности, необходимых для принятия решения — от того, что искать (и чего избегать) в новой компании по управлению недвижимостью до пошагового руководства для выявления проблем с инфраструктурой — необходимо учитывать важные вопросы, связанные с бухгалтерским учетом и аудитом.

    Хотя есть больше нюансов в управлении большой доступной жилой недвижимостью в городе, чем 20-квартирным комплексом в пригороде, необходимо сосредоточить внимание на следующих аспектах, чтобы обеспечить плавный переход независимо от типа собственности.

    Сроки перехода

    При смене управляющих компаний время может означать все. Чтобы обеспечить плавный переход к новой управляющей компании, если возможно, запланируйте изменение так, чтобы оно совпадало либо с вашим календарным, либо с концом финансового года. Есть ряд преимуществ для благоприятного выбора времени:

    • Эффективность использования ресурсов — «Согласование» времени перехода к новой управляющей компании с периодом годовой финансовой отчетности позволяет новой компании начать с новой, проверенное начальное сальдо.
    • Экономическая эффективность — Участвующие стороны могут сэкономить деньги, причем очень много. Дополнительные затраты связаны с разделением перехода на несколько отчетных периодов, будь то календарный или финансовый год.
    • Эффективное управление заработной платой — Несоблюдение сроков может повлиять на то, как выполняется расчет заработной платы, что часто является крупнейшим финансовым обязательством. Компании могут быть вынуждены справляться со сложными ситуациями, выясняя, кому и когда нужно платить. Если переход не может произойти в конце календарного или финансового года, стоит подумать о том, чтобы сделать это в календарном квартале, чтобы он совпал с требованиями к отчетности по заработной плате.

    Предоставление документов и выполнение юридических обязательств

    Когда собственность меняет управляющую компанию, обязательно убедитесь, что все необходимые документы и записи переходят из рук в руки. Должно быть соглашение о том, что все резервные документы будут доставлены, и в нем необходимо указать, кто (например, владелец, агент и т. Д.) Получит их и когда. Этот шаг не следует упускать из виду, поскольку владельцы доступного жилья несут фидуциарную ответственность за ведение большей части записей в течение пяти лет, а некоторых записей даже дольше.

    В зависимости от нормативных требований и требований кредитора, скорее всего, существует формальная процедура, которой необходимо следовать, и требования к утверждению для квалификации новой управляющей компании.

    Также необходимо определить, по какому федеральному идентификационному номеру сотрудника (EIN) платят сотрудникам. Если им платят с использованием номера предыдущей управляющей компании, эту проблему необходимо решить, чтобы гарантировать, что платежи производятся точно и своевременно. Сотрудники также должны быть проинформированы о том, будут ли они получать несколько форм W-2 в течение года.

    Ретрансляция и изменение конфиденциальной информации доступа

    После перехода управляющая компания-предшественница, вероятно, будет владеть учетными данными для доступа к нескольким счетам и другой конфиденциальной информацией. Эти коды имеют решающее значение, поскольку они могут иметь дело со всем, от банковских счетов до ипотечной компании и информации о поставщиках. В распоряжении бывшей компании может быть информация, которая никогда не попадет в новую управляющую компанию просто потому, что никто не подумал об этом попросить.

    Важно отметить, что при работе с доступным жильем возникают дополнительные обязанности, независимо от того, предоставляется ли жилье лицам с низким доходом, пожилым людям или инвалидам. Например, если есть объекты недвижимости с низким доходом, расположенные в городах, существует конкретная информация, которую необходимо хранить для федеральных агентств, например, предоставление номеров счетов в Департамент жилищного строительства и городского развития, Управление и бюджет и агентства штата. связанные с процессом аудита.

    При смене управляющих компаний очень важно иметь план, гарантирующий, что логины и другая важная информация будут обмениваться руками — и в конечном итоге в процессе будут задействованы нужные люди.

    Еще один важный вопрос касается использования программного обеспечения для управления недвижимостью. В идеале, если новая управляющая компания использует то же программное обеспечение, что и предыдущая управляющая компания, это потенциально может уменьшить путаницу в краткосрочной и долгосрочной перспективе и обеспечить бесперебойную работу операций.

