Сколько раз можно участвовать в приватизации жилья в разных квартирах: Сколько раз можно приватизировать жилье?

Содержание

Кто имеет право на приватизацию квартиры повторно? Сколько раз можно приватизировать жилое помещение одному человеку в РФ? ZHIVEM.PRO

О том, как приватизировать квартиру, если утерян ордер, а также о том, как восстановить договор передачи квартиры в собственность, вы можете узнать на нашем сайте.

Основные условия

Есть ряд вопросов: Кто имеет право на приватизацию жилья? Можно ли приватизировать квартиру если уже участвовал в приватизации?

Сколько раз можно участвовать в приватизации квартиры? Сколько квартир можно приватизировать одному человеку? Поможем разобраться.

Регламент проведения процедуры изложен в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда» № 1541-1 от 04.07.91г в ред. от 11.06.08г.

Согласно этому документу квартира передаётся в собственность проживающим в ней гражданам на бесплатной основе (читайте о понятии платной приватизации).

Каждый гражданин РФ может участвовать в процессе однократно. Кто имеет право приватизировать квартиру повторно, в приватизации двух квартир?

Исключение составляют несовершеннолетние лица, которые принять участие в приватизации жилого помещения могут повторно, т.е. оформить в собственность ещё одну квартиру (муниципальную жилплощадь) по достижении совершеннолетия.

Право на приватизацию жилого помещения имеют все без исключения лица, на момент подачи заявления зарегистрированные по данному адресу.

Каждый из них должен дать письменное согласие на проведение процесса или написать отказ от своей доли в недвижимости.

Сколько раз можно участвовать в приватизации жилья в разных квартирах? Если у кого-либо прописанных имеется в собственности другая квартира, это не может служить ограничением для его участия в процессе. Право на однократное участие в процедуре сохраняется за всеми гражданами, независимо от количества их собственных квадратных метров.

Существенным моментом в данном законе является пункт о том, что в оформлении жилья в собственность участвуют как члены семьи нанимателя помещения, так и те лица, которые прописаны, но не имеют родственных отношений с нанимателем.

Статья 69 ЖК РФ предусматривает сохранения за ними права проживания на жилплощади, а, следовательно, и принимать участие в приватизации, с выделением соответствующей доли.

Жилищный кодекс РФ Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Если кто-то из жильцов выписался из квартиры, то даже при наличии ордера на неё и присутствии его в договоре социального найма права на участие в процессе он не имеет. Но при этом он должен

согласиться на приватизацию данной жилплощади.

Узнайте на нашем сайте о том, с чего начать процесс приватизации, в каких случаях может быть получен отказ в проведении процедуры, а также о том, можно ли приватизировать долю в квартире.

Правила повторной процедуры

Как приватизировать квартиру, если уже участвовал в приватизации? Несмотря на прописанные в законодательстве условия однократного участия каждого человека в процедуре передачи жилья в собственность, существует ряд обстоятельств, когда повторное участие возможно.

Кто может участвовать в приватизации квартиры в РФ повторно? Повторное участие в процедуре некоторых категорий граждан: согласно ч. 2 ст. 11 Закона «О приватизации…»

право на повторное участие сохраняется за следующими категориями лиц:

Первоначально участвовавшие в процессе в несовершеннолетнем возрасте. Если по достижении совершеннолетия ими будет получено другое муниципальное жильё, они смогут перевести его в собственность. Возраст, в котором эти лица выехали из предыдущего жилья, значения не имеет. Единственным условием является отсутствие в их собственности квартиры или её доли.
Участие в процессе во второй раз сохраняется за лицами, утратившими жилую площадь вследствие чрезвычайных происшествий, техногенных катастроф, стихийных бедствий, террористических актов. Если они до трагедии проживали в приватизированном жилье, то получив новое по договору социального найма, имеют право оформить его в собственность.
Подобные права имеют
переселенцы из районов Крайнего Севера и бывших республик СССР. Жильё по прежнему месту проживания должно быть передано ими бывшим собственникам, а вновь полученное социальное после процедуры передачи может быть приватизировано.

Право на повторную приватизацию этой категорией утрачивается, если ранее оформленное в собственность жильё было ими передано третьим лицам по договорам отчуждения.

Возврат права после деприватизации

Можно ли повторно приватизировать квартиру? Кто участвует в приватизации жилья после деприватизации? Возможность повторной приватизации может возникнуть у тех лиц, которые вернули собственную квартиру государству, но при определённых условиях.

Речь идет о деприватизации квартиры, то есть признании сделки, заключённой ранее, не действительной и возврата жилья в собственность местных властей.

Процесс расприватизации (деприватизации) может быть проведён на двух основаниях:

Расторжение договора по инициативе собственника. Процедура проводится по заявлению самого участника приватизации квартиры, который посчитал проживание в государственной квартире более выгодным для него, нежели владение собственными квадратными метрами. Граждане часто отказываются от ранее оформленного в собственность жилья из соображений материальной выгоды, по семейным обстоятельствам или из соображений безопасности.
Признание договора не действительным по причине нарушения чьих-либо прав. Инициатором такого процесса могут быть государственные органы и лица, чьи права нарушены в процессе приватизации.

Сколько раз можно приватизировать квартиру? Повторная приватизация квартиры

при добровольном расторжении невозможна. Гражданин, вернувший квартиру государству, теряет право на оформления в собственность как этой жилплощади, так и любой другой, полученной впоследствии по договору социального найма. Право на бесплатную приватизацию на таких условиях будет считаться реализованным.

В случае признания договора не действительным возникают совершенно другие последствия. Согласно ст.167 ГК сделка утрачивает свою силу и признаётся несовершённой, поэтому право на бесплатную приватизацию может считаться нереализованным.

Гражданский кодекс РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Оспариванию подлежит договор перевода в собственность, проведенный с нарушениями законодательства.

Основанием для подачи иска являются следующие факторы:

сделка проведена по доверенности лицом, превысившим полномочия;
на приватизацию жилья несовершеннолетним от 14 до 18 лет не было получено согласие родителей или опекунов;
в момент подписания документа лицо находилось под давлением или в неадекватном состоянии;
последствия заключения были неизвестны гражданину, по причине ввода в заблуждение;
в процессе были нарушены права лиц, имевших право на получение доли.

Срок исковой давности по данному делу составляет три года с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении порядка приватизации (ст.196, 200 ГК).

Порядок действий после оспаривания договора

Если на основании одного из перечисленных фактов суд решит признать сделку по передаче жилплощади в собственность не состоявшейся, то наступившие обстоятельства будут

считаться утратившими силу.

Стороны вернуться к исходному значению: владельцем помещения останется государство, а гражданин вновь станет нанимателем помещения и статус собственника с него будет снят.

Прописанные в квартире вновь приобретают право на проживание в ней по договору социального найма. Если кто-то был снят с регистрации на данной жилплощади незаконно, он восстановит свои права и будет вновь прописан в ней.

При таких обстоятельствах право на бесплатную приватизацию будет считаться неиспользованным и можно будет начать повторное оформление по следующей схеме:

Получение постановление суда о признании договора приватизации не действительным. Как правило, постановление готовится в течение 10-14 дней.
На основании постановления зафиксировать факт признания договора не действительным в Росреестре.
Сдать пакет правоустанавливающих документов в Росреестр для «погашения».
Получить Постановление о возврате квартиры властям.
Обратиться в органы местного самоуправления для заключения нового договора найма.
Устранить нарушения, возникшие после первоначального оформления процесса. Необходимо получение согласие опекунов недееспособных граждан, восстановления прописки незаконно снятых с регистрации и т.д. Лица, которым вернулось право повторного участия в приватизации, могут отказаться от неё письменно в добровольном порядке. Это может произойти, если они планируют оформить в собственность другое муниципальное жильё.

Принуждать их к совершению сделки их неправомерно. Поэтому если они не хотят выписываться, необходимо получить у них отказ от доли и согласие на приватизацию без их участия.

Подать заявление на оформление нового документа в соответствии с Законом РФ и, подготовив пакет документов, заключить новый договор приватизации данной жилплощади.

Таким образом, повторная приватизация доступна только определённому кругу лиц, а также при наличии существенных оснований для признания процесса недействительным. В остальных случаях каждый гражданин может реализовать своё законное право только единожды.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Как приватизировать квартиру | Роскачество

Приватизация квартиры – важный шаг, который дает возможность в полной мере владеть ей и распоряжаться. Если вы до сих пор этого не сделали и не знаете, с чего начать, рекомендации из этой статьи помогут вам.

Для чего нужна приватизация

Приватизация – это передача квартиры из собственности государства (муниципалитета) в собственность жильцу. Она дает возможность продавать, завещать, дарить, сдавать квартиру и так далее.

Если квартира не приватизирована, это означает, что человек проживает в ней по договору социального найма, и эта недвижимость – собственность государства. Ей можно пользоваться, но многие другие действия оказываются недоступны.

Важно! Нельзя приватизировать жилье в аварийном состоянии, а также отдельные служебные помещения, комнаты в общежитии и квартиры в закрытых военных городках.

Договор социального найма заключался в СССР с жильцами, которые переехали в квартиру, получив на нее ордер, а в наше время – предусмотрен в основном для людей, нуждающихся в социальной защите.

Кто может приватизировать квартиру, и чье согласие может потребоваться

Кто может приватизировать квартиру? Приватизировать квартиру на себя могут все люди, проживающие в ней по договору социального найма, зарегистрированные на этой жилплощади (правило распространяется в том числе на детей, более того, несовершеннолетних нельзя по собственному желанию исключить из участников приватизации).

Обратите внимание! Приватизировать квартиру (то есть, «забрать» ее себе в собственность) можно только один раз. Если человек не хочет терять такое право, он может написать отказ от доли в квартире, если в ней есть другие зарегистрированные. Исключение из этого правила – ситуация, в которой человек становился собственником в результате приватизации до своего совершеннолетия. Он может после достижения 18 лет еще раз бесплатно приватизировать какое-либо жилье на себя.

Для приватизации квартиры нужно согласие всех людей, кто в ней зарегистрирован.

Документы для приватизации квартиры

Полный список каждый регион устанавливает самостоятельно, поэтому в каждом конкретном случае требуется уточнение актуальной информации. Но базовый перечень (то, что необходимо предоставить точно) следующий:

Документы, подтверждающие личности проживающих в квартире (паспорта, свидетельства о рождении, если речь о ребенке до 14 лет).
Договор социального найма, в котором указываются участники приватизации.
Согласие всех зарегистрированных в квартире (если обращаются не лично, то как правило требуется заверить у нотариуса).
Выписка из лицевого счета с указанием всех жильцов.
Заявление на предоставление услуги (приватизацию квартиры).

Полный перечень документов для различных регионов можно найти на портале Госуслуг.

Приватизация: пошаговое руководство

Порядок приватизации квартиры таков.

Собрать документы, написать заявление и все вместе передать в орган, уполномоченный принимать подобные заявки. Уточните в МФЦ или в местной администрации, куда именно необходимо предоставить документы, в разных регионах эта организация может носить разные названия. На практике документы примут и в МФЦ, и на портале госуслуг, поэтому можно по своему усмотрению выбрать предпочитаемый способ подачи документов на приватизацию.
Получить ответ после проверки документов. На это отводится не более двух месяцев, в течение которых принимается решение о заключении договора на приватизацию или отказа в нем (если имеются законные основания, выполнены не все условия, собраны не все документы). Если решение положительное, жильцам предложат подписать договор передачи квартиры в собственность. Совершеннолетние расписываются за себя (каждый из участников приватизации), за детей до 14 лет расписываются законные представители.
Передать договор на приватизированную квартиру в Росреестр (обычно это делает вышеуказанный сотрудник уполномоченного органа). На его основании зарегистрируют переход права собственности на квартиру. После МФЦ вернет его с выпиской из ЕГРН.

Приватизация квартиры имеет целый ряд преимуществ, и если есть возможность оформить ее, лучше такое право не игнорировать. В то же время не стоит забывать и о возникновении обязанности по уплате налога на имущество физических лиц. Чтобы не натолкнуться на отказ, заранее узнайте нюансы для своего региона, выполните все условия и соберите требующиеся документы, тогда этот давно отработанный процесс пройдет легко и завершится положительным решением.

Можно ли участвовать в приватизации второй раз по закону: особенности и рекомендации

Основные понятия

Приватизация. Совокупность действий, направленных на официальную перерегистрацию права собственности с государственного или муниципального образования на физическое или юридическое лицо на безвозмездной или возмездной основе в зависимости от особенностей объекта приватизации и законодательных нюансов данного процесса.
Приватизация — возвращение в исходное положение, возникшее в результате приватизации. По сути, процесс возврата объекта приватизации прежнему владельцу (муниципальному или государственному учреждению). Это возможно только при наличии законных оснований и только в судебном порядке.

Законодательная база

Итак, давайте разберемся, можно ли участвовать в приватизации второй раз?

Этот процесс регулируется целым рядом правовых актов, каждый из которых имеет различную юридическую силу.

Некоторые из них:

Закон Российской Федерации № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года.
Жилищный кодекс Российской Федерации, раздел № 4.
Земельный кодекс Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Постановление Правительства от 28 января 2006 г.

Кто может воспользоваться правом на бесплатную реприватизацию?

В части второй статьи 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определен круг лиц, имеющих право на повторную приватизацию жилья на безвозмездной основе.

Список этих лиц очень ограничен и включает:

несовершеннолетние. Основная категория граждан, которым доступна процедура повторной бесплатной приватизации. Они могут участвовать впервые до достижения совершеннолетия, повторно — после совершеннолетия. В обоих случаях участие возможно как с выделением собственной доли, так и без таковой;
лица, лишившиеся жилья в результате бедствий, стихийных бедствий, после чрезвычайных ситуаций, а также терактов;
граждан, переселенных с Севера или бывших республик СССР. Однако последняя категория может реализовать такое право только в случае отказа от имеющегося жилья в пользу собственника, которому оно ранее принадлежало (такими могут быть муниципальные и государственные образования).

Могу ли я участвовать в приватизации второй раз? Этот вопрос интересует многих.

В случае утраты ранее приватизированного жилья в ходе возмездной сделки это право автоматически утрачивается.

Порядок отказа от ранее приватизированного жилья в пользу муниципалитета и государства осуществляется в судебном порядке, то есть путем приватизации. Таким образом, возможна повторная бесплатная приватизация после проведения процедуры приватизации. Его часто используют, когда необходимо восстановить права жильцов, затронутых процедурой.

Таким образом, решением суда отменяется ранее заключенный договор и осуществляется передача имущества в собственность в превентивном порядке. Именно таким способом возможна приватизация одного и того же помещения дважды.

Сколько раз можно участвовать в приватизации? Об этом далее.

Приватизация

Судебная приватизация имеет место, когда:

при приватизации ущемлены интересы несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире;
имело место превышение полномочий уполномоченным лицом при проведении процедуры;
процедура проведена незаконно, а договор заключен под давлением одной из заинтересованных сторон;
состояние участника не позволяло ему осознавать значение своих действий на момент проведения приватизации.

Сколько раз можно участвовать в законе?

Ключевые ограничения приватизации

В связи с отменой условий процедуры приватизации ее основное ограничение — однократность. То есть одно лицо может получить право собственности только на используемое им жилище.

Следует иметь в виду, что приватизация жилого помещения возможна только в случае его использования для социального найма. В случае заключения договора найма или аренды стать собственником такой квартиры не представляется возможным.

Бывшим собственником приватизированного жилья может быть только государственная или муниципальная структура. Приватизация объектов, ранее принадлежавших частным лицам, невозможна.

Приватизация второй квартиры: универсальные советы

В соответствии с законом «О приватизации…» жилье может быть приватизировано только один раз. Таким образом, бесплатно может быть приватизировано только одно жилье.

Вторую квартиру от муниципалитета или государства по-прежнему можно получить в собственность, но только путем выкупа, а не путем приватизации. Но, если гражданину принадлежит право собственности, полученное ранее на возмездной основе, то он может воспользоваться и единым правом на бесплатную приватизацию. Кто имеет право на приватизацию? Сколько раз я могу участвовать в этой процедуре?

В очередной раз несовершеннолетние исключены из единовременного использования права на бесплатную приватизацию. То есть фактически две квартиры они могут приватизировать бесплатно. Первый раз до 18 лет, повторно — по достижении совершеннолетия. Причем это право сохраняется даже в том случае, если ранее приватизированное жилье или его доля уже полностью перешли на право собственности.

Порядок участия в реприватизации

Зависит от того платная она или бесплатная. Фактически законом не предусмотрена платная приватизация жилья. В этом случае имеет место выкуп, характеризующийся одинаковыми условиями для всех категорий граждан.

Бесплатная приватизация квартиры во второй раз для совершеннолетних, участвовавших в данной процедуре до достижения ими 18-летнего возраста, происходит в судебном порядке. Аналогичная схема распространяется и на тех, кто лишился жилья в результате чрезвычайных ситуаций или стихийных бедствий.

Переселенцы из бывших республик СССР и районов Крайнего Севера также должны бесплатно приватизировать свое жилье до реприватизации.

Особые случаи

Равное применение верховенства закона обеспечивает всем гражданам равные жилищные права. Ввиду этого предусмотрены исключения для уравнения в правах отдельных категорий граждан в зависимости от ситуации.

Последствия сноса

На практике невозможно провести процедуру в отношении жилья, которое считается аварийным и готовится к сносу.

Но бывают ситуации, когда здание признается аварийным к моменту, когда оно уже перешло из муниципальной собственности в частную в порядке свободной приватизации. В этом случае собственнику должна быть предоставлена альтернативная жилая площадь той же площади и с аналогичными техническими характеристиками. То есть новое жилье, предлагаемое взамен подготовленного к сносу, не может ухудшать жилищные условия его владельца.

Итак, теперь понятно, кто и сколько раз имеет право на приватизацию.

Стоимость процедуры

По действующему законодательству приватизация жилого помещения осуществляется непосредственно бесплатно. Однако человек, намеревающийся участвовать, должен быть готов к тому, что необходимо будет оплатить госпошлину и пакет документации, которую необходимо получить в различных государственных органах. Например, справки из бюро технической инвентаризации. Также необходимо будет уплатить налог на имущество, полученное в результате приватизации. Иногда возможны судебные издержки.

При наличии договора социального найма жилья и приватизации данного недвижимого имущества планируется несовершеннолетними и при условии, что помимо них процедуру не принимают иные лица, все денежные расходы в части госпошлины несет собственник приватизированного жилья, то есть государственными или муниципальными организациями. В этом случае все вопросы, связанные с исполнением договора приватизации, решаются органами опеки и попечительства, действующими в интересах несовершеннолетнего подростка. Мы рассмотрели, можно ли участвовать в приватизации второй раз.

28.06.2017
0
0
Юридические тонкости

Поделись этим:

Новости партнеров

Может ли NYCHA действительно попасть в частные руки?

В прошлом месяце Законодательное собрание штата приняло законопроект, который позволит Жилищному управлению города Нью-Йорка, в ведении которого находится примерно 170 000 городских квартир государственного жилья, сдавать в аренду до 25 000 из этих квартир недавно созданной общественно-полезной корпорации. Эта организация, Public Housing Preservation Trust, могла затем занять миллиарды долларов в частных долларах для ремонта на более чем 300 участках NYCHA по всему городу, большинство из которых восходит к 1950-х годов и остро нуждается в ремонте. По оценкам NYCHA, для выполнения этой задачи требуется 40 миллиардов долларов.

Впервые предложенный два года назад, этот план позволит жильцам каждого кампуса NYCHA проголосовать за то, хотят ли они участвовать в доверительном управлении, и, если они это сделают, переместит этот участок из Раздела 9, традиционной федеральной программы государственного жилья, в Раздел 8, который предоставляет арендаторам арендные ваучеры для обеспечения потока доходов, который будет использоваться в качестве поддержки для займа частных денег на ремонт. Земля и здания по-прежнему будут принадлежать NYCHA.

Чиновники приветствовали этот план как единственный способ модернизировать жилые помещения NYCHA, чье федеральное финансирование сократилось за последние несколько десятилетий. План президента Джо Байдена «Восстановить лучше, чем было» дал бы NYCHA миллиарды на финансирование ремонта, но умер в Конгрессе, возглавляемом демократами, что заставило борцов за доверие указать, что Конгресс просто не может рассчитывать на поддержку NYCHA.

«На протяжении десятилетий жильцам NYCHA обещали ремонт за ремонтом, которые так и не были реализованы», — сказал мэр Нью-Йорка Эрик Адамс в пресс-релизе о доверительном управлении. «Мы, наконец, выполним эти обещания и предложим жильцам NYCHA достойное и безопасное, высококачественное и доступное жилье, которого они заслуживают».

Председатель и главный исполнительный директор NYCHA Грег Расс назвал переход траста «знаменательным событием в истории государственного жилья, (которое) дает NYCHA возможность привлечь миллиарды долларов капитальных средств для инвестирования в свою недвижимость, а жильцам — право голоса в будущее их домов».

Идея о том, что частные деньги являются единственной надеждой на масштабную модернизацию NYCHA, настолько широко распространена, что законопроект о создании траста был поддержан антикорпоративным прогрессивным сенатором от штата Джулией Салазар, в чьем районе расположено множество объектов NYCHA, и которая вмешалась в качестве последнего -минутный спонсор законопроекта после того, как сенатор штата Брайан Кавана отказался от спонсорства, сославшись на оппозицию арендатора. Еще одним сторонником был представитель Бронкса Ричи Торрес, который сказал, что траст «имеет преимущества ремонта без затрат на приватизацию» и что «У NYCHA нет (других) хороших вариантов».

Это мнение поддержали и другие. «Было бы неплохо, если бы там были большие банки государственных денег, — сказал Николас Даген Блум, профессор городского планирования Хантер-колледжа, — но федеральное правительство в основном вышло из бизнеса государственного жилья — и существует реальный риск». что… проекты NYCHA станут непригодными для жизни в ближайшие несколько лет».

Отказ арендаторов, несмотря на принятие законопроекта

Но если чиновники и политтехнологи называют траст единственным вариантом выживания NYCHA, некоторые жильцы администрации все равно не хотят, чтобы это произошло. Сколько именно, трудно определить; вполне вероятно, что многие жильцы NYCHA даже не слышали о доверительном управлении. Сторонники траста неоднократно заявляли, что закон был создан при участии арендаторов, что отражено в пункте о том, что каждый кампус должен проголосовать за вступление в траст, и что общее количество единиц, которые должны быть переданы в траст, составляет 25 000, по сравнению с первоначальным проектом Расса. попросите 110 000 единиц.

Тем не менее девять из 10 членов Общегородского совета президентов, лидеров арендаторов, которые представляют всех жителей NYCHA, проголосовали против траста. Рамона Феррейра, которая живет в NYCHA Mitchel Houses в Южном Бронксе и возглавляет антиприватизационную секцию Save Section 9, этой весной опросила бруклинские Marcy Houses и Stuyvesant Gardens и обнаружила, что более 75% жителей не слышали о трастовом фонде.

Более того, когда им объяснили, что такое траст, она сказала: «Жильцам он не понравился. Сторонники скажут, что его поддерживает весь кампус, хотя на самом деле это только президенты ассоциаций арендаторов». Она считает, что на президентов оказывали давление, чтобы они поддержали это.

Самым большим аргументом оппозиции было утверждение о том, что закон не гарантирует, что если кампус NYCHA не выполнит обязательства по доверительному управлению, то город или штат вмешаются, чтобы убедиться, что он не попадет в частные руки. Сторонники доверия отрицали, что это произойдет. «Закон о доверительном управлении запрещает закладывать плату за собственность в качестве залога», — говорится в заявлении NYCHA для City & State. «В законе о доверительном управлении также закреплено, что права, защита и арендная плата для малоимущих должны оставаться в силе в отношении этой собственности. Ни при каком сценарии здания не могут быть проданы, стать рыночными или изменить права или средства защиты жителей».

Но Паула Сигал, юрист группы арендаторов «Жильцы за сохранение государственного жилья», которая выступает против траста, сказала, что ««платное владение» — это юридические слова, которые означают ПОЛНУЮ собственность. Траст никогда не будет владеть комиссионными. У него будет только арендная плата, но арендная плата — это право собственности, которое может быть передано в залог — например, как принадлежит Крайслер-билдинг».

Она сказала, что закон должен быть изменен с «платного владения» на «любое право собственности». Кроме того, добавила она, придется удалить целый раздел законопроекта, в котором говорится, что траст сможет закладывать «долю в… жилищных объектах в качестве средства защиты от… дефолта», а также удалить формулировки, которые ни город или штат будут обязаны устранить это нарушение.

Существуют разногласия по поводу вероятности дефолта траста. «Вероятность того, что 8-й раздел перестанет выплачиваться, или что штат или город не вмешаются, чтобы рефинансировать эти проекты, где живет так много людей, невелики», — сказал Блум. «Разве они действительно допустят дефолт государственного учреждения? Даже когда многие из этих крупных проектов столкнулись с дефолтом в 1970-х годах, государство вмешалось».

16 июня губернатор Кэти Хоукул подписала закон о создании Фонда сохранения государственного жилья. / Дон Поллард/Офис губернатора Кэти Хоукул

Тем не менее, если это правда, «тогда почему город или штат не гарантировали вмешательство в случае дефолта?» — спросил маркиз Дженкинс, давний житель NYCHA Bracetti Plaza в Ист-Виллидж и один из основателей Residents to Preserve Public Housing

Другим поводом для беспокойства противников было то, что NYCHA, которое должно опубликовать осенью подробные инструкции для голосования по каждому кампусу, не установит достаточно высокий кворум, чтобы действительно отражать данный объект. Дженкинс считал, что это должно быть 80%, и что голосованию должно предшествовать проведение в каждом кампусе оценки финансовых потребностей, которая рассматривает текущий бюджет на ремонт с учетом дефицита — и с учетом того, сколько траст хочет занять.

«Если на строительство доступно всего 100 миллионов долларов, — сказал он, — то жители должны быть вооружены выбором, например: «Мы хотим отдать предпочтение крышам, а с участком — позже». Тем не менее, он сказал, что он сомневался, что NYCHA будет полностью прозрачным.

На вопрос, насколько высоким NYCHA установит кворум на кампус, агентство ответило по электронной почте: «Законодательство о трастах гласит, что в течение 60 дней с даты вступления в силу подписанного законопроекта NYCHA опубликует набор предлагаемых требований, касающихся жильцов. процесс голосования, и что будет период общественного обсуждения, а также публичные слушания, на которых жильцы NYCHA и все группы могут внести свой вклад до того, как будет установлен окончательный процесс голосования. В законодательстве также говорится, что для процесса голосования требуется минимальный процент арендаторов, зарегистрированных в жилищном комплексе, для участия в процессе голосования, чтобы процесс голосования был действительным. Эти руководящие принципы и положения будут доработаны в рамках совместного и прозрачного процесса с участием заинтересованных сторон. Разжигание страха и распространение дезинформации будет препятствовать законному праву жителей на участие».

Опасается возможного прецедента в случае дефолта

Оппоненты траста заявили, что опасаются наихудшего сценария: если кампусы NYCHA перейдут в частные руки, то траст обещает, что кампусы останутся в управлении NYCHA провалится – и частное управление может привести к выселению в случае неуплаты квартплаты. Осенью NYCHA сообщило The New York Times, что 42% арендаторов из-за безработицы из-за COVID-19 просрочили арендную плату.

Дженкинс указал на отчет Хьюман Райтс Вотч ранее в этом году, который обнаружил, что по крайней мере в двух кампусах NYCHA увеличилось число выселений после того, как они перешли под частное управление в рамках программы PACT. Программа сдает в аренду здания и землю NYCHA частным и некоммерческим партнерам по застройке, которые затем выполняют ремонт, обеспечивают управление участком, а также социальные и общественные услуги, используя федеральное финансирование по Разделу 8.

В законе было ясно одно: если недвижимость NYCHA попадет в частные руки, они будут обязаны содержать ее в качестве жилья для жителей Нью-Йорка с низким доходом. «Но они по-прежнему будут новыми владельцами», — сказал Сигал, и, следовательно, потенциально мог управлять ими, как они пожелают9.0005

На данный момент, когда доверие заключено в Олбани, оппоненты заявили, что на следующей законодательной сессии они сосредоточатся на исключении формулировок закона, оставляющих открытой возможность частной конфискации. Дженкинс сказал, что ему интересно, будет ли Салазар призывать законодателей сделать это. Он также вслух задавался вопросом, будет ли Салазар призывать их сократить максимальную сумму облигаций, которую траст может выпустить, с 10 миллиардов долларов до 5 миллиардов долларов или с 200 000 до 100 000 долларов за единицу, тем самым снизив риск. (На данный момент NYCHA заявило, что средний капитал, необходимый на единицу жилья, составляет примерно 225 000 долларов США.)

Персонал Салазар сказал, что она не может ответить на эти вопросы, когда городские власти связались с вами.

Независимо от того, что произойдет с трастом — если все, некоторые или ни один из кампусов NYCHA присоединятся к нему, если ему удастся профинансировать хотя бы часть капитального ремонта NYCHA или если он не выполнит своих обязательств — ясно одно: для арендаторов, это тяжелая битва за то, чтобы их дома полностью находились в государственной собственности и содержались исключительно за государственные деньги.

«Это необоснованный страх» того, что частные инвестиции упадут NYCHA, сказал Блум. «Это очень маловероятно. Деньги будут заимствованы под будущие платежи по 8-му разделу, а не под фактическую арендную плату, а 8-й раздел очень популярен с политической точки зрения».

Но, возможно, страх, даже если он преувеличен, более естественен для тех, кто, как Феррейра, фактически полагается на NYCHA как на единственный источник доступного жилья в очень недоступном городе. Она сказала, что она и ее коллеги из Save Section 9 отправились в Вашингтон, округ Колумбия, в середине июня, чтобы встретиться с такими политически разнообразными представителями Нью-Йорка, как член палаты представителей от Демократической партии Александрия Окасио-Кортес и член палаты представителей от Республиканской партии Статен-Айленда Николь Маллиотакис.