Съем квартиры с последующим выкупом: Аренда квартир с последующим выкупом?

Процедура эта почти ничем не отличается от простой аренды жилья. В сделке участвуют 3 стороны: владелец квартиры, арендатор и третья сторона — посредник. Это, как правило, риэлтор.

Арендатор самостоятельно или через агентство находит подходящую квартиру, собственник который согласен на аренду с последующим выкупом, дальше — заключение договора найма, где в одном из пунктов прописано: после того, как наниматель выплатит N-ную сумму денег, право собственности на объект недвижимости из договора переходит к нему. После выплаты определенной суммы право собственности переходит к нанимателю.

Отношения между собственником и нанимателем в таком случае регулирует Гражданский кодекс, то есть так же, как при обычном найме. Закон не запрещает передавать право собственности на объект от одного лица к другому, после выплаты арендатором суммы, указанной в договоре аренды.

Аренда жилья с последующим выкупом: зачем нужен договор купли-продажи?

Действительно, после того, как участники сделки заключили договор аренды деньги по нему выплачены, они должны заключить еще одно соглашение — договор купли-продажи. Он подтвердит переход права собственности от одной стороны к другой.

Что такое комиссия при аренде квартиры

Аренда с последующим выкупом: плюсы и минусы

Договорная составляющая. Как ни странно, её можно назвать и плюсом, и минусом аренды с последующим выкупом. С одной стороны — не нужно собирать справки, документы, нет жестких сроков по выплатам, а все вопросы можно утрясти, договорившись между собой. С другой стороны, когда нет четкой регламентации в нормах — это чревато последствиями.

Чтобы эти последствия минимизировать или и вовсе избежать, важно следовать нескольким правилам:

• В договоре указать размер выкупной цены объекта недвижимости. Если цена не указана, такое соглашение суд признает незаконным.
• В соглашении избавьтесь ото непрозрачных формулировок. Всё должно быть четко и понятно.

Кроме того, в договоре нельзя забывать порядок использования и ремонта жилья, страховку, порядки оплаты по сделке, расторжения договора и внесения в него правок. Нужно указать, может ли право аренды или продажи переходить другим лицам. Если да, то на каких условиях.

Что будет, если не платить налог с аренды квартиры

И еще одно важное замечание: аренда с последующим выкупом — договорные отношения между сторонами, которые заключаются на длительный срок. За это время буквально каждый из пунктов договора может знать предметом споров и даже разногласий. Поэтому так важно утрясти все «шероховатости» еще на этапе подписания договора. Здесь на арену выходит посредник. Это его задача — сделать соглашение однозначным и помочь сторонам договориться.

/Информация действительна на сентябрь 2022 года.

Является ли ваша арендная деятельность бизнесом или инвестицией?

С точки зрения налогообложения арендодателям выгодно классифицировать свою деятельность по аренде жилья как бизнес, а не как инвестиции.

Независимо от того, арендуете ли вы дом на одну семью или многоквартирный жилой дом, один из наиболее важных налоговых вопросов, с которым должны столкнуться арендодатели, заключается в том, квалифицируется ли ваша деятельность по аренде жилья как бизнес или как инвестиция для целей налогообложения. Это различие между двумя классификациями имеет важные налоговые последствия. Если, как и большинство арендодателей, вы являетесь владельцем бизнеса, вы получаете определенные ценные налоговые вычеты, которые инвесторы не могут использовать (включая вычеты из домашнего офиса, вычеты на начальные расходы и раздел 179). расход). В частности, арендодатели, которые занимаются бизнесом, могут претендовать на сквозной налоговый вычет в размере до 20% от их чистого дохода от аренды в период с 2018 по 2025 год. бизнес, а не инвестиции.

Сдаваемое в аренду имущество как бизнес

Владение сдаваемым в аренду имуществом считается бизнесом, если вы делаете это для получения прибыли и работаете над этим регулярно и непрерывно. ( Алвари против США

• тип арендованного имущества (коммерческая или жилая недвижимость)
• количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости
• повседневное участие владельца или его агентов
• виды и значение любых вспомогательных услуг, предоставляемых по договору аренды
• условия аренды (например, краткосрочная или долгосрочная аренда), и
• , подал ли арендодатель всю необходимую информацию. (Преамбула к IRS Reg. 1.199A-1.)

Как суды, так и IRS неизменно приходят к выводу, что арендодателям не нужно владеть очень большим количеством имущества или выполнять очень много работы, чтобы квалифицироваться как бизнес в соответствии с этим тестом.

Пример : Эдвин Керфи, дерматолог, владел шестью объектами недвижимости на Гавайях. Он превратил спальню в своем доме в офис для своей деятельности в сфере недвижимости. Керфи лично управлял своей арендой, которая включала поиск новых арендаторов, поставку мебели, уборку и иную подготовку квартир для новых арендаторов. Суд постановил, что эти действия были достаточно регулярными и непрерывными, чтобы поместить его в бизнес по аренде недвижимости. ( Керфи против Comm’r. , 73 Т.К. 766 (1980).)

Вам даже не нужно выполнять всю работу самостоятельно: вы можете нанять менеджера или кого-то еще, чтобы помочь вам, и при этом квалифицироваться как бизнес.

Пример : Гилфорд, две ее сестры и другие родственники совместно владели восемью многоквартирными домами на Манхэттене.

Не существует определенного количества сдаваемых в аренду объектов или единиц жилья, которыми вы должны владеть, чтобы ваша деятельность по аренде считалась бизнесом. В одном случае было обнаружено, что супружеская пара занимается бизнесом, хотя все, что им принадлежало, — это 25-процентная доля участия в двух квартирах в кондоминиумах. А собственно работу по сдаче объектов в аренду и содержанию их в ремонте выполняла управляющая компания, выступавшая в качестве их агента.

Действительно, еще в 1946 году налоговый суд постановил, что аренда одного дома на одну семью представляет собой бизнес. Это было так, несмотря на то, что единственная работа, которую проделал владелец, заключалась в выставлении недвижимости на аренду или продажу через агентов. ( Hazard v. Comm’r , 7 T.C. 372.) IRS согласилась следить за этим делом (GCM 38779 (7/27//81), и налоговый суд продолжает следить за ним по всей стране, кроме северо-востока. Однако, IRS и суды также заявили, что аренда одной единицы (или более) не всегда представляет собой бизнес — все зависит от фактов и обстоятельств, включая количество арендуемой недвижимости, повседневное участие владельца или его агента, а также тип аренды — например, краткосрочная или долгосрочная аренда.

Арендное имущество как инвестиция

Арендное владение является инвестицией, а не бизнесом, если вы делаете это для получения прибыли, но не работаете над этим регулярно и непрерывно — либо самостоятельно, либо с помощью менеджера, агента или другие.

Пример : Эдгар Гриер унаследовал от своей матери дом, который она много лет сдавала в аренду одному и тому же арендатору. Тот же арендатор продолжал занимать недвижимость, пока Гриер не продал ее 14 лет спустя. На протяжении многих лет Гриер управлял недвижимостью сам или с помощью агента. Требовалась небольшая управленческая работа, но Гриер позаботился о таких деталях, как замена печи. IRS и суд установили, что дом был инвестицией, а не бизнесом для Гриера. Суд отметил, что это была единственная сдаваемая в аренду недвижимость, которой когда-либо владел Гриер, и пришел к выводу, что его деятельность арендодателя была слишком минимальной, чтобы подняться до уровня бизнеса. ( Гриер против США , 120 F.Supp. 395 (D.Conn. 1954).)

Другими случаями, когда арендодатели были признаны инвесторами, являются случаи тройной чистой аренды коммерческой недвижимости, когда арендатор должен управлять недвижимостью и платить все налоги, страхование и другие расходы. . Арендодатель ничего не делает, кроме как депонирует чеки за аренду. Тройная чистая аренда обычно не используется для сдаваемой в аренду жилой недвижимости. Однако, если у вас есть соглашение с арендатором, которое требует, чтобы арендатор, а не вы, заботился об имуществе, IRS может сделать вывод, что вы не занимаетесь бизнесом. Суды также постановили, что арендодатели не занимались бизнесом, сдавая свою собственность только своим детям или друзьям. Кроме того, если ваша сдаваемая в аренду недвижимость пустует все или большую часть времени, IRS может решить, что вы являетесь инвестором, потому что вам не нужно будет тратить много времени на управление недвижимостью.

Наконец, лица, приобретающие доли в коммерческих организациях, владеющих недвижимостью, но не принимающие активного участия в управлении ими, также являются инвесторами для целей налогообложения. К ним относятся партнеры с ограниченной ответственностью в товариществах с ограниченной ответственностью, владеющие недвижимостью, и люди, владеющие акциями корпораций и REIT (инвестиционных фондов недвижимости).

Безопасная гавань арендодателя для сквозного вычета

Только для целей сквозного налогового вычета IRS создала специальное правило безопасной гавани. Арендодатели, которые удовлетворяют требованиям правила, автоматически считаются действующими для целей сквозного вычета, но ни для каких других целей. Чтобы иметь право на использование безопасной гавани, арендодатель должен:

• выполнять в общей сложности 250 часов услуг по аренде недвижимости в год (включая работу, выполняемую сотрудниками и агентами)
• вести учет выполненных услуг в сфере недвижимости, а
• вести отдельные книги и записи, показывающие доходы и расходы по каждому предприятию, занимающемуся арендой недвижимости. (Уведомление IRS 2019-7.)

Использование этого правила безопасной гавани необязательно. Вам это не нужно, если ваша деятельность по аренде квалифицируется как бизнес в соответствии с обычными правилами, описанными выше. Кроме того, тихая гавань не может использоваться арендодателями, которые используют недвижимость в качестве жилья более 14 дней в году, что исключает большинство краткосрочных арендаторов.

Дополнительная информация по налоговым вопросам для арендодателей

См. раздел «Налоговые вычеты для арендодателей» на сайте Nolo, где представлен широкий спектр статей, связанных с налогами. Кроме того, всестороннее рассмотрение этого вопроса см. в книге Ноло «Руководство по налоговым вычетам каждого арендодателя » Стивена Фишмана.

Как купить дом у арендодателя

Купить дом, который вы сейчас арендуете

Если вы арендуете дом и вам особенно нравится собственность и окрестности, вполне естественно мечтать о том, чтобы полностью владеть домом и оставаться на месте в обозримом будущем. Проблема в том, что вы не хотите оставаться арендатором навсегда. Так почему бы не подумать о том, чтобы сделать предложение домовладельцу о покупке дома?

Это можно сделать несколькими способами. Вы можете пойти традиционным путем, заключив договор купли-продажи и получив основной ипотечный кредит. Или вы и ваш арендодатель можете договориться об альтернативном соглашении, например о покупке или финансировании продавца. Вот что вы должны знать о своих вариантах и ​​о том, как работает этот процесс.

В этой статье (Перейти к…)

• Покупка у арендодателя
• Как купить аренду
• Варианты ипотеки
• Этапы покупки
• Аренда домов с выкупом

Если вы заинтересованы в покупке арендуемого вами дома, начните с того, что спросите своего арендодателя о возможности покупки у него. Нет закона, запрещающего вам спрашивать о продаже, и вы, вероятно, не оскорбите или не разозлите своего арендодателя, спросив. А еще лучше, если недвижимость уже выставлена ​​на продажу, вы можете стать отличным кандидатом на покупку дома. В конце концов, вы уже знакомы с ним и, надеюсь, в хороших отношениях с арендодателем/продавцом.

«Возможна попытка купить арендуемый дом у вашего арендодателя, если недвижимость не выставлена ​​на продажу», — отмечает Джеймс Андерсон, генеральный директор Veritas Buyers в Хантсвилле, штат Алабама.

Арендаторы могут купить арендуемый дом у своего арендодателя тремя распространенными способами.

1. Купить дом сразу

Первый вариант самый простой. Если вы хотите купить арендуемый дом у своего арендодателя и финансировать его с помощью традиционной ипотеки, вы можете просто сделать предложение. Это проще всего, если дом уже выставлен на продажу, но может сработать, даже если домовладелец не собирается активно его продавать.

«Это было бы похоже на покупку любого другого дома на рынке, но, надеюсь, без необходимости проходить через агентов по недвижимости», — говорит Энтони Мартин, основатель и генеральный директор Choice Mutual и член финансового совета Forbes.

Покупка сдаваемого в аренду дома напрямую означает предложение и переговоры о сделке непосредственно с арендодателем/владельцем. Или, если дом уже выставлен на продажу, это означает работу через агентов по недвижимости, чтобы прийти к соглашению и завершить сделку. Имейте в виду, что это может означать конкуренцию с другими потенциальными покупателями, которые делают предложения.

Лучшее время для попытки покупки арендного дома у арендодателя, как правило, когда договор аренды подлежит продлению. «На этом этапе вы можете обратиться к арендодателю и выразить свою заинтересованность в покупке недвижимости», — советует Джошуа Хейли, основатель Moving Astute.

2. Изучите вариант покупки

Другая стратегия заключается в том, чтобы договориться о покупке с вашим арендодателем, желательно, когда вы подписываете (или переподписываете) договор аренды. «Здесь вы не обязаны покупать дом, и вам будет предоставлена ​​возможность решить, хотите ли вы это сделать в оговоренное время», — добавляет Мартин.

Это может быть альтернативным вариантом, если вы хотите купить дом, который арендуете, но ваш арендодатель не готов его продать. «Если арендодатель не заинтересован в продаже, вы можете попробовать пересмотреть договор аренды, включив в него возможность покупки. Это даст вам право отказа, если арендодатель решит продать недвижимость в будущем», — добавляет Хейли.

3. Договоры аренды с выкупом

Третий вариант — заключить договор об аренде с выкупом с вашим арендодателем. «При таком соглашении вы и ваш арендодатель заключаете сделку, в которой вы платите определенную сумму выше рыночной арендной платы. Эта сумма будет зачислена на покупку, но только в том случае, если вы в конечном итоге купите недвижимость», — говорит Брюс Эйлион, риелтор и адвокат из Атланты.

По сути, соглашение об аренде с выкупом позволяет вам вложить капитал в дом, который вы уже занимаете в качестве арендатора, без необходимости получения ипотечного кредита.

Однако соглашения об аренде с выкупом могут быть рискованными. Если вы решите не покупать дом позже, ваш арендодатель может получить всю «дополнительную» арендную плату, которая была бы зачислена на ваш первоначальный взнос. И эти соглашения не сопровождаются защитой прав потребителей, как это делают обычные ипотечные кредиты. Поэтому стоит изучить более традиционный способ покупки, прежде чем переходить к соглашению об аренде с выкупом.

Если вы покупаете дом сразу, а не используете вариант покупки или соглашение об аренде с выкупом, вам, вероятно, потребуется финансирование. Это можно сделать с помощью традиционной ипотечной ссуды или, в некоторых случаях, с помощью жилищной ссуды, предоставляемой продавцом. Последнее известно как «финансирование продавца».

Хотя традиционная ипотека, как правило, безопаснее и доступнее, чем финансирование продавца, не все могут претендовать на нее. И есть отдельные сценарии, в которых финансирование продавца может быть лучшей альтернативой.

Использование ипотечного кредита

«Стандартная покупка дома почти всегда связана с ипотечным кредитом, предоставляемым третьей стороной, например банком, кредитным союзом или ипотечным кредитором», — говорит Мартин Орефиче, генеральный директор Rent To Own Labs.

Если вы выбираете традиционный путь покупки, вы можете подать заявку на участие в любой основной ипотечной программе. Правильный тип кредита для вас будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и других факторов. Вы можете изучить варианты ипотечного кредита здесь.

Использование финансирования продавцом

Финансирование продавца, с другой стороны, предполагает, что арендодатель/владелец предоставляет финансирование непосредственно арендатору/покупателю. В нем не участвует какой-либо сторонний внешний кредитор.

«Часто это будет функционировать так же, как ипотечный кредит в том смысле, что обычно требуется первоначальный взнос, взимается процентная ставка и указывается срок погашения. Но точные условия финансирования зависят от обеих сторон, и ни у одной из сторон нет столько защиты, если сделка не состоится», — добавляет Orefice.

Ailion отмечает, что владелец может предложить финансирование, потому что у вас есть история платежей и уровень комфорта. «Возможно, что владелец также может принять меньший первоначальный взнос, чем требует банк», — говорит он.

Кроме того, финансирование собственником позволяет обеим сторонам сэкономить на закрытии сделки, которая может составлять от 2% до 5% от общей стоимости дома.

«Финансирование владельца может быть отличной идеей, когда процентная ставка, которую хочет взимать продавец, ниже рыночной, а условия выгодны покупателю. Например, если рыночная ставка составляет 7%, а продавец предлагает финансирование от собственника под 5%, покупателю будет лучше взять финансирование от собственника», — предлагает Хейли.

Планируете ли вы сделать арендодателю предложение о сдаче дома, который вы снимаете? Вот как будет выглядеть процесс покупки дома и какие шаги вам следует предпринять:

1. Проверьте свои варианты финансирования . Получите предварительное одобрение ипотечного кредита от предпочтительного кредитора. «Это даст вам представление о том, сколько денег вы сможете занять для покупки», — говорит Хейли
2. . Сделайте предложение об аренде недвижимости. Работайте через агента по недвижимости, чтобы подать официальное предложение, если арендуемый дом уже выставлен на продажу. Если нет, свяжитесь с арендодателем и сделайте предложение напрямую. «Узнайте о рыночной стоимости дома, чтобы договориться о разумной или даже выгодной сделке», — рекомендует Айлион. «Возможно, лучше всего работать с риелтором, который может представлять вас, помогать вам в определении стоимости и, возможно, вести переговоры о продаже, включая составление договора купли-продажи»
3. Согласовать условия продажи . Включите цену покупки, любой запрошенный ремонт или ремонт, а также график транзакции. Эти детали должны быть изложены в письменной форме в виде договора купли-продажи, который должен рассмотреть юрист по недвижимости.
4. Заказать осмотр дома. Профессионально осмотрите недвижимость опытным жилищным инспектором, чтобы убедиться в отсутствии скрытых нарушений, за ремонт которых вам придется платить после того, как вы вступите во владение.
5. Получите страховку домовладельцев . Это потребуется, если вы используете ипотечный кредит
6. Закрыть сделку. Вы подпишете ипотечные документы в день закрытия, оплатите первоначальный взнос и расходы на закрытие, получите документ и вступите во владение недвижимостью

В конечном счете, если вы покупаете дом по традиционному договору купли-продажи, этот процесс выглядит так же, как и для любого другого покупателя дома.

Важно понимать, что договоры аренды с выкупом — это не то же самое, что покупка дома напрямую или даже использование финансирования продавца. Эти договоренности имеют свои особые правила и риски.

Orefice говорит, что многие арендодатели будут заинтересованы в продаже недвижимости арендатору только по договорам аренды с выкупом. Он объясняет: «В большинстве соглашений об аренде с выкупом первым шагом является уплата единовременной платы за опцион в начале срока аренды. Это будет от 1% до 5% от стоимости дома и, как правило, не подлежит возврату. По сути, это первоначальный взнос, который позволяет вам взять на себя обязательство купить дом в какой-то момент в течение срока аренды».

Он продолжает: «После использования опциона арендаторы, как правило, продолжают платить арендную плату за недвижимость. Однако вся арендная плата, которую они платят с этого момента, и часто вся или часть арендной платы, которую они заплатили до этого момента, будет учитываться при окончательной покупке дома».

Договор аренды с правом выкупа обычно длится от одного до трех лет, в течение которых арендатор имеет право занимать недвижимость, но не владеет ею. «По истечении срока аренды арендатор может приобрести дом по заранее оговоренной цене или отказаться от его покупки и съехать», — говорит Андерсон.

Имейте в виду, что существуют некоторые риски, связанные с договорами аренды с выкупом.

«Для арендатора всегда существует риск того, что арендодатель не выполнит условия договора или что недвижимость может быть продана кому-то другому до истечения срока аренды», — предупреждает Хейли. «Для арендодателя существует вероятность того, что арендатор может повредить имущество или не вносить вовремя ежемесячные платежи».

Кроме того, при аренде с выкупом вы обычно платите более высокую арендную плату, чем за аналогичный дом, который не собираетесь покупать. И если вы откажетесь купить дом по завершении договора аренды, вам, возможно, придется лишиться всего капитала, который вы накопили в собственности.

«Кроме того, если рынок жилья снизится в течение периода аренды, вы можете застрять с домом стоимостью ниже покупной цены», — предупреждает Андерсон.

Если вы надеетесь купить дом, который сейчас арендуете, поговорите со своим арендодателем о традиционном договоре купли-продажи.