    Наличие плана выверки

    При переходе от одной управляющей компании к другой вам понадобится план с подробным описанием передачи — кто будет сверять счета и как это будет происходить. Без плана все может очень быстро запутаться. Затянувшиеся транзакции и остатки средств могут привести к проблемам, например к тому, что сотрудники имеют задолженность по деньгам и не получают свои чеки вовремя. Или могут возникнуть проблемы при работе с остатками денежных средств и внесении вкладов.Например, у вас может быть компания, у которой на 1 июля находится банк в размере 50 000 долларов, а 15 июля к власти приходит новая управляющая компания, и этот остаток сокращается до 39 000 долларов.

    Создайте подробный контрольный список, в котором рассматриваются такие элементы, как гарантийные депозиты, права подписи, различия в Плане счетов, сейфы и уведомления арендаторов.

    Имея дело с доступным жильем, владелец может также иметь дополнительные фидуциарные обязанности в рамках HUD или других регулирующих органов по своевременной подаче отчетов.Если записи не соответствуют требованиям или не обновлены, они не смогут удовлетворить требование.

    Наличие подробного плана выверки может помочь избежать всех этих проблем. Это обеспечивает более быстрый и плавный переход. Анализ таких аспектов, как время перехода и обеспечение наличия персонала для процесса согласования, может иметь огромное значение. Если план отсутствует, на то, чтобы все уладить, может потребоваться много времени, потому что после прихода к власти новой управляющей компании у бывшей компании не будет особого стимула брать трубку и помогать все наладить. вверх.

    Обеспечение покрытия всех прогнозируемых (и непредвиденных) проблем

    Медленный или беспорядочный переход может вызвать множество проблем. Например, у вас может возникнуть проблема с ремонтом собственности, о которой не позаботились и которая усугубляется из-за того, что новая управляющая компания не готова с этим справиться. Другой способ, которым плохой переход может иметь пагубные последствия, — это наладить плохие отношения с арендаторами, которые разочаровываются из-за отсутствия внимательной управляющей компании.

    Есть ряд других проблем, которые могут возникнуть в результате плохого перехода, от проблем, связанных с бюджетом, до вакансий, созданных на объекте. Эти проблемы могут усугубиться и вызвать длительные проблемы для новой управляющей компании. Вы можете увидеть что-то, о чем можно было бы легко позаботиться, например, проблему с водопроводом в помещении. Однако из-за отсутствия надзора со стороны новой управляющей компании эта проблема может перерасти в нечто гораздо большее, что затрудняет работу всего здания.Иногда проблемы такого типа также могут привлекать внимание средств массовой информации, а также решать юридические вопросы и наносить долгосрочный репутационный и финансовый ущерб управляющей компании.

    В конечном итоге подготовка к переходу может занять недели и месяцы. — даже годы — после смены руководства намного проще. Сосредоточение внимания на наличии подробного плана и открытых линий связи может принести пользу всем сторонам.

    Свяжитесь с нами

    Если вам требуется помощь в области бухгалтерского учета, аудита, налогообложения или консультирования в отношении вашего HUD или доступного жилья, обратитесь в отдел взаимодействия с клиентами PKF O’Connor Davies или Стюарт А.Грубман, CPA, партнер [email protected]

    Новое письмо менеджера по недвижимости для ваших арендаторов

    Когда владелец арендуемой недвижимости решает нанять фирму по управлению недвижимостью для ухода за своими арендаторами и имуществом, информирование арендаторов об изменении является важной частью плавного процесса перехода.

    Новое рекомендательное письмо к руководству потребуется, если инвестор впервые нанимает компанию по управлению недвижимостью или если собственник решит сменить управляющего недвижимостью.

    Введение нового руководства позволяет вашим арендаторам участвовать в процессе перехода, а также дает им важную информацию, например, как платить за аренду и подавать заявки на техническое обслуживание.

