Сдача общего имущества многоквартирного дома в аренду: Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Возможные злоупотребления

Но на практике нередко бывает, что УО заключает договор в свою пользу без выяснения мнения жителей многоэтажки, и тогда последние недоумевают, отчего весь фасад увешан рекламными конструкциями, а во дворе появилась палатка, торгующая овощами.

Узнать, всё ли законно в данной ситуации, можно, запросив соответствующий протокол собрания собственников – у управдома или в системе ГИС ЖКХ. Если обнаружится, что договор аренды заключен в обход жильцов, следует направить претензию УК, а при оставлении её без внимания – обратиться в судебную инстанцию.

Исключение – случаи, когда часть технических помещений дома реально принадлежит другому владельцу (на основании приватизации в девяностые годы или будучи выделенной застройщиком на этапе строительства, например, под размещение серверного оборудования или подземного паркинга). Тогда у владельца имеются все права на использование или сдачу в аренду своего помещения без согласования с другими жителями многоэтажки.

Арендатор вправе пользоваться общим имуществом

Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор вправе пользоваться общим имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Передача в аренду общего имущества мкд

Подборка наиболее важных документов по запросу Передача в аренду общего имущества мкд (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

6 Обязанности арендодателя по содержанию сдаваемого в аренду имущества

Закон о арендодателе-арендодателе требует, чтобы арендодатели сохраняли свою арендуемую собственность. Хотя конкретные требования будут немного отличаться в зависимости от штата, есть общие обязанности, которые будут нести все домовладельцы. Вот шесть способов, которыми домовладелец должен следить за состоянием собственности.

Обслуживание арендуемой собственности включает:

• Соблюдение строительных норм
• Ремонтные работы
• Обслуживание общих частей
• Сохранение жизненно важных служб
• Обеспечение надлежащих контейнеров для мусора
• Подача воды

Строительные нормы и правила

Арендодатели несут ответственность за безопасность своих арендаторов.Один из способов сделать это — убедиться, что объект соответствует всем местным строительным нормам и правилам техники безопасности. Строительные нормы и правила техники безопасности могут регулировать:

• Краска на основе свинца для зданий, построенных до 1978 года
• Токсичная плесень
• Асбест
• Максимальное количество человек в единице
• Детекторы дыма
• Детекторы угарного газа
• Достаточное освещение в местах общего пользования
• Охранники безопасности в Windows
• Использование огнезащитной краски
• Сантехника
• Электропроводка
• Структурная целостность здания

Большинство городов потребуют от вас осмотра вашей собственности, прежде чем вы сможете разместить в ней арендаторов.Эти инспекторы проверяют, соответствует ли объект всем нормам безопасности, таким как наличие работающих детекторов дыма и угарного газа, а также стандартам обитаемости, таким как наличие проточной воды.

Ремонт

Арендодатель несет ответственность за то, чтобы недвижимость была в пригодном для проживания состоянии. Это включает в себя все ремонтные работы и все остальное, что «разумно» необходимо для поддержания собственности в хорошем состоянии. Например, устранение протечки в крыше было бы «разумно» необходимым ремонтом.Однако замена всей крыши из-за одной небольшой утечки нецелесообразна или не нужна.

Поддержание мест общего пользования

Согласно закону о домовладельце-арендодателе, домовладелец несет ответственность за содержание всех общих частей здания. Это включает в себя проверку того, что они:

• Safe- Обеспечение безопасности в зоне включает в себя обеспечение надлежащего освещения, а также исправность этих осветительных приборов и наличие исправных лампочек. Это также означает, что пространство должно быть свободным от опасностей, которые могут привести к травмам, таких как неисправные перила или небезопасные лестницы.
• Clean- Ответственность за поддержание чистоты в местах общего пользования часто распространяется только на объекты недвижимости, в которых есть более одной квартиры. Это место не обязательно должно быть безупречно чистым, но на нем не должно быть мусора и другого мусора. Если арендатор несет ответственность за постоянную грязь в зоне общего пользования, то домовладелец может отправить уведомление о прекращении такого поведения. Если поведение не прекратится, домовладелец может подать заявление о выселении.

Держите электричество, водопровод и т. Д.Функционирование

Арендодатель несет ответственность за то, чтобы все жизненно важные процессы были в рабочем состоянии. Это включает, но не ограничивается:

• Сантехника
• Электричество
• Газ
• Центральное кондиционирование (если применимо)
• Тепло
• Приборы, предоставленные арендодателем
• Лифты (если применимо)

Это требование не касается того, чтобы домовладелец фактически поставлял коммунальные услуги арендатору.Это просто для того, чтобы убедиться, что системы, которые их обслуживают, находятся в хорошем и работающем состоянии. Включены ли коммунальные услуги, такие как тепло и электричество, в стоимость аренды и, следовательно, ответственность арендодателя — это отдельный вопрос, который должен быть прописан в договоре аренды.

Емкости для мусора

Арендодатели должны предоставить соответствующие мусорные баки или мусорные баки для мусора. Эти контейнеры должны быть оборудованы для хранения мусора до момента его вывоза.

Размер и количество контейнеров должны соответствовать размеру арендуемой собственности. Например, одно мусорное ведро на 20 квартир не поможет. Арендодатель также несет ответственность за вывоз этого мусора, будь то вывоз сам или организация этого для кого-то другого.

Подача проточной воды

Согласно закону о домовладельце-арендодателе, арендодатель несет ответственность за обеспечение арендатора проточной водой. Арендодатель также отвечает за обеспечение надлежащего тепла в холодные месяцы, кондиционирование воздуха в теплые месяцы (если в квартире есть центральное кондиционирование воздуха) и горячее водоснабжение.Блоки, в которых эти коммунальные услуги устанавливаются напрямую и могут напрямую контролироваться только арендатором и напрямую подключены к коммунальным предприятиям, не обязаны следовать этому правилу.

Обслуживание квартирной собственности — Практическое руководство

Много лет назад владение и управление многоквартирными домами в основном не регулировалось. Арендодатели были почти свободны управлять и сдавать недвижимость в аренду любым способом, который они сочтут нужным.

Чтобы ворваться в бизнес, вам просто потребовались небольшая сумма первоначального взноса, многоквартирный дом и кредитор.

В сегодняшнем мире расширенных прав арендаторов владение и управление многоквартирными домами стали строго регулируемыми.

Эти новые правила не только относятся к управлению такой недвижимостью, но они также напрямую относятся к обслуживанию, основанному на потребностях арендаторов.

Поговорим об обслуживании квартирной собственности.

Отсутствие необходимости в обслуживании

Хотя это правда, что значительные успехи были достигнуты в строительных материалах, отделке красок, механическом оборудовании и внедрении «необслуживаемых» продуктов, квартиры не нуждаются в обслуживании.

Эти усовершенствования только уменьшили объем текущего ремонта многоквартирных домов. Хотя это и полезно, они не избавили вас от необходимости содержать вашу собственность.

Регулярное обслуживание многоквартирного дома не только недорогое, но и избавляет от множества ненужных и потенциально юридических последствий.

Сегодня ремонтные материалы для выполнения регулярных задач обходятся меньше, чем необходимость устранения проблем, которые появятся позже, если вы не выполняете регулярное обслуживание.

Чтобы предотвратить капитальный ремонт и обеспечить красоту и комфорт вашего многоквартирного дома, необходимо составить и правильно применять комплексный план обслуживания.

План обслуживания — Общий обзор

Важно, живете ли вы в квартире или снимаете ее и проходите управление недвижимостью, осознавать, что каждый многоквартирный дом имеет свою неповторимость. Не все квартиры одинаковы.

В связи с этим важно индивидуально настроить подход к плану обслуживания.Этот план должен охватывать все аспекты здания и его систем.

Этот тип плана обеспечивает общую основу или систему, которая адаптирована к требованиям многоквартирного дома, владельцу, управленческой команде, персоналу, ответственному за техническое обслуживание, и жильцам, проживающим в здании.

Учитывает общее состояние здания. Затем в нем описывается, что необходимо для того, чтобы убедиться, что здание безопасно, чистое и предоставляет достойное жилье тем, кто решит сдать квартиру.

Кроме того, план обслуживания разработан для обеспечения соблюдения всех законов, политик и кодексов на местном, государственном и федеральном уровнях.

Виды обслуживания

Чтобы создать положительный и продуктивный план обслуживания собственности, вы должны понимать, что существует три основных типа обслуживания, и убедиться, что план охватывает каждый из этих типов. По мнению специалистов по управлению недвижимостью, к этим типам относятся профилактические, плановые и запрошенные.Ниже приводится общее описание каждого из них:

1. Профилактическое — Этот тип обслуживания в основном требует завершения задач, которые помогают избежать проблем в будущем. Примеры включают в себя базовый уход, такой как замена фильтров кондиционера, обрезка деревьев рядом со зданием и поддержание чистоты ландшафта и отсутствия мусора. Такой вид обслуживания помогает сохранить целостность вашего многоквартирного дома.
2. Обычное — Этот тип технического обслуживания является плановым и запланированным и направлен на выполнение задач, связанных с износом, неаварийным ремонтом и очисткой.
3. Запрошено — Этот тип обслуживания запрашивается либо жильцами многоквартирного дома, либо служащим. Это, как правило, экстренное лечение. Примеры включают устранение утечки в водопроводе, поломки замка и / или проблемы борьбы с вредителями.

Цели и задачи

При создании плана обслуживания вашей квартирной собственности вы должны разработать в высшей степени систематизированный метод для достижения следующих целей и задач:

• Все работы по содержанию многоквартирного дома должны включать подробный график.
• В плане обслуживания должны быть определенные руководящие принципы, которых должны придерживаться все ответственные лица для обеспечения общей эффективности плана.
• Должны быть включены критерии, позволяющие оценивать и контролировать качество времени, материалов и трудозатрат, задействованных в плане технического обслуживания.
• Техническое обслуживание и ремонт вашего многоквартирного дома должны проводиться по систематическому графику, чтобы сократить количество простоев, возникающих в результате технического обслуживания.
• Техническое обслуживание вашего многоквартирного дома должно включать установленный бюджет для различных аспектов собственности. Кроме того, должен быть установлен бюджет на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы справляться с чрезвычайными ситуациями, когда они возникают, чтобы деньги с другого счета обслуживания не уменьшались.

Когда план обслуживания завершен, он должен быть немедленно реализован и помещен в руководство, относящееся к обслуживанию вашего имущества. Регулярное техническое обслуживание должно начинаться немедленно, и все участники должны быть привлечены к высокому уровню ответственности.

Когда происходит новое оборудование, ремонт имущества или даже изменения в штатном расписании, план следует должным образом пересмотреть, чтобы отразить эти ситуации. Принимая меры, необходимые для оптимизации обслуживания в вашей структуре, вы предпринимаете шаги, необходимые для предотвращения будущих проблем и обеспечения максимального удовлетворения ваших арендаторов и сообщества, в котором находится ваш многоквартирный дом.

Если вам нужна помощь в управлении недвижимостью, позвоните специалистам. Pioneer Property Management, Денвер помог нашим довольным клиентам управлять своими инвестициями в недвижимость.

Разница между общей собственностью и ответственностью собственника в многоквартирном доме

Если вы хотите владеть квартирой в здании — будь то для себя или в качестве инвестиции — важно понимать разницу между общей собственностью и ответственностью владельца. Эта разница влияет на ваши обязательства в контексте здания и затраты, которые вы можете понести.

В общих чертах, общая собственность в многоквартирном доме — это вещи, за содержание и содержание которых отвечает юридическое лицо.Вообще говоря, это то, что существует вне самих квартир; это вестибюль и фойе, лифты, лестницы и такие объекты, как тренажерный зал и бассейн, если они есть в здании. Это также пространство на крыше, с большим количеством многоквартирных домов, превращающих его в общую зону с садами и т.п. для тех, кто живет в квартирах.

«общая собственность» также применяется к подъездным путям к зданию, автостоянке, любым «стыковым стенам» между квартирами и любой другой территорией, которая не указана как часть квартиры на плане.

Конкретное определение общего имущества и того, какие части многоквартирного дома оно влечет за собой, важно, потому что оно может повлиять на то, что можно сделать с пространством, и кто несет ответственность за его оплату. Например, корпоративное объединение финансируется за счет комиссионных, взимаемых со всех владельцев квартир. Если лифт нуждается в ремонте, то корпоративное юридическое лицо как ответственный орган будет платить за это, а все владельцы квартир фактически разделяют бремя ремонта.

Корпоративное предприятие не предназначено для оплаты вещей, которые приносят пользу только одной квартире.Так, например, если в квартире произошла утечка, неразумно ожидать, что кто-то на другом конце здания внесет свой вклад в ее ремонт, и поэтому юридическое лицо не будет оплачивать этот ремонт. Этот вопрос также часто возникает при страховании.

Часто юридическое лицо имеет страховое покрытие только для имущества, которое принадлежит общей собственности, например, лифтов. Он не распространяется на личное имущество, которое было повреждено или украдено на общей собственности, и поэтому юридическое лицо не в состоянии принять или отклонить какие-либо претензии, сделанные на этих основаниях.

Проще говоря, все, что находится в помещении квартиры, является обязанностью (и правом собственности) того, кто владеет этим пространством, и поэтому юридическое лицо не будет рассматривать это как общую собственность. Это означает, что владельцы квартиры несут ответственность за содержание и ремонт собственного имущества. Это также означает, что они могут обновить пространство, однако здесь есть несколько соображений:

1) Площадь балкона может иметь ограничения, в зависимости от того, влияет ли это на эстетическое качество многоквартирного дома или может быть потенциально опасным для других квартир.

2) Проживание в квартире не должно влиять на комфорт людей в других квартирах. Например, укладка паркетных полов без надлежащей звукоизоляции может быть причиной жалобы на благоустройство, что может привести к вовлечению корпоративного органа и потребовать лучшей звукоизоляции в квартире-нарушителе.

Страхование домашнего имущества покрывает все, что находится в одной из этих квартир, при этом владелец несет ответственность за приобретение и поддержание страхового полиса.

Несмотря на попытку провести четкую грань между ответственностью собственника и тем, за что отвечает корпоративное объединение, все же бывают моменты, когда может возникнуть конфликт, и определение ответственности не так однозначно. .

Один из распространенных примеров — плесень. Плесень может повлиять на здоровье и благополучие людей в окружающей среде. Он также быстро распространяется, и причины могут сильно различаться.Из-за этого определение того, кто несет ответственность за лечение плесени, может зависеть от основной причины и от того, где находится первоначальный источник плесени.

Так, например, плесень могла осесть на ковер из-за прорыва трубы или в плохо вентилируемой душевой. После того, как он поселился, он может начать распространяться через изделия из дерева, ковры, одежду и стены, и в конечном итоге начнет влиять на места общего пользования и другие квартиры.

В таком случае часто утверждают, что корпоративное объединение должно вмешаться и взять на себя ответственность, однако это не так.Если источник плесени находится в квартире, то владелец этой квартиры будет нести ответственность за ее искоренение, в том числе в районах, где она распространилась.

Если, однако, причина появления плесени находится за пределами квартиры (и, помните, корпоративное объединение разделяет собственность со стенами и потолками, выходящими на общие зоны), то корпоративное объединение должно будет взять на себя ответственность за чистоту. -вверх.

Важно проводить четкое различие между общими областями среды и областями, за которые отдельные владельцы должны нести ответственность.Чем более расплывчатое различие, тем больше конфликтов будет возникать всякий раз, когда возникает необходимость провести ремонт или техническое обслуживание в здании.

Как один из ведущих корпоративных менеджеров Австралии, в Strata Data мы любим создавать лучшие сообщества. Мы стремимся облегчить корпоративным корпорациям управление своей недвижимостью с помощью индивидуальных вариантов и дельных советов. Свяжитесь с нами, чтобы организовать бесплатное предложение сегодня.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам дохода. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, гораздо быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для аренды недвижимости на одну семью, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все же может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, придется объединиться в синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения недвижимости. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если дом сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Что лучше для инвестиций: многоквартирный дом или аренда на одну семью?

Есть бесчисленное множество причин, по которым аренда недвижимости может быть отличным вложением, но может быть не так ясно, какой способ аренды недвижимости лучше. Что лучше — аренда на одну семью или многоквартирный дом? Взгляните на плюсы и минусы инвестирования в аренду на одну и несколько семей (две квартиры или более), чтобы определить, какой метод инвестирования в недвижимость может вам больше подойти.

Плюсы инвестирования в аренду на одну семью

Доступность

Новые инвесторы довольно часто начинают инвестировать в недвижимость с покупки односемейной аренды, потому что в большинстве областей односемейная недвижимость дешевле коммерческой недвижимости .

Кредитные организации обычно требуют не менее 20% скидки при покупке инвестиционной собственности. Это означает, что если вы хотите купить аренду на одну семью за 100 000 долларов, вам потребуется 20 000 долларов. Если вы хотите инвестировать в 10-квартирный дом по цене 1 000 000 долларов, вам потребуется 200 000 долларов.

Более низкая первоначальная стоимость делает этот способ инвестирования в арендную недвижимость более доступным, особенно когда начало работы в недвижимости по-прежнему будет предлагать те же налоговые преимущества и преимущества, что и более крупномасштабная аренда недвижимости.

Медленно масштабируйте свой арендный портфель

Вы можете наращивать свой арендный портфель так быстро или так медленно, как захотите. Вы можете покупать одну новую недвижимость для сдачи в аренду ежеквартально, ежегодно или каждые десять лет.

Диверсификация

Поскольку жилая недвижимость, как правило, дешевле покупать, легче приобретать больше недвижимости в разных местах или на разных рынках.Это диверсифицирует ваш портфель, позволяя вам получать выгоду от владения арендой на рынках, которые предлагают более высокий денежный поток или имеют более высокий спрос, при этом защищаясь от негативных изменений на рынке, таких как потеря рабочих мест, высокий уровень вакансий или других факторов, которые могут повлиять на аренду. доход.

Важно отметить, что владение односемейной арендой не означает, что вы диверсифицировались — это расширение того, где расположены объекты для сдачи в аренду, что позволяет диверсифицировать.

Кредитное плечо и ликвидность

По мере того, как вы расширяете свой портфель и покупаете больше квартир для аренды на одну семью, вы можете продавать или использовать отдельные объекты недвижимости по мере необходимости.Если вы владеете 10-квартирным жилым комплексом и хотите или нуждаетесь в его продаже, вы избавляетесь от всего своего денежного потока. Однако, если у вас есть 10 разных домов для аренды на одну семью, вы можете продать одну или две из них, не подвергая опасности весь свой поток доходов.

Минусы инвестирования в аренду на одну семью

Управление

Управление одной арендой обычно проще, чем управление несколькими арендуемыми единицами, такими как многоквартирный дом, то есть до определенного момента. Если вы владеете несколькими объектами аренды на одну семью, особенно в разных местах или на разных рынках, управление каждой собственностью в отдельности может стать трудным.

Вакансия

Когда односемейная аренда свободна, дохода нет. Если объект остается пустым дольше, чем ожидалось, это может значительно снизить доходность инвестиций, в то время как будут производиться такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование и выплаты по долгам.

Расходы на недвижимость

Расходы на владение односемейной недвижимостью, особенно если вы владеете несколькими, могут быстро возрасти. Вы платите налоги на недвижимость, страховку, а также текущее обслуживание и модернизацию каждого объекта недвижимости.Если необходимо заменить такие крупные расходы, как крыша или кондиционер, вы можете увидеть, что весь ваш денежный поток за год будет израсходован.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

Более быстрый доход

Многосемейная недвижимость имеет несколько единиц аренды, которые производят больший денежный поток быстрее, чем одна единица аренды. Вместо того, чтобы со временем покупать несколько домов на одну семью, вы можете заработать больше денег, купив всего одно здание.

Вакансия

При вложении нескольких единиц жилья, таких как многоквартирный дом, есть несколько единиц аренды, которые можно использовать для компенсации потери арендной платы из-за вакансии.Если 20% квартир свободны, 80% по-прежнему приносят доход, который позволяет вам покрывать такие расходы, как обслуживание долга, налоги на имущество или другие связанные с этим расходы на имущество.

Экономия на масштабе

Экономия на масштабе заключается в распределении постоянных затрат на увеличенное количество единиц. Расходы на недвижимость и расходы на содержание многоквартирного дома, как правило, намного меньше, чем при аренде на одну семью, потому что под одной крышей находится несколько квартир.

Налоги на недвижимость, страхование и плата за управление обычно являются фиксированными, а стоимость замены крыши дома на одну семью или небольшого многоквартирного дома, в котором под одной крышей шесть квартир, относительно одинаковы.По мере увеличения количества сдаваемых внаем единиц доход увеличивается при одновременном снижении ваших затрат, что делает ее более рентабельной, чем аренда нескольких квартир на одну семью.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Доступность

Самым большим недостатком инвестирования в многоквартирные дома является доступность. Многосемейная недвижимость может быть дорогой и требует большего первоначального капитала для начала работы. Инвесторы должны рассчитывать на получение около 20% от покупной цены. Есть возможности для привлечения капитала с помощью синдицированных займов.Это, безусловно, самый большой барьер, и часто именно поэтому люди сначала инвестируют в односемейную недвижимость.

Управление

Управление многоквартирным домом может подпадать под действие как «за», так и «против», аналогично управлению арендой на одну семью. С одной стороны, вы управляете всеми арендаторами в одном месте, обычно под одной крышей. Необязательно ездить по городу. Однако есть больше арендаторов и подразделений, которые нужно обслуживать и управлять, что означает больше ответственности, организованности и в целом больше потенциальных проблем.

Итак, что является лучшим вложением?

На самом деле все сводится к личным предпочтениям, вашим финансовым целям и имеющимся у вас средствам для инвестирования.

Если у вас больше денег и вы хотели бы иметь несколько источников дохода в рамках одной собственности, многоквартирные дома могут быть хорошим вариантом. Если у вас нет больших денег для инвестирования, но вы хотите воспользоваться налоговыми и финансовыми преимуществами аренды недвижимости, возможно, лучше постепенно создавать портфель со временем, начиная с аренды на одну семью.

Определите, какой метод аренды недвижимости имеет для вас смысл, исходя из времени, которое вы можете выделить, имеющихся у вас средств для инвестирования и ваших финансовых целей.

Живите в собственном арендуемом доме и называйте его основным местом проживания

В этой статье:

Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячный платеж по ипотеке.

• Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.
• Право на получение ссуды будет зависеть от ипотечного кредита, который вы используете для его финансирования. Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от аренды дома, потому что арендные дома действительно становятся пустыми. Это означает, что из каждой тысячи долларов собранной арендной платы 750 долларов можно использовать в вашей кредитной заявке.
• Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома. Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и активов; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.Внесение первоначального взноса также требуется практически для всех кредитов.

Вы можете жить в арендуемом доме

Знаете ли вы, что вы действительно можете жить в своей инвестиционной недвижимости?

Владение арендуемой недвижимостью и проживание в ней может быть отличным способом сократить ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита, одновременно повышая собственный капитал для вашего будущего.

И вы даже можете сделать это как первый покупатель дома, если планируете заранее. Ключевым моментом является покупка дома с 2-х, 3-х или 4-х квартирными квартирами — ни больше, ни меньше.

Дома с 2-4 квартирами могут быть профинансированы как жилищная ипотека, что означает, что вы получаете доступ к «обычным» ставкам по ипотеке; и недвижимость можно приобретать независимо от того, снимаете вы в настоящее время дом или владеете им.

Вы также получите доступ к более крупным размерам ссуд, поскольку лимиты ссуды для многоквартирных домов выше, чем для одноквартирных домов.

В Сиэтле, штат Вашингтон, максимальный размер кредита для дома на одну семью составляет 540 500 долларов. Но если бы вы купили дом из 4 квартир и планируете жить в одной из них, вместо этого вы могли бы занять целых 1 039 450 долларов.

Вот что вам нужно о покупке «комбинированной» арендуемой недвижимости / основного места жительства.

Снимите дом и назовите его «основным местом жительства»

Когда вы покупаете дом из 2, 3 или 4 квартир, вы как домовладелец имеете право жить в любой из имеющихся единиц дома.

Для многих домовладельцев проживание в многоквартирном здании, сдаваемом в аренду, является способом покрыть, сократить или полностью исключить ежемесячные денежные затраты своего кредитора.Арендная плата, взимаемая с других квартир дома, компенсирует причитающийся платеж по основной квартире.

Владение и проживание в арендуемом здании разрешено ипотечными кредиторами, и в соответствии с руководящими принципами ипотечного кредитования, когда вы живете в здании, которое вы сдаете в аренду, вся недвижимость может быть классифицирована как ваше основное место жительства, что дает доступ к более низким ставкам по ипотеке и потенциально большая ежемесячная прибыль.

Кроме того, сдача в аренду здания, в котором вы живете, дает вам доступ к более широкому спектру ипотечных продуктов.

Когда вы живете в доме из 2–4 квартир и сдаете оставшиеся квартиры в аренду, у вас есть доступ к кредитам через FHA, через Департамент по делам ветеранов (VA) и через Fannie Mae и Freddie Mac, включая HomeReady с низким первоначальным взносом. ™ ипотека.

Однако право на получение ссуды на аренду здания для первичного жилья будет различным.

Получение дохода от аренды основного места жительства

Покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду для использования в качестве основного места жительства имеет свои преимущества, как с точки зрения краткосрочной, так и денежной прибыли; и долгосрочный прирост капитала.

Однако, в зависимости от ипотеки, которую вы используете для ее финансирования, право на получение такой ссуды будет различным.

Как правило, ипотечные кредиторы позволяют указывать в заявлении на ипотеку только 75% от общего дохода от сдачи дома в аренду, потому что дома, сдаваемые в аренду, иногда остаются пустыми. Это означает, что из каждой тысячи долларов собранной арендной платы 750 долларов можно использовать в вашей кредитной заявке.

После этого правила ипотечного кредитования расходятся, и из-за этих различий вы можете обнаружить, что имеете право на ссуду FHA, но не ссуду Fannie Mae; или для Fannie Mae, но не для ссуды VA.

Кредитор Fannie Mae, например, вычитает арендную плату, полученную из предложенного вами ежемесячного платежа, и использует эту цифру как часть вашего отношения долга к доходу (DTI).

Напротив, чтобы найти ваш DTI, кредитор VA добавит собранную арендную плату к вашему общему ежемесячному доходу и оставит ваш предложенный ежемесячный платеж без изменений.

Эти два подхода кардинально отличаются, и из-за того, как рассчитывается DTI в каждом сценарии, становится намного проще получить разрешение на проживание в арендуемой собственности, когда вы используете обычную ипотеку через Fannie Mae, по сравнению с ссудой VA. через утвержденного кредитора VA.

Тем не менее, стоит рассмотреть оба варианта, потому что ставки по ипотеке VA могут быть ниже обычных ставок на 37,5 (0,375%) базисных пунктов, что может повысить прибыльность вашей аренды.

Требования к первоначальному взносу для сдачи в аренду первичного жилья

Процесс утверждения ипотеки при покупке арендуемой недвижимости в качестве основного места жительства аналогичен процессу покупки любого другого дома.

Ваш кредитор потребует подтверждение дохода и имущества; свидетельство о трудоустройстве; и кредитный рейтинг, соответствующий минимальным программам.

Также требуется внести первоначальный взнос (если вы не используете ипотеку VA, которая позволяет получить 100% финансирование)

Вот минимальные требования к первоначальному взносу для некоторых ипотечных программ, которые вы, возможно, захотите использовать для финансирования вашего основного места жительства / аренды дома:

• VA ссуда: Нет требований к первоначальному взносу, не требуется ипотечное страхование.
Кредит
• FHA: требуется предоплата 3,5%. Минимальный кредитный рейтинг 580.
• Freddie Mac Home Возможно: требуется предоплата 5%.Должен соответствовать стандартам дохода.
• Обычный заем; 15% предоплата за 2-х квартиру; 25% на 3-4 единицы

Обратите внимание, что VA и FHA предлагают покупателям домов различные программы, включая энергоэффективную ипотеку и строительную ссуду в размере 203 тыс. Долларов соответственно.

Оба могут использоваться вместе с вашим «стандартным» кредитным продуктом.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в качестве основного места жительства может помочь вам быстрее и эффективнее наращивать свой портфель недвижимости, чем покупка недвижимости по отдельности.

Получите актуальные текущие ставки по ипотеке прямо сейчас. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

Аренда в общей собственности в Сан-Франциско и сообществах Залива

Сан-Франциско и Сообщества Залива пережили беспрецедентный рост стоимости собственности за последнее десятилетие, и конечным результатом стало создание рынка недвижимости, который можно считать самый дорогой в США.Хотя это было благом для владельцев недвижимости, это сделало выход на рынок недвижимости для тех, кто впервые покупает недвижимость, особенно трудным. Это также делает покупку многоквартирных домов, доходной собственности и кондоминиумов дорогостоящей задачей для всех, кто впервые хочет выйти на рынок.

В то время как остальная часть Bay Area пережила несколько меньший рост стоимости, можно с уверенностью сказать, что вся Bay Area является одним из самых дорогих регионов для выхода на рынок недвижимости в мире.Исследования подтверждают это: процент домовладельцев в Сан-Франциско — один из самых низких среди городов мира.

Но обратная сторона этой «проблемы» заключается в том, что как только вы выйдете на рынок недвижимости, у вас, скорее всего, появится актив, стоимость которого возрастает, что остается отличным вложением. В сочетании со значительными налоговыми льготами, которыми можно пользоваться при владении домом, владение жилой недвижимостью в районе залива является одним из лучших доступных вложений.

Вопрос в том, как пробиться на этот рынок.Как управлять экономикой покупки первого дома, первого кондоминиума на таком дорогом рынке?

Кондоминиумы долгое время считались лучшим и наименее дорогостоящим способом выхода на рынок для людей с ограниченными средствами и получения выгоды от прироста стоимости и налоговых льгот, связанных с владением домом. Проблема заключалась в том, что так много людей хотели владеть кондоминиумами, что различные правительственные учреждения опасались, что предложение квартир скоро прекратится, поскольку все больше и больше владельцев многоквартирных домов превращают многоквартирные дома в кондоминиумы.Местные органы власти, такие как Сан-Франциско, приняли различные законы, стремящиеся ограничить преобразование кондоминиумов, создавая длинные списки ожидания и резко увеличивая расходы на такое преобразование. Это, в свою очередь, привело к тому, что кондоминиумы становились все более дорогими, хотя и дешевле, чем дома для одной семьи.

Решение, которое возникло для тех, кто все еще желает владеть собственными домами на этом дорогом рынке, заключалось в создании Tenancy In Common , другой формы совместного владения квартирами, вместо кондоминиумов.Совместная аренда (« TIC ») позволяет многим людям владеть одним и тем же зданием и, если будет заключено правильное соглашение о совместной собственности, пользоваться многими, если не всеми преимуществами кондоминиума без длинного списка ожидания преобразования кондоминиума или огромные затраты на подачу всех необходимых государственных документов, необходимых для преобразования кондоминиума. Были недостатки… множество законов, которые были приняты для защиты владельцев кондоминиумов, были недоступны для владельцев TIC… но хорошо составленное Соглашение TIC решило бы большую часть, если не все, из этих опасностей.

Таким образом, начался шквал проектов и продаж ТИЦ, и местные органы власти внезапно осознали, что их усилия по «спасению» квартир проваливаются в море продаж ТИЦ. Они стремились ввести в действие различные местные правила, чтобы классифицировать ТИЦ так же, как кондоминиумы, и ограничить количество, которое может быть создано.

Но сделать это местным самоуправлениям оказалось непросто. TIC существовали в рамках общего права на протяжении сотен лет, были частью государственного права и были очень распространенным и полезным методом владения.Местные органы власти оказались в борьбе с различными законами штата и пока не смогли эффективно ограничить конверсию или продажи TIC. Хотя борьба еще не окончена, недавние судебные решения серьезно подорвали способность местных органов власти ограничивать продажи ТИЦ, и рынок этих типов собственности возродился. В то время как преобразование кондоминиумов остается дорогостоящим и ограниченным, часто требует оплаты в сотни тысяч долларов и требует десятилетия ожидания в листе ожидания, преобразование и продажа TIC остаются гораздо менее дорогостоящими и являются отличным способом для потенциальных владельцев жилья выйти на рынок.Листа ожидания нет, и общая стоимость преобразования может быть намного меньше, чем длительный процесс преобразования кондоминиума.

Но есть существенные проблемы, с которыми необходимо столкнуться, если кто-то хочет владеть или продавать TIC, и цель этой статьи — изложить основы владения TIC и документацию, необходимую для минимизации рисков. Хороший адвокат, хороший риэлтор и хороший сертифицированный бухгалтер — ключевые профессионалы, необходимые для создания и поддержания работоспособной структуры TIC, и с ними следует консультироваться до того, как TIC будет куплен или продан, и, конечно же, до того, как многоквартирный дом будет продан в большом количестве. ТИЦ.Хотя стоимость по-прежнему будет намного меньше, чем переоборудование кондоминиума, следует ожидать потратить много часов и тысячи долларов на создание структуры собственности и структуры управления, которая, как мы надеемся, сделает процесс владения беспрепятственным и позволит избежать нарушения местных и государственных законов. Но учтите, что даже если стоимость не является незначительной, один судебный процесс, возникший на основании некачественного оформления документов, легко будет стоить в десять раз больше. Предотвращение — это ключ, который требует профессионального создания документации, необходимой для работоспособного ТИЦ.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОЙ АРЕНДАТОРА (TIC).

Совместная аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом, которая может быть достигнута в любой части недвижимого имущества. Все общие арендаторы указаны в титульном документе, и каждому принадлежит процентная доля в собственности в целом. Таким образом, если вы и я владеем недвижимостью как общие арендаторы, каждый из нас указан в заголовке как «Совместные арендаторы», владеющий недвижимостью, и каждый из нас имеет права собственности на всю часть собственности.Подчеркнем: каждый из нас имеет права на всего имущества . Это следует сравнить с кондоминиумом. По сравнению с кондоминиумом, части собственности внутри стен квартиры принадлежат отдельным лицам, а все остальное принадлежит группе. В TIC группа владеет всей собственностью. Так как же получить исключительное право на собственную квартиру? Это достигается посредством тщательно составленного письменного соглашения , подписанного всеми владельцами , которое предоставляет каждому владельцу право жить или сдавать в аренду определенную квартиру вместе с другими правами и обязанностями.Фактически, соглашение направлено на замену правовой структуры, которую кондоминиумы прописали в законе.

2. ПОЧЕМУ СОЗДАТЬ ТИК, А НЕ НАСТОЯЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОНДОМИНИУМА?

Сан-Франциско строго ограничивает как строительство новых кондоминиумов, так и преобразование старых зданий в кондоминиумы, в результате чего стоимость единицы квартир намного выше, чем стоимость единицы многоквартирных домов. Кроме того, ТИЦ часто могут быть преобразованы в кондоминиумы после периода проживания их владельцев.Преобразование является добровольным для владельцев ТИЦ позднее. В то время как другие сообщества Bay Area не так сильно ограничивают преобразование кондоминиумов, обычно гораздо дороже создавать обширную документацию, необходимую для преобразования кондоминиума, чем для TIC.

3 . КАК ОБЫЧНО СТРУКТУРИРУЮТСЯ TIC?

В большинстве ТИЦ «относительная стоимость в процентах» присваивается площадям (жилище, парковка, кладовая, палуба и т. Д.), Которые будет занимать каждый владелец.Стоимость иногда меняется в зависимости от уникальных факторов, которые применяются к конкретной квартире в здании. Факторы, которые влияют на относительную процентную долю значения , включают размер, уровень в здании, освещение, виды и общее состояние. Проценты обычно определяются в процессе оценки, проводимой потенциальными совладельцами, агентом по недвижимости или лицензированным оценщиком. Распространенный подход — оценивать каждую квартиру так, как если бы это был кондоминиум. Недавние продажные цены на сопоставимые объекты кондоминиума могут быть использованы в качестве основы для этой оценки.После того, как стоимость кондоминиума установлена, они складываются и каждая делится на общую сумму, чтобы получить проценты.

После покупки, в соответствии с требованиями Соглашения TIC, созданного и подписанного каждым владельцем, каждый владелец занимает и поддерживает назначенные ему участки. Затраты на содержание общих частей и большинство других строительных затрат делятся в соответствии с относительной величиной процентной доли . Каждый собственник может продать свою долю в любое время. Если здание позже будет преобразовано в кондоминиумы, каждый владелец получит отведенные ему участки в качестве кондоминиума.

Эта структура не «требуется» по закону, но обычно рекомендуется опытными юристами и риелторами в данной области. Он хорошо зарекомендовал себя для тысяч TIC и избежал многих ловушек, присущих владению TIC.

Иногда потенциальный владелец ТИЦ может внести лишь небольшой первоначальный взнос, но при этом имеет хороший доход или, наоборот, имеет большой первоначальный взнос, но ограниченный доход. Эту проблему уравнивания того, как владеть этой структурой в качестве ТИЦ в свете этих различий, можно преодолеть, сделав процентную долю каждого владельца в ссуде отличной от его / ее процентной доли владения.При условии, что сумма первоначального взноса и доли ссуды конкретного владельца равна его / ее доле в стоимости здания, этот тип договоренностей по-прежнему работает и является справедливым.

В тех случаях, когда метод относительной процентной стоимости может не работать, необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы выработать стратегию и помочь совладельцам разработать соответствующую структуру. Такие структуры будут известны обычному опытному юристу, и их множество. Прежде всего, окончательное соглашение должно быть как можно более простым, при этом сохраняя способы разрешения споров, которые должны быть недорогими и быстрыми.Помните: когда вы планируете продать свой ТИЦ, покупатель захочет знать, что Соглашение хорошее и работает хорошо: по сути, вы «продаете» Соглашение, а также квартиру.

4. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ УТИ.

В 2001 году Наблюдательный совет Сан-Франциско преодолел вето мэра и принял закон, введенный супервизором МакГолдриком с целью замедлить использование арендуемого жилья собственниками. Поскольку надзорные органы не могли запретить групповую покупку или владение собственником, они попытались воспрепятствовать такому поведению, сделав его более рискованным.Традиционно Соглашения TIC предоставляют каждому владельцу исключительное право занимать закрепленную за ним квартиру, чтобы один владелец не мог «вторгнуться» в дом другого владельца. Новый закон делает эти эксклюзивные договоренности о размещении незаконными и не имеющими исковой силы на основании теории, что риск вторжения совладельцев будет сдерживать размещение собственников группы.

В 2002 году Государственный суд отменил право Наблюдательного совета издавать такие постановления, таким образом, казалось, что ТИЦ снова стали полностью жизнеспособными. Наблюдательный совет пытался обжаловать это решение, но большинство судебных органов считают, что их шансы на успех невелики.

Запрет на исключительные права владения, принятый Советом директоров, распространялся на все группы совместного владения (независимо от того, образованы ли они как ТИЦ, товарищества, корпорации, ООО или что-либо еще). Это касается любого владельца, который совершит покупку после 8 августа 2001 года, даже если он / она приобретает долю в существующем TIC. Владельцы, купившие до этой даты, сохранили свои исключительные права на размещение. Группы, состоящие исключительно из членов семьи (включая домашних партнеров), и группы, владеющие двухкомнатной недвижимостью, освобождаются от налога.

Исключительные ограничения на размещение были приостановлены для всех групп в ожидании решения вышеописанного судебного разбирательства. Даже если по какой-то случайности первоначальный закон будет поддержан, TIC в Сан-Франциско могут оставаться жизнеспособными, если Соглашение содержит положения, препятствующие вторжению совладельцев в единицы и выплачивающие компенсацию затронутому совладельцу в маловероятном случае вторжения. Неясно, оттолкнет ли отсутствие исключительных прав на размещение потенциальных покупателей ТИЦ.После решения суда 2002 года в Сан-Франциско наблюдается заметный рост энтузиазма в отношении этого типа собственности.

Следует отметить, что этот риск существует только для Сан-Франциско; хотя возможно, что другие юрисдикции будут стремиться принять такие постановления, если Совет сможет отменить текущее решение Суда. И хотя этот риск, безусловно, существует, все указывает на то, что ТИЦ будет разрешено продолжать работу без ограничений со стороны судов и что местные правила, чтобы избежать этого, будут отменены.

СОГЛАШЕНИЕ О TIC: ЧТО ЭТО И ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ВКЛЮЧЕНО.

Каждое Соглашение будет варьироваться в зависимости от уникальных потребностей и желаний Владельцев или лица, впервые переоборудовавшего многоквартирный дом в здание ТИЦ, но некоторые общие положения почти всегда существуют. Среди них:

· Положения, предусматривающие внесудебное разрешение любых споров, часто с использованием посредничества и частного арбитража и избегающие больших расходов на судебные баталии в суде:

· Надлежащее разделение собственности на «индивидуальные» и «групповые» компоненты, касающиеся прав использования и ответственности за техническое обслуживание;

· Описание финансовых обязательств собственников, включая первоначальные депозиты, резервные счета, ипотечные кредиты, налоги, содержание общих площадей и другие расходы; номинация и метод отбора профессионалов для представления собственников (юристы, бухгалтеры и т. д.))

· Формулы для определения ежемесячного аванса каждого собственника и периодической корректировки суммы;

· Управление имуществом, включая дебиторскую, кредиторскую, регулярное ведение отчетности и уборку;

· Правила, регулирующие использование собственности владельцами (например, домашние животные, шум, напольное покрытие), включая положения о принудительном исполнении;

· Порядок проведения встреч и принятия решений;

· Положения, определяющие наступление дефолта и описывающие средства правовой защиты;

· Полис на случай смерти или банкротства собственника;

· Продажа долей участия, групповое одобрение потенциальных покупателей и право преимущественной покупки; и

· Положения о предупреждении и устранении последствий изменений в законодательстве.

У любого хорошего юриста есть буквально десятки дополнительных положений, адаптированных к уникальным требованиям TIC . Учитывая критический характер соглашения TIC в отношении эксплуатации и стоимости собственности, жизненно важно, чтобы соглашение было правильно составлено, и попытки использовать формы или «стандартные» соглашения часто приводят к спорам и снижению стоимости квартиры каждого владельца. в рамках ТИЦ.

Большинство соглашений TIC хранятся у владельцев «в резерве» и используются только в случае нарушения нормальных отношений между членами группы.Хотя полезно четко определить права и обязанности владельцев, полагаться на соглашение, чтобы диктовать реакцию на реальные события, часто контрпродуктивно. Согласование типичных форм собственности требует гибкости и доброй воли.

Даже самое лучшее соглашение не может разрешить все возникающие непредвиденные вопросы, и Соглашение, хотя и жизненно важно для будущего TIC, не заменяет здравого смысла и зрелого компромисса по вопросам. Целью должно быть достижение консенсуса, с которым могут согласиться все владельцы, даже если некоторые могут полагать, что соглашение диктует более выгодное для себя решение.Если консенсус не может быть достигнут, соглашение TIC может обеспечить окончательное решение.

КТО МОЖЕТ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ ПРИ СОГЛАШЕНИИ ТИЦ?

В большинстве соглашений каждый владелец имеет один голос, хотя некоторые соглашения предусматривают процентное владение, основанное на денежной стоимости принадлежащих долей (например, вам принадлежит 50% стоимости TIC, поэтому вы можете голосовать 50% голосующих акций). Обычно обычные решения принимаются большинством. Основные вопросы, такие как продажа или рефинансирование здания, а также дорогостоящий неаварийный ремонт или улучшения, как правило, требуют единогласия или подавляющего большинства (например,г. 75% одобрения.)

ЕЖЕДНЕВНЫЕ РАСХОДЫ. КАК С НИМИ ОБРАЩАЮТСЯ?

Обслуживание и ремонт здания, а также уплата налогов и различных коммунальных расходов, связанных как с отдельными блоками, так и с общими помещениями, требуют денег. Затраты на строительство делятся на «индивидуальные» и «групповые». К индивидуальным расходам относятся техническое обслуживание и улучшение интерьеров квартир, страхование личного имущества и отдельно оплачиваемые коммунальные услуги: они оплачиваются непосредственно отдельными владельцами.Групповые расходы включают выплаты по ипотеке, страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, а также общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора; им выплачиваются через банковский счет TIC с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет TIC.

Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы. Чтобы обеспечить хорошее составление бюджета и защитить от дефолта, даже полугодовые и годовые расходы, такие как налоги на имущество и страхование, должны быть включены в ежемесячные платежи владельцев.Кроме того, такие среднесрочные и долгосрочные затраты, которые можно предсказать, такие как замена крыши или покраска фасада, могут быть запланированы заранее и включены в ежемесячные платежи небольшими приращениями.

КТО УПРАВЛЯЕТ ЕЖЕДНЕВНЫМИ ВОПРОСАМИ?

TIC обычно выбирают уполномоченного менеджера (обычно члена группы), который отвечает за обычные операции по вопросам TIC, включая сбор ежемесячных платежей, оплату счетов, ведение бухгалтерских книг и организацию ремонта.Группа периодически встречается с менеджером для определения предполагаемых расходов на следующий квартал, включая выплаты по ипотеке, налоги, страхование, коммунальные услуги и пополнение резервов, а затем устанавливает ежемесячный платеж каждого собственника. Это серьезная и часто трудоемкая задача, которая либо распределяется между членами на ежегодной основе, либо выплачивается какая-либо форма компенсации. TIC может нанять профессионального менеджера и добавить эту стоимость к ежемесячным оценкам.

КАК ВЛАДЕЛЬЦА ТИКА ПРОДАЕТ СВОЙ / ЕЕ СОБСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС?

По закону, доли TIC могут быть проданы в любое время по любой цене, которую понесет рынок.Тем не менее, хорошее Соглашение TIC предусматривает, что группа одобряет квалификацию покупателя . Это важно, поскольку в противном случае может появиться новый покупатель, который полностью нарушит бесперебойную работу TIC. Разумные критерии должны быть изложены в Соглашении о ТИЦ.

В Сан-Франциско ТИЦ — широко известный товар, и для них существует оживленный рынок. Их относительно низкая цена привела к тому, что они пользуются постоянным спросом , и возможность их продажи улучшается, если Соглашение TIC является хорошим и TIC имеет опыт решения своих проблем и оплаты счетов. Одна из первых вещей, на которую должен обратить внимание покупатель, — это насколько хорошо работает TIC и сможет ли он справиться с проблемами в будущем. Помните, что когда вы продаете свой TIC-блок, одна из вещей, которые вы продаете (или покупаете), — это Соглашение, которое позволяет ему хорошо работать.

КАК ФИНАНСИРУЕТСЯ ПЕРЕПРОДАЖА TIC?

Обычно TIC не рефинансирует собственность, если ее продает один-единственный собственник. Вместо этого покупатель присоединится к другим владельцам в качестве заемщика по существующей ссуде и возьмет на себя долю продавца от непогашенного остатка ссуды по соглашению TIC. Таким образом, жизненно важно, чтобы ссуды на покупку денег для ТИЦ были допустимыми . Также имеет смысл, что для минимизации комиссий и неудобств, связанных с допущением о ссуде, TIC получает ссуду, которая позволяет « частичное погашение » (это означает, что позволяет заменить покупающего частичного владельца на продающего частичного владельца). допущения менее затратны, чем полные допущения, и не требуют переквалификации всей группой собственников.

Если продаваемый процент TIC резко вырос в цене, будет большая разница между продажной ценой и процентом продавца от непогашенной ссуды.Если у покупателя нет крупного первоначального взноса, продавец может выбрать один из следующих вариантов:

а. Примите часть первоначального взноса в качестве векселя, подлежащего уплате в будущем и обеспеченного имуществом, или

г. Увеличить размер существующей ссуды (если это разрешено кредитором и соглашением TIC), или

г. Договоритесь о рефинансировании недвижимости.

В хорошем соглашении о ТИЦ будет четко указано, какие варианты доступны для владельцев.

КАК ТИЦ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ТАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫГОДЫ, КАК ДРУГАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Большинство, если не все стандартные налоговые льготы, доступные домовладельцам или владельцам недвижимости, остаются доступными в рамках TIC.Владельцы, проживающие в собственности, могут вычесть свои проценты по ипотеке и налоги на недвижимость и часто могут избежать налога на прирост капитала при перепродаже. Владелец, сдающий свои помещения в аренду, может задекларировать свои доходы и расходы, включая амортизацию, и может осуществить отложенный по налогу обмен.

КАК ЗАКОНЫ КОНТРОЛЯ АРЕНДЫ ВЛИЯЮТ НА TICS?

Несмотря на усилия арендаторов-активистов запретить владение ТИЦ, ТИЦ популярны как никогда. Но недавние изменения в законах Сан-Франциско о контроле за арендной платой еще больше ограничили возможность владельцев TIC занимать свои новые дома при наличии арендаторов.

Разрешено выселение только одного «собственника MOVE-IN» на одно здание, и этот тип выселения ограничен ситуациями, когда арендатор не является защищенным престарелым, инвалидом или неизлечимо больным человеком. Выселяющий владелец должен владеть 25% долей владения и соответствовать целому ряду других требований. Если необходимо более одного выселения, арендатор защищен или владелец не соответствует критериям «Въезда собственника», все арендаторы в здании могут быть выселены в соответствии с «Законом Эллиса», , но с последующей сдачей в аренду собственности строго ограничено.Все эти законы сложны, и любой, кто рассматривает возможность покупки TIC здания, занимаемого арендатором, должен перед покупкой обратиться за юридической консультацией.

КАКИЕ ДРУГИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИМЕНЯЮТСЯ К TICS?

Департамент недвижимости Калифорнии (DRE) недавно занял позицию, согласно которой создание TIC в зданиях, состоящих из пяти или более единиц, является незаконным, если только здание не получило одобрение DRE, которое называется «Public Report». Эта позиция противоречит мнению многих юристов, которые считали, что публичный отчет не требуется для групп из 5-10 человек при условии, что были подписаны и поданы две простые формы DRE.До тех пор, пока суды не решат, действительно ли требуется публичный отчет, будет рискованно формировать TIC в зданиях из пяти или более квартир без публичного отчета, и продавцам следует рассмотреть возможность его получения. К счастью, DRE заявило, что публичный отчет не требуется для перепродажи доли в существующем TIC, даже если у TIC никогда не было публичного отчета. DRE также заявило, что теперь оно впервые готово выпустить публичные отчеты для новых TICS. Пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом по поводу последних событий в этой области.

ТАК СЛОЖНЫ ИЛИ ОПАСНЫ ТИКИ, ЧТО СЛЕДУЕТ ИЗБЕГАТЬ ИХ?

Одна из причин, по которой TIC стоят меньше, чем владение собственным домом для одной семьи или покупка традиционного кондоминиума, заключается в том, что покупка и продажа немного сложнее, и существует более высокая степень риска в законодательстве, когда-либо изменяющемся или взаимодействующем с другими владельцами. к некоторому трению. Но учтите, что все формы совместной собственности (ТИЦ, кондоминиумы, кооперативы, товарищества и т. Д.) сопряжены с рисками совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.

Уровень риска зависит от доли собственности, находящейся в совместной собственности, и размера разделяемых обязательств. Например, владельцы кондоминиумов совместно владеют относительно небольшой частью здания (например, конструктивными элементами, системами, зонами общего пользования) и разделяют мало обязательств (например, техническое обслуживание и страхование зон совместной собственности, заработная плата персонала), что делает риск относительно низким.Таким образом, хотя владельцам кондоминиумов необходимо беспокоиться о таких проблемах, как способность их соседей принимать групповые решения, быть внимательными в использовании общих частей и платить взносы в ассоциацию своих домовладельцев, им не нужно беспокоиться о том, будут ли их соседи производить выплаты по ипотеке.

Дополнительный риск владения TIC возникает из-за того, что местные органы власти, такие как Сан-Франциско, пытаются их ограничить (без особого успеха), а также потому, что группа собственников несет коллективную ответственность по всем обязательствам владения.Если владелец TIC не сможет произвести ежемесячный платеж и результаты невыполнения обязательств по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие владельцы потеряют свои дома и, возможно, свой капитал.

Следующие шаги минимизируют риск владения TIC:

• Полное исследование предыстории и квалификации потенциальных совладельцев;
• Исчерпывающая оценка имущества и финансирования;
• Создание индивидуального соглашения TIC, которое полностью понимает любой член группы;
• Использование месячной системы начисления взносов на оплату групповых расходов;
• Создание резервного фонда по умолчанию; и
• Строгие процедуры для обеспечения соблюдения соглашения TIC и выкупа нарушившего обязательства владельца или владельца, который вызывает ненужные проблемы в TIC.

Итак, КАК СОЗДАЕТСЯ СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ TIC? ЧТО ДАЛЬШЕ?

1. Члены группы, которые собираются объединиться в этой форме собственности, должны сначала оценить финансовую отчетность друг друга и провести профессиональную проверку здания и процессы подачи заявок на получение кредита, которые являются общими для всех покупок недвижимости. Принятие финансовой отчетности, утверждение состояния здания и получение удовлетворительной ссуды должны быть предварительными условиями обязательства группы по покупке здания.Если вы являетесь лицом, намеревающимся продавать группе потенциальных покупателей, вы сами создаете Соглашение TIC и проводите необходимое расследование людей, совершающих покупки, чтобы убедиться, что вы не создаете структуру TIC, которая не будет работать и приведет к в рассерженных покупателях, которые позже подали на вас в суд за то, что вы «втянули их» в плохо работающий ТИЦ.

2. Группа также проводит серию групповых встреч. Юрист, имеющий опыт создания TIC, должен поднять и объяснить многие важные вопросы, связанные с групповым владением, и помочь оценить преимущества и недостатки различных подходов.Если вы являетесь Продавцом структуры TIC новым покупателям, вы организуете встречи и посещаете их с каждым новым покупателем, который участвует в процессе, «порождая» новый TIC. Благодаря этому процессу члены группы тщательно развивают и проверяют свои способности ладить, решать проблемы и принимать решения. Они также создают основу и дух, необходимые для успешного реагирования на непредвиденные события в будущем. Обычно человек, который первым создает ТИЦ, продолжает работать в структуре, сохраняя одну или две квартиры, но в этом нет необходимости, если созданная структура хорошо продумана с отличным соглашением, подписанным всеми новыми владельцами.

Таким образом, поверенный должен подготовить исчерпывающее письменное соглашение, специально разработанное с учетом уникальных потребностей конкретного здания и владельцев, включая их личность и потребности. Затем каждый участник может поручить рассмотрение проекта соглашения их собственным поверенным и бухгалтером и передать комментарии этих внешних экспертов группе для обсуждения и дальнейшего пересмотра соглашения. Хорошие CPA и профессионалы в области недвижимости часто участвуют в обсуждениях, чтобы гарантировать получение хороших советов по налогам и собственности.

Это отнимает много времени и сложно для тех, кто к этому не привык, но не более сложен, чем первоначальное формирование кондоминиума, и намного, намного менее сложен, чем суматоха, которая возникает, если ждать, пока возникнет спор, и закончить борьбу в суде. . Здесь унция профилактики стоит фунта лечения.

ЧТО, ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ НАРУШИТ СОГЛАШЕНИЕ И НЕ ПЛАТЕЖИТ?

Если группа определяет, что состояние владельцев-неплательщиков носит временный характер, они могут предоставить ссуду из резервного счета группы.В противном случае, в зависимости от их соглашения, у группы может быть множество более жестких вариантов, включая выселение, принудительную продажу и потерю права выкупа. Чрезвычайно важно, чтобы эти полномочия были четко прописаны в Соглашении как для защиты группы, так и для того, чтобы владелец, нарушивший свои обязательства, осознавал риск, которому он или она подвергается, и не нарушал Соглашение.

КАК Я МОГУ УЧАСТВОВАТЬ В TIC GROUP?

Вы можете присоединиться к существующей группе или создать новую.Проще говоря, ваше первое решение будет заключаться в том, присоединиться ли к существующей группе TIC, купив один интересный TIC, который доступен для продажи, или создать «новый» TIC в качестве одного из членов-учредителей, или, если вы продаете собственное здание вы уже полностью владеете, будучи единственным членом-учредителем и продаете единицы новым участникам по мере их покупки.

Присоединение к существующей группе TIC сопряжено с меньшим риском, поскольку у группы уже есть «послужной список» успешного принятия решений и регулярных ежемесячных платежей.Существующая группа также может продвинуться дальше в процессе квалификации здания для преобразования в кондоминиумы.

Если вы выберете «новый» ТИЦ, есть четыре возможных варианта действий:

• Соберите собственную группу из семьи или друзей, а затем вместе с квалифицированным риэлтором найдите здание. После того, как вы найдете здание, которое понравится всей группе, вам нужно будет договориться о назначении процентов и единиц
• Присоединение к человеку или группе, которые находятся в процессе покупки здания, но имеют доступную единицу.Риэлтор может помочь вам найти такого человека или группу, а затем оценить квалификацию и пригодность потенциальных совладельцев.
• Работа с риэлтором для поиска многоквартирного дома и создание структуры собственности, а затем поиск совладельцев для других квартир
• Если вы владеете зданием и хотите продавать его части в качестве ТИЦ, то найдите риэлтора или поверенного, который знаком с методологией и который составит пакет для входа новых владельцев ТИЦ и разместит единицы на рынке.

ПОЧЕМУ TIC, А НЕ ДРУГАЯ ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ?

Все сводится к деньгам. Покупка ТИЦ намного дешевле, чем односемейное жилье или кондоминиум, и если вы планируете продать здание, намного дешевле с гораздо более коротким сроком реализации, чем преобразование кондоминиума. На рынке, известном своей высокой стоимостью и постоянной оценкой, ТИЦ могут быть лучшим… и, возможно, единственным… способом для многих выйти на рынок домовладения.Есть недостатки и, возможно, более высокая степень риска, но альтернативой принятию этого риска и участию в сложном владении собственностью … может быть полное отсутствие права собственности на собственность. Сама популярность этой формы собственности свидетельствует о том, что тысячи людей пришли к выводу, что это разумный и подходящий способ покупки «первого дома» на этом рынке.