Сколько можно построить домов на одном земельном участке – Может ли быть оформлено два жилых дома на земельном участке?

Содержание

Может ли быть оформлено два жилых дома на земельном участке?

Добрый день! Можно признать право собственности в судебном порядке

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) (ред. от 05.02.2014) (Извлечение)

Вопрос 2: Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

pravoved.ru

Очередная мина замедленного действия для застройщиков, или стройка по принципу "один жилой дом = один земельный участок"?

Недавно принятый Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", помимо собственно ЗК, вносит изменения также и в другие законодательные акты. Учитывая то, что закон вступает в силу с 01.03.2015, а объём его огромный, думаю, не ошибусь, если скажу, что не многие успели его "переварить". Признаюсь честно, я и сам не успел толком, но вот одна из поправок меня очень сильно напрягает, ибо она может, на мой взгляд, существенно поменять ситуацию на рынке строительства, в первую очередь, многоквартирных домов, и создать застройщиком очень и очень много проблем.

Теперь по существу. Статья 17 названного выше закона № 171-ФЗ, пункт 2:

2) часть 6 статьи 16 [Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"] изложить в следующей редакции:"6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае,
если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости
.".

 

Дальше возникает вопрос: как толковать эту норму? Сложно себе представить, что данные о земельном участке, на котором на основании разрешения на строительство ведётся строительство многоквартирного жилого дома, не внесены в кадастр. По моим представлениям такое в принципе не возможно, т.к. для получения разрешения на строительство нужен градостроительный план земельного участка (ст. 51 ГСК, п. 1 и п/п 2 п. 7), а в нём, согласно утверждённой в соответствии с п. 5 ст. 44 ГСК Приказом Минрегиона РФ от 10.05.2011 № 207 форме ГПЗУ, должны быть кадастровый номер земельного участка и сведения о его границах (в том числе на чертеже). Иначе говоря, участок и так всегда будет внесён в кадастр недвижимости при получении разрешения на строительство (РнС). Если и случается обратное, то, надо полагать, это один случай на миллион в наше время. 

Соответственно, самый буквальный вариант толкования этой нормы я бы сразу откинул за полной его бессмысленностью.

 

Соответственно, есть основания полагать, что явно имели в виду что-то другое. И тут тоже возможно два варианта толкования. 

 

1) Норма на тот случай, когда данные о земельных участках вносились в ГКН так сказать в "упрощённом порядке" - без сведений о координатах границ, без межевания, вне привязки к местности. Такое раньше часто случалось. Участок числится в кадастре по адресу, кадастровый номер присвоен, но данных о границах нет. Вероятно, такие участки до сих пор есть, и вот для них-то норму и создали - мол, до ввода дом а эксплуатацию, уважаемый застройщик, почешись, но границы скоординируй. 

И если имели в виду только это, то и слава законодателю.

 

2) Если пытаться толковать эту норму в системе с прочими пунктами статьи 16 закона "О введении в действие ЖК", а также со ст. 36 ЖК, где говорится о том, что общим имуществом собственником помещений многоквартирного дома (далее - "МКД") является земельный участок, то складывается впечатление, что законодатель пытается таким способом заставить застройщиков нарезать земельные участки и застраивать их по принципу "один земельный участок = 1 МКД". 

 

Последний подход в некоторой мере логичен (у собственников дома есть уже сформированный участок, известны его границы, известна его площадь для расчёта налогов), однако для застройщиков, особенно при комплексной застройке кварталов и территорий такой подход может иметь крайне серьёзные негативные последствия. 

 

Известно, что градостроительные нормы, в первую очередь региональные и местные (на уровне Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или нормативов градостроительного проектирования (НГП) устанавливают градостроительные регламенты и прочие нормы с минимальными и максимальными показателями застройки, в том числе в привязке к площади земельного участка, в частности, количество парковочных мест, которыми должны быть обеспечены квартиры и нежилые помещения, площадь озеленения, площадь детских и спортивных площадок, да и плюс могут использовать так называемые "коэффициенты застройки" или "коэффициенты использования территории", с помощью которых площадь квартир дома привязывается к площади земельного участка. Кроме того, существуют нормы о минимальных отступах от границ участков при размещении зданий. 

 

С учётом всех этих норм при размещении нескольких (скажем 2-х или 3-х) МКД на одном земельном участке застройщик может существенно выиграть в "выходе продаваемых площадей" с участка по сравнению с вариантом "один участок = 1 МКД", т.к. больше становится сама зона допустимого размещения объекта капитального  строительства, больше манёвра для размещения парковок, площадок, сопутствующей инфраструктуры и пр. 

 

Поэтому многие застройщики выбирают вариант застройки нескольких МКД на одном земельном участке. 

И в некоторых случаях только такой вариант и является для застройщика разумным выходом. Так, если местные ПЗЗ и НГП предусматривают необходимость обеспечения всех квартир парковочными местами в границах именно того земельного участка, где стоит МКД (например, Казань или С-Петербург), то при нарезке по принципу "один участок = 1 МКД" уже невозможно будет обеспечить парковочные места путём создания отдельно стоящего паркинга, включающего в себя достаточное количество парковочных мест, но размещённого на соседнем участке (хотя и в том же квартале). И это явно не оправданное ограничение. Каждый участок придётся оборудовать своим набором парковочных мест, размещая их либо под землёй, что удорожает стройку, либо на земле, что уменьшит пятно застройки и "выход площадей". 

 

Всё описанное явно не новая история для тех, кто занимается подобными вопросами. Например, в Санкт-Петербурге местные чиновники давно толкуют законодательство как разрешающее строить МКД только по принципу "один участок = 1 МКД" и из кожи вон лезут, что пресечь любые иные варианты, а застройщики рисуют проекты, в которых два или три дома искусственно соединены какой-нибудь переходной галереей, чтобы эти дома оформить в один (которую потом могут и не построить). В других регионах, особенно в малых населённых пунктах, подобных проблем нет, о таких вещах не задумываются. 

Каждый застройщик, в итоге, сам для себя решает, что ему делать и как ему строить. 

 

Но вот теперь, если новую норму п. 6 ст. 16 закона о введении в действие ЖК толковать именно в том ключе, что до выдачи разрешения на ввод МКД обязательно должен быть сформирован обязательно отдельно взятый участок под отдельно взятым МКД, то всем застройщикам придётся терпеть соответствующие ограничения. Я, к примеру, уверен, что в СПб власти будут пытаться толковать новую статью именно в описанном ключе. 

 

И что касается будущих проектов, которые ещё не запущены, то здесь ничего сверхстрашного нет, застройщику нужно только  заранее размежевать участок на несколько по принципу "один участок = 1 МКД". Хотя и тут застройщиков могут ждать проблемы, т.к. при разделе участка на отдельные малые участки ему придётся заново получать ГПЗУ на каждый из них (а получение ГПЗУ в некоторых регионах наталкивается на большие административные барьеры, особенно при отсутствии проектов планировки).

 

А вот что делать с теми домами, которые уже строятся, по ним получены разрешения на строительство, но они не будут введены в эксплуатацию до 01.03.2015, когда закон вступит в силу - не понятно. Ведь новый закон никаких переходных положений не содержит. 

Если застройщику, построившему после 01.03.2015 второй или третий МКД на одном и том же участке, откажут в выдаче разрешения на ввод, то может возникнуть просто коллапс проекта. Ведь в этом случае, даже если застройщик сможет разделить участок на несколько меньших (если это пропустят местные кадастрово-регистрационные органы, несмотря на залог участка в пользу дольщиков), ему придётся получать на них новые ГПЗУ (согласно п. 21.7 ст. 51 ГСК), в которых будут отражаться новые параметры градостроительных регламентов и НГП уже в разрезе вновь сформированных участков, т.е., в первую очередь, иных отступов от границ, нормативов по парковкам, и пр. И на вновь созданных участках по действующим градостроительным нормам уже нельзя будет построить те дома, которые застройщик уже начал строить на исходном большом участке, а значит, ему не продлят разрешение на строительство, и не дадут разрешение на ввод, и все построенное окажется самовольной постройкой, и придётся его сносить, а дольщикам платить огромные штрафы.

 

Картинка, в целом, вырисовывается довольно ужасающая. Вообще, надо полагать, что до описанного выше в качестве системы доводить не будут, чтобы не создавать армии "обманутых дольщиков", но зато это будет отличный способ "точечных ударов" и выборочного "влияния" на неугодных или несговорчивых застройщиков. 

 

В общем, хотелось бы до конца понять и обсудить идею этой самой поправки в п. 6 ст. 16 закона о введении в действие ЖК РФ, ибо, как это часто бывает в последнее время, написана она так, что суть и смысл её при обычном прочтении не понятны. 

 

Вполне вероятно, что я излишне "застращал", и вообще всё толкую неправильно (у страха глаза велики), и на самом деле всё не так, но я буду только рад, если мне приведут убедительные доказательства неправоты моих опасений. 

 

Все мнения приветствуются. 

 

 

  

zakon.ru

Сколько можно построить домов на одном участке


Со многими сложностями и вопросами сталкиваются собственники земельных участков. Например, они часто задаются вопросом: «законно ли строительство второго дома/коттеджа на одном участке»? В законодательных проектах Российской Федерации нет прямого запрета, но существуют четкие требования к застройке. Ниже мы разберем эти требования более подробно, а также расскажем где его получить разрешение.

С какими трудностями вы можете столкнуться?

Прежде чем начать строительство, вы должны проверить будет ли данное здание соответствовать установленным требованиям, чтобы впоследствии получить разрешение от контролирующих органов. Должны быть соблюдены:

  • установленные расстояния;
  • соблюдение плотности застройки;
  • соответствие целевого назначения участка.

Чтобы получить разрешение вам потребуется:

Частный застройщик должен удостовериться, что его дом проходит для «упрощенной процедуры» получения разрешения. Если здание не более трех этажей и предназначено для проживания одной семьи, тогда нет необходимости подготавливать проектную документацию. Если у вас именно такая постройка, то необходимо обратиться в местную администрацию и запросить разрешение на строительство. Для этого потребуется собрать пакет документов, включающий в себя:

  • правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ;
  • градостроительный план участка;
  • схема планировочной организации.

Представителями власти и контролирующими органами будет проведена проверка документов на соответствие, в случае, если нет никаких проблем, то будет выдано разрешение на строительство. При отказе будет официально указана причина, с которой уже можно идти в суд и пытаться добиться желаемого другим способом.

Получение разрешения после постройки

Есть и другой вариант получения разрешения, здесь будем идти от обратного, сначала строим, потом идём закреплять постройку за владельцем.

После возведения второго дома, который будет соответствовать правилам, описанным выше, нужно обратиться в суд, желая узаконить его. В большинстве случаев постройка закрепляется за владельцем земли, но, если она была сделана с нарушениями, её могут потребовать убрать.

himki-land.ru

Сколько домов можно построить на участке ижс. uristtop.ru

Сколько этажей дома можно возводить на участке ИЖС

  1. Требуется определить положение дома на территории: от границы со стороны улицы до дома необходимо соблюсти расстояние – пять метров. От соседского участка до сооружения должно быть расстояние не больше трех метров.
  2. На участке, как уже было упомянуто, может располагаться только один дом.
  3. Нормы по осуществлению строительных работ устанавливают, что общая площадь дома не должна превышать 1500 кв.м.
  4. Если к дому будут примыкать постройки хозяйственного типа, то расстояние до соседской границы требуется измерять в отдельности от каждого здания.
  5. В соответствии с нормами удаленность дома от леса должна составлять не менее 15 метров.
  6. Если в возводимом здании будет установлена печь или котел автономного использования, предназначенный для отопления, то требуется соблюсти, чтобы высота котельной не была меньше 2,5 метров, а площадь помещения не менее 6 кв.м.
  7. При строительстве важно учитывать систему водоснабжения. Его функции может выполнять колодец или централизованная коммуникационная система.
  1. Необходимо убедиться в правильности всей составленной документации. Только при грамотном оформлении всех документов в дальнейшем будут отсутствовать проблемы. Важным требованиям является наличие у владельца Свидетельства, подтверждающие его права на собственность.
  2. После окончания проверки подлинности каждого документа и их наличия, требуется согласовать планировку. При этом запрещается отступать от принятых норм, строительные работы должны соответствовать документам СНиП.
  3. Перед строительством требуется обозначить пограничные линии – установить забор или другое ограждение. К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые СНиПом. Их соблюдение является обязательным и позволяет избежать проблем с соседями.
  4. На принадлежащем гражданине участке разрешается строить дом для постоянного проживания, баню и гараж, а также летнюю кухню и вольеры для скота.

Сколько домов можно построить на участке ижс

2. После проверки правильности оформления документов и их наличия, владелец участка ИЖС начинает планировку. Для того, чтобы не отступать от принятых норм и требований к участку и дому, при планировании участка и построек необходимо руководствоваться документами «Строительные нормы и правила» — они широко известны под сокращенным названием СНиП.

10. При строительстве дома на земле ИЖС необходимо предусмотреть систему водоснабжения. Это может быть автономное водоснабжение – скважина, колодец, или централизованное водоснабжение. При организации автономного водоснабжения необходимо учитывать, что напор воды должен быть не меньше 0,1 МПа.

Строительство на участках ИЖС и ЛПХ

  • подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана — разрешенному использованию участка;
  • дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Приобретая земельный участок ИЖС, можно рассчитывать не только на обеспеченность территорий для ИЖС необходимыми инжереными коммуникациями, но и на наличие качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов.

Нормы строительства на земельном участке ИЖС

  • От жилого дома до границы соседнего участка, должно быть расстояние 3 метра.
  • Расстояние от хозпостроек или загона для скота, не менее 4 метров.
  • Расстояние от хозпостроек до границы соседнего участка, минимум 1 метр.
  • Расстояние от соседнего участка до высоких деревьев — 4 метра, средних деревьев — 2 метра, кустарников — 1 метр.

Как уже было сказано, все объекты, которые будут расположены на территории участка, должны быть оборудованы согласно нормативам СНиП. Поэтому, где угодно построить дом, баню, хозпостройки и даже высадить деревья не получится. Все должно быть согласованно и спланировано по государственным требованиям.

Два дома на одном участке

После этого представители власти проверяют все документы на соответствие и, если никаких проблем не возникло, выдают разрешение. Также они могут отказать, но при этом официально указав причину, с которой уже можно идти в суд и пытаться добиться желаемого другим способом.

  • Соблюдение установленных расстояний. Дом должен находиться на расстоянии шести метров до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке. В пределах собственного участка дистанция должна быть не менее метра до хозяйственной постройки и не менее трех метров до стен второго жилого дома.
  • Соблюдение плотности застройки. Этот параметр рассчитывается на основании размера земельного участка, площади жилого дома и двух коэффициентов. Чаще всего все показатели находятся в пределах нормы, поэтому редко встречается отказ по этой причине.
  • Соответствие целевого назначения участка. Участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, только в этом случае можно получить разрешение на постройку второго дома. Выдается оно городским или районным управлением архитектуры.

Нормы строительства на участках ИЖС и ЛПХ

  1. от дома до границы участка со стороны соседа должно быть не менее 3 м,
  2. от гаража до границы участка — не менее 1 м внутрь,
  3. если к дому примыкает постройка для птицы и скота, то расчет ведется такой:
  • от дома до границ участка с соседом — от 1 до 3 м,
  • от хозяйственной постройки для птицы и скота — 4 м и больше.

Понятие «индивидуальный жилой дом», в соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны. Индивидуальным жилым домом считается одноквартирный, т.е. отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3 (три), предназначенный для проживания одной семьи (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Допустим также четвертый, мансардный этаж. В Градостроительном кодексе РФ также указано, что площадь этого дома должна быть не более 1,5 тыс. м2 . То есть, на участке ИЖС разрешается возводить жилой дом капитальной постройки, при этом дом должен быть не выше 3-х этажей. На земельном участке площадью, не превышающей 1200 м2, можно строить только 1 жилой дом — об этом говорит формулировка закона о возведении отдельно стоящего строения. Кроме этого, разрешено строительство бани, гаража, летней кухни, теплиц и других хозяйственных построек.

Сколько домов можно построить на земельном участке

Проживая загородом, у многих людей возникает желание построить на своем земельном участке еще один дом. Причин для этого может быть множество. Однако реализовывая данный проект, многие собственники жилых участков сталкиваются с проблемой юридического оформления документов на второй дом.

После приобретения участка под ИЖС владельца обременяет правило застройки индивидуального земельного участка дополнительными обязанностями: за три года построить собственное жилое здание на купленном участке и другие. Жилье должно соответствовать требованиям к жилой недвижимости, составлять проектную документацию на нее должна лицензированная проектная организация. Готовый проект собственник должен утвердить в контролирующих инстанциях.

Действия, которые важно предпринять до строительства дома на участке под ИЖС

Земля ИЖС дается на бесплатной основе на срок 5 лет. Если за это время на ней не будет возведен жилой дом, муниципалитет забирает участок обратно. При условии законного строительства на земле пользователь имеет право по истечении 5 лет зарегистрировать право собственности на землю и дом.

Строительство частного дома можно осуществлять не на всех участках, поэтому перед строительными работами следует уточнить целевое назначение земли. Обычно для возведения жилых домов используют ИЖС – участки, расположенные в населенных пунктах с развитой инфраструктурой. Если построить дом на другой территории, то возникнут проблемы с регистрацией права собственности и подведением коммуникаций.

Северный дачник — Новости, Каталог, Консультации

Градостроительный план земельного участка используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ подлежащего застройке (или застроенного) участка, а в последующем – для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это один из основных документов, который застройщик или заказчик (физические и юридические лица) обязан предоставить в проектную организацию для подготовки проектного решения на основании договора с застройщиком или заказчиком. То есть , ГПЗУ является основанием для выполнения проектных решений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства — в данном случае , рассматриваемом в этой статье, — индивидуальных жилых домов ).

Схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС должна соответствовать градостроительному плану земельного участка. Отражать в ней ливнестоки, въезды, планы (схемы) фасадов и разрезов жилого дома не нужно ( требование п. 2 ч. 11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ ).

Оформление построенного дома на участке ИЖС

Заявителю на руки выдают расписку, подтверждающую прием документации, а также сообщают дату, в которую будет готов документ, подтверждающий право собственности. В указанный день владелец должен подойти в уполномоченную инстанцию и забрать свидетельство о праве собственности.

  • наименование подразделения Росреестра, в которое сдается документация;
  • предполагаемое мероприятие ‒ регистрационные действия либо постановка на кадастровый учет;
  • наименование и характеристика объекта недвижимости;
  • данные о владельце;
  • согласие на обработку данных.