Сдать землю сельхозназначения в аренду: Доступ ограничен: проблема с IP

Объявление о сдаче земли с/х назначения, 8. 3 га.

Просмотрено

Аренда земли с/х назначения, 70 га, этаж 1.

Просмотрено

Аренда земли с/х назначения, 7 га, этаж 1.

Просмотрено

Сдам землю с/х назначения, 5 соток, этаж 1.

Просмотрено

Объявление об аренде земли с/х назначения, 4.95 га, этаж 1.

Просмотрено

Объявление о сдаче земли с/х назначения, 11.1 га, этаж 1.

Просмотрено

Снять землю с/х назначения, 0.85 га, этаж 1.

Просмотрено

Снять землю с/х назначения, 5 га, этаж 1.

Муниципальное имущество — Земельные участки (аренда)

02.02.2022 в 11-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Узловский р-н)

Лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:030102:2206, площадью 30 кв. м, с разрешенным использованием: объекты гаражного назначения, адрес: Тульская область, г. Узловая, ул. Железнодорожная, на север от д. 54, участок № 52. Форма собственности неразграниченная. Лот № 2: право заключения договора аренды земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:030102:2568, площадью 30 кв.м, с разрешенным использованием: хранение автотранспорта, адрес: Российская Федерация, Тульская обл., Узловский р-н, г. Узловая, гаражный массив индивидуальной застройки по ул. Железнодорожная, с восточной стороны земельного участка К№ 71:31:030102:2121. Форма собственности неразграниченная. Лот № 3: право заключения договора аренды земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:030102:2205, площадью 30 кв.м, с разрешенным использованием: объекты гаражного назначения, адрес: обл. Тульская, г. Узловая, ул. Железнодорожная, на север от д. 54, участок № 33. Форма собственности неразграниченная. Лот № 4: право заключения договора аренды земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:030102:2207, площадью 30 кв.м, с разрешенным использованием: объекты гаражного назначения, адрес: Тульская область, г. Узловая, ул. Железнодорожная, на север от д. 54, участок № 32. Форма собственности неразграниченная

Дата публикации: 27.12.2021 15:40:24 | Тип файла: application/msword | Размер: 84.5 КБ

01.02.2022 в 10-00 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка (Узловский р-н)

Лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер 71:20:010522:1448 площадью 1350 кв.м, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Узловский район, с. Каменка, по направлению на юго-восток от земельного участка с К№ 71:20:010522:1252. Форма собственности неразграниченная

Дата публикации: 27.12.2021 15:38:40 | Тип файла: application/msword | Размер: 77.5 КБ

22.12.2021 в 15-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Узловский р-н)

Лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:020102:1961, площадью 1300 кв.м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, адрес: Российская Федерация, Тульская область, г. Узловая, ул. Пионеров, примерно в 5 м по направлению на восток от д. 2. Лот № 2: право заключения договора аренды земельного участка категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:20:040113:434, площадью 1500 кв.м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Узловский район, д. Волково, примерно в 8 м по направлению на восток от земельного участка с К№ 71:20:040113:306

Дата публикации: 17.11.2021 11:01:01 | Тип файла: application/msword | Размер: 82.5 КБ

22.12.2021 в 12-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Узловский р-н)

Лот № 1: право заключения договора аренды земельного участка категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:030103:1040, площадью 45 кв.м, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Беклемищева, примерно в 12 м по направлению на юго-восток от д. 52, с разрешенным использованием: магазины. Лот № 2: право заключения договора аренды земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов с кадастровым номером 71:31:040102:923, площадью 30 кв.м, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Узловский район, г. Узловая, гаражный массив индивидуальной застройки «Линейный», участок № 14, с разрешенным использованием: хранение автотранспорта.

