Сколько раз можно приватизировать квартиру одному человеку: Всё, что нужно знать о приватизации жилья — Вторичное жильё

Южный Гарлем

444 Манхэттен-авеню

2 753 долл. США Никакой платы за

Midtown

117 West 58th Street

3 995 долл. США Никакой платы за

Turtle Bay

279 Восточная 44-я улица

3 800 долл. США Никакой платы за

Turtle Bay

300 East 46th Street

3 850 долл. США Никакой платы за

Turtle Bay

300 East 46th Street

3 254 долл. США Никакой платы за

Остров Рузвельта

10-40 River Road

3 800 долл. США Никакой платы за

Южный Гарлем

301 Западная 110-я улица

3750 долл. США Никакой платы за

Ленокс Хилл

330 Восточная 70-я улица

2300 долл. США Никакой платы за

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 942 долл. США Никакой платы за

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 988 долл. США Никакой платы за

Адская кухня

401 West 56th Street

3 800 долл. США Никакой платы за

Жилищно-эксплуатационный кодекс также гласит, что на каждые два человека, законно проживающих в квартире, также разрешается проживать в ней одному ребенку в возрасте до четырех лет.Поскольку в этой двухкомнатной квартире восемь квартир площадью 80 квадратных футов, там могут жить восемь человек старше четырех лет и четыре ребенка до четырех лет. Однако по определению Бюро переписи населения США такое количество людей в вышеуказанной квартире будет считаться сильно переполненным, поскольку в каждой комнате будет более 1,5 человек.

В случае, если ребенку исполнится четыре года или в случае рождения ребенка, количество людей в квартире превысит максимальную вместимость, но в Кодексе содержания жилья указано, что это разрешено законом в течение одного года.

Что именно имеет право знать мой арендодатель?

В случае увеличения количества жильцов, арендатор должен сообщить домовладельцу имя нового жильца в течение 30 дней после въезда.

Арендодателю разрешается запрашивать имена и родство всех жильцов, а также возраст несовершеннолетних, проживающих в квартире, и арендатор должен ответить в течение 30 дней с момента этого запроса, чтобы избежать возможных судебных исков и / или расторжения договора аренды.

Прочие правила и положения…

Вы можете узнать больше о реальных примерах закона о соседях по комнате от эксперта по спорам с недвижимостью Мишель Ицковиц здесь.

[Этот пост был обновлен и переиздан.]

Stuyvesant Heights

812 Lexington Avenue

2 590 долл. США Никакой платы за

Crown Heights

378 Монтгомери-стрит

2195 долл. США Никакой платы за

Проспект Леффертс Гарденс

290 Линкольн-роуд

2600 долл. США Никакой платы за

Бушвик

242 Melrose Street

1833 долл. США Никакой платы за

Бедфорд-Стуйвесант

691 Марси Авеню

3 500 долл. США Никакой платы за

Stuyvesant Heights

655 Hancock Street

2 750 долл. США Никакой платы за

Stuyvesant Heights

833 Monroe Street

2399 долл. США Никакой платы за

Brownsville

79 Восточная 94-я улица

2100 долл. США Никакой платы за

Brownsville

519 Саратога Авеню

2 050 долл. США Никакой платы за

Парк Слоуп

772 Юнион-стрит

2 750 долл. США Никакой платы за

Crown Heights

1379 Pacific Street

2,500 долл. США Никакой платы за

Stuyvesant Heights

Проспект Декалба, 841

2 566 долларов США Никакой платы за

—
Получили интересный рассказ о недвижимости Нью-Йорка или полезный совет? Отправьте его нам по адресу [email protected]. (Вы останетесь анонимным.) А почему бы не поставить лайк StreetEasy в Facebook и не подписаться на @streeteasy в Instagram?

Что такое апартаменты с частным входом? Узнать точно

Время чтения: (Количество слов:)

Когда вы живете в квартирах большого города, уединение часто бывает роскошью.Вы разделяете общие пространства со многими другими жильцами, включая вестибюль и прихожую в вашу квартиру. Но, если вы хотите максимизировать свою конфиденциальность, вы можете рассмотреть квартир с отдельным входом .

Что такое квартиры с отдельным входом?

Квартиры с отдельным входом — это квартиры, в которых вы можете войти прямо в дверь своей квартиры с первого этажа, не пользуясь общей лестницей, коридором или лифтом. Квартиры с отдельным входом больше всего похожи на дом на одну семью или таунхаус.

Каковы преимущества квартир с отдельным входом?

Квартиры с отдельным входом — идеальный выбор для людей, которые хотят уединения. Некоторые из преимуществ включают:

• Не нужно беспокоиться о совместном пространстве
• Имитирует ощущение отдельного дома
• Обычно поставляется с дополнительным патио для жизни на открытом воздухе
• Легче получать посылки и посылки
• Легче и быстрее входить и выходить

Как узнать, есть ли в квартире отдельный вход?

Если вы просматриваете квартиры с отдельным входом для сдачи в аренду, поищите в Интернете.В большинстве списков эта особенность будет подчеркнута.

Важно понимать, что апартаменты с отдельным входом отличаются от полуотдельных входов, в которых вы делите общий коридор с двумя или четырьмя другими семьями. Вы должны легко определить, есть ли в квартире отдельный или полуотдельный вход, по заголовкам и описаниям. Вы также можете спросить у агента по аренде или арендодателя, есть ли у них апартаменты с отдельным входом.

Насколько велики квартиры с отдельным входом?

Эти типы квартир обычно встречаются в новостройках и обычно либо продаются, либо сдаются в аренду как премиум по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе.

Квартиры с отдельным входом привносят роскошь и уединение в ваше личное жилое пространство, создавая уединенное убежище, даже если вы живете в центре шумного большого города.

Конечно, некоторые люди предпочитают полуотдельный вход, но если вы ищете городской или односемейный дом в жилом комплексе, то апартаменты с отдельным входом могут стать отличным решением. Обычно они больше по размеру, чем стандартные апартаменты.

Последнее обновление: 14 июня 2021 г.

План приватизации бросает вызов давнему идеализму кооператива

Mr.Джейкоб подал иск о клевете против г-на Кляйна и четырех других оппонентов, которые распространяли листовки, в которых говорилось, что, по словам их адвокатов, «утверждение этого плана принесет значительную финансовую выгоду для руководства и Совета директоров за наш счет, за счет партнеров. »

Его молодые противники, по словам г-на Джейкоба, не имеют права ставить под сомнение честность членов совета директоров.

«Эти люди — никто, — сказал он. Эти пустяки вызывают клевету. Я отдаю свою жизнь государственной службе, а люди клевещут на меня.Это больно ».

Донна Каме, 40-летняя оппонентка, чей муж вырос в Кооперативном поселке, отрицала, что молодые враги хотели продавать по самой высокой цене и убегать. «Если совет директоров пытается сохранить доход от среднего до низкого, то почему бы просто не сделать это некоммерческим кооперативом?», — сказала она. » Это все схема. Весь аргумент Джейкоба — это чушь бреда ».

Члены совета защищают ограничение, заявляя, что оно предназначено для предотвращения резкого роста цен на квартиры, что сделало бы квартиры слишком дорогими для семей с умеренным доходом.Они объясняют, что цель подоходного налога состоит в том, чтобы дать кооперативу больше доходов, позволяя ему удерживать ежемесячные платежи за обслуживание — то, чего хотят пожилые жители. А право первого отказа, по словам членов совета директоров, защитит пожилых жителей от мошенников, которые убеждают их продавать квартиры по цене, намного меньшей, чем установленная максимальная цена.

«План — это баланс», — сказал 49-летний Пол Вайсман, учитель и член правления. » Это сохраняет сообщество, насколько это возможно, с учетом сегодняшних реалий, давая людям возможность получить некоторую прибыль.

Хелен Вайнштейн, 68-летняя корректорша на пенсии, выдвинула еще одну причину противодействия этому плану: она утверждала, что право первого отказа было разработано для того, чтобы не допускать чернокожих и латиноамериканцев. Фонд правовой защиты Пуэрто-Рико подал в суд на Co-op Village в 1970-х и получил указ о согласии, срок действия которого истек в прошлом году. Согласно указу, две пятых свободных квартир были выделены латиноамериканцам и чернокожим.

Г-н Джейкоб сказал, что было бы нелепо использовать право первого отказа, чтобы не допускать представителей меньшинств, потому что фонд правовой защиты вернет его в Федеральный суд в течение нескольких дней.

частных домовладений признано впервые после революции

Куба — одно из немногих сохранившихся обществ с коммунистической экономикой, управляемой государством, и после революции 1959 года жилищное строительство Кубы пошло по особому социально-экономическому пути. Однако в июле Национальное собрание Кубы одобрило новый проект конституции, в котором признается более широкая роль рыночных механизмов, включая освобождение рынка жилой частной собственности.

Эта экономическая реструктуризация основана на предыдущей программе модернизации — пакете реформ Lineamientos 2011 года, который изначально позволял кубинцам покупать дома — и направлен на повышение годового роста ВВП и оптимизацию иностранных инвестиций.

Усилия бывшего президента США Барака Обамы по нормализации американо-кубинских отношений в 2014 году (хотя администрация Трампа в значительной степени отвергла их) способствовали тому, что в 2015 году остров посетили более 5 миллионов человек. А с 2010 года сотни тысяч кубинцев стали самостоятельными. -работает, часто в индустрии туризма, что связано с увеличением количества ресторанов, частного транспорта и жилья.

Новые рыночные реформы нацелены на то, чтобы сделать социалистическую политику страны более устойчивой, при этом право собственности на собственность сочетается с другими мерами, которые будут стимулировать новое поколение предпринимателей.

Комментаторы, такие как Луис Карлос Баттиста, однако, утверждали, что изменения в существующей конституции не предполагают полностью свободного и открытого рынка. Социалистическая система Кубы по-прежнему строго регулирует самозанятость, например, с санкциями за нарушения. Но конституционное изменение частной собственности расширяет возможности.

Домашние ценности

Дома, национализированные в революционный период после 1959 года, в настоящее время считаются стоимостью более 100 миллиардов долларов США.Хотя кубинское правительство не публикует оценки собственности, агенты по недвижимости сообщают, что оценки быстро растут в Гаване — городе, популярном среди иностранцев, где квартиру можно приобрести менее чем за 15 000 долларов США в районе рабочего класса. Продажа частной собственности иностранцам остается незаконной, и обход этих ограничений — организация для друга или члена семьи (на Кубе) покупки недвижимости от имени кого-то другого — очень рискованно, особенно на рынке недвижимости, который в основном полностью оплачивается наличными, который не предлагает ни того, ни другого. страхование титула или базовое обеспечение прав собственности для иностранцев.

Недавние экономические реформы, однако, вызвали опасения, что новый рынок недвижимости вызовет спекуляции со стороны иностранных инвесторов и вытеснит кубинцев. Сообщается, что на рынке жилья уже наблюдается подпольный бум, в первую очередь за счет кубинских американцев.

Несмотря на некоторое экономическое расслоение после «особого периода» жесткой экономии после 1990 года, исторические особенности кубинского социального жилья означают, что в значительной степени удалось избежать социальной дифференциации от домовладения.Но развивающийся рынок жилья (легального или нелегального) порождает новое явление — концентрацию людей с наибольшей покупательной способностью в наиболее желательных областях. Возможность сейчас продавать дома даст возможность семьям с низким доходом, имеющим хороший дом в желаемом районе, преобразовать эту стоимость в наличные деньги для удовлетворения других основных потребностей. Точно так же «новые богатые» теперь смогут приобретать качественное жилье в районах по своему выбору, поскольку теперь они смогут направлять свои ресурсы.

Куба по-прежнему сталкивается с общим жилищным кризисом и дефицитом жилья при ограниченных ресурсах для крупных жилищных программ. Власти снизили минимальные требования к новому регулируемому жилью, установили субсидию на улучшение жилищных условий для самых бедных, и разработали программу по искоренению наихудших условий в старых жилищах, сьюдаделах. Переселение жителей в новые жилые комплексы заменяет прежние модели совместного улучшения местных кварталов.Но остаются серьезные проблемы с удовлетворением массовых жилищных потребностей.

Airbnb

Несмотря на опасения по поводу роста иностранной собственности, развивающийся рынок недвижимости на Кубе в значительной степени является результатом внутренних инвестиций. При средней заработной плате 35 долларов США в месяц в некоторых местах многие из 90% кубинцев, работающих на правительство, полагаются на неформальную экономику, bolsa negra, чтобы компенсировать низкую заработную плату.Чтобы заработать дополнительные деньги, кубинский владелец недвижимости может на законных основаниях переоборудовать комнаты в своей основной резиденции для размещения посетителя (обычно иностранного туриста), который за одну ночь платит сумму, которую многие обычно ожидают заработать в месяц.

Рост количества частных домов в семье на Кубе привлек внимание Airbnb, и с момента начала работы на Кубе в 2015 году на платформе было зарегистрировано более 22 000 номеров, что принесло не менее 40 миллионов долларов США.

В рамках лоббистских усилий правительства США Airbnb по восстановлению режима визы Обамы «от людей к людям», который позволяет американцам посещать остров, не участвуя в групповом туре, он утверждал, что Куба является их самым быстрорастущим рынком (хотя и с низкого уровня). начальная база).Airbnb успешно убедил Конгресс, что проживание в частном доме будет разрешено в рамках стратегии «Поддержка кубинского народа», поскольку арендная плата Airbnb идет жителям, а не государству.

Одной из ключевых проблем для кубинских предприятий и таких компаний, как Airbnb, является отсутствие на Кубе массового доступа в Интернет, доступного в основном только в туристических отелях, на некоторых рабочих местах и ​​во все большем количестве местных точек доступа в Интернет. Новый президент Мигель Диас-Канель недавно объявил о планах по развертыванию интернет-услуг на мобильных телефонах, расширяя доступ к дополнительным 5 миллионам пользователей, чтобы поднять экономику и «помочь кубинцам защитить свою революцию».Однако потенциальное расширение Airbnb может вызывать опасения. В других странах это оказало значительное искажающее влияние на рынок, повысив ежемесячную арендную плату и вытеснив местных жителей.

Уроки китайского

Формирующийся рынок в Китае (вдохновитель Lineamientos Кастро) может дать ценные уроки о том, как кубинская система может быть модернизирована (хотя и с различиями в масштабах и экономическом развитии). В 2005 году экономисты предсказали пузырь на рынке жилья Китая, который возвестил конец золотой эры инвестиций.Однако частная собственность в Китае строго контролируется и контролируется; Используются политики «охлаждения», такие как предотвращение транзакций, когда рынок перегрет, и создание стимулов, когда рынок впадает в депрессию. Учитывая сходство подходов к поддержанию социалистического правления за счет открытия рынков и уровень влияния, полученного кубинскими лидерами от Китая, Куба могла бы применить аналогичную тактику для сдерживания спекуляций.

С 1959 года жилье на Кубе не соответствовало четко неолиберальным представлениям о владении недвижимостью.«Социальное домовладение» означало безопасность, но не инвестиционную ценность и повышение цен. Плохие жилищные условия по-прежнему остаются одной из самых серьезных проблем. Хотя некоторая рыночная политика может оказаться полезной, как во многих странах, вмешательство государства в жилищное строительство может оставаться важным инструментом политики социального обеспечения. В революционный период жилье не было местом неравенства, как в неолиберальных экономиках.

Жилье на Кубе действительно нуждается в существенном улучшении кубинской экономики и / или прекращении экономической блокады США.Но новые конституционные изменения могут в некоторой степени способствовать поддержке предпринимательского сектора бизнеса наряду с государственным сектором, хотя решение бесспорной потребности Кубы в жилье требует ресурсов для строительства и ремонта. Это, несомненно, будет популярно среди кубинских граждан, повысит качество их жизни, особенно среди молодого поколения, которое не может обеспечить безопасность своего собственного дома. После утверждения проекта конституции законодатели вынесут его на обсуждение, а затем на общенациональный референдум.Иностранные инвесторы наблюдают и лоббируют, но в конечном итоге решение будут принимать люди.

Победители реформы городского жилищного строительства в Китае

Hous Stud. Авторская рукопись; доступно в PMC 2013 23 октября.

Опубликован в окончательной отредактированной форме как:

PMCID: PMC3806496

NIHMSID: NIHMS481960

John R. Logan

^* Yiping Brown University, Sociology, Providence, США. Фанг

^** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

Чжаньсинь Чжан

^† Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

^* Университет Брауна, социология, Провиденс, США

** IHS, Университет Эразма, Роттердам, Нидерланды

^† Китайская академия социальных наук, Пекин, Китай

Abstract

Жилищная реформа в Китае идет по двум направлениям: приватизация государственного жилья и развитие нового частного жилищного сектора. В течение этого переходного периода арендная плата в оставшемся государственном жилье оставалась относительно низкой, а покупные цены, предлагаемые жителям государственного жилья, были значительно ниже рыночных.Хотя эти арендные платы и цены частично основаны на известных формулах, существуют значительные различия в том, сколько люди платят за аналогичные квартиры. В этом исследовании используются данные переписи 2000 года для оценки жилищных субсидий, получаемых остальными арендаторами государственного сектора и покупателями государственного жилья на основе цен частного сектора на жилье сопоставимого качества и размера. В документе также анализируется отклонение расчетной скидки от рыночных цен, которую получают эти люди. Полученные данные показывают, что больше всего от перехода Китая от социалистического распределения жилья выиграли те, кто пользовался преимуществами предыдущей системы, исходя из таких факторов, как статус проживания, образование и род занятий.

Ключевые слова: Сравнительное жилье, приватизация жилья, владение жильем, Китай

Введение

В начале 1980-х годов правительство Китая объявило, что национальная политика экономических реформ будет распространена на жилищный сектор, в первую очередь за счет повышения арендной платы за государственное жилье к рыночным ценам, а затем путем приватизации производства и потребления жилья. Эти изменения радикально изменили бы систему, в которой большинство городских жителей полагались на свои рабочие места или на муниципальные жилищные органы в предоставлении жилья по сильно субсидированной арендной плате (Логан и др. ., 1999). Действительно, квартира, выделенная работодателем, была почти бесплатной, но, скорее всего, она была небольшой, плохо оборудованной и труднодоступной. Реформа может потребовать, чтобы люди больше платили за жилье (частично компенсируемые повышением уровня заработной платы), но она также может стимулировать инвестиции в жилищный фонд, который значительно отстает от потребностей людей (Kosareva & Struyk, 1993; World Bank, 1992). Кроме того, это могло ослабить зависимость рабочих от работодателей на протяжении всей их жизни.

Спустя более двух десятилетий можно оценить процесс приватизации и, в частности, исследовать его последствия для распределения.Неудивительно, что переход к рыночной системе был лишь частичным. Действительно, из-за растущей мобильности рабочей силы и быстрого экономического развития формируется рынок частного арендного жилья. Рост нового зажиточного класса предпринимателей и профессионалов также способствовал расширению строительства жилья для продажи по рыночным ценам. Тем не менее, значительная (хотя и сокращающаяся) доля государственного жилья по-прежнему занята арендаторами, а покупатели государственного жилья получают значительные субсидии.Это означает, что сегодня в Китае действуют по крайней мере два типа систем. Сато (2006) описывает их как «внутренний» рынок, который развился внутри системы социального обеспечения, и «открытый» рынок, который все еще создается. Неясно, как долго система будет работать на этом переходном этапе или в какой момент люди будут делать выбор жилья в основном с точки зрения стандартных рыночных критериев цены, качества и местоположения.

Между тем тип жилья, в котором живут люди, зависит не только от их рыночных ресурсов, но также — и, по сути, в основном, — от их положения в дореформенной системе.Как и в некоторых других странах, приватизация государственного жилья приняла форму передачи права собственности арендаторам. В случае Китая это должно было быть достигнуто в экономике, где у большинства людей был ограниченный доступ к капиталу, с только началом системы жилищной ипотеки и отсутствием недавней истории рыночного ценообразования. Приватизация должна быть субсидирована, в то время как государственное арендное жилье по-прежнему стоит ниже рыночных цен.

В этой статье исследуется, кто был победителем на данном этапе политики «рыночной» политики Китая.Этот вопрос решается путем анализа данных переписи населения на микроуровне 2000 года в восьми крупных городах, которые включают информацию о типах владения жильем, различных показателях качества и стоимости. В частности, газета спрашивает, кто меньше платит за лучшее жилье за ​​счет государственных субсидий?

Подобные вопросы задавались и в других странах, где государственное жилье подверглось приватизации. Широко сообщалось, что приватизация государственного жилья в Восточной Европе и Российской Федерации после 1990 г. представляла собой значительную передачу богатства в виде раздачи и продажи квартир в государственном жилье со скидкой действующим арендаторам.Продажа со скидкой и бесплатная передача государственного жилья действующим арендаторам рационализируются как стимулирующие стратегии, которые восстанавливают спрос на рынке жилья и увеличивают мобильность и выбор жилья (Angel, 2000). Также говорится, что такая политика является формой окупаемости многолетнего процесса, когда домохозяйства «финансировали капитальные субсидии на прошлые инвестиции с помощью принудительных сбережений через механизм подавления заработной платы» (Buckley, 1996, p. 40). Однако, поскольку не все граждане извлекают выгоду из политики приватизации, важно более тщательно оценить влияние распределения.

Косарева и Струйк (1993, стр. 97) отмечают, что, очевидно, «приватизация жилья потенциально предполагает огромную передачу богатства отдельным домохозяйствам». Например, в 1992 г. в крупных городах России рыночная стоимость средней единицы государственного жилья оценивалась более чем в шесть раз выше среднего годового дохода семьи. Для быстрой приватизации цены были сильно субсидированы. Например, в Венгрии примерно 35 процентов государственного жилищного фонда, существовавшего в 1990 году, было приватизировано к 1993 году по ценам от 15 до 40 процентов от рыночной стоимости (Hegedüs & Tosics, 1994).Пикванс (1994, стр. 435–436) указывает, что в Венгрии даже до приватизации государственного жилья лица с более высоким профессиональным статусом извлекали выгоду как из первоначальной социалистической системы, так и за счет расширения частного жилищного фонда: во-первых, им выделялось наиболее привлекательное жилье. государственное жилье, затем наживались на стоимости этих квартир, продавая права проживания новым арендаторам, и, наконец, покупая на выгодных условиях в частном секторе. Kosareva & Struyk (1993) сделали аналогичную оценку для России, где домохозяйства с более высокими доходами занимали более ценное государственное жилье и (поскольку цены были лишь умеренно скорректированы с учетом качества и в любом случае были намного ниже рыночной оценки), следовательно, получили более крупные переводы богатство через приватизацию.Другие исследования показывают, что воздействие различается в зависимости от страны. Емцов (2007), например, изучает три страны: Россию, Сербию и Польшу. Его результаты показывают, что приватизация государственного жилья сильно увеличила имущественное неравенство в России и Сербии, но привело к уменьшению имущественного неравенства в Польше. Емцов утверждает, что влияние приватизации зависит от двух факторов на национальном уровне — размера приватизированного капитала и политики, проводимой странами для развития домовладения.

Низкие цены не обязательно являются хорошей инвестицией. Фактическая стоимость государственного жилья во многом зависит от качества первоначального строительства и необходимости ремонта. В Великобритании, например, иногда продавались лучшие единицы, а единицы низкого качества не находили покупателей. В других случаях семьи с низкими доходами, соблазненные перспективой домовладения, брали на себя бремя ссуд, которое они не могли выдержать или не могли содержать свои дома в хорошем состоянии (Karn & Wolman, 1992). Другая сторона этого вопроса заключается в том, что многие люди остаются в государственном арендуемом жилье, и необходимо задаться вопросом, каковы качество и арендная ставка этого жилья.Опять же в случае с Великобританией утверждалось, что жилье местных властей «стоило» значительно больше, чем оставшиеся арендаторы платили за аренду (Willis & Nicholson, 1991), поэтому те, кто продолжал снимать в этом секторе, определенно преуспели, чем те, кто которые снимали в частном секторе.

Таким образом, чтобы оценить, кто преуспел в приватизации жилья в Китае, необходимо определить, что оплачивается и сколько будет стоить сопоставимая единица жилья в частном секторе.Для тех, кто покупает государственное жилье, это разница между их покупной ценой и ценой, уплаченной для тех, кто купил частное рыночное жилье. Для тех, кто продолжает арендовать в государственном секторе, это разница между их арендной платой (с поправкой на качество) и арендной платой, которую платят люди на частном рынке.

Пример Китая

По сравнению с Восточной Европой, где общая доля государственного жилья в конце социалистического периода составляла лишь 28 процентов (Hegedüs & Tosics, 1996), государственное жилье в Китае было абсолютно доминирующим. городские районы до реформы.Хуанг (2004) сообщает, что 75 процентов домашних хозяйств были в секторе государственного арендного жилья в течение социалистического периода, и эта доля могла быть еще больше в крупных городах (Logan et al ., 1999). Поскольку арендная плата была установлена ​​на крайне низком уровне (менее 1% дохода домохозяйства по данным Wang & Murie (1999)), государственное жилье субсидировалось в значительной степени, и одним из мотивов жилищной реформы было снижение нагрузки на муниципальный бюджет и бюджет рабочих единиц (Ян и Ван, 1995). Жилищная реформа началась в 1988 году с реформы арендной платы, которая повысила арендную плату для отражения реальной стоимости жилья.В то же время была произведена корректировка заработной платы, чтобы компенсировать компенсацию рабочим. Ни в одном случае арендная плата не увеличивалась больше, чем денежная субсидия. Эта политика усилила неравенство между рабочими единицами без перераспределения жилья: поскольку богатые единицы могут предоставлять больше субсидий, они возвращают большую часть корректировок заработной платы (World Bank, 1992). Позже за повышением арендной платы последовал план перевода государственного жилья в частную собственность и содействия развитию рыночного жилья. По состоянию на 2000 год доля государственного арендного жилья в национальном масштабе составляла 16.33 процента, а в Пекине — 33,82 процента (Logan et al ., 2009), и с тех пор этот показатель снижается.

Ключевым вопросом для китайских политиков было определение цены продажи государственного жилья. Их подход заключался в том, чтобы установить стандартную цену строительства в каждом городе на основе площади и скорректировать ее в соответствии с характеристиками местоположения, здания и самой жилой единицы. Ставка дисконтирования также была скорректирована в соответствии с характеристиками покупателя.Чтобы проиллюстрировать эти правила, в данном документе описывается формула ценообразования, которая применялась к жилью, контролируемой центральными правительственными учреждениями в Пекине (подробности см. По адресу http://www.ggj.gov.cn/zcfg/zfzdgg/200510/t20051020_2042.htm ). Наиболее важным фактором местоположения в этой схеме была оценка стоимости земли в районе, которая могла изменить цену на целых 30 процентов. Также учитывалась доступность магазинов, наличие общественного транспорта и другой общественной инфраструктуры.При корректировке строительного фактора учитывались такие характеристики, как возраст конструкции (например, здания старше 30 лет были дисконтированы на 30%), строительные материалы, лифты и высота. Характеристики квартир включали, на каком этаже находится квартира (предпочтение отдается верхним этажам в зданиях с лифтами и этажам с 3 по 4 в зданиях без лифтов) и ориентации окон спальни (с 3-процентной скидкой для спален, выходящих на запад).

Размер субсидии, предоставляемой в соответствии с жилищными правилами Пекинского правительства, также зависел от занимаемой должности.Это обычное дело в Китае, где с середины 1950-х годов правительственными постановлениями были установлены официальные стандарты для жилых помещений, которые закрепили кадровые привилегии (Zhou & Logan, 1996). Например, для административной должности самого низкого уровня ( Ke и ниже) сотрудники считались квалифицированными для квартиры площадью 60 м ² . Это означало, что арендатор получит субсидированную цену на первые 60 м ² , но заплатит стандартную цену за дополнительное пространство.Чиновник уровня Ju , напротив, имел право на получение субсидии на расстояние до 120 м ² .

Существуют значительные различия в том, как разные рабочие единицы применяют правила, подобные этим. «Стандартная цена» (а не рыночная цена) часто зависела от трудового стажа. Начиная с 1990-х годов государство ввело обязательный фонд жилищного обеспечения, в который работники должны были вносить часть (около 5 процентов) своей заработной платы, равную заработной плате работодателя, с целью финансирования покупки жилья (Yeung & Howes, 2006). ).Работодатели должны открыть этот сберегательный счет для сотрудников, и деньги с этого счета могут быть сняты только тогда, когда сотрудник покупает дом или выходит на пенсию. Дополнительная субсидия, предоставляемая многими рабочими подразделениями, зависит от количества лет, в течение которых человек проработал до создания Фонда обеспечения жильем (и если супруг (а) работал в том же рабочем месте, эти годы также будут учитываться). Кроме того, рабочие единицы, которые владели или контролировали жилье, могли свободно предлагать разные цены для разных арендаторов.Но для тех, кто не работал в государственном учреждении и чье рабочее подразделение не контролировало жилье, а также для тех, кто не мог претендовать на какую-либо субсидию (например, лица, которые не работают или не имеют местной городской регистрации), приватизация не предлагал никаких преимуществ.

В качестве отправной точки исследование предполагает, что если есть выгода от покупки государственного жилья или сохранения его арендатора (по сравнению с покупкой или сдачей внаем на частном рынке), то, скорее всего, выгода будет распределяться таким образом, который отражает прошлое практики.Таким образом, важно задокументировать, каким работникам отдавалось предпочтение при распределении жилья в прошлом. Формально жилье представляло собой социальное пособие, которое распределялось в зависимости от заслуг и потребностей. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что в Китае, как и в других социалистических странах (Szelenyi, 1983), люди с более высоким социально-экономическим и политическим статусом имели привилегированный доступ к жилью хорошего качества и по низкой цене. Логан и др. . (1999) показали, что жилье распределялось частично на основе трудового стажа в ходе непрерывного процесса переговоров о более просторном или лучше оборудованном жилье.Доход, образование и членство в коммунистической партии положительно повлияли на размер и качество жилья, равно как и занятость в более крупной и более влиятельной в административном отношении производственной единице. Пан (2004) обнаружил, что членство в Коммунистической партии было связано с большим размером и более высоким качеством жилья как в 1988, так и в 1995 году. Дэвис (2003) показал, что работники с более высоким стажем работы в более высокопоставленных рабочих единицах с большей вероятностью получат лучшее жилье.

Исследований доступа к жилью в период после 1990 г., когда политика рыночности была значительно расширена, мало.Единственным исключением является исследование Sato (2006) цен на жилье, приобретенное в 1996–1999 гг. Сато сообщил, что трудовой стаж, образование, административное звание на рабочем месте и членство в партии привели к снижению цен на жилье, приобретаемое в государственном секторе. Сато также задокументировал недостатки мигрантов на развивающемся рынке жилья (по этому поводу см. Также Logan et al ., 2009). Большинство домохозяйств мигрантов должны арендовать или сдавать в субаренду жилье, принадлежащее городским домохозяйствам, часто по очень высоким ценам. На аренду и коммунальные услуги приходилось в среднем 26 процентов общих расходов домохозяйств для мигрантов по сравнению с 7 процентами для зарегистрированных на местном уровне городских домохозяйств, в основном из-за исключения мигрантов из государственного арендного жилья.

Research Design

Ожидалось, что аналогичные различия будут обнаружены в ценах, уплачиваемых за жилье. В этом исследовании используются микроданные переписи 2000 года (0,1% выборки для государственного использования) для количественной оценки различий в ценах в государственном и частном секторах как на покупку, так и на аренду жилья. Перепись населения 2000 года предоставила подробную информацию о жилье для всех семейных домохозяйств. Он определил шесть способов владения жильем для этих домохозяйств. К ним относятся две категории аренды: аренда в государственном секторе (муниципалитеты или рабочие единицы) и аренда на частном рынке.Существует четыре типа собственности, в зависимости от того, как был приобретен дом: жилье, построенное собственными силами, покупка бывшего государственного арендного жилья, покупка по рыночным ценам и покупка по сниженным («экономическим») ценам. В этом документе основное внимание уделяется переходу форм владения жильем от государственной к рыночной, поэтому группа домовладельцев, построенных собственными силами, не включается в анализ. Перепись 2000 года фактически отражает информацию 1999 года, всего через год после официального прекращения предоставления государственного жилья. С тех пор покупка государственного арендного жилья постоянными жильцами продолжалась, и анализ не включает эти покупки.

Преимущество этого источника в том, что он охватывает городские районы Китая. В него входят жители восьми крупнейших городов: Пекин, Чунцин, Гуанчжоу, Харбин, Нанкин, Шанхай, Тяньцзинь и Сиань. Есть существенные региональные различия. Например, Хуанг и Кларк (2002) в ходе общенационального жилищного обследования обнаружили, что почти половина всех вариаций в выборе владения жильем происходит между городами (см. Также Li & Wu, 2004). Такие различия подтверждаются включением фиктивных переменных города в многомерные модели, так что фактически все цены измеряются от среднего значения по городу.Пекин, Тяньцзинь, Шанхай, Нанкин и Гуанчжоу — крупные прибрежные города, которые, как правило, считаются более ранними для проведения рыночных реформ и быстрого экономического роста (особенно в Гуанчжоу, который расположен недалеко от Гонконга). Чунцин, Сиань и Харбин (и в некоторой степени также Тяньцзинь, где долгое время доминировали государственные промышленные предприятия) считаются поздними застройщиками. Однако у всех есть группы населения, которые определяют их как мегаполисы в мировом масштабе.

Эти данные имеют важные ограничения.Исключаются лица, проживающие в коллективном жилье (что очень часто встречается у мигрантов в общежитиях рабочих единиц), расходы на которые не указываются в переписи населения, или дома, построенные собственными силами (обычный источник для сельских жителей), где стоимость строительства несопоставима со стоимостью строительства другого владельца. -жилое жилье. Перепись выявляет пять типов владения и пользования, которые можно сравнивать. В государственном секторе это государственные закупки постоянными арендаторами и государственная аренда (которая может производиться муниципальным жилищным бюро или рабочим подразделением, альтернативы, которые невозможно выделить в переписи 2000 года).Государственные закупки сравниваются с двумя категориями владения, которые рассматриваются как рыночные: рыночная покупка (включая большую часть жилья, проданного по рыночным ценам) и «экономическая покупка» (форма частного жилья, при которой строители передают ограниченные строительные субсидии соответствующим покупателям, включая категории жилья Jinji shiyong zhufang и Anju gongzheng . Поскольку в модели включена экономическая категория покупки, которая явно включает ценовую субсидию, анализ отражает общие различия между государственными и рыночными покупками.Дополнительная субсидия от «экономической покупки» оценивается коэффициентом для этой переменной в модели рыночной покупки. Дата покупки не сообщается, но исследование может контролировать, жили ли люди в своем текущем районе больше или меньше пяти лет. Поскольку в конце 1990-х годов все формы покупок сильно выросли, не считается, что рост закупочных цен искажает это сравнение. Сравнивается текущая (1999 г.) арендная плата за государственное и частное арендуемое жилье.Как в секторе собственника, так и в секторе арендатора все цены предоставляются переписью по категориям, которые кодируются в средней точке категории. Значения в верхней категории кодируются по минимальному значению категории.

Гедонистические модели (Follain & Jimenez, 1985; Rosen, 1974) оцениваются для определения того, как закупочные цены и арендная плата в частном секторе связаны с характеристиками жилищной единицы. В таких моделях ожидается, что больший размер, более высокое качество, наличие удобств и лучшая доступность должны предсказывать более высокую стоимость жилья.Гедонические модели применялись в исследованиях воздействия городских зеленых насаждений в Гуанчжоу (Jim & Chen, 2006) и Цзинань (Kong et al ., 2007). Предварительным условием успешного применения гедонистического ценообразования является наличие зрелого рынка жилья, который достигает равновесия. Это, конечно, не относится к Китаю, поэтому результаты, представленные здесь, следует интерпретировать как первое приближение. Цель состоит в том, чтобы применить коэффициенты гедонистической модели к жилищным единицам в государственном секторе, чтобы оценить, сколько приблизительно будут стоить сопоставимые единицы, если бы они были на частном рынке.Разница между этой оценочной стоимостью (или «рыночной стоимостью») — это то, что затем будет рассматриваться как субсидия, полученная покупателями или арендаторами государственного сектора.

В моделях используются все характеристики доступного жилья из переписи населения. Жилищное пространство измеряется в квадратных метрах, и для проверки на нелинейность включен член второго порядка. Качество жилья — это индекс от 0 до 100, основанный на пяти одинаково взвешенных аспектах жилищных единиц: с кухней или без нее, с источником энергии для приготовления пищи (газ считается наиболее подходящим типом), с водопроводной водой или без нее, с ванной и индивидуальным туалетом. .Количество комнат (то есть наличие меньших комнат в данном пространстве) обычно считается отрицательным качеством. Типы домов — категориальные переменные: малоэтажное, многоэтажное и дворовое. Случаев дворового жилья среди рыночных покупателей немного, поэтому данный тип жилья исключен из анализа жилья собственников. Возраст здания — это количество лет, прошедших с момента постройки.

На основе этих переменных и гедонистических моделей для частного рынка жилья оценивается «рыночная стоимость» квартир в государственном секторе и субсидии, получаемые участниками государственного сектора.В свою очередь, анализируются личные характеристики, связанные с получением более высокого или более низкого уровня субсидии. В этих моделях также используется ограниченное количество характеристик, доступных из переписи.

Ключевым предиктором является статус проживания, который использует три типа информации. Первый — родился ли человек в текущем городе проживания (чтобы отличать мигрантов от коренных жителей). Второй добавляет институциональный статус, независимо от того, зарегистрирован ли человек в сельской или городской семье (т.е. право на участие в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном секторе). Третье связано со сроком проживания в городе среди мигрантов. Лицо, проживавшее в нынешнем городе до 1995 года, считается «постоянным» жителем; тот, кто прибыл в течение последних пяти лет, является «недавним». Сочетание этих трех критериев приводит к шести категориям статуса проживания: уроженцы городов; сельские жители; устоявшиеся городские мигранты; недавние городские мигранты; устоявшиеся сельские мигранты; и недавние сельские мигранты. Все случаи государственных закупок имеют городскую и местную регистрацию, потому что таких владельцев с сельской или неместной регистрацией было слишком мало для изучения.

Связанная переменная — это регистрационный статус супруга, который объединяется с семейным положением в переменную «жизненного статуса» с тремя категориями: проживание с супругом, зарегистрированным в городе; проживает с супругом с пропиской по сельской местности; и жить без супруга. Компенсирует ли регистрационный статус одного супруга статус другого? В 1998 году реформа системы hukou упростила для супруга мигранта, проживающего в городе, процедуру подачи заявления на регистрацию в городе. Однако это непростой процесс, и в 2000 году оставалось много домашних хозяйств, в которых супруги имели разные типы регистрации.

Другая переменная, имеющая отношение к тенденциям цен, — это недавний переезд в пределах города (в течение последних пяти лет). В этом наборе данных «переезды» регистрируются только в том случае, если человек меняет район (район улицы). «Недавние переезды» определяются как люди, которые переезжали из одного района в другой за последние пять лет.

Социально-экономические переменные, доступные в ходе переписи, включают образование, образование супруга (для тех, кто живет со своим супругом) и род занятий. Образование измеряется количеством лет обучения.Род занятий — это набор фиктивных переменных, варьирующийся от руководителей рабочих единиц и профессионалов / техников наверху до сельскохозяйственных рабочих внизу, с отдельными категориями для лиц, вышедших на пенсию или не работающих. Следуя прецеденту исследований владения жильем в Китае, исследование вводит пол, возраст (рассматриваемый как возможный нелинейный эффект) и размер домохозяйства в качестве переменных демографического контроля.

Результаты

предоставляет описательную статистику для выборки из восьми городов.В значительной степени большинство случаев жилья, занимаемого владельцами и арендуемого жилья, относится к государственному сектору, при этом немного больше случаев государственного приобретения, чем продолжающейся государственной аренды. В период с 2000 года, который здесь не показан, произошел более явный сдвиг в сторону государственных закупок с некоторым увеличением рыночных покупок и частной аренды. показывает, как основные переменные в анализе (площадь и качество) различаются в зависимости от категорий владения, а также средние цены (стоимость покупки или арендная плата за квадратный метр).Жилье, приобретаемое на рыночной основе, подразделяется на две категории: жилье, приобретаемое на коммерческой основе (по полным рыночным ценам) и жилье, приобретаемое экономическим способом (по несколько сниженным ценам в рамках ограниченной государственной программы). Обычное жилье, как правило, значительно больше, чем другое жилье, занимаемое владельцами, но не намного выше среднего качества, чем жилье, приобретаемое государством. Но в среднем его цена почти в пять раз выше квадратного метра. Государственное арендное жилье в среднем больше, чем частное арендное жилье, и имеет гораздо более высокое качество (хотя и более низкое, чем любая категория жилья, занимаемого владельцами).Его цена составляет менее четверти квадратного метра. Эти сравнения цен и преимущества государственного жилья для арендаторов и владельцев являются мотивацией для данного исследования.

Таблица 1

Средний размер, качество и стоимость жилья по владению, выборка из восьми городов

Следующим шагом в анализе является оценка гедонистических моделей жилищных расходов среди владельцев и арендаторов рыночного жилья. Результаты представлены в. Зависимая переменная — это журнал покупной цены или ежемесячной арендной платы. Для справки, в таблице приведены средние значения площади, качества жилья, количества комнат и возраста здания для обоих типов жилья, а также средние значения покупной цены или ежемесячной арендной платы для каждого города.Экономическая покупка группируется вместе с группой рыночной покупки жилья для расчета гедонистического коэффициента в Пекине, в то время как для экономической покупки жилья добавляется фиктивная переменная. Жилье, приобретаемое на рынке, больше, качественнее и новее, чем арендуемое на рынке. Закупочные цены в среднем самые низкие в Сиане и Чунцине и самые высокие в Гуанчжоу, Шанхае и Пекине. Цены на аренду самые низкие в Сиане, Харбине и Тяньцзине, и выше в Гуанчжоу и Пекине.

Таблица 2

Гедоническая модель жилищных расходов среди владельцев рынка и арендаторов рынка

Модель для владельцев частного рынка обеспечивает исключительно хороший прогноз со скорректированной объясненной дисперсией 0,604. Коэффициенты значимы и в ожидаемом направлении. Площадь в квадратных метрах имеет сильный положительный эффект, несколько уменьшаясь при высоких значениях. Качество жилья во многом зависит от покупной цены. Высотное строительство дороже, но более старые здания обходятся дешевле. При заданной площади квартиры, разделенные на большие и меньшие комнаты, стоят дешевле.Коэффициент «экономичной покупки» показывает значительную скидку. Цены в Тяньцзине и Нанкине существенно не отличаются от Пекина. Гуанчжоу и Шанхай значительно дороже, а в Чунцине, Сиане и Харбине цены значительно ниже.

Модель для арендаторов частного рынка менее надежна, но все же объясняет 0,338 дисперсии арендной платы. Арендная плата линейно увеличивается с увеличением площади и качества. В многоэтажных домах арендная плата выше, чем в малоэтажных квартирах, а дворовое жилье дешевле.Удивительно, но возраст здания не связан с арендной платой, возможно, потому, что качество и тип строительства контролировались. Арендные ставки во всех других городах ниже, чем в Пекине, особенно в Чунцине, Харбине и Сиане.

Последний шаг в этом анализе — определить, какие жители государственного сектора живут в жилье с более высокой оценочной рыночной стоимостью и кто получает более высокий уровень субсидии (скидка от рыночной стоимости в фактической покупной цене или уплаченной арендной плате). Одной из важных недостающих переменных в моделях частного сектора является местоположение, поскольку микроданные переписи не содержат географических деталей в пределах городов.Когда гедонистические уравнения применяются для оценки рыночной стоимости жилья в государственном секторе, результаты будут завышены, если государственное закупочное и государственное арендное жилье, как правило, находится в худших местах, чем соответствующие единицы частного рынка. Фактически, есть основания полагать, что такой подход приводит к заниженной оценке стоимости жилья в государственном секторе. Исследования цен на землю и жилье в целом показывают, что районы в центре города ценятся выше. Например, Zheng & Kahn (2008) сообщают, что цены на землю и закупочные цены для новых кондоминиумов в Пекине в 2004–2005 годах снизились примерно на 4 процента на километр от центра города на площади Тяньаньмэнь.показывает, что в Пекине (сопоставление агрегированных данных переписи по районам [ цзе дао ] в 2000 году) доля арендных единиц жилья в государственном секторе намного выше во внутренних районах, чем на периферии городской территории. Корреляция между общественной арендной платой и расстоянием от центра города (при взвешивании окрестностей по общему количеству арендных единиц) составляет -0,48. Следовательно, арендное жилье в государственном секторе, как правило, находится в более дорогих местах. Существует меньшая, но не значимая отрицательная корреляция между долей собственного жилья, которое покупается государством (не считая жилья, построенного собственными силами), и расстоянием от центра (−0.16). Покупка жилья на фабриках за пределами города частично компенсирует концентрацию государственных закупок во внутренних районах.

Процент арендного жилья в государственном секторе аренды, городские кварталы Пекина в 2000 году (четыре городских района, выделенных белым). Источник : файлы переписи 2000 (данные цзе дао ) предоставлены географическим факультетом Пекинского университета.

Li & Siu (1997) изучили город Гуанчжоу и пришли к выводу, что в субсидируемых секторах цены на жилищные единицы (включая цену продажи и арендную плату) все еще далеки от «рациональных»: цены и арендная плата растут. а не уменьшаться с удалением от центра города.Считается, что эта разница связана с более низким качеством жилья в центральной части города, которое Ли и Сиу не учли.

сообщает примерные средние ставки дисконтирования для всех городов. В среднем скидка на жилье, приобретаемое государством (по сравнению с жильем, приобретаемым на рынке), составила 38%. Ставки дисконтирования различались в разных городах: самые высокие в Пекине и Сиане, а самые низкие в Шанхае. Средняя ставка дисконтирования на ежемесячную арендную плату составляла 28 процентов, при этом максимальная ставка составляла 37 процентов в Гуанчжоу, а самая низкая — 21 процент в Тяньцзине.Эти уровни субсидий соответствуют приведенным выше оценкам для Венгрии в 1990-е годы. Также возможно оценить совокупную стоимость субсидий в каждом городе, применив значения выборки ко всему городскому населению. Произошло существенное перераспределение богатства: почти 30 миллиардов долларов на государственное жилье, которое было приобретено арендаторами до 1999 года, и более 9 миллиардов долларов только в Шанхае. Ежегодная арендная субсидия для тех, кто продолжал жить в государственном арендном жилье, превышала 1 доллар.2000000000. Обратите внимание на приведенный выше анализ, что большинство семейных домохозяйств в этих городах получали эти субсидии. Из этого анализа полностью исключены люди, проживающие в коллективных домохозяйствах, которые являются преобладающей формой жилья для мигрантов из сельской местности в города; этот аспект маркетизации лишь косвенно повлиял на этих людей.

Таблица 3

Средние скидки и предполагаемая общая сумма субсидии на государственное жилье

Теперь в статье рассматривается вопрос о том, какие государственные покупатели и какие государственные арендаторы получили наибольшую выгоду.Результаты для государственного сектора жилищного строительства представлены в и. Практически во всех случаях цена покупки или аренды ниже расчетной рыночной стоимости. Считается, что исключения представляют собой ситуации, когда квартира находится в особенно благоприятном месте, а гедонистическая модель недооценивает рыночную стоимость. Следовательно, в случаях с предполагаемой отрицательной субсидией коэффициент дисконтирования был перекодирован, чтобы отразить субсидию в размере не менее 500 юаней для государственных закупок и 0,50 юаней в месяц для государственной аренды.Обратите внимание, что в этих моделях все переменные являются характеристиками главы семьи или супруга. Характеристики самой жилой единицы суммируются в оценочной рыночной стоимости. Город проживания включен сюда, поскольку жилищная политика в разных городах Китая различается, и было показано, что коэффициент дисконтирования также варьируется.

Таблица 4

Регрессия оценочной рыночной стоимости жилья для государственных закупок и отношения скидки, представленной фактической уплаченной ценой

2