Сколько можно построить домов на одном земельном участке: Как законно построить два дома на одном участке: ответы юриста

Содержание

Как законно построить два дома на одном участке: ответы юриста

Вместе с юристами разбираемся, можно ли построить два дома на одном участке и как это сделать

Фото: B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock

Прямого запрета нет

Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.

Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.

А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.

Из ПЗЗ будет видно:

  • можно ли построить второй дом;
  • в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.

Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки  (Фото: gopixa/shutterstock)

Как построить два дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве.

«Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.

Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.

В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома.

Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.

По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве (Фото: Radovan1/shutterstock)

Комментарий риелтора

Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:

  • в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
  • в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
  • в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.

Сложности с продажей и оформлением

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы (Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)

Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:

— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

Читайте также

Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома

  1. Проживём.com≫
  2. Земля≫
  3. Разное≫
  4. Можно ли на участке ИЖС построить два жилых дома
Статья обновлена: 21 декабря 2021 г.

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты. Теперь подробнее.

Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:

«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено. Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил».

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Кратко о требованиях к домам

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ. К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.

Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.

Как найти местные ПЗЗ

Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.

Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.

Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Название зоны участка

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%. Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.

Требование по отступам и максимальному проценту застройки

Другие статьи

Как оформить в собственность земельный участок — набор инструкций под большинство участковКак изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»

Несколько многоквартирных домов на одном земельном участке

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Несколько многоквартирных домов на одном земельном участке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Несколько многоквартирных домов на одном земельном участке Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 389 «Объект налогообложения» главы 31 «Земельный налог» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган пришел к выводу, что общество неправомерно исключило из объектов налогообложения земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства жилых домов переменной этажности с помещениями общественного назначения», так как на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, при этом земельный участок под каждым многоквартирным домом не разграничен, в связи с чем отнести такой участок к общему имуществу конкретного многоквартирного дома невозможно. Признавая доначисление земельного налога незаконным, суд указал, что исключение земельного участка из объектов обложения земельным налогом обусловлено моментом регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Отнесение земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений одного многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов для целей обложения этого земельного участка земельным налогом значения не имеет. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 389 «Объект налогообложения» главы 31 «Земельный налог» НК РФОднако, такое толкование представляется противоречащим буквальному содержанию этой нормы, а также указанным ранее официальным разъяснениям, в силу которых исключение земельного участка из объектов обложения земельным налогом обусловлено моментом регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме вне зависимости от иных обстоятельств, в том числе, от общего количества таких домов на земельном участке. Отнесение земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений одного многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов для целей обложения этого земельного участка земельным налогом значения не имеет. »

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Несколько многоквартирных домов на одном земельном участке Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020)Таким образом, в настоящее время ЗК РФ не запрещается осуществление строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, за исключением случаев, если такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории . Как предусмотрено ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
(«Налоги и финансовое право», 2020, N 10)Вместе с тем согласно разъяснениям Минэкономразвития России (письмо от 05.10.2017 N Д23и-5777), когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не образован (не сформирован), либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части необходимости осуществления одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме также и государственной регистрации права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в многоквартирном доме, не могут быть применены ввиду факта отсутствия самого земельного участка, который относится к общему имуществу в конкретном многоквартирном доме. В этой связи в указанных условиях отсутствие (непредставление) заявления об осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не должно препятствовать осуществлению государственной регистрации права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме.

Нормативные акты: Несколько многоквартирных домов на одном земельном участке

Можно ли строить два дома на одном участке?

Когда возникает идея строительства на участке второго дома, первое, что нужно сделать – это убедиться, что это возможно по закону.  

Согласно законодательству нет прямых ограничений на количество домов на одном земельном участке, но все же существуют определенные нюансы. Целевое назначение земли должно подходить для строительства. Что это значит? Это значит, что на землях под индивидуальное строительство должен быть построен жилой дом. На землях под индивидуальное садоводство должен быть построен садовый дом. На землях под сельскохозяйственное назначения строить нельзя, но можно перевести целевое назначение участка, если это разрешается в данном регионе. 

Есть два варианта оформления второго дома на участке.

Первый предусматривает регистрацию второго дома как гостевого домика или летней кухни. В этом случае, по документации он будет считаться, как вспомогательная постройка.

Но если вы хотите, чтобы здание было оформлено как дом, то нужно оформлять раздел участка. В этом случае участок разделяется на два отдельных, получается, что на каждом участке по одному жилому дому. Необходимо оформить проектную документацию и присвоить еще один кадастровый номер участку. За этой работой нужно обратится к землеустроительной компании, в которой работают геодезисты с сертификатами. После этого можно подавать документы на получение строительного паспорта, получать разрешение на строительство, ну и вводить новый дом в эксплуатацию.

Не стоит забывать также, что при строительстве стоит придерживаться расстояния от других построек, забора, трансформатора и т.д. Есть определенные строительные нормы, которых нужно придерживаться.

Суд указал, что чиновники не вправе запрещать человеку строить второй дом на своей земле

Второй кассационный суд общей юрисдикции строго указал чиновникам: они не вправе запрещать человеку строить второй жилой дом на своем участке. Жилых домов на шести сотках может быть сколько угодно. Конечно, в разумных пределах и рамках градостроительных норм.

Поводом для разъяснений послужило дело некоей жительницы Рязанской области гражданки Н. Местным чиновникам почему-то показалось, что закон запрещает строить второй жилой дом на земельном участке. Баню? Можно. Гараж? Еще куда ни шло. Но второй жилой дом? Это ни в какие ворота!

Поэтому столоначальники чрезвычайно нервно отреагировали, когда женщина сообщила, что хочет начать строительство. Мол, ведь дом у нее уже есть, куда еще? А если гражданке так приспичило строиться, то пусть сначала снесет ту развалюху, что в данный момент считается ее домом.

«Н. приобрела жилой дом общей площадью 26 кв. м и земельный участок общей площадью 2700 кв. м. (категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства) и обратилась в администрацию муниципального образования с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на принадлежащем ей участке», — рассказывают во Втором кассационном суде.

Однако уведомлением от 13 марта 2020 N 7 ей сообщено «о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в связи с тем, что согласно действующему законодательству размещение второго жилого дома на вышеуказанном земельном участке недопустимо».

Правовые аспекты земельных отношений эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Не исключено, что женщина и сама не прочь снести старую избушку. Но есть проблема: пока хозяйке жить негде. Вариант все снести, остаться без крыши над головой, где-то мыкаться, зато весело и задорно строить большой дом, не всем подходит. Почему-то. Безусловно, ломать всегда веселее, чем строить. Но немало людей, как ни странно, предпочитают сначала построить, а потом ломать.

По логике чиновников, женщина должна сначала сломать старый дом, а потом начать строить новый. Довод, что ей тогда негде будет жить, их не взволновал 

«Посчитав указанное уведомление незаконным, нарушающим ее права и законные интересы как собственника земельного участка на строительство нового дома, Н. обратилась в суд, указав, что снос имеющегося дома на земельном участке как условие выдачи уведомления о соответствии планируемого к строительству объекта лишает ее семью единственного жилого помещения в данном населенном пункте», — рассказывают во Втором кассационном суде общей юрисдикции.

Люди в мантиях проанализировали законы и не нашли нормы, которая бы запрещала человеку строить второй жилой дом. Все инстанции поддержали женщину. А когда чиновники, добиваясь защиты придуманного ими запрета, дошли до кассационного суда, то услышали нет и там.

«Суды пришли к обоснованному выводу об использовании истцом земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по целевому назначению и незаконности указанного уведомления администрации, вынесенного по мотивам существования на земельном участке иного подобного объекта, — подчеркнул кассационный суд. — Оснований согласиться с доводом кассационной жалобы о том, что на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, можно построить только один жилой дом, не имеется».

Теперь, как сказал некогда классик, ее «пример — другим наука», граждане могут смело ориентироваться на правовые позиции кассационного суда и строить столько, сколько захотят. Однако с соблюдением градостроительных норм.

За высоким забором может быть ровно столько домов, сколько вмещает земля и позволяют нормы. Фото: Михаил Синицын

Как недавно специально разъяснил Девятый кассационный суд общей юрисдикции, в случае строительства новых объектов либо необходимости изменения параметров объектов капстроительства, то есть реконструкции, обязательно соблюдение требований градостроительных регламентов.

В качестве иллюстрации третья инстанция привела историю гражданина Т., владеющего домом во Владивостоке. Мужчина захотел провести реконструкцию здания, то есть совершенно преобразить дом. Однако администрация города запретила ему это делать: земельный участок, на котором расположен жилой дом, отнесен к территориальной зоне Т-4 «Зона улично-дорожной сети», в которой не предусмотрено строительство (реконструкция) объектов индивидуального жилищного строительства.

Суды проанализировали законодательство и не нашли норм, которые бы запрещали человеку построить второй жилой дом на участке 

Проще говоря, дом уже вписался в улицу таким, как есть, и по правилам должен таким и остаться. Иначе улица потеряет свое законное очарование.

Гражданин Т. полагал, что раз он владеет домом и участком, на котором стоит дом, и ничего нового строить не собирается, а только хочет капитально перебрать стены, то вправе засучивать рукава. Кассационный суд с этим не согласился.

Как узаконить строительство дома? — REALT.BY

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь 7 декабря 1998 г. № 218-З, в вашем случае имеет место быть самовольная постройка, то есть строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил.

В соответствии с Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 декабря 2007 г. № 1802, принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство принимает местный исполнительный и распорядительный орган. Соответственно, что бы узаконить строительство дома необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, сельсовет).

Однако, если учесть, что в соответствии с земельным законодательством:

— не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов;

— второй дом построить на участке нельзя, поскольку целевое назначение земельного участка предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома допускает строительство на нем только одного жилого дома. На участке можно возводить иные строения, предназначение которых не противоречит целевому назначению участка: гараж, баня, хозяйственные постройки, беседки и т. п.;

— на земельном участке, предоставленном для огородничества, запрещено возводить капитальные строения, можно только временные.

То у местного исполнительного и распорядительного органа есть все основания отказать вам в принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке.

А если вам будет отказано в принятии самовольной постройки, то данную постройку необходимо будет снести.

Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние при отказе лица, осуществившего самовольное строительство, от исполнения соответствующего решения производится в судебном порядке по требованию органов местного управления и самоуправления и иных лиц в соответствии с законодательными актами.

Все нюансы оформления двух частных домов на одном участке

Случаи, когда собственник планирует строительство второго дома на одном небольшом земельном участке, встречаются довольно часто. При строительстве и оформлении такой недвижимости у жителей Прикамья возникает ряд вопросов, на которые отвечают специалисты Кадастровой палаты по Пермскому краю. 
 
Можно ли построить на одном земельном участке два жилых дома, не возникнет ли проблем при их оформлении в собственность?
Ответ: возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства возможно. Важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены градостроительные нормы и правила, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка. В противном случае такая постройка может попасть под категорию самовольной. До начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателю земельного участка необходимо получить разрешение на строительство.
 
На одном земельном участке построены два дома, хотели разделить участок, однако оказалось, что это невозможно. Что предпринять в данном случае?
Ответ: действительно, существуют предельно допустимые размеры земельных участков – они утверждены Правилами землепользования и застройки в каждом муниципальном образовании могут отличаться. Например, на территории города Перми минимальный размер участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, составляет 450 квадратных метров. Уточнить такую информацию можно в администрации муниципального образования. Деление земельного участка на части, размер которых меньше установленного минимального размера, земельным законодательством не допускается. 
В случае, если земельный участок не может быть разделен, правообладатели могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком.
 
Нужный телефон: Кадастровая палата по Пермскому краю, адрес: г.Пермь, ул. Дзержинского, 35, 8 (342) 235-71-35.
 
О Кадастровой палате по Пермскому краю
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю (Кадастровая палата) осуществляет функции по приёму документов на государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав в других регионах Российской Федерации (по экстерриториальному принципу), подготовке договоров купли-продажи, аренды, дарения, мены, соглашений (кроме нотариальных), оказанию консультационных услуг по вопросам кадастрового учёта недвижимости, выдаче квалифицированных сертификатов электронно-цифровой подписи, осуществлению землеустроительных и кадастровых работ.

Что определяет «комплекс» недвижимости? | Главная Руководства

Автор: SF Gate Contributor Обновлено 2 июля 2021 г.

Комплекс недвижимости — это собственность, состоящая из нескольких зданий в одном районе. Хотя их можно рассматривать как игровые площадки для богатых и знаменитых, а многие таковыми и являются, у них есть и другие цели. Некоторые соединения позволяют людям жить и работать в одном и том же месте, в то время как другие оказывают меньшее воздействие на окружающую среду, чем традиционные места жительства. Однако их строительство может противоречить местным законам о зонировании.

Когда дом становится комплексом

Технически комплекс существует, когда несколько домов делят один участок земли. Однако многие комплексы на самом деле состоят из соседних домов на отдельных участках. Например, легендарный комплекс Кеннеди состоит из нескольких домов на соседних участках для размещения большой семьи, сообщает Reference. com. Многие современные комплексы создаются путем скупки соседних домов для создания буферных пространств по обе стороны от основного дома. Каждый соседний дом занят членом семейной общины, чтобы держать несколько поколений под одной «крышей».» Это может быть особенно полезной стратегией в районах, где отдельные участки относительно невелики.

Жилые комплексы

Комплекс не всегда формируется путем покупки нескольких участков земли, содержащих сложные дома. С технической точки зрения, дом и переоборудованный гараж может составлять компаунд — когда есть более одного жилого здания, это комплекс.Для людей, которые работают из дома, создание комплекса, состоящего из дома и отдельного офиса в переоборудованной хозяйственной постройке, обеспечивает разделение между работой и жизнью. космос.

Зеленые комплексы

Некоторые комплексы строятся по экологическим причинам. Очень маленькие здания, такие как пляжные коттеджи, могут быть построены таким образом, чтобы свести к минимуму их воздействие на окружающую экосистему. По словам Christie’s International Real Estate, размещение нескольких объектов недвижимости на одном участке земли также является более эффективным способом использования земли, уменьшая разрастание сообщества.

Вопросы зонирования и продажи

Создание комплекса не всегда так просто, как строительство второго дома на заднем дворе, даже если у вас есть место.Некоторые сообщества ограничивают количество зданий, которые можно построить на жилом участке. Многие разрешат один дом и один дом у бассейна, но требуют, чтобы в доме у бассейна не было кухни или спальни. Один из способов обойти эту проблему — купить комплекс, состоящий из отдельных юридических участков, и хранить их отдельно. Таким образом, вы можете иметь один дом на участок. Однако даже в этом случае продажа сложного имущества может быть затруднена. Другие члены семьи могут возмущаться, что посторонний вторгается в их частную жизнь и вторгается в их частную жизнь, а потенциальный покупатель может не захотеть покупать дом посреди чьего-то семейного сообщества.

Советы по разделу земли для землевладельцев от застройщика (Часть 1

Научитесь оценивать риски и выгоды от раздела земли на жилые участки. В этой первой из трех статей на эту тему застройщик и юрист по недвижимости предоставляет землевладельцам конкретные вопросы, оценивайте при рассмотрении вопроса о разделе земли. Возвращайтесь к следующим статьям из этой серии, которые предоставляют землевладельцам информацию, основанную на реальном опыте автора в процессе раздела, а также практическое описание шагов, которые должны предпринять землевладельцы. при разделе земли.

Зачем делить мою землю?

Подразделить ( против ): разделить на несколько частей; особенно : разделить (участок земли) на участки под застройку.

Успешное разделение вашей земли на участки под жилую застройку может иметь много преимуществ, включая повышение прибыли и гибкости землевладельца. Если вы покупаете или уже имеете большой земельный участок для продажи или даже земельный участок с «дополнительной» площадью, вы можете подумать о том, поможет ли разделение вашей земли максимизировать ваши ресурсы недвижимости, что многие землевладельцы оцениваем в текущих рыночных условиях.

 

 

Чем больше участков, тем больше денег – которые затем продаются одному или нескольким покупателям. В сущности, благодаря подразделению часть может быть более ценной, чем целое .

 

Сохраните часть земли для себя

Еще одно преимущество раздела для домовладельцев, которые хотели бы ликвидировать часть своей недвижимости, не продавая ферму (буквально), заключается в том, что они могут получить как наличные на участке свободной земли и оставайтесь на остальных.Владение частью их земли может дать этому имуществу время для увеличения стоимости по мере того, как окружающие разделенные земли будут застраиваться.

Повышение товарности

Кроме того, землевладельцы могут с большей легкостью найти покупателей на небольшие разделенные участки, которые более доступны по цене, чем один большой участок земли. Постарайтесь понять потребности рынка. Завершение раздела участка заранее экономит покупателю время, усилия и риск сделать это самостоятельно, увеличивая продаваемость — а часто и стоимость — всего имущества.

Оцените целесообразность раздела вашей земли

Концепции раздела являются общеизвестными и практикуются среди опытных специалистов, таких как строители домов, застройщики и агенты по недвижимости. На самом деле, разделение земли действительно является фундаментальной частью любого развития недвижимости, но это только одна часть общего процесса развития.

Раздел земли также может быть рискованным и дорогостоящим, если вы не проявите должной осмотрительности. Независимо от того, являетесь ли вы владельцем земли или только оцениваете потенциальную новую покупку, риск того, что подразделение не может быть выполнено или, по крайней мере, выполнено таким образом, который имеет финансовый смысл, часто может стоить вам денег и драгоценного времени.

Существует ряд предварительных пунктов, которые помогут вам решить, возможно ли разделение. Если вы являетесь землевладельцем или домовладельцем, рассматривающим возможность разделения земли на пустующие участки, читайте дальше, чтобы узнать больше, и, как всегда, планируйте обратиться за советом к экспертам.

 

Чем меньше, тем проще

Итак, вы считаете, что ваша земля является кандидатом на раздел? Вам необходимо учитывать размер и масштабы ваших планов, потому что при разделе земли могут быть разные степени сложности, и, проще говоря, они могут соответствовать размеру проекта – чем больше площадь проекта и количество участков, тем чаще тем больше сложность.

Если вы имеете дело с одним участком, разделенным на два или три жилых участка, вы можете справиться с этим, обратившись к нескольким специалистам по недвижимости, которые помогут вам в этом процессе. Будьте внимательны во время комплексной проверки и планирования, чтобы вы могли оценить, возможно ли разделение и имеет ли оно финансовый смысл. (Подробнее об этом через минуту.)

 

Большие могут быть сложными

Как только вы преодолеете примерно акр и два или три участка, сложность процесса разделения может резко возрасти. Уровень сложности — и необходимый опыт — могут быть усугублены, если у вас есть участок, где участки не выходят на существующую дорогу общего пользования или где необходимо построить инженерные коммуникации и инфраструктуру. Это, вероятно, потребует от вас пройти муниципальный надзор (возможно, даже на уровне штата или на федеральном уровне в некоторых случаях) за дизайном и планировкой участка, а также за строительством дорог, инженерных сетей и другой инфраструктуры. В этом сценарии вы в основном расширяете деятельность от простого разделения участка до полномасштабного развития сообщества и земли .

Короче говоря, большие проекты лучше оставить профессионалам .

 

Указания для бесстрашного раздела

Если вы заинтересованы в разделе участка для увеличения стоимости или использования вашей собственности, мы желаем вам удачи и даем следующие рекомендации:

 

Проверить наличие ограничений !

Один из самых важных первых шагов перед разделением вашей земли или земли, которую вы хотите купить, — это убедиться, что нет никаких ограничений, которые помешают вашим планам. Все, начиная от постановлений, договоров соседства и заканчивая ограничениями в действиях, может воспрепятствовать — или фатально усложнить — ваши планы. Внимательно изучите эти пункты, а также закажите профессиональную проверку правового титула (обычно через юриста по недвижимости), чтобы вы могли понять, существуют ли какие-либо проблемы, связанные с закрытием сделки, которые относятся к собственности и предотвращают ее разделение.

Если во время проверки вы обнаружите элементы, которые могут быть проблематичными, вы и ваш адвокат должны тщательно их оценить, чтобы найти решение, или посмотреть, сможете ли вы получить титульное страхование, которое обеспечивает конкретное покрытие для защиты вас и, в конечном счете, ваших покупателей.Но никогда не игнорируйте сложное ограничение и не убеждайте себя, что это не будет проблемой. Остерегайтесь, даже профессионалы могут попасть в беду, если слишком увлекутся своими грандиозными планами. Вам может сойти с рук обход ограничений на некоторое время, но это может стоить вам в будущем, особенно при попытке продать или профинансировать недвижимость. Мы опишем больше этих реальных рисков во второй статье.

 

Понимание схемы участков, размеров, услуг… и рынка

При разделении участка убедитесь, что предлагаемые схемы и размеры участков подходят и будут работать не только юридически, но и для рынка .

Продажа лотов не похожа на Field of Dreams , где «если построишь, они придут». Вы должны убедиться, что есть рынок для лотов в вашем районе и по разумной цене . Определите размер, компоновку и другие требования, предъявляемые к новым лотам, которые должны быть востребованы на рынке. Хороший агент по недвижимости с опытом работы с землей может помочь вам в этом. Вы также можете получить совет от строителей — обратитесь к тем, кто работает в вашем регионе и в ценовом диапазоне для новых домов, которые, вероятно, будут построены на ваших участках.Получение их информации может стать ключом к успешному разделу рыночных лотов.

Даже если вы подтвердили, что нет ограничений, запрещающих разделение земли (или делающих это невозможным), вы и ваши эксперты также должны изучить местные законы о зонировании, разделе и застройке, чтобы вы могли понять планировку и ограничения по размеру для ваших запланированных лотов. В каждом округе, городе или другом органе власти будут свои правила, описывающие важные элементы, такие как текущие требования к зонированию, минимальная ширина участка, отступы (спереди, сзади и сбоку), буферы, высота зданий, необходимое открытое пространство и другие важные детали, влияющие на размер. и планировка ваших лотов.

Вам также необходимо подтвердить, что каждый из ваших запланированных лотов будет обслуживаться должным образом. Большинство домовладельцев ожидают, что у них будет дорога общего пользования (с соответствующим фасадом), а также вода, канализация, электричество и другие коммуникации. Поэтому обязательно подтвердите, что для ваших участков доступны стандартные коммунальные услуги, и что они смогут справиться с нагрузкой от любых новых домов, которые будут построены на разделенных участках. Проведите исследование и попросите вашего геодезиста найти воду, канализацию, газ, электричество и другие инженерные коммуникации и инфраструктуру на вашем плане.

Многие из этих вопросов, связанных с размером участка, планировкой и обслуживанием, будут определяться местными требованиями, но другие будут определяться рынком.

  • Если строители и новые домовладельцы хотят купить в вашем районе участки шириной не менее 70 футов, вы можете не захотеть создавать подразделение, которое приводит к более узким участкам шириной 45 футов, даже если вы можете это сделать.
  • Аналогичным образом, примите во внимание негативные последствия предоставления любых инфраструктурных, коммунальных или других услуг, которые ниже обычных для рынка – поэтому, даже если это разрешено законом, использование грунтовой дороги в качестве подъезда к вашим участкам не сравнится с Рядом участок на асфальтированной дороге с тротуарами.

Тщательно оцените эти пункты заранее и включите соответствующие расходы в свой финансовый анализ и бюджет.

Понимание воздействия и других требований

Еще одним сюрпризом для землевладельцев, пытающихся разделить свою землю, является то, что акт раздела может привести к возникновению любого количества дополнительных требований и затрат на вашу землю. Несмотря на то, что ваш существующий участок может быть унаследован, так что он не должен соответствовать некоторым новым законам и правилам, проведение подразделения может вызвать новый набор воздействий и требований.

Они могут включать требование о том, чтобы вы выделили часть «вашей» земли, которая находится на полосе отчуждения дороги, местному правительству, в результате чего вы теперь работаете с меньшим участком. Другие правила могут потребовать от вас построить или улучшить дороги, тротуары, бордюры и водостоки и даже посадить деревья. Кроме того, вам также может потребоваться установить водопроводные и канализационные соединения и счетчики для участков или оплатить сборы за мощность, сборы за воздействие и другие оценки при добавлении новых жилых участков.

Вам также необходимо будет включить подобные статьи в свой бюджет, включая непредвиденные расходы, которые могут быть неизвестны заранее.

Мы надеемся, что это поможет землевладельцам получить ценную информацию о плюсах и минусах и о том, что следует учитывать при рассмотрении вопроса о разделе вашей земли. Вернитесь в ближайшее время для нашей второй статьи в этой серии о разделе земли : советы для землевладельцев от застройщика , где мы опишем некоторые реальные проблемы, которые мы видели в попытках раздела. Кроме того, третья статья в этой серии предоставит практические сведения о шагах, которые необходимо предпринять, если вы решите разделить свою землю на участки.

 

Статьи по теме

Разделение участка / родительского участка | Nassau County

​Что такое «разделение участка»?

​     Разделение одной части собственности на две части собственности
​известно как разделение участка или родительского участка.
Например, если у вас есть участок земли площадью 5 акров, и вы хотите вырезать или разделить акр этого участка для продажи или передачи другому лицу.

Что такое «родительский тракт»?

​     В соответствии с Кодексом землеустройства округа Нассау, родительский участок относится к земельному участку, существовавшему на 27 марта 2017 г., а также для целей настоящего постановления означает участок земли, выходящий на дорога общего пользования.Основной участок может быть разделен один раз без соблюдения правил разделения при условии, что участок соответствует минимальным требованиям к земельному участку и двору соответствующего района зонирования, не превышает ограничений по плотности застройки, как определено в комплексном плане, и соответствует минимальным требованиям к фасаду участка, как определено в статье 28.03 Земельного кодекса. Любое дальнейшее разделение родительского участка считается подразделением и должно соответствовать этим правилам подразделения. Это положение не распространяется на лоты, созданные платой подразделения, зарегистрированной у секретаря суда округа Нассау через платную книгу и страницу. Заявление о разделе материнского участка в соответствии с настоящим разделом подается в ДОУ по предоставленной форме. Заявление о разделении родительского участка должно быть одобрено PEO до выдачи разрешения на строительство.

Какие проблемы с разделением участков и какое отношение они имеют к Отделу планирования и экономических возможностей?

​    23 января 2017 года Совет уполномоченных округа Нассау внес поправки в статью 28 Кодекса землеустройства, приняв Постановление
​2017-03.Постановление предписывает Департаменту планирования и экономических возможностей активно следить за разделением земли с целью создания строительных площадок на некорпоративных территориях округа Нассау. Постановление №
2017-32 внесло дополнительные поправки в статью 28, изменив дату вступления в силу на
 17 марта 2017 года, чтобы она соответствовала картам налоговых участков, полученным оценщиком имущества округа Нассау.

В чем смысл процесса?

​     Процесс разделения единого земельного участка является дополнительной услугой для жителей округа Нассау.Активно участвуя в процессе раздела земли, мы можем помочь землевладельцам и покупателям земли на начальном этапе процесса, чтобы гарантировать отсутствие осложнений при запросе разрешений на застройку. Эта услуга предоставляется для обеспечения того, чтобы каждый вновь созданный участок записи соответствовал минимальным требованиям к строительной площадке для своего района зонирования, к зданию был надлежащий доступ, и были учтены другие аналогичные положения, связанные с кодексом землеустройства.

Сколько домов может поместиться на большом участке земли? – СидмартинБио

Сколько домов может поместиться на большом участке земли?

Один акр (43 560 футов) достаточен для размещения около пяти домов на одну семью, учитывая, что не включено ничего, кроме земли под участки.

Какой большой дом можно построить на 1 акре?

Технически вы могли бы разместить почти 44 дома на одну семью на акре (при условии, что каждый дом имеет площадь 1000 кв. футов на этаж и между ними нет места). Однако на практике вы получаете в среднем 2-3 дома на одну семью, построенных на акр в большинстве районов.

Достаточно ли 4 акров для охоты?

Зарегистрировано. люблю эти маленькие пятнышки — да, 4 акра достаточно. просто будьте осторожны с тем, как и где вы охотитесь на него. во-вторых, я охотился во многих местах рядом с домом, и НИКОГДА не видел, чтобы олень выходил из леса и умирал на чьем-то заднем дворе.

Сколько оленей может вместить 40 акров?

В качестве приблизительного ориентира запланируйте 8–10 для участка площадью 40 акров, 12–16 для участка покрытия площадью 80 акров и 18–20+ для участка площадью 100–300 акров или более. В прошлом году я застрелил 5-летнего оленя по кличке Диего, за которым я охотился, во время 8-й стоянки за 7 недель, на 7-й стоянке, на 52 акрах леса и полей.

На каком большом участке можно построить дом?

A 0,4 FSR означает, что вы можете на законных основаниях застроить до 40% квадратных метров вашего земельного участка. Если у вас есть участок размером 100 футов x 100 футов, ваша общая площадь земли составляет 10000 квадратных футов, а площадь вашего дома может составлять 4000 квадратных футов. Сколько домов можно построить на акре земли в Великобритании?

Можно ли построить несколько домов на одном участке?

Вы можете построить несколько домов на одном участке. Тем не менее, существует множество ограничений и правил, о которых следует помнить. Первое, что вам нужно сделать, это получить разрешение на строительство нескольких домов на одном участке. В зависимости от того, где вы живете, для этого существует несколько различных процессов.Тем не менее, большинство шагов останутся прежними.

Сколько домов я могу построить на половине акра?

Сколько домов я могу построить на половине акра? Например, для сельскохозяйственного зонирования может потребоваться как минимум 1 акр на дом, поэтому ответ равен 1, независимо от размера дома. Другие, более городские районы, могут позволить вам разместить 12 или более жилых домов в зависимости от разрешенной плотности и минимального размера участка.

Можно ли построить дом на участке земли?

Строительство собственного дома на участке земли дает вам возможность жить где хотите и как хотите.Однако, прежде чем начать строительство, вам нужно внимательно посмотреть на посылку, чтобы выяснить, подходит ли она для дома. Ряд различных факторов влияет на то, можете или должны ли вы строить на участке.

Вирджиния рассматривает возможность изменения зонирования для одной семьи.

Строители домов на шаг впереди. — Большой Большой Вашингтон

Дома на одну семью в Фэрфакс-Сити делают свое дело. Изображение автора.

Как и во многих других местах в Соединенных Штатах, на большей части Вирджинии, если у вас есть участок земли, запрещено строить на нем что-либо, кроме одного дома.Это может измениться, если штат примет новый законопроект, который легализует дуплексы, коттеджи и дополнительные квартиры по всему Содружеству, в том числе везде, где зонирование разрешает только дома на одну семью.

Государственный делегат Ибрахим Самира (D-Herndon), представивший законопроект, говорит, что он предназначен для снижения стоимости жилья, решения проблемы нехватки жилья в регионе и устранения давнего наследия расизма и социальной изоляции. Некоторые люди очень расстроены этим, потому что это оскорбляет их политику или бросает вызов их представлению о том, как должны выглядеть пригородные районы.

Идея разрешить строительство разных типов домов по соседству не нова. И нет, я не говорю о любимых исторических районах, таких как Old Town Alexandria, или Fan в Ричмонде, Ghent в Норфолке и так далее. Я говорю о домостроителях в современных пригородах Вирджинии, которые возятся с концепцией «дом на одну семью», пока мы говорим.

Строители жилья из Вирджинии уже строят дуплексы…

После Великой рецессии и жилищного кризиса высокая безработица привела к тому, что к 2011 году почти треть американских домохозяйств «удвоилась», поскольку родственники стали жить вместе, чтобы сэкономить на стоимости жилья или, в случае стареющих родителей, на медицинских расходах.Это было особенно распространено в семьях иммигрантов и небелых. В ответ национальный жилищный строитель Леннар представил «дом NextGen», или, как они его называли, «дом в доме».

Дом NextGen снаружи выглядит как типичный загородный дом, но внутри у него есть автономная квартира, обычно со спальней, гостиной и кухней. В квартире есть дверь, соединяющая ее с главным домом, а также незаметно спрятанный отдельный вход на улицу. Леннар начал строить их в Вирджинии примерно в 2016 году и сказал, что 55% людей, которые их покупают, делают это для стареющих родителей.

План этажа дома NextGen в Южной Каролине с отдельной квартирой, выделенной синим цветом. Изображение с сайта Леннара.

В том году рекордные 64 миллиона домохозяйств по всей стране проживали в домохозяйствах, состоящих из нескольких поколений, и аналитики ожидают, что это число будет увеличиваться по мере старения бэби-бумеров. Сегодня в Вирджинии есть ряд местных строителей жилья, которые предлагают свои собственные «дома для нескольких поколений»: от округов Фэрфакс, Лаудоун и Принс-Уильям в Северной Вирджинии до округа Хенрико за пределами Ричмонда и Вирджиния-Бич.Другие построят вам квартиру в подвале вашего существующего дома.

…вроде.

Есть пара предостережений. Эти дома обычно строятся в дальних пригородах, где много открытой земли, но далеко от транспорта, работы и прочего.

Поскольку большинство этих домов построено в районах, предназначенных исключительно для домов на одну семью, эти «дома для нескольких поколений» не являются юридически отдельными единицами. В квартирах может не быть полноценной кухни, отдельных коммуникаций и уникального адреса.Они все еще зависят от главного дома. В статье Virginian-Pilot 2013 года цитируется строитель из Вирджиния-Бич, который говорит, что не хочет строить многоквартирное арендное жилье: «Ваше намерение должно быть чистым; Вы не можете пытаться обойти закон».

«Дополнительный дом», предлагаемый жилищно-строительной компанией Carrington Homes из Вирджинии. Картинка с их сайта.

Эта комбинация — новое строительство в районах, где дома должны располагаться на большом количестве дорогих земель — в основном требует от строителей продавать очень большие и очень дорогие дома, чтобы покрыть свои расходы, даже если они предназначены для семей, которые хотят разделить расходы на жилье. .Один застройщик дома в округе Лаудоун предлагает «дополнительный дом», который буквально представляет собой отдельный дом с двумя спальнями, примыкающий к основному дому проходом.

Таунхаусы в одежде McMansions

В то время как новые «дома для нескольких поколений», как правило, дороги, на другом конце рынка домостроители из Вирджинии замаскировали небольшие доступные дома под большие дорогие дома на одну семью. Вы найдете их в запланированных сообществах, одном месте, где зонирование фактически позволяет смешивать дома разных типов, но где разработчики все еще могут захотеть создать эту атмосферу единообразия.

«Великий дом» в Тайсоне — это четыре таунхауса, спроектированных так, чтобы гармонировать с особняками МакМэнсионс. Изображение автора.

В результате этот тип жилья популярен в местах, где от застройщиков требуется капитальное доступное жилье, где цены субсидируются для домохозяйств с низкими доходами. Как и округ Монтгомери в Мэриленде, округ Фэрфакс требует, чтобы застройщики выделили несколько домов в новой застройке для домохозяйств с низкими доходами, но застройщики не хотели участвовать, потому что более дешевые дома «не подходили».

В 2001 году округ работал с группой строителей жилья над проектом «Большого дома», который выглядит как один большой дом, но на самом деле представляет собой группу из двух-четырех таунхаусов. В первой застройке Great House в Tysons единственный способ выделить их — это сосчитать дополнительные почтовые ящики впереди.

Опять же, эти дома обычно строятся в новостройках на окраине региона. Возьмем, к примеру, этот дом, построенный в районе Белмонт-Грин округа Лаудоун в 2003 году. На самом деле это четыре кондоминиума с двумя и тремя спальнями.Снаружи он выглядит и ощущается как гораздо более крупные дома вокруг него, но дома внутри продаются вдвое дешевле, чем соседние дома на одну семью за 700 000 долларов. Это было бы прекрасно вписаться в более близкие сообщества, такие как Арлингтон или Александрия, но фактически незаконно строить там.

Люди уже меняют значение слова «дом на одну семью»

Вирджиния идет по стопам других штатов, таких как Калифорния и Орегон, открывающих зонирование для одной семьи. Но в любом месте, где есть дома на одну семью, есть люди, использующие их не по назначению. Многие (хотя и не все) дома на одну семью большие, и люди часто обнаруживают, что они либо не могут позволить себе все это пространство, либо не могут использовать все это пространство и хотят разделить это пространство с людьми или видами деятельности, которые могут его использовать. особенно если они могут помочь оплатить это место.

Эти дома на одну семью в округе Лаудоун никуда не денутся, но и не останутся прежними.Изображение автора.

Итак, сегодня дома на одну семью используются для размещения членов расширенной семьи или не связанных между собой взрослых, импровизированных ночных клубов, панк-шоу или штаб-квартиры стартапа, который спас Healthcare.gov. Неудивительно, что строители домов отреагировали на это, строя дома, специально предназначенные для разных целей, или строя дома, которые просто меньше и дешевле, но «вписываются» в наши предубеждения о том, как должны выглядеть пригороды.

Законопроект

делегата Самиры или любой другой законопроект, который пытается легализовать различные типы домов, не является радикальным отклонением от того, как живут люди. На самом деле это гораздо больше похоже на то, как люди живут или как они хотели бы жить, чем нам хотелось бы признать.

Дэн Рид (он/они) — писатель, градостроитель и общественный деятель. Дэн работает с сообществами по всей территории Соединенных Штатов, чтобы сделать их улицы более безопасными, приятными и справедливыми.Их статьи публиковались в таких изданиях, как Washingtonian Magazine, New York Times, CityLab, Architect Magazine и Shelterforce. Дэн, житель Сильвер-Спринг, ведет местный блог Just Up the Pike с 2006 года.

Что нужно знать о законах о зонировании

При запуске бизнеса большинство предпринимателей сосредотачиваются на начальных затратах, налогах, маркетинге и местоположении. Немногие, вероятно, добавляют законы о зонировании к своим исследовательским усилиям. Однако игнорирование этого шага может привести к нарушению закона.

Зонирование должно быть важным фактором, особенно для домашнего бизнеса. В определенных районах запрещено работать из дома. Перед тем, как распечатать визитные карточки и открыть магазин, важно знать правила зонирования вашего местоположения.

Законы о зонировании и как они работают

Законы или постановления о зонировании устанавливают правила использования участка земли или имущества, а также максимально допустимый размер или размещение. Вот основные типы законов о зонировании:

  • Жилой дом:  Охватывает дома, и хотя вы можете вести бизнес вне дома, в некоторых местах есть ограничения.
  • Коммерческий:  Для бизнес-операций и может включать в себя подмножества, такие как розничная торговля или офис.
  • Промышленный:  Для бизнеса, выполняющего определенные виды операций, например производство.
  • Сельскохозяйственный:  Для сельского хозяйства.

Некоторые объекты недвижимости могут иметь более одной зоны, например коммерческая/жилая, что означает, что у владельца или арендатора есть два варианта их использования.

Ограничения, которые нужно знать

Законы о зонировании включают использование и такие вопросы, как шум, парковка, утилизация отходов, внешний вид здания и особенности здания, такие как количество дверей или ванных комнат.Например, в коммерческой зоне заведение может быть ограничено определенным количеством парковочных мест.

Для домашнего бизнеса может потребоваться лицензия, выданная вашим городом или округом. Вам также может потребоваться следовать определенным правилам, таким как часы работы. И если в вашей собственности есть ассоциация домовладельцев, у вас могут быть ограничительные соглашения, которые предусматривают дополнительные правила. Эти законы защищают права и стоимость собственности вашего района.

«Законы о зонировании требуют мельчайших деталей, — говорит Джим Пендергаст, старший вице-президент altLINE, подразделения коммерческого кредитования The Southern Bank Company. «Вам нужно будет учитывать парковку на территории, а также любую парковку за пределами улицы, ваши планы по утилизации отходов и утилизации, состояние лестничной клетки и даже частные и общественные вывески, соответствующие [Закону об американцах с ограниченными возможностями], размещенные на предстоящей собственности вашего бизнеса. Все это требует времени и большого количества официальной документации, а также платы за проверку и отправку каждого отзыва».

Как проверить местное зонирование

Постановления обычно контролируются вашим городом, поселком или округом. Проконсультируйтесь с вашим местным отделом планирования или регистратором, чтобы понять законы о зонировании собственности, которую вы планируете использовать.Вы можете найти необходимую информацию на их веб-сайте.

Пендергаст рекомендует сначала изучить местные и городские постановления. Затем посмотрите на правила на уровне округа и штата. «Все это может начать немного напоминать русскую матрешку правил», — говорит он.

Даже если вы арендуете недвижимость, которая ранее использовалась для бизнеса, вам необходимо убедиться, что действующие законы о зонировании соответствуют вашему использованию. В некоторых случаях у компании может быть отклонение, которое позволяет арендатору использовать имущество таким образом, что оно не зонировано.Разница не будет автоматически передана новому арендатору, поэтому очень важно, чтобы вы знали правила, прежде чем подписывать договор аренды.

У вас есть два варианта, если пространство вашего малого бизнеса не соответствует действующим нормам и правилам зонирования, говорит Пендергаст.

«Во-первых, вы можете подать заявку на условную аренду, которая устанавливает крайний срок для процесса изменения зонирования собственности, — говорит он. — Во-вторых, вы можете подать заявку на получение так называемого разрешения на условное использование от вашего городского совета или государственного департамента планирования и зонирования.Поймите, что разрешение на условное использование имеет строгие параметры, которые могут не соответствовать видению вашего бизнеса в долгосрочной перспективе».

Время, которое вы потратите на изучение законов о зонировании, будет хорошей инвестицией. Вы не хотите начинать бизнес только для того, чтобы ваш город закрыл его из-за того, что вы нарушили постановления о зонировании. Если вы не уверены, обратитесь к местному юристу, который имеет опыт зонирования и может помочь вам принять правильное решение с самого начала.

Что такое двойное жилое помещение и/или недвижимость?

by Peter Kelly | All, Dual Occupancy, Subdivision

Когда дело доходит до строительства недвижимости, вокруг витает много жаргона и технических терминов.Компания Little Fish Property Developments всегда готова помочь.

Мы понимаем, что вы заинтересованы в максимальном увеличении стоимости вашей земли, но вы, возможно, не в курсе всего жаргона. Вот почему мы здесь, чтобы объяснить, что такое двухместное размещение.

С технической точки зрения проекты с двойным размещением означают два дома на одном земельном участке. Но когда мы говорим о застройке с двойным размещением, у вас может быть две, три или даже четыре или более квартир или таунхаусов в одном квартале, в зависимости от размера квартала.

Прежде чем мы углубимся, если вы думали о двухместном размещении в Мельбурне, мы думаем, что у этого есть большой потенциал. Вот почему.

Что такое двойное размещение?

Недвижимость с двойным размещением — это когда вы строите две или более отдельных собственности на одном и том же земельном участке. Или это может означать строительство совершенно нового дома рядом или позади вашего существующего дома.

По сути, это означает, что у вас есть два или более домов на одном земельном участке, которые в конечном итоге будут разделены в будущем.

Это может быть удобно для размещения членов семьи, таких как пожилые родственники, или если вы хотите выйти на рынок аренды и сдать одну или несколько квартир, живя в другой.

Чтобы получить некоторую ясность в отношении стоимости и сроков проекта развития двухместного размещения, ознакомьтесь с этим примером, в котором я поднимаю капот. У меня тоже есть такой, стоит посмотреть.

Что такое двойное размещение?

Подразделение на двойное размещение — это когда вы строите два или более жилых дома на существующем едином титуле, а затем разделяете участок для создания двух отдельных титулов.

Чтобы узнать больше о разделе имущества в Мельбурне, нажмите здесь.

Могу ли я продать двухместное размещение?

Да, конечно! Это основная причина, по которой вы разделяете лоты, чтобы продавать каждый лот отдельно и максимизировать рентабельность инвестиций. Давайте распаковать, как вы можете это сделать.

Во-первых, вы либо владеете, либо покупаете землю, пригодную для совместного проживания. Затем вы начинаете процесс планирования, чтобы получить разрешение на разработку двухместного размещения. По мере того, как вы проходите процесс сборки и начинается строительство, вы начинаете процесс разделения участка.

В Little Fish нам нравится рекламировать и продавать нашу разделенную собственность плана. Как только строительство будет завершено, и мы разберемся с утверждением раздела, ваши покупатели могут сразу же рассчитаться. Так вы быстрее увидите свою прибыль.

Если вы подождете, пока недвижимость будет завершена, и проведете аукцион недвижимости или частную кампанию по продаже, вам придется подождать, пока недвижимость будет выставлена ​​на продажу, и иметь ее на рынке в течение нескольких недель (как минимум! ), а затем дождаться оговоренного расчетного периода, который обычно составляет 60-90 дней.

Иногда вы можете получить больше за свою недвижимость, проведя кампанию по распродаже после того, как новая недвижимость будет завершена, как мы только что обсуждали, но каждый проект и ситуация разные. Важно, чтобы вы понимали различные варианты и знали, что каждый из них повлияет на то, когда вы получите платеж.

Можно ли отдельно продать один объект недвижимости из проекта совместного проживания?

Любая собственность, имеющая собственное право собственности, может быть продана отдельно. Таким образом, когда вы начинаете двойное размещение, конечная цель состоит в том, чтобы разделить каждое жилище на отдельный титул.Затем вы можете разместить их на рынке отдельно.

Для получения более подробной информации о разделении слоев для проектов с двойным размещением нажмите здесь.

Как построить двухместное размещение?

Здесь у вас есть несколько вариантов. Первый — построить отдельное жилище на заднем дворе с общей подъездной дорогой, если у вас достаточно места. Затем вы бы разделили участок таким образом, чтобы оба дома получили собственное право собственности. После этого подъезд станет общей собственностью.

Вы можете продать их оба, продать один и сдать один или сдать в аренду оба! Здесь вы избалованы выбором.В любом случае вы выйдете из проекта с небольшими деньгами в банке или дополнительным капиталом в ваших инвестициях.

Второй вариант для тех, у кого есть участок подходящего размера: вы можете снести существующий дом и построить два или более новых жилища.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.