Дата публикации: 17.11.2021 10:56:46 | Тип файла: application/msword | Размер: 77.5 КБ

23.09.2020 в 11-00 аукцион на право на заключения договоров аренды земельных участков (Воловский р-н)

Лот № 1 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, р-н Воловский, п. Волово, в 10 м на юг от д. 79 по ул. Ленина, с кадастровым номером 71:06:020103:693, общей площадью 14 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 2 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, ул. Ленина, 10 м на восток от д.62, с кадастровым номером 71:06:020103:690, общей площадью 24 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 3 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте : Тульская область, Воловский район, п. Волово, 17 м на юго-запад от д.79 по ул. Ленина, с кадастровым номером 71:06:020103:710, общей площадью 18 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 4 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, 41,3 м на восток от д. 70 по ул. Ленина, с кадастровым номером 71:06:020103:705, общей площадью 54 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 5 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, 277 м на юг от д. 1 по ул. Александрова, с кадастровым номером 71:06:020103:709, общей площадью 58 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 6 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, ул. Александрова, в 20 м южнее д. 33, с кадастровым номером 71:06:020103:683, общей площадью 39 кв. м. , из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 7 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, 120 м на юго-восток от д.35 по ул. Александрова, с кадастровым номером 71:06:020103:688, общей площадью 70 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 8 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Казачка, ул. Молодежная, 25 м на юго-запад от д.7, с кадастровым номером 71:06:010702:1153, общей площадью 126 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов». Лот № 9 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Казачка, ул. Молодежная, 45 м на юго-запад от д.7, с кадастровым номером 71:06:010702:1152, общей площадью 90 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов»

Дата публикации: 19.08.2020 12:21:51 | Тип файла: application/vnd. openxmlformats-officedocument.wordprocessingml.document | Размер: 70.45 КБ

Особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения

Сады, огороды, подсобное хозяйство по-прежнему являются неотъемлемой частью жизни большинства российских граждан. А поскольку к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся также участки, используемые в целях ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе при заключении договоров аренды.

Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но и специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

По договору аренды земельного участка арендодатель (собственник/сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору (любое заинтересованное лицо) во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату. В соответствии с гражданским и земельным законодательством предметом договора аренды земельного участка может выступать только индивидуально определенный участок. Иначе невозможно достоверно установить имущество, которое по договору. Индивидуализация земельного участка осуществляется с помощью присвоения ему уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земель, разрешенного использования и, что особенно важно, посредством определения его границ. Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ. Для этого проводятся работы по формированию участка — межевание. Земельный участок, который передается в аренду, должен пройти государственный кадастровый учет, а это возможно только после формирования земельного участка в качестве самостоятельного объекта.

Одним из основополагающих принципов гражданского права является свобода договора и определения его условий. Применительно к договору аренды земельного участка указанный принцип означает, что стороны договора вправе самостоятельно определять его условия, в том числе, срок договора. Однако предусмотрена возможность ограничения указанного права. Согласно положениям Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Законодательно предусмотрена возможность установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В частности, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. К примеру, для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, подлежащий государственной регистрации и не прошедший ее, не заключен.

Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения и их использования по целевому назначению. Указанные в данной статье особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, безусловно, не являются единственными, но от того, не становятся менее важными.

В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

Земли разрешили сдавать в субаренду – Spot

Вторичный арендованный земельный участок сельскохозяйственного назначения не может быть предметом продажи, залога, дарения или обмена.

Фото: E-auksion

Президент подписал закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан в целях повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного и лесного назначения». Об этом сообщили в Министерстве юстиции.

Согласно поправкам, внесенным в Земельный кодекс, земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться в субаренду.

В этом случае земля такой категории сдается в аренду на срок до 1 года.

Земли сельскохозяйственного или лесного назначения сдаются в аренду на основании инвестиционного договора или государственно-частного партнерства по соглашению сторон, но не более чем на срок действия договора аренды земли.

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка влечет расторжение договора вторичной аренды (если иное не предусмотрено договором).

Досрочное расторжение договора субаренды земельного участка осуществляется по соглашению сторон, а в случае недостижения такой договоренности — по решению суда.

Вторичный арендованный земельный участок сельскохозяйственного назначения не может быть предметом продажи, залога, дарения или обмена.

Согласно поправкам в Закон «О фермерских хозяйствах», земельные участки, выделенные хозяйствам, могут быть сданы в аренду на срок до 1 года для промежуточного посева сельскохозяйственных культур.

Согласно поправкам в Закон «О дехканских хозяйствах», они могут временно использовать унаследованные земельные участки или их часть для выращивания сельскохозяйственных продуктов.

В этом случае порядок временного использования земельного участка определяется соглашением сторон.

Ранее Spot рассказывал о рекордном аукционе на земельный участок, который продали почти за миллиард сумов.

Как сдать в аренду сельхозугодья за наличные

Вы нашли правильный участок охотничьих угодий с идеальной плодородной почвой. Но, возможно, у вас еще нет времени или оборудования, чтобы справиться с обязанностями фермы. Теперь это становится для вас возможностью положить дополнительные деньги в карман, сдав землю в аренду местному фермеру. Приблизительно 39% из 911 миллионов акров сельскохозяйственных угодий США не принадлежат фермеру. Вместо этого он арендован. Кроме того, более половины пахотных земель сдается в аренду по сравнению с чуть более 25 % пастбищ.

Но прежде чем вы начнете связываться с потенциальными арендаторами, необходимо предпринять несколько важных шагов.

Выберите договоренность

Во-первых, вы должны решить, хотите ли вы запросить наличные авансом или долю в стоимости и прибыли от урожая. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, и все зависит от того, что вы лично предпочитаете. Когда сельскохозяйственные угодья сдаются в аренду за наличные, фермер и землевладелец договариваются о цене за акр в зависимости от стоимости земли и сельскохозяйственного потенциала.После того, как они договорятся о цене и произведут оплату, фермер будет иметь относительно полную свободу действий в принятии управленческих решений.

Другой вариант — поделиться урожаем. Здесь землевладелец и фермер будут делить затраты и прибыль (как правило, одна треть затрат и прибыли идет землевладельцу, а две трети затрат и прибыли — арендатору). Если вы не уверены, какое расположение подходит именно вам, это руководство поможет вам.

Продажа земли

Есть несколько способов продажи земли.Вы можете разместить объявление в Интернете или в местной газете или раздать листовки в местном кооперативе, ресторанах и магазинах. При создании объявления постарайтесь включить в него как можно больше деталей. Какими строениями на участке сможет пользоваться арендатор? Насколько легко фермеру получить доступ к пахотной земле? Могут ли они пользоваться местными источниками воды? Это та информация, которую хочет знать потенциальный арендатор. Если вы не хотите размещать объявление, вы можете спросить местных фермеров, которых вы знаете, знают ли они кого-нибудь, кто хочет арендовать землю.

Сделайте домашнее задание при выборе фермера

Как будущий землевладелец, вы хотите быть в состоянии доверять фермеру, которого вы выбрали для аренды вашей земли. Вы хотите, чтобы они позаботились о нем и следили за тем, чтобы его ресурсы не истощались. Когда вы ищете арендатора, лучше всего:

• Опросить нескольких фермеров.  Вы не отдадите своего ребенка в первый попавшийся детский сад, и вам не следует сдавать свою землю первому фермеру, который проявит интерес. Поговорите с как можно большим количеством фермеров и получите общее представление о том, с кем вам удобно арендовать землю.
• Личная встреча. Никогда не сдавайте квартиру тому, с кем лично не знакомы. Позвольте заинтересованным фермерам выйти и посмотреть на землю. Личная встреча — это хорошее время, чтобы объяснить, что будет в аренде, обсудить методы ведения сельского хозяйства, как долго будет длиться срок аренды и договориться о цене.
• Проверить ссылки.  Если фермер ранее арендовал сельскохозяйственные угодья, свяжитесь с их предыдущими арендодателями, чтобы узнать, был ли у них положительный опыт сдачи в аренду.

Официальный договор аренды

После того, как вы нашли арендатора, соответствующего всем вашим критериям, пришло время оформить договор аренды. При этом важно, чтобы договор аренды был формальным. Многие сельскохозяйственные университеты опубликуют образец договора аренды фермерского хозяйства, но его следует использовать только в качестве отправной точки. Не забудьте указать все условия, которым должен следовать фермер. Например, если вы хотите, чтобы фермер оставил часть урожая для поздней охоты, вам нужно получить это в письменной форме. Вы также должны указать, что произойдет, если вы решите продать землю. (В некоторых штатах, если покупатель продает арендованную землю, новый покупатель должен соблюдать условия любой существующей аренды).Наконец, не забудьте добавить, что у вас есть разрешение на доступ к арендованной земле для охоты и посещения.

Страхование и налоги 

Поскольку вы будете зарабатывать деньги на своей земле, технически вы являетесь владельцем бизнеса. Это означает, что у вас будут определенные обязательства, которые могут в конечном итоге стоить вам. Получив страхование ответственности, вы добавите первый уровень защиты расходов, которые могут возникнуть в результате травм или смерти в результате противоправных действий. Это также покроет любые связанные медицинские счета. Кроме того, поговорите со своим страховым агентом, чтобы определить тип покрытия, который вам понадобится для защиты от обязательств при сдаче земли в аренду.Что касается подоходного налога и налога на недвижимость, на него влияют договоры аренды фермы. Поговорите с налоговым консультантом, чтобы узнать, как лучше всего решить эти проблемы.

Придерживаться условий аренды

После подписания договора аренды придерживаться условий. Держите линии связи открытыми и будьте разумны. Будем надеяться, что ответственность с самого начала задаст тон для обеих сторон в будущем.

Арендная плата за сельскохозяйственные угодья. Часть 1. Арендная плата за сельскохозяйственные земли: прошлое, настоящее и будущее

В этой серии статей рассматриваются факторы, которые следует учитывать при сдаче сельскохозяйственных земель в аренду.

Прошло почти десять лет с тех пор, как рекордно высокие цены на товары помогли поднять ставки арендной платы за сельхозугодья до рекордно высокого уровня. В последние годы цены на те же самые товары снизились до уровня, существовавшего до 2009 года, а чистый доход фермерских хозяйств (ЧДП) упал до уровня или ниже того уровня, который был в тот же период времени. Несмотря на сокращение доходов, выплачиваемая арендная плата оставалась стабильной, при этом по-прежнему наблюдается тенденция к увеличению площади орошаемых акров. Экономисты-аграрии ожидают лишь умеренного роста цен в ближайшие пять-шесть лет, что указывает на то, что по-прежнему будут поступать более низкие суммы доходов для поддержки выплачиваемой ренты.Это делает понимание влияния арендной платы на себестоимость продукции еще более важным для общего успеха фермы.

Важно помнить, что арендная плата за землю сильно различается не только от штата к штату, но и от округа к округу. В Мичигане почвы с более высокой продуктивностью, осушенные в районах, где выращиваются специальные культуры (такие как сахарная свекла и овощи), как правило, имеют более высокую цену. Другие факторы, такие как размер поля, доступность, тип почвы, плодородие почвы, предыдущая история выращивания сельскохозяйственных культур, заборы, телефонные столбы, влажные места и близость к их ферме, влияют на цену, которую фермеры готовы и могут платить за аренду земли.Подобные данные дадут вам отправную точку, но могут не отражать истинную стоимость сельскохозяйственных угодий.

В качестве отправной точки как землевладельцы, так и производители предпочитают использовать Национальную службу сельскохозяйственной статистики (NASS) Министерства сельского хозяйства США. Он сообщает информацию, основанную на опросах, отправленных и возвращенных производителями по всей стране. В штате Мичиган средняя цена арендной платы за землю, согласно этим опросам, в 2019 году составляла 127 долларов за акр. Неорошаемые фермы в среднем стоили 120 долларов, а орошаемые земли — более 220 долларов за акр.В той же базе данных содержатся данные на уровне округов, которые более точно отражают арендные ставки в вашем регионе. Мичиган очень разнообразен с севера на юг, при этом арендная плата за землю в южном Мичигане часто намного выше, чем на Верхнем полуострове.

Важно иметь в виду, что хотя эти опросы и являются полезной отправной точкой, их не следует использовать в качестве окончательного определения арендной платы. Как указывалось ранее, существует множество различий, которые существуют от одной области к другой. Эти различия могут быть существенными при определении стоимости земли.Например, отдельные поля могут различаться по типу почвы и качеству поля, что делает потенциальную урожайность и продуктивность важным фактором при определении стоимости. Качественная земля с хорошим плодородием, хорошо расположенная плитка, хорошая база Агентства сельскохозяйственных услуг (т. Е. Базовые акры для государственных программ) — все это плюсы к более высоким арендным ставкам. Те поля, которые способны давать более высокий урожай, часто требуют более высокой арендной платы за землю. Именно такой уровень должен быть разумным как для землевладельца, так и для производителя.

Определение разумного часто помогает понять, какие усилия прилагаются для повышения или поддержания производительности всеми сторонами. За последнее десятилетие многие фермеры улучшили землю, в том числе установили плиточный дренаж, убрали ограждения и установили ирригационные системы. Все эти улучшения приводят к более высоким долгосрочным доходам, которые, как правило, помогают поддерживать более высокие арендные ставки на землю. Однако при более низких ценах на сырье вы можете ожидать, что сумма денег, вложенных в эти улучшения, оплачиваемые производителем сельскохозяйственной продукции, будет продолжать уменьшаться.

Землевладельцы, которые хотят сохранить свои текущие ставки арендной платы за землю и доходность, которая их обеспечивает, могут захотеть рассмотреть возможность этих инвестиций. Исторически сложилось так, что землевладельцы, которые не прилагали усилий для оказания помощи в обслуживании своих сельскохозяйственных угодий или не инвестировали в улучшения, обычно получали более низкие ставки арендной платы за сельскохозяйственные земли. В среднем арендная ставка, получаемая с этих ферм, на 25–30 процентов ниже, чем с другой недвижимости в том же районе. Это дает возможность обсудить, какие улучшения необходимы и как они будут реализованы для поддержания доходности и прибыльности для обеих сторон.Налаженная связь между землевладельцем и фермером-арендаторами является одним из наиболее важных первых шагов в заключении взаимовыгодного соглашения об аренде сельхозугодий.

Еще одним соображением относительно разумной арендной платы за землю является то, что производители могут позволить себе платить. Чтобы помочь сравнить влияние арендной платы за землю на чистый доход фермы, MSU Extension предлагает калькулятор арендной платы за землю. Вводя оценочные доходы и расходы, производитель может определить, является ли выплачиваемая арендная плата за землю разумной и следует ли обсудить или даже пересмотреть соглашение об аренде земли.

Если требуется обсуждение с землевладельцем, производители могут использовать калькулятор, чтобы обсудить стоимость аренды, а также проблемы и потенциальное влияние на производство и прибыльность фермы.

Что же ждет земельную ренту в будущем? Фермеры захотят как можно дольше удерживать землю, которую они обрабатывают. Трудно зарабатывать на жизнь, если у вас нет земли для обработки земли. Если цены сохранятся в течение следующего года или двух, Расширение Мичиганского государственного университета ожидает, что фермерам придется повторно договариваться с землевладельцами об их цене и типе используемого договора аренды.Недавние цены на сырьевые товары и снижение чистого дохода фермерских хозяйств создают дополнительный риск для фермерских хозяйств, поскольку они стремятся развивать свой бизнес. Фермеры могут захотеть разделить часть этого риска с землевладельцами, чтобы, когда цены на урожай хорошие, арендная плата отражала это, а когда цены падают, арендная плата снижается.

Для получения информации о средних арендных ставках в вашем округе посетите следующий отчет, основанный на данных опроса Национальной службы сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США для округов Мичиган. Чтобы получить копию всей этой серии в формате информационного бюллетеня, посетите веб-сайт MSU Extension Farm Management.

Была ли эта статья полезной для вас?