    Вводное письмо нового управляющего недвижимостью должно:

    • Представляем новую управляющую компанию
    • Укажите ответственное лицо, с которым можно связаться по поводу собственности
    • Укажите контактную информацию, включая адрес электронной почты и номер телефона
    • Объясните, как платить арендную плату и когда она должна быть уплачена
    • Расскажите им, как отправлять запросы на обслуживание

    Вы также должны заверить своих арендаторов в том, что их текущий договор аренды будет сохранен.

    Рекомендуется проверить в соответствии с законами своего штата, есть ли какие-либо официальные или юридические меры, которые необходимо предпринять, чтобы проинформировать текущего арендатора об изменении в руководстве.

    Рекомендательное письмо может быть от собственника недвижимости или от новой управляющей компании. Это письмо должно быть официальным и четко объяснять любые изменения, требующие внимания арендатора.

    Ваше новое рекомендательное письмо к руководству будет служить официальным документом об уведомлении, если возникнут какие-либо проблемы, связанные с пропущенной арендной платой или незарегистрированными запросами на техническое обслуживание; Ваш арендатор не сможет заявить, что он не знал, что должен был отправить чек по почте на новый адрес или позвонить по новому номеру для обслуживания.

    Пример вводного письма нового управляющего недвижимостью

    PM Properties
    121 Berry Lane
    Greypeaks, TA 97555

    7 июля 2020

    Frances Rex
    15 Squirrely Drive
    Greypeaks, TA 97555

    Уважаемая госпожа Рекс:

    Я хотел бы найти время, чтобы представиться как новый управляющий недвижимостью [введите адрес]. Ваши текущие условия аренды и оплаты останутся в силе. Однако все платежи, запросы на обслуживание и корреспонденцию необходимо отправлять по адресу, указанному в верхней части этого письма.

    Если у вас есть вопросы или опасения относительно вашей собственности, аренды или у вас есть запрос на техническое обслуживание, пожалуйста, свяжитесь с менеджером вашего сайта, Сарой Гилл:

    Сара Гилл, менеджер сайта PM Properties
    Телефон: (919)779-1945
    Электронная почта: [email protected]

    Об арендной плате

    Начиная с 1 мая 2017 года, отправляйте чеки на аренду в [Введите название управляющей компании] и отправляйте их по указанному выше адресу не позднее 1 числа каждого месяца.Пожалуйста, обратитесь к вашему договору аренды относительно просроченных платежей по аренде и льготных периодов.

    Относительно запросов на техническое обслуживание

    Пожалуйста, отправьте запрос на техническое обслуживание Саре Гилл по адресу [email protected] Если это экстренное обслуживание, немедленно звоните по телефону (919)779-1945.

    Если у вас есть какие-либо вопросы относительно вашей собственности, аренды или PM Properties, не стесняйтесь обращаться к Саре.

    Мы надеемся предоставить вам исключительный менеджмент, включая быстрое техническое обслуживание, а также поддержание безопасного и приятного места для жизни.

    С уважением,
    PM Properties Team

    Рекомендательное письмо — отличный способ познакомить арендаторов с новым руководством и облегчить для них переходный процесс.

    * Эта статья была обновлена ​​в июле 2020 г.


    Дополнительная литература для вас:

    Как передать компании по управлению недвижимостью компанией по управлению недвижимостью Орландо

    Некоторые деловые отношения там развиваются, и они больше не являются прибыльными или управляемыми.Как владелец арендуемой недвижимости, вы можете подумать. «Привет, я работаю со своим нынешним поставщиком услуг по управлению недвижимостью более пяти лет. Дела идут неважно, но я не могу переключиться на другого провайдера. Время и стоимость слишком велики, чтобы переходить сейчас ». Однако это может быть проще, чем вы можете себе представить.

    Сегодня мы поговорим о том, что вам нужно предоставить вашей нынешней управляющей компании для плавного перехода к новому провайдеру.

    Сначала вам нужно проверить оговорку о расторжении договора или штраф за расторжение в вашем соглашении об управлении имуществом с ними, чтобы убедиться, что вы предоставили надлежащее уведомление и сроки.Некоторые компании могут взимать плату за отмену. Поэтому обязательно ознакомьтесь с соглашением об управлении имуществом, прежде чем спешить и отправлять уведомление о расторжении договора.

    Чистый разрыв

    Мы рекомендуем использовать старую модель «Это не ты; Это я » пословица. Поблагодарите их за всю работу, которую они для вас проделали до этого момента. Вы можете быть разочарованы тем, как они действовали в последнее время или как они справились с ситуацией. Но имейте в виду, что многое, что связано с управлением вашей собственностью, происходит за кулисами.Однако, если отношения не работают и вы не видите ценности, пора сделать полный разрыв.

    При разрыве отношений вам необходимо будет уведомить их в письменной форме. Будь то форма, которая у них есть для вас, или достаточно простого электронного письма с вашим уведомлением.

    Your Dear John Letter.

    Кого это может касаться,

    Спасибо за вашу службу. Однако я хотел бы рассмотреть другие варианты.

    Это уведомление информирует вас о том, что мы вносим изменения в управление имуществом Орландо для собственности (ов) по адресу __________

    Моя новая компания, The Listing Real Estate Management, свяжется с вами после того, как вы получите это уведомление.Заранее благодарим вас за сотрудничество в переводе.

    Пожалуйста, предоставьте New Management Company все, что им может понадобиться от моего имени, чтобы облегчить плавный переход. Управляющий недвижимостью предоставлен здесь для удобства связи. Мы просим, ​​чтобы переход был завершен как можно скорее, и тогда они возьмут на себя управление.

    Забирая вещи

    В отличие от настоящего разрыва с вашей SO, вам, скорее всего, больше никогда не придется физически видеться со своим управляющим.Вы можете просто запросить передачу следующих объектов новому поставщику услуг по управлению недвижимостью в электронном виде. Основные элементы, которые вам нужно будет запросить у них для перехода к новому провайдеру для беспрепятственного перехода, следующие, если ваш дом занят арендаторами:

    1) Имена и контактная информация арендаторов

    2) Копия оформленного договора аренды, дополнения и т. Д.

    3) Залоговые депозиты и депозиты для домашних животных

    4) Все ключи, брелоки для ворот, коммунальные карты, парковочные талоны и т. Д.за недвижимость

    5) Все гарантии на любой ремонт / техническое обслуживание, которое было выполнено в собственности

    6) Копия книги арендаторов

    7) Копия инспекции подачи

    8) Любые прочие предметы, относящиеся к арендатору и передаваемому имуществу

    Когда дом пуст, процесс разделения намного проще. Важно отметить, что вам не нужно ждать до этого времени. Проанализируйте должную осмотрительность и изучите новую компанию, которую вы также собираетесь передать. Нет ничего хуже, чем думать, что трава на другой стороне зеленее, а находясь на другой стороне, обнаруживать, что это отстой. Торгуйте вверх, никогда не торгуйте вниз.

    Если у вас есть проблемы с вашим текущим поставщиком услуг по управлению недвижимостью и вам нужна помощь в их решении. Не стесняйтесь обращаться к The Listing Real Estate Management, управляющим недвижимостью в Орландо, Флорида. У нас есть для вас шаблон письма о разрыве отношений, и мы будем рады ответить на любые вопросы.

    Самый простой способ сменить управляющую компанию или собственность

    Смена владельцев или управляющих арендуемой недвижимостью — не редкость.Необходимо следовать стандартному процессу, который включает административные и коммуникационные шаги. Как новый владелец или управляющий, прошлые проблемы («он сказал, она сказала») и эмоции арендаторов станут вашей ответственностью. На протяжении всего переходного периода важно оставаться профессиональным и ответственным.


    Уведомление предыдущему руководству / Покупка недвижимости

    Когда вы переходите к управлению, первым делом проверьте ваше соглашение об управлении недвижимостью и ознакомьтесь с условиями контракта. Разрешено ли вам отменить сегодня и взимается ли плата за расторжение? Предыдущее руководство может принять новости лично, зная, что вы решили больше не работать с ними. Настоятельно рекомендуется полюбовно уведомить об этом предыдущее руководство и профессионально объяснить, почему новое решение лучше для вас.

    Когда вы меняете право собственности на аренду, уже предполагается, что руководство может быть изменено, и ваш агент по недвижимости может помочь с официальными уведомлениями.

    Официальное уведомление должно быть в письменной форме и подтверждать дату перехода, которая не противоречит первоначальным условиям контракта.


    Контрольный список для управления изменениями

    Первый шаг в переходе — получить как можно больше об истории собственности и арендаторах. Предварительное руководство может быть не таким организованным, как вы, поэтому вы обязаны запросить и подтвердить получение наиболее важных документов .Вот основные предметы, которые вы должны ожидать получить:

    Некоторые бывшие менеджеры предоставят эту информацию в виде электронных таблиц высокого уровня, чтобы облегчить вам жизнь. Если вы не получили ни один из перечисленных выше предметов, то имейте план, как обновить свои записи об этом элементе. Например, , если инспекция въезда для одной из сдаваемых в аренду единиц не проводится, вам следует запланировать проведение инспекции промежуточной аренды . См. Эту статью в Руководствах по проверке арендной платы, а также о проблемах конфиденциальности и правах на арендуемую недвижимость.


    Уведомление арендаторам

    Когда жители слышат, что их руководство меняется, у них обычно возникает чувство страха или беспокойства. Их в первую очередь беспокоит будущее своего дома, поскольку они беспокоятся о повышении арендных ставок, изменениях в договоре аренды или просьбе о выселении. Важно, чтобы сообщил арендатору, что, хотя руководство меняется, его текущий договор аренды останется в силе.

    Несколько мудрых слов: вы не хотите быть слишком агрессивными на начальном этапе, повышая арендную плату или меняя условия, пока у вас не будет стратегического и справедливого плана для долгосрочного успеха.Например, повышение всей арендной платы за помесячную аренду во время переходного периода может привести к увеличению доли вакантных площадей и нанести ущерб краткосрочному денежному потоку.

    Самый распространенный способ официально уведомить нынешних резидентов — это поправка к договору аренды, в которой упоминаются все условия первоначального договора аренды, но изменения в управлении и / или праве собственности (и предоставление обновленной контактной информации). Уведомление должно быть доставлено лично или вывешено на двери, а также отправлено заказным письмом.


    2 частых ошибки

    Одна из самых распространенных ошибок — не переводить гарантийный депозит . Или, что еще хуже, предыдущее руководство не собрало гарантийный депозит, что подвергает вас риску, когда арендатор переходит из арендуемой собственности. В рамках контрольного списка подтвердите, что вы получили залог от предыдущего менеджера.

    Если предыдущее руководство не взимало гарантийный залог, то вам следует запланировать требование залога во время продления аренды.Без этого депозита высока вероятность того, что вы будете преследовать арендаторов в зале суда, чтобы заплатить за убытки от текучести. Лучше действовать на опережение, чем занимать такую ​​позицию.

    Вторая по распространенности ошибка заключается в том, что арендаторам необходимо подписать дополнение или поправку к первоначальному договору аренды. Владельцы не обязаны получать разрешение арендаторов на продажу собственности или смену руководства. Новый управляющий считается агентом собственника. А значит, арендатору не нужно соглашаться на смену собственника или управления.Тем не менее, важно иметь приветственное письмо с объяснением перехода.

    Автор фото: Matt Artz

    Как сменить компанию по управлению недвижимостью [+ Контрольный список]

    Шаги перед сменой компании по управлению недвижимостью

    1. Определите проблемы с вашей нынешней управляющей компанией

    Несмотря на некоторые головные боли, не все может быть потеряно, и как с в большинстве отношений все еще может быть возможность спасти их.

