Сделка недвижимости: Купля-продажа недвижимости

что это и чем она грозит

Вместе с юристами рассказываем, какие признаки могут свидетельствовать о том, что сделка с недвижимостью в будущем может быть признана недействительной

Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com

Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства.

В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю — рассказываем вместе с юристами.

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

adv.rbc.ru

Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей. Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой. Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):

• оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
• ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Читайте также: Квартира с сюрпризом: 7 неудобных вопросов о покупке жилья

Случаи признания сделки недействительной

Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.

1. Покупка доли в квартире

В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.

«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.

Читайте также: Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

Читайте также: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист

3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.

По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью. Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости. Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.

Читайте также: 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников

4. Скрытые собственники

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости». Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.

То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.

Читайте также Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья

5. Сделки с использованием маткапитала

Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.

Читайте также Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал

6. Заниженная стоимость и частая смена собственников

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.

Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила Борзенкова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Какие риски несут сделки с недвижимостью, составленные в простой письменной форме

В любые кризисные периоды активизируются всякого рода мошенники. Сейчас в средствах массовой информации появляется шокирующе большое количество сообщений о том, как граждане теряют свою недвижимость по вине аферистов. Подавляющее большинство пострадавших подписывали договоры купли-продажи квартиры без участия нотариуса, в так называемой простой письменной форме.

Так, например, в Липецке мошенники продали квартиру от имени уже умершей владелицы, в Пензенской области пожилого человека лишили жилья, когда он подписал договор о его продаже, думая, что ставит подпись под договором аренды, а в Кемеровской области риелтор продавал квартиры граждан по поддельным документам.

Так как жилье является для многих россиян самым ценным активом, важно знать, как не потерять свою квартиру из-за преступных действий третьих лиц.

adv.rbc.ru

Например, я бы не рекомендовала заключать сделки купли-продажи квартиры или дома в простой письменной форме (без участия нотариуса), так как в этом случае вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.

Дело в том, что сотрудники МФЦ и регистраторы не обязаны проводить детальную правовую экспертизу сделки, разъяснять ее правовые последствия. Они только принимают документы и регистрируют переход права собственности.

Однако тут существует много подводных камней. Ведь одна из сторон сделки может согласиться на нее под давлением третьих лиц либо будучи введенной в заблуждение.

Если же сделка удостоверяется в нотариальной конторе, ответственность за ее чистоту несет нотариус. Он проводит правовую экспертизу документов еще до заключения сделки, при необходимости запрашивая недостающие бумаги в государственных ведомствах, идентифицирует личность сторон сделки. Так, например, история, которая произошла в Липецке, когда квартира была продана от имени уже умершей женщины, была бы просто невозможна, если бы сделка удостоверялась в нотариальной конторе.

Затем нотариус обязательно проводит беседу со сторонами сделки — это важнейшая часть работы, позволяющая установить, действительно ли стороны готовы заключить сделку на тех условиях, которые заявлены, действуют ли они осознанно и добровольно. До подписания договора сторонам сделки зачитываются и разъясняются его условия и правовые последствия сделки. И только потом стороны подписывают договор, а нотариус в тот же день отправляет его на регистрацию права собственности в Росреестр.

Кроме того, нотариус — единственный участник рынка недвижимости, который несет имущественную ответственность за свои действия, и если по его вине одна из сторон понесла ущерб, возместит его в полной мере.

Также гражданам следует знать о том, в каком случае и при каких условиях закон допускает возможность заключения сделок с недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровых подписей сторон, то есть в дистанционном порядке. Ведь все мы помним, как мошенники продали несколько чужих квартир по поддельным ЭЦП, что вынудило законодателя допускать сделки с электронными подписями только после специального заявления, поданного собственником.

Прежде всего, при продаже квартиры таким образом собственник недвижимого имущества, то есть продавец, заблаговременно должен обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о том, что он дает согласие на регистрацию перехода права собственности в отношении принадлежащей ему квартиры с использованием его электронно-цифровой подписи. В противном случае в регистрации права собственности на имя покупателя на основании такой сделки будет отказано.

Однако закон устанавливает некоторые исключения. В частности, при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации соответствующих прав участников договора, а также возможно заключение договора с использованием информационного взаимодействия кредитных организаций и регистрирующего органа.

Одновременно собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о том, что он в любом случае возражает, чтобы сделки проводились с использованием его электронно-цифровой подписи.

Покупатели недвижимого имущества также должны знать, что, заплатив денежные средства за приобретаемую квартиру и заключив сделку в электронном формате, они рискуют так и не стать собственниками. В настоящее время такая ситуация не редкость.

Очень важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться. Для этого я бы рекомендовала также обратиться к нотариусу. Так как помимо работы непосредственно с человеком и разъяснения всех правовых последствий, при проведении нотариусом правовой экспертизы представленных документов могут возникнуть сложные вопросы юридической практики, которые также решает нотариус.

Например, нотариус устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Такими лицами могут быть супруги участников сделки, члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения, несовершеннолетние дети собственника квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т. д.

Не случайно сегодня обязательная нотариальная форма сделок предусмотрена в том случае, когда участниками такого договора являются несовершеннолетние или недееспособные граждане или же если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. То есть сегодня нотариус удостоверяет наиболее сложные сделки с недвижимым имуществом.

С учетом развития информационных технологий и увеличения количества мошеннических действий, в том числе и в сфере оборота недвижимости, сегодня, как никогда ранее, наиболее остро стоят вопросы соблюдения и защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан, в том числе и права гражданина на жилье. Поэтому формирование законного и стабильного рынка недвижимого имущества — это одна из основных задач государства. И эта задача, на мой взгляд, будет решена путем введения обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями.

Об авторе

Ольга Фрик член комиссии ФНП по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус г. Омска

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Подробное руководство по сделкам с недвижимостью

При покупке или продаже дома процесс сделки с недвижимостью может показаться сложным и запутанным. Кто участвует в процессе и какова роль каждого человека в процессе сделки с недвижимостью? Что на самом деле означает сделка с недвижимостью?

Специалист по недвижимости поможет с вопросами и проблемами в пути, но знание того, кто вовлечен и чего ожидать, облегчит многие возможные проблемы.

Содержание

Что такое сделка с недвижимостью?

Сделка с недвижимостью — это процесс, когда продавец предлагает свой дом для продажи, а покупатель соглашается приобрести это имущество.

Покупка дома состоит из множества шагов, которые зависят от типа сделки и государственного регулирования. Прежде чем закрытие может состояться и до того, как право собственности перейдет к покупателю, необходимо вовремя выполнить множество действий и задач.

Агенты по недвижимости несут основную ответственность за выполнение этих задач; однако покупатель и продавец должны выполнить свои задачи оперативно.

Кто участвует в сделке с недвижимостью?

Следующие люди играют роль в успешном заключении сделки с недвижимостью:

• Брокер по недвижимости
• Агент по недвижимости
• Продавец
• Покупатель
• Ипотечный кредитор

Инспектор дома240023 Название компании или юриста

Какова роль этих сторон в сделке с недвижимостью?

• Агент по недвижимости или маклер по недвижимости обычно работают либо на продавца, либо на покупателя во время сделки. Иногда агент может работать как на покупателя, так и на продавца во время одной и той же сделки. Традиционно у покупателя и продавца будет свой агент, который поможет им пройти этапы, связанные с передачей недвижимости.

• Продавец официально соглашается выставить свой дом на продажу с агентом по недвижимости и уполномочивает агента продать его дом, чтобы привлечь покупателей и договориться об удовлетворительной продаже дома.

• Покупатель обычно работает с агентом по недвижимости, и его могут попросить подписать эксклюзивное соглашение (так называемое соглашение между покупателем и брокером), обещая, что они будут работать только с этим агентом. Эти агенты помогают покупателю вести переговоры о покупке дома и готовят предложение о покупке, когда покупатель находит свой идеальный дом.

• Ипотечные кредиторы помогают покупателю с оформлением всех документов, необходимых для подачи заявки и утверждения ипотеки. Лучше всего посетить кредитора, прежде чем смотреть на какие-либо дома с агентом по недвижимости. Кредитор проведет предварительный квалификационный отбор покупателя на сумму денег, которую он в состоянии одолжить в финансовом отношении, и предоставит покупателю письмо о «предварительном квалификационном отборе».

• Инспекционные компании необходимы при покупке дома. Предоставленная оценка гарантирует, что недвижимость находится в хорошем состоянии и соответствует требованиям округа или штата.

• Правообладатель или юрист . В некоторых штатах титульные компании разрешают оформление всех документов и закрытие сделки за покупателя и продавца; некоторым требуется поверенный, чтобы закрыть продажу. Одной из наиболее важных функций этой группы является поиск права собственности на дом и подтверждение наличия четкого права собственности, доступного для передачи новому покупателю. Они удостоверяются, что продавец на законных основаниях владеет недвижимостью и может передать право собственности. После этого процесса титульная компания выдаст полис титульного страхования, подтверждающий право собственности. Титульной компании обычно требуется от двух до четырех недель, чтобы завершить процесс оформления титула и подготовить все закрывающие документы. Они также присутствуют при заключении сделки, пока покупатель и продавец подписывают все необходимые документы.

Как проходят сделки с недвижимостью?

Этапы сделки с недвижимостью различаются в зависимости от вовлеченных клиентов; однако у всех у них есть начало и, если все идет по плану, у них есть конец или закрытие!

• Выставить дом на продажу/поиск идеальной недвижимости: Продавец выставляет свою недвижимость на продажу, а покупатель ищет свою идеальную недвижимость. У покупателя уже должно быть предварительное квалификационное письмо от кредитора, в котором указывается, сколько денег он может занять для покупки своего дома, и его первоначальный взнос уже должен быть в банке.

• Предложения: Покупатель просит своего агента по недвижимости подготовить договор купли-продажи с указанием цены, условий и сроков, которые он хочет предложить. Цена, по которой указана недвижимость, называемая «цена листинга», не обязательно является ценой, которую покупатель должен заплатить за дом.

• Переговоры: Обычно это самая страшная часть процесса сделки. Продавец имеет право просмотреть предложение, а затем сделать встречное предложение с ценой и условиями, которые он хотел бы видеть. Согласится ли покупатель на более высокую цену или уйдет? Примет ли продавец более низкую цену или решит не продавать этому покупателю? Продавец может вести переговоры только с одним покупателем одновременно. Тем не менее, на дом может быть несколько предложений, и продавец выберет наиболее выгодное для себя предложение, в результате чего другие покупатели снова начнут процесс поиска. «Цена покупки» – это цена, согласованная после переговоров. Дата окончательного встречного предложения, согласованная обеими сторонами, называется «датой вступления в силу контракта».

• Правообладатель или юрист: Покупатель или продавец могут выбрать правообладатель или нанять отдельного представителя. Покупатель вносит первоначальный депозит, обычно называемый «задаток», и передает его титульной компании, которая будет держать его на своем беспроцентном условном депонировании до закрытия дома. Лицо, ответственное за заботу об этих деньгах и их доступность при закрытии, называется ответственным за условное депонирование.

• Оценка, проверка и ремонт: Теперь начинается следующий этап сделки со всеми его подводными камнями и опасениями. Ипотечная компания хочет убедиться, что дом оценивается по цене, которую хочет заплатить покупатель, поэтому они отправят «стороннего» оценщика, чтобы сделать полный отчет о цене дома по сравнению с другими подобными домами в этом районе. Заказываются и завершаются осмотры дома, а список необходимых ремонтных работ предоставляется продавцу. Далее идут переговоры между листинговым и торговым агентами, чтобы определить, сколько обнаруженных ремонтов продавец готов исправить, а сколько покупатель готов исправить сам. Если продавец не соглашается завершить ремонт или предоставить покупателю кредит на заключительные расходы, предложение обычно может быть аннулировано покупателем, и весь процесс начинается сначала.

• Удаление на случай непредвиденных обстоятельств: Есть много дат, связанных с процессом недвижимости, которые должны строго соблюдаться. Финансирование всегда имеет время, к которому покупатель должен получить средства и высвободить непредвиденные финансовые обстоятельства. У проверок есть даты непредвиденных обстоятельств, которые требуют, чтобы все было согласовано к определенной дате. Согласованный ремонт должен быть завершен, а квитанции выданы до того, как сделка может перейти к закрытию.

• Закрытие: правоустанавливающая компания или юрист обязаны подготовить все закрывающие документы для подписания покупателем и продавцом для передачи права собственности на недвижимость. Будет проведен поиск правового титула, чтобы убедиться, что владелец имеет законное право продать недвижимость, и нет никаких проблем с правовым титулом, которые могут задержать закрытие сделки. Ипотечная компания даст так называемое «чистое разрешение на закрытие», которое заставит всех вздохнуть с облегчением, потому что ипотека покупателя теперь завершена, и средства готовы для передачи продавцу. Необходимо присутствие нотариуса для нотариального заверения документов, которые подписывают покупатель и продавец. Часто закрытие производится не в том районе, где расположен дом. В этом случае титульная компания отправляет документы покупателю, находит нотариуса в своем районе и отправляет подписанные и нотариально заверенные документы обратно в титульную компанию. Закрытие, не выполненное в той же области, называется закрытием по почте.

Каковы шаги для закрытия сделки с недвижимостью?

Поскольку процесс закрытия, несомненно, является важной частью сделки с недвижимостью для всех вовлеченных сторон, полезно понимать каждый шаг в этом процессе:

1.  Выберите титульную компанию или адвоката.
2. Передайте первоначальный депозит агенту условного депонирования, который будет сохранен на условном депонированном счете титульной компании.
3. Узнайте о страховании домовладельца и найдите лучшую цену и условия для покрытия, которое вам нужно. Ипотечная компания потребует доказательства страхования до закрытия.
4. Уточните в титульной компании, чтобы убедиться, что они оформляют титульное страхование на чистое право собственности.
5. Выполнить условия ипотеки. Ипотечная компания предоставит покупателю список пунктов, которые должны быть заполнены, прежде чем они предоставят «чистое разрешение на закрытие».
6. Готовьтесь к переезду. Не забывайте, что приближается день переезда, наймите грузчиков и начните собирать вещи пораньше.
7. Просмотрите заключительную информацию. Титульная компания разослала раскрытие информации перед закрытием и изложила все затраты на закрытие, связанные с покупкой дома. Окончательная сумма, причитающаяся с покупателя, должна быть переведена в титульную компанию до закрытия сделки.
8. Проведите последний осмотр дома. Агент по недвижимости организует и будет сопровождать покупателя при осмотре дома перед закрытием. Осмотр заключается в том, чтобы убедиться, что все ремонтные работы выполнены и дом находится в том же состоянии, что и в период действия предложения.
9. Подготовить документы к закрытию. Для закрытия потребуется удостоверение личности с фотографией, желательно водительское удостоверение, подтверждение банковского перевода депозитарному агенту титульной компании и чековая книжка.
10. Получите ключи! Закрытие происходит в офисе титульной компании или адвоката. Если покупатель оформляет ипотечный кредит, ему необходимо подписать гору документов. На этот процесс следует отводить не менее часа. После того, как все будет подписано и титульная компания получит средства ипотечной компании, покупателю будут переданы ключи, и дом будет официально передан покупателю.
11. Не забывайте, что если эта покупка дома является основным местом жительства, в большинстве штатов можно требовать освобождения от налога на недвижимость. В некоторых штатах необходимо применять, а в некоторых автоматически. Это существенное преимущество домовладения. В поиске Google введите исключения для усадьбы и свой штат, и вы должны быть перенаправлены к информации, необходимой для подачи заявки.
12. Помните, что новый платеж по ипотеке должен производиться каждый месяц 1 числа. Ипотечной компании потребуется несколько месяцев, чтобы рассылать ежемесячные купоны. Хорошей идеей будет настроить автоматическое снятие средств с банковского счета каждый месяц для платежа по ипотечному кредиту. Худшее, что может случиться после закрытия, — это неуплата ипотечного кредита.

Что требуется для сделки с недвижимостью?

При оформлении сделок с недвижимостью необходимо соблюдать многие государственные и федеральные правила. Агенты по недвижимости как продавца, так и покупателя должны следовать многим процедурам, установленным правительством для защиты покупателей и продавцов.

Необходимо запомнить и выполнить множество шагов. В ответ многие брокеры и агенты используют подробный контрольный список с несколькими задачами и датами, чтобы напомнить им о необходимости соблюдения транзакций.

В большинстве штатов агенты несут фидуциарные обязанности перед своим клиентом, покупателем или продавцом. Наряду с лояльностью, полным раскрытием информации, послушанием, должной осмотрительностью и бухгалтерским учетом, агент также несет ответственность за конфиденциальность своего клиента. В штатах, где агенты являются брокерами по сделкам, они несут все обязанности, кроме конфиденциальности, и работают либо на покупателя, либо на продавца, либо на обоих в одной и той же сделке.

Брокеры по недвижимости несут ответственность за своих агентов и их поведение во время сделки. Соблюдение требований в отношении недвижимости существует на местном, государственном и федеральном уровнях и помогает защитить покупателей и продавцов, привлекая брокеров к ответственности за выполнение своих фидуциарных обязанностей.

Как упростить сделку с недвижимостью?

Весь процесс сделки с недвижимостью может быть сложным и разочаровывающим для всех вовлеченных сторон. Существует множество правил и положений, несколько сроков и бесчисленное количество задач, которые необходимо выполнить.

Многие специалисты по недвижимости любят использовать программное обеспечение для операций с недвижимостью. Создавая контрольные списки, списки задач и дел, они могут упростить процедуру и соблюдать все свои сроки.

Paperless Pipeline предлагает возможность подготовки индивидуальных контрольных списков, которые подходят для транзакции и могут обновляться с указанием сроков и важной информации, которую агент не должен забывать. Наши контрольные списки также могут быть интегрированы в системы календарей и уведомлений по электронной почте. Брокер компании имеет доступ ко всей информации, чтобы подтвердить, что его агенты не сбиваются с пути и что критические задачи выполняются оперативно. Таким образом, брокер может убедиться, что он соответствует требованиям штата и федеральным нормам, и защищает своих клиентов, покупателей и продавцов.

Агенты по недвижимости и брокеры могут совершенно бесплатно попробовать Paperless Pipeline, чтобы увидеть, как это работает и как это поможет им упростить этот сложный процесс. Также можно запланировать живую демонстрацию, чтобы ускорить процесс обучения и быстро приступить к работе. С Paperless Pipeline ни одна сделка никогда не выйдет из-под контроля, и ни в одной транзакции не будет забыт ни один крайний срок. Душевное спокойствие на расстоянии одного клика!

Готовы упростить процесс и порадовать своих агентов?

Менее чем за минуту вы можете приступить к тестированию новейших функций, созданных для того, чтобы помочь всему вашему офису заключать больше сделок. Это просто, мощно и на 100 % бесплатно, без кредитной карты.

Попробуйте бесплатно →

Сделки с недвижимостью | Векс | Закон США

Основные вкладки

сделки с недвижимостью: обзор

Сделки с недвижимостью регулируются широким набором федеральных законов и комбинацией законов штатов и общего права. Требования, установленные законодательством штатов, часто значительно отличаются от одного штата к другому.

Брокеры по недвижимости работают в качестве агентов продавца, чтобы найти покупателя на свою собственность. См. Агентство. Договор между брокером и продавцом называется листинговым соглашением. Соглашение может быть открытым соглашением, по которому брокер получает комиссию только в том случае, если он или она находит покупателя. Листинг является эксклюзивным, если брокер является единственным агентом, имеющим право на комиссию за поиск покупателя. По эксклюзивному соглашению брокер может иметь право на получение платежа, даже если продавец найдет покупателя без помощи брокера. Брокеры по недвижимости и продавцы имеют лицензии и регулируются местными законами штата.

См., например, , Гражданский кодекс Калифорнии, § 2079. Профессиональные организации также могут предоставить дополнительные рекомендации.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию в сделках с недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. См. 42 U.S.C. §§ 3601-3631. Закон прямо запрещает дискриминацию брокеров по недвижимости. См. § 3606 закона.

Соглашение о продаже между покупателем и продавцом недвижимости регулируется общими принципами договорного права.

См. Контракты. Статут о мошенничестве требует, чтобы контракты на недвижимое имущество заключались в письменной форме. См. , например, Гражданский кодекс штата Калифорния, § 1624.

В договорах о недвижимости обычно требуется, чтобы право собственности на продаваемое имущество могло продаваться. Это требует, чтобы продавец имел доказательство права собственности на все имущество, которое он или она продает, и чтобы третьи лица не имели нераскрытых интересов в праве собственности. См. Недвижимость.

Покупатель часто нанимает страховую компанию или адвоката для выяснения того, действительно ли титул можно продать. Компании по страхованию титула также страхуют покупателя от убытков, вызванных недействительностью титула.

Чтобы передать право собственности, необходимо оформить и доставить акт с надлежащим описанием земли. В некоторых штатах требуется, чтобы документ был официально зарегистрирован, чтобы установить право собственности на недвижимость и / или уведомить о ее передаче последующим покупателям.

Наиболее распространенным методом финансирования сделок с недвижимостью является ипотека. См. Ипотека.

Список источников

Федеральный материал

Конституция США и федеральные законы

• Кодекс США: 42 U.S.C., Глава 45 — Федеральный закон о справедливом жилье
• CRS Аннотированная конституция

Федеральные судебные решения

• Верховный суд США:
  • . Окружные апелляционные суды США: недавние решения о справедливом жилищном обеспечении

  Материалы штата

  Законы штата

  • Законы штата о собственности

  Судебные решения

  • Н.Ю. Апелляционный суд:
    • Недавние решения, касающиеся сделок по недвижимости
    • Комментарий от Liibulletin-NY
  • Апелляционные решения
  020202024 7.