Сколько обычно дают задаток за квартиру: Задаток при покупке квартиры (что нужно знать?)

Задаток в агентство недвижимости. Советы юристов. Риски

Квартиру можно купить самостоятельно, а можно через агентство недвижимости. Если в вашем случае поиском квартиры занималось агентство недвижимости, то мы проанализируем развитие событий в этой ситуации.

После того, как вы просмотрели несколько вариантов, выбрали подходящий для покупки, представитель агентства сразу же предложит вам встретиться с продавцом в агентстве и оформить договор передачи задатка.

В нашей статье мы расскажем, какой договор можно подписывать в агентстве недвижимости. Чем отличается аванс от задатка и какие юридические последствия наступают после подписания того или иного договора. Какие могут возникнуть риски и как лучше поступить.

Эта информация будет полезна как для покупателей, так и для продавцов своих квартир или домов, которые решили воспользоваться услугами агентства.

Мы расскажем, почему нельзя отдавать оригиналы документов агентству. Что такое акт приёма-передачи выполненных работ. Какой ещё договор вас могут вынудить подписать в агентстве.Какие правовые последствия сторон при нарушении условий подписанного договора. Почему агентство всегда старается забрать у вас оригинал подписанного договора после состоявшейся сделки.

Как купить квартиру без задатка в агентстве недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке некоторые покупатели прибегают к услугам посредников в поиске подходящего объекта. Это могут быть агентства недвижимости и их риелторы, а также частные маклеры.

Но квартиру можно купить и самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости и не привлекая посредников. У нас есть полезная статья, где подробно описано, как это сделать.

Статья по теме: Как купить квартиру без посредников в Украине 

Как покупают квартиры через агентство недвижимости

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет свою информационную базу продающихся квартир. Если покупатель звонит или приходит в агентство, ему могут предложить к просмотру несколько вариантов квартир по заявленным параметрам.

Безопасный период сотрудничества с агентством

Подбор нужных вариантов и просмотр квартир в присутствии представителя агентства, как правило, производится бесплатно. Риелтор водит вас по адресам и показывает квартиры.

Это так называемый безопасный период сотрудничества с агентством. Он так называется потому, что даже если покупатель допускает какие-то ошибки на первоначальном этапе, то их ещё можно исправить без каких-либо потерь.

Обычно агентство на предварительном этапе озвучивает стоимость своих услуг по покупке квартиры с их участием в размере 5% от стоимости квартиры. Цена эта не окончательная, её можно откорректировать и снизить в переговорах с агентством.

Опасный период сотрудничества с агентством

После того, как нужный вам вариант уже подобран и вами просмотрен, начинается самый ответственный период в процессе подготовки к предстоящей сделке. Это опасный период сотрудничества с агентством. Любая ошибка или неточность в поведении на этом этапе может привести к потере денег или квартиры.

Совет покупателю недвижимости

Как правило, цена продаваемой квартиры – это тоже предмет торга. Но нужен аргументированный торг, поэтому на данном этапе мы рекомендуем обратиться к юристу для проверки документов на квартиру, собственников, схемы предстоящей сделки и наличия тех или иных рисков.

Торг по цене предстоящей покупки мы рекомендуем проводить уже после проверки квартиры юристом. Так вы сможете указать на недостатки и значительно снизить стоимость или сами решите отказаться от покупки, если объект проблемный.

Пример покупки квартиры через агентство

Например, после просмотра нескольких квартир вы остановили своё внимание на одной из них, которую хозяин продаёт за 32 тысячи долларов. Вам понравилась эта квартира, юрист проверил документы, вы договорились на повторный просмотр, поторговались с хозяином и сошлись на цене 30 тысяч, которая вас устроила – решили покупать.

После этого вы дали согласие представителю агентства заплатить за их услуги не 1500 долларов (это 5%), а всего 1000. Агентство тоже согласилось. Таким образом, 30 тысяч хозяину, плюс тысяча агентству. Итого 31 тысяча.

Как закрепить предварительные договорённости

Но вы договорились в устной форме. Для подтверждения этих договорённостей вам предложат встретиться в агентстве и подписать договор о намерениях и при этом передать некоторую заранее оговоренную сумму, которая должна гарантировать выполнение всех условий договора. Например, 2 тысячи долларов.

Договор, который вы будете подписывать, каждое агентство называет по-разному. Это может быть:

• Договор о передаче задатка;
• Предварительный договор купли-продажи.
• Договор о передаче аванса;
• Договор о намерениях;

Нужно понимать, что этот договор подписывается между покупателем и продавцом. Агентство при этом выполняет роль постороннего наблюдателя, хотя имеет здесь свой интерес.

Как агентство вклинивается в сделку и защищает свои интересы

Как правило, для придания значимости процессу подписания и для обоснования необходимости присутствия агентства в этом действии, в договор вносится пункт о том, что он оформлен в присутствии представителя агентства, который является свидетелем всего происходящего. Представитель ставит на документе свою подпись и заверяет её печатью агентства. Например, при такой форме договора агентство подписывает с покупателем ещё один отдельный договор, который обязывает покупателя оплатить услуги агентства в оговорённой заранее сумме. В нашем примере эта сумма равна 1000 долларов.

Согласно договору покупатель вносит аванс за услуги агентства в сумме, например, 200 долларов. Оставшуюся сумму 800 долларов он обязуется выплатить после оформления основного договора.

В некоторых случаях договор задатка между покупателем и продавцом и договор покупателя с агентством объединяются в один 3-сторонний договор, где прописано, кто кому сколько и за что платит. Но суть от этого не меняется.

Задача агентства

Задача агентства – получить от покупателя задаток и обещание выплатить остаток суммы на завершающем этапе сделки.

Кроме того, агентство стремится как можно сильнее связать обе стороны взаимными обязательствами, чтобы основной договор в итоге был заключён. Ведь только в этом случае агентство получит своё вознаграждение в сумме 800 долларов. В этом заключается интерес агентства в сделке.

Для того, чтобы крепче привязать покупателя к предстоящей сделке, его “связывают” двумя задатками – один задаток передаётся продавцу, а второй агентству. В нашем примере это 2 тысячи и 200 долларов.

Оригиналы документов должны остаться у продавца

Как правило, при передаче задатка продавцу представитель агентства забирает у него оригиналы документов и оставляет их у себя в агентстве “на хранение”. Следует заметить, что такие действия не законны. Никогда не оставляйте оригиналы документов в агентстве.

Для “грамотных” продавцов, которые не хотят оставлять документы в агентстве, предусмотрен компромиссный вариант. Агентство оставляет у себя “на хранение” ту сумму денег, которую передаёт покупатель продавцу.

Например, это 2000 долларов. Пункт о том, что задаток остаётся на хранении в агентстве, вписывается в договор. То есть в этом случае задаток покупателя не попадает к продавцу, а остаётся в агентстве. Но проблему это не решает.

Зачем в агентствах оформляют договор задатка

Весь смысл этой затеи в том, что покупателя заставят передать продавцу некоторую сумму денег, например 2000 долларов в нашем случае, как подтверждение серьёзности своих намерений.

Эту сумму также могут назвать по-разному:

• Задаток;
• Аванс;
• Обеспечительный платёж;
• Гарантийная сумма.

Что такое задаток Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Если задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в дополнительном соглашении.
2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

• Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
• Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
• Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаем ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним.

Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Таким образом, в нашем случае договор купли-продажи вы не подписываете, поэтому переданная сумма задатком не является и она будет признана авансом.

Что такое аванс

Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость.

Но он не несёт обеспечивающую договор функцию.Как правило, аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты.

Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

• Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
• Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная.

Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли-продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка.

Можно передавать только аванс или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки независимо от причин. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки по вине покупателя.

Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины.

В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Почему нельзя давать задаток в агентстве недвижимости

Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство. При покупке квартиры обязательство возникает только после подписания договора купли-продажи. Но такой договор в нашем случае ещё не подписан. Поэтому, вооружившись статьей 215 ГКУ, договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.

Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности.

Поясним, что это значит:

• Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору;
• Во-вторых, они обязаны возвратить друг другу всё, что получили по этой сделке.

Такой оспариваемый договор на руку покупателю, так как он сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении договора. Продавец же обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в полном объёме в любом случае.

Почему заключать договор о задатке в агентстве недвижимости не имеет смысла

Какой бы договор вы не заключили в агентстве недвижимости, переданная в его рамках сумма денег не может считаться задатком.

Эта сумма будет признана авансом и должна быть возвращена покупателю в полном объёме при срыве сделки. Причём, не имеет значения причина, в результате которой не состоялась эта сделка.Даже если покупатель передумал покупать квартиру, у него изменились планы или настроение – по закону деньги ему должны вернуть. Если продавец не может или не хочет выходить на сделку, то он также обязан вернуть покупателю переданную им сумму.

Таким образом, передача аванса или задатка в агентстве недвижимости по любому из предложенных договоров не может нести обеспечительную функцию.

Задаток будет признан авансом и должен быть возвращён покупателю при условии несостоявшейся сделки независимо от причин.

Какой договор нужно заключать при продаже квартиры

Существует два вида предварительных соглашений:

1. Предварительный договор
2. Договор о намерениях.

Как правильно поступить в таком случае? Какой договор лучше заключить?

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Оптимальный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи. Как правило, по такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре (ст. 635 ГКУ). При невыполнении возможны юридические последствия.

Условия предварительного договора купли-продажи

В нем обязательно должна быть следующие пункты:

• Реквизиты сторон договора;
• Срок заключения основного договора;
• Описание объекта;
• Цена;
• Порядок и форма расчёта;
• Момент перехода права собственности;
• Штрафные санкции за невыполнение условий договора.

Деньги, переданные по предварительному договору, можно назвать обеспечительным платежом или гарантийной суммой.

Переданная сумма подтверждает серьезность намерений сторон.

Если при этом прописать штрафные санкции за невыполнение договора, то данная сумма будет иметь функции задатка.Например, часто бывает, что в момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости.

Форма заключения предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор должен заключаться в такой же форме, что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не всегда удобно, но другого варианта нет.

Согласно статье 220 ГКУ сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется.

Очень часто стороны при заключении предварительного договора изо всех сил пытаются сэкономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.

Как вернуть задаток или аванс за квартируБывают спорные ситуации с задатками и авансами.

Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться мирно и не доводить дело до суда.

Например, проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решения суда.

Обе стороны сделки могут обратиться в суд в таких случаях:

• нарушение условий предварительного договора;
• возникновение разногласий между покупателем и продавцом;
• отказ добровольно вернуть деньги при нарушении договорённостей.

Как правило, при наличии разногласий единственный законный способ возврата аванса или задатка по предварительному договору – это обращение в суд.

На основании предоставленных документов будет вынесено решение.

Какое решение может вынести суд

• Если суд решит, что это был аванс, тогда его вернут покупателю, так как он возвращается в 100% случаев.
• Если суд признает, что был оформлен вариант задатка, то продавец должен будет выплатить полученную сумму в двойном размере или в сумме, предусмотренной договором. Это в том случае, если задаток был оформлен как обеспечительный платёж со штрафными санкциями.

Какой договор нужно заключать при продаже квартиры – выводы

Как правило, для минимизации рисков нужно заключать

нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи с чётко прописанными штрафными санкциями за его невыполнение. Он максимально защищает интересы покупателя и продавца.

При нарушении договорённостей суд может признать обеспечительную сумму авансом или задатком. При этом:

• Аванс возвращается в любом случае при несостоявшейся сделке, причём не важно, кто виноват в срыве сделки.
• Задаток возвращается в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца. Если сделку сорвал покупатель, то задаток не возвращается, он остаётся у продавца.

Рекомендации – как обезопасить себя при оформлении задатка через агентство недвижимости

Рекомендации продавцу

• Не оставлять оригиналы документов в агентстве на хранение ни при каких условиях. Если нужно, агентство может снять для себя копии. Все оригиналы можно передать только в руки нотариусу для оформления основного договора купли-продажи.
• Если переданный покупателем аванс остаётся на хранении в агентстве и вы его на руки не получили – это должно быть чётко прописано отдельным пунктом в договоре.
• Не отдавать оригинал договора с агентством после сделки. Он должен остаться у вас. Этот документ подтверждает факт участия агентства в сделке и может помочь при возникновении проблем в дальнейшем на этапе судебного разбирательства.

Рекомендации покупателю

Почему агентство не проверяет документы, а только создаёт видимость такой проверки:

Проверка документов в агентстве – обычно просто слова. Агентство получает свой гонорар только в случае состоявшейся сделки. Поэтому, если даже проблемы с документами будут, то покупателю об этом не скажут. Объясним почему.

Для агентства важно связать покупателя и продавца взаимными обязательствами с невыгодными для обеих сторон условиями (например крупный аванс со штрафными санкциями в случае несостоявшейся сделки). Этот фактор будет сдерживать покупателя от отказа совершить сделку.

А проблему с документами (если она присутствует) будет решать продавец за свой счёт. Как он это будет делать и насколько законно и правильно – это агентство не интересует. Агентство при этом как бы в стороне находится и терпеливо ждёт дня заключения сделки, чтобы получить свой гонорар.

Почему нельзя покупать квартиру без проверкиБывают ситуации, когда формально сделку провести можно, документы позволяют это сделать и нотариус оформит договор купли-продажи. Но проблемы могут начаться уже потом, после покупки.

Однако теперь это будет касаться только нового собственника. Продавец в это время будет уже далеко и деньги за проданную квартиру добровольно он не вернёт никогда. Только по решению суда.

От такой ситуации нужно застраховаться в самом начале. Поэтому проверка документов независимым юристом, а не представителем заинтересованного в сделке агентства недвижимости, поможет объективно оценить ситуацию и принять правильное решение при наличии каких-то проблем с квартирой.

Задача независимого юриста – проверить квартиру и собственников. В случае обнаружения каких-то негативных моментов сообщить покупателю об этом. Решение – покупать или не покупать такую квартиру – будете принимать вы на основании полной информации. Поэтому проверку нужно всегда делать до момента передачи аванса.

Сначала ПРОВЕРКА, а потом АВАНС. Такая позиция должна быть у покупателя на переговорах и она самая правильная.

Ошибки покупателя после просмотра квартиры

Если вы посмотрели квартиру и она вам понравилась, то перед принятием окончательного решения о покупке необходимо попросить документы на квартиру и документы собственников для проверки.Если вы находитесь в квартире и показывает её собственник, то можно сразу попросить документы для ознакомления. Пока документы не проверены, никаких дальнейших действий предпринимать не нужно.

Типичная ситуация

Бывает так, что после просмотра риелтор предлагает встретиться в агентстве. В этом случае вам нужно обсудить и ЧЁТКО понимать цель такой встречи.

Для чего стороны сделки встречаются в агентстве

Как правило, риелторы запрограммированы таким образом, что встреча в агентстве должна быть приурочена к подписанию авансового договора. Но если вы хотите встретиться, чтобы получить документы для проверки, познакомиться с продавцом и обсудить условия сделки, то такая встреча может закончиться конфликтом.

Риелтор рассчитывает получить от вас аванс, а вы его давать не собираетесь. Риелтор будет настаивать на подписании договора, а вы его откажетесь подписывать, потому что документы не проверены и вы ещё не приняли окончательного решения о покупке.

Что в результате – возможные последствия

На вас будет оказываться морально-психологическое давление, в результате вы подпишете авансовый договор в невыгодной для вас форме, а полный пакет документов для проверки так и не получите. Это наиболее вероятный исход. Дальнейшее развитие событий может происходить по разным сценариям, но изменить вы уже ничего не сможете.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, воспользуйтесь нашими рекомендациями.

Как поступить правильно – рекомендацииВ случае предложения встретиться в агентстве нужно прямо сказать риелтору, что вы не готовы давать аванс и не будете ничего подписывать до принятия окончательного решения о покупке. Такое решение может быть принято только после проверки документов.

В этом случае вариантов развития событий всего два:

• Вам согласятся предоставить документы для проверки до аванса. Это самый благоприятный вариант.
• Если вам откажутся предоставить документы без подписания договора, то вы должны заранее попросить предоставить вам ЗАПОЛНЕННЫЙ договор аванса со всеми реквизитами – стороны сделки, объект покупки, сроки, полная стоимость, размер аванса, расходы сторон по сделке, схема сделки, место заключения сделки, способ, форма и место расчёта, обязанность продавца лично присутствовать на сделке. В договоре необходимо прописать, что при передаче аванса вам будет предоставлен полный пакет документов на квартиру (перечислить по пунктам) и документы собственников для последующей проверки. Этот аванс должен быть возвратным, без штрафных санкций по отношению к сторонам сделки.

Кому передавать аванс

Аванс должен быть передан исключительно собственнику. В таком случае при любом развитии событий в дальнейшем при срыве сделки аванс вам должны вернуть.

Последовательность действий после просмотра квартиры:

• Перед подписанием договора с агентством необходимо проверить документы на квартиру. Для этого нужно сделать копии (например, ксерокопии или фотографии) и передать их для проверки независимому юристу.
• Дальнейшие действия зависят от результатов проверки. Только после проверки квартиры, собственников, схемы предстоящей сделки и получения положительного заключения юриста можно подписывать договор аванса и передавать деньги продавцу. Квартиры бывают проблемные и покупать их даже дёшево нельзя.
• Необходимо заранее получить ЗАПОЛНЕННЫЙ договор аванса от агентства с подробными условиями по схеме предстоящей сделки, указанием размера аванса, цены объекта, перечня необходимых документов и сроков их предоставления, порядка оплаты сторонами всех сопутствующих расходов, налогов и услуг с безоговорочным условием возврата аванса в случае несостоявшейся сделки независимо от причин.
• Аванс передаётся собственнику (продавцу квартиры).
• Не вносить предоплату или задаток за услуги агентства. Достаточно того, что вы платите аванс продавцу. Такой шаг обезопасит покупателя от потери денег в случае, если сделка не состоится.
• Самостоятельно выбрать нотариуса, который будет оформлять договор.
• Расчёт за услуги агентства нужно производить после подписания основного договора купли-продажи. Как правило, при передаче денег агентство должно оформить, подписать и предоставить вам акт приёма-передачи выполненных работ.
• Не отдавать оригинал договора с агентством после сделки. Он должен остаться у вас. Как правило, договор с агентством и акт приёма-передачи подтверждают факт участия агентства в сделке. Например, эти документы могут помочь в дальнейшем при возникновении проблем с приобретённой недвижимостью.

Почему агентство стремится забрать договор задатка после сделки:

Уйти от ответственности

Как правило, задача агентства в сделке – это получить свою комиссию и больше ни за что не отвечать. Например, многие действия агентства нарушают нормы действующего законодательства.

Вместе с тем, договор с агентством – это единственный документ, который подтверждает участие агентства в сделке и может послужить основанием для привлечения должностных лиц к ответственности.

Какие законы нарушают агентства

• Закон Украины о защите прав потребителей;
• Налоговый кодекс Украины;
• Закон Украины “О рекламе”;
• Финансовое законодательство.

Скрыть незаконные действия

В договоре прописаны некоторые действия, которые агентство делать не имеет права. А именно:

• оставлять у себя на хранение денежные средства;
• принимать платежи в иностранной валюте;
• изымать оригиналы документов у собственника и хранить их у себя.

Не платить налоги

Агентства в данном случае работает по “серой” схеме. Скрывает доходы и не платит налоги. А каждый такой договор – это доказательство получения крупной суммы денег, с которой не уплачен налог.

Выводы по задатку в агентство недвижимостиНесмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора в агентстве недвижимости, мы не рекомендуем этого делать.

Сделка купли-продажи недвижимости – это ответственный шаг. В такой ситуации только предварительный договор послужит лучшей альтернативой договору о задатке.

Вместе с тем, на данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями – это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Стоит это не особо дорого.

Расписки и договоры аванса или задатка в агентстве – это всё ничто по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Обращайтесь к юристам по недвижимости для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит ущемления ваших прав. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять задаток, а квартиру не купить.

Лучше оформить предварительный договор с суммой аванса через нотариуса.

Как общаться с риэлторами, 30 июля 2020 — Novostroy.ru

Любой риэлтор полностью не владеет информацией о рынке, но в силу специфики своей профессии вынужден давать категоричные ответы, стараясь предстать профессионалом. Проверить, так ли это, проще простого.

Пообщавшись с риэлторами, отправляйтесь в район, который вас интересует. Очень скоро вы поймете, что интересующий вас рынок —  совсем не то, о чем вам рассказывали риэлторы.

Особенно эффективно удается проводить личный поиск в районах частной застройки. Общение с местными жителями — наиболее действенный способ поиска продаваемых домов. Многие из них находятся вне рынка. Как правило это жилье продают неактивно, давая одно-два объявления в год. Обычно это делают люди далекие от спекуляций с недвижимостью.

Иными словами, с предложениями риэлторов знакомиться нужно. Но после этого, вне зависимости от результата, необходимо самому исследовать интересующий рынок. Даже если понравившееся предложение уже нашлось, возможно, вы найдете еще более интересный объект недвижимости.

Риэлтор стоит над покупателем и продавцом

Посредники отстаивают свои интересы, не занимая сторону покупателя или продавца. Это существенно снижает вероятность заключения выгодной сделки, так как общение двух сторон сделки зачастую выстраивается под руководством самого посредника.

При общении с риэлтором вам нужно заставить его следовать вашему плану беседы и предоставлять вам ту информацию, которая вас интересует, а не ту, которая есть у него.

При этом не стоит допускать типичной ошибки и спешить встречаться с продавцом до самостоятельного осмотра недвижимости и окрестностей. Как правило, если вы проводите внешний осмотр объекта без риэлтора и продавца, вам удается сформировать более непредвзятое впечатление о предложении.

Особенно ценны в данном случае негативные характеристики лота. Они становятся основаниями для аргументированного снижения цен при разговоре с владельцем. При этом не стесняйтесь задавать риэлтору нетипичные вопросы. Например, кто такой продавец, давно ли продается этот объект и снижалась ли его стоимость. Информация о продавце едва ли не самая ценная из тех, что риэлтор может предоставить покупателю.

Многие покупатели разведку не проводят, и оказываются абсолютно не готовы к общению с домовладельцами. Те, зная сильные стороны предложения, упирают на них, подтверждая цену. Гости, не зная ровным счетом ничего, в лучшем случае импровизируют, в худшем — соглашаются с озвучиваемыми доводами. А все потому, что пошли на поводу у посредника и согласились с его сценарием диалога.

Риэлтор не заменит юриста

Безопасность сделки зависит только от вас. Истории про черных маклеров, к сожалению, давно уже стали неотъемлемой частью российской действительности.

Поэтому приобретая любой объект недвижимости, заручитесь поддержкой опытного юриста.

Они способны не только вывести на чистую воду продавца и посредника, но и сэкономить массу денег на уплате налогов. Разумеется, сам юрист не должен быть рекомендован одной из сторон сделок. Будет весьма неплохо, если он предложит посреднику подписать договор о сотрудничестве, предусматривающий материальную ответственность в силу различных причин.

Риэлтор должен отчитываться перед вами

Риэлторы, подписывая договоры, стремятся получить вознаграждение не за конечный результат, а за усилия по его достижению. То есть вам никто не гарантирует, что сделка будет заключена, но обещают, что проведут для этого определенную работу, которая и стоит выплаченного аванса. Зачастую сама работа является имитацией деятельности, без надежды на конечных результат. Чтобы избежать этого, сопроводите подписываемый договор оговоркой того, что риэлтор должен отчитываться перед вами в письменной форме. Если вы продавец, то вам должны предоставляться акты осмотра вашей квартиры потенциальными покупателями за их подписью. Если вы покупатель, требуйте от риэлтора еженедельных сводок по обновившемуся предложению объектов с интересующими вас характеристиками. И попросите заранее эту же базу за предшествующие полгода — год. Это сразу даст вам возможность понять потенциал риэлтора. Вполне возможно, что никакой базы у него нет.

Не платите риэлтору деньги зря

Любой авансированный платеж риэлтору можно считать бессмысленным, так как он не дает вам никакой гарантии, что сам риэлтор добьется нужного вам результата. Это же можно сказать о различного рода задатках выдаваемых за мифических покупателей или квартиры. Обычно задаток гарантированно становится авансом самого риэлтора опять же без всякой пользы для вас. Обоснованным платежом является лишь выплата комиссии риэлтору по факту заключения самой сделки. Это позволяет сделать риэлтора заинтересованным в фактическом результате, а не манипуляциях на пути к нему. Другое дело, что агентств работающих на таких условиях крайне мало. Но будьте уверены в себе. В случае с риэлторами лучше никак, чем как-нибудь.

Удостоверьтесь в полномочиях посредника

Даже не платя никому денег, необходимо быть уверенным, что ваши интересы на рынке представляет лицо, которому можно доверять. Для этого посредник должен быть идентифицирован. В случае общения с частным риэлтором проверьте его паспорт и внесите эти данные в заключаемый договор. Деятельность этого человека должна быть подтверждена регистрацией в налоговой службе для уплаты налогов.

При работе с агентствами ситуация несколько сложнее. Интересы компании могут представлять как представители, так и непосредственные исполнители. Представители должны обладать доверенностью на ведение деятельности от лица риэлтерского агентства. Доверенность может быть напечатана как на простой бумаге, так и на бланке агентства. Однако она должна обязательно содержать следующие данные:

1. Дата выдачи.
2. Название организации.
3. ИНН.
4. ОГРН.
5. Подпись руководителя и возможно печать.
6. Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Например, «обладает правом визировать от лица доверителя любые документы».

Наиболее распространенные способы обмана риэлторами

Их можно выделить отдельным списком:

1. Человек, представляющийся риэлтором, им на самом деле не является.

Так обычно поступают либо откровенные мошенники, либо бедолаги, которые только стажируются в агентствах и не наделяются от них какими-либо полномочиями. В лучшем случае вы потеряете время. В худшем — вы можете потерять свою недвижимость или часть денег. Ведь такой «специалист» запросто может оформить у вас задаток под арестованную недвижимость или жилье, которое не продается владельцем.

2. Авансирование труда и его оплата без привязки к фактическому результату.

Клиенту продается перечень сдаваемых или реализуемых квартир, которые уже выведены с рынка. Принимаются множественные авансы за одно и то же жилье, а потом всем клиентам кроме одного отказывается в сделках по различным причинам. Например, из-за повышения цены или из-за отказа продавца от сделки. Составленные при этом договоры дают слабую надежду на то, что задаток может быть возвращен в судебном порядке. Нередко продавцам недвижимости предлагают заключить договор об услугах риэлтора при наличии покупателя на недвижимость. Покупатель при этом готов дать задаток меньшим размером, чем авансовый платеж для риэлтора. Домовладелец получает задаток, а затем дает еще большую сумму в качестве аванса риэлтору. Ведь сделка вот-вот будет заключена. После этого мнимый покупатель отказывается от сделки, а разница между авансом и задатком оседает в кармане риэлтора.

3. Имитация деятельности

В этом случае клиенту показывают заведомо неподходящие объекты недвижимости или обеспечивается масса звонков от заинтересованных лиц, которые лично встречаться не хотят. Нередко квартиру клиента выставляют по заниженной цене, чтобы обеспечить шквал звонков. Затем риэлтор просто обвиняет обманутых людей в искажении информации о недвижимости. Также ваше предложение размещается на сайтах, где вы и без риэлтора могли поместить его сами. Данные действия являются своеобразной отработкой полученных авансов, что, конечно же, не гарантируют заключение сделки.

4. Снятие с себя ответственности за конечный результат и безопасность сделки

Обычно безответственность риэлторов закрепляется в самом договоре, где черным по белому прописывается, что риэлтор взамен полученного аванса обязуется «изучить рынок», «организовать встречи с потенциальными клиентами» или «провести рекламную компанию в интересах клиента». Ни одна из формулировок не предусматривает конечного результата – заключения сделки. Ведь в договоре не написано, что риэлтор «обязуется заключить сделку» или «несет ответственность за материальные убытки, полученные клиентом в процессе операций на рынке недвижимости». В таком случае не возникает даже юридической ответственности риэлтора за ненадлежащую работу. Вы, подписывая договор, сами позволяете обмануть себя.

5. Завышение стоимости недвижимости

В ряде случаев риэлтор не довольствуется комиссионными, а попросту перепродает недвижимость дороже, чем запрашивает собственник объекта. Этого удается достичь в случае слабого контакта продавца и покупателя. Риэлтор заверяет продавца, что объект по первоначальной цене продать нельзя. Продавец дает дисконт, но риэлтор продолжает реализовывать жилье по старой цене. При нахождении покупателя он ставит домовладельца перед выбором — или продажа по старой цене, или отказ от сделки. Разумеется, выторгованный у домовладельца дисконт риэлтор забирает себе.

Большинство покупателей жилья предпочитают пассивно копить, а не стремятся сбить цену на жильё. Каким образом можно сделать жилье доступнее?

Как стать успешным покупателем недвижимости в Москве?

Сколько стоит залог за квартиру?

Когда вы планируете переехать в квартиру, вы должны учитывать все расходы. Одним из них является залог. Вы, наверное, знаете, что на это нужно рассчитывать, но сколько стоит залог за квартиру?

А почему сумма не одинакова во всех сообществах?

Есть несколько переменных, определяющих это число.

Какой средний залог за квартиру?

В среднем залог равен арендной плате за один месяц. Таким образом, вы должны иметь в виду это число, когда рассчитываете, сколько денег вам нужно будет отдать арендодателю при въезде. Многие арендодатели требуют залог и арендная плата за первый месяц (а иногда и за последний месяц), прежде чем они дадут вам ключи.

Арендодатели устанавливают залоговые суммы для защиты от порчи и неуплаты. Гарантийный залог устанавливается на основе четырех важных факторов: законодательства штата, стоимости ежемесячной арендной платы, включенных удобств (лифт, W/D в квартире, частная парковка, меблированная или немеблированная, швейцар на месте, новый ремонт) и рыночной конкуренции. Предвидя размер залога, учитывайте эти факторы при оценке. Закон штата может ограничивать сумму залога, которую арендодатель может установить, поэтому всегда рекомендуется проверять местное законодательство, если вы считаете, что установленный залог слишком высок.

Такая сумма денег может показаться непосильной. Но помните, что если вы сейчас находитесь в квартире и не испортили ее, возможно, вам вернут залог. Вы должны получить его в течение 30 дней после выезда. (Если вы заработали его возврат, но не получили его в течение 30 дней, обратитесь в офис).

Где узнать сумму залога за квартиру?

Сумма залога должна быть указана в заявлении и в договоре аренды. Прежде чем принять решение о покупке квартиры, убедитесь, что у вас есть долларовая сумма залога в письменном виде.

См. также:   Что может понадобиться для подачи заявления

Сколько арендодатель может взимать залог?

Это на усмотрение арендодателя. В среднем это месячная арендная плата, но некоторые взимают до трехмесячной арендной платы. В большинстве штатов есть ограничение на то, что можно взимать, но есть штаты, в которых максимума нет.

Если все остальные в этом районе взимают месячную арендную плату в качестве залога, арендодатель может сделать то же самое, сдав квартиру в аренду. Если вы видели доказательства этого, возьмите их с собой, чтобы вести переговоры.

Почему арендодатель взимает арендную плату за залог больше, чем за один месяц?

Некоторые компании по управлению недвижимостью придерживаются политики, согласно которой депозит составляет 1,5 или 2 месячной арендной платы. Однако еще одна причина, по которой ваш депозит может быть указан выше, связана с вашей далеко не идеальной кредитной историей. Арендодатель может захотеть сдать вам аренду, но должен компенсировать риск, взимая с вас более высокий залог.

Может ли мой залог использоваться в качестве арендной платы?

Ваш залог не предназначен для оплаты арендной платы за последний месяц. Когда придет время переезжать, вы не можете просить арендодателя использовать ваш депозит для покрытия полной или пропорциональной арендной платы. Однако, если вы заплатили арендную плату за первый и последний месяц вместо залогового депозита или в дополнение к нему, то фактически вы уже заплатили за последний месяц, и вам не нужно платить за последний месяц в время, так как вы уже сделали это заранее.

Залог за питомца

Если ваш арендодатель разрешит вашему питомцу заселиться, вам необходимо внести дополнительный залог до того, как арендодатель выдаст вам ключи. Если ваша собака или кошка являются служебными или терапевтическими животными, депозит за домашнее животное должен быть отменен при наличии справки от врача. Имейте в виду, что вы по-прежнему несете финансовую ответственность за любой ущерб, который ваше служебное или терапевтическое животное наносит квартире.

Залог за размещение домашних животных подлежит возврату или невозврату. Если ваш арендодатель не взимает залог за домашнее животное, это может быть связано с тем, что он взимает ежемесячную арендную плату за домашнее животное. Это может быть от 10 до 30 долларов в зависимости от типа собственности и местоположения. Некоторые арендодатели взимают арендную плату за домашнее животное в дополнение к страховому депозиту, поэтому не забудьте заранее спросить о плате за домашнее животное.

Когда залоговая сумма меньше арендной платы за один месяц?

Некоторые объекты недвижимости с налоговой льготой с низким доходом имеют более низкие гарантийные депозиты для тех, у кого хорошая кредитная история. В комплексе с рыночной ставкой может быть предложен меньший залог, чтобы побудить больше людей переехать.

Уплата залога и арендной платы за первый (а иногда и за последний) месяц может быть сложной, но это часть переезда. Просто помните, что вы получите свой залог обратно, если вы оставите свою квартиру в хорошем состоянии, когда вы выезжаете. Это часть бизнеса. Как только вы справитесь с этой частью, вы можете сосредоточиться на том, чтобы ваша новая квартира чувствовала себя как дома.

Как вернуть залог?

При работе с некоторыми лизинговыми компаниями может возникнуть проблема с возвратом залога. Вот лучший способ убедиться, что вы вернете большую часть или весь залог обратно:

• Делайте снимки и делайте заметки во время первоначального осмотра. Убедитесь, что вы согласны со всем, что указано в листе прохождения, прежде чем подписывать его.
• Устраните все повреждения, за которые вы несете ответственность, прежде чем съехать.
• Внимательно прочитайте договор об аренде и обязательно соблюдайте все условия выезда. Это может включать в себя профессиональную чистку ковров и предоставление квитанции при выезде. Убедитесь, что вы не пропустите эти маленькие и часто скрытые условия. В конечном итоге это может стоить вам намного больше денег, поскольку арендодатели часто завышают плату за эти услуги, если им приходится делать это самостоятельно.
• Отслеживайте процесс выезда до мелочей, включая написание и доставку надлежащего уведомления о намерении покинуть помещение.
• Замените сломанные жалюзи самостоятельно.
• Прежде чем заделывать отверстия от гвоздей, убедитесь, что ваш арендодатель намерен перекрасить квартиру после вашего отъезда. Арендодатели должны это делать, но некоторые этого не делают. Эти заполненные дырки от гвоздей могут стоить вам в конце концов.
• Делайте снимки и документируйте все, что вы делаете. Сохраняйте квитанции, чтобы доказать, что вы оставили свое старое жилье в идеальном состоянии, за вычетом регулярного износа.

Закон о залоге в Техасе: полное руководство

В соответствии с законом о арендодателе и арендаторе, как арендодатель, вы можете взимать залог со своего арендатора в качестве подстраховки.

Гарантийный залог застрахует вас от небрежных действий арендатора в сдаваемой вами собственности. Например, если арендатор решит отказаться от собственности, откажется платить арендную плату или нанесет ущерб, превышающий нормальный износ, у вас будет некоторая сумма подстраховки.

Законы о залогах действуют во всех штатах, и Техас не является исключением. Как арендодатель из Техаса, вы должны соблюдать эти законы, если решите получить залог от арендатора. Нарушение этих законов может означать, что арендодатель может столкнуться с несколькими юридическими последствиями.

В этой статье вы узнаете все, что вам нужно знать о законах о взимании залога в Техасе и условиях, определяющих процесс возмещения. Ниже приведены ответы на часто задаваемые вопросы о гарантийных депозитах в Техасе.

Есть ли у арендодателей в Техасе ограничение на размер залога, который они могут запросить у арендатора?

Когда дело доходит до суммы залога, арендодатель вправе взимать с арендатора любую сумму, которую он считает справедливой, чтобы снизить риск ущерба.

Разумная сумма залога в Техасе может в два раза превышать сумму арендной платы. Таким образом, если ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов, вы можете потребовать, чтобы ваш арендатор внес 2000 долларов в качестве залога.

Тем не менее, несмотря на то, что в законодательстве Техаса не указана твердая сумма депозита, обязательно проконсультируйтесь с вашими муниципалитетами или округами, так как у них могут быть свои особые законы.

Где домовладельцы должны хранить залог арендатора?

Законодательство Техаса не требует, чтобы арендодатели хранили залог особым образом. Но опять же, это на государственном уровне. Вполне возможно, что в некоторых местах действуют различные правила и положения.

Должны ли арендодатели предоставить арендатору письменное уведомление после получения залога?

Арендодатели не обязаны предоставлять арендатору письменное уведомление после получения залога. Однако никогда не помешает предоставить письменное уведомление по требованию арендатора.

В каких случаях арендодатель может удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора в Техасе?

Как арендодатель, вы можете удержать весь или часть залога арендатора в случае нарушения им договора аренды.

Общие нарушения, которые могут потребовать от арендодателя удержания гарантийного залога, включают:

• Выселение без покрытия всех неоплаченных счетов за коммунальные услуги. Во время аренды арендаторы обычно несут ответственность за оплату ряда коммунальных услуг, таких как счета за газ, электричество и воду. Если арендатор съезжает, не заплатив им, арендодатель имеет право сделать соответствующие вычеты из их залогового депозита.
• Выход из арендованного помещения в крайнем случае нечистоплотности. Большинство договоров аренды требуют, чтобы арендаторы покидали помещение в том же самом состоянии, в котором оно было найдено, за пределами нормального износа. К сожалению, не все жильцы придерживаются этого правила. В таких случаях вы имеете право производить соответствующие вычеты из своих гарантийных депозитов.
• Разрыв договора аренды. Расторжение договора аренды является серьезным нарушением договора аренды. Договор аренды обязывает арендатора на определенный период времени. Таким образом, если они съезжают до истечения срока аренды, арендодатель может уменьшить свои убытки, вычитая часть или весь их залог. Вы также можете подать в суд на арендатора, если залог не покроет его убытки.
• Неуплата арендной платы. Например, если арендатор не вносит арендную плату за последний месяц, вы имеете полное право вычесть часть или весь депозит арендатора, чтобы защитить себя.
• Отсутствие предварительного уведомления арендодателя при выезде. В Техасе арендатор должен уведомить вас за 30 дней до выезда. Если арендатор этого не сделает, вы можете оставить себе весь депозит. Однако для этого это должно быть четко прописано в договоре аренды или аренды.
• Чрезвычайный материальный ущерб. Вы также можете сделать соответствующие удержания из депозита арендатора в случае чрезмерного повреждения имущества. Чрезмерный материальный ущерб определяется как любой ущерб, превышающий нормальный износ.

Ниже приведены некоторые примеры чрезмерного материального ущерба.

• Чрезмерная грязь на кухне или в ванной
• Заражение вредителями
• Неутвержденная краска на стенах
• Значительные или многочисленные отверстия в стене
• Ковер, пропитанный мочой домашних животных
• Сломанное сиденье для унитаза
• Разбитое зеркало в ванной
• Неработающие замки или сломанные двери

Однако помните, что вы не можете наказать арендатора за ущерб, причиненный естественным износом. Почему? Потому что они возникают в результате нормального использования имущества.

Разрешается ли арендаторам из Техаса «доживать» свой залог?

В Техасе арендаторы не могут использовать залог в качестве арендной платы за последний месяц. Если арендатор попытается это сделать, он рискует столкнуться с многочисленными штрафами, такими как выплата арендодателю суммы в 3 раза больше, а также оплата услуг адвоката арендодателя.

Когда домовладелец должен вернуть залог?

Как арендодатель, у вас есть 30 дней с даты, когда арендатор возвращает имущество, чтобы вернуть залог. Единственное исключение из этого правила — если у вас нет адреса переадресации арендатора; вы не обязаны возвращать залог до тех пор, пока они не сообщат вам свой новый адрес для пересылки.

Если вы произвели отчисления на депозит, то вы должны отправить подробный список отчислений вместе с оставшейся суммой депозита. Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда арендатор должен арендодателю арендную плату, и нет разногласий по поводу суммы причитающейся арендной платы.