Сколько раз можно приватизировать квартиру одному человеку: Всё, что нужно знать о приватизации жилья — Вторичное жильё

Содержание

Сколько раз можно участвовать в бесплатной приватизации жилья? 2021 год

После введения в действие закона «О приватизации» в 1991 году, всем гражданам России была предоставлена возможность оформить место своего проживания в собственность.

Осуществляется данная процедура бесплатно и только один раз в жизни. При вторичной операции с жильем будущему собственнику придется платить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Приватизация, что это такое?

Приватизация жилой недвижимости — это процесс переоформления собственности на жилье из фондов муниципалитета в частные руки.

При оформлении свидетельства о праве владения квартирой жильцы приобретают определенные преимущества:

  • Возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать в аренду, оформлять залог;
  • Собственник квартиры имеет право прописывать на свою территорию без разрешения третьих лиц
    .

Есть и недостатки, которые следует учитывать перед принятием решения о приватизации:

  1. Происходит увеличение расходов. Собственники оплачивают общедомовые расходы и затраты на капитальный ремонт. Ежегодно владельцы недвижимости должны оплачивать имущественный налог.
  2. Владельцу квартиры, зарегистрированной в собственности, не выделяется государственная помощь на улучшение условий проживания.

Если вы хотите узнать, как расприватизировать квартиру, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Сколько раз допускается участвовать?

Каждый жилец квартиры, имеющий договор социального найма, может воспользоваться приватизационным правом, предоставленным ему Федеральным Законом №1541-1 от 04.07.91г.

Бесплатная перерегистрация государственного жилого помещения в личную собственность закреплена законодательно в статье 11 Закона N 1541-1 от 04.07.1991г. (ред. 20.12.2017г.).

Время завершения бесплатной приватизации неоднократно переносилось.

В 2018 году были сняты ограничения по проведению бесплатного процесса переоформления жилья в частную собственность.

Перерегистрация в личное владение места своего проживания допускается только единственный раз в жизни.

Участвовать в приватизационном процессе разрешается любому россиянину, прописанному в муниципальном жилом помещении. В Жилищном Кодексе ст. 69 указывается, что это не обязательно должны быть только жильцы, имеющие родственные связи.

В ситуации, когда гражданин перестает считаться членом семьи (развод), все права на перерегистрацию жилья в индивидуальную собственность при сохранении его прописки остаются за ним.

к содержанию ↑

Кто может воспользоваться повторным правом бесплатно?

Невзирая на внесенное в закон право, на однократность участия в приватизации, из этого правила имеются исключения.

Повторное переоформление жилья в собственность осуществляется только в следующих ситуациях:

  • Если процесс приватизации проводился до наступления совершеннолетия ребенка, то после исполнения ему 18 лет он имеет право на повторное оформление собственности
    .
  • Допускаются к повторной приватизации и лица, оставшиеся без жилья в результате стихийных бедствий или терактов. Если они проживали до случившейся трагедии в приватизированной квартире, то при получении новой, они могут провести повторную приватизацию совершенно бесплатно.
  • Получить право на вторичное оформление приватизации могут и жители Крайнего Севера. При переезде свою прежнюю квартиру или дом они должны передать бывшим собственникам. Вновь полученное муниципальное жилье приватизируется.
  • По постановлению суда, если будет доказано, что процесс приватизации проводился с отступлениями от закона.

Следует учесть, что, если гражданином было самостоятельно принято решение о расприватизации жилья, то повторное оформление квартиры в собственность становится невозможным. Считается, что гражданин уже воспользовался своим правом.

Читайте статью о том, что пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц тут.

к содержанию ↑

Когда можно приватизировать платно?

Приватизация на коммерческой основе подразумевает выкуп жилья у государства или муниципалитета

.

Проводится в следующих ситуациях:

  1. При вторичной процедуре перевода квартиры из государственной в индивидуальную собственность;
  2. При переоформлении квартиры с договором найма, заключенным после 01.03.2015 г.

Сколько будет стоить платная приватизация квартиры?

Цена приватизации на коммерческом основании зависит от ФЗ №178, принятом 21.12.2001г:

  • От величины кадастровой стоимости;
  • От рыночной цены на жилье.

При проведении аукциона, перед продажей жилья, цена приватизации определяется по рыночной стоимости.

При выкупе нанимаемого жильцами помещения у муниципалитета, величина вносимых денег за переоформление собственности, будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости.

Возможно Вас заинтересует статья, как узнать собственника квартиры по кадастровому номеру или адресу, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Порядок повторной передачи собственности

При повторной приватизации основанием для ее заключения является соглашение о купле-продаже.

Для бесплатной процедуры таким основанием считается документ о найме социальной недвижимости или ордер на жилье.

Сначала следует собрать бумаги для отмены записи о том, что уже проводилась приватизация:

  1. Потребуется решение судебной инстанции, которая выдает постановление о признании сделки несостоявшейся.
  2. Необходимо сдать документ на право владения квартирой в Росреестр.
  3. Следует направить запрос к властям об аннулировании сделки приватизации за данным гражданином. Квартира должна быть возвращена в муниципальный фонд.
  4. Далее операция вторичной приватизации осуществляется в том же порядке, что и первичное оформление сделки.

Процедура платной приватизации проводится в несколько этапов.

1 этап:

Сбор документов:

  • Документы, всех граждан, внесенных в домовую книгу;
  • Ордер или документ о найме социального жилья;
  • Выписка обо всех жильцах, оформленных в квартире;
  • Бумага о проведенной прежде приватизации;
  • Отказные заявления на оформление недвижимости в собственность
    .

Cледующие этапы:

  1. 2 этап. Составление заявки о разрешении выкупа квартиры.
  2. 3 этап. Принятие решения. При подтверждении разрешения на приватизацию в документе должна быть указана выкупная стоимость.
  3. 4 этап. Оформление договора о купле-продаже. Покупатель перечисляет необходимую сумму.
  4. 5 этап. Передача бумаг в Росреестр на выдачу свидетельства о праве собственности.

Предлагаем вам образец заявления на приватизацию квартиры: Скачать.

Переоформление недвижимости в частную собственность, за счет средств государства, предоставлено любому гражданину, имеющему постоянную регистрацию в муниципальной квартире.

Использовать такую возможность можно единожды в своей жизни.

Вторичная приватизация любого жилья осуществляется бесплатно в исключительных ситуациях, во всех остальных ситуациях россияне могут переоформить жилье в собственность только платно.

Бессрочная приватизация жилья. Почему приватизацию решили продлить? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!
Поделиться с друзьями:

Повторная приватизация квартиры после расприватизации – кто имеет право

Последнее обновление: 29.10.2020

Переменчивой бывает не только погода, но и настроение. Меняют свои взгляды и люди, например, в вопросе приватизации жилья. После бесплатной приватизации квартиры, некоторые персонажи решают потом ее расприватизировать обратно. Как и, главное, зачем это делается – смотри в отдельной заметке по ссылке. А здесь мы рассмотрим случай, когда человек снова передумал и решил повторно приватизировать расприватизированную квартиру.

 

Закон, вообще-то, позволяет гражданину передумать в вопросе приватизации. Но только один раз. То есть – приватизировал человек квартиру, потом передумал и расприватизировал. Всё! Больше передумывать нельзя. Снова приватизировать квартиру (

повторно) уже не получится. Государство предоставляет гражданам возможность бесплатной приватизации только один раз в жизни. Правда, тут есть исключения!

 

Некоторые люди в некоторых ситуациях все же имеют право на повторную приватизацию. Давайте рассмотрим эти случаи. Возможно, кому-то это пригодится.

 

 

Когда можно повторно участвовать в приватизации жилья?

 

По общему правилу, граждане, которые добровольно отказались от собственности на свое жилье (расприватизировали квартиру), теряют право на повторное оформление жилья в собственность. Это касается как того же самого жилья, так и любого другого.

Но на то и правило, чтобы быть исключениям!

 

Обратили внимание на слово «добровольно»? Это ключевое слово в данном контексте. Если приватизация жилья была оспорена в судебном порядке и признана недействительной, то сделка «откатывается назад», и собственность на квартиру принудительно возвращается городу.

При этом считается, что человек не воспользовался

своим правом на бесплатную приватизацию. А значит, он опять имеет право на участие в приватизации квартиры – повторно.

 

Другой случай. Муж, жена и теща (например), прописанные в квартире, решили ее приватизировать. Но теща отказалась (письменно) от получения своей доли собственности в пользу молодых. Приватизацию оформили только на мужа и жену. Через некоторое время супруги решили расприватизировать свою квартиру, передав ее обратно в муниципальный фонд.

 

В итоге, оба супруга потеряли свое право на бесплатную приватизацию (т.к. они его уже использовали). А у тещи это право сохранилось, и она вполне может приватизировать квартиру повторно.

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Третий случай, когда возможна повторная приватизация жилья. Это случай, когда в первоначальной приватизации участвовал несовершеннолетний ребенок (в составе семьи). По закону дети автоматически включаются в число собственников при оформлении бесплатной приватизации. Но так как за детей в таких вопросах все решают их родители, и они же принимают решение о расприватизации, то закон полагает, что право на единоразовую приватизацию у ребенка должно сохраниться.

 

Таким образом, по достижении совершеннолетия эти дети снова могут участвовать в приватизации квартиры – той же самой повторно (если ее расприватизировали), или любой другой (статья 11, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда…»).

 

И еще один случай, когда квартиру можно приватизировать повторно – это если жилье было утрачено в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф, террористических актов и т.п. Если люди жили в приватизированной квартире, и лишились ее в результате подобного чрезвычайного происшествия, то получив новое жилье по договору социального найма, они снова могут его приватизировать (второй раз).

 

 

Итого: право на повторную приватизацию жилья имеют следующие граждане:

 

  • те, кто лишился права собственности в результате судебной расприватизации квартиры;
  • те, кто ранее не воспользовался своим правом на бесплатную передачу жилья в собственность или отказался от нее в пользу других жильцов;
  • несовершеннолетние дети, которые участвовали в приватизации «не по своей воле», а по воле своих родителей;
  • те, кто лишился собственности в результате чрезвычайного происшествия.

 

Для всех остальных использовавших однажды свое право на бесплатное получение жилья в собственность, и отказавшихся от нее путем расприватизации, продажи или дарения – повторная приватизация квартиры не допускается.

 

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Сколько раз можно участвовать в приватизации жилья

Людей, желающих оформить в свою собственность квартиру, должен волновать вопрос, сколько раз можно гражданину участвовать в приватизации жилья. Потому как количество раз ограничено, из-за чего не все могут повторно использовать данное право. Стоит четко осознавать, действительно ли нужно приватизировать конкретную недвижимость. Ведь второго шанса может и не быть, а, как известно, данная процедура позволяет получить в свою собственность государственное имущество. Сейчас рассмотрим, что собой представляет процесс, а также кто имеет право принять в нем участие.

О приватизации

Обладатели государственных и муниципальных жилищ имеют право перевести их в частную собственность. Для этого необходимо участие в приватизации, которое возможно при выполнении определенных условий. Обязательно должен иметься договор социального найма, на основании которого проходит процедура. Участвовать в приватизации могут все граждане, прописанные на территории недвижимого объекта.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Сама процедура, в среднем, занимает два месяца, но может и затянуться. Если человек соберет все необходимые документы, то тогда получит возможность зарегистрировать на себя жилплощадь. Итогом данного процесса станет свидетельство о праве собственности. После этого можно будет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, и совершать с ней различные юридические сделки.

Важно! Процесс проходит на безвозмездной основе, поэтому людям не потребуется платить деньги. Однако речь идет только о квартирах, потому как земельные участки, а также предприятия в большинстве случаев требуют денежных расходов.

Сколько раз можно поучаствовать

Людей волнует вопрос, сколько раз можно участвовать в приватизации. Многие слышали о том, что повторно проходить процедуру невозможно. Действительно, по закону, можно только один раз принимать участие в приватизации недвижимости. Второй раз в обычном случае гражданину не позволят стать собственником государственного имущества. Однако есть исключения из данного правила, поэтому следует более подробно рассмотреть вопрос, сколько раз можно приватизировать квартиру.

Если 1 раз была проведена процедура в несовершеннолетнем возрасте, то есть, ребенок участвовал в ней вместе с родителями, то тогда ему разрешается дважды оформить на себя жилплощадь. Причем, 2 раз можно будет использовать свое право на приватизацию после достижение 18 лет. Только в этом случае одному человеку позволяют два раза начинать процесс.

В остальных ситуациях повторная приватизация квартиры не допускается. Именно поэтому люди должны хорошенько подумать, действительно ли они хотят оформить на себя конкретную недвижимость. Потому как в будущем может появиться еще одна возможность приватизировать объект, а право на это может быть уже исчерпано.

Есть и другие моменты, которые лишают права воспользоваться подобной процедурой. К примеру, важно понять, можно ли приватизировать квартиру, если есть у человека другая собственность. Дело в том, что зарегистрировать на себя муниципальное имущество могут только те, у кого нет другого жилья. Однако если в собственности уже имеется недвижимость, пусть даже только доля, приватизация будет недоступна вне зависимости от того, участвовали в ней ранее люди или нет.

Встречаются и такие ситуации, когда обладатели приватизированного помещения хотят обратно вернуть его муниципалитету. Подобная возможность действительно существует, и по итогам процедуры собственность снова станет государственное. Иногда люди интересуются, сколько раз им можно участвовать в приватизации квартиры, если они отказались от зарегистрированной недвижимости. На самом деле, даже в этом случае будет считаться, что они уже использовали свое право. Поэтому реприватизация не повлияет на возможность еще раз оформить недвижимость.

Кто имеет право

Определившись, сколько раз за жизнь можно приватизировать жилье, полезно ознакомиться с условиями процедуры. Потому как только определенные люди могут перевести муниципальную собственность в частную. Безусловно, для этого нужно будет иметь договор социального найма, потому как без него в процессе не участвуют. К слову, приватизация будет доступна не только для нанимателя, но и для всех людей, прописанных в квартире.

Люди могут, как согласиться пройти процедуру, так и отказаться от нее. Нередко отрицательный ответ дают, если уже была приватизация, а в двух нет возможности поучаствовать. Что касается несовершеннолетних, то они в обязательном порядке должны стать совладельцами недвижимости. Исключение составляют ситуации, когда дети уже имеют собственность.

Бывают ситуации, когда граждане прописаны в помещении, однако не могут лично присутствовать на процедуре. Например, они работают вахтами в разных уголках страны, проходят службу в армии или отбывают тюремное наказание. У них все равно будет возможность поучаствовать в процессе, даже, несмотря на вынужденное отсутствие.

Кто не может претендовать на приватизируемое жилище:

  1. Члены семьи, которые имеют регистрацию по другому адресу.
  2. Люди, живущие по договору поднайма.
  3. Граждане, имеющие временную прописку по адресу.

При этом важно, чтобы имущество не находилось в аварийном состоянии, иначе его оформить не удастся. Также потребуется собрать все необходимые документы, которые понадобятся для данной процедуры. После этого можно начинать процесс, который может пройти как на бесплатной основе, так и за деньги. Если следовать определенной инструкции, тогда удастся без особых трудностей зарегистрировать на себя имущество. Главное, соблюдать законодательство, чтобы потом не признали процесс недействительным.