    Определите, вызваны ли проблемы, с которыми сталкивается ваше сообщество, отсутствием связи, последующими действиями или личными проблемами с вашим текущим управляющим недвижимостью.

    a) Составьте список

    Составьте список, чтобы четко определить, что вас беспокоит, и подготовить вас к беседе или беседе.

    b) Спросите у своей компании по управлению недвижимостью график улучшений.

    Как можно скорее свяжитесь с вашей компанией и объясните ситуацию старшему представителю или управляющему брокеру.Возможно, они не осведомлены о ситуации или могут не понимать всех деталей.

    Попросите их составить график улучшений. Вместе вы можете зафиксировать все проблемы, которые необходимо решить, и договориться о сроках их устранения.

    c) Отслеживание прогресса

    Установите сроки для выполнения каждой из задач, указанных в графике улучшений.

    Вы заметили улучшение? Если да, то отлично! Обязательно внимательно следите за ситуацией и сообщайте управляющему брокеру обо всех дальнейших проблемах.

    Если ситуация не улучшилась, пора действовать. Продолжайте читать, чтобы узнать, что делать и на что обращать внимание в новой компании по управлению недвижимостью.

    2. Составьте запрос предложений (RFP) и попросите посетить объект
    a) Создайте предложение

    При поиске нового менеджера по управлению недвижимостью для вашего сообщества первое, что вам нужно сделать состоит в составлении запроса предложений; Это не только дает потенциальным управляющим компаниям представление о том, что ищет ваше сообщество, но и помогает вам и вашему совету определить и согласовать то, что вам нужно.

    Вы должны включить:

    • Возраст здания
    • Размер здания (количество квартир)
    • Количество заседаний (сколько собраний совета и годового общего собрания)
    • Тип слоев (жилой, коммерческий, смешанный , разделы)
    • Любые текущие или ожидаемые проекты
    • Когда будет подходящее время для посещения объекта?
    b) Запланируйте посещение объекта и встречи с управляющими компаниями

    Посещение объекта очень важно, потому что оно задаст тон вашим будущим отношениям.Только тогда компания по управлению недвижимостью сможет понять сложность вашего сообщества и то, что вы ищете.

    Красный флаг: если компания не заинтересована в посещении потенциального клиента, это красный флаг в нашей книге. Их отношение, скорее всего, не изменится после того, как они подпишут с вами контракт. Вам нужна заботливая управляющая компания.

    c) Составьте список вопросов, которые нужно задать.

    При встрече с новыми кандидатами в руководство подготовьте список вопросов, который поможет вам понять, подходят ли они вашему сообществу.Эти вопросы будут зависеть от вашей текущей ситуации, потребностей, демографии и многого другого.

    Вот несколько вопросов, которые вы всегда должны задавать, независимо от потребностей вашего сообщества:

    • Во время передачи управления вы встречаетесь с владельцами и / или предлагаете помощь?
    • Как выглядит ваша оговорка о расторжении договора?
    • Как назначить менеджера сообщества / страты?
    • Каково ваше стандартное время ответа и каковы ваши правила общения с советом и владельцами / жителями?
    • Сколько времени обычно уходит на раздачу минут и писем?
    • Как вы общаетесь с владельцами и какие технологии используете?
    г) Наконец, и, возможно, самое главное! Убедитесь, что философия управляющей компании соответствует тому, что вы ищете.

    Управление недвижимостью по-прежнему остается очень традиционной отраслью, и не все компании адаптировались к текущим тенденциям и потребностям в сфере услуг, связи и технологий. Совет: спросите о ценностях их компании!

    В компании Tribe наши ценности сосредоточены на сотрудничестве, обслуживании и благодарности. Мы — технический специалист, и команда отраслевых специалистов, ориентированная на людей, нацеленных на обслуживание, заботу и построение сообществ с помощью поддерживающих, своевременных и эффективных методов.

    Наша философия на самом деле проста … нам нравится то, что мы делаем, и мы здесь для наших клиентов на каждом этапе пути.

    Красный флаг: Если компания не заинтересована в посещении потенциального клиента, это красный флаг в нашей книге. Их отношение, скорее всего, не изменится после того, как они подпишут с вами контракт. Вам нужна заботливая управляющая компания.

    Как расторгнуть договор об управлении имуществом

    Может наступить время, когда вы работаете с компанией по управлению недвижимостью, которая не выполняет хорошую работу. Или, может быть, вы решили управлять арендуемой недвижимостью самостоятельно.В любом случае вам придется отказаться от контракта на управление.

    Некоторые договоры на управление недвижимостью являются строгими, и за досрочное расторжение взимается огромная плата. Некоторые позволят вам уйти, когда захотите, и позволят вам уйти намного легче. Сегодня мы рассмотрим, что нужно предпринять, если вы хотите покинуть компанию по управлению недвижимостью.

    Проверьте политику отмены

    Вероятно, в вашем соглашении об управлении есть особая политика отмены. Проверьте, что это такое, и действуйте соответствующим образом.В этом разделе, скорее всего, будут указаны любые комиссии, связанные с отменой, и как / когда вам будут выплачены оставшиеся средства.

    В этом разделе также может быть указано, есть ли период ожидания после того, как вы уведомите их о расторжении, то есть уведомление за 30 или 60 дней. Лучше всего уважать это окно, чтобы переход от их управления был более плавным.

    Отправьте письменное уведомление об отмене

    Всегда лучше отправлять уведомление об отмене в письменной форме. Даже если вы начнете процесс с телефонного звонка, отправьте им письменное письмо с заявлением о своем намерении отменить.Это защищает обе стороны от неправильных обвинений или путаницы в процессе закрытия.

    Если вы переходите в новую управляющую компанию, вы можете предоставить их контактную информацию своему текущему управляющему недвижимостью. Это может помочь с передачей информации и денежных средств.

    Подготовьтесь к возможным затратам

    Даже если управляющая компания согласится вас отпустить, у них может быть плата за отмену бронирования. Эта плата может составлять что угодно: от месячной платы за управление или до оставшейся суммы платы за управление в течение срока действия контракта.

    Могут быть другие затраты, такие как заказы на выполнение работ или счета, которые еще не были учтены. Будьте готовы к тому, что они появятся после расторжения контракта.

    Убедиться, что управляющая компания уведомила арендатора

    Поскольку ваш менеджер по недвижимости, скорее всего, общается с арендаторами, убедитесь, что они проинформируют их о смене руководства. Независимо от того, приобретаете ли вы собственность или другую управляющую компанию, арендатора следует уведомить об этом в письменной форме. Если вы думаете оставить своего нынешнего управляющего недвижимостью и ищете нового, ознакомьтесь с нашим руководством по найму управляющего недвижимостью.

    В письме, отправленном арендаторам, также должно быть указано, кто будет управлять ими, кому будет выплачивать следующий арендный платеж и когда состоится новое руководство. Они также должны быть уведомлены о переводе их гарантийного депозита. Не забудьте также запросить копию письма.

    Соберите необходимые документы и материалы

    Есть несколько документов и вещей, которые вам нужно иметь при себе, прежде чем прекращать связи с вашей управляющей компанией.

    • Ключи
    • Отчет о состоянии объекта
    • Договор аренды, а также любые его продления или дополнения
    • Фото состояния объекта
    • Книга арендаторов
    • Заявки арендатора
    • Контактная информация арендатора и страхование арендатора (если применимо)
    • Любые формы ТСЖ

    Многие из них часто забываются в процессе закрытия компании. Вы можете быть настолько ошеломлены передачей, что забудете попросить конкретные формы или фотографии собственности.

    Скажите им, почему вы отменяете

    Если управляющая компания не выполнила своих обещаний или вы просто хотите управлять домом самостоятельно, вам следует сообщить компании, почему вы ушли. Вам будет легче сообщить им, какие проблемы у вас возникли, и они будут благодарны за ваш отзыв.

    Если вы ищете новую компанию по управлению недвижимостью для управления своим домом в Сан-Диего, ознакомьтесь с этими 4 простыми шагами, которые упростят процесс найма!

    .

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *