Сан-Франциско, испытывающий нехватку жилья, оштрафовал застройщика на 1,2 миллиона долларов за строительство слишком большого количества квартир
Сан-Франциско, в разгар острого жилищного кризиса, оштрафовал пару застройщиков за то, что они добавили в жилой комплекс больше единиц жилья, чем им было разрешено построить . Это также может потребовать от них удалить некоторые из существующих незаконных юнитов.
В пятницу газета San Francisco Chronicle сообщила, что группа собственников, в которую входят Инь Кван Там и Синди Чжоу Ли, согласилась выплатить городу 1,2 миллиона долларов за устранение многочисленных нарушений кодекса в ряде многоквартирных домов, которые они построили на Сан-Бруно-авеню в городской район Портола.
Планировочные документы показывают, что в 2013 году городские власти выдали разрешение на строительство пяти зданий, состоящих из 10 единиц жилья, а также офисных помещений и торговых площадей на первом этаже, на участках, которые либо были пусты, либо имели закрытую заправочную станцию.
Вместо этого разработчики построили всего 29 квартир без офисов или открытых площадей, которые они обещали. Кроме того, в окончательном проекте отсутствовали некоторые из обещанных парковочных мест и не было ни одной из причудливых особенностей фасада, изображенных в первоначальных планах. В новых блоках также отсутствует второй выход, необходимый в целях пожарной безопасности.
Окончательный акт ввода в эксплуатацию проект получил в 2016 году. Согласно Хронике проблемы с соседями начались еще до завершения строительства, так как выяснилось, что возводимый в их районе фасад не соответствует планам, утвержденным город.
«Я увидел, как он поднялся, и подумал: «Эта какашка — не то, что нам обещали», — сказал один из соседей Chronicle .
На веб-сайте Департамента планирования есть несколько жалоб, относящихся к 2017 году, о незаконных квартирах в здании, отсутствии арендных квартир по ценам ниже рыночных и отсутствии обещанных уличных деревьев.
Этот проект является одним из нескольких, утвержденных Бернардом Курраном, одним из инспекторов по строительству, в отношении которых городской прокурор Деннис Эррера расследует дело о коррупции в городском Департаменте строительной инспекции.
Вопрос в том, что теперь будет происходить в занимаемом жилом комплексе.
Адвокаты застройщиков подали заявления на узаконение дополнительных, неутвержденных единиц и устройство пожарных лестниц с тыльной стороны здания. Это потребует от города предоставления отклонений для объектов недвижимости, которые в совокупности зонированы только для 14 единиц. Это не гарантируется, поэтому некоторые из существующих юнитов могут быть демонтированы, а их обитатели вынуждены переехать в другое место.
Для этого есть прецедент. В 2016 году городские власти подали в суд на Джуди Ву и Трента Чжу за незаконную переделку 15 принадлежащих им юридических единиц в 49 квартир, которые они затем сдавали в основном бывшим бездомным ветеранам.
Если то же самое произойдет с незаконными квартирами на Сан-Бруно-авеню, городские власти будут сносить существующие жилые единицы и вытеснять существующих жильцов с единственной целью обеспечения соблюдения чрезмерно ограничительного кодекса зонирования, который превратил Сан-Франциско в один из самых дорогих рынка аренды в стране.
В одном недавнем рабочем документе Национального бюро экономических исследований говорится, что ограничительные правила зонирования повышают стоимость участка площадью четверть акра в Сан-Франциско в среднем на 409 000 долларов. Ежегодный отчет Национальной жилищной коалиции с низким доходом Out of Reach
показал, что житель Сан-Франциско должен зарабатывать 68 долларов в час, чтобы позволить себе (т.е. тратить не более трети своего дохода) среднюю квартиру с двумя спальнями. . (Методология этого отчета, возможно, преувеличивает проблемы с доступностью жилья, с которыми сталкивается большинство арендаторов, но она все же полезна для демонстрации того, что доступно по какой цене.
)Только сегодня городской надзиратель Дин Престон опубликовал в Твиттере статью Chronicle об этом отчете, в которой говорится, что мы должны «перестать ждать, пока рынок, который создал эту проблему, решит эту проблему. Нам нужно социальное жилье, и оно нужно нам сейчас. .»
Хватит ждать, пока рынок, создавший эту проблему, решит эту проблему. Нам нужно социальное жилье, и оно нам нужно сейчас. https://t.co/1xEfXOgxOH
— Дин Престон (@DeanPreston) 19 июля 2021 г.
Случай с домами на Сан-Бруно-авеню показывает, что рынок более чем готов добавить дополнительное жилье в Сан-Франциско. Городское правительство, частью которого является Престон, тем временем штрафует частных застройщиков за добавление этого жилья и может даже потребовать сноса части того, что они построили.
С.Ф. Застройщик оштрафован на 1,2 миллиона долларов за размещение в комплексе слишком большого количества квартир.
привести объект в соответствие с градостроительными нормами.Жилой комплекс по адресу 2869-2899 San Bruno Ave. является одним из нескольких зданий с дефектами, которые городской прокурор Деннис Эррера расследует в рамках расследования коррупции в Департаменте строительной инспекции Сан-Франциско. Согласно городским записям, расследование привело к отставке нескольких высокопоставленных чиновников, в том числе Бернарда Каррана, старшего инспектора, который дал окончательное одобрение проекта Сан-Бруно-авеню.
Городской прокурор утверждает, что группа собственников, в которую входят Инь Кван Там и Синди Чжоу Ли, нарушила многочисленные строительные нормы и правила и законы штата о жилищном строительстве при строительстве жилого комплекса 2016 года: застройщики не включили квартиру по цене ниже рыночной, требуемую городом закон; кухни и ванные комнаты были добавлены без разрешений; в здании отсутствовал необходимый второй выход для жильцов на случай пожара.
Строители не выполнили утвержденные городом планы по «фасаду, конструктивным особенностям, парковке, лестницам, санузлам, подъездным путям и благоустройству», сообщает поселок.
Вместо двух квартир в каждом из пяти соединенных между собой зданий они построили шесть квартир в четырех и пять в другом, сообщают городские власти.
«Владельцы этой собственности пытались обманом получить больше прибыли. Это всегда плохая идея. Их поймали», — сказал Эррера. «Теперь они должны привести эти здания в соответствие с законом, включая требования пожарной безопасности и доступного жилья, и заплатить соответствующую высокую цену за свое неправомерное поведение. Мы позаботимся о том, чтобы игровое поле было равным, а нарушение закона не окупалось».
Владелец здания подал заявку на условное разрешение на использование, которое позволит ему привести здание в соответствие со строительными нормами, по словам Райана Паттерсона, адвоката, представляющего интересы владельцев. Пока неясно, сколько квартир город легализует. Текущее зонирование позволяет до 14, но город может дать владельцам возможность увеличить это число.
«Наш план состоит в том, чтобы легализовать как можно больше квартир, не вытесняя жильцов», — сказал Паттерсон на публичном собрании в начале этой недели.
Поселение является последним поворотом в саге, которая, по словам местных жителей, годами будоражила небольшой район округа Портола. В то время как 10-квартирное здание не имело бы большого значения во многих районах, оно имело большое значение для проспекта Сан-Бруно, оживленной главной улицы района Портола, оживленного анклава рабочего класса с большим китайским населением, расположенного к западу от шоссе. 101.
Житель района Портола Алекс Хоббс, архитектор, сказал, что район изначально был в восторге от этого проекта, потому что это был первый крупный проект многофункционального жилья на Сан-Бруно-авеню за последние десятилетия. Новые жилые дома и пять красивых торговых площадей — как и было задумано — могли оживить южную часть торговой полосы, известную своими магазинами дим-сам и продуктовыми рынками.
«Это было захватывающе для Сан-Бруно. Это должно было быть красивое здание и приятное дополнение к улице».Но людям не потребовалось много времени, чтобы понять, что разработчики, по сути, разорвали утвержденный дизайн и создали совершенно другую структуру. Вариации дизайна, призванные разбить фасад здания, отсутствовали. По словам Хоббса, вместо высококачественного фасада, изображенного на рендерах архитектора, в здании были маленькие виниловые окна, дешевый сайдинг и штукатурка, которая уже трескается. Все архитектурные украшения, в том числе фонари торговых площадей, были исключены.
«Я видел, как он растет, и подумал: «Эта какашка — не то, что нам обещали», — сказал Хоббс.
Супервайзер Хиллари Ронен, представляющая округ Портола, сказала, что ее офис годами пытался привести здание в соответствие с требованиями, но это испытание «все приобрело еще большую срочность, когда мы обнаружили связь с Берни Карраном». Она запланировала слушания в Комитете по землепользованию и транспорту на сентябрь, чтобы изучить «отсутствие сдержек и противовесов в DBI и то, как они могли допустить это».
Заместитель директора отдела инспекции зданий Кристин Гаспарак сообщила, что отдел «находится в процессе формирования аудиторской группы для проверки проектов, связанных с лицами, находящимися под следствием, для обеспечения соблюдения норм и безопасности».
По словам Ронена, проект поставил город в затруднительное положение. Хотя она предпочла бы заставить застройщика начать все сначала, это привело бы к перемещению семей. Вместо этого город ведет переговоры, чтобы заставить застройщика легализовать как можно больше существующих квартир.
«Владельцы должны нести серьезную ответственность», — сказала она. «Если бы в здании не было арендаторов, все пошло бы по-другому с точки зрения требования перевести здание в разрешенное использование».
Ник Майкл, владелец магазина на углу Tierra Santa через дорогу от здания, сказал, что он надеется, что эти помещения можно будет легализовать и они останутся занятыми.
«У вас там есть семьи, люди из рабочего класса», — сказал он.
«Это большое латиноамериканское население. Они заходят в магазин. Чем больше людей в районе, тем лучше для бизнеса».
Он сказал, что город виноват не меньше, чем застройщик.
«Это нужно было сделать правильно с самого начала», — сказал он. «Город должен проснуться и обратить внимание. Они должны были проверять его шаг за шагом. Вы должны винить обе стороны».
Даниэль Падилья, рабочий по обслуживанию отеля, который живет в здании Сан-Бруно с двумя маленькими сыновьями, сказал, что ему нравится жить там, несмотря на опасения по поводу пожарной безопасности. Он платит 3000 долларов в месяц за квартиру с двумя спальнями.
— Довольно новое здание, — сказал он. «Я знаю о проблемах со зданием, но у нас есть пожарная сигнализация. Я чувствую себя в безопасности».
Хоббс сказал, что ситуация могла остаться незамеченной, если бы соседи не жаловались. В то время как жители Портола расходятся во мнениях по поводу предлагаемого проекта с 63 квартирами на участке Вулси-стрит, где находятся заброшенные теплицы, фиаско в Сан-Бруно не внушает доверия.