Процедура

Оформление недвижимости в свою собственность проходит по определенной схеме. Прежде всего, людям потребуется заручиться договором социального найма либо ордером. Однако это не все документы, которые необходимы для процедуры. Поэтому следует заранее позаботиться о сборе полного перечня, чтобы потом не пришлось тратить время на поиск официальных бумаг.

Необходимо будет составить заявление по поводу перевода недвижимости из государственного владения в частное. Его можно отдать в МФЦ вместе с другими документами. Предварительно понадобится получить согласие у остальных прописанных людей на проведение процедуры. Если они не захотят участвовать в процессе, то тогда должны отказаться, причем, сделать это они могут в пользу кого-то.

Далее придется подождать ответа от государства, рассматривать заявление могут несколько месяцев. Если не будет поводов для отказа, тогда люди смогут осуществить приватизацию. В этом случае им необходимо будет зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

Какие документы нужны:

  1. Заполненное заявление.
  2. Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц.
  3. Справка, доказывающая оплату коммунальных услуг.
  4. Технические документы на жилплощадь. 
  5. Согласия или отказы людей, проживающих в квартире.
  6. Ордер или договор соц. найма.
  7. Национальные паспорта или свидетельства о рождении.
  8. Справка о том, что люди ранее не приватизировали имущество.

Государственные органы рассматривают каждое дело и после этого дают однозначный ответ. Отказать могут, если будет неполный перечень документов, либо у граждан нет права зарегистрировать на себя жилплощадь. Если все пройдет как надо, то тогда можно будет получить свидетельство о праве собственности и стать полноценным владельцем жилища.

Приватизация Квартиры в Украине: Полная Информация

Приватизация жилья – это процесс, когда квартира из государственной (коммунальной) формы собственности переходит в частную. Это позволяет владельцу распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а не только проживать в ней.

Основной документ, регулирующий вопрос приватизации, – Закон Украины «Про приватизацию жилищного фонда». Стоит уточнить, что в частную собственность может передаваться не только жилая и нежилая недвижимость, но также земли и предприятия.

Для чего нужно приватизировать квартиру?

По сути приватизация в Украине ‒ это гарантия остаться владельцем жилья и определенная защита от выселения или иной возможности потери квартиры.

Не оформив право собственности на недвижимость, ее невозможно продать, подарить,обменять, оставить в наследство, легально сдавать в аренду, а также осуществить перепланировку или реконструкцию.

Какое имущество можно и нельзя приватизировать?

Приватизация жилья возможна только если это государственная или коммунальная собственность и вы имеете на нее ордер.

Что такое ордер на квартиру? Это документ, позволяющий заселиться в недвижимость государственного жилого фонда. Основанием для выдачи ордера является решение органов власти. Чтобы его получить, необходимо стать на квартирный учет, как лицо, требующее улучшения жилищных условий.

Есть объекты, приватизация которых запрещена законом. К ним относятся:

  • квартиры-музеи;
  • комнаты в общежитиях на территории военных поселений, заповедников, ботсадов, дендропарков и других подобных объектов;
  • самовольно перепланированные и переоборудованные жилые помещения;
  • оборонные строения или их части;
  • квартиры, которые пребывают в аварийном состоянии, служебные, а также те, что находятся в Чернобыльской зоне отчуждения.

Участники приватизации и их права

Приватизировать жилье можно на человека или на семью. При этом важно учитывать, что каждый гражданин имеет возможность реализовать свое право только один раз.

Человек, на которого выписан ордер на жилье – наниматель, а те, кто был вселен и прописан в жилье вместе с ним, являются участниками процедуры приватизации.

Обязательным условием для осуществления приватизации является письменное согласие совершеннолетних членов семьи, прописанных в квартире. В случае с малолетними и несовершеннолетними детьми, согласие подтверждают родители, которые являются их законными представителями. Для этого достаточно поставить подписи в соответствующем документе возле фамилии ребенка.

По желанию любой человек может отказаться от принятия участия в приватизации. В данном случае необходимо написать отказ и заверить его нотариально, чтобы остальные члены семьи, зарегистрированные на этой жилплощади, имели возможность завершить процесс и оформить право собственности. Еще один способ – сняться с регистрации по месту жительства.

Сколько стоит приватизация квартиры?

Она может быть бесплатной и платной.

В случае с бесплатной приватизацией, в расчет берется количество членов семьи и площадь недвижимости. На каждого человека законом полагается 21 м² общей площади жилья, в том числе на детей. А также дополнительно 10 м² на семью.

Пример: супруги с одним ребенком могут бесплатно приватизировать 73 м², а семья из 4 человек – 94 м².

Если планируется приватизация площади большей, чем та, что положена по закону, то осуществляется доплата.

Цена вопроса между бесплатной и платной приватизацией составляет 18 копеек за квадратный метр. И данная стоимость не зависит от района города или класса постройки.

Пример: если семья из 2 человек впервые хочет приватизировать квартиру площадью 65 м², то расчеты будут выглядеть таким образом: бесплатно по закону супругам положено 52 м², за оставшиеся 13 м² придется доплатить 2,34 грн.

Кроме того, важное уточнение: если общая площадь квартиры меньше той, которую имеет право получить семья бесплатно, нанимателю и членам его семьи выдаются жилищные чеки. Это приватизационные бумаги, получаемые всеми гражданами Украины и используемые при приватизации государственного жилищного фонда.

К примеру, на семью из 3 человек положено 73 м² для бесплатной приватизации, а было приватизировано только 40 м². В таком случае можно использовать остаток жилищного чека (33 м²) для получения услуги приватизации другой квартиры государственного жилищного фонда. Иными словами, есть возможность приватизировать несколько квартир.

Бесплатно приватизируются:

  • однокомнатные квартиры;
  • квартиры, полученные в результате сноса дома без денежной компенсации;
  • жилье, в котором прописаны льготники;
  • квартиры, где проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;
  • недвижимость, в которой проживают многодетные семьи и военнослужащие.

Этапы приватизации квартиры

Куда обращаться?

Для начала в ЖЭК или ОСББ. При себе имейте паспорта и свидетельства о рождении, если есть дети, не достигшие 14 лет.

Там вам необходимо будет заполнить бланк (форму №4 или №5, в зависимости от типа недвижимости), предоставить копии квартирного ордера и справку с предыдущего места жительства, а также получить копию технического паспорта.

Подача документов для приватизации квартиры осуществляется в государственном жилищном фонде (отделе коммунальной собственности), который предоставляет такие услуги в районной администрации по месту расположения недвижимости.

Это может быть:

  • Отдел приватизации местной госадминистрации
  • Органы местного самоуправления
  • Государственные предприятия, организации, учреждения, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный жилищный фонд.
  • Центр предоставления административных услуг.

Какие документы нужно предоставить для приватизации жилья?

1. Заявление, в котором отображаются данные заявителя, место и технические характеристики жилой площади, перечисляются все прилагающиеся документы. Подписи нанимателя и членов семьи заверяются руководителем предприятия по обслуживанию жилья (ЖЭКа).

Шаблон заявления на приватизацию жилья

2. Копии паспортов всех членов семьи, либо свидетельства о рождении, если есть дети до 14 лет.

3. Копия свидетельства о браке (расторжении брака).

4. Техпаспорт квартиры или другого недвижимого имущества, которое является объектом приватизации.

5. Справка о регистрации места жительства заявителя и всех членов его семьи, зарегистрированных в объекте приватизации.

6. Справка про состав семьи, которая проживает на занимаемой площади (получается у управляющей компании или в сельской раде).

7. Копия ордера про передачу жилой площади (копия договора аренды или бесплатной передачи в пользование).

8. Документ, который подтверждает, что жилищные чеки ранее не были использованы заявителем. Либо справка об остатке жилищных чеков, если уже принималось участие в процессе приватизации.

9. Копия справки о том, что у заявителя есть льготы на приватизацию (при их наличии).

10. Заявление о согласии от остальных членов семьи, если на момент подачи заявления они не могут лично присутствовать.

Кроме того, если речь идет о комнате в общежитии, потребуется дополнительная медицинская справка, подтверждающая, что заявитель не болен туберкулезом. А также выписка из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество и копия договора найма жилого помещения.

Что происходит дальше?

Уполномоченный орган регистрирует бумаги, после чего они уходят на рассмотрение. Процесс занимает не больше 1 месяца с момента подачи заявления.

В случае отказа, вы можете обжаловать его в суде

Кому могут отказать?

  • Тем, кто использовал жилищные чеки;
  • Проживающим в служебных помещениях;
  • Проживающим в общежитиях менее 5 лет, без правовых оснований;
  • Проживающим в общежитиях, которые предполагают временное пребывание, например, в связи с обучением, повышением квалификации, работой по контракту и т.д.;
  • Больным туберкулезом;
  • Проживающим в общежитиях, имеющих статус социальных.

В случае положительного ответа, свидетельство о праве собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Процесс займет не больше месяца с момента подачи заявления.

При выдаче этого документа в паспортах (свидетельствах о рождении) всех собственников приватизированной квартиры делается отметка, а также составляется договор, согласно которому будут начисляться расходы по содержанию дома и придомовой территории.

Какие права дает приватизация квартиры?

Владелец приватизированного жилья имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Например, продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить любые другие сделки с недвижимостью, не противоречащие законодательству Украины.

Кроме того, в отличие от государственного жилья, конфигурацию которого поменять очень сложно, появится возможность осуществить перепланировку, установить новые инженерные коммуникации и т.д. Безусловно, все это должно происходить в рамках действующих норм и законов.

Также вне зависимости от того, сколько времени проводится в приватизированном жилье, есть ли задолженности по коммунальным платежам, права на нее все равно остаются за владельцем. Неприватизированной квартирой, в случае выписки всех жильцов или смерти последнего жильца, будет распоряжаться государство.

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

– Что можно предпринять, если один из членов семьи отказывается от приватизации квартиры?

bezikus/Depositphotos

Отвечает агент по недвижимости Наталья Гудыма:

Приватизация возможна без проблем, если все зарегистрированные жильцы дают добро. Но если один человек выступает против, то есть три пути.

  1. Попросить его сняться с регистрационного учета, если он не претендует на собственность.
  2. Попросить его написать официальный отказ, заверенный нотариусом, в пользу других жильцов. То есть собственником он не будет, но автоматически станет пожизненным пользователем квартиры. Поэтому, если потом вы захотите продать квартиру, понадобится, чтобы он добровольно снялся с регистрационного учета.
  3. Направить ему официальное письмо с предложением поучаствовать в приватизации квартиры. Лучше всего заказным письмом с уведомлением. Это будет хорошим основанием для решения данного вопроса в судебном порядке.

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?


Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы можете подать заявление в суд о нечинении препятствий, но заставить человека реализовать свое право на приватизацию вряд ли возможно. Суд, как правило, выносит решение не в пользу других сособственников. По этой причине остается очень много неприватизированных квартир.

Отвечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Кравцова:


По закону приватизация основана на принципе добровольности и согласия всех зарегистрированных в жилом помещении граждан. Действительно, в случае несогласия хотя бы одного из членов семьи на приобретение жилого помещения в собственность остальные становятся заложниками такого несогласия и вынуждены проживать в неприватизированной квартире.

Другое дело, если «отказник» просто зарегистрирован в квартире, но фактически не проживает с Вами и не оплачивает коммунальные услуги, то есть не исполняет обязанностей нанимателя жилого помещения. В этом случае у Вас есть возможность через суд признать его утратившим право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета, после чего приватизировать жилье.

Отвечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

К сожалению, в данном случае Ваши возможности серьезно ограничены. Приватизация – это безвозмездная и добровольная передача квартиры в собственность гражданам: нельзя никого заставить действовать по принуждению, даже через суд. В Вашей ситуации остается только выстраивать диалог и стараться привести достаточные доводы для того, чтобы другой член семьи согласился на приватизацию.


Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?


Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

На практике подобная ситуация встречается весьма часто. Основная проблема заключается в том, что в случае отсутствия согласия нанимателя или одного из членов его семьи приватизация, то есть однократная бесплатная передача квартиры из муниципальной собственности в частную, невозможна. Таким образом, здесь Ваша задача – достигнуть договоренности с лицом, не имеющим намерение приватизировать свою долю.

Как правило, в ход идут:

  • размен муниципальной квартиры, в ходе которой «несогласный» наниматель получает отдельную муниципальную жилплощадь, а все оставшиеся – другое, также муниципальное жилое помещение, которое впоследствии приватизируют;
  • разделение лицевых счетов, в ходе которого в одной, «спорной» квартире, где проживают наниматели, выделяются отдельные лицевые счета – как правило, в виде изолированных комнат. В последующем предметом приватизации становятся выделенные комнаты нанимателей, имеющих намерение приватизировать свое жилье, а комната «несогласного» жильца продолжает оставаться муниципальной.

В случае, если «несогласный» жилец в квартире не появляется и не проживает, есть предусмотренный законом механизм признать его утратившим право пользования и на этом основании снять его с регистрационного учета. Но данный способ имеет определенные правовые противопоказания. Прежде, чем на него решаться, Вам необходимо проконсультироваться с практикующим юристом, чтобы впоследствии договор приватизации не признали недействительным.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

О проекте. Человек и закон. Первый канал

Основное правило программы старо как мир: информация из первых рук и только проверенные факты.

Общественно-политическая программа "Человек и закон" выходит на Первом канале уже 35 лет (Алексей Пиманов ведет программу с 1996 года). Столь "преклонный возраст" ничуть не мешает программе оставаться одной из самых востребованных и актуальных на отечественном телевидении. Быть может потому, что основные темы — борьба с организованной преступностью, расследования о коррупции в высших эшелонах власти, криминальные истории…

Программа старается дать взвешенную оценку важнейшим событиям в политической, экономической и социальной жизни страны, освещает огромный спектр вопросов и проблем, с которыми каждодневно приходится сталкиваться человеку, причем не только с правовой точки зрения, но и с позиций общечеловеческой нравственности (заметим в скобках, что речь идет не о навязшем в зубах "шаманском моралите" советских времен или вызывающем оскомину "демагогическом словоблудии", а прежде всего об основополагающих ценностях человеческого общежития, которых осталось не так уж и много в современном мире). Именно поэтому "Человек и закон", ориентируясь на рядового зрителя, постоянно следит за судьбой своего постоянного героя — обыкновенного человека, попавшего в клещи несправедливости и беззакония.

Алексей Пиманов любит приглашать в студию программы "Человек и закон" гостей. Это основные ньюсмейкеры недели — политики, представители силовых структур и правоохранительных органов, известные журналисты со своими не всегда "удобными" расследованиями, известные всей стране VIP-персоны, не по своей вине попавшие в крупную передрягу (будь то неправильно оформленные авторские права, защита чести и достоинства или спровоцированное ДТП).

Связаться с редакцией можно по почте: [email protected]; [email protected] или по телефону: +7495 617-91-92. Также вы можете обратиться к юристам и адвокатам правового центра передачи "Человек и закон" по телефону +7495 646-06-97 или по электронной почте [email protected]

Участники приватизации и их права

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Процедура приватизации, которая позволяет узаконить права на имеющуюся жилую площадь, всегда занимает определенное время. Но, если заранее знать весь ход процедуры, те документы, которые необходимы для процесса, потраченное время может быть более коротким. Следует учесть, что в приватизации дома или квартиры могут участвовать несколько человек, проживающих по адресу. Существуют стандартные признаки, по которым определяется, может ли человек быть участником приватизации.

Кто может быть участником приватизации жилища

К юристам Москвы часто обращаются жители города за разъяснением всех нюансов процедуры, первый вопрос – кто должен и может участвовать в приватизации. Все зарегистрированные в доме или в квартире могут участвовать в процедуре приватизации, это будет указано в соответствующем документе. Желающие должны написать и подать в органы личное заявление. Заявления требуются от взрослых и даже детей, которым исполнилось 14 лет. Участники получают свою долю площади. Если в квартире проживают супруги, часть доли может и не указываться.

Очень важно помнить, что правом приватизации можно воспользоваться только один раз, поэтому все нужно сделать грамотно и продуманно.

Права зарегистрированных в квартире и участников приватизации

Очень внимательным следует быть при приватизации квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети. Они становятся участниками процедуры автоматически, взрослые жильцы, члены семьи, не имеют права принимать от детей какие-либо заявления об отказе от доли приватизированной квартиры. Все, кто фактически живет в жилом помещении, в том числе и несовершеннолетние дети, кто писал заявление на приватизацию и записан в документе, имеют равные права на жилье. При дальнейших действиях с недвижимостью (продаже, дарению или передаче в наследство) это нужно учесть. Такие действия проводятся только по общему согласию.

Участником приватизации может стать и тот жилец, который временно отсутствовал при оформлении документов. За ним сохраняется его доля, по возвращении он может также написать заявление на приватизацию. Не стоит проводить любые действия с имуществом без ведома и согласия одного из приписанных на жилой площади. В дальнейшем человек может оспаривать незаконность сделки.

Право отказаться от участия в приватизации

Не всегда желание участвовать в приватизации и получить узаконенную долю площади жилья есть у всех, кто живет и зарегистрирован по адресу. В таком случае человеку достаточно написать по образцу заявление об отказе. Заявление должно быть подтверждено нотариусом.

Есть один момент, который важен скорее не для того, кто отказывается от доли, а для остальных участников. Доля отказавшегося будет разделена полностью между другими членами семьи, передать ее только кому-то одному, по собственному усмотрению, нельзя. Об этом следует подумать, прежде чем писать заявление. Если есть желание все же отдать свою долю кому-то конкретно, рекомендуется ее приватизировать, а потом уже оформить передачу. Например, можно составить акт дарения.

Очень внимательно следует отнестись к этому вопросу супругам. В случае, когда один из них отказался от доли квартиры или дома в пользу другого, при разводе недвижимость уже не будет делиться.

Даже после отказа от приватизированной доли в квартире, человек имеет полное право в ней жить. Главное, чтобы он был там приписан.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Закон о соседях по комнате: сколько людей могут жить вместе по закону?

Учитывая непомерную сумму денег, которую мы тратим на аренду каждый месяц, неудивительно, почему некоторые жители Нью-Йорка лукавят с количеством соседей в своей квартире. Как сообщает New York Times, даже супружеские пары нанимают соседей по комнате, чтобы сэкономить на аренде или чтобы иметь возможность накопить достаточно денег, чтобы когда-нибудь купить собственное жилье. Но какое количество человек разрешено в одной квартире?

«Закон о соседях по комнате» - малоизвестная и широко нарушенная часть городского Жилищного кодекса.Раздел § 27–2075 определяет максимально допустимое размещение в многоквартирных домах, а также в домах на одну и две семьи. Поскольку инспекторы не могут ходить от двери к двери в поисках нарушений, закон редко соблюдается, и поэтому Brick Underground назвала его одним из пяти самых больших невыполнимых положений об аренде. В том маловероятном случае, когда требуется максимальная вместимость, чаще всего это происходит из-за жалобы соседа. Согласно New York Times, нарушение обычно фиксируется только в том случае, если его сопровождает множество других.

Если в аренде один арендатор…

В соответствии с Законом Нью-Йорка о недвижимости 235 (f), также известным как «Закон о соседях по комнате», договор аренды жилого помещения, заключенный одним арендатором, неявно разрешает этому арендатору делить квартиру со своими ближайшими родственниками и / или лицами, не связанными с родственниками, «из соображений экономии, безопасность и общение ».

Таким образом, если в договоре аренды есть только один арендатор, арендатору, ближайшим родственникам арендатора, одному дополнительному арендатору и детям-иждивенцам дополнительного арендатора разрешается проживать в этой квартире, пока она принадлежит арендатору (или супруга арендатора) основное место жительства.

Если в аренде более одного арендатора…

Любой договор аренды жилого помещения, подписанный двумя или более арендаторами, разрешает занятие: арендаторов, ближайших родственников арендаторов, арендаторов (т. Е. Не связанных родственниками лиц, не указанных в договоре аренды) и детей-иждивенцев этих арендаторов.

Тем не менее, § 235-f 3-4 Закона о недвижимости гласит, что количество жильцов в квартире (то есть тех, кто не назван в договоре аренды) не должно превышать количество жильцов. Таким образом, если договор аренды подписывают два человека, в квартире должно одновременно проживать не более четырех жильцов.

Итак, если два человека подписывают договор об аренде студии, могут ли там жить четыре человека?

Наверное, нет. Здесь все становится сложнее; согласно разделу § 27–2075 Жилищно-эксплуатационного кодекса, каждый человек в квартире или доме на одну или две семьи должен иметь жилую площадь не менее 80 квадратных футов. Таким образом, максимальное количество людей, которым по закону разрешено занимать квартиру, определяется делением общей жилой площади квартиры на 80 квадратных футов.«Жилая площадь» квартиры не учитывает площадь частных холлов, фойе, ванных комнат или кладовых, но включает кухню.

На приведенном выше плане изображено 696,84 квадратных футов жилой площади. Этот квадратный метр, разделенный на 80 квадратных футов, равен 8,7 человек, поэтому по закону восемь человек могут жить в этой двухкомнатной квартире.

Кипс-Бэй

200 Восточная 30-я улица

3 500 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

444 Манхэттен-авеню

2 753 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Midtown

117 West 58th Street

3 995 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

279 Восточная 44-я улица

3 800 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

300 East 46th Street

3 850 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Turtle Bay

300 East 46th Street

3 254 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Остров Рузвельта

10-40 River Road

3 800 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

301 Западная 110-я улица

3750 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5

Ленокс Хилл

330 Восточная 70-я улица

2300 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 942 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 988 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Адская кухня

401 West 56th Street

3 800 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Жилищно-эксплуатационный кодекс также гласит, что на каждые два человека, законно проживающих в квартире, также разрешается проживать в ней одному ребенку в возрасте до четырех лет.Поскольку в этой двухкомнатной квартире восемь квартир площадью 80 квадратных футов, там могут жить восемь человек старше четырех лет и четыре ребенка до четырех лет. Однако по определению Бюро переписи населения США такое количество людей в вышеуказанной квартире будет считаться сильно переполненным, поскольку в каждой комнате будет более 1,5 человек.

В случае, если ребенку исполнится четыре года или в случае рождения ребенка, количество людей в квартире превысит максимальную вместимость, но в Кодексе содержания жилья указано, что это разрешено законом в течение одного года.

Что именно имеет право знать мой арендодатель?

В случае увеличения количества жильцов, арендатор должен сообщить домовладельцу имя нового жильца в течение 30 дней после въезда.

Арендодателю разрешается запрашивать имена и родство всех жильцов, а также возраст несовершеннолетних, проживающих в квартире, и арендатор должен ответить в течение 30 дней с момента этого запроса, чтобы избежать возможных судебных исков и / или расторжения договора аренды.

Прочие правила и положения…

Вы можете узнать больше о реальных примерах закона о соседях по комнате от эксперта по спорам с недвижимостью Мишель Ицковиц здесь.

[Этот пост был обновлен и переиздан.]

Stuyvesant Heights

812 Lexington Avenue

2 590 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

378 Монтгомери-стрит

2195 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Проспект Леффертс Гарденс

290 Линкольн-роуд

2600 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бушвик

242 Melrose Street

1833 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

691 Марси Авеню

3 500 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

655 Hancock Street

2 750 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Stuyvesant Heights

833 Monroe Street

2399 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Brownsville

79 Восточная 94-я улица

2100 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Brownsville

519 Саратога Авеню

2 050 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Парк Слоуп

772 Юнион-стрит

2 750 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

1379 Pacific Street

2,500 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

Проспект Декалба, 841

2 566 долларов США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

-
Получили интересный рассказ о недвижимости Нью-Йорка или полезный совет? Отправьте его нам по адресу [email protected] (Вы останетесь анонимным.) А почему бы не поставить лайк StreetEasy в Facebook и не подписаться на @streeteasy в Instagram?

Что такое апартаменты с частным входом? Узнать точно

Домой | Блог | Что такое апартаменты с частным входом?

Время чтения: (Количество слов:)

Когда вы живете в квартирах большого города, уединение часто бывает роскошью.Вы разделяете общие пространства со многими другими жильцами, включая вестибюль и прихожую в вашу квартиру. Но, если вы хотите максимизировать свою конфиденциальность, вы можете рассмотреть квартир с отдельным входом .

Что такое квартиры с отдельным входом?

Квартиры с отдельным входом - это квартиры, в которых вы можете войти прямо в дверь своей квартиры с первого этажа, не пользуясь общей лестницей, коридором или лифтом. Квартиры с отдельным входом больше всего похожи на дом на одну семью или таунхаус.

Каковы преимущества квартир с отдельным входом?

Квартиры с отдельным входом - идеальный выбор для людей, которые хотят уединения. Некоторые из преимуществ включают:

  • Не нужно беспокоиться о совместном пространстве
  • Имитирует ощущение отдельного дома
  • Обычно поставляется с дополнительным патио для жизни на открытом воздухе
  • Легче получать посылки и посылки
  • Легче и быстрее входить и выходить

Как узнать, есть ли в квартире отдельный вход?

Если вы просматриваете квартиры с отдельным входом для сдачи в аренду, поищите в Интернете.В большинстве списков эта особенность будет подчеркнута.

Важно понимать, что апартаменты с отдельным входом отличаются от полуотдельных входов, в которых вы делите общий коридор с двумя или четырьмя другими семьями. Вы должны легко определить, есть ли в квартире отдельный или полуотдельный вход, по заголовкам и описаниям. Вы также можете спросить у агента по аренде или арендодателя, есть ли у них апартаменты с отдельным входом.

Насколько велики квартиры с отдельным входом?

Эти типы квартир обычно встречаются в новостройках и обычно либо продаются, либо сдаются в аренду как премиум по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе.

Квартиры с отдельным входом привносят роскошь и уединение в ваше личное жилое пространство, создавая уединенное убежище, даже если вы живете в центре шумного большого города.

Конечно, некоторые люди предпочитают полуотдельный вход, но если вы ищете городской или односемейный дом в жилом комплексе, то апартаменты с отдельным входом могут стать отличным решением. Обычно они больше по размеру, чем стандартные апартаменты.

Последнее обновление: 14 июня 2021 г.


План приватизации бросает вызов давнему идеализму кооператива

Mr.Джейкоб подал иск о клевете против г-на Кляйна и четырех других оппонентов, которые распространяли листовки, в которых говорилось, что, по словам их адвокатов, «утверждение этого плана принесет значительную финансовую выгоду для руководства и Совета директоров за наш счет, за счет партнеров. ''

Его молодые противники, по словам г-на Джейкоба, не имеют права ставить под сомнение честность членов совета директоров.

«Эти люди - никто, - сказал он. Эти пустяки вызывают клевету. Я отдаю свою жизнь государственной службе, а люди клевещут на меня.Это больно ''.

Донна Каме, 40-летняя оппонентка, чей муж вырос в Кооперативном поселке, отрицала, что молодые враги хотели продавать по самой высокой цене и убегать. «Если совет директоров пытается сохранить доход от среднего до низкого, то почему бы просто не сделать это некоммерческим кооперативом?», - сказала она. '' Это все схема. Весь аргумент Джейкоба - это чушь бреда ''.

Члены совета защищают ограничение, заявляя, что оно предназначено для предотвращения резкого роста цен на квартиры, что сделало бы квартиры слишком дорогими для семей с умеренным доходом.Они объясняют, что цель подоходного налога состоит в том, чтобы дать кооперативу больше доходов, позволяя ему удерживать ежемесячные платежи за обслуживание - то, чего хотят пожилые жители. А право первого отказа, по словам членов совета директоров, защитит пожилых жителей от мошенников, которые убеждают их продавать квартиры по цене, намного меньшей, чем установленная максимальная цена.

«План - это баланс», - сказал 49-летний Пол Вайсман, учитель и член правления. '' Это сохраняет сообщество, насколько это возможно, с учетом сегодняшних реалий, давая людям возможность получить некоторую прибыль.

Хелен Вайнштейн, 68-летняя корректорша на пенсии, выдвинула еще одну причину противодействия этому плану: она утверждала, что право первого отказа было разработано для того, чтобы не допускать чернокожих и латиноамериканцев. Фонд правовой защиты Пуэрто-Рико подал в суд на Co-op Village в 1970-х и получил указ о согласии, срок действия которого истек в прошлом году. Согласно указу, две пятых свободных квартир были выделены латиноамериканцам и чернокожим.

Г-н Джейкоб сказал, что было бы нелепо использовать право первого отказа, чтобы не допускать представителей меньшинств, потому что фонд правовой защиты вернет его в Федеральный суд в течение нескольких дней.

частных домовладений признано впервые после революции

Куба - одно из немногих сохранившихся обществ с коммунистической экономикой, управляемой государством, и после революции 1959 года жилищное строительство Кубы пошло по особому социально-экономическому пути. Однако в июле Национальное собрание Кубы одобрило новый проект конституции, в котором признается более широкая роль рыночных механизмов, включая освобождение рынка жилой частной собственности.

Эта экономическая реструктуризация основана на предыдущей программе модернизации - пакете реформ Lineamientos 2011 года, который изначально позволял кубинцам покупать дома - и направлен на повышение годового роста ВВП и оптимизацию иностранных инвестиций.

Усилия бывшего президента США Барака Обамы по нормализации американо-кубинских отношений в 2014 году (хотя администрация Трампа в значительной степени отвергла их) способствовали тому, что в 2015 году остров посетили более 5 миллионов человек. А с 2010 года сотни тысяч кубинцев стали самостоятельными. -работает, часто в индустрии туризма, что связано с увеличением количества ресторанов, частного транспорта и жилья.

Новые рыночные реформы нацелены на то, чтобы сделать социалистическую политику страны более устойчивой, при этом право собственности на собственность сочетается с другими мерами, которые будут стимулировать новое поколение предпринимателей.

Комментаторы, такие как Луис Карлос Баттиста, однако, утверждали, что изменения в существующей конституции не предполагают полностью свободного и открытого рынка. Социалистическая система Кубы по-прежнему строго регулирует самозанятость, например, с санкциями за нарушения. Но конституционное изменение частной собственности расширяет возможности.

Домашние ценности

Дома, национализированные в революционный период после 1959 года, в настоящее время считаются стоимостью более 100 миллиардов долларов США.Хотя кубинское правительство не публикует оценки собственности, агенты по недвижимости сообщают, что оценки быстро растут в Гаване - городе, популярном среди иностранцев, где квартиру можно приобрести менее чем за 15 000 долларов США в районе рабочего класса. Продажа частной собственности иностранцам остается незаконной, и обход этих ограничений - организация для друга или члена семьи (на Кубе) покупки недвижимости от имени кого-то другого - очень рискованно, особенно на рынке недвижимости, который в основном полностью оплачивается наличными, который не предлагает ни того, ни другого. страхование титула или базовое обеспечение прав собственности для иностранцев.

Недавние экономические реформы, однако, вызвали опасения, что новый рынок недвижимости вызовет спекуляции со стороны иностранных инвесторов и вытеснит кубинцев. Сообщается, что на рынке жилья уже наблюдается подпольный бум, в первую очередь за счет кубинских американцев.

Несмотря на некоторое экономическое расслоение после «особого периода» жесткой экономии после 1990 года, исторические особенности кубинского социального жилья означают, что в значительной степени удалось избежать социальной дифференциации от домовладения.Но развивающийся рынок жилья (легального или нелегального) порождает новое явление - концентрацию людей с наибольшей покупательной способностью в наиболее желательных областях. Возможность сейчас продавать дома даст возможность семьям с низким доходом, имеющим хороший дом в желаемом районе, преобразовать эту стоимость в наличные деньги для удовлетворения других основных потребностей. Точно так же «новые богатые» теперь смогут приобретать качественное жилье в районах по своему выбору, поскольку теперь они смогут направлять свои ресурсы.

Куба по-прежнему сталкивается с общим жилищным кризисом и дефицитом жилья при ограниченных ресурсах для крупных жилищных программ. Власти снизили минимальные требования к новому регулируемому жилью, установили субсидию на улучшение жилищных условий для самых бедных, и разработали программу по искоренению наихудших условий в старых жилищах, сьюдаделах. Переселение жителей в новые жилые комплексы заменяет прежние модели совместного улучшения местных кварталов.Но остаются серьезные проблемы с удовлетворением массовых жилищных потребностей.

Гавана: за красочной туристической фанерой скрывается множество ветхих построек. Педро Секели, CC BY-SA

Airbnb

Несмотря на опасения по поводу роста иностранной собственности, развивающийся рынок недвижимости на Кубе в значительной степени является результатом внутренних инвестиций. При средней заработной плате 35 долларов США в месяц в некоторых местах многие из 90% кубинцев, работающих на правительство, полагаются на неформальную экономику, bolsa negra, чтобы компенсировать низкую заработную плату.Чтобы заработать дополнительные деньги, кубинский владелец недвижимости может на законных основаниях переоборудовать комнаты в своей основной резиденции для размещения посетителя (обычно иностранного туриста), который за одну ночь платит сумму, которую многие обычно ожидают заработать в месяц.

Рост количества частных домов в семье на Кубе привлек внимание Airbnb, и с момента начала работы на Кубе в 2015 году на платформе было зарегистрировано более 22 000 номеров, что принесло не менее 40 миллионов долларов США.

Центральная Гавана. Диего Гранди / Shutterstock

В рамках лоббистских усилий правительства США Airbnb по восстановлению режима визы Обамы «от людей к людям», который позволяет американцам посещать остров, не участвуя в групповом туре, он утверждал, что Куба является их самым быстрорастущим рынком (хотя и с низкого уровня). начальная база).Airbnb успешно убедил Конгресс, что проживание в частном доме будет разрешено в рамках стратегии «Поддержка кубинского народа», поскольку арендная плата Airbnb идет жителям, а не государству.

Одной из ключевых проблем для кубинских предприятий и таких компаний, как Airbnb, является отсутствие на Кубе массового доступа в Интернет, доступного в основном только в туристических отелях, на некоторых рабочих местах и ​​во все большем количестве местных точек доступа в Интернет. Новый президент Мигель Диас-Канель недавно объявил о планах по развертыванию интернет-услуг на мобильных телефонах, расширяя доступ к дополнительным 5 миллионам пользователей, чтобы поднять экономику и «помочь кубинцам защитить свою революцию».Однако потенциальное расширение Airbnb может вызывать опасения. В других странах это оказало значительное искажающее влияние на рынок, повысив ежемесячную арендную плату и вытеснив местных жителей.

Уроки китайского

Формирующийся рынок в Китае (вдохновитель Lineamientos Кастро) может дать ценные уроки о том, как кубинская система может быть модернизирована (хотя и с различиями в масштабах и экономическом развитии). В 2005 году экономисты предсказали пузырь на рынке жилья Китая, который возвестил конец золотой эры инвестиций.Однако частная собственность в Китае строго контролируется и контролируется; Используются политики «охлаждения», такие как предотвращение транзакций, когда рынок перегрет, и создание стимулов, когда рынок впадает в депрессию. Учитывая сходство подходов к поддержанию социалистического правления за счет открытия рынков и уровень влияния, полученного кубинскими лидерами от Китая, Куба могла бы применить аналогичную тактику для сдерживания спекуляций.

С 1959 года жилье на Кубе не соответствовало четко неолиберальным представлениям о владении недвижимостью.«Социальное домовладение» означало безопасность, но не инвестиционную ценность и повышение цен. Плохие жилищные условия по-прежнему остаются одной из самых серьезных проблем. Хотя некоторая рыночная политика может оказаться полезной, как во многих странах, вмешательство государства в жилищное строительство может оставаться важным инструментом политики социального обеспечения. В революционный период жилье не было местом неравенства, как в неолиберальных экономиках.

Жилье на Кубе действительно нуждается в существенном улучшении кубинской экономики и / или прекращении экономической блокады США.Но новые конституционные изменения могут в некоторой степени способствовать поддержке предпринимательского сектора бизнеса наряду с государственным сектором, хотя решение бесспорной потребности Кубы в жилье требует ресурсов для строительства и ремонта. Это, несомненно, будет популярно среди кубинских граждан, повысит качество их жизни, особенно среди молодого поколения, которое не может обеспечить безопасность своего собственного дома. После утверждения проекта конституции законодатели вынесут его на обсуждение, а затем на общенациональный референдум.Иностранные инвесторы наблюдают и лоббируют, но в конечном итоге решение будут принимать люди.

Победители реформы городского жилищного строительства в Китае

Hous Stud. Авторская рукопись; доступно в PMC 2013 23 октября.

Опубликован в окончательной отредактированной форме как:

PMCID: PMC3806496

NIHMSID: NIHMS481960

John R. Logan

* Yiping Brown University, Sociology, Providence, США. Фанг

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Чжаньсинь Чжан

Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

* Университет Брауна, социология, Провиденс, США

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

Адрес для корреспонденции: John R.Логан, Университет Брауна, Социология, Box 1916, Университет Брауна, Провиденс 02912, США. [email protected]_nhoj См. другие статьи в PMC, в которых цитируется опубликованная статья.

Abstract

Жилищная реформа в Китае идет по двум направлениям: приватизация государственного жилья и развитие нового частного жилищного сектора. В течение этого переходного периода арендная плата в оставшемся государственном жилье оставалась относительно низкой, а покупные цены, предлагаемые жителям государственного жилья, были значительно ниже рыночных.Хотя эти арендные платы и цены частично основаны на известных формулах, существуют значительные различия в том, сколько люди платят за аналогичные квартиры. В этом исследовании используются данные переписи 2000 года для оценки жилищных субсидий, получаемых остальными арендаторами государственного сектора и покупателями государственного жилья на основе цен частного сектора на жилье сопоставимого качества и размера. В документе также анализируется отклонение расчетной скидки от рыночных цен, которую получают эти люди. Полученные данные показывают, что больше всего от перехода Китая от социалистического распределения жилья выиграли те, кто пользовался преимуществами предыдущей системы, исходя из таких факторов, как статус проживания, образование и род занятий.

Ключевые слова: Сравнительное жилье, приватизация жилья, владение жильем, Китай

Введение

В начале 1980-х годов правительство Китая объявило, что национальная политика экономических реформ будет распространена на жилищный сектор, в первую очередь за счет повышения арендной платы за государственное жилье к рыночным ценам, а затем путем приватизации производства и потребления жилья. Эти изменения радикально изменили бы систему, в которой большинство городских жителей полагались на свои рабочие места или на муниципальные жилищные органы в предоставлении жилья по сильно субсидированной арендной плате (Логан и др. ., 1999). Действительно, квартира, выделенная работодателем, была почти бесплатной, но, скорее всего, она была небольшой, плохо оборудованной и труднодоступной. Реформа может потребовать, чтобы люди больше платили за жилье (частично компенсируемые повышением уровня заработной платы), но она также может стимулировать инвестиции в жилищный фонд, который значительно отстает от потребностей людей (Kosareva & Struyk, 1993; World Bank, 1992). Кроме того, это могло ослабить зависимость рабочих от работодателей на протяжении всей их жизни.

Спустя более двух десятилетий можно оценить процесс приватизации и, в частности, исследовать его последствия для распределения.Неудивительно, что переход к рыночной системе был лишь частичным. Действительно, из-за растущей мобильности рабочей силы и быстрого экономического развития формируется рынок частного арендного жилья. Рост нового зажиточного класса предпринимателей и профессионалов также способствовал расширению строительства жилья для продажи по рыночным ценам. Тем не менее, значительная (хотя и сокращающаяся) доля государственного жилья по-прежнему занята арендаторами, а покупатели государственного жилья получают значительные субсидии.Это означает, что сегодня в Китае действуют по крайней мере два типа систем. Сато (2006) описывает их как «внутренний» рынок, который развился внутри системы социального обеспечения, и «открытый» рынок, который все еще создается. Неясно, как долго система будет работать на этом переходном этапе или в какой момент люди будут делать выбор жилья в основном с точки зрения стандартных рыночных критериев цены, качества и местоположения.

Между тем тип жилья, в котором живут люди, зависит не только от их рыночных ресурсов, но также - и, по сути, в основном, - от их положения в дореформенной системе.Как и в некоторых других странах, приватизация государственного жилья приняла форму передачи права собственности арендаторам. В случае Китая это должно было быть достигнуто в экономике, где у большинства людей был ограниченный доступ к капиталу, с только началом системы жилищной ипотеки и отсутствием недавней истории рыночного ценообразования. Приватизация должна быть субсидирована, в то время как государственное арендное жилье по-прежнему стоит ниже рыночных цен.

В этой статье исследуется, кто был победителем на данном этапе политики «рыночной» политики Китая.Этот вопрос решается путем анализа данных переписи населения на микроуровне 2000 года в восьми крупных городах, которые включают информацию о типах владения жильем, различных показателях качества и стоимости. В частности, газета спрашивает, кто меньше платит за лучшее жилье за ​​счет государственных субсидий?

Подобные вопросы задавались и в других странах, где государственное жилье подверглось приватизации. Широко сообщалось, что приватизация государственного жилья в Восточной Европе и Российской Федерации после 1990 г. представляла собой значительную передачу богатства в виде раздачи и продажи квартир в государственном жилье со скидкой действующим арендаторам.Продажа со скидкой и бесплатная передача государственного жилья действующим арендаторам рационализируются как стимулирующие стратегии, которые восстанавливают спрос на рынке жилья и увеличивают мобильность и выбор жилья (Angel, 2000). Также говорится, что такая политика является формой окупаемости многолетнего процесса, когда домохозяйства «финансировали капитальные субсидии на прошлые инвестиции с помощью принудительных сбережений через механизм подавления заработной платы» (Buckley, 1996, p. 40). Однако, поскольку не все граждане извлекают выгоду из политики приватизации, важно более тщательно оценить влияние распределения.

Косарева и Струйк (1993, стр. 97) отмечают, что, очевидно, «приватизация жилья потенциально предполагает огромную передачу богатства отдельным домохозяйствам». Например, в 1992 г. в крупных городах России рыночная стоимость средней единицы государственного жилья оценивалась более чем в шесть раз выше среднего годового дохода семьи. Для быстрой приватизации цены были сильно субсидированы. Например, в Венгрии примерно 35 процентов государственного жилищного фонда, существовавшего в 1990 году, было приватизировано к 1993 году по ценам от 15 до 40 процентов от рыночной стоимости (Hegedüs & Tosics, 1994).Пикванс (1994, стр. 435–436) указывает, что в Венгрии даже до приватизации государственного жилья лица с более высоким профессиональным статусом извлекали выгоду как из первоначальной социалистической системы, так и за счет расширения частного жилищного фонда: во-первых, им выделялось наиболее привлекательное жилье. государственное жилье, затем наживались на стоимости этих квартир, продавая права проживания новым арендаторам, и, наконец, покупая на выгодных условиях в частном секторе. Kosareva & Struyk (1993) сделали аналогичную оценку для России, где домохозяйства с более высокими доходами занимали более ценное государственное жилье и (поскольку цены были лишь умеренно скорректированы с учетом качества и в любом случае были намного ниже рыночной оценки), следовательно, получили более крупные переводы богатство через приватизацию.Другие исследования показывают, что воздействие различается в зависимости от страны. Емцов (2007), например, изучает три страны: Россию, Сербию и Польшу. Его результаты показывают, что приватизация государственного жилья сильно увеличила имущественное неравенство в России и Сербии, но привело к уменьшению имущественного неравенства в Польше. Емцов утверждает, что влияние приватизации зависит от двух факторов на национальном уровне - размера приватизированного капитала и политики, проводимой странами для развития домовладения.

Низкие цены не обязательно являются хорошей инвестицией. Фактическая стоимость государственного жилья во многом зависит от качества первоначального строительства и необходимости ремонта. В Великобритании, например, иногда продавались лучшие единицы, а единицы низкого качества не находили покупателей. В других случаях семьи с низкими доходами, соблазненные перспективой домовладения, брали на себя бремя ссуд, которое они не могли выдержать или не могли содержать свои дома в хорошем состоянии (Karn & Wolman, 1992). Другая сторона этого вопроса заключается в том, что многие люди остаются в государственном арендуемом жилье, и необходимо задаться вопросом, каковы качество и арендная ставка этого жилья.Опять же в случае с Великобританией утверждалось, что жилье местных властей «стоило» значительно больше, чем оставшиеся арендаторы платили за аренду (Willis & Nicholson, 1991), поэтому те, кто продолжал снимать в этом секторе, определенно преуспели, чем те, кто которые снимали в частном секторе.

Таким образом, чтобы оценить, кто преуспел в приватизации жилья в Китае, необходимо определить, что оплачивается и сколько будет стоить сопоставимая единица жилья в частном секторе.Для тех, кто покупает государственное жилье, это разница между их покупной ценой и ценой, уплаченной для тех, кто купил частное рыночное жилье. Для тех, кто продолжает арендовать в государственном секторе, это разница между их арендной платой (с поправкой на качество) и арендной платой, которую платят люди на частном рынке.

Пример Китая

По сравнению с Восточной Европой, где общая доля государственного жилья в конце социалистического периода составляла лишь 28 процентов (Hegedüs & Tosics, 1996), государственное жилье в Китае было абсолютно доминирующим. городские районы до реформы.Хуанг (2004) сообщает, что 75 процентов домашних хозяйств были в секторе государственного арендного жилья в течение социалистического периода, и эта доля могла быть еще больше в крупных городах (Logan et al ., 1999). Поскольку арендная плата была установлена ​​на крайне низком уровне (менее 1% дохода домохозяйства по данным Wang & Murie (1999)), государственное жилье субсидировалось в значительной степени, и одним из мотивов жилищной реформы было снижение нагрузки на муниципальный бюджет и бюджет рабочих единиц (Ян и Ван, 1995). Жилищная реформа началась в 1988 году с реформы арендной платы, которая повысила арендную плату для отражения реальной стоимости жилья.В то же время была произведена корректировка заработной платы, чтобы компенсировать компенсацию рабочим. Ни в одном случае арендная плата не увеличивалась больше, чем денежная субсидия. Эта политика усилила неравенство между рабочими единицами без перераспределения жилья: поскольку богатые единицы могут предоставлять больше субсидий, они возвращают большую часть корректировок заработной платы (World Bank, 1992). Позже за повышением арендной платы последовал план перевода государственного жилья в частную собственность и содействия развитию рыночного жилья. По состоянию на 2000 год доля государственного арендного жилья в национальном масштабе составляла 16.33 процента, а в Пекине - 33,82 процента (Logan et al ., 2009), и с тех пор этот показатель снижается.

Ключевым вопросом для китайских политиков было определение цены продажи государственного жилья. Их подход заключался в том, чтобы установить стандартную цену строительства в каждом городе на основе площади и скорректировать ее в соответствии с характеристиками местоположения, здания и самой жилой единицы. Ставка дисконтирования также была скорректирована в соответствии с характеристиками покупателя.Чтобы проиллюстрировать эти правила, в данном документе описывается формула ценообразования, которая применялась к жилью, контролируемой центральными правительственными учреждениями в Пекине (подробности см. По адресу http://www.ggj.gov.cn/zcfg/zfzdgg/200510/t20051020_2042.htm ). Наиболее важным фактором местоположения в этой схеме была оценка стоимости земли в районе, которая могла изменить цену на целых 30 процентов. Также учитывалась доступность магазинов, наличие общественного транспорта и другой общественной инфраструктуры.При корректировке строительного фактора учитывались такие характеристики, как возраст конструкции (например, здания старше 30 лет были дисконтированы на 30%), строительные материалы, лифты и высота. Характеристики квартир включали, на каком этаже находится квартира (предпочтение отдается верхним этажам в зданиях с лифтами и этажам с 3 по 4 в зданиях без лифтов) и ориентации окон спальни (с 3-процентной скидкой для спален, выходящих на запад).

Размер субсидии, предоставляемой в соответствии с жилищными правилами Пекинского правительства, также зависел от занимаемой должности.Это обычное дело в Китае, где с середины 1950-х годов правительственными постановлениями были установлены официальные стандарты для жилых помещений, которые закрепили кадровые привилегии (Zhou & Logan, 1996). Например, для административной должности самого низкого уровня ( Ke и ниже) сотрудники считались квалифицированными для квартиры площадью 60 м 2 . Это означало, что арендатор получит субсидированную цену на первые 60 м 2 , но заплатит стандартную цену за дополнительное пространство.Чиновник уровня Ju , напротив, имел право на получение субсидии на расстояние до 120 м 2 .

Существуют значительные различия в том, как разные рабочие единицы применяют правила, подобные этим. «Стандартная цена» (а не рыночная цена) часто зависела от трудового стажа. Начиная с 1990-х годов государство ввело обязательный фонд жилищного обеспечения, в который работники должны были вносить часть (около 5 процентов) своей заработной платы, равную заработной плате работодателя, с целью финансирования покупки жилья (Yeung & Howes, 2006). ).Работодатели должны открыть этот сберегательный счет для сотрудников, и деньги с этого счета могут быть сняты только тогда, когда сотрудник покупает дом или выходит на пенсию. Дополнительная субсидия, предоставляемая многими рабочими подразделениями, зависит от количества лет, в течение которых человек проработал до создания Фонда обеспечения жильем (и если супруг (а) работал в том же рабочем месте, эти годы также будут учитываться). Кроме того, рабочие единицы, которые владели или контролировали жилье, могли свободно предлагать разные цены для разных арендаторов.Но для тех, кто не работал в государственном учреждении и чье рабочее подразделение не контролировало жилье, а также для тех, кто не мог претендовать на какую-либо субсидию (например, лица, которые не работают или не имеют местной городской регистрации), приватизация не предлагал никаких преимуществ.

В качестве отправной точки исследование предполагает, что если есть выгода от покупки государственного жилья или сохранения его арендатора (по сравнению с покупкой или сдачей внаем на частном рынке), то, скорее всего, выгода будет распределяться таким образом, который отражает прошлое практики.Таким образом, важно задокументировать, каким работникам отдавалось предпочтение при распределении жилья в прошлом. Формально жилье представляло собой социальное пособие, которое распределялось в зависимости от заслуг и потребностей. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что в Китае, как и в других социалистических странах (Szelenyi, 1983), люди с более высоким социально-экономическим и политическим статусом имели привилегированный доступ к жилью хорошего качества и по низкой цене. Логан и др. . (1999) показали, что жилье распределялось частично на основе трудового стажа в ходе непрерывного процесса переговоров о более просторном или лучше оборудованном жилье.Доход, образование и членство в коммунистической партии положительно повлияли на размер и качество жилья, равно как и занятость в более крупной и более влиятельной в административном отношении производственной единице. Пан (2004) обнаружил, что членство в Коммунистической партии было связано с большим размером и более высоким качеством жилья как в 1988, так и в 1995 году. Дэвис (2003) показал, что работники с более высоким стажем работы в более высокопоставленных рабочих единицах с большей вероятностью получат лучшее жилье.

Исследований доступа к жилью в период после 1990 г., когда политика рыночности была значительно расширена, мало.Единственным исключением является исследование Sato (2006) цен на жилье, приобретенное в 1996–1999 гг. Сато сообщил, что трудовой стаж, образование, административное звание на рабочем месте и членство в партии привели к снижению цен на жилье, приобретаемое в государственном секторе. Сато также задокументировал недостатки мигрантов на развивающемся рынке жилья (по этому поводу см. Также Logan et al ., 2009). Большинство домохозяйств мигрантов должны арендовать или сдавать в субаренду жилье, принадлежащее городским домохозяйствам, часто по очень высоким ценам. На аренду и коммунальные услуги приходилось в среднем 26 процентов общих расходов домохозяйств для мигрантов по сравнению с 7 процентами для зарегистрированных на местном уровне городских домохозяйств, в основном из-за исключения мигрантов из государственного арендного жилья.

Research Design

Ожидалось, что аналогичные различия будут обнаружены в ценах, уплачиваемых за жилье. В этом исследовании используются микроданные переписи 2000 года (0,1% выборки для государственного использования) для количественной оценки различий в ценах в государственном и частном секторах как на покупку, так и на аренду жилья. Перепись населения 2000 года предоставила подробную информацию о жилье для всех семейных домохозяйств. Он определил шесть способов владения жильем для этих домохозяйств. К ним относятся две категории аренды: аренда в государственном секторе (муниципалитеты или рабочие единицы) и аренда на частном рынке.Существует четыре типа собственности, в зависимости от того, как был приобретен дом: жилье, построенное собственными силами, покупка бывшего государственного арендного жилья, покупка по рыночным ценам и покупка по сниженным («экономическим») ценам. В этом документе основное внимание уделяется переходу форм владения жильем от государственной к рыночной, поэтому группа домовладельцев, построенных собственными силами, не включается в анализ. Перепись 2000 года фактически отражает информацию 1999 года, всего через год после официального прекращения предоставления государственного жилья. С тех пор покупка государственного арендного жилья постоянными жильцами продолжалась, и анализ не включает эти покупки.

Преимущество этого источника в том, что он охватывает городские районы Китая. В него входят жители восьми крупнейших городов: Пекин, Чунцин, Гуанчжоу, Харбин, Нанкин, Шанхай, Тяньцзинь и Сиань. Есть существенные региональные различия. Например, Хуанг и Кларк (2002) в ходе общенационального жилищного обследования обнаружили, что почти половина всех вариаций в выборе владения жильем происходит между городами (см. Также Li & Wu, 2004). Такие различия подтверждаются включением фиктивных переменных города в многомерные модели, так что фактически все цены измеряются от среднего значения по городу.Пекин, Тяньцзинь, Шанхай, Нанкин и Гуанчжоу - крупные прибрежные города, которые, как правило, считаются более ранними для проведения рыночных реформ и быстрого экономического роста (особенно в Гуанчжоу, который расположен недалеко от Гонконга). Чунцин, Сиань и Харбин (и в некоторой степени также Тяньцзинь, где долгое время доминировали государственные промышленные предприятия) считаются поздними застройщиками. Однако у всех есть группы населения, которые определяют их как мегаполисы в мировом масштабе.

Эти данные имеют важные ограничения.Исключаются лица, проживающие в коллективном жилье (что очень часто встречается у мигрантов в общежитиях рабочих единиц), расходы на которые не указываются в переписи населения, или дома, построенные собственными силами (обычный источник для сельских жителей), где стоимость строительства несопоставима со стоимостью строительства другого владельца. -жилое жилье. Перепись выявляет пять типов владения и пользования, которые можно сравнивать. В государственном секторе это государственные закупки постоянными арендаторами и государственная аренда (которая может производиться муниципальным жилищным бюро или рабочим подразделением, альтернативы, которые невозможно выделить в переписи 2000 года).Государственные закупки сравниваются с двумя категориями владения, которые рассматриваются как рыночные: рыночная покупка (включая большую часть жилья, проданного по рыночным ценам) и «экономическая покупка» (форма частного жилья, при которой строители передают ограниченные строительные субсидии соответствующим покупателям, включая категории жилья Jinji shiyong zhufang и Anju gongzheng . Поскольку в модели включена экономическая категория покупки, которая явно включает ценовую субсидию, анализ отражает общие различия между государственными и рыночными покупками.Дополнительная субсидия от «экономической покупки» оценивается коэффициентом для этой переменной в модели рыночной покупки. Дата покупки не сообщается, но исследование может контролировать, жили ли люди в своем текущем районе больше или меньше пяти лет. Поскольку в конце 1990-х годов все формы покупок сильно выросли, не считается, что рост закупочных цен искажает это сравнение. Сравнивается текущая (1999 г.) арендная плата за государственное и частное арендуемое жилье.Как в секторе собственника, так и в секторе арендатора все цены предоставляются переписью по категориям, которые кодируются в средней точке категории. Значения в верхней категории кодируются по минимальному значению категории.

Гедонистические модели (Follain & Jimenez, 1985; Rosen, 1974) оцениваются для определения того, как закупочные цены и арендная плата в частном секторе связаны с характеристиками жилищной единицы. В таких моделях ожидается, что больший размер, более высокое качество, наличие удобств и лучшая доступность должны предсказывать более высокую стоимость жилья.Гедонические модели применялись в исследованиях воздействия городских зеленых насаждений в Гуанчжоу (Jim & Chen, 2006) и Цзинань (Kong et al ., 2007). Предварительным условием успешного применения гедонистического ценообразования является наличие зрелого рынка жилья, который достигает равновесия. Это, конечно, не относится к Китаю, поэтому результаты, представленные здесь, следует интерпретировать как первое приближение. Цель состоит в том, чтобы применить коэффициенты гедонистической модели к жилищным единицам в государственном секторе, чтобы оценить, сколько приблизительно будут стоить сопоставимые единицы, если бы они были на частном рынке.Разница между этой оценочной стоимостью (или «рыночной стоимостью») - это то, что затем будет рассматриваться как субсидия, полученная покупателями или арендаторами государственного сектора.

В моделях используются все характеристики доступного жилья из переписи населения. Жилищное пространство измеряется в квадратных метрах, и для проверки на нелинейность включен член второго порядка. Качество жилья - это индекс от 0 до 100, основанный на пяти одинаково взвешенных аспектах жилищных единиц: с кухней или без нее, с источником энергии для приготовления пищи (газ считается наиболее подходящим типом), с водопроводной водой или без нее, с ванной и индивидуальным туалетом. .Количество комнат (то есть наличие меньших комнат в данном пространстве) обычно считается отрицательным качеством. Типы домов - категориальные переменные: малоэтажное, многоэтажное и дворовое. Случаев дворового жилья среди рыночных покупателей немного, поэтому данный тип жилья исключен из анализа жилья собственников. Возраст здания - это количество лет, прошедших с момента постройки.

На основе этих переменных и гедонистических моделей для частного рынка жилья оценивается «рыночная стоимость» квартир в государственном секторе и субсидии, получаемые участниками государственного сектора.В свою очередь, анализируются личные характеристики, связанные с получением более высокого или более низкого уровня субсидии. В этих моделях также используется ограниченное количество характеристик, доступных из переписи.

Ключевым предиктором является статус проживания, который использует три типа информации. Первый - родился ли человек в текущем городе проживания (чтобы отличать мигрантов от коренных жителей). Второй добавляет институциональный статус, независимо от того, зарегистрирован ли человек в сельской или городской семье (т.е. право на участие в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном секторе). Третье связано со сроком проживания в городе среди мигрантов. Лицо, проживавшее в нынешнем городе до 1995 года, считается «постоянным» жителем; тот, кто прибыл в течение последних пяти лет, является «недавним». Сочетание этих трех критериев приводит к шести категориям статуса проживания: уроженцы городов; сельские жители; устоявшиеся городские мигранты; недавние городские мигранты; устоявшиеся сельские мигранты; и недавние сельские мигранты. Все случаи государственных закупок имеют городскую и местную регистрацию, потому что таких владельцев с сельской или неместной регистрацией было слишком мало для изучения.

Связанная переменная - это регистрационный статус супруга, который объединяется с семейным положением в переменную «жизненного статуса» с тремя категориями: проживание с супругом, зарегистрированным в городе; проживает с супругом с пропиской по сельской местности; и жить без супруга. Компенсирует ли регистрационный статус одного супруга статус другого? В 1998 году реформа системы hukou упростила для супруга мигранта, проживающего в городе, процедуру подачи заявления на регистрацию в городе. Однако это непростой процесс, и в 2000 году оставалось много домашних хозяйств, в которых супруги имели разные типы регистрации.

Другая переменная, имеющая отношение к тенденциям цен, - это недавний переезд в пределах города (в течение последних пяти лет). В этом наборе данных «переезды» регистрируются только в том случае, если человек меняет район (район улицы). «Недавние переезды» определяются как люди, которые переезжали из одного района в другой за последние пять лет.

Социально-экономические переменные, доступные в ходе переписи, включают образование, образование супруга (для тех, кто живет со своим супругом) и род занятий. Образование измеряется количеством лет обучения.Род занятий - это набор фиктивных переменных, варьирующийся от руководителей рабочих единиц и профессионалов / техников наверху до сельскохозяйственных рабочих внизу, с отдельными категориями для лиц, вышедших на пенсию или не работающих. Следуя прецеденту исследований владения жильем в Китае, исследование вводит пол, возраст (рассматриваемый как возможный нелинейный эффект) и размер домохозяйства в качестве переменных демографического контроля.

Результаты

предоставляет описательную статистику для выборки из восьми городов.В значительной степени большинство случаев жилья, занимаемого владельцами и арендуемого жилья, относится к государственному сектору, при этом немного больше случаев государственного приобретения, чем продолжающейся государственной аренды. В период с 2000 года, который здесь не показан, произошел более явный сдвиг в сторону государственных закупок с некоторым увеличением рыночных покупок и частной аренды. показывает, как основные переменные в анализе (площадь и качество) различаются в зависимости от категорий владения, а также средние цены (стоимость покупки или арендная плата за квадратный метр).Жилье, приобретаемое на рыночной основе, подразделяется на две категории: жилье, приобретаемое на коммерческой основе (по полным рыночным ценам) и жилье, приобретаемое экономическим способом (по несколько сниженным ценам в рамках ограниченной государственной программы). Обычное жилье, как правило, значительно больше, чем другое жилье, занимаемое владельцами, но не намного выше среднего качества, чем жилье, приобретаемое государством. Но в среднем его цена почти в пять раз выше квадратного метра. Государственное арендное жилье в среднем больше, чем частное арендное жилье, и имеет гораздо более высокое качество (хотя и более низкое, чем любая категория жилья, занимаемого владельцами).Его цена составляет менее четверти квадратного метра. Эти сравнения цен и преимущества государственного жилья для арендаторов и владельцев являются мотивацией для данного исследования.

Таблица 1

Средний размер, качество и стоимость жилья по владению, выборка из восьми городов

N Площадь на душу населения (м 2 ) Индекс качества Стоимость квадратного метра
Покупка :
Рынок 1177 33.2 90,2 252,66 долл. США
Экономические 722 24,9 85,6 долл. США :
Рынок 1061 14,2 58,0 $ 1,39 / месяц
для общественных3 72,3 $ 0,30 / месяц

Следующим шагом в анализе является оценка гедонистических моделей жилищных расходов среди владельцев и арендаторов рыночного жилья. Результаты представлены в. Зависимая переменная - это журнал покупной цены или ежемесячной арендной платы. Для справки, в таблице приведены средние значения площади, качества жилья, количества комнат и возраста здания для обоих типов жилья, а также средние значения покупной цены или ежемесячной арендной платы для каждого города.Экономическая покупка группируется вместе с группой рыночной покупки жилья для расчета гедонистического коэффициента в Пекине, в то время как для экономической покупки жилья добавляется фиктивная переменная. Жилье, приобретаемое на рынке, больше, качественнее и новее, чем арендуемое на рынке. Закупочные цены в среднем самые низкие в Сиане и Чунцине и самые высокие в Гуанчжоу, Шанхае и Пекине. Цены на аренду самые низкие в Сиане, Харбине и Тяньцзине, и выше в Гуанчжоу и Пекине.

Таблица 2

Гедоническая модель жилищных расходов среди владельцев рынка и арендаторов рынка

9045 833
Владельцев рынка Рыночных арендаторов


Среднее значение Коэффициент
Константа 2.666 ** 5,065 **
Площадь (м 2 ) 76,13 0,030 ** 28,58 ** 9046 0,011 9045 Площадь участка −7,04E-5 ** −1,63E-05
Индекс качества корпуса 90,23 0,007 ** 58,33006 **
Тип здания (Ссылка: квартира)
Высотное 0,215 ** 0,3475
Двор - −0,294 **
Количество комнат 2,18 −0,153 ** 1.33 −0,023
Возраст здания (в годах) 6,39 −0,037 ** 13,49 −0,001
** Экономическая покупка 2

-
Город (Ссылка: Пекин) $ 17 766 $ 36,8
Чунцин $ 7391 35 −1,000 **
Гуанчжоу 23 853 долл. США 0,226 ** 48,6 −0,194 *
Харбин $ 24,4 −0,743 **
Нанкин 14396 долл. США −0,029 26,4 долл. США −0,434 23 ** 387 ** 24,1 долл. США −0,445 **
Тяньцзинь 15495 долл. США 0,054 долл. США −0,487 ** $ 19,8 −0,766 **
N 1751 1029
9047 9047 9047 9047 9047 9047 14904
Скорректированный квадрат r 0.604 0,338

Модель для владельцев частного рынка обеспечивает исключительно хороший прогноз со скорректированной объясненной дисперсией 0,604. Коэффициенты значимы и в ожидаемом направлении. Площадь в квадратных метрах имеет сильный положительный эффект, несколько уменьшаясь при высоких значениях. Качество жилья во многом зависит от покупной цены. Высотное строительство дороже, но более старые здания обходятся дешевле. При заданной площади квартиры, разделенные на большие и меньшие комнаты, стоят дешевле.Коэффициент «экономичной покупки» показывает значительную скидку. Цены в Тяньцзине и Нанкине существенно не отличаются от Пекина. Гуанчжоу и Шанхай значительно дороже, а в Чунцине, Сиане и Харбине цены значительно ниже.

Модель для арендаторов частного рынка менее надежна, но все же объясняет 0,338 дисперсии арендной платы. Арендная плата линейно увеличивается с увеличением площади и качества. В многоэтажных домах арендная плата выше, чем в малоэтажных квартирах, а дворовое жилье дешевле.Удивительно, но возраст здания не связан с арендной платой, возможно, потому, что качество и тип строительства контролировались. Арендные ставки во всех других городах ниже, чем в Пекине, особенно в Чунцине, Харбине и Сиане.

Последний шаг в этом анализе - определить, какие жители государственного сектора живут в жилье с более высокой оценочной рыночной стоимостью и кто получает более высокий уровень субсидии (скидка от рыночной стоимости в фактической покупной цене или уплаченной арендной плате). Одной из важных недостающих переменных в моделях частного сектора является местоположение, поскольку микроданные переписи не содержат географических деталей в пределах городов.Когда гедонистические уравнения применяются для оценки рыночной стоимости жилья в государственном секторе, результаты будут завышены, если государственное закупочное и государственное арендное жилье, как правило, находится в худших местах, чем соответствующие единицы частного рынка. Фактически, есть основания полагать, что такой подход приводит к заниженной оценке стоимости жилья в государственном секторе. Исследования цен на землю и жилье в целом показывают, что районы в центре города ценятся выше. Например, Zheng & Kahn (2008) сообщают, что цены на землю и закупочные цены для новых кондоминиумов в Пекине в 2004–2005 годах снизились примерно на 4 процента на километр от центра города на площади Тяньаньмэнь.показывает, что в Пекине (сопоставление агрегированных данных переписи по районам [ цзе дао ] в 2000 году) доля арендных единиц жилья в государственном секторе намного выше во внутренних районах, чем на периферии городской территории. Корреляция между общественной арендной платой и расстоянием от центра города (при взвешивании окрестностей по общему количеству арендных единиц) составляет -0,48. Следовательно, арендное жилье в государственном секторе, как правило, находится в более дорогих местах. Существует меньшая, но не значимая отрицательная корреляция между долей собственного жилья, которое покупается государством (не считая жилья, построенного собственными силами), и расстоянием от центра (−0.16). Покупка жилья на фабриках за пределами города частично компенсирует концентрацию государственных закупок во внутренних районах.

Процент арендного жилья в государственном секторе аренды, городские кварталы Пекина в 2000 году (четыре городских района, выделенных белым). Источник : файлы переписи 2000 (данные цзе дао ) предоставлены географическим факультетом Пекинского университета.

Li & Siu (1997) изучили город Гуанчжоу и пришли к выводу, что в субсидируемых секторах цены на жилищные единицы (включая цену продажи и арендную плату) все еще далеки от «рациональных»: цены и арендная плата растут. а не уменьшаться с удалением от центра города.Считается, что эта разница связана с более низким качеством жилья в центральной части города, которое Ли и Сиу не учли.

сообщает примерные средние ставки дисконтирования для всех городов. В среднем скидка на жилье, приобретаемое государством (по сравнению с жильем, приобретаемым на рынке), составила 38%. Ставки дисконтирования различались в разных городах: самые высокие в Пекине и Сиане, а самые низкие в Шанхае. Средняя ставка дисконтирования на ежемесячную арендную плату составляла 28 процентов, при этом максимальная ставка составляла 37 процентов в Гуанчжоу, а самая низкая - 21 процент в Тяньцзине.Эти уровни субсидий соответствуют приведенным выше оценкам для Венгрии в 1990-е годы. Также возможно оценить совокупную стоимость субсидий в каждом городе, применив значения выборки ко всему городскому населению. Произошло существенное перераспределение богатства: почти 30 миллиардов долларов на государственное жилье, которое было приобретено арендаторами до 1999 года, и более 9 миллиардов долларов только в Шанхае. Ежегодная арендная субсидия для тех, кто продолжал жить в государственном арендном жилье, превышала 1 доллар.2000000000. Обратите внимание на приведенный выше анализ, что большинство семейных домохозяйств в этих городах получали эти субсидии. Из этого анализа полностью исключены люди, проживающие в коллективных домохозяйствах, которые являются преобладающей формой жилья для мигрантов из сельской местности в города; этот аспект маркетизации лишь косвенно повлиял на этих людей.

Таблица 3

Средние скидки и предполагаемая общая сумма субсидии на государственное жилье

9045 Предполагаемая общая сумма субсидии
(миллионы) $ 9046
Государственное приобретаемое жилье Государственное арендное жилье


Средняя скидка Предполагаемая годовая субсидия
(миллионы)
Пекин 0.52 $ 5289 0,24 $ 400
Чунцин 0,48 $ 813 0,35 $ 43
Гуанчжоу 0,40 $ 1500 0,32 $ 55
Нанкин 0,29 $ 2303 0,23 $ 78
Шанхай .25 $ 9279 0,30 $ 305
Тяньцзинь 0,31 $ 2030 0,21 196 $ 196
9047 9047 9047 9047
9047 9047 9047 9047 Итого 0,38 28 700 долл. США 0,28 долл. США 1247

Теперь в статье рассматривается вопрос о том, какие государственные покупатели и какие государственные арендаторы получили наибольшую выгоду.Результаты для государственного сектора жилищного строительства представлены в и. Практически во всех случаях цена покупки или аренды ниже расчетной рыночной стоимости. Считается, что исключения представляют собой ситуации, когда квартира находится в особенно благоприятном месте, а гедонистическая модель недооценивает рыночную стоимость. Следовательно, в случаях с предполагаемой отрицательной субсидией коэффициент дисконтирования был перекодирован, чтобы отразить субсидию в размере не менее 500 юаней для государственных закупок и 0,50 юаней в месяц для государственной аренды.Обратите внимание, что в этих моделях все переменные являются характеристиками главы семьи или супруга. Характеристики самой жилой единицы суммируются в оценочной рыночной стоимости. Город проживания включен сюда, поскольку жилищная политика в разных городах Китая различается, и было показано, что коэффициент дисконтирования также варьируется.

Таблица 4

Регрессия оценочной рыночной стоимости жилья для государственных закупок и отношения скидки, представленной фактической уплаченной ценой


9045

2

рабочий)
Рыночная стоимость жилья Коэффициент дисконтирования
Постоянная 3.178 ** 0,112 *
Город (Ссылка: Пекин)
Чунцин −0,831 ** 0,282 ** 0,186 **
Харбин −0,489 ** 0,160 **
Нанкин

2.083 *
0,234 **
Шанхай 0,170 ** 0,270 **
Тяньцзинь -0,046 -0,046 Сиань -0,542 ** -0,003
Мужчина или женщина (Ссылка: мужчина) 0,015 0,013
Возраст главы домохозяйства 0.011 * 0,011 **
В квадрате возраста −8,02E-05 −7,98E-005 **
** Размер домохозяйства 0,036 −0,002
Годы образования 0,022 ** 0,003 *
Годы образования супруга 0,013 ** −0,0065
Начальник рабочего подразделения 0.228 ** 0,013
Специалист / техник 0,068 * 0,011
Персонал или другой персонал 0,180 ** 0,007
0,007 0,098 ** 0,008
Пенсионеры −0,006 0,032 *
Другие безработные 0.019 0,014
Статус проживания
Ссылка: уроженец города
Зарегистрированный городской мигрант 0,047 −9047 0,532 ** −0,104 **
Статус проживания (Ссылка: проживает с супругом, прописанным в городе)
Без супруга 0.101 * -0,031
С супругом, прописанным в сельской местности -0,238 ** 0,013
Недавний переезд в пределах города ** -
N 4357 4357
Степень свободы 24 24
Скорректированный r в квадрате Таблица 0,241 9020 0,402 арендная стоимость государственного арендного жилья и коэффициент скидки, представленный фактически уплаченной арендной платой

75 -0,4

9047 из городских мигрантов скорректировано 9047 0,309
Рыночная арендная стоимость Коэффициент дисконтирования
(постоянный) 5.015 ** 0,765 **
Город (ссылка: Пекин)
Чунцин −0,879 **

3

Гуанчжоу −0,047 −0,074 **
Харбин −0,422 ** −0,056 **
Nanjing236 ** 0,030 *
Шанхай -0,383 ** -0,044 **
Тяньцзинь
Xi'an −0,837 ** −0,074 **
Мужской или женский (Каталожный номер: мужской) −0,041 * −0,0154

9045

Возраст главы домохозяйства 0.011 ** 0,004 **
Возрастной квадрат −8,81E-005 ** −3,87E-005 **
Размер дома
0,0 ** −0,005
Годы образования 0,015 ** −0,001
Годы образования супруга (супруги) 0,008 ** −0,00 Ссылка: рабочий)
Начальник отдела 0.213 ** −0,033
Специалист / техник 0,086 ** 0,018
Персонал или другой персонал 0,070 * 2 услуги 0,031 -0,021 *
Пенсионеры 0,003 0,001
Другие безработные 0,025 0.013
Статус проживания (Ссылка: городские уроженцы)
Сельские сельские жители 0,091 −0,344 **
0,075 0,075
Недавние городские мигранты 0,237 ** −0,183 **
Постоянные сельские мигранты −0,044 −0.357 **
Недавние сельские мигранты 0,108 ** −0,445 **
Жизненный статус (Ссылка: проживание с супругом, зарегистрированным в городе) индивидуально 0,095 ** −0,011
С супругом, прописанным в сельской местности −0,029 −0,071 **
Недавнее перемещение в пределах города 0.306 ** -0,043 **
N 4239 4239
Степень свободы 27 27

предоставляет результаты для лиц, которые приобрели государственную квартиру. Ориентировочная рыночная стоимость их квартир самая высокая в Гуанчжоу и Шанхае, а самая низкая в Чунцине, Харбине и Сиане.Старшие главы домохозяйств и те, у кого домохозяйства больше, живут в более дорогих квартирах. Образование как главы домохозяйства, так и супруга имеет значительные положительные эффекты. Неудивительно, что наиболее ценным жильем владеют лица, возглавляющие свое рабочее место, за ними следуют штатные работники (кадры). Работники физического труда и пенсионеры / безработные живут в наименее ценных домах. Статус проживания имеет существенное влияние. Обратите внимание, что этот анализ не включает лиц с сельской или неместной регистрацией.Однако по сравнению с коренным жителем с городской или местной регистрацией недавние мигранты с аналогичной регистрацией приобрели более дорогие квартиры, как и постоянные мигранты в меньшей степени. Лица, живущие без супруга, владеют более ценными квартирами, чем лица, состоящие в браке с супругом, зарегистрированным в городе, но те, у кого супруг (а) проживает в сельской местности, имеют значительно менее ценные дома. Наконец, недавно переехавшие в город (те, кто сменил район за последние пять лет) живут в значительно более ценных домах, что может частично отражать недавнее строительство.

