Как законно построить два дома на одном участке: ответы юриста
Вместе с юристами разбираемся, можно ли построить два дома на одном участке и как это сделать
Фото: B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock
Прямого запрета нет
Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.
www.adv.rbc.ru
Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки.
Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.
А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.
Из ПЗЗ будет видно:
- можно ли построить второй дом;
- в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.
Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.
До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки (Фото: gopixa/shutterstock)
Как построить два дома
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве.
«Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.
Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.
В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома.
Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.
По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве (Фото: Radovan1/shutterstock)
Комментарий риелтора
Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной.
В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:
- в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
- в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
- в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы (Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)
Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:
— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей.
Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева.
При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик.
Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома
Статья обновлена: 22 июля 2022 г.Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.
Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.
Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:
«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено.
Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил».
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Кратко о требованиях к домам
Для каждого построенного объекта есть требования по строительству.
Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).
Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.
Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.
Как найти местные ПЗЗ
Как найти в интернете ПЗЗ для земельного участка или получить их в виде бумажного документа
Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации.
Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.
Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Название зоны участка
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.
Требование по отступам и максимальному проценту застройки
Другие статьиКак оформить в собственность земельный участок — набор инструкций под большинство участковКак изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»
Что определяет «комплекс» недвижимости? | Главная Руководства
Автор: SF Gate Contributor Обновлено 2 июля 2021 г.
Комплекс недвижимости — это собственность, состоящая из нескольких зданий в одном районе. Хотя их можно рассматривать как игровые площадки для богатых и знаменитых, а многие таковыми и являются, у них есть и другие цели. Некоторые соединения позволяют людям жить и работать в одном и том же месте, в то время как другие оказывают меньшее воздействие на окружающую среду, чем традиционные места жительства.
Однако их строительство может противоречить местным законам о зонировании.
Когда дом становится комплексом
Технически комплекс существует, когда несколько домов делят один и тот же участок земли. Однако многие комплексы на самом деле состоят из соседних домов на отдельных участках. Например, легендарный комплекс Кеннеди состоит из нескольких домов на соседних участках для размещения большой семьи, сообщает Reference.com. Многие современные комплексы создаются путем скупки соседних домов для создания буферных пространств по обе стороны от основного дома. Каждый соседний дом занят членом семейной общины, чтобы держать несколько поколений под одной «крышей». Это может быть особенно полезной стратегией в областях, где отдельные участки относительно невелики.
Жилые комплексы
Комплекс не всегда формируется путем покупки нескольких участков земли с изысканными домами. С технической точки зрения, дом и переоборудованный гараж могут составлять составную часть — когда есть более одного жилого здания, это составная часть.
Для людей, которые работают из дома, создание комплекса, состоящего из дома и отдельного офиса в переоборудованной хозяйственной постройке, обеспечивает разделение рабочего и жилого пространства.
Зеленые соединения
Некоторые комплексы построены по экологическим причинам. Очень маленькие здания, такие как пляжные коттеджи, могут быть построены таким образом, чтобы свести к минимуму их воздействие на окружающую экосистему. По словам Christie’s International Real Estate, размещение нескольких объектов недвижимости на одном участке земли также является более эффективным способом использования земли, уменьшая разрастание сообщества.
Вопросы зонирования и продажи
Создание комплекса не всегда так просто, как строительство второго дома на заднем дворе, даже если у вас есть место. Некоторые сообщества ограничивают количество зданий, которые можно построить на жилом участке. Многие разрешат один дом и один дом у бассейна, но требуют, чтобы в доме у бассейна не было кухни или спальни.
Один из способов обойти эту проблему — купить комплекс, состоящий из отдельных юридических участков, и хранить их отдельно. Таким образом, вы можете иметь один дом на участок. Однако даже в этом случае продажа сложного имущества может быть затруднена. Другие члены семьи могут возмущаться, что посторонний вторгается в их частную жизнь и вторгается в их частную жизнь, а потенциальный покупатель может не захотеть покупать дом посреди чьего-то семейного сообщества.
Справки
- Справка: какой адрес комплекса Кеннеди?
- Christie’s International Real Estate: Жилые комплексы: 8 автономных частных поместий
Сколько акров земли?
Автор: Челси Хьюитт | Визуализация акра | Сколько домов помещается на акре? | Коммерческие акры | Стоимость одного акра | Строительство дома
Предпочтительной единицей измерения земли в США является акр, который вы могли знать, если искали участок земли для дома своей мечты или просматривали дома с большими дворами.
Но что такое акр и насколько велик акр?
Акр земли составляет 43 560 квадратных футов. Его может быть трудно представить, потому что он такой большой. Продолжайте читать, чтобы узнать, как визуализировать акр, среднюю стоимость акра земли в разных местах и сколько акров вам нужно, чтобы построить дом своей мечты.
Если вы подумываете о покупке земли, наши друзья из Clever Real Estate могут подобрать для вас опытных агентов по недвижимости с самым высоким рейтингом в вашем районе.
Просто сообщите лицензированным консьержам Clever, какую площадь вы ищете, а затем обратитесь к квалифицированным агентам, которые помогут вам найти подходящую недвижимость на местном рынке.
Лучше всего, квалифицированные покупатели могут получить 0,5% кэшбэка после закрытия! Это 2000 долларов при покупке дома за 400 000 долларов только за то, что вы нашли своего агента через Clever.
🏡 Начните искать идеальный участок уже сегодня!
Насколько велик акр земли?
Каков размер акра в квадратных футах? | 43 560 квадратных футов |
Сколько акр в квадратных ярдах? | 4840 квадратных ярдов |
Сколько акр в квадратных метрах? | 4 046,86 квадратных метров |
Сколько акр в квадратных гектарах? | 0,405 квадратных гектара |
Насколько велик акр в квадратных милях? | 0,00156 квадратных миль (1/640 одной квадратной мили) |
Сколько акр в квадратных километрах? | 0,00404 км² |
Происхождение акра уходит вглубь веков. Первоначально акр был площадью земли, которую можно было вспахать за один день с волами, тянущими плуг. Со временем он стал стандартизированной единицей измерения земли и до сих пор широко используется в США и Великобритании. Но акры часто имеют размеры 660 на 66 футов.
Как выглядит акр земли?
Легче представить акр, если сравнить его с чем-то знакомым. Насколько велик акр по сравнению с полем для американского футбола?
Акр земли равен примерно 90% футбольного поля, которое имеет 48 000 квадратных футов игровой площади (не включая конечные зоны) по сравнению с 43 560 квадратных футов в акре.
Теннисный корт имеет игровую площадь 2808 квадратных футов, поэтому акр равен примерно 16 теннисным кортам.
Стандартная баскетбольная площадка НБА занимает площадь 4700 квадратных футов, то есть около девяти баскетбольных площадок могут поместиться на акре.
Сколько домов может поместиться на акре?
Средний размер участка для новых домов на одну семью составляет 0,19акров или 8 276 квадратных футов. Это означает, что на одном акре может поместиться около пяти домов среднего размера.
Однако, если вы хотите узнать, сколько домов по закону может поместиться на одном акре, где вы живете, вам необходимо проконсультироваться с местными законами о зонировании. Минимальные размеры партии сильно различаются по стране. Одно исследование размеров участков в Техасе показало, что минимальные размеры участков в исследованных городах варьировались от 6 500 квадратных футов до 16 000 квадратных футов. Стандартный рядный дом на восточном побережье может быть построен на участке площадью всего 1400 футов, в то время как в некоторых сельских районах минимальный размер участка составляет один акр (или несколько акров).
Что такое коммерческий акр?
Коммерческий акр составляет около 83% стандартного акра.
Standard Acre | 43,560 square feet |
Commercial Acre | 36,000 square feet |
The term «commercial acre» возникла в сообществе коммерческой недвижимости. Коммерческий акр — это земля, оставшаяся после вычета площадей, которые владелец собственности не может изменить, таких как тротуары, дороги и переулки. Теперь это юридическая единица
измерение, используемое в нескольких штатах, чаще всего агентами по недвижимости в густонаселенных городах.
Сколько стоит акр земли?
Средняя стоимость акра земли в нижних 48 штатах США составляет около 12 000 долларов, но цены на землю сильно различаются по стране. Акр земли на Манхэттене намного дороже, чем акр в Вайоминге.
Цена определенного акра зависит от нескольких факторов, в том числе от местоположения, топографии, доступа к дорогам и доступности коммунальных услуг. Как правило, городская земля дороже, чем сельская, поскольку она ближе к удобствам и услугам.
По мнению экспертов, одна из самых дешевых земель в США находится в Нью-Мексико, где можно купить акр всего за 100 долларов. На другом конце спектра находится Бруклин-Хайтс в Бруклине, штат Нью-Йорк, где одни из самых дорогих земельных площадей оцениваются в ошеломляющие 41 миллион долларов.
Сколько земли нужно для постройки дома?
Средний размер участка для новых домов на одну семью в США составляет чуть менее одной пятой акра. Если вы хотите построить дом больше среднего, вам, вероятно, понадобится больше земли.
При планировании строительства дома учитывайте соотношение земли и здания, используя площадь вашего дома. Эксперты предлагают вам стремиться к соотношению земли к зданию от 2,5: 1 до 3,5: 1, что является стандартом, используемым в коммерческой недвижимости.
На самом деле, правильный размер земли для строительства дома зависит от ваших потребностей. Тому, кто занимается разведением скота, требуется гораздо больше земли, чем обычному жителю пригорода, и наоборот. Проконсультируйтесь с опытным агентом по недвижимости, чтобы определить идеальный размер участка для ваших нужд.
💰 Познакомьтесь с лучшими агентами и сэкономьте тысячи! 💰 Наши друзья из Clever Real Estate предлагают ни к чему не обязывающую персонализированную услугу подбора лучших агентов рядом с вами. Встречайте своих свободных агентов уже сегодня! |
Часто задаваемые вопросы об акрах земли
Чтобы визуализировать акр, сравните его со знакомыми вам размерами. В одном акре 43 560 квадратных футов, что составляет около 90% футбольного поля (минус зачетные зоны) или девять профессиональных баскетбольных площадок. Если вы хотите представить акр в виде квадрата, это около 208 футов на 208 футов. Средний размер участка для нового дома на одну семью составляет 0,19 акра, поэтому пять домов могут комфортно разместиться на одном акре. Научитесь визуализировать размер акра.
Да, для дома достаточно акра земли. Если вы хотите построить типичный дом на одну семью, на жилом акре достаточно места для просторного двора. Однако, если вы хотите выращивать скот, заниматься сельским хозяйством или иметь больше уединения, вам может понадобиться больше земли.