Сдать недостроенный дом: Как оформить недостроенный загородный дом?

Содержание

Недостроенные дома - риски, нюансы, документы, плюсы и минусы

Недостроенные дома привлекают к себе внимание потенциальных покупателей своей низкой ценой. На первый взгляд, это идеальный вариант для тех, кому затевать стройку с нуля слишком долго и хлопотно, а покупать готовый дом ‒ дорого, и поэтому недоступно.

Но так ли очевидна выгода покупки недостроя? Давайте разберём всё по порядку.

Я различаю 2 разновидности недостроев:

1. «Под отделку» ‒ заведённое под крышу строение, но без разводки коммуникаций (воды, электричества, отопления), без стяжки пола и штукатурки стен, с временной входной дверью и т.д.

В этом случае можно постепенно осваивать жилое пространство, поэтапно проводя необходимые ремонтные работы.

2. «Коробка» ‒ сооружение, где не завершены даже общестроительные работы. При этом не исключено, что придётся рушить старую кладку и возводить стены заново.

Именно о таких «коробках» мы сегодня и поговорим. Покупка подобного рода недвижимости выглядит очень привлекательной по цене, но считается рискованной по своим последствиям.

В общей массе объектов загородной недвижимости, выставленных на продажу, недострои-«коробки» составляют не более 5%, а то и меньше. Давайте подумаем, что приводит людей к продаже недостроенного дома. Ведь изначально у строительства дома есть чёткая цель ‒ либо его строят, чтобы жить в нём, либо на продажу, чтобы извлечь прибыль.

Поэтому чаще всего недостроенные объекты относятся к категории неблагополучных.

Самая безобидная причина незаконченного строительства ‒ это если человек передумал жить в этом месте, а переезжает в другой населённый пункт, допустим, в связи с семейными обстоятельствами.

Чаще бывает, что у семьи заканчиваются деньги на строительство ‒ в связи с потерей дохода (сокращение на работе, травма или болезнь главы семьи, летальный исход), либо компания-застройщик признаётся банкротом и прекращает свою деятельность.

Ещё одним мотивом для приостановки строительных работ могут стать ошибки, допущенные на этапе проектирования или во время строительства, либо есть какие-либо нестыковки юридического характера.

Но если вы всё же несмотря ни на что решились на покупку недостроя, то особое внимание обратите на юридическую составляющую будущей сделки.

При купле-продаже недостроенного дома существует 2 варианта развития событий:

  1. Ситуация, когда оформление участка с домом не проводилось. В этом случае в договоре купли-продажи упоминается только земельный участок, а все хлопоты «легализации» постройки ляжет на плечи покупателя.
  2. Строение зарегистрировано как объект незавершённого строительства (этот вариант предпочтительнее).

Перед сделкой обязательно обратитесь к юристу, чтобы проверить следующие моменты:

  1. Выписка ЕГРН ‒ позволяет узнать всю основную информацию об объектах недвижимости.
  2. Разрешительная документация (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, а также документ, на основании которого дом был оформлен в качестве объекта незавершённого строительства).
  3. Привязка дома к земельному участку.

Помимо юриста вам понадобятся услуги геодезиста ‒ для установления соответствия фактических данных о границах с цифрами, указанными в выписке ЕГРН. Случается, что фактические границы участка и дома сдвинуты. Пусть специалист проверит эти нюансы, а заодно удостоверится в достаточном отступе дома от границ земельного участка ‒ это расстояние должно быть не менее 3 метров.

Не лишним будет пригласить на объект профессионального строителя ‒ для оценки качества кладки, фундамента, состояния конструкций и т.д. Нежелательно, чтобы недострой простоял «законсервированным» более двух-трёх лет. Заодно знающий специалист сможет просчитать, будет ли выгодно достраивать данный объект, либо всё же дешевле обойдётся начать строительство дома с нуля.

Наконец, когда решение о покупке принято, а договор подписан и зарегистрирован, подайте на согласование в местную администрацию уведомление о завершении строительства, и можно приступать к работе.

Подводя итоги, оценим «за» и «против» покупки недостроенного дома.

Плюсы:

  1. Иногда достраивать оказывается дешевле и быстрее, чем строить с нуля.
  2. Если недострой стоит на участке, имеющем выгодное месторасположение, и аналогичных предложений в продаже нет.

Минусы:

  1. Можно изначально допустить ошибку в расчётах и потратить на «реанимацию» недостроя гораздо больше средств, чем планировалось изначально.
  2. Есть риск купить дом с плохой юридической историей или негативной аурой.
  3. Необходимость придерживаться проекта, выбранного предыдущим застройщиком.

Обязательно взвешивайте все «за» и «против», досконально просчитывайте смету завершающих строительных работ, тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Не подвергайте себя дополнительным рискам.

Возможно, гораздо безопаснее и выгоднее окажется купить пустой участок, сделать проект с учётом всех своих пожеланий и из самостоятельно выбранных новых материалов, чем достраивать кем-то и когда-то начатый дом.

Видеоверсия для тех, кто лучше воспринимает информацию вслух:

Если вам необходима консультация с покупкой или строительством дома в Анапе, обращайтесь по телефону +7 (800) 100-56-36 (звонок по России бесплатный).

Незавершенное строительство: актуальные вопросы регистрации


РУБРИКА РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строительство объекта недвижимости может быть остановлено на любом этапе и по разным причинам. Для того, чтобы ввести в гражданско-правовой оборот объект незавершенного строительства, потребуется поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. О порядке этой процедуры и требуемых для нее документах расскажем в нашем интервью с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю Еленой КАЦ.

- Елена Александровна, прежде чем говорить об учетно-регистрационных процедурах, поясните, какие объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости?

- К сожалению, в нормах Гражданского кодекса РФ ответ на этот вопрос мы не найдем. По сложившейся практике, в настоящее время следует руководствоваться п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». И при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

- А какие документы необходимы для того, чтобы можно было совершать сделки с объектом незавершенного строительства (далее - ОНС)?

- Прежде всего, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права. Эти действия осуществляются на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок. В случае если для строительства объекта не требуется разрешение на строительство (например, объекты индивидуального жилищного строительства, гаражи и др.), то учет и регистрация прав проводятся на основании технического плана и документа на земельный участок.

- Правильно ли мы понимаем, что документ на землю требуется всегда?

- Нет, он необходим, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом одновременно с учетом и (или) регистрацией права заявителя на ОНС будут проведены учет и регистрация на земельный участок.

- Скажите, а как быть, если истек срок действия разрешения на строительство на момент обращения в орган регистрации прав?

- В настоящее время в Законе такая ситуация не урегулирована, но на территории Красноярского края сложилась судебная практика, позволяющая сделать вывод, что истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения с заявлением не является основанием для отказа в регистрации права.

- Одним из документов, подтверждающих право на земельный участок, является договор аренды данного участка. Могут ли быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении ОНС после истечения срока договора аренды?

- Сам по себе факт истечения срока аренды без документального подтверждения его расторжения и возврата земельного участка арендодателю, а также внесения соответствующих записей о расторжении в ЕГРН не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Так, по законодательству, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому факт истечения срока аренды не препятствует проведению регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС, если нет документального подтверждения его расторжения.

- Поскольку технический план является обязательным документом, скажите, на основании каких документов он подготавливается?

- Сведения об ОНС по общему правилу указываются в техническом плане кадастровым инженером на основании разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации. Технический план недостроенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома подготавливается на основании уведомления застройщика о планируемых строительстве (реконструкции), а также уведомления о соответствии указанных параметров объектов предельным параметрам разрешенного строительства, проектной документации объекта строительства (если правообладатель земельного участка (застройщик) обеспечил изготовление такой документации) и декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости.

Кстати, хочу отметить, что с 10.01.2020 вступили в силу изменения, внесенные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2019 № 592, определяющие требования к подготовке технического плана.

- Кто вправе обратиться в орган регистрации прав за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении ОНС?

- Учет и регистрация прав на ОНС осуществляются по заявлениюсобственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

- Недостроенные дома. Возможно ли осуществить регистрацию права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом?

- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Однако нормами права не установлен запрет на государственную регистрацию права на незавершенный строительством многоквартирный дом. Кроме того, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривают обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на ОНС при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

- Возможна ли постановка на учет и регистрация права на жилые (нежилые) помещения в недостроенном объекте?

-Из норм действующего законодательства можно сделать вывод, что до момента ввода в эксплуатацию ОНС признается самостоятельным объектом недвижимости, но без возможности образования в нем иных объектов недвижимости. Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела о признании права собственности на квартиры в недостроенном многоквартирном доме указал, что поскольку строительство жилого дома не завершено, квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, судом не может быть признано право собственности на квартиры в строящемся многоквартирном доме за лицами, заключившими с застройщиком договор долевого участия в строительстве данного объекта.

- В случае достройки объекта, что должен сделать застройщик?

- Снятие с учета ОНС и регистрация прекращения прав будут осуществлены органом регистрации одновременно с регистрацией прав на созданный объект при его вводе в эксплуатацию. Предоставление каких-либо отдельных заявлений о снятии с учета ОНС и прекращения на него прав не требуется.

- Как прекратить права на ОНС, который уничтожен, например, в результате пожара, или снесен?

- Снятие с учета и прекращение прав на такой ОНС осуществляется по заявлению его собственника, а если права на строящийся объект не были зарегистрированы, то снятие с учета объекта возможно по заявлению собственника земельного участка. Документом, подтверждающим прекращение существования ОНС, является акт обследования объекта, подготовленный кадастровым инженером.

- Спасибо!


Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»

Росреестр

Строительство индивидуального жилого дома дело не быстрое. Иногда затягивается на несколько лет. За это время жизненная ситуация владельца стройки может измениться, могут возникнуть финансовые трудности, ухудшится состояние здоровья, возникнет необходимость продать и так далее. Что делать с таким объектом, ведь он еще не достроен? Можно ли его продать, заложить?

Давайте разберемся вместе со специалистом Росреестра.

Начальник отдела регистрации прав на объекты жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике Эльби Николаева.

Объект незавершенного строительства, в простонародье «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам, так же как и готовые объекты. Чтобы свободно распоряжаться своим имуществом, необходимо в первую очередь стать его законным владельцем. Только в этом случае «недострой» можно будет продать, подарить, заложить и т. д. Для оформления такого объекта недвижимости в собственность нужно совершить всего три действия:

Первое. Пригласить кадастрового инженера для составления технического плана объекта. Услуга платная. Кадастровый инженер укажет в плане основные характеристики объекта, степень готовности объекта в процентах. Обратите внимание, что для составления технического плана кадастровый инженер потребует от вас разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Без этого документа план не подготовят. Вы же не стали строить без разрешения администрации? Помните, сначала разрешение, и только потом стройка.

Втрое. Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности. После того как технический план готов, можно обратиться за оформлением прав. Обращаемся в любой офис МФЦ. Предоставляем техплан (в электронном виде на диске), правоустанавливающие документы на земельный участок, заполняем заявление. Заявление подаем сразу на постановку на кадастровый учет и на регистрацию права, такое возможно в рамках единой процедуры. Оплачиваем госпошлину.

Третье. Получаем готовые документы на объект незавершенного строительства. В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. Сейчас выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.

Если все права оформлены, то можно смело распоряжаться данным объектом недвижимости.

После того как дом будет полностью достроен, нужно вновь пригласить кадастрового инженера и составить техплан уже на готовый объект. И снова пройти все три шага для оформления. Только заявление подается уже на внесение изменений. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения о «недострое» станут архивными, а у вашего достроенного дома появится новый кадастровый номер и новая запись о регистрации права.

В Чувашской Республике только в этом году зарегистрировано 141 право на недостроенные объекты недвижимости. Причем, оформляют как индивидуальные жилые дома, так и объекты промышленности, различные здания и сооружения. 

ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Главный вопрос в споре:

Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?

Ответ: 

Нельзя.

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они. 

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист. 

В этом сюжете
  • 5 июня, 8:18

  • 16 декабря, 19:41

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2место По выручке 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8место По количеству юристов Профайл компании × Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании × .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение.

Бухгалтер, № 47, Декабрь, 2012

Умный вопрос — половина ответа...

А тут как раз две половинки!

Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение

Наше предприятие находится в процессе строительства объекта недвижимости. Просим разъяснить:

1. Можно ли предоставить в аренду помещение в недостроенном и не введенном в эксплуатацию объекте строительства?

2. Если предприятие по договору аренды помещения в недостроенном объекте получит предоплату, то как можно оформить сторонам их отношения и каков статус этого платежа?

1. Вопросы, связанные с возможностью заключения договора аренды нежилого помещения в еще недостроенном и не введенном в эксплуатацию офисном центре, рассматривались в «Бухгалтере» № 41’2008 на с. 42–43.

В указанной публикации мы обращали внимание на ст. 759 Гражданского кодекса Украины*, в соответствии с которой по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

* См. главу 58 «Наем (аренда)» ГК, включающую статьи 759–809,— в «Бухгалтере» № 41’2007 на с. 2т–8т.

То есть предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь), или имущественные права (ст. 760 ГК).

В свою очередь ст. 761 ГК устанавливает следующее:

«1. Право передачи имущества внаем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

2. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма».

Зададимся вопросом: можно ли незавершенный объект строительства признать имуществом**, которое может быть сдано в аренду, а лицо, осуществляющее его строительство,— собственником имущества или другим лицом, уполномоченным на заключение договора найма?

** Согласно ст. 190 ГК имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

Нет, и вот почему.

Напомним, что часть 2 ст. 331 ГК гласит:

«Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).

Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию.

Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации».

А до завершения строительства/создания имущества лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства/создания имущества (абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК).

Таким образом, до момента окончания строительства объекта, приема его в эксплуатацию и момента государственной регистрации у предприятия нет прав собственности на объект недвижимости, более того — не существует самого объекта недвижимости. Поэтому заключить договор о предоставлении в аренду помещения в недостроенном объекте недвижимости нельзя.

Правда, в случае необходимости лицо, являющееся собственником материалов, оборудования и т. п., может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства*** (абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК).

*** Объектом незавершенного строительства считают строения, сооружения или передаточные устройства, которые не эксплуатируются, поскольку они не достроены (п. 2 Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного Постановлением КМУ от 28.10.2004 г. № 1442).

Авторы Научно-практического комментария к гражданскому законодательству Украины подчеркивают, что в данной норме реально имеются в виду договоры об отчуждении и ипотечные договоры, поскольку предметом таких договоров могут быть объекты незавершенного строительства. ****

**** См. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України. У 2-х т. Т. 1 / Відп. ред. В. Г. Ротань.— 2-ге вид. — Х.: Фактор, 2010.— С. 437.

Право собственности на объект незавершенного строительства необходимо зарегистрировать в БТИ*, и только после этого собственник «материалов, оборудования и т. п.» становится собственником объекта незавершенного строительства и может заключить, например, договор купли-продажи недостроя, но не договор аренды помещений в объекте незавершенки.

* Обращаем внимание на то, что с 01.01.2013 г. эти полномочия перейдут к Государственной регистрационной службе Украины и частично нотариусам.

Процедура регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в БТИ прописана во Временном положении о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденном приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, с изменениями.

Напомним, что еще одно юридическое препятствие для заключения договора «незавершенной» аренды содержится в ч. 6 ст. 3 Закона от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон № 1952), которая утверждает:

«Любые сделки в отношении недвижимого имущества (отчуждение, управление, ипотека и т. п.) совершаются, если право собственности или иное вещное право на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям настоящего Закона, кроме случаев, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи**».

** В ч. 4 ст. 3 установлено, что требование об обязательности госрегистрации не касается договоров, которые были заключены до вступления в силу новой редакции Закона № 1952.— А. П.

Поскольку аренда является сделкой в отношении недвижимости, то ее проведение возможно только после регистрации прав собственности на объект строительства в БТИ (до 01.01.2013 г.).

 

Каков же конструктивный выход из сложившейся ситуации?

 

2. В «Бухгалтере» № 41’2008 (с. 43) высказывалось мнение, что оптимальным выглядит вариант с подписанием предварительного договора, который предполагает заключение договора аренды и получение будущим арендодателем от будущего арендатора обеспечительного платежа.

Правовые и налоговые нюансы такой схемы анализировались в «Бухгалтере» № 29’2008 на с. 48–50.

В этой связи напомним, что в ч. 1 ст. 635 ГК*** сказано:

«Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором».

*** Статью 635 и упомянутые ниже статьи 546, 570 и 571 ГК — см. в «Бухгалтере» № 1–2’2004 на с. 93т, 82т и 85т соответственно.

То есть основная цель предварительного договора — обязать стороны заключить в будущем основной договор (например, договор аренды недвижимости) в конкретный срок. При этом аналогичная норма ст. 182 Хозяйственного кодекса (см. «Бухгалтер» № 29’2006, с. 56т) определяет временные рамки для заключения основного договора: не позднее одного года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее определенных условиях. При этом отсутствие акта ввода в эксплуатацию помещения, которое будет выступать предметом аренды, не является препятствием для заключения преддоговора. Например, Госкомпредпринимательства в письме от 01.09.2005 г. № 7557 (см. «Бухгалтер» № 39’2005, с. 27) допускает заключение предварительного договора даже для обеспечения заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем.

Далее определимся со статусом платежа в рамках предварительного договора.

В принципе, ст. 635 ГК ничего о платежах не говорит, поскольку по условиям предварительного договора, строго говоря, никто ничего не покупает; основного же договора, как известно, пока нет — так что и платежей по основному договору быть пока не может.

Это, впрочем, не мешает сторонам подумать о денежном обеспечении обязательств, возникающих благодаря предварительным договорам.

Как отмечалось в «Бухгалтере» № 22’2007 на с. 45, предварительные договоры могут быть обеспечены любым из перечисленных в ст. 546 ГК инструментов — неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком и др. Эти инструменты стимулируют стороны к своевременному заключению основных договоров и дают возможность возместить убытки, возникающие в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора.

Как показывает практика, высшие судебные инстанции рассматривают платежи по предварительному договору как платежи, которые будут причитаться по основному договору. При отсутствии каких-либо специальных указаний в договоре сумма, уплаченная в рамках преддоговора, в силу ч. 2 ст. 570 ГК имеет статус аванса по основному договору. Такой вывод можно сделать из определения Судебной палаты по гражданским делам ВСУ от 30.01.2008 г.

Что касается задатка*, то внесение его как способа обеспечения исполнения обязательства — исходя из смысла ст. 570 ГК — может иметь место лишь в случае наличия обязательства по внесению платежей, которое должно вытекать из договора, заключенного сторонами. Однако на стадии, когда заключен только предварительный договор, между сторонами не возникают отношения, связанные с платежами. Ведь договор аренды, предполагающий расчеты, еще не заключен. Поскольку в рамках преддоговора никакая денежная сумма не может выдаваться в обеспечение исполнения обязательства и подтверждать денежные обязательства, она не может считаться задатком.

* Проблемы, связанные с задатком, в частности его функциями, рассматривались в «Бухгалтере» № 43’2003 на с. 46.

Вкратце напомним, какие функции выполняет задаток.

Во-первых, уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора, в счет оплаты по которому он берется.

Во-вторых, задаток является способом, обеспечивающим исполнение обязательства, и в этом заключается его главная функция.

В-третьих, задаток выполняет платежную функцию, поскольку вносится и засчитывается в счет причитающихся по договору платежей.

Таким образом, исполнение предварительного договора задатком обеспечить нельзя.

Подтверждение таких выводов можно найти и в решениях ВСУ от 18.02.2009 г. и от 05.08.2009 г.

Верховный Суд считает: если стороны не заключат основной договор, то несостоявшийся продавец просто обязан вернуть сумму задатка-аванса несостоявшемуся покупателю. И никаких дополнительных сумм в размере задатка в таком случае уплачивать не нужно. **

** В указанных гражданских делах покупатели квартир требовали от продавца возврата задатка в двойном размере, руководствуясь ч. 1 ст. 571 ГК.

Как подчеркивалось в «Бухгалтере» № 43’2009 на с. 47, подход Верховного суда не выглядит логичным. Ведь если нет договора купли-продажи (или аренды, как в рассматриваемой ситуации), то сторона не может не только внести задаток, но и уплатить аванс (аванс тоже предполагает существование договора***). Поэтому точнее говорить о безосновательности получения денег и существовании обязательства вернуть их собственнику.

*** По нашему мнению, такие средства, скорее, следует рассматривать как один из прямо в ст. 546 ГК не поименованных видов обеспечения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

И еще один момент, на который хотим обратить внимание в том случае, если предприятие будет заключать предварительный договор.

Напомним, что в ч. 1 ст. 635 ГК сказано следующее:

«Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена,— в письменной форме».

Например, если в предварительном договоре закреплено обязательство заключить основной договор аренды помещения на три года и более, преддоговор необходимо нотариально удостоверить и осуществить его госрегистрацию (ст. 793 и 794 ГК).

ГНАУ в письме от 28.04.2007 г. № 2119/К/17-0315, № 8727/7/17-0317 и в «Вестнике налоговой службы Украины» № 23/2009 на с. 30 разъяснила, что предварительный договор, одним из элементом которого является положение об уплате покупателем в соответствии со ст. 570–571 ГК сумм авансового платежа (задатка) в счет уплаты обусловленной суммы договора, является смешанным предварительным договором.****

**** Не совсем ясно, какой договор смешивается с предварительным.

ГНАУ считает, что за нотариальное удостоверение подобных смешанных договоров госпошлина должна взиматься согласно п/п. «д» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.93 г. № 7-93 «О государственной пошлине», с изменениями (далее — Декрет), как с договоров, подлежащих оценке.

Напомним, что ставка госпошлины для нотариального удостоверения договоров, подлежащих оценке, составляет 1% суммы договора, но не менее 1 нмдг (п/п. «д» п. 3 ст. 3 Декрета).

В упомянутом письме ГНАУ подчеркивается, что при заключении и нотариальном удостоверении основного договора госпошлина, уплаченная за нотариальное удостоверение предварительного смешанного договора, возврату не подлежит, но засчитывается в уплату суммы госпошлины за нотариальное удостоверение основного договора, если в таком основном договоре стороны ссылаются на заключенный предварительный договор и указывают сумму уже уплаченного авансового платежа (задатка).

Аналогичные разъяснения приведены в «Вестнике налоговой службы Украины» № 23/2009 на с. 30 и ЕБНЗ.

Алла Погребняк

ВС объяснил, как делить недостроенные объекты недвижимости при разводе | Российское агентство правовой и судебной информации

Суды обязаны помогать сторонам добиваться справедливости, а не самоустраняться при отсутствии у участников спора необходимых документов — такое указание дал Верховный суд РФ по делу о разделе имущества бывших супругов. В определении высшая инстанция также объяснила нюансы подобных разбирательств, в которых фигурируют недостроенные объекты.


Суть спора 

Жительница Ставрополья просила в судебном порядке разделить совместно нажитое с бывшим супругом имущество — недостроенный жилой дом. Поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, купленном на имя бывшего супруга, а сам он препятствует проведению кадастровых работ, то у заявительницы нет возможности указать степень готовности жилого дома. Зарегистрировать недостроенный дом бывший супруг также отказывается.

Единственный документ, которым располагает истица — разрешение местной администрации на индивидуальное жилищное строительство.

При разрешении спора районный суд направлял запрос местным властям и получил ответ от администрации, что она не имеет полномочий на проведение осмотра объекта незавершенного строительства, вместе с тем визуально по спорному адресу виден возведенный двухэтажный объект капитального строительства.

Первая инстанция решила, что этого мало и отказала истице в признании недостроенного дома совместным имуществом. Суд исходил из того, что документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости является кадастровый паспорт, а право собственности на жилой дом возникает с момента госрегистрации такого права в ЕГРП. Поскольку у заявительницы таких документов нет, то и делить нечего. Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.

Позиция ВС

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, напоминается в определении позиция пленума Верховного и Высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года №10/22 (пункт 30 постановления).

По решению суда на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности, указывает ВС.

Следовательно, считает высшая инстанция, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу с учетом требований статей 38, 39 Семейного кодекса РФ.

«Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе», — отмечает ВС.

Он подчеркивает, что сам по себе факт отсутствия госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права бывшей супруги на долю в совместно нажитом имуществе.

ВС также напоминает, что именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

В данном разбирательстве юридически значимым и являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам, поясняет ВС. Однако обе инстанции этот вопрос проигнорировали. 

Кроме того, в случаях, когда участникам спора затруднительно собирать доказательства, то суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании и истребовании доказательств.

«Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел», — подчеркивает ВС.

По его мнению, вопрос о соответствии возведенного сторонами объекта строительным нормам и правилам, а также о степени его готовности требует специальных знаний и может быть разрешен в том числе при проведении судебной экспертизы. Однако суды этого не учли, тем самым, они не создали необходимых условий для установления фактических обстоятельств дела.

В связи с чем ВС отправил  данный спор на новое рассмотрение в районный суд. 

Алиса Фокс

Все дома компании Urban Group в Московской области планируется сдать в строй в 2021 году

23 декабря 2020 г., 16:50

347 Просмотров

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Все недостроенные дома компании Urban Group в Подмосковье планируется ввести в эксплуатацию в 2021 году, сообщила журналистам министр жилищной политики Московской области Инна Федотова.

Ранее министр отметила, что до конца года дольщикам планируют выдать еще около 2 тысяч ключей, в том числе в домах Urban Group.

«Планируется все дома Urban Group, которые остались, достроить и ввести в эксплуатацию в 2021 году», - сказала Федотова.

Федотова также ранее отметила, что с начала года обманутым дольщикам в регионе выдали 17,5 тысяч ключей от нового жилья.

Ответственность застройщика за нарушение сроков договора – разъяснения правоохранителей Подмосковья>>

Источник: РИАМО Темы: Решение проблемы пострадавших дольщиков

Продажа недостроенного дома: консультация маклера

Автор: Нико Раптис, брокер, RSIR

В сфере недвижимости, чем выше листинговая цена, тем меньше число покупателей. Этот бассейн становится еще меньше, когда дом полностью недостроен. Уровень сложности продажи становится чрезмерным.

Обладая лазерной фокусировкой, новаторством и значительным терпением, я недавно продал незаконченный листинг стоимостью в несколько миллионов долларов. Это было нелегко, но мы с моей командой разработали стратегию, которая принесла результаты моему клиенту всего за шесть месяцев.Прочтите о плюсах и минусах незавершенного листинга, а также о моих советах по созданию успешной стратегии продаж.

Плюсы

  • Уникальность: Покупатель имеет возможность создать единственный в своем роде дом.
  • Персонализация: Они могут изменить каждую мелочь в соответствии со своим стилем жизни и вкусом.
  • Контроль за наращиванием затрат: Выбор застройщика, рабочей нагрузки и темпа проекта исключает возможность получения дополнительной прибыли застройщиком.

Минусы

  • Воображаемое: Мало кто может представить себе пространство с мебелью, которой нет, а это значит, что им трудно представить себе, как их будущее могло бы выглядеть в доме.
  • Презентация: Размещение дома для листинга является обязательным. Проблема с недостроенным домом заключается в том, что здесь нечего делать, что значительно затрудняет визуальное привлечение продавцов или проведение рекламных мероприятий.
  • Цена: Чем выше цена, тем меньше круг покупателей.Большинство покупателей элитного жилья также предпочитают приобретать дома под ключ.
  • Финансирование: Практически невозможно получить финансирование в банке для недостроенного дома. Единственный вариант - частные кредиторы, но у них гораздо более высокие процентные ставки.
  • Стоимость готовой продукции: Стоимость готовой продукции всегда является важным фактором при принятии решения каждым покупателем. Во время листинга у нас было как минимум четыре разных потенциальных покупателя, но все они отказались от предложения из-за высокой стоимости отделочного строительства.
  • Образ мышления: Клиент, покупающий дом на этом этапе, должен иметь иное мышление, чем обычный покупатель дома. Вам нужен человек, который хочет проект и готов сделать все возможное, чтобы его завершить.
  • Время: Многих отпугивает тот факт, что строительство недостроенных домов обычно занимает больше года.
  • Неизвестный фактор: Люди пугаются, прыгая в неизвестность, особенно если они никогда раньше не занимались строительством.

Потенциальным покупателям может быть сложно представить свою жизнь в недостроенном доме.

Вот несколько советов по борьбе с огромным списком «минусов»:

Построение отношений

Нет ничего важнее прекрасных отношений между вами и вашим покупателем. Без него практически невозможно завоевать доверие, необходимое для закрытия сделки. Сосредоточьтесь на том, чтобы завоевать доверие прямо сейчас, если хотите добиться успеха.

Взять под контроль

Когда дело доходит до уникальных объявлений, вам необходимо составить подробный маркетинговый план. Составьте список основных пунктов, которые могут отпугнуть покупателей, и найдите решения для каждого из них.

Например, у нас был прекрасный вид с двумя основными сдерживающими факторами:

  1. Дом без отделки
  2. Пейзаж отсутствовал.

Так как отделка дома потребовала бы неразумных ресурсов, мы решили создать VR, визуализирующую того, как мог бы выглядеть готовый продукт.

Следующая цель заключалась в том, чтобы повысить привлекательность объекта размещения. Я убедил своих продавцов вложить минимум средств в благоустройство, чтобы улучшить очарование дома. Результат не только повысил привлекательность объекта недвижимости, но и стал одним из основных направлений цифрового маркетинга / фотографии .

Инновации / творчество

Если у вас есть незавершенная недвижимость для продажи, важно проявить творческий подход при представлении собственности публике.Чтобы привлечь внимание потенциального покупателя, я создал пленку , отражающую образ жизни будущих владельцев. Поскольку отель расположен высоко, с прекрасным видом на Пьюджет-Саунд, я чувствовал, что посадка вертолета осветит обширное владение.

Используя сценарий роскошного образа жизни в качестве центрального маркетингового угла, мы создали фильм, в котором были смешаны реальные кадры с объектами недвижимости и визуализация VR. Результат был бесподобным!

Маркетинг

Использование вашего фильма о стиле жизни или другого интересного контента для запуска вирусной маркетинговой кампании.Увеличьте свой контент в социальных сетях с помощью платной рекламы и обычных публикаций.

Gulf Sotheby’s использовал наш проект, чтобы подчеркнуть образ жизни между центром и городской жизнью, а Sotheby’s International Realty использовал наше видео на своем канале Youtube .

События: Чтобы продвинуть объявление, попробуйте организовать частные шоу с едой, вином и живой музыкой. Станьте партнером местного мебельного магазина и частично подготовьте дом для мероприятий.

После запуска листинга мы организовали у себя дома мероприятие, посвященное образу жизни, с едой, мебелью и развлечениями.

Помощь с числами: Попросите строителей дать оценку стоимости отделки дома и предоставить эти оценки потенциальным покупателям. Также может оказаться полезным пригласить застройщика на выставку, чтобы представить дом - и его потенциал - покупателям.

Финансирование: Использование банковского финансирования для незавершенного строительства почти невозможно, поэтому я рекомендую привлечь частного кредитора на тот случай, если покупателю он понадобится.

Используя целевую стратегию и вышеизложенное, мы ПРОДАЛИ наш листинг всего через шесть месяцев на рынке.Если вы готовы усердно работать, вы можете продать и незавершенное объявление!

Как справиться с переездом в недостроенный дом - urdesignmag

В идеальном мире вы переехали бы в свой дом только после того, как он будет завершен. . Однако это не всегда возможно. . Если вы пытаетесь сэкономить деньги и продвигать свой проект, возможно, вам не удастся снять квартиру или поселить своих близких в отеле. Вместо этого вас могут заставить переехать в недостроенный дом.

Не волнуйтесь, этот не должен быть кошмаром! У вас есть множество способов взять под контроль. Ниже приведены четыре совета, которые помогут вам справиться.

Начните с самого необходимого - Если вы собираетесь сохранить рассудок, важно начать с основных частей вашего дома. В идеале у вас должна быть полностью рабочая ванная и кухня. Это сделает вашу жизнь намного проще. Даже если вы не в состоянии довести эти помещения до совершенства, вам все равно следует поговорить со своими рабочими об установке основных элементов.Вы даже можете взять дело в свои руки и посетить theplumbinginfo.com .

Не бойтесь просить о помощи - Также важно, чтобы вы научились обращаться за помощью к другим . Если вы имеете дело с чрезвычайно напряженным проектом, вам нужна надежная сеть поддержки, к которой можно будет вернуться. Возможно, вы могли бы договориться с другом, чтобы оставаться в его доме одну ночь в неделю. Это может быть прекрасной возможностью для вас отойти от недостроенного дома и отдохнуть.В свою очередь, вы можете повеселиться на их кухне и приготовить вкусную еду для всех. Еще одна идея - подружиться со своими новыми соседями. Это не только пригодится, когда вам понадобится услуга, но и избавит вас от ужасных жалоб на шум.

Создание зон - Затем вы должны попытаться создать зоны вокруг своей собственности. Вместо того, чтобы позволить всему вашему дому раствориться в хаосе, важно установить четкие границы.Например, одна комната может быть использована для хранения всего вашего имущества, другая может быть передана строительной команде на перерывы, а последняя комната может быть посвящена вашему отдыху. В этой последней комнате может быть сейф для всех ваших самых ценных вещей. Вы также должны заполнить его удобным надувным матрасом , комплектом наушников с шумоподавлением и большим количеством материалов для чтения. Вы даже можете развернуть коврик для йоги и расслабиться, погрузившись в мягкую медитацию.

Убирайся и примерно - Хотя важно чувствовать себя в безопасности и счастливым в собственном доме, тебе также нужно быть реалистом.Пока ваша собственность не будет завершена, вполне вероятно, что вам придется проводить больше времени вне дома. Это позволит вам избежать стресса, связанного с жизнью на стройплощадке. Это также даст вашим строителям возможность продвигать проект. Почему бы не поискать в окрестностях полезные интернет-кафе, публичные библиотеки и развлекательные центры? Таким образом, вам всегда будет куда пойти в тяжелые времена.

Комментарии

комментария

Сдача готовых работ | C-Link

Сдача готовых работ - неотъемлемая часть любого проекта.Будь то передача по частям; за площадь, за этаж, за блок, за застройку или за передачу в течение всего контракта - это происходит во всем мире каждый день в строительной отрасли. Независимо от размера или характера рассматриваемого проекта, он составляет неотъемлемую часть договорных обязательств для всех участвующих сторон и помогает обеспечить неукоснительное соблюдение проверок качества и списков препятствий. Это может даже способствовать продолжению деловых отношений посредством управления финансами и активами, поскольку многие страховые компании или агенты по рефинансированию потребуют эту информацию для жилищного строительства, гостиничных сетей и т. Д.

Во многих случаях это может быть больше, чем просто договорное требование, но юридическое требование, которое необходимо будет выполнить, чтобы избежать каких-либо негативных коннотаций для проекта после завершения. Скорее всего, он будет составлять часть структуры гарантии и положения о финансовых обязательствах рассматриваемого контракта - обычно называемого «периодом ответственности за дефект» или «периодом исправления» - обычно он длится от шести до двенадцати месяцев. В конце проекта клиенту и заинтересованным сторонам необходимо предоставить конкретную документацию и сертификаты от большинства торговых предприятий и субподрядчиков, чтобы проверить не только качество изготовления, но и безопасность конечного пользователя и оборудования. широкая публика.

Подрядчик или субподрядчик обычно предоставляет эту документацию клиенту или заинтересованной стороне. Однако во многих случаях им необходимо сначала получить это у стороннего органа по аккредитации, такого как NICEIC, FIRAS, OFTEC и т. Д., Это обычно будет включать аудит и инспекцию со стороны утвержденного персонала, представляющего один из этих органов по сертификации или регулирующих органов. .

Почему субподрядчику официально необходимо сдавать готовые работы?

Субподрядчик должен официально передать работы по ряду причин, некоторые примеры которых приведены ниже:

1.Договорные обязательства

В любом контракте или заказе на выполнение работ, выданном субподрядчику, вероятно, будет пункт, требующий от них предоставления клиенту или заинтересованной стороне конкретной документации или сертификатов на этапе передачи проекта. Его часто выпускают вместе с Итоговым отчетом субподрядчика или с O&M (Руководством по эксплуатации и техническому обслуживанию) для выполненных работ. Однако это не всегда так и может потребоваться раньше. Например, до того, как будет выпущен Окончательный счет, если имеется несколько сделок или один подрядчик отвечает за отдельные этапы работы по одному контракту, он может выпустить O&M для одного элемента, прежде чем они выпустят Окончательный счет для проекта. .Условия и подробности, связанные с этим, будут изложены в контракте, и все стороны должны быть ознакомлены с этой информацией и знать о последствиях, если условия не будут выполнены.

2. Юридические требования

Юридически субподрядчики обязаны соблюдать определенные правила и стандарты охраны труда (HASAWA - Закон о здоровье и безопасности на работе 1974 г. и т. Д.), Качества изготовления (торговые организации, ISO9001 и т. Д.) И ввода в эксплуатацию (органы по аккредитации) - до, во время и после монтажа и ремонтных работ.Они действительно различаются в зависимости от отрасли и в целом, и строительная отрасль предъявляет множество различных требований в соответствии с государственными стандартами, которых необходимо придерживаться. Обычно они удовлетворяются сертификатом или декларациями о соответствии и будут проверяться или проверяться таким органом, как Строительный контроль, через утвержденного инспектора или Исполнительного директора по охране труда и технике безопасности.

3. Часть критериев аккредитации

Практически в каждой торговой сфере есть специальный орган по аккредитации, который регулирует качество процессов, процедур и производства компаний в этой конкретной области строительства.Эти организации существуют для регулирования большого числа фирм и стандартизации уровней соответствия.

Существуют также всеобъемлющие аккредитации, которые признаются во всей строительной отрасли, и большинство современных подрядчиков работают по крайней мере с некоторыми из них, такими как ConstructionLine, CHAS, SafeContractor и т. Д. Каждая из этих схем имеет определенные критерии для регистрации работы и сдача передаточной документации. Например, они попросят, чтобы все работы были сфотографированы до и после, а записи о здоровье и безопасности велись на месте.Затем в этой документации формулируется часть окончательной передачи клиенту.

Таким образом, все эти органы требуют, чтобы Субподрядчик или Подрядчик предоставил им настоящий массив информации изначально только для того, чтобы быть признанными и одобренными схемой. Затем подрядчик должен будет обновлять свою информацию на регулярной основе с помощью регулярных аудитов, проводимых инспекторами, утвержденными схемами аккредитации, и это часто будет включать в себя документацию о передаче, которая выдается в конце их проектов, и в некоторых случаях рекомендации от их клиентов. .

Какие процедуры и документы необходимо доставить при передаче работ?

Конкретная процедура передачи, имеющая отношение к проекту и конкретным вовлеченным сторонам, должна быть изложена и внедрена до начала работ. Это может быть оформлено в протоколе предстартовой встречи, а затем вставлено в контракт / заказ на выполнение работ, в зависимости от размера предприятия.

Это должно включать основы, такие как:

  • Возврат любых ключей, брелков, пропусков и разрешений.
  • Выпуск любых руководств по эксплуатации и техническому обслуживанию - как бумажных, так и электронных - для того, чтобы группы обслуживания объекта имели доступ к критически важной информации для будущего управления недвижимостью и для поддержания целостности выполненных работ, это особенно важно для сделок, требующих ежегодного (или более регулярного) обслуживания, таких как пожарная сигнализация, спринклерные системы, распределительные щиты и т. д.
  • Стратегия отчетности о любых дефектах в течение периода ответственности должна быть согласована и выпущена как часть пакета вместе с соответствующими контактными данными и условиями доступа, чтобы подрядчик мог провести любые ремонтные работы в отведенные сроки.
  • PMS (Система управления проектом) или альтернатива, которая использовалась на протяжении всего проекта, должна быть формализована и выдана клиенту, включая файл по охране труда и технике безопасности, техническое руководство, журналы регистрации, руководство по эксплуатации здания и пользователям, использующим простой язык. Гид.
  • Любая соответствующая сертификация должна быть выдана клиенту, любые документы о вводе в эксплуатацию должны быть включены вместе с любыми техническими деталями или чертежами, инженерными заключениями или решениями / рекомендациями производителя.

Приведенный выше список не является исчерпывающим и не является обязательным для каждого пункта.

Разумно помнить, что каждый тип контракта потребует разного уровня детализации, когда дело доходит до документации передачи.

  • Что-то относительно небольшое, например, Заказ на замену 10 шт. Противопожарные двери могут потребовать только реестр активов, в котором подробно описаны работы, завершенные с листами технических данных, фотографиями до и после, размеченным чертежом и сертификатом от BM Trada или FIRAS.
  • В то время как Рамочное соглашение на 5000 No. Противопожарные двери в нескольких округах для жилищной ассоциации могут потребовать всего вышеперечисленного, а также полной AIM (модели информации об активах) с подробным описанием всех данных и информации, относящихся к строительству, установке и периоду послепродажного обслуживания, как это предусмотрено в Рамочном соглашении, (предлагается в рамках Soft Landings Framework через 3 года после оккупации).

Тип контракта и размер / характер проекта могут существенно изменить требования к передаче и объем работ, связанных с доставкой документации по передаче, поэтому очень важно знать требования до начала каких-либо работ.

Есть ли в некоторых сделках передача более критичной, чем в других?

У некоторых субподрядчиков и подрядчиков будут более строгие процедуры передачи своих работ. Предприятия, в которых задействованы элементы безопасности жизнедеятельности в случае неправильной или некачественной установки, будут иметь ввод в эксплуатацию или сертификацию, которая должна выдаваться после каждой работы в обязательном порядке.

Повседневный пример этого (от жилого до промышленного уровня) - это для электриков и инженеров газового отопления - когда устанавливается новая система электропроводки или газовый котел, будь то в вашем доме или в недавно построенном аэропорту - это должны иметь те же документы, оформленные в качестве минимального требования (хотя и в другом масштабе), конечному пользователю будут предоставлены документы для ввода в эксплуатацию и испытаний, и это покажет, что работы были правильно установлены, протестированы и что ответственное и квалифицированное лицо выполнил монтаж и испытание / ввод в эксплуатацию указанных работ.Это гарантирует, что гарантии не будут аннулированы и гарантии будут выполнены.

Это также относится к O&M. Некоторые работы необходимо поддерживать определенным образом, чтобы они соответствовали методам или материалам, которые использовались при первоначальной установке. - Например, в случае противопожарных работ агенту по управлению объектами необходимо будет точно знать, какие продукты использовались и на какие руководства они были установлены, чтобы, если будущие сделки проникнут через эти уплотнения с помощью кабелей или труб во время планового и профилактического обслуживания, последующее ремонтные работы могут быть завершены без нарушения целостности начальных работ или гарантий в контракте.

Некоторые сделки будут иметь относительно менее подробный или надежный портфель передачи. Обычно это будет заключительная отделка или ремонтные работы, которые выполняются в соответствии с определенным набором инструкций от клиента, и стандарты уже действуют.

В безопасности, зная, что любые будущие работы по техническому обслуживанию или ремонту могут осуществляться клиентом или его группой технического обслуживания, поскольку они имеют предварительные знания о продукции, субподрядчик может выпустить отчет о выполненных работах, файл ОТ и ТБ и любую дополнительную информацию клиент требует объемного качества установки, такого как записи о проверке качества и наличие / подписи листов.Однако сертификация, ввод в эксплуатацию, технические детали и чертежи вряд ли потребуются.

Всегда проверяйте, предоставили ли вы документацию, требуемую вашим контрактом, вашей торговой аккредитацией и вашими юридическими обязательствами. В конечном итоге ответственность за достижение требуемых уровней соответствия лежит на Подрядчике или Субподрядчике.

В чем разница между передачей и практическим завершением?

Практическое завершение определяется как завершение достаточного количества работ для использования или заселения здания.Это не означает, что все работы фактически закончены и подрядчику не нужно будет возвращаться. Окончательные отчеты могут быть выпущены на стадии практического завершения, но все незавершенные работы должны быть отмечены и сертифицированы для последующего завершения (снова обратитесь к вашему контракту, поскольку могут быть исключения).

Передача может происходить на этом этапе, но вы будете передавать завершенные работы, и вы не сможете сертифицировать, вводить в эксплуатацию или передавать ответственность за незавершенные работы.Они будут детализированы как исключения, и требование о выполнении этой работы будет согласовано между подрядчиком и клиентом / заинтересованной стороной.

Всегда имейте в виду, что не существует абсолютного определения ПК, и это может быть очень сложным законом. Следовательно, на этом этапе обычно выплачивается половина платы за удержание, а оставшаяся сумма удерживается в течение последующего периода ответственности (двенадцать месяцев), после завершения любых невыполненных работ и удовлетворения периода ответственности - оставшиеся удержанные деньги высвобождаются.

В отношении администраторов контрактов и юридических лиц это может вызвать серьезные проблемы с точки зрения ответственности и ответственности - с точки зрения подрядчика это немного проще, и условия контракта должны соблюдаться и соблюдаться. Поддержание программы работ и завершение в срок или как можно ближе к начальной дате Практического / Основного завершения, насколько это возможно, - это самый простой способ избежать путаницы!

Каковы договорные обязательства по передаче?

Контрактные обязательства по передаче зависят от торговли и проекта.Есть некоторые базовые элементы, которые являются обычным явлением во всех передачах, и есть нишевые документы, которых должны придерживаться определенные сделки.

Невозможно предоставить простой контрольный список, и подрядчики должны убедиться, что они знают, что потребуется, до начала работ. Попытка вернуться и записать работы или сдать в эксплуатацию отдельные элементы может быть длительным и ресурсоемким процессом. Всегда стоит сначала выполнить небольшой участок работ, а затем согласовать формат документации по эксплуатации и обслуживанию / передаче с клиентом, прежде чем полностью финансировать проект.

О Каллуме Брауне

Каллум - менеджер по контрактам в отрасли пассивной противопожарной защиты, в прошлом он работал инспектором по количеству и операционным менеджером в области противопожарной защиты, строительства, водоснабжения и отопления.

Статьи по теме

Окончательные отчеты Практическое завершение - когда это достигается и как им управлять? Упаковка работ - как лучше всего разделить проект?

Стоит ли переехать в незавершенное новое строительство?

Вы бы переехали в недостроенный дом? Это звучит безумно, но все больше и больше покупателей поощряются брать на себя незавершенные новостройки...

3 марта 2017 г.

Ослепление новостроек

Новые дома становятся все более популярными. Такие схемы, как Help to Buy, которые позволяют покупателям приобретать недвижимость с минимальным депозитом, делают вариант нового строительства особенно привлекательным для новых покупателей. Идея жить в новом доме со всеми удобствами и без обслуживания - огромная привлекательность для потенциальных домовладельцев.

Тем не менее, новые постройки не лишены проблем, и многие из них возникают в результате того, что покупателя побуждают въехать в недвижимость - и, как таковой, вступить в собственность - до того, как она будет фактически завершена.

Теперь я знаю, о чем вы думаете. Кто в здравом уме переехал бы в неполный дом? Но вы удивитесь. Зная, что вы очень хотите переехать и, вероятно, уже столкнулись с задержками, некоторые строители даже поощряют вас действовать вопреки вашим лучшим инстинктам, предлагая денежные стимулы для въезда.

И мы не говорим о сборе ключей от дома без окон или кухни. Нет, это мелкая отделка - более мелкие детали, - которые, по вашему мнению, не должны вызывать проблем, но в очень многих случаях вызывают.Действительно, проблемы, которые могут показаться несущественными, на самом деле могут иметь более сложные причины, которые изначально не очевидны.

Строим на скорую руку…

Девелоперы вынуждены строить либо со стороны государства в связи с поставленными целями жилищного строительства, либо от самих себя в попытке максимизировать прибыльность для своих акционеров. В результате многие новостройки срочно завершаются . Покупателям предлагается переехать до завершения строительства домов, в то время как строители одновременно уезжают с участка, обещая завершить мелкие работы позже - мелкие работы, которые, когда вы их складываете, часто представляют собой длинный список проблем.И если один участок остается незавершенным, часто остаются и другие участки. Что еще хуже, как только вы окажетесь внутри, вам не нужно будет срочно доводить их до конца. По крайней мере, на бумаге строители уложились в срок.

Даже если строительный контроль подписал вашу собственность, могут возникнуть проблемы. Недавние отчеты о Bovis Homes показали, что застройщик должен был выделить фунтов стерлингов на компенсацию покупателям , у которых были проблемы с домами.

Bovis столкнулся с обвинениями в том, что он поощрял покупателей переезжать в недостроенные дома с помощью денежных стимулов.Вот как они отчаянно хотят строить и бежать.

Ваши истории

Мы часто слышим истории от отчаявшихся домовладельцев, чья недвижимость определенно не соответствует стандартам, но застройщики в лучшем случае неохотно и медлят, а в худшем - отказываются что-либо делать.

Один домовладелец, с которым мы недавно разговаривали, который не хотел называть рассматриваемую застройку, опасаясь повлиять на их способность продавать в будущем, сказал, что она и ее сограждане пережили шесть лет с момента переезда в их новые дома .На одном объекте было произведено более 10 ремонтов кровли в результате протечек.

Это не единичная проблема. Согласно отчету, опубликованному Shelter на этой неделе, 51% новых домовладельцев говорят, что они столкнулись с серьезными проблемами со своей недвижимостью , включая проблемы со строительством, незавершенное оборудование и неисправности с коммунальными службами.

Удивительно, но некоторые застройщики не разрешают покупателям доступ к собственности, которую они покупают, чтобы составить отчет о неполадках до завершения. В Альянсе домовладельцев мы лоббируем правительство, чтобы дать покупателям жилья в новостройке законное право проводить обследование на предмет выявления неисправностей до их завершения.Недопустимо, чтобы покупателя заставляли завершать работу над недвижимостью, даже не получив возможности проверить, соответствует ли она стандартам. Пришло время, когда права покупателей превалируют над прибылью строителей.

А пока мы настоятельно не рекомендуем завершать строительство вашего нового объекта недвижимости до тех пор, пока вы не будете довольны им. .

Станьте членом HomeOwners Alliance, чтобы получить индивидуальный совет и помощь с вашей новой проблемой сборки, или свяжитесь с нами сегодня и поделитесь своей историей на hello @ hoa.org.uk

Плюсы и минусы покупки дома, который все еще строится

Рынок жилья все еще страдает от проблемы с запасами. Доступных домов недостаточно для удовлетворения спроса либо из-за несоответствия между типом дома и покупателями жилья, либо из-за полного отсутствия предложения.

На таком напряженном рынке жилья потенциальные покупатели могут обратиться к покупке дома, который находится в стадии строительства. Процесс в основном такой же, как и при покупке существующего дома, но есть некоторые тонкие различия, которые следует учитывать.

Строящиеся дома обычно представляют собой проекты, построенные по спецификации строителями / разработчиками. Они уже обеспечили необходимое финансирование для своего проекта в целом и составили планы строительства и продаж. Типовые дома построены так, чтобы потенциальные покупатели могли просмотреть эти дома и рассмотреть варианты для своего собственного дома. Покупая незавершенное или недостроенное, вы можете испытать удовлетворение от частичного проектирования собственного дома.

Ваш лучший подход к незавершенным домам может зависеть от места строителя в общем строительном цикле.В начале проекта строители, возможно, будут стремиться получить первые несколько домов по контракту, чтобы создать устную рекламу и стимулировать будущие продажи. Возможно, вы сможете договориться о более выгодной сделке, но компромисс с ранним подписанием заключается в том, что вы привержены контракту, даже если остальная часть подразделения никогда не будет построена. Сделайте домашнюю работу по послужному списку строителя в предыдущих проектах. Они должны быть рады предоставить примеры.

Ближе к концу проекта вы можете заплатить больше из-за того, что вам понравятся близлежащие дома.Строители с меньшей вероятностью будут вести переговоры о цене на этом этапе, чтобы избежать впечатления, что снижение цен необходимо для поддержания продаж. Тем не менее, возможно, удастся договориться об обновлениях и удобствах, таких как более высокие этажи и отделка или роскошная техника.

Эти новые дома не обязательно должны быть указаны в вашей местной Службе множественных списков (MLS). Их часто можно найти с помощью альтернативной рекламы, такой как близлежащие рекламные щиты, объявления в местных газетах или таргетированная онлайн-реклама.

Обычно вам необходимо внести значительный депозит, возможно, до 10 процентов от окончательной цены. Поскольку вы должны дождаться завершения строительства дома, эти деньги будут связаны дольше, чем при покупке уже существующего дома. Задержки из-за погодных условий и другие проблемы с проектом могут затянуть процесс, что потенциально может привести к нехватке денежных средств. Планируйте свои денежные потребности заранее и учитывайте задержки в расчетах.

Если застройщик уже обеспечил канал для финансирования, процесс подачи заявки на ссуду может не сильно отличаться от процесса для существующих домов.В противном случае может быть труднее найти кредитора, и будет доступно меньше вариантов финансирования из-за риска того, что застройщик не выполнит свои обязательства.

Процесс аналогичен при покупке незавершенного кондоминиума, но еще более важно, чтобы проект в целом был успешным. В противном случае вы можете застрять в полупустом здании - или даже того хуже; оставшиеся квартиры могут быть проданы инвесторам в качестве аренды, что позволит вам получить то, что фактически является арендуемой единицей. (Конечно, вы всегда можете присоединиться к ним и сдать квартиру в аренду, пока покупаете где-нибудь еще.)

При покупке на этапе строительства вы можете получить дом, частично адаптированный к вашим спецификациям, по отличной цене, но только если вы можете позволить себе выделить достаточно денег на проект, пока дом строится, полностью изучите информацию о застройщике, и обеспечить подходящее финансирование.

Эту статью предоставили наши партнеры на сайте MoneyTips.

9 советов, как защитить себя в контракте со строителем на покупку дома новой постройки

Покупка нового дома сильно отличается от покупки дома на перепродаже.Даже договор другой. Строители используют свои собственные внутренние контракты, и они не написаны в интересах потребителя. Самый большой совет - избегать заключения контракта со строителем дома! Вместо этого попросите своего адвоката составить договор.

Если строитель не согласен с этим, продолжайте читать!


Пожалуйста, помните , что контракт, который вы подписываете, имеет обязательную силу и включает в себя крупные суммы денег. Если вы нарушите этот договор или откажетесь от него после его подписания, вы рискуете потерять много денег.Убедитесь, что вы понимаете, что подписываете, и что это включает в себя все, что вы ожидали. Если вы заметили какие-либо расхождения между письменными и устными соглашениями, которые у вас были с застройщиком, их следует устранить, прежде чем что-либо подписывать!
Дайте на рассмотрение контракта адвокату . Контракт написан в пользу застройщика. Строитель, вероятно, предложит вам финансовые стимулы для использования титульной компании строителя и кредитора. Эти финансовые стимулы, вероятно, довольно заманчивы, но рассмотрите договор, прежде чем подписывать свою жизнь.Убедитесь, что в контракте есть положения, защищающие ваши интересы.
Вот некоторые вещи, которые необходимо уточнить перед подписанием нового контракта на строительство дома.
1. Убедитесь, что вы понимаете все временные рамки в контракте - включая даты начала и окончания, даты поставки материалов, внесения изменений или выбора и т. Д. И т. Д. Просроченная или незавершенная работа - одна из самых больших проблем с строительные проекты.
Договоритесь о штрафах, если строитель не завершит строительство дома в разумные сроки с обещанной даты.
2. Четко расскажите о цене . Убедитесь, что не возникнет никаких дополнительных комиссий или расходов. Узнайте, сколько будет стоить, если вы внесете изменения в последнюю минуту, например добавите шкаф или дополнительную проводку. Простое понимание скрытых затрат, вероятно, будет лучшим способом удержать позицию в отношении любых заказов на изменение.
3, точно поймите, какие материалов вы покупаете. Это больше, чем «дом». В этот дом входят все окна и двери, шкафы и бытовая техника, освещение и пол.Убедитесь, что в вашем контракте указано качество и сорт этих важных предметов. Как только застройщик начнет заказывать материалы, спорить о качестве будет поздно.
4. Укажите график платежей . Определите, какие суммы будут выплачены в какие даты. Будут ли выплаты единовременными или рассрочкой. Причитаются ли платежи к установленному времени или к определенным срокам завершения. Принимаются ли чеки или кредитные карты?
5. Ознакомьтесь с процедурой разрешения споров . Есть ли обязательная арбитражная оговорка? Если нет, рассмотрите возможность добавления положения о гонорарах адвокатов и судебных издержках на случай, если возникнет необходимость в судебном разбирательстве.
6. Не забывайте вносить залог в размере задатка. Строитель, вероятно, попросит гораздо больший задаток, чем вы заплатили бы за перепродажу. Часть радости нового дома - это выбор всех структурных обновлений и отделки. Для строителя существует риск того, что, если ваш контракт сорвется, следующий покупатель может не захотеть выбрать солярий, который вы выбрали, или балкон Джульетты, поэтому они обычно требуют задатка при подписании контракта, а затем дополнительных задатков в процентах от отделки, которая будет выполнена. выбран по пути.У каждого строителя свой процент, поэтому обязательно разберитесь, что это такое.
Прежде чем вы согласитесь передать большую сумму денег своему застройщику, вы должны запросить, чтобы деньги были помещены на счет условного депонирования и чтобы вам были предоставлены копии оплаченных квитанций, чтобы убедиться, что деньги идут туда, куда они должны .
Еще один способ обезопасить себя - купить полис страхования титула собственника, защищающий от залогов механика.
7. Убедитесь, что вы понимаете , что происходит, если вы не соответствуете требованиям для получения ссуды.По договору перепродажи вы получаете обратно свой задаток. С новым строительным контрактом, написанным строителем, вы хотите обратить пристальное внимание на этот сценарий. Если ваш заем не выпадает на позднем этапе строительства, застройщик может оставить себе задаток. Прочтите мелкий шрифт!
Убедитесь, что в контракте имеется реальное непредвиденное финансирование.
8. Контракты Строителя часто не зависят от оценки . Другими словами, если дом не оценивает сумму вашего кредита, застройщик не обязан снижать цену, чтобы она соответствовала оценке.Короче говоря, неспособность строителя построить дом, который оценивает стоимость, необходимую для получения кредита, - это не его проблема - это ваша проблема. Кредитор все еще может ссужать его, но, поскольку он был оценен заниженно, вам придется внести больше наличных денег, чтобы кредитор был доволен. Вы не можете отказаться, если оценка низкая, в отличие от перепродажи, без потери задатка.
Убедитесь, что в контракте имеется действительное непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой.
9. Инспекции на новостройке разные.Как их обрабатывает ваш контракт. Когда вы осматриваете свой дом при перепродаже, вы можете отказаться от контракта - сразу или после переговоров - если возникнут проблемы. Те же самые процедуры и меры защиты недоступны вам в контрактах на новое строительство. Решение состоит в том, что строитель, создавший эти проблемы и проблемы, теперь должен их «исправить». В большинстве случаев это нормально, но не во всех случаях. Типичные контракты со строителями не защищают покупателя от незавершенной работы или ненадлежащего изготовления после того, как был произведен окончательный платеж. Умные покупатели должны договориться со строителем о том, что средства должны быть отложены на условном депонировании для покрытия незавершенных работ или ненадлежащего изготовления, даже если продавец может получить свидетельство о занятости. Если строитель получит все деньги до того, как будет завершен ваш список работ, у вас нет никаких рычагов против исправления или завершения работы.

Если все это звучит устрашающе, просто позвоните в группу Lise Howe по телефону 240-401-5577. Как риэлтор, ассоциированный брокер и юрист, имеющий лицензию в Вашингтоне, я люблю представлять своих клиентов на переговорах по строительству нового дома.Позвоните нам или напишите нам по адресу [email protected], чтобы мы начали работать от вашего имени.

Успешное управление операциями # 5: Обеспечьте надлежащую передачу обслуживания

«Ключевые виды деятельности и важные темы, которые необходимо решить при передаче от строительной бригады ветряной электростанции к производственной бригаде»

Раннее участие группы эксплуатации является хорошей отправной точкой для успешной передачи активов ветряной электростанции от строительства к группе эксплуатации.В этой статье рассматриваются темы, относящиеся к этапу передачи операций жизненного цикла ветряной электростанции. Это даст вам хорошее представление о ключевых мероприятиях и важных темах, которые необходимо решить при передаче от строительной бригады ветряной электростанции к производственной бригаде.

Почему прочитали эту статью?
  • Признать, что процесс передачи выходит за рамки обхода активов и списков задержек
  • Понимать полный набор действий и типичные проблемы в процессе передачи активов
  • Узнайте о важности управления в процессе передачи обслуживания между поставщиками, EPC и производством.

Рисунок 1.Жизненный цикл ветряной электростанции

Основные виды деятельности и соображения при передаче от строительства к производственной группе

Для оператора большой морской ветряной электростанции хорошо структурированный процесс перехода от строительства к эксплуатации является основополагающим для обеспечения хорошего старта рабочей группы. Важно различать и планировать как внутреннюю передачу от команды EPC, так и внешнюю передачу от поставщиков EPC. Хотя эти процессы передачи обслуживания различны, они в значительной степени взаимозависимы.Если первое не спланировано должным образом, существует риск того, что второе будет выполнено без участия операционной группы. Важным аспектом процесса планирования является обеспечение надлежащего внутреннего управления. Это включает в себя четкое определение полномочий и процессов проверки, а также организационную структуру, учитывающую конфликтующие интересы. Последнее имеет решающее значение, поскольку признает, что EPC и операционная группа имеют разные стимулы и интересы в процессе передачи.

Для обоих типов передачи вовлечение операционной группы на раннем этапе является ключевым и дает понимание, которое имеет важное значение для долгосрочной / долгосрочной эксплуатации актива. Ниже мы перечислили ключевые действия и соображения, которые способствуют успешной передаче.

Темы и основные соображения

Планирование передачи

Между командами необходимо своевременное планирование действий по передаче, чтобы согласовать объем и сроки процесса.

  • Есть ли у вас контрольных списков передачи , чтобы убедиться, что весь объем охвачен до передачи активов?
  • Когда необходимо выполнять каждую операцию передачи и каковы взаимозависимости?
  • Каким будет время и передачи активов? Передача может производиться индивидуально для каждой WTG, партиями или все сразу.
Промежуточное обслуживание

Во время длительных периодов установки может потребоваться временное обслуживание активов - в период между установкой и приемкой проекта.

  • Кто отвечает за за временное техническое обслуживание и заботится об активах? Некоторые установленные законом проверки могут потребоваться через определенные промежутки времени, а первые проверки могут потребоваться провести еще до завершения строительства.
  • Чьи правила и процессы вы соблюдаете во время промежуточного технического обслуживания (руководства по техническому обслуживанию, HSE и т. Д.)? У группы EPC могут быть другие правила HSE, чем у группы эксплуатации.
  • Где затраты распределены на промежуточные работы по техобслуживанию? Это часть бюджета EPC или операционного бюджета?
  • Кто будет обеспечивать логистикой для промежуточных работ по техобслуживанию?
Списки зацепов

Операционный обход активов должен быть выполнен с целью составления краткого списка проблем с качеством или незавершенных работ, которые необходимо исправить или завершить до передачи активов.

  • Какие активы будут репрезентативными для обхода / контроля качества?
  • Кто отвечает за за устранение заеданий / пробивок ? Ответственность за задержку может либо остаться у группы EPC, либо быть передана группе эксплуатации по согласованной цене
  • Правильные структуры стимулирования созданы для обеспечения надлежащей передачи?
  • Как организован приоритет работы ? Имеет ли EPC или операции приоритетный доступ к активу, если он передан только частично?
Передача документации

Необходимо передать документацию по проекту и активам, чтобы операционная группа располагала всей необходимой информацией.

  • Передали ли команда EPC и поставщики всю необходимую документацию (как построено, регистры связи, сертификаты, разрешения и согласования, контракты, договоры аренды, распоряжения о внесении изменений, поправки и т.д.)?
  • Участвуют ли нужные люди как из EPC, так и из отдела эксплуатации в передаче документации? Удовлетворяет ли качество качество поставляемой документации?
  • Доступна ли документация по техническому обслуживанию до передачи? Подрядчики должны предоставить документацию как можно раньше, чтобы операционная группа могла своевременно закупить необходимые услуги.
Акты приема-передачи

EPC и операционная группа должны согласовать стратегию получения сертификата о приобретении, включая четкое понимание ответственности в процессе и работе с поставщиками.

  • Каковы требования для принятия на себя ? Кто задействован в необходимых мероприятиях?
  • Задерживаются ли платежи поставщикам при незавершенных работах ? Задержка платежей гарантирует, что поставщики останутся активными в соответствии с соглашением EPC до завершения работ.
Платежи

В процессе передачи необходимо провести ряд коммерческих обсуждений как внутри компании, так и с поставщиками. Во-первых, убедитесь, что платежи задерживаются до тех пор, пока поставщики не завершат свою работу. Во-вторых, обеспечить справедливую оплату незавершенной работы между командой EPC и производством для компенсации незавершенных работ.

  • Когда и по какой цене и по какой цене должен быть передан в отдел обслуживания? В какой-то момент команда EPC, скорее всего, передаст захваченные предметы группе эксплуатации.
  • Когда последних платежей TSA передаются в O&M? Какие-то выплаты могут быть задержаны от поставщиков за незавершенную работу?
  • Когда закрывается бюджет капвложений и открывается операционный бюджет ?
  • Каким образом оставшиеся бюджета капитальных вложений выплачиваются собственникам, банкам и т.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *