Сложившийся порядок пользования земельным участком: Сложившийся порядок землепользования Акты, образцы, формы, договоры КонсультантПлюс

Содержание

Сложившийся порядок землепользования \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Сложившийся порядок землепользования

Подборка наиболее важных документов по запросу Сложившийся порядок землепользования (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Земля:
15 и более лет
Административное обследование объектов земельных отношений
Акт выбора земельного участка
Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
Амортизация земельных участков
Ещё…

Судебная практика: Сложившийся порядок землепользования

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 43 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков» Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»»Разрешая спор и принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. ст. ст. 6, 11.9, 15, 25, 44 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 22, 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, с учетом сложившегося порядка землепользования, а также предложенному экспертами второму варианту, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Ж., указав, что предложенный экспертами вариант позволит прекратить длящийся между сторонами спор и урегулировать конфликтную ситуацию, не усмотрев оснований для удовлетворения встречных исковых требований Г.»

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 64 «Рассмотрение земельных споров» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 64 Земельного кодекса РФ и установив, что стороны являются собственниками смежных земельных участков, категория — земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, суд правомерно частично признал результаты межевания недействительными и установил местоположение границ земельного участка, учитывая заключение судебной экспертизы, а также вступившее в законную силу решение суда, которым установлена площадь земельного участка истца, исходя из возможности установления границы между данными земельными участками по варианту заключения судебной экспертизы, поскольку такой вариант соответствует сложившемуся порядку землепользования, учитывает существование на местности межевых знаков на протяжении от десяти до двадцати лет.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сложившийся порядок землепользования

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022)Суд установил границы земельного участка в соответствии с межевым планом, заключением экспертизы и с учетом координат поворотных точек границ земельного участка, указав, что данный вариант установления границ спорного земельного участка соответствует сложившемуся порядку землепользования, площадь участка находится в пределах допустимой погрешности при государственном кадастровом учете, споров между сособственниками спорного участка и собственниками смежных земельных участков о границах земельного участка не имеется, а ответчиками не приведено убедительных и заслуживающих внимания обстоятельств, препятствующих установлению границ земельного участка. Наличие спора между сторонами о порядке пользования спорным земельным участком, сособственниками которого они являются, таким обстоятельством не является (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.10.2021 по делу N 33-41043/2021, 2-353/2021).

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: К вопросам о единстве прав на земельный участок и строения на нем и защите права частной собственности на землю средствами прокурорского надзора
(Соловьев А.А.)
(«Российский судья», 2021, N 6)Как отмечает в своем исследовании И.А. Елисеева, споры об определении порядка пользования земельным участком нередко встречаются в практике судов и, надо заметить, вызывают определенные сложности при их разрешении. Для этого имеются свои причины. В частности, в науке гражданского и земельного права, а также в действующем российском законодательстве отсутствуют четкое определение сложившегося порядка землепользования и его конкретные критерии, а ведь судебная практика при разрешении таких споров должна учитывать указанный порядок. Ранее при возникновении спора между сособственниками строения применялись положения ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., предусматривавшей, что при переходе права собственности на строение к нескольким собственникам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком, как правило, в размере пропорционально долям в праве собственности на строение, сооружение. Данная норма содержала оговорку «как правило». Это означало, что в определенных случаях возможны были и другие решения, к числу которых судебная практика относила учет сложившегося порядка пользования земельным участком.

Нормативные акты: Сложившийся порядок землепользования

«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)Суд исходил из того, что обществом не доказано, что имелись основания для отказа в постановке на кадастровый учет спорных земельных участков. Общество не представило доказательств, подтверждающих, что раздел исходного земельного участка осуществлен вопреки сложившемуся порядку землепользования и сделал невозможным или существенным образом затруднил эксплуатацию принадлежащих обществу объектов недвижимости, поскольку доступ к ним может быть организован через другие земельные участки. Также суд указал, что сведения о вновь образованных земельных участках носят временный характер, письменное согласие лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ, предоставляется при государственной регистрации прав на образованные участки, а не при постановке их на кадастровый учет.

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.

Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно. Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется. Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв. м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка. Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным. Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.

У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено.

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

Закон об основах землепользования и зонирования

Вы надеетесь построить дом. Ваш клиент хочет купить недвижимость, на которой она откроет новый бизнес. Промышленная производственная компания вашего друга растет и нуждается в большем физическом пространстве.

Добро пожаловать в Закон о землепользовании и зонировании : положение, определяющее, как землевладельцы могут использовать свою землю. Изучите некоторые основы этого мощного инструмента и подумайте, как его использование может повлиять на окружающую среду.

Правила землепользования

Правила землепользования — это общий термин для правил, регулирующих землеустройство. Они контролируют развитие частных земель с помощью требований по использованию, плотности, дизайну и сохранению исторического наследия. ¹

Регулирование землепользования является обычной практикой в большинстве городов мира. Он включает: ²

Зонирование, которым ограничивается землепользование
Регулирование размера земельного участка, которое ограничивает размер каждого жилого участка
Контроль границ застройки, который отделяет районы городской застройки от районов, контролируемых урбанизацией
Положение о соотношении площадей, которое ограничивает размеры зданий

В отношении ограничений землепользования и закона о зонировании конституция США предоставляет ограниченные полномочия федеральному правительству. Полномочия по созданию и принятию этих законов в этой стране исходят от полицейских полномочий, оставленных каждому штату, большинство из которых делегирует их местным органам власти. ³ Местные органы власти, в свою очередь, устанавливают правила и обеспечивают соблюдение посредством процессов утверждения, контролируемых комиссиями по планированию или администраторами местных органов власти. ¹

Законы о зонировании

В 1916 году торговцы магазинами Ассоциации Пятой авеню Нью-Йорка выразили беспокойство по поводу заторов и снижения стоимости земли, что отразится на их прибылях. В ответ город ввел зонирование как юридический инструмент. ⁴ Это было первое использование зонирования в этой стране. С тех пор почти каждый крупный городской район в Соединенных Штатах принял правила зонирования ¹, которые предназначены для разделения несовместимых видов собственности друг от друга. Подумайте, например, хотите ли вы, чтобы рядом с домом, где вы живете и воспитываете детей, открылась дымовая фабрика. Законы о зонировании — наиболее распространенная форма правила землепользования — помогите предотвратить это.

Исключения из правил зонирования известны как отклонения. Обычно они предоставляются для облегчения предполагаемых трудностей, вызванных характером конкретной собственности, или для удовлетворения уникальной потребности, которая не наносит ущерба общественным интересам. Например, фабрика, которой запрещено открываться в жилой зоне, может получить разрешение на проживание в промышленной зоне для ночного сторожа, находящегося на ее службе.

Городские районы обычно включают пять больших категорий зонирования: ⁶

Жилые помещения
Жилые дома на одну или несколько семей, в которых могут располагаться или не располагаться предприятия. В зону входят многоквартирные жилые дома, микрорайоны многоэтажек и микрорайоны редевелопмента. ⁷

Коммерческий
Как следует из названия, эта зона специально отведена для коммерческих предприятий. Его можно разделить на зоны для мелкой розничной торговли, крупной розничной торговли, офисов, жилья и других целей. ⁶

Смешанное жилое и коммерческое использование
Это зонирование, также называемое смешанным, позволяет сочетать жилое, коммерческое и/или промышленное использование в одном районе. Его часто подразделяют на три типа:

Вертикальный смешанный тип позволяет сочетать различные виды использования в одном здании; нежилые помещения обычно занимают нижнюю часть здания, а жилые — наверху ⁸
Горизонтальное смешанное использование позволяет комбинировать различные виды использования на отдельных участках в определенной области или районе, что помогает избежать сложностей, связанных с объединением использования с различными требованиями безопасности или нормативными требованиями в одном здании ⁸
Смешанное использование для пешеходов сочетает в себе вертикальное многофункциональное и горизонтальное смешанное использование, создавая зону многофункциональных зданий и отдельных однофункциональных зданий рядом друг с другом ⁸

Промышленные
Этот район считается наиболее подходящим для промышленности или производства. Предприятия здесь специализируются на производстве промышленной продукции и предоставлении услуг для промышленного производства. ⁹ Эта зона может быть разделена на зоны тяжелого производства, легкой сборки и склады. ⁶

Special
В эту категорию входят объекты, выходящие за рамки уже рассмотренных здесь, такие как электростанции, спортивные комплексы, аэропорты и торговые центры. ⁶

Управление внутри зон

В дополнение к регулированию местонахождения собственности закон о зонировании устанавливает параметры для нескольких соображений в каждой зоне. К ним относятся: ⁵

Требования к разрешенным типам зданий
Размеры и высота зданий
Количество комнат в зданиях
Расположение инженерных коммуникаций другие границы

Кроме того, ограничения по зонированию могут регулировать внешний вид участков; минимальный размер лота; передние, задние и боковые дворы; внеуличная парковка; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенном районе.

Зонирование и экологическая справедливость

Первоначальное использование зонирования в Соединенных Штатах в основном заключалось в недопущении человек с низким доходом , считавшихся людьми с низким социальным статусом, в определенные районы. С тех пор власти продолжали использовать зонирование, чтобы ограничить доступ определенных людей к определенным частям города. ⁴

Сегодня промышленные загрязнители, такие как места хранения и транспортировки ископаемого топлива и предприятия по переработке опасных отходов, непропорционально расположены в цветных сообществах и сообществах с низким доходом. К счастью, несколько городов работают над тем, чтобы изменить это с помощью политики , направленной на обеспечение экологической справедливости : ⁴

Шесть городов — Портленд, штат Орегон; Окленд, Калифорния; Сиэтл и округ Ватком, штат Вашингтон; Балтимор и Чикаго — запретили определенные виды землепользования и отрасли промышленности, признанные вредными для здоровья населения и окружающей среды 9. 0021
В период с 2000 по 2019 год Сан-Франциско выделил более 12 миллионов долларов США в виде грантов на проекты местного сообщества, направленные на обеспечение экологической справедливости, а также выделил ресурсы для устранения неравенства в отношении здоровья, качества воздуха и возобновляемых и эффективных источников энергии
В 2010 году, округ Фултон, Джорджия запустила инициативу по обеспечению экологической справедливости, результатом которой стала политика, требующая учета воздействия на здоровье меньшинств и населения с низким доходом при принятии решений о планировании землепользования и зонировании
В 2017 году город Нью-Йорк принял политику, требующую изучения областей экологической справедливости, и создал межведомственную группу для разработки плана экологической справедливости
применяет более строгие стандарты развития для нового строительства и работает над снижением негативного воздействия на здоровье, чтобы улучшить здоровье и способствовать устойчивому экономическому развитию
В 2018 г. запрет на строительство новых терминалов сырой нефти в Балтиморе

Используйте свой юридический опыт для защиты людей и окружающей среды.

Онлайн-магистр юриспруденции по Закону об окружающей среде и Закону об энергетике Университета Тулейна дает представление о развивающихся правилах и обучении, чтобы помочь решить проблемы со всех сторон экологических проблем.

В юридической школе Тулейна вы будете учиться у юристов мирового уровня . Чтобы узнать больше о наших программах повышения квалификации

, обратитесь к Советник по приему сегодня.

Источники:
^{1. Получено 9 августа 2021 г. с сайта cato.org/policy-analysis/zoning-land-use-planning-housing-apfordability}
^{com/topics/social-sciences/land-use-regulation}
^{3. Получено 9 августа 2021 г. с сайта legalcareerpath.com/land-use-zoning-law/}
^{4. Получено 9 августа 2021 г. с сайта psmag . com/environment/how-to-use-zoning-laws-to-promote-environmental-justice}
^{5. Получено 9 августа 2021 г. с сайта findlaw.com/realestate/land-use-laws/land-use-and-zoning-basics.html}
^{6. Получено 9 августа 2021 г. с сайта hg.org /land-use-and-zoning.html}
^{7. Получено 9 августа 2021 г. с сайта lawinsider.com/dictionary/residential-zone}
^{8. Получено 9 августа 2021 г. с сайта Sustainablecitycode.org/brief /mixed-use-zoning/}

^{9. Получено 9 августа 2021 г. с сайта lawinsider.com/dictionary/industrial-zone 9.0012
Реформирование правил землепользования
Можно утверждать, что контроль за землепользованием оказывает более широкое влияние на жизнь простых американцев, чем любое другое регулирование. Этот контроль, обычно налагаемый местными властями, делает жилье более дорогим и ограничивает рост самых успешных мегаполисов Америки. Эти правила со временем разрабатывались практически без анализа затрат и выгод. Ограничение роста часто пользуется популярностью на местном уровне. Содействие доступности вряд ли является финансово привлекательной целью для того, кто владеет домом. Тем не менее, лабиринт местного контроля за землепользованием налагает издержки на аутсайдеров и на американскую экономику в целом.
Город Нью-Йорк ввел в действие свой новаторский кодекс зонирования в 1916 году. Верховный суд только в 1926 году установил конституционность евклидова зонирования, которое ограничивает районы единственным использованием. 1970-е годы. Благодаря обильному новому строительству не только в Техасе, но и в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско вплоть до 1970 года цены оставались близкими к физическим затратам на строительство в большей части Америки.

Фред и Элеонора Глимп Профессор экономики Гарвардского университета
Тем не менее, начиная с 1960-х годов, в США произошла революция прав собственности. Поддерживаемые экологической риторикой в пригородах и приоритетами охраны природы в городах, американские населенные пункты все больше ограничивали права владельцев собственности на строительство. Мы превратились из страны, в которой землевладельцы имели относительно неограниченную свободу для увеличения плотности, в страну, в которой право вето на новые проекты разделяет головокружительное множество сторонников и заинтересованных сторон. Следовательно, мы сейчас строим гораздо меньше в самых успешных, наиболее образованных частях страны, и цены на жилье в этих районах намного выше, чем затраты на строительство или цены в других местах.
Доступность и стоимость строительства
В обычном разговоре люди обычно просто обсуждают номинальные цены на жилье. Сторонники жилья часто обсуждают доступность, которая определяется путем привязки стоимости жизни к доходам. Но регулирующий подход к жилью должен сравнивать цены на жилье с минимальной рентабельной стоимостью строительства или MPPC. Неограниченный строительный рынок волшебным образом не снизит цены на пиломатериалы или сантехнику. Наилучший возможный ценовой результат без субсидий состоит в том, что цены в большей степени соответствуют физической стоимости строительства.
В недавней статье с Джозефом Дьюрко мы характеризуем распределение цен относительно минимальной рентабельной стоимости строительства в США. Эти затраты основаны на R.S. Средства, которые оценивают затраты на строительство и продают эти оценки строительной отрасли. Мы основываем наши оценки на домах «эконом-класса» и предполагаем, что строители на нерегулируемом рынке должны рассчитывать заработать 17 процентов сверх этой чисто физической стоимости строительства, которая должна покрыть другие косвенные затраты на строительство, включая сборку земли.
Затем мы сравниваем эти затраты на строительство с распределением стоимости жилья по самооценке в Американском жилищном обследовании. Распределение соотношения цены к MPPC показывает нацию крайностей. В целом, 40 процентов домов по данным Американского жилищного обследования оцениваются в 75 или менее процентов от их минимальной рентабельной себестоимости. Этот вывод не так уж удивителен. Большинство домов старые, и мы сравниваем их со стоимостью строительства нового жилья. Большинство подержанных автомобилей также продаются намного дешевле, чем стоимость сборки нового автомобиля. Еще 33 процента домов оцениваются от 75 до 125 процентов стоимости строительства.
Другие данные, по-видимому, подтверждают, что большинство американских домов, по-видимому, не были оценены намного больше, чем восстановительная стоимость в 2013 году. В 2014 году в семидесяти процентах городских районов, охваченных Национальной ассоциацией риелторов, медианные цены продажи были ниже 200 000 долларов, и они, как правило, отражают несколько более новые и красивые дома. Мы также обнаружили, что в 85 процентах мегаполисов в нашей выборке отношение медианной цены к MPPC было ниже 125 процентов. Рост цен был устойчивым с 2013 года, который, к сожалению, является последним годом, за который у нас есть как R.S. Средства и данные Американского жилищного обследования, но основной тезис о том, что большая часть Америки остается вполне доступной, актуален и сегодня.
Но самые продуктивные районы Америки недоступны. Данные Национальной ассоциации риэлторов показывают, что медианные цены продаж превышают 1 000 000 долларов США в столичном районе Сан-Хосе и более 500 000 долларов США в Лос-Анджелесе. Десятая часть американских домов в 2013 году была оценена более чем в два раза дороже, чем минимальные прибыльные производственные затраты, и, безусловно, сегодня эта доля намного выше. В 2005 году, в разгар бума, почти 30 процентов американских домов стоили более чем в два раза дороже себестоимости. Наш болезненный жилищный кризис устранил часть проблемы доступности в наших самых дорогих районах, но эта проблема вернулась.
Проблема доступности в Америке носит локальный, а не национальный характер, но это не означает, что правила землепользования не имеют национальных последствий. Исторически сложилось так, что когда некоторые части Америки переживали невероятный экономический успех, они строили огромное количество жилья. Новое жилье позволило тысячам американцев участвовать в развитии этого района. Между 1880 и 1910 годами шумное население Чикаго росло в среднем на 56 000 человек в год. Сегодня Сан-Франциско — одна из великих столиц информационного века, однако с 19С 80 по 2010 год население этого города росло всего на 4200 человек в год.
Контроль за землепользованием, который ограничивает рост таких успешных городов, означает, что американцы все чаще живут в местах, где легко строить, а не в местах с более высоким уровнем производительности.
Контроль за землепользованием, который ограничивает рост таких успешных городов, означает, что американцы все чаще живут в местах, где легко строить, а не в местах с более высоким уровнем производительности. Hsieh and Moretti (2015) подсчитали, что «снижение нормативных ограничений» в таких областях, как Нью-Йорк и Силиконовая долина, «увеличит ВВП США на 90,5%». Независимо от того, верны ли эти точные цифры, они дают основание утверждать, что самым важным и потенциально дорогостоящим регулированием в Америке является контроль за землепользованием.
Предложение, география и регулирование
Откуда мы знаем, что высокие цены на жилье как-то связаны с искусственными ограничениями предложения? Возможно, самый убедительный аргумент использует инструменты Экономики 101. Если только спрос влияет на цены, то мы должны ожидать, что места с высокими затратами также будут иметь высокий уровень строительства.
Верно и обратное. В дорогих местах много не строят, а в местах, где много строят, не дорого. Согласно нашим данным, Сан-Франциско и городской Гонолулу имеют самое высокое отношение цен к затратам на строительство, и в этих районах в период с 2000 по 2013 год было разрешено мало жилья. В нашей выборке Лас-Вегас был крупнейшим строителем, и он вышел из кризиса со стоимостью жилья намного ниже. затраты на строительство.
Основной альтернативой точке зрения о том, что регулирование отвечает за ограничение предложения и повышение цен, является то, что в некоторых районах существует естественная нехватка земли.
Работа Альберта Сайза (Albert Saiz, 2011) о географии и предложении жилья показывает, что там, где география, такая как вода и холмы, ограничивает строительство, цены выше. Он также считает, что меры жилищного регулирования предсказывают меньшее строительство и более высокие цены.
Но дело не только в нехватке земли. Многие дорогие районы Америки, такие как округ Миддлсекс, штат Массачусетс, имеют скромный уровень плотности и низкий уровень строительства. Другие районы, такие как округ Харрис, штат Техас, имеют более высокий уровень плотности, более высокие темпы строительства и более низкие цены. Через города Массачусетса, Глейзер и Уорд (2009 г.) обнаружил, что в таких местах, как Челси и Ревир, было больше строительства, с более высокими начальными уровнями плотности и скромными ценами.
Если бы все дело заключалось в нехватке земли, то мы должны были бы ожидать, что дома на больших участках будут чрезвычайно дорогими в дорогих мегаполисах Америки. Тем не менее, как правило, готовность платить за дополнительный акр земли невелика, даже в районах с высокой стоимостью. Мы также должны ожидать, что стоимость квартир будет примерно равна стоимости добавления дополнительного этажа к высотному зданию, поскольку взросление не требует дополнительной земли. Как правило, квартиры на Манхэттене продаются гораздо дороже, чем инженерные затраты на взросление, что подразумевает силу нормативных ограничений (Glaeser, Gyourko and Saks, 2005).
Естественно, существует множество работ, в том числе Glaeser and Ward (2009), показывающих взаимосвязь между различными типами правил и либо сокращением нового строительства, либо повышением цен, либо и тем, и другим. Проблема с эмпирической работой любого конкретного контроля за землепользованием заключается в том, что существует так много способов сказать «нет» новому строительству. Поскольку правила обычно идут рука об руку, практически невозможно определить влияние какого-либо конкретного контроля за землепользованием. Более того, отмена одного правила вряд ли что-то изменит, поскольку сообщества противников роста легко найдут способы заблокировать строительство другими способами.
Правила государственной политики и землепользования
Контроль за землепользованием может быть щадящим, даже если он ограничивает рост и повышает цены. Их сторонники утверждают, что они предотвращают ущерб окружающей среде и уменьшают недостатки местного роста для сообщества. Теоретически можно, по крайней мере, предположить, что американская паутина локальных кодов зонирования превратилась в тонко отлаженную систему, функционирующую как идеальный налог Пигу, интернализирующий все компенсирующие внешние эффекты всего нового строительства.
И все же такая точка зрения кажется несостоятельной. Выработка правильной национальной политики требует сравнения социальных издержек строительства в одном месте с затратами на строительство в другом месте. Немногие населенные пункты всерьез задумываются о том негативном влиянии, которое ограничение покупок окажет на нерезидентов их города. Ни одна местность не учитывает последствия того, что их местные правила могут привести к увеличению строительства в другом месте.
Калифорнийские строители столкнулись с обременительным процессом проверки воздействия на окружающую среду после дела «Друзья мамонта» 1972 года. Когда экологические нормы запрещают строительство в высокопродуктивной, строго ограниченной прибрежной Калифорнии, дома строят в других местах, например, в Лас-Вегасе и Хьюстоне. Выбросы углерода на домохозяйство в прибрежной Калифорнии ниже, чем в других частях страны, в первую очередь из-за мягкого средиземноморского климата (Glaeser and Kahn, 2010). Ограничения на землепользование в Калифорнии не исключают новое строительство, они просто перемещают его в другое место, поэтому недостаточно иметь чисто местную точку зрения. В случае с Калифорнией запрет на местное строительство по экологическим причинам приводит лишь к увеличению выбросов углекислого газа из-за переноса строительства в менее благоприятный для здоровья климат.
Эмпирически также мало свидетельств того, что эти меры контроля за землепользованием корректируют реальные внешние факторы. Например, если люди действительно ценят более низкие уровни плотности, создаваемые контролем за землепользованием, то мы должны ожидать гораздо более высоких цен в сообществах с более низкими уровнями плотности, сохраняя фиксированное расстояние до центра города. Мы этого не делаем (Glaeser and War, 2010). Наша попытка оценить общие внешние эффекты, создаваемые строительством на Манхэттене, показала, что они ничтожны по сравнению с неявным налогом на строительство, создаваемым контролем за землепользованием (Glaeser, Gyourko and Saks, 2005).
Реформа контроля за землепользованием
Реформа контроля за землепользованием настолько сложна, потому что она создается на столь низком уровне управления. Вашингтон не устанавливал эти правила, и по конституции H.U.D. не имеет права их переписывать. Большинству населенных пунктов нравятся правила, которые у них есть, поэтому мало шансов на реформу регулирования как сверху вниз, так и снизу вверх.
Правильная стратегия — начать с середины. У штатов есть возможность переписать местные полномочия по землепользованию, и руководители штатов с большей вероятностью увидят недостатки чрезмерного регулирования нового строительства. Некоторые политики штатов, такие как главы 40B, 40R и 40S штата Массачусетс, явно пытаются проверить местный контроль за землепользованием. В Нью-Джерси Верховный суд штата выступил против ограничительных правил местного зонирования в решении по делу Маунт-Лорел.
Связанные книги
Если штаты действительно хотят реформировать местный контроль за землепользованием, они могут начать с серьезного анализа затрат и выгод, а затем потребовать, чтобы населенные пункты воздерживались от любых новых правил без предварительного проведения собственного анализа затрат и выгод. Как только государство решило, что существующие правила слишком строгие, есть две вероятные модели.
Первая, более мощная модель состоит в том, чтобы полностью отменить местный контроль за землепользованием, если в сообществе слишком высокие цены и слишком мало разрешений.
Глава 40B штата Массачусетс предлагает модель, в которой строители могут обходить местные правила, если в сообществе недостаточно доступного жилья. Этот обходной путь эффективен, но также непопулярен.
Несколько более мягкий подход заключается в предоставлении более сильных стимулов для выдачи разрешений на строительство, что является моделью, предусмотренной главами 40R и 40S штата Массачусетс и решением по делу Маунт-Лорел. В этой модели сообщества с высокими ценами, которые разрешают слишком мало нового строительства, будут платить государству отчисления, которые будут переданы сообществам, которые строят больше. Этот процесс более приемлем с политической точки зрения, но также менее вероятно, что он даст немедленный эффект.
Реформирование местного контроля за землепользованием — одна из тех редких областей, в которых либертарианцы и прогрессивисты согласны. Нынешняя система ограничивает свободу собственника, а также усложняет жизнь более бедным американцам. Политика реформы зонирования может быть жесткой, но наши правила землепользования остро нуждаются в переосмыслении.

Ссылки
Глейзер, Эдвард Л., Джозеф Гьюрко и Рэйвен Сакс. «Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье». Журнал права и экономики 48, вып. 2 (2005): 331-369.
Глейзер, Эдвард Л. и Мэтью Э. Кан. «Озеленение городов: выбросы углекислого газа и городское развитие». Журнал экономики города 67, вып. 3 (2010): 404-418.
Глейзер, Эдвард Л. и Брайс А. Уорд. «Причины и последствия регулирования землепользования: данные из Большого Бостона». Журнал городской экономики 65, вып. 3 (2009): 265-278.
Се, Чанг-Тай и Энрико Моретти.
Почему важны города? Местный рост и совокупный рост . № w21154. Национальное бюро экономических исследований, 2015 г.
Саиз, Альберт. «Географические детерминанты предложения жилья». The Quarterly Journal of Economics 125, вып. 3 (2010): 1253-1296.
Эдвард Глейзер получил гонорар от организаций, связанных с недвижимостью, которые могут быть заинтересованы в этой статье.}