Эти результаты согласуются с ожиданиями относительно того, кто мог позволить себе квартиру получше или кто жил в лучшей общественной квартире, сдаваемой внаем, и, следовательно, мог ее купить. Отдельный вопрос, насколько большую субсидию они получили при покупке. Этот коэффициент дисконтирования анализируется во втором столбце. Здесь можно увидеть, что коэффициент дисконтирования был выше в каждом другом городе, чем в Пекине, за исключением Сиань. Самые высокие субсидии были в Шанхае, Тяньцзине и Нанкине.Пожилые люди получали более высокие субсидии (нелинейный эффект, который может быть связан со стажем). Некоторые другие переменные имеют значение. Высшее образование и выход на пенсию имеют значительные положительные эффекты (возможно, связанные с возрастом и стажем работы). Недавние мигранты получали меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал в город.

Структура арендаторов государственного жилья несколько отличается (). Эффекты города показывают, что арендаторы в Пекине занимают самое ценное жилье, с самыми низкими ценами в Чунцине и Сиане.Мужчины-главы домохозяйств снимают менее ценные квартиры, тогда как пожилые люди и более крупные домохозяйства снимают более ценные квартиры. Образование (как главы семьи, так и супруга) и занимаемая должность (руководители рабочих подразделений, административный персонал и специалисты / техники) положительно связаны с оценочной стоимостью аренды. В государственном секторе аренды некоторые из них зарегистрированы в сельской местности. По сравнению с городскими коренными жителями, недавние мигранты с городской регистрацией живут в более ценных квартирах, в то время как квартиры старых мигрантов из сельской местности менее ценны.Неожиданно для недавних переселенцев из сельской местности имеется положительный коэффициент, и наличие супруга, зарегистрированного в сельской местности, не влияет на стоимость аренды. Лица, живущие без супруга, занимают более дорогую арендную плату. Наконец, недавно переехавшие в город снимают более дорогие квартиры.

Почему недавние сельские мигранты живут в более ценном государственном арендуемом жилье, чем городские коренные жители? Отправной точкой является наблюдение, что недавние сельские мигранты вряд ли будут иметь доступ к государственной аренде, потому что при обычных обстоятельствах они не соответствуют требованиям.Однако в некоторых случаях мигрантам предлагается рабочее место, связанное с их работой. Недавние мигранты в государственном арендуемом жилье, будь то с городской или сельской регистрацией, как правило, живут в новых единицах, которые, как правило, строятся по более высоким стандартам,

. Тем не менее, недавние сельские мигранты имеют меньшее преимущество по сравнению с городскими коренными жителями в цене, которую они платят. Статус проживания имеет большое значение при прогнозировании коэффициента скидки при аренде в общественных местах. По сравнению с городскими коренными жителями все другие категории лиц получают меньшую арендную субсидию, хотя разрыв между устоявшимися городскими мигрантами невелик.Меньше всего дотации получают недавние сельские мигранты. Лица, состоящие в браке с супругом, зарегистрированным в сельской местности, также получают меньшую субсидию, как и те, кто недавно переехал.

Было также обнаружено, что мужчины получают меньшую скидку от оценочной рыночной стоимости, чем женщины, в то время как пожилые люди получают более высокие скидки. Субсидия на аренду государственного жилья самая высокая в Нанкине и самая низкая в Чунцине. Хотя высшее образование и профессия связаны с проживанием в более ценных квартирах, они не связаны с уровнем субсидии.Есть подозрение (хотя информация для проверки этого объяснения недоступна), что работники с высшим образованием и уровнем профессии с большей вероятностью будут заняты на более высоких должностях, которые исторически могли обеспечивать своих сотрудников более качественным жильем. В этом случае их доступ к более качественному жилью будет основываться не на их личных привилегиях, а на статусе их работодателя.

Обсуждение и заключение

Для потенциальных бенефициаров возможность воспользоваться этими сделками ограничена по времени.Сравнивая таблицы переписи 2000 года с данными мини-переписи 2005 года, исследование показало, что доля арендуемого жилья в государственном секторе снизилась с более чем 70 процентов до менее 40 процентов всего за пять лет. К 2005 году только 8% городского жилья сдавалось в аренду государству, и лишь немногие арендаторы имели возможность приобрести свое жилье. В то же время доля рыночного жилья, приобретенного без скидки, почти удвоилась, и кажется очевидным, что большая часть вновь построенного жилья, занимаемого владельцами, в будущем будет находиться в частном секторе.Таким образом, за период около 20 лет, медленно начавшийся примерно с 1990 г. и почти завершившийся, Китай добился запланированной реструктуризации городской жилищной системы.

Было обнаружено, что согласуется с большинством результатов в других странах и ожиданиями китайских городских исследователей (например, Chen, 1996), что эта политика принесла неожиданную выгоду тем, кто мог ею воспользоваться. Также было обнаружено, что те, кто смог остаться в государственном арендуемом жилье на данный момент, получают лучшее жилье по более низкой арендной плате, чем люди, снимающие жилье в частном секторе.Какое влияние оказали эти преимущества на распределение?

Если бы вопрос был просто, кто может покупать государственное жилье, ответ был бы очевиден - это были бы те, кто имел право на получение государственного арендного жилья (или жилья более высокого качества) в рамках предыдущей системы. Поэтому, например, в России нет ни одного случая сельских мигрантов. В социалистический период они в значительной степени были исключены из государственного жилья, и даже те сельские мигранты, которые получали государственное арендное жилье, не имели права его покупать.Анализ в основном касается вопроса второго уровня: среди тех, кто имел право на покупку своего государственного жилья, и среди тех, кто продолжал арендовать государственное жилье в 2000 году, кто получил лучшее жилье и кто получил наиболее выгодные условия?

Распределение лучшего нерыночного жилья в 2000 году (оцениваемое по рыночной стоимости) близко соответствует приоритетам распределения квартир при социализме, и здесь модели аналогичны для государственной покупки и государственной аренды.Выделяется один критерий потребности: размер домохозяйства. Предпочтение отдавалось лицам, которые лучше занимались своим рабочим местом (пожилые люди с более высоким стажем работы, лица с высшим образованием, руководители рабочих подразделений и административный персонал или профессиональные / технические работники). Хуже дела у мигрантов и лиц, прописанных в сельской местности, а также у тех, чьи супруги имели прописку в сельской местности. Может показаться удивительным, что есть одна категория мигрантов, которые преуспели. Это мигранты с городской регистрацией, люди, которых некоторые ученые называют «постоянными мигрантами» (Wu, 2002).Китайский термин - qianyi (постоянно переселенный), в отличие от zanzhu (временно поселившийся). Лица могут получить право на это изменение, если они приняты на работу на государственное предприятие или поступят в высшее учебное заведение, тем самым получив полный законный доступ ко всем общественным ресурсам города. Городские мигранты преуспели в системе городского жилья лучше, чем коренные жители с городской регистрацией.

Ожидается, что исследования с использованием других источников данных покажут, что другие привилегированные группы в социалистической жилищной системе также смогли получить более ценное жилье.В первую очередь это будут члены Коммунистической партии и сотрудники более крупных и высокопоставленных рабочих подразделений. Эти гипотезы нельзя проверить на данных переписи.

Хотя ранее привилегированные группы получали лучшее жилье в государственном секторе, они не обязательно получали его с более высокой скидкой от его рыночной стоимости. Как при государственной закупке, так и при государственной аренде пожилые люди получают большую выгоду. Образование учитывается в модели покупки, но не при аренде. В модели аренды не обнаружено профессиональных различий, и при покупке оказывается, что это пенсионеры, а не руководители рабочих подразделений, персонал или специалисты / техники, получившие более высокие субсидии.Это означает, что во многих отношениях цена по цене государственного жилья не перераспределяла ресурсы. В самом деле, можно утверждать, что помимо совокупных преимуществ некоторых групп при социализме, процесс приватизации проводился справедливо. Возможно, применение бюрократических критериев, подобных тем, которые описаны выше, в отношении контролируемого государством жилья в Пекине в целом позволило перевести характеристики жилья в цены. Обратите внимание, однако, что абсолютная величина скидки для привилегированных лиц может быть выше просто потому, что они уже занимали лучше расположенные, более крупные квартиры, а рост цен после 2000 года, вероятно, усилил различия в абсолютной величине субсидии на покупку.

Тем не менее, есть один аспект государственной политики, который сильно влияет на жилищные результаты, и это статус проживания. Среди покупателей государственного жилья нет ни сельчан, ни сельских мигрантов. Недавние городские мигранты и недавно переехавшие получали меньшие скидки при покупке государственного жилья. Сельские жители, сельские мигранты и лица, чьи супруги зарегистрированы в сельской местности, находятся в невыгодном положении с точки зрения ценообразования на государственное арендное жилье. Важен не статус мигранта, поскольку мигранты с городской регистрацией могут даже иметь некоторые преимущества.Продолжающаяся государственная политика по разграничению между городским и сельским регистром поставила граждан с последним статусом в крайне невыгодное положение в процессе жилищной реформы. В этом отношении полученные результаты подтверждают результаты других исследований, в которых особое внимание уделяется разрывам между городом и деревней в социальной политике Китая.

Сноски

Заявление издателя: Полные условия использования: http://www.tandfonline.com/page/terms-and-conditions

Эту статью можно использовать в исследовательских, учебных и личных целях .Любое существенное или систематическое воспроизведение, перераспределение, перепродажа, заем, сублицензирование, систематическая поставка или распространение кому-либо в любой форме категорически запрещены.

Издатель не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых, и не делает никаких заявлений о том, что содержание будет полным, точным или актуальным. Точность любых инструкций, формул и доз лекарств должна быть независимо проверена первичными источниками. Издатель не несет ответственности за какие-либо убытки, действия, претензии, судебные разбирательства, требования или расходы или убытки, возникшие прямо или косвенно в связи с использованием этого материала или возникшие в результате его использования.

Ссылки

  • Энджел С. Вопросы жилищной политики: глобальный анализ. Оксфорд и Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 2000. [Google Scholar]
  • Бакли Р.М. Жилищное финансирование в развивающихся странах. Нью-Йорк: St Martin’s Press; 1996. [Google Scholar]
  • Чен А. Реформа городского жилищного строительства в Китае: соотношение цены и ренты и рыночное равновесие. Городские исследования. 1996; 33: 1077–1092. [Google Scholar]
  • Дэвис Д. От социальных пособий к капитализированным активам: перекоммодификация жилых помещений в городских районах Китая.В: Форрест Р., Ли Дж., Редакторы. Жилье и социальные изменения: перспективы Восток-Запад. Лондон и Нью-Йорк: Рутледж; 2003. С. 183–198. [Google Scholar]
  • Follain JR, Jimenez E. Оценка спроса на характеристики жилья - исследование и критика. Региональная наука и городская экономика. 1985. 15: 77–107. [Google Scholar]
  • Hegedüs J, Tosics I. Приватизация и реабилитация внутренних районов Будапешта. Жилищные исследования. 1994; 9: 39–55. [Google Scholar]
  • Hegedüs J, Tosics I.Городской институт и Столичный исследовательский институт (Будапешт, Венгрия) Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт; 1996. Переход жилищного сектора в странах Центральной и Восточной Европы. [Google Scholar]
  • Huang YQ. Дорога к домовладению: лонгитюдный анализ перехода прав собственности в городских районах Китая (1949–94) Международный журнал городских и региональных исследований. 2004. 28: 774–795. [Google Scholar]
  • Хуанг YQ, Кларк WAV. Выбор владения жильем в переходном городском Китае: многоуровневый анализ.Городские исследования. 2002; 39: 7–32. [Google Scholar]
  • Jim CY, Chen WY. Воздействие элементов городской среды на цены на жилое жилье в Гуанчжоу (Китай). Ландшафт и городское планирование. 2006. 78: 422–434. [Google Scholar]
  • Карн В.А., Вулман Х. Сравнение жилищных систем: жилищные показатели и жилищная политика в США и Великобритании. Оксфорд и Нью-Йорк: Clarendon Press и Oxford University Press; 1992. [Google Scholar]
  • Kong FH, Yin HW, Nakagoshi N. Использование ГИС и метрик ландшафта в гедонистическом моделировании цен на благоустройство городских зеленых насаждений: тематическое исследование в городе Цзинань, Китай.Ландшафт и градостроительство. 2007. 79: 240–252. [Google Scholar]
  • Косарева Н., Струйк Р. Приватизация жилья в Российской Федерации. Дебаты по жилищной политике. 1993; 4: 81–100. [Google Scholar]
  • Li SM, Wu FL. Контекстуализация мобильности и выбора жилья: данные по городскому Китаю. Окружающая среда и планирование A. 2004; 36: 1–6. [Google Scholar]
  • Li S, Siu YM. Товарное жилье в Гуанчжоу: анализ моделей пространственного развития и распределения цен и арендной платы; Доклад, представленный в исследовании «Экономическая реформа и социальное развитие современного Китая»; 1997 г.[Google Scholar]
  • Логан Дж. Р., Биан Ю. Дж., Биан FQ. Жилищное неравенство в городах Китая в 1990-е гг. Международный журнал городских и региональных исследований. 1999; 23: 7–25. [Google Scholar]
  • Логан JR, Fang YP, Zhang ZX. Доступ к жилью в Городском Китае. Международный журнал городских и региональных исследований. Ожидается 2009 год. [Бесплатная статья PMC] [PubMed] [Google Scholar]
  • Pan Z. Качество жилья членов Коммунистической партии в городских районах Китая: сравнительное исследование. Жилищные исследования.2004; 19: 193–205. [Google Scholar]
  • Pickvance CG. Жилищная приватизация и жилищный протест при переходе от государственного социализма: сравнительное исследование Будапешта и Москвы. Международный журнал городских и региональных исследований. 1994; 18: 433–450. [Google Scholar]
  • Розен С. Гедонистические цены и неявные рынки - дифференциация продуктов в условиях чистой конкуренции. J.P.E. 1974; 82: 34–55. [Google Scholar]
  • Сато Х. Жилищное неравенство и жилищная бедность в городах Китая в конце 1990-х.Обзор экономики Китая. 2006; 17: 37–50. [Google Scholar]
  • Селеный И. Городское неравенство при государственном социализме. Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета; 1983. [Google Scholar]
  • Ван И, Мюри А. Жилищная политика и практика в Китае. Нью-Йорк: Macmillan Press; 1999. [Google Scholar]
  • Уиллис К.Г., Николсон М. Стоимость и выгоды жилищных субсидий съемщикам в результате добровольного и принудительного контроля арендной платы - сравнение между группами владения и дохода. Прикладная экономика.1991; 23: 1103–1115. [Google Scholar]
  • Всемирный банк. Страновое исследование Всемирного банка. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк; 1992. Китай: Варианты реализации городской жилищной реформы. [Google Scholar]
  • У В. Жилье для мигрантов в городах Китая - выбор и ограничения. Обзор городских дел. 2002; 38: 90–119. [Google Scholar]
  • Ян Л., Ван Ю. Реформа жилищного строительства: переосмысление теории и выбор реальности [Чжуфан Гайге: Лилунь де Фанси юй Сяньши де Сюаньцзэ] Тяньцзинь: Tianjin People’s Press; 1995 г.[Google Scholar]
  • Емцов Р. Приватизация жилья и благосостояние домашних хозяйств в переходный период. Научный доклад № 2007/02. Хельсинки: Университет Организации Объединенных Наций, Всемирный научно-исследовательский институт экономики развития; 2007. [Google Scholar]
  • Yeung SCW, Howes R. Роль Фонда обеспечения жилищного строительства в финансировании строительства доступного жилья в Китае. Habitat International. 2006. 30: 343–356. [Google Scholar]
  • Чжэн С., Кан МЭ. Рынки земли и жилой недвижимости в условиях бурно развивающейся экономики: новые свидетельства из Пекина.Журнал экономики города. 2008; 63: 743–757. [Google Scholar]
  • Zhou M, Logan JK. Переход к рынку и коммодификация жилья в городах Китая. Международный журнал городских и региональных исследований. 1996. 20: 400–421. [Google Scholar]

Влияние администрации Трампа на государственное и вспомогательное жилье

PHA уже приняли к сведению цели администрации Трампа и теперь планируют их соответствующим образом. Совсем недавно, в ответ на меморандум PIH, Управление жилищного строительства Орландо решило снести более 1000 стареющих единиц государственного жилья вместо того, чтобы пытаться их отремонтировать и восстановить.Жилищное управление Орландо планирует предоставить ваучеры жителям государственного жилья, которым теперь придется бороться с одним из самых жестких рынков аренды в стране. По данным Zillow, арендная плата в районе метро Орландо в 2018 году росла быстрее, чем в любом другом крупном городе США.

В то же время секретарь HUD Карсон продолжает настаивать на том, чтобы Конгресс снял ограничение на количество единиц государственного жилья, которые могут быть переданы частному сектору в рамках программы RAD. Первоначально установленный на уровне 60 000 единиц государственного жилья, в настоящее время предел установлен на уровне 455 000 единиц.Программа RAD была создана для удовлетворения неудовлетворенных потребностей в капитале государственного жилья путем преобразования их в помощь в аренде на основе проектов с частной собственностью. Госсекретарь Карсон неоднократно рекламирует RAD как способ построения государственно-частных партнерств, которые могут лучше служить американскому народу, чем большое правительство. Хотя RAD не идеален - и арендаторы и защитники имеют полное право интересоваться тем, как HUD и PHA реализуют программу, - он действительно предлагает платформу для лучшего сохранения некоторого государственного жилья (хотя и с помощью другой структуры субсидий), и есть примеры которые подтверждают точку зрения.

Однако для того, чтобы программа RAD работала, как задумано, федеральное правительство все еще должно играть определенную роль в предоставлении федеральной помощи в аренде жилья, которая по контракту обязана частным владельцам, согласившимся участвовать в программе. Если обязательства правительства по предоставлению этой помощи кажутся шаткими, частные собственники и инвесторы с большей вероятностью откажутся от программы, поскольку они будут не уверены в том, что проекты смогут выполнить свои обязательства по обслуживанию долга и операционные обязательства, что ухудшит инвестиции и увеличит стоимость финансирования.

Некоторые частные владельцы, участвующие в программах HUD, недавно оказались в шатком финансовом положении, когда неспособность президента Трампа пойти на компромисс с Конгрессом привела к 35-дневному закрытию федерального правительства, самому длительному в истории США. Законодатели из партии президента Трампа умоляли его вновь открыть правительство, перед которым он капитулировал только после решения объявить чрезвычайное положение в стране, чтобы обеспечить финансирование своего спорного плана строительства стены вдоль юго-западной границы.

Поскольку не было законопроекта о расходах для финансирования правительства, HUD пришлось изо всех сил пытаться найти финансирование для частных владельцев, чьи контракты на выплату помощи по аренде истекли во время остановки. Сотрудники Furloughed HUD были отозваны обратно в офис и отработали много долгих - и в то время неоплачиваемых - часов, чтобы продлить как можно больше контрактов на деньги, которые Конгресс ранее ассигновал агентству. HUD мало общался с заинтересованными сторонами в сфере жилищного строительства, включая частных владельцев, но советовал владельцам с истекшими контрактами использовать свои собственные индивидуальные резервы финансирования, если таковые имеются, для покрытия нехватки.Если бы остановка продолжалась намного дольше, защитники были обеспокоены тем, что владельцам пришлось бы прибегнуть к сокращению услуг и ремонту или, в худшем случае, к повышению арендной платы для жителей с низкими доходами, многие из которых живут на фиксированный доход. Более того, остановка, конечно же, не побудила частных владельцев участвовать в программе RAD. Во всяком случае, это, вероятно, побудило некоторых владельцев вообще отказаться от предоставления жилья, субсидируемого HUD, особенно владельцев недвижимости в районах джентрификации, где рыночная арендная плата выросла.

Эти владельцы снова сталкиваются с проблемой неопределенности финансирования, поскольку Конгресс и администрация продолжают расходиться во мнениях относительно необходимости повышения жестких лимитов на федеральные расходы в 2020 финансовом году. Когда Закон о бюджетном контроле 2011 года был подписан, он установил очень низкие лимиты расходов, ограничивая федеральное финансирование дискреционных программ. С тех пор Конгресс и Белый дом достигли краткосрочных соглашений о предоставлении ограниченного бюджетного облегчения, однако ограничения на расходы возвращаются в бюджет на 2020 финансовый год.Если они не будут сняты, ограничения могут привести к разрушительному сокращению доступного жилья. Конгресс и администрация должны работать вместе, чтобы не только облегчить ограничение, но и увеличить финансирование программ доступного жилья, чтобы поставщики жилья, в том числе частные владельцы, могли продолжать обслуживать семьи с низкими доходами без перебоев. Вдобавок к этому, законодатели должны увеличить финансирование доступного жилья вне процесса выделения ассигнований, чтобы полностью удовлетворить потребность. Потенциальные возможности для предоставления этого финансирования включают реформу жилищного финансирования и пакет расходов на инфраструктуру.

Хотя неясно, в какой степени HUD обратился к владельцам, чтобы помочь восстановить доверие и гарантировать им будущее финансирование, до сих пор действия администрации Трампа только подорвали само решение, которое она предложила для решения проблемы национальной безопасности. разрушающийся государственный жилищный фонд.

Что такое RAD? Взгляд на частный менеджмент NYCHA Move

Подпишитесь на « THE CITY Scoop », нашу ежедневную рассылку новостей, в которой мы отправляем вам подобные истории с утра.


К концу этого года более 15 000 квартир в системе государственного жилищного строительства Нью-Йорка будут находиться в частной собственности.

Это почти 9% всех квартир, принадлежащих Управлению жилищного строительства Нью-Йорка.

Переход осуществляется через крупную федеральную жилищную программу под названием «Демонстрация помощи в аренде» или RAD. Он был создан в годы правления Обамы, чтобы позволить местным органам власти получать финансирование на модернизацию государственного жилья, при этом получая государственные субсидии для арендаторов с низкими доходами.

Всего Нью-Йорк планирует перевести почти треть своего государственного жилищного фонда, около 62 000 квартир, в частное управление.

Преобразования происходят по мере того, как NYCHA борется с проблемами, включая хронических паразитов, безудержную плесень и свинцовую краску, миллиарды долларов на срочно необходимый ремонт - и все это в то время, как Управление жилищного строительства работает под надзором федерального наблюдателя.

Так что же происходит, когда жилищное управление передает свои здания в частное управление? Вот что вам нужно знать:

И, пожалуйста, жильцы NYCHA: Расскажите нам, что еще вы хотите знать о RAD! Прокрутите до конца, чтобы узнать, как задавать вопросы.

Что такое RAD?

RAD - это национальная программа, принятая в 2012 году, которая позволяет государственным жилищным агентствам изменить способ получения денег от федеральных органов - перейти с Раздела 9 (способ финансирования собственности, принадлежащей NYCHA), на Раздел 8 (программа, финансирующая частные помещики).

Раздел 8 позволяет NYCHA привлекать частное финансирование и управление недвижимостью, сохраняя при этом столь необходимое федеральное финансирование.

Чтобы немного запутать ситуацию, Нью-Йорк комбинирует RAD с другой федеральной жилищной помощью.NYCHA переименовало весь пакет PACT - Permanent Affordability Commitment Together.

Итак, если вы слышали о PACT, это версия RAD для Нью-Йорка.

Почему Нью-Йорк переходит на RAD?

NYCHA нужна тонна денег.

Новый председатель Жилищного управления Грегори Расс недавно заявил, что государственному жилищному фонду города сейчас требуется 40 миллиардов долларов на улучшение физического состояния. Это 40 миллиардов долларов на сломанные лифты, протекающие крыши, устаревшие котлы и трубы и многое другое.

По мнению Русса и мэра Билла де Блазио, RAD играет огромную роль в поиске способа застраховать государственный жилищный фонд города до того, как он полностью рухнет.

Грегори Расс покидает Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса и возглавит NYCHA. Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса

Русс - активный сторонник передачи государственного жилья частным застройщикам. Он уже делал это раньше в Кембридже, штат Массачусетс, и Миннеаполисе, штат Миннесота.

Виктор Бах из Общества общественных услуг (CSS), давний аналитик жилищной политики, сказал, что у города нет выбора, потому что RAD - «единственное лекарство, которое предлагает Вашингтон».

«Это немного похоже на ситуацию человека, у которого диагностировали рак и который задается вопросом, следует ли им принимать химиотерапию», - сказал он. «Никто не хочет химиотерапии. Но это может быть единственный способ решить проблему ».

Так будет ли государственное жилье по-прежнему ... государственным?

Да и нет.В том смысле, что частные компании будут управлять недвижимостью, да, RAD-PACT - это форма приватизации.

Но здания, преобразованные с помощью RAD-PACT, по-прежнему будут принадлежать NYCHA и подпадать под действие федеральных законов и постановлений, касающихся государственного жилья, таких как ограничение арендной платы до одной трети дохода семьи. Частные фирмы будут управлять ими на основе долгосрочной аренды.

Это «форма частичной приватизации», согласно справочнику, выпущенному Обществом юридической помощи, CSS и Enterprise Community Partners совместно с RAD Roundtable, группой руководителей-резидентов NYCHA и защитников жилья.

Бах сказал, что жилищное управление не может избежать слова «П». «NYCHA не любит называть это приватизацией, но верно - независимо от того, насколько большую роль играет NYCHA после преобразования - что для того, чтобы пользоваться преимуществами RAD, оно должно быть в частных руках», - сказал он.

Я нахожусь в здании, находящемся под угрозой исчезновения. Что меня ждет?

Несколько ключевых деталей, которые следует знать перед переключением частного управления, согласно справочнику RAD:

• Вы будете платить арендную плату новой группе управления - и вы также подпишете с ними новый договор аренды.Уведомления о выселении также будут поступать от нового руководства, а не от NYCHA.
• Арендная плата будет установлена ​​в размере 30% от дохода семьи. Если это больше, чем вы платите сейчас, ваша арендная плата увеличится через пять лет.
• Каждый, кто находится в вашем текущем договоре аренды, имеет право остаться после преобразования. Однако любой взрослый, желающий присоединиться к вашему договору аренды, должен будет пройти проверку на наличие судимости.
• NYCHA надеется, что все ремонтные работы будут проводиться без необходимости переезда жильцов. Но иногда арендаторов могут временно переселить - и они будут иметь право вернуться.

Когда это произойдет?

Некоторые жилищные комплексы уже переданы в частную собственность. Первым городским комплексом, прошедшим процедуру RAD в 2016 году, стал Ocean Bay in The Rockaways с 1395 квартирами. С тех пор тысячи других единиц были преобразованы в Бронксе и Бруклине.

Ожидается, что к марту группа комплексов в Бруклине, включающая 2625 квартир, будет передана частным управляющим.

NYCHA заявило, что к концу июня еще один пакет в Манхэттене перейдет под новое руководство.В эту группу входит 1718 квартир.

И другие уже в пути. По заявлению NYCHA, к концу 2020 года еще 5 908 квартир, расположенных в десятках зданий в Бруклине и Верхнем Манхэттене, перейдут в новое частное управление. Эти комплексы включают реки Гарлем I и II, дома Вильямсбурга и обширные комплексы Linden и Boulevard в Восточном Нью-Йорке.

Места для остальных преобразований RAD еще не объявлены, но агентство заявило, что все они будут завершены к 2028 году.

Что думают об этом арендаторы в RAD Developments?

В Ocean Bay руководство арендаторов любит перемены. Лидер ассоциации арендаторов Лолита Миллер часто говорила об улучшениях в комплексе, рассказывая Bloomberg News в 2018 году: «Он стал раем».

Она также появилась в мэрии NYCHA в прошлом году в Fulton Houses, чтобы развеять опасения по поводу частного управления.

Но много опасений вызывают и комплексы, переделанные с помощью RAD. Прозрачность в отношении ремонтных работ в Ocean Bay исчезла из-за частного управления.А после преобразования проекта в RAD арендаторы больше не защищены федеральным наблюдателем, назначенным в прошлом году, или соглашением об удалении плесени под контролем суда.

Афуа Атта-Менса, исполнительный директор организационной группы Community Voices Heard, сказала, что слышит то же самое от многих арендаторов государственного жилья, когда они говорят о RAD.

«Страх», - сказала она. «Отсутствие ясности и - что это значит для меня?»

Некоторые из самых больших вопросов связаны с долгосрочной доступностью: останется ли арендная плата низкой даже после преобразования? Арендаторы также обеспокоены тем, будут ли крупные ремонтные работы, такие как ремонт крыш и котлов, выполняться в рамках RAD-PACT, и будут ли сотрудники NYCHA защищены частным управлением.

Атта-Менса подчеркнула более серьезную проблему для NYCHA: отсутствие доверия.

«Я не знаю никого, кому приходилось иметь дело с NYCHA - будь то выборное должностное лицо, рабочий, житель - у кого не было бы ужасных историй о жилищном управлении», - сказала она.


У вас есть вопросы об изменениях RAD-PACT в NYCHA? Или вы живете в переоборудованном комплексе и хотите поделиться своей историей? Ждем вашего ответа. Напишите нам по адресу [email protected] или позвоните, отправьте текстовое сообщение, в Signal или WhatsApp 718-866-8674, или заполните форму ниже.

Хотите переиздать эту историю? См. Наши правила переиздания .


ПОДДЕРЖКА ГОРОДА

Вы только что дочитали еще один рассказ из ГОРОДА.

Нам нужна ваша помощь, чтобы сделать ГОРОД таким, каким он может быть.

Пожалуйста, подумайте о том, чтобы присоединиться к нам в качестве члена сегодня.

ПОЖЕРТВОВАТЬ СЕГОДНЯ!

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *