Сделки с долями в недвижимости: Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности

Содержание

Сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности

Февраль 14, 2023 года / Жилищный практикум, Новости кредитования

Сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, как правило, проходят с обязательным участием нотариуса. Но несмотря на это, покупка или продажа доли всегда сопряжена с определенными рисками.

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников;
Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности;
Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре.

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки;
Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки;
Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями;
Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры также возникает долевая собственность.

Какие условия должны быть соблюдены для продажи такой недвижимости?

В данном случае обязательным условием является наделение несовершеннолетних долями в праве общей долевой собственности. Размер доли ребенка должен соответствовать размеру материнского капитала. Если в составе семьи есть супруг или несовершеннолетние дети, не наделенные долями, то для продажи такой недвижимости им также необходимо выделить доли. Отказы от реализации права невозможны. Для продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним детям, требуется согласие органов опеки. Неисполнение согласия органов опеки может привести к недействительности договора.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки». В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости.

Источник: ДомКлик

Порядок проведения сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество

Граждане РФ активно участвуют в приватизации жилого фонда. Многие семьи уже имеют в личном владении доли в общей долевой собственности на недвижимость. Плюс, долевая собственность часто появляется при оформлении наследства, разделе совместного имущества мужа и жены, в других ситуациях. Поэтому тема относительно проведения сделок с долевой собственностью продолжает оставаться актуальной, требует внимания.

В гражданском кодексе России обозначено, что имущество, находящееся во владении у нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом в законе описывается два ее вида:

общая собственность с обозначением долей собственников – долевая;
общая собственность, не предусматривающая обозначение долей – совместная.

Преимущественное право приобретения

Если говорить о продаже и других сделках с имуществом, которое находится в долевом владении, то следует обозначить, что они осуществляются только по соглашению всех участников.

Продажа доли в квартире, которой люди владеют по праву общей собственности, предусматривает риски для остальных собственников. Ведь это доставит им дискомфорт. Поэтому закон предусматривает наличие механизмов, регулирующих данный вопрос. Речь идет о преимущественном праве. Оно создает строго обозначенные ограничения по действиям, связанным с долями в общей собственности. Первоочередное право обеспечивает защиту остальным собственникам, ведь человек, решивший продать свою долю имущества, сможет сделать это только в соответствии с гражданским законодательством.

По закону при реализации доли в праве общей собственности какому-то человеку остальные дольщики получают преимущественное право на покупку. Они могут приобрести продаваемую долю по стоимости, установленной владельцем, и на других обозначенных условиях. Продавец обязательно должен уведомить в письменной форме остальных дольщиков о том, что собирается продавать свою долю, указав все условия сделки, в частности, цену имущества. Если они не приобретут это имущество, его можно будет реализовать посторонней личности. На принятие решения остальными дольщиками относительно выкупа части недвижимости отводится месяц. Для ситуаций, касающихся движимого имущества, срок меньше – 10 дней.

Сделка с третьим лицом (не сособственником квартиры) может быть проведена раньше, если остальные участники долевой собственности предоставят в письменной форме отказ от использования преимущественного права, предоставленного им законом.

В ситуации, когда дольщиком является несовершеннолетний, ему, как и остальным собственникам, также принадлежит преимущественное право приобретения реализуемой части недвижимости в случае ее продажи владельцем.

В 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ обозначено, что родители, управляя имуществом ребенка, должны придерживаться правил, сформулированных гражданским законодательством относительно распоряжения имуществом подопечного. В п. 2 ст. 37 ГК России опубликован запрет на совершение опекуном определенных юридических действий, влекущих отказ от прав, которые принадлежат подопечному, или уменьшение его имущества, не получив на это разрешение органа опеки. Согласно этому же пункту, попечитель не может давать согласие на совершение обозначенных действий без разрешения органа опеки.

Учитывая то, что первоочередное право покупки – это имущественное право, отказ от него способствует уменьшению объема прав несовершеннолетнего. То есть, отказ подопечного от приобретения относится к сделкам, совершение которых, согласно п.

2 ст. 37 ГК России, может проводиться только после одобрения органами опеки. Если данное требование закона не выполняется, это может привести к нарушению прав несовершеннолетнего, которые принадлежат ему ввиду участия в общей собственности.

Период, на протяжении которого действует отказ от приобретения, а также уведомление дольщиков и свидетельство нотариуса о его получении адресатами, не обозначен на законодательном уровне.

Стоит обозначить, что рассматриваемый правовой механизм не проработан идеально. Как минимум из-за того, что он работает только при отчуждении доли при продаже или обмене. Получается, что передавать долю в аренду, дарение или завещать ее удается без каких-либо ограничений. Таким образом собственник доли может обойти преимущественное право, например, подарив ее незначительную часть определенному лицу, а затем продав остаток ему же. Остальные владельцы долей могут подать иск в суд для признания процедуры дарения недействительной. Но решение судебного органа в их пользу не гарантировано.

Если изучить судебную практику детальнее, то удается обозначить, что большинство дел, открытых по заявлениям лиц, желающих оспорить договор, подтверждающий продажу доли, стало результатом таких ситуаций:

продавец не уведомил должным образом дольщиков о запланированной сделке;
уведомления были отправлены по адресам, по которым адресаты не могут их получить;
дольщики умышленно предпринимают меры, чтобы не получать уведомления.

Случаи бывают разные. Например, будучи зарегистрированным в той же квартире, продавец может намеренно вытаскивать извещения из почтового ящика, чтобы их не увидели адресаты, соответственно, не смогли воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Чтобы уменьшить вероятность появления проблем, касающихся извещений, есть смысл отправлять их телеграммой с получением на почте ее копии. Также доступно передать бумаги через нотариуса. Он уполномочен выдать свидетельства, подтверждающие направление извещения и его передачу (после получения адресатом).

Также есть возможность уведомить дольщиков о намерении одного собственника продать собственную долю, пользуясь законным правом на это, через официальный сайт Росреестра. Воспользоваться ею можно в ситуации, когда необходимо известить более 20 лиц. Извещение публикуется на сайте Росреестра бесплатно. Разместить его доступно, воспользовавшись функционалом ЛК, заполнив специально разработанную форму. Все дольщики, имеющие активный ЛК на сайте Росреестра, получат уведомление о публикации извещения в ближайшие три дня после ее выполнения продавцом. И если последний извещал остальных собственников о запланированной реализации имущества рассматриваемым способом, ему не понадобится подтверждать этот факт, обращаясь к нотариусу. Нотариус сам сможет проверить необходимую информацию на сайте Росреестра. Размещенное тут ранее извещение доступно просматривать в течение 3 месяцев.

В ситуации, когда преимущественное право собственников было нарушено путем рассылки уведомлений по некорректным адресам, они могут обратиться в суд. В данном случае действует срок исковой давности продолжительностью 3 месяца. В течение этого времени любой дольщик, чье преимущественное право было нарушено при проведении сделки с имуществом, может затребовать через суд получение всех прав и обязанностей покупателя.

Особенности сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество

В ст. 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обозначено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость требуют удостоверения нотариуса. Исключением являются сделки:

предусматривающие отчуждение своих долей всеми дольщиками, проводимое в рамках одной сделки;
связанные с имуществом, находящимся в составе паевого инвестиционного фонда;
связанные с земельными участками (доли в праве собственности на угодья сельскохозяйственного назначения).

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса России, участок земли, как и доля в праве общей долевой собственности на земельные угодья, будут переходить к новому владельцу вместе с объектом недвижимости. При отчуждении, например, здания, земельный участок, на котором оно располагается, не будет рассматриваться, как самостоятельный предмет сделки. Договор о продаже здания не требует нотариального заверения. Доля земельного участка будет следовать судьбе отчуждаемой недвижимости. Так обозначено действующим законодательством.

Важно! Основанием для выполнения гос. регистрации права на здание и участок земли, на котором располагается нежилое помещение, должен быть один правильно оформленный договор продажи, где обозначены данные объекты недвижимости.

Теперь есть смысл поговорить о том, требуется ли нотариальное заверение, например, если единственный собственник доли в принадлежащем ему объекте недвижимости хочет оформить дарение нескольким лицам по одному договору. Сразу обозначим, что этот вопрос со всеми присущими тонкостями пока не урегулировали на законодательном уровне. Решение принимает регистратор права собственности. Иногда хватает одной только письменной формы. Но если не хочется идти на риск, сталкиваться с приостановкой регистрации, лучше сразу заверить договор у нотариуса.

Также обозначим, что согласно действующему законодательству, продавая долю человеку, не являющемуся собственником другой части этого имущества, необходимо предоставить дополнительные документы. К заявлению о гос. регистрации прав в рассматриваемой ситуации нужно приложить бумаги, которые подтверждают извещение продавцом в письменном виде остальных дольщиков. Уведомление должно сообщать о намерении продать имущество, содержать актуальную его цену, описывать иные условия продажи. Плюс, к заявлению о регистрации необходимо приложить подтверждение отказа дольщиков от приобретения реализуемой доли, если оно есть. Если у продавца имеется отказ от использования первоочередного права покупки, гос. регистрация перехода прав на долю в общей собственности проводится без учета срока, который прошел с момента извещения продавцом остальных владельцев. Также нет надобности предоставлять бумаги, подтверждающие отправку и вручение извещения. Плюс, если сделка подтверждена нотариально, в Росреестр не нужно предоставлять доказательства отказа других владельцев долей от приобретения. По умолчанию предполагается, что нотариус ответственно проверил этот момент, гарантирует его соблюдение.

Как заключается сделка купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость

Пошагово процедуру опишем следующим образом:

письменное уведомление дольщиков о намерении продать свою долю недвижимости. Если их больше 20, можно опубликовать извещение на сайте Росреестра через ЛК;
получение отказа всех дольщиков от первоочередного права приобретения части недвижимости. Он оформляется в письменном виде. Предпочтительно нотариальное заверение бумаги. Хотя, заверять нотариально отказ не обязательно. Главное – чтобы он был предоставлен в письменном виде. Тогда нотариус может применить нормы ст. 15 и 41 Основ законодательства РФ о нотариате, чтобы обеспечить законность оформляемого договора;
подтверждение сделки купли-продажи у действующего нотариуса. Эта процедура проводится через месяц после доставки извещений всем дольщикам или сразу после получения их отказа от покупки доли;
подача заявления и дополнительных бумаг для того, чтобы можно было зарегистрировать право собственности на долю имущества лица, купившего часть недвижимости. Есть возможность отправить все документы в электронном виде, воспользовавшись помощью нотариуса;
получение выписки ЕГРН. Бумага является подтверждением перехода права собственности. Скорость регистрации зависит от того, каким способом человек подавал запрошенные документы. Этот момент следует учитывать заблаговременно;
проведение последних расчетов по сделке между продавцом и покупателем. После них продажа недвижимости считается успешно выполненной, а сделка – завершенной.

Важно! Описанные в данном материале порядок проведения и особенности сделок с долями касаются только долевой собственности. При проведении сделок с недвижимым имуществом в рамках совместной собственности они не работают. В этих ситуациях применяются другие порядки, нормы, законы. Поэтому тема рассматривается отдельно.

Хотите, чтобы запланированная продажа недвижимости прошла быстро, законно и без малейших проблем? Для этого вам следует воспользоваться услугами юристов, которые обеспечат полное профессиональное сопровождение сделки, возьмут под контроль соблюдение всех имеющих место формальностей, оформят необходимые документы и помогут зарегистрировать перехода права собственности в строгом соответствии с действующими нормами и законодательством. И помощь опытных специалистов предлагает наша компания. Сотрудничество с нами позволит решить возникшие задачи быстро и результативно.

Подписывайтесь на наш telegram канал! Там много полезной информации, бесплатных документов, лайфхаков и инсатов, которые помогут вам в жизни.

Лучший юрист по недвижимости онлайн по Интернету, а также по телефону +7 (931) 9999-579, в любом мессенджере на телефоне +7 (931) 9999-579 или по телефону +7 (812) 467-38-97 и получите бесплатную консультацию юристов и адвокатов BonteQ Consulting. Пишите нам на [email protected]

Земля обменяна на обыкновенные акции в бухгалтерии | Малый бизнес

Брайан Кейтман

Обыкновенные акции передают право собственности на корпорацию и могут быть ценной формой валюты для малого бизнеса. Если у вашего бизнеса мало наличных денег или вы хотите сэкономить деньги, вы можете обменять обыкновенные акции на землю или другие активы. В этом типе сделки вы получаете право собственности на землю, а продавец получает долю в вашей компании. Поскольку наличные деньги не используются, а ваши акции не торгуются на бирже, определить соответствующую стоимость транзакции для учета в ваших записях может быть непросто.

Стоимость сделки

Общепринятые принципы бухгалтерского учета, или GAAP, требуют, чтобы компания отражала обмен акций на имущество по справедливой или рыночной стоимости сделки. В этом случае вы можете использовать либо рыночную стоимость обыкновенных акций, либо рыночную стоимость земли. Значение, которое вы выбираете, должно быть тем, которое имеет наилучшие доказательства, подтверждающие его.

Стоимость сделки на основе акций

Чтобы оценить сделку на основе ваших обыкновенных акций, ваши акции должны иметь четко установленную цену. Стоимость сделки с землей будет равна цене акции, умноженной на количество обмениваемых акций. В частной компании ваши акции могут иметь установленную цену только в том случае, если вы недавно выпустили акции за наличные. Например, предположим, что ваш малый бизнес выпустил акции для инвесторов в прошлом месяце по 10 долларов за акцию, а сегодня обменял 50 000 акций на землю. Стоимость сделки с землей составит 500 000 долларов, или 50 000 раз по 10 долларов.

Стоимость на основе земли

Если у ваших обыкновенных акций нет установленной цены, вы можете оценить сделку на основе стоимости земли. Если вы приобретаете землю, котирующуюся на рынке и привлекающую множество участников торгов, вы можете основывать стоимость на сумме, которую вы заплатили бы наличными. Если вы получаете незарегистрированную землю непосредственно у продавца, вместо этого вы можете использовать стоимость, определенную оценщиком недвижимости. Например, предположим, что вы получаете землю непосредственно от одного из ваших поставщиков. В этом случае оценка недвижимости может дать наиболее точную стоимость.

Регистрация земли

Для регистрации транзакции в ваших записях требуется корректировка трех учетных записей. Чтобы зарегистрировать землю, дебетуйте стоимость сделки с земельного счета. Дебет увеличивает этот счет, который является активом на вашем балансе. Например, предположим, что оценка земли в размере 600 000 долларов США является наиболее точной стоимостью сделки. Дебетуйте 600 000 долларов на земельный счет в ваших записях.

Запись номинала

Номинальная стоимость акций — это бухгалтерская цифра, которая устанавливается при регистрации вашего бизнеса. Чтобы рассчитать номинальную стоимость акций, выпущенных в обмен на землю, умножьте номинальную стоимость одной акции на количество выпущенных акций. Зачислите свой результат на счет обыкновенных акций. Кредит увеличивает этот счет, который является счетом акционерного капитала в балансе. Используя предыдущий пример, предположим, что вы обменяли 100 000 акций номинальной стоимостью 1 доллар за акцию на землю. Вы зачислили бы 100 000 долларов на счет обыкновенных акций.

Учет добавочного капитала

Добавочный капитал – это стоимость акций, превышающая их номинальную стоимость. Чтобы рассчитать эту сумму, вычтите номинальную стоимость, которую вы зачислили на счет обыкновенных акций, из стоимости сделки. Зачислите свой результат на счет «оплаченный капитал сверх номинала». Кредит увеличивает этот счет, который также является счетом собственного капитала. Завершая предыдущий пример, вычтите 100 000 долларов из 600 000 долларов, чтобы получить 500 000 долларов. Зачислите 500 000 долларов США на «оплаченный капитал сверх номинальной стоимости».

Ссылки

AccountingCoach: Прибыль на акцию
AccountingCoach: Дебеты и кредиты

Как они работают и как инвестировать

Джеймс Чен

Полная биография

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, инвестиционный консультант и стратег глобального рынка.

Узнайте о нашем редакционная политика

Обновлено 04 апреля 2022 г.

Факт проверен

Сюзанна Квилхауг

Факт проверен Сюзанна Квилхауг

Полная биография

Сюзанна — контент-маркетолог, писатель и специалист по проверке фактов. Она имеет степень бакалавра финансов в Государственном университете Бриджуотер и помогает разрабатывать контент-стратегии для финансовых брендов.

Узнайте о нашем редакционная политика

Инвестопедия / Элиана Роджерс

Что такое инвестиционный фонд недвижимости (REIT)?

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость.

Созданные по образцу взаимных фондов, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов. Это позволяет отдельным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость, не покупая, не управляя и не финансируя недвижимость самостоятельно.

Ключевые выводы

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящие доход объекты недвижимости.
REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но мало что дают в плане прироста капитала.
Большинство REIT торгуются на бирже, как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).
REIT инвестируют в большинство типов недвижимости, включая многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)

Как работают REIT

Конгресс учредил REIT в 1960 году в качестве поправки к расширению акцизного налога на сигары. Положение позволяет инвесторам покупать доли в портфелях коммерческой недвижимости, что ранее было доступно только состоятельным людям и через крупных финансовых посредников.

Недвижимость в портфеле REIT может включать жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру — в виде оптоволоконных кабелей, вышек сотовой связи и энергетических трубопроводов — офисные здания, торговые центры, склады, лесные угодья и склады.

Как правило, REIT специализируются на определенном секторе недвижимости. Тем не менее, диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своих портфелях различные типы недвижимости, например, REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости.

Многие REIT публично торгуются на крупных биржах ценных бумаг, и инвесторы могут покупать и продавать их, как акции, в течение торговой сессии. Эти REIT обычно торгуются со значительным объемом и считаются очень ликвидными инструментами.

Что квалифицируется как REIT?

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT сдает в аренду помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью, а вместо этого финансируют недвижимость. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы получить статус REIT, компания должна соответствовать определенным положениям Налогового кодекса (IRC). Эти требования включают в себя в первую очередь владение приносящей доход недвижимостью в долгосрочной перспективе и распределение дохода между акционерами. В частности, компания должна соответствовать следующим требованиям, чтобы претендовать на статус REIT:

Инвестировать не менее 75 % от общей суммы активов в недвижимость, денежные средства или казначейские облигации США
Получать не менее 75 % валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость, или продажи недвижимости
Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам
Быть юридическим лицом, облагаемым налогом как корпорация
Управляться советом директоров или попечителями
Иметь не менее 100 акционеров после год существования
Владеть не более чем 50% акций пятью или менее физическими лицами

Подсчитано, что совокупные активы REIT составляют около 3,5 триллионов долларов США; публично торгуемые фонды REIT составляют 2,5 триллиона долларов.

Типы REIT

Существует три типа REIT:

Долевые REIT. Большинство REIT представляют собой долевые REIT, которые владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доходы формируются в основном за счет арендной платы (а не за счет перепродажи недвижимости).
Ипотечные REIT. Ипотечные REIT ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотечные кредиты и ссуды, либо косвенно через приобретение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи — разницы между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.
Гибридные REIT. Эти REIT используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

Сравнение типов REIT
Тип REIT	Холдинги
Капитал	Владеет и управляет приносящей доход недвижимостью
Ипотека	Ипотечные кредиты на недвижимое имущество
Гибрид	Владеет недвижимостью и имеет ипотечные кредиты

REIT можно дополнительно классифицировать в зависимости от того, как их акции покупаются и удерживаются:

Публичные REIT. Акции публично торгуемых REIT котируются на национальной бирже ценных бумаг, где они покупаются и продаются отдельными инвесторами. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
Публичные неторгуемые REIT. Эти REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, более стабильны, потому что не подвержены рыночным колебаниям.
Частные REIT. Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. Как правило, частные REIT могут быть проданы только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в REIT

Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, а также в паевые инвестиционные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), покупая акции через брокера. Вы можете купить акции неторгуемого REIT через брокера или финансового консультанта, который участвует в предложении неторгуемого REIT.

REIT также включены в растущее число инвестиционных планов с установленными выплатами и установленными взносами. По данным Nareit, исследовательской фирмы REIT из Вашингтона, около 145 миллионов американских инвесторов владеют REIT либо напрямую, либо через свои пенсионные сбережения и другие инвестиционные фонды.

503,000

По состоянию на 2022 год REIT в совокупности владеют более чем полумиллионом индивидуальных объектов недвижимости.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле, потому что они могут предложить высокие, стабильные ежегодные дивиденды и потенциал для долгосрочного прироста капитала. Показатели общей доходности REIT за последние 20 лет превзошли индекс S&P 500, другие индексы и уровень инфляции. Как и все инвестиции, REIT имеют свои преимущества и недостатки.

С другой стороны, REIT легко покупать и продавать, так как большинство из них торгуются на публичных биржах — функция, которая смягчает некоторые из традиционных недостатков недвижимости. С точки зрения эффективности REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, наличие недвижимости может быть полезным для портфеля, поскольку оно обеспечивает диверсификацию и доход на основе дивидендов, а дивиденды часто выше, чем вы можете получить с помощью других инвестиций.

В качестве бонуса Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года позволяет налогоплательщикам воспользоваться вычетом квалифицированного дохода от бизнеса (QBI). Вычет составляет QBI плюс 20% квалифицированных дивидендов REIT или 20% налогооблагаемого дохода за вычетом чистого прироста капитала, в зависимости от того, что меньше.

С другой стороны, REIT не предлагают многого с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры они должны возвращать инвесторам 90% дохода. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода можно реинвестировать обратно в REIT для покупки новых активов. Другие недостатки заключаются в том, что дивиденды REIT облагаются налогом как регулярный доход, а некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции.

Минусы

Низкорослый
Дивиденды облагаются налогом как обычный доход
С учетом рыночного риска
Возможность высоких комиссий за управление и транзакции

Мошенничество с REIT

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) рекомендует инвесторам с осторожностью относиться к тем, кто пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC. В нем сообщается, что «вы можете проверить регистрацию как публично торгуемых, так и неторгуемых REIT через систему SEC EDGAR. Вы также можете использовать EDGAR для просмотра годовых и квартальных отчетов REIT, а также любого проспекта эмиссии».

Также неплохо проверить брокера или инвестиционного консультанта, который рекомендует REIT. У Комиссии по ценным бумагам и биржам есть бесплатный инструмент поиска, который позволяет вам узнать, есть ли у инвестиционного профессионала лицензия и регистрация.

Реальный пример REIT

Еще одним соображением при выборе REIT является рассмотрение наиболее популярных секторов рынка недвижимости. К каким быстро развивающимся секторам экономики в целом можно подключиться через недвижимость? Например, здравоохранение является одной из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в связи с ростом медицинских зданий, центров амбулаторного ухода, учреждений по уходу за престарелыми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT сосредоточены на этом секторе. Healthpeak Properties (PEAK) — ранее HCP — является одним из примеров. По состоянию на апрель 2022 года его рыночная капитализация составляла почти 18,9 миллиарда долларов США, при этом ежедневно торгуется около 4 миллионов акций. Его портфель сосредоточен на трех основных классах активов: медико-биологические учреждения, медицинские кабинеты и жилье для престарелых, владея долями в более чем 615 объектах недвижимости.

Что такое REIT?

REIT означает «Инвестиционный фонд недвижимости». REIT организован как товарищество, корпорация, траст или ассоциация, которые напрямую инвестируют в недвижимость путем покупки недвижимости или скупки ипотечных кредитов. REIT выпускают акции, которые торгуются на фондовой бирже и покупаются и продаются как обычные акции. Чтобы считаться REIT, компания должна инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость и получать не менее 75% своих доходов от деятельности, связанной с недвижимостью.

Должны ли REIT выплачивать дивиденды?

По закону и постановлениям IRS, REIT должны выплачивать 90% или более своей налогооблагаемой прибыли (акционерам в виде дивидендов. В результате компании REIT часто освобождаются от большинства корпоративных подоходных налогов. Акционеры REIT, получающие дивиденды облагаются налогом, как если бы они были обычными дивидендами

Что такое REIT со скрепкой

«REIT со скрепкой» увеличивает налоговые преимущества, предоставляемые REIT, а также позволяет ему управлять недвижимостью, которой такие трасты обычно не могут управлять. назван так потому, что в нем участвуют две разные организации, которые «скреплены» вместе посредством соглашения, в котором одна организация владеет недвижимостью, а другая управляет ею. REIT со скрепкой влечет за собой более строгий регулирующий надзор, поскольку могут возникать конфликты интересов и, как следствие, , эта форма REIT является необычной. Она похожа, но более гибкая по структуре на «скрепленные REIT»9.0003

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем редакционная политика.

Комиссия по ценным бумагам и биржам США. «Бюллетень инвестора: инвестиционные фонды недвижимости (REIT)», стр. 1.
Комиссия по ценным бумагам и биржам США. «Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)».
Налоговая служба. «Инструкция к форме 1120-REIT (2021 г.