Незаконная аренда: какое наказание грозит хозяину жилья
Зачастую хозяева сдаваемого в аренду жилья не платят налоги не потому, что хотят скрыть от государства свои доходы, а просто потому, что не знают, как это правильно оформить. Давайте разберёмся.
№1. Что такое нелегальная аренда жилья
Нелегальной считается такая сделка по найму жилья, при которой собственник избегает уплаты налогов на полученные доходы, а квартиросъёмщики не регистрируются по месту временного пребывания. Между ними есть устная или письменная договорённость, но ни одна из контролирующих инстанций об этом не знает, а значит, такая сделка заключается вне правового поля.
№2. Обязательно ли регистрировать ИП для сдачи жилья в аренду
При правильном подходе и грамотном отношении к своим обязательствам сдавать в аренду недвижимость имеют право как индивидуальные предприниматели, так и физические лица без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
№3. В каком случае регистрация ИП обязательна
Согласно статье 35 Предпринимательского кодекса РК обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя подлежат физические лица, которые отвечают одному из следующих условий:
1) используют труд наёмных работников на постоянной основе;
2) имеют от частного предпринимательства годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в размере, превышающем 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года.
В текущем году МЗП составляет 42 500, следовательно, если доход за год превышает 510 тысяч тенге, нужно регистрировать ИП.
№4. Какой налог платит физлицо при сдаче недвижимости в аренду
По доходам, полученным от сдачи имущества в аренду (имущественный доход), физическое лицо обязано самостоятельно по итогам календарного года не позднее 31 марта года, следующего за отчётным годом, по месту жительства сдать налоговую декларацию по форме 240.00 и уплатить не позднее 10 календарных дней после срока сдачи декларации индивидуальный подоходный налог по ставке 10% от суммы полученного дохода.
№5. Какой налог платит ИП при сдаче недвижимости в аренду
Более приемлемым режимом для данного вида деятельности является специальный налоговый режим на основе патента, так как ставка налога составляет 1%. Для применения СНР на основе патента необходимо соответствовать следующим условиям – не использовать наёмный труд и предельный доход за календарный год не должен превышать 358-кратный МРП (10 291 176 тенге в 2021 году).
Однако в этом случае индивидуальный предприниматель должен также назначить самому себе зарплату, хотя бы в размере минимальной (пока это 42 500, а скоро будет 60 000) и с этой зарплаты платить пенсионные взносы (10%), соцотчисления (3,5%) и медицинскую страховку (5% от 1,4 МЗП). Это получается почти 9 тысяч тенге в месяц в текущем году.
№6. Третий вариант – самозанятость
Наряду с этим налогоплательщики могут также применять Единый совокупный платёж (ЕСП), который предусматривает упрощённый порядок регистрации в налоговых органах деятельности неформально занятых.
Согласно статье 774 раздела 24 Налогового кодекса РК, плательщиками ЕСП признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям: уплатили единый совокупный платёж; не используют труд наёмных работников; оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимся налоговыми агентами, и (или) реализуют исключительно физическим лицам, не являющимся налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства собственного производства, за исключением подакцизной продукции.
При этом размер дохода плательщиков ЕСП не должен превышать 1175 МРП в год (3 427 475 тенге в 2021 году).
№7. Как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя
Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя необходимо подать уведомление о начале деятельности в качестве ИП в электронной форме посредством веб-портала электронного правительства либо прийти в Департамент госдоходов и написать заявление. Кроме того, услуга открытия ИП доступна в мобильных приложениях некоторых казахстанских банков.
№8. Какое наказание грозит за незаконную сдачу жилья в аренду
Согласно Кодексу «Об административных правонарушениях Республики Казахстан» за непредставление налоговой отчётности в срок, а также за занятие предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрена административная ответственность.
Если вы первый раз не представили налоговую отчётность в установленный срок, к вам будет применена мера взыскания в виде предупреждения, при повторном правонарушении административный штраф составит 43 755 тенге (15 МРП).
Максат Акмуратов, ответственный по информации ДГД по Мангистауской области
За что могут оштрафовать при сдаче жилья иностранцам
Казахстанских собственников могут наказать за незаконную сдачу жилья в аренду иностранцам. Мера наказания — от предупреждения до штрафа 92 тыс. тенге.
Krisha.kz узнала в МВД и у юриста, как избежать штрафов и сдать жильё иностранцу грамотно.
1. Подайте уведомление в миграционную полицию.
Если иностранец прибыл к вам, то в течение трёх рабочих дней вы обязаны подать уведомление об этом в миграционную полицию.
Уведомления подаются:
— через vmp.gov.kz — визово-миграционный портал РК, при наличии ЭЦП;
— через E-qonaq;
— в ЦОНе, в миграционной службе по месту проживания.
Если этого не сделать, направят предупреждение.
Также есть наказание за сдачу жилья иностранцу, нарушающему миграционное законодательство. В первый раз это штраф 25 МРП (76.5 тыс. тг).
За повторное нарушение в течение года — 30 МРП (91.9 тыс. тг).
Штрафуют и иностранцев за нарушение сроков пребывания и невыезда:
— в течение трёх суток — предупреждение;
— от трёх до пяти суток — 31 800 тг (10 МРП).
За незаконное пребывание в РК более 10 суток — штраф 79.5 тыс. тг или выдворение.
2. Заключите договор аренды на срок не более 90 дней с возможной пролонгацией.
— Сдача жилья иностранцу ничем не отличается от сдачи казахстанцу. Однако, например, с россиянами нужно учитывать безвизовый срок пребывания. В связи с этим я рекомендую заключать договор аренды на 90 дней с последующим возможным продлением, если человек получит разрешение на временное проживание, — пояснил Krisha.kz юрист Бахыт Касымбеков.
Граждане стран Евразийского экономического союза (ЕАЭС), к которым, кроме РК, относятся РФ, Беларусь, Кыргызстан, Армения, могут находиться в Казахстане без визы в течение 90 дней, граждане других государств — в течение 30 дней.
РВП выдаётся по следующим основаниям: воссоединение с семьёй, работа, учёба, лечение, бизнес-иммиграция, миссионерство. Срок — не более одного года с правом продления. Подавать на РВП нужно до истечения 90 дней.
Если иностранец не получит РВП или вид на жительство, то договор аренды должен быть расторгнут.
Если постоялец переедет в течение 90 дней, то другому собственнику нужно подать новое уведомление.
Уведомление всегда подаёт принимающая сторона: физические и юридические лица РК.
РВП также оформляет принимающая сторона по целям пребывания.
На вид на жительство (ВНЖ) нужно подавать самому иностранцу, если он приехал на постоянное место жительства в РК.
После отъезда иностранца собственнику нужно снова обратиться в миграционку и написать заявление об убытии жильца.
3. Обязательно заключайте договор аренды в письменной форме.
Письменная форма обязательна. Она поможет защитить права собственнику в будущем при возникновении проблем с оплатой или имуществом. А вот заверение у нотариуса — по желанию.
4. Указывайте арендную плату только в тенге.
Поскольку национальная валюта РК — тенге, то во всех договорах, документах суммы сделок, арендная плата должны указываться только в тенге.
Образец договора аренды и акта приёма-передачи имущества — здесь.
Внимание!
ДП Алматы сообщает: после подачи уведомления россиянин может находиться в РК 90 дней!
Никаких регистраций на 30+60 дней не существует!
Если иностранец не планирует находиться в РК более 90 дней, то, кроме уведомления, ничего подавать не нужно.
Если намерен задержаться дольше, то, не дожидаясь 90-дневного срока, принимающая сторона должна подать на него заявку на РВП по определённой цели.
Что владельцы должны учитывать перед сдачей в аренду незаконной квартиры?
Незаконная квартира, также называемая незаконной арендой, представляет собой сдаваемую в аренду квартиру, которая используется для проживания, но юридически не зарегистрирована местным муниципалитетом. Например, если арендодатель сдает помещение арендатору, даже если это помещение по закону не считается жилым помещением, например складское помещение или гараж, он сдает в аренду незаконную единицу или арендует незаконную квартиру.
Незаконная единица – это единица, используемая для проживания, но не зарегистрированная в местных органах власти, как того требует закон. Если физическое лицо занимает этот тип единицы в качестве места жительства, это может быть незаконной арендой. Есть также другие условия, которые могут сделать сдаваемую в аренду квартиру незаконной, в том числе, если квартира была признана непригодной для проживания местными жилищными властями.
Физическое лицо может определить, является ли подразделение законным, путем поиска в общедоступных файлах.
Сделать это можно в отделе жилищной инспекции или органе города или района, где находится квартира.
Что владельцы должны учитывать перед сдачей в аренду незаконной квартиры?
Собственник, арендующий незаконную квартиру, несет существенную ответственность. Есть несколько вопросов, которые владелец должен рассмотреть перед сдачей в аренду незаконной квартиры, в том числе:
- За нарушение местных требований зонирования за строительство без разрешений и за незаконную аренду помещения в качестве отдельного жилого помещения предусмотрено наказание, скорее всего, штраф;
- Владелец может быть вынужден выселить арендатора незаконной квартиры. Затем арендатор может подать в суд за нарушение условий договора аренды;
- Собственник может нести ответственность за расходы по переселению арендатора; и
- Страхование может не захотеть возместить ущерб, причиненный арендатором незаконной квартиры, или травмы, нанесенные арендатору.
Что произойдет, если устройство будет признано незаконным?
За аренду незаконных юнитов может быть наложен штраф. Если местный муниципалитет определяет, что квартира является незаконной, в некоторых штатах договор аренды не имеет исковой силы. Некоторые муниципалитеты разрешают арендатору взимать плату за выселение за то, что он арендовал незаконную квартиру, чтобы арендатор мог найти другое подходящее место жительства.
Однако арендодатель по-прежнему имеет право на получение причитающейся арендной платы за разумное использование, стоимость и занятость помещения. Арендодатель может выселить арендатора при наличии уважительной причины для выселения, такой как неуплата арендной платы.
Последствия для нелегального юнита могут зависеть от того, почему юнит является незаконным. Например, сдаваемая в аренду квартира может быть признана непригодной для проживания людей.
Если это произойдет, квартира может быть конфискована, а арендатор может быть вынужден переехать.
С другой стороны, если сдаваемая в аренду квартира не находится в состоянии, которое арендодатель обязан поддерживать по закону, арендатор может подать жалобу в местные жилищные органы, которые могут принять меры, чтобы потребовать от арендодателя улучшить состояние квартиры.
Во многих юрисдикциях местные постановления или законы штата могут требовать, чтобы домовладелец регистрировал сдаваемое в аренду имущество в государственном органе. Процесс регистрации может служить многим целям.
Например, в городах, в которых действуют постановления о контроле за арендной платой, эта регистрация может позволить агентству, в котором зарегистрировано жилье, контролировать размер арендной платы. Регистрация также гарантирует, что любые увеличения должным образом реализованы и не превышают годовой допустимый рост. Как правило, наказанием за отсутствие регистрации арендуемых единиц является наложение штрафа.
Другая причина, по которой сдаваемая в аренду квартира может быть незаконной, заключается в том, что она нарушает местное постановление о зонировании.
Например, место жительства может быть обозначено как место жительства одной семьи, в котором на законных основаниях может проживать только одна семья.
Однако домовладельцу разрешается сдавать комнату или этаж дома нескольким арендаторам. Арендатор должен будет проконсультироваться с местным органом по зонированию, чтобы определить, сделает ли это соглашение незаконной аренду, и если да, то каковы правовые последствия для арендатора.
Чтобы арендодатель мог выселить арендатора в ситуации с арендой, арендодатель должен подать иск в суд. Этот процесс требует времени, и в некоторых юрисдикциях арендатор может оставаться до тех пор, пока суд не примет решение о выезде арендатора.
От арендодателя также может потребоваться возврат залога арендатора, если арендатор выполнил все правила, требующие, чтобы арендатор оставил квартиру в том же состоянии, в каком она была при въезде. Арендаторы должны всегда фотографировать любую квартиру перед освобождением, чтобы они могли доказать, в каком состоянии он был оставлен, если это необходимо.
Однако, если арендатор нанес квартире ущерб, арендодатель имеет право вычесть стоимость ремонта квартиры из залога. Также важно отметить, что в некоторых юрисдикциях арендодатель не может вычесть из залога невыплаченную арендную плату, если квартира была незаконной.
В некоторых юрисдикциях существуют и другие юридические требования, например требование о том, чтобы арендодатель получил лицензию на ведение бизнеса. Как отмечалось ранее, отсутствие регистрации обычно влечет за собой штрафы для арендодателя, но не оказывает существенного влияния на права арендатора.
В некоторых юрисдикциях, если местный муниципалитет признает помещение незаконным, это означает, что соглашение сторон об аренде не подлежит исполнению. Однако это не означает, что арендатор имеет право удерживать арендную плату или оставаться в помещении.
Это просто означает, что договор аренды не может быть использован против арендатора. Кроме того, если арендатор не вносит арендную плату, его могут выселить.
Если помещение признано незаконным, он может потребовать от арендодателя исправить нарушения либо путем приведения помещения в соответствие с законом, либо путем его сноса. Если арендодатель не может устранить нарушение, он может потребовать сноса квартиры и выселения арендатора. Если арендатора выселяют из-за того, что арендуемое помещение не может быть приведено в соответствие с нормами, арендодатель может нести ответственность перед арендатором за расходы на поиск нового жилья.
Каким образом арендодатель может защитить себя?
Если арендодатель арендует незаконную квартиру, он должен предпринять некоторые шаги, чтобы защитить себя, в том числе:
- Попытка сделать аренду законной, чтобы договор аренды мог быть соблюден в суде;
- Исправление любых лицензионных требований;
- Содержание помещений в порядке;
- Направление надлежащего уведомления при попытке выселения с незаконной аренды; и
- Проверка с муниципалитетом, чтобы узнать, будет ли жильцу предоставлено пособие на переселение в связи с прекращением незаконной аренды.
Должен ли я проконсультироваться с юристом, если у меня возникли проблемы с незаконной арендой?
Да, помощь юриста арендодателя-арендатора необходима для решения любых вопросов, связанных с незаконной арендой. Хотя аренда нелегального жилья является обычной практикой, существуют риски, к которым нельзя относиться легкомысленно.
Арендодатель должен проконсультироваться со своим адвокатом относительно применимых местных законов и способов сделать квартиру законной. Конечно, не арендовать незаконную квартиру, вероятно, является лучшей практикой, так как адвокат может помочь арендодателю принять наилучшие возможные решения в отношении своей квартиры.
Незаконная аренда: что нужно знать арендодателям
Вернуться на главную страницу Блог + Советы
Найдите своего местного специалиста
Незаконная аренда: что нужно знать арендодателям
Для увеличения потенциальной прибыли от инвестиционной собственности у некоторых домовладельцев, сдающих в аренду односемейное жилье, может возникнуть соблазн превратить неиспользуемый подвал, чердак или жилой дом в отдельную квартиру.
Однако создать дуплекс или даже триплекс из дома на одну семью не так просто, как отгородить отдельный вход стеной.
Добавление квартиры к существующему дому может нарушать местные постановления или кодексы зонирования и даже может считаться незаконным в различных юрисдикциях. Подвальные квартиры становятся все более популярными в некоторых районах из-за нехватки доступных многоквартирных домов. Однако, чтобы считаться законной, подвальная квартира должна соответствовать определенным критериям, включая (но не ограничиваясь) минимальную высоту потолка, минимальное количество окон и выходов и, возможно, даже наличие собственных счетчиков коммунальных услуг.
Те же соображения применимы (например) к апартаментам в законе, которые требуют надлежащего зонирования и разрешений на сдачу в аренду (да, даже членам семьи). Дополнительными соображениями могут быть наличие парковки, надлежащий вывоз мусора для всех жителей и множество других вопросов, которые необходимо решить.
Сдача нелегальной квартиры – минное поле ответственности, как финансовой, так и юридической.
Если вы рискуете сдать в аренду незаконную площадь, вы можете столкнуться с рядом возможных штрафов. Скорее всего, вам придется выселить вашего жильца, и вам может грозить уплата значительного штрафа (штрафов). Кроме того, вам может быть даже приказано оплатить расходы на переезд вашего жителя, а также любой ущерб, который они могут потребовать. Ваши финансовые потери могут быть значительными.
Совмещение коммунальных служб с основным местом жительства — еще одна потенциальная опасность. Другие жильцы могут не контролировать использование своих коммунальных услуг, если они никогда не увидят счет. Хотя самым простым подходом может быть включение фиксированной суммы за коммунальные услуги в арендную плату, необходимо учитывать, что, если что-то пойдет не так с арендой, у вас может быть мало средств правовой защиты. Суды вряд ли присудят вам, как арендодателю, какие-либо иски о возмещении ущерба или даже могут отклонить иски, касающиеся спорных арендаторов, особенно если сдаваемое вами имущество изначально незаконно.
Если вы не уверены, является ли квартира в арендуемом вами доме законной, или не знаете, что предпринять, позвоните по номеру Real Property Management . У нас есть специалисты по управлению недвижимостью, которые разбираются в постановлениях о зонировании и могут помочь вам разобраться во всех тонкостях понимания нюансов аренды недвижимости. Наши сотрудники могут помочь вам в подходах передового опыта в отношениях с местными советами по зонированию, вашими жителями и в позиционировании себя для оптимальной финансовой отдачи.
Теги:
- инвестиционная недвижимость,
- арендодатель,
- управление недвижимостью,
- управление недвижимостью,
- наконечник
Категория:
- Советы
Найдите своего местного специалиста
Мы привержены духу и букве политики США по обеспечению равных жилищных возможностей по всей стране.