Сдача квартиры в субаренду плюсы и минусы: образец договора, плюсы и минусы этого бизнеса

Содержание

Сдача квартиры в субаренду и аренду

Ника Яковлева

инвестирует в недвижимость

Я живу и работаю в Алматы — крупнейшем городе и финансовой столице Казахстана. Несколько лет назад я купила недвижимость в инвестиционных целях и сдавала ее в аренду и субаренду.

В статье расскажу, как лучше организовать такой процесс и какие у аренды и субаренды есть плюсы и минусы.

Цены указаны по усредненному курсу

Курс рубля к тенге в августе 2022 года — 1 Р = 7,9 KZT. Но в годы, когда я инвестировала, курс сильно колебался. Например, 1 февраля 2015 1 рубль стоил 2,81 тенге, а 12 марта того же года — 4,3 тенге. В 2016 курс стабилизировался и в конце года составил 5,5 тенге за 1 рубль. Именно это соотношение я и буду использовать для расчетов.

Иногда я также указываю цены в долларах. Здесь я исходила из среднего курса за 2016 год — 1 $ = 67 Р.

Как я исследовала рынок недвижимости

С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 Р). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.

Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.

Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.

Локация. Самые престижные районы Алматы — Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Это центральная и верхняя части города. Эти локации считаются экологически чистыми, поскольку располагаются ближе к горам.

/posovetoval/

Как выбирать квартиры для инвестиций

Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: Mega Alma-Ata, Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.

Турксибский район — самый отдаленный, Алмалинский — центральный, а Ауэзовский — тихий спальник. Медеуский, Бостандыкский — это верхняя часть города. Последний район — самый экологически чистый Турксибский район — самый отдаленный, Алмалинский — центральный, а Ауэзовский — тихий спальник. Медеуский, Бостандыкский — это верхняя часть города. Последний район — самый экологически чистый

Запросы пользователей по районам Алматы на сайте «Крыша»

Бостандыкский	32%
Ауэзовский	26%
Алмалинский	23%
Медеуский	13%
Турксибский	3%
Жетысуский	2%
Алатауский	1%
Наурызбайский	1%

Бостандыкский

32%

Ауэзовский

26%

Алмалинский

23%

Медеуский

13%

Турксибский

Жетысуский

Алатауский

Наурызбайский

Средние цены на предложения по районам Алматы за квадратный метр

Медеуский	553 000 KZT (100 545 Р)
Бостандыкский	416 500 KZT (75 727 Р)
Алмалинский	389 400 KZT (70 727 Р)
Наурызбайский	326 000 KZT (59 272 Р)
Ауэзовский	325 400 KZT (59 163 Р)
Жетысуский	284 000 KZT (51 636 Р)
Алатауский	263 100 KZT (48 846 Р)
Турксибский	227 100 KZT (41 290 Р)

Медеуский

553 000 KZT (100 545 Р)

Бостандыкский

416 500 KZT (75 727 Р)

Алмалинский

389 400 KZT (70 727 Р)

Наурызбайский

326 000 KZT (59 272 Р)

Ауэзовский

325 400 KZT (59 163 Р)

Жетысуский

284 000 KZT (51 636 Р)

Алатауский

263 100 KZT (48 846 Р)

Турксибский

227 100 KZT (41 290 Р)

Источник: krisha. kz

Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:

Приезжие или командированные из других стран или городов Казахстана, которые закрепились и работают в Алматы. Обычно аренду им оплачивает либо частично субсидирует компания.
Обеспеченные граждане, которые отправляют своих детей учиться в лучшие вузы города.

В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.

Вот одно из объявлений в Mega Tower Almaty. Это ЖК, который находится в верхней части города, — один из самых престижных и востребованных для посуточной аренды. Здесь квартиры зачастую специально оборудуются «как в отеле»

Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались за 80 000—100 000 KZT (14 545—18 181 Р) против 150 000—200 000 KZT (27 272—36 363 Р) в более престижных. Разница — в полтора-два с половиной раза!

Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.

Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.

Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.

В итоге я пришла к выводу, что для сдачи в аренду мне стоит купить однушку в относительно новом доме, где большинство жильцов уже заехали и закончили ремонт. Моими главными критериями стали:

Локация: верхняя часть города, Бостандыкский район.
Устоявшаяся инфраструктура: рядом с квартирой должны быть школы, детсады, парки, скверы, парковки, остановки общественного транспорта.
Метраж: не меньше 40—45 м² для однокомнатной квартиры.

Я начала искать свой вариант.

/moscow-rentier/

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Какую квартиру я выбрала

Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.

Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 Р).

У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 Р) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 Р). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 Р), последний — 132 409 KZT (24 074 Р).

Кроме платы за саму квартиру у меня появились дополнительные расходы:

Оценка приобретаемой недвижимости — 10 000 KZT (1818 Р).
Комиссия за организацию займа — 1% от выданной суммы, или около 100 000 KZT (18 181 Р).
Добровольное страхование залога по тарифу 0,12% от страховой суммы, 12 530 KZT (2278 Р). Страховку нужно было продлевать каждый год.
Добровольное титульное страхование — это риск утраты права собственности на имущество. Тариф — 0,14% от страховой суммы, 14 618 KZT (2657 Р). Страховку нужно было продлевать ежегодно в течение трех лет.

/zato-svoya/

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Так выглядел мой график: при дифференцированных платежах банку максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы и уменьшается с каждым последующим

Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку 47,3 м² в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это 10-этажный ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.

Комплекс располагается в верхней, экологически чистой части Алматы в 10 минутах ходьбы пешком от Ботанического сада. Недалеко находится казахстанский центр делового сотрудничества «Атакент», где проводят промышленные, сельскохозяйственные, туристические и другие выставки и ярмарки. В доковидные времена очень многие международные мероприятия в Алматы проходили именно там. Снимать жилье участники тоже предпочитали в шаговой доступности.

/almaty/

Жизнь в Алматы

В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 Р) меньше.

Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон на юг открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.

Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.

В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 Р) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру получилось бы за 10—12 лет.

Комплекс удачно расположен на одноименном Ботаническом бульваре и построен буквой П, под домом — паркинг. На первом и втором этажах — различные финансовые учреждения, магазины, бутики и фитнес-центр ЖК смотрелся стильно, но закрытые ниши под кондиционеры почему-то не предусмотрели, хотя без кондиционеров в нашем климате летом тяжело

Ремонт и обустройство

Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 Р). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.

Перед ремонтом я смотрела различные визуализации квартир-студий в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить студию-светофор — в зелено-красной гамме, которую бы разбавляли желто-бежево-коричневые, успокаивающе-умиротворяющие тона.

Я не стала обращаться в дизайн-студии с конским ценником, а позвонила знакомому архитектору-профессионалу. Он сделал оценку, замеры и разработал дизайн-проект. Подобная работа стоит 50—100 $ (3350—6700 Р) за м² в зависимости от сложности проекта, но знакомый не взял с меня денег.

/ya-ne-designer/

Как мы сами сделали дизайн-проект квартиры

Он же осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.

Я ориентировалась на себя: то, что я не купила бы себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.

По рекомендациям знакомых я наняла чернорабочих для грязных работ, отдельно пригласила электриков, сантехников и мастера по мебели. Вот перечень задач, которые выполнили в квартире:

Выровняли кривые бетонные стены, залили стяжку пола и уложили ламинат.
Возвели гипсокартонные стены, поскольку изначально в квартире не было внутренних перегородок.
Уложили плитку и подключили сантехнику.
Развели электрику по квартире и сделали дополнительные розетки.
Установили встраиваемую мебель — кухню и шкафы для одежды.
Прибили фурнитуру и элементы декора, картины и прочее.

8 полезных калькуляторов для ремонта в квартире и в доме

Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.

Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице бригадира-прораба, добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 Р).

Как я пыталась сдавать квартиру на долгий срок

Сначала я хотела сдавать квартиру в долгосрочную аренду самостоятельно. В декабре 2015 года я в первый раз выставила объявление за 130 000 KZT (23 636 Р) плюс квартплата. Арендаторы нашлись практически в тот же день. Это были парень с девушкой, которые работали вместе. Они хотели жить отдельно от родителей и ближе к месту работы. Мы заключили с ними стандартный договор на 11 месяцев, в котором был предусмотрен страховой депозит в 100 $ (6700 Р).

Ребята попросили разрешить им отдать депозит вместе со вторым платежом — сослались на большую финансовую нагрузку в преддверии новогодних праздников. Я согласилась, но через месяц, отметив Новый год, квартиранты съехали. Отъезд они объяснили так: решили купить собственное жилье и даже уже его нашли. Депозит они не выплатили, поэтому оставить его себе в качестве компенсации я не могла.

Я была неопытной и излишне доверчивой. Только спустя время я поняла, что это был преднамеренный обман: хорошая квартира на месяц и тем более на новогодние праздники всегда будет стоить дороже, чем при долговременной аренде. У меня же квартиранты сняли квартиру по цене минимум на 20% ниже рыночной на этот срок.

/landlord-pain/

«Рента — это работа»: 8 трудностей, которые поджидают арендодателей

От таких ситуаций арендодателя может защитить только обязательный страховой депозит. Его всегда нужно брать вместе с первым арендным платежом и четко прописывать условия, при котором он возвращается. Если арендаторы нарушают условия договора, депозит остается у арендодателя.

Следующей мою квартиру сняла молодая женщина. Она честно сказала, что ее интересует среднесрочная аренда на время ремонта в ее новостройке. У меня не было других потенциальных арендаторов, и я сдала ей квартиру. В итоге девушка прожила там два с половиной месяца.

В конце апреля 2016 года я вновь опубликовала свое объявление. На него откликнулась очень деятельная женщина, которая изначально пришла на просмотр в качестве обычного квартиросъемщика, но оказалось, что она брала квартиры в субаренду — у хозяев арендовала на долгий срок, а сама сдавала их посуточно третьим лицам. У нее уже было пять-шесть квартир, и свой пул дама собиралась довести до десяти. Моя студия заинтересовала ее за счет локации и разумной цены.

Как я решила сдать квартиру в субаренду

Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые месяц-два было некогда. Я решила рискнуть.

Субарендатор была настойчивой и убедительной: она предложила платить мне те же самые 130 000 KZT (23 636 Р), но с включенными коммунальными услугами. В отопительный сезон я платила за коммуналку около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р), а летом — на 5000 KZT (909 Р) меньше. Цена аренды получалась ниже рыночной на 10—12%. Но субарендатор гарантировала стабильные ежемесячные выплаты, чистоту и порядок, поэтому я согласилась.

/guide/how-to-rent/

Как сдать квартиру

При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным бенефициаром-арендатором. Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в красно-зеленой гамме, поэтому квартира стала уютнее.

Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.

Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.

По договору субарендатор должна была поддерживать студию в приличном состоянии, что и делала: например, когда потек кран, вызвала сантехника, потом уладила проблему с электропроводкой и установила блокиратор для окна. Но делать полноценный ремонт она не была обязана, и со временем квартира все же стала ветшать: ободрались обои, чаще стали возникать проблемы по сантехническо-электрической части.

/do-your-home-better/

«Квартира преобразилась в уютное гнездышко»: 8 способов сделать съемное жилье комфортным

Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.

Так выглядела квартира, когда ее сдавала субарендатор

Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 Р) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно столько же я получала бы, если бы сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.

Но года через три мне случайно попался на глаза договор с субарендатором, который гость оставил на столе при выезде. Оказалось, он заключил его на 18 дней и заплатил 180 000 KZT (32 727 Р). Получалось, что субарендатор сдавала мою квартиру за 10 000 KZT (1818 Р) в сутки и за две с половиной недели зарабатывала в полтора раза больше, чем я за месяц!

/posutochno/

Как сдавать квартиру посуточно

Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.

Как я снова стала сдавать квартиру на долгий срок

В марте 2020 года наступил локдаун, и все изменилось. Туристов, гостей, командированных, которые составляли широкую прослойку арендаторов, не стало. Бизнес начал стремительно сдуваться. Мне повезло, что в моей квартире на тот момент жил сотрудник иностранной миссии: он не смог вылететь на родину и вынужден был остаться в нашем городе еще на четыре месяца. Но цены на аренду стали стремительно падать.

Чтобы иметь хоть какой-то доход и оплачивать коммунальные услуги, мне пришлось согласиться снизить квартплату с 130 000 KZT (23 636 Р) до 70 000 KZT (12 727 Р). Изначально я планировала, что сумма аренды будет на 70—80% покрывать ипотеку, но полгода моя квартира работала практически «за еду», а я продолжила выплачивать большую часть кредита из личных денег.

В феврале 2021 года я закрыла ипотеку. Рынок аренды стал постепенно восстанавливаться и возвращаться к допандемийному уровню. В связи с отложенным спросом появился чуть ли не новый класс квартиросъемщиков: люди начали активно продавать-покупать-ремонтировать свои квартиры и дома и на этот период нуждались в среднесрочном съеме на три-шесть месяцев. Но мой субарендатор уже не хотела платить рыночную цену и ссылалась на недостаточную собственную прибыль. Становилось очевидно, что наше сотрудничество исчерпало себя. Через несколько месяцев мы закончили наши долгие взаимоотношения. Всего мы проработали вместе больше пяти лет.

Я привела квартиру в порядок: рабочие сделали косметический ремонт, починили сломанный раздвижной диван и кровать, подклеили обои, поменяли дверной замок и смеситель в ванной, подкрутили розетки и все, что разболталось или требовало регулировки, в том числе декор на стенах. Еще я сделала поверку счетчиков воды.

/rentier-expectations/

Сдавать квартиру: ожидания и реальность

Также я купила два комплекта постельного белья, покрывала, подушки, одеяла, полотенца в расчете на двух человек, кастрюли, сковородку, чайник, тарелки, миски, ложки-поварешки, вилки, ножи и ведро со шваброй.

Прежние вещи уже поизносились или были не мои, а субарендатора. На ремонт и новые предметы ушло около 150 000 KZT (27 272 Р).

Потом я пошла по стандартной схеме и дала объявление на сайт «Крыша» следующего содержания:

«Сдается прекрасная уютная квартира-студия в верхней части города, которая будет удобна для одного работающего человека или семейной пары, без животных. Срок — от шести месяцев. Заключается договор, есть обязательный возвратный депозит. В субаренду не сдается».

Звонков было много, я отобрала несколько подходящих кандидатур. На просмотрах кто-то не понравился мне, а кого-то не устроила квартира. В итоге спустя неделю я сдала квартиру на полгода работающей девушке 25 лет. Так как цены на аренду выросли, за месяц я уже получала 180 000 KZT (32 727 Р). Коммунальные услуги оплачивала арендатор.

Я учла свои ошибки и сразу взяла гарантийный депозит — 50% от суммы аренды за один месяц, то есть 90 000 KZT (16 363 Р). Если арендатор по любой причине съедет раньше срока, депозит останется у меня — это прописано в договоре.

Если она съедет позже шести месяцев, и квартира останется в целости и сохранности, я полностью верну залог.

В 2022 году сдавать квартиру в долгосрочную аренду оказалось для меня выгоднее и удобнее: выросли цены на рынке, и я не теряю деньги на посредничестве второй стороны. Кроме этого, сама все регулирую и контролирую. Правда, приходится тратить личное время, но это меньшее из зол.

/guide/arenda-imushchestva/

Как составить договор аренды

Финансовая сторона

Я закрыла ипотеку через шесть лет. Проценты по кредиту — 1 442 384 KZT (262 251 Р) — отбила за год.

Вот сколько я вложила в квартиру:

Первоначальный взнос — 9 570 000 KZT (1 740 000 Р), его я накопила на депозите.
Ремонт и обустройство — 1 950 000 KZT (354 545 Р).
Текущие расходы — 150 000 KZT (27 272 Р).

За шесть лет я заработала 9 000 000 KZT (1 636 363 Р): взяла в кредит 9 492 723 KZT (1 725 949 Р) и полностью отбила их. Сейчас квартира работает на меня вчистую, и я уже получаю прибыль.

Что надо знать, если хотите сдавать квартиру в субаренду

Квартира. Для субаренды хорошо подходят студии — они напоминают гостиничный номер, только более удобный и комфортный: есть кухня с плитой, холодильник, необходимая посуда и принадлежности, стиральная машина. Получается дешевле проживания в отеле.

Еще один беспроигрышный вариант для любых категорий — однокомнатная квартира с отдельной кухней. Метраж — 30 или 40 м² — особого значения не имеет, жилье такого типа может сдаваться почти по одной и той же цене. С ростом площади, как правило, доходность падает, то есть сумма, потраченная на приобретение двушки или трешки, вряд ли отобьется в прямой пропорции при сдаче в аренду.

Ремонт. Лучше классика: чистая и ухоженная квартира среднего уровня без вычурного дизайна всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в правильном месте.

Принято считать, что сдача недвижимости в субаренду — это пассивный доход. Это верно только отчасти. Целесообразно иметь резервный фонд и отчислять в него 10% от прибыли за год. Эти деньги можно — и, скорее всего, придется — тратить на последующий ремонт недвижимости, замену мебели, техники, аксессуаров.

Договор. Исходя из своего опыта, я бы порекомендовала заключать договор с субарендатором не менее, чем на 11 месяцев и предусмотреть, что вы можете его пролонгировать с учетом конъюнктуры рынка по актуальной цене.

Цена. На стоимость влияет сам рынок — то, насколько он насыщен или перегружен в данный момент. Логично будет оценить, за сколько сдаются аналогичные варианты в вашем районе, и учесть скидку в размере 10% от цены на торг и долговременные отношения с субарендатором. Сумму следует зафиксировать в договоре.

/flat-rent-cost/

Калькулятор: за сколько сдать квартиру, чтобы не прогадать

Правила. Не надо дружить с субарендаторами, иначе они могут сесть вам на шею. Разумно представлять, что вы — работодатель, а ваш субарендатор — работник, которому вы даете возможность получить неплохой доход. Поэтому отношения должны быть партнерские, по принципу win-win.

Субаренда — рискованный вид бизнеса. Лучше продумать, как вы будете все контролировать и решать проблемы, а потом зафиксировать это в договоре. Например, прописать, что прекратите сотрудничество, если субарендатор задержит оплату больше чем на три дня, или указать, что гости не могут курить в квартире и жить с домашними животными.

Депозит. Его следует обязательно брать в день заключения договора вместе с первым арендным платежом. Если гости что-то сломают или испортят, с этих денег получится компенсировать ущерб. На практике депозит не превышает сумму ежемесячного платежа, поэтому серьезный ущерб он не возместит, однако в любом случае дисциплинирует квартиросъемщиков.

Сдача жилья в субаренду постоянному партнеру-субарендатору может иметь для собственника больше преимуществ, если вы хотите получать стабильный ежемесячный доход. Но при этом он, как правило, будет ниже того, что вы сможете получить самостоятельно.

Плюсы и минусы. При субаренде не нужно отвечать на звонки, заниматься сдачей и клинингом квартиры самому. Но заработок при этом будет ниже, чем если бы вы сдавали квартиру сами.

/list/daily-rent/

«Отсевом гостей лучше заниматься самому»: как сдавать посуточно

Самостоятельно сдавать жилье посуточно сложно, если у вас есть постоянная работа, на которой вы заняты целый день.

Те, кто много лет работает в этом бизнесе, говорят: сдавать жилье посуточно выгодно, если у вас есть пул минимум в 10 квартир, которые вы предварительно взяли в длительную субаренду. Таким образом в течение нескольких лет можно заработать собственный капитал и инвестировать его в покупку собственной недвижимости.

Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.

Субаренда квартир

О том, что такое субаренда квартиры, законодательство РФ разъясняет в ст. 685 ГК РФ. Термины субаренды и аренды очень похожи по смыслу, но у них есть отличия.

Содержание статьи:

Что такое субаренда

Как сдать жилье в субаренду
Существенные условия договора субаренды квартиры
На какой срок заключается и как регистрируется договор
Какие документы требуются, чтобы заключить договор
Что включить в договор
Как расторгнуть договор
Как организовать бизнес на субаренде
Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду

Что такое поднаем и субаренда

Когда хозяин жилой недвижимости предоставляет ее во временное пользование за плату другому физическому или юридическому лицу – это называется арендой. Ситуацию, когда арендатор с согласия собственника повторно сдает квадратные метры третьему лицу, принято считать субарендой.

Если субарендатором выступает физическое лицо, то по требованию ст. 671 ГК РФ стороны обязаны оформлять договор поднайма жилища. Если юридическое лицо – то договор субаренды.

Поднаем и субаренда – сделки с недвижимостью с участием третьих лиц.

В обстоятельствах, когда основной арендатор вынужден какое-то время не пользоваться квартирой, сдача ее в субаренду поможет ему уменьшить затраты на оплату жилья. Некоторые арендаторы находят способы сдать квадратные метры в наем по более высокой цене, чем платят сами, организуя таким образом свой бизнес.

Недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, сдать в субаренду сложно, т.к. требуются подписи ряда чиновников.

Как сдать жилье в субаренду

При сдаче жилого помещения в поднаем нужно заключить соответствующий двухсторонний договор в письменном виде с арендатором, который теперь будет считаться арендодателем и субарендатором.

Также в сделке могут участвовать посредник и собственник квартиры. В этом случае сделка станет трехсторонней. Каждая из сторон должна иметь свой экземпляр договора.

Чтобы сдать жилье в субаренду необходимо заключить трехсторонний договор.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Существенные условия договора – это такие условия, без включения которых в договор сделка может быть признана недействительной или противоречащей закону и расторгнута в судебном порядке.

В перечень существенных условий соглашения о поднайме входят:

письменное согласие владельца квартиры на сдачу ее в субаренду третьим лицам;
информирование хозяина квадратных метров о факте и сроках поднайма;
невозможность сдачи недвижимости в субаренду на время, превышающее срок основной аренды.

Субаренда требует письменного согласия собственника квартиры на проведение сделки.

В дополнение к перечисленному в договор включается требование, согласно которому основной арендатор обязан контролировать условия контракта и отчитываться перед хозяином квартиры о ее состоянии.

На какой срок заключается и как регистрируется договор

Необходимость регистрации заключенного договора аренды или субаренды зависит от сроков съема квадратных метров.

Составленный и подписанный документ требуется ставить на учет в Росреестре и нотариальной конторе, если срок его действия составляет 12 месяцев и более. Краткосрочные договоры, длительностью менее 12 месяцев, регистрации не подлежат.

Кроме того, договоры субаренды не подлежат регистрации в случаях, когда соглашения об основной аренде не ставились на учет в Росреестре и у нотариуса.

Если договор субаренды заключается на срок более 12 месяцев, документ необходимо заверить у нотариуса.

Часто стороны сделки заключают ее на срок 11 месяцев и затем при необходимости продляют субаренду. Это позволяет обходить законодательные требования о регистрации, но несет за собой риски в будущем, т. к. по суду наниматель и поднаниматель могут быть признаны недобросовестными съемщиками.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор

Согласно ст. 615 ГК РФ, для сдачи квартиры в поднаем необходимы составленные и подписанные соглашения об аренде и субаренде.

Дополнительные документы:

удостоверения личности (паспорта) основного арендатора и субарендаторов;
свидетельства о рождении детей, которые будут проживать в квартире вместе с родителями-съемщиками квартиры;
заверенное у нотариуса согласие на сдачу квартиры внаем от граждан, зарегистрированных в помещении.

Паспорт – обязательный документ, требуемый для заключения договора субаренды.

Что включить в договор

Чтобы соблюсти все требования закона и оградить стороны сделки от негативных последствий, в договоре нужно прописать следующие условия:

Обозначить основание для заключения сделки – договор о первоначальной аренде жилья, разрешающий субаренду квартиры, или отдельное письменное разрешение от собственника, удостоверенное нотариусом.
Описать предмет сделки (объект недвижимости), его точный адрес, права и обязанности сторон. Если сдается не вся квартира целиком, а только ее комната, это тоже должно быть указано.
Перечислить всех лиц, которые будут иметь право проживать.
Рассмотреть условия и порядок расторжения соглашения, особенно при жалобах от соседей или порче имущества.
Определить сумму оплаты по поднайму, сроки и порядок ее внесения. По желанию сторон – еще и сумму, способ и порядок внесения предоплаты.
Согласовать порядок оплаты коммунальных услуг.
Указать гражданскую ответственность сторон, порядок разрешения споров и форс-мажорные обстоятельства.
Сформировать сумму залога, порядок ее возврата.
Прописать сроки действия договора.

Порядок оплаты коммунальных услуг – одно из условий сделки с недвижимостью по договору субаренды.

По желанию сторон к договору можно приложить опись имущества, находящегося в квартире в момент вселения новых жильцов, а также правила использования и передачи этого имущества.

При оформлении документа следует составлять фразы так, чтобы они не допускали двусмысленностей и разночтений. Обязательно указываются дата и место его заключения, реквизиты (Ф. И. О., паспортные данные), адреса регистрации сторон сделки и их подписи.

Как расторгнуть договор

Договор субаренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и в случаях, предусмотренных контрактом. В случае когда истекает договор основной аренды, вместе с этим прекращаются все договоры субаренды.

Если договор основного найма будет признан в суде недействительным или противоречащим закону, вслед за этим таковыми признаются и все вытекающие из него соглашения о субаренде.

Если срок основной аренды заканчивается досрочно, то субарендаторы по закону обладают преимущественным правом на заключение договора аренды того же помещения на тех же условиях, что были прописаны в расторгнутом арендном контракте, до конца срока субаренды.

Расторжение договора субаренды происходит на основании соглашения сторон, срока окончания сделки, а также
случаев, прописанных в контракте.

Собственник жилого помещения может досрочно расторгнуть договор найма в следующих случаях:

Если арендатор начинает нарушать обязанности по внесению арендной платы.
Если квартира используется не по назначению. Например, в качестве офиса или ремонтной мастерской.
Если помещению или имуществу, находящемуся в нем, наносится ущерб.

Как организовать бизнес на субаренде

Перед организацией бизнеса на поднайме жилого помещения следует знать, что владелец квартиры, узнав о желании арендатора сдать квадратные метры в поднаем, имеет право увеличить стоимость съема.

Но на практике такое случается сравнительно редко.

Бизнес на субаренде жилой недвижимости несет в себе следующие риски:

Для собственника – возможный ущерб квартире или имуществу в ней, который могут понести субарендаторы. Защититься от этого можно, включив себя в число сторон договора субаренды или оформив договор страхования имущества в страховом агентстве.
Для основного арендатора – расторжение договора найма раньше окончания срока поднайма. В этом случае он обязан освободить помещение от всех субарендаторов и выплатить им неустойку. Основной наниматель тоже несет ответственность перед хозяином квартиры за весь причиненный ущерб.

Самая распространенная схема бизнеса заключается в следующем. Основной арендатор снимает квартиру на длительный срок с правом субаренды, а затем сдает ее в поднаем на короткие сроки по более высокой цене.

Посуточная аренда жилья может быть втрое дороже, чем долгосрочная.

Начинающему предпринимателю, решившему заработать на сдаче жилья в поднаем, важно предусмотреть следующие организационные моменты:

Заполняемость жилья на 100% обеспечить сложно. Хорошим показателем считается, когда квартира занята 70–80% времени, на это и нужно рассчитывать.
Чтобы обеспечить поток субарендаторов, нужно постоянно рекламировать свою деятельность, вселять, выселять и контролировать квартирантов.
После выселения очередных нанимателей квартиру приходится убирать. Это приходится делать либо самостоятельно, либо с помощью персонала.
Если квартира сдается посуточно, риски воровства или порчи имущества возрастают многократно.

Предпринимателю, решившему зарабатывать на сделках с поднаймом квартир, требуется организовать
процесс поиска и вселения субарендаторов.

Чтобы снизить нагрузку, владельцы бизнеса нанимают управляющего. Но профессиональному руководителю придется платить, поэтому в данном виде бизнеса расходы на наемного администратора окупаются при сдаче в субаренду от 5 квартир и более.

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду

Бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая, с точки зрения закона, требует регистрации и уплаты налогов. В большинстве случаев деловые люди регистрировали себя в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и платили налоги по упрощенной системе налогообложения (УСН).

При приобретении патента величина налога составит 6% от прибыли.

В последние несколько лет появилось право зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог 4% с прибыли при взаимодействии с физлицами или 6% при сотрудничестве с юридическими лицами.

Регистрация в качестве самозанятого, в отличие от регистрации ИП, проста и занимает не более нескольких минут.

Если гражданин не зарегистрирован в качестве самозанятого или ИП, он обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Является ли разрешение субаренды хорошей идеей для арендодателей?

Сообщение от Jon Wade в среду, 27 октября 2021 г., в 11:04 Автор: Джон Уэйд / 27 октября 2021 г. Комментарий

Что такое субаренда? В двух словах, субаренда имущества означает, что арендатор сдает в аренду свое арендованное пространство. Субаренда может заключаться как в небольшой квартире, так и в большом доме на одну семью. Во всех ситуациях субаренды есть свои плюсы и минусы. Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, является одной из лучших инвестиций в недвижимость, и арендодатели всегда должны защищать свои инвестиции. Продолжайте читать, чтобы узнать, каковы преимущества и недостатки субаренды для арендодателей.

Только для информационных целей. Всегда консультируйтесь с лицензированным специалистом по недвижимости, прежде чем приступать к любой сделке с недвижимостью.

Pro: первоначальный арендатор остается финансово ответственным

Ответственный арендатор может прекрасно сдавать в субаренду, а с дополнительными финансовыми ресурсами он с большей вероятностью будет своевременно вносить арендную плату каждый месяц. Кроме того, первоначальный арендатор будет нести финансовую ответственность за арендную плату. Любые задержки в оплате повлияют на их кредитоспособность, поэтому они сильно заинтересованы в том, чтобы найти такого же ответственного арендатора по субаренде.

Против: лица, сдающие в аренду арендаторам, могут не вызывать доверия

Не все субарендаторы заслуживают доверия; иногда они сдают в субаренду, потому что не могут свести концы с концами, что может быть проблемой. Хотя первоначальный арендатор несет финансовую ответственность, это не устраняет всех рисков для арендодателей.

Pro: Увеличение количества арендаторов может означать увеличение арендной платы

Если у вас есть дом с четырьмя спальнями, сданный в аренду одной семье за 2000 долларов в месяц (500 долларов за спальню), и они решили жить только в одной спальне, по остальным трем имеет смысл увеличить арендную плату с учетом дополнительного износа имущества.

Это беспроигрышный вариант. Если они хотят сдать в субаренду, арендаторы могут сократить свои ежемесячные расходы, а арендодатель может увеличить свой ежемесячный доход.

Против: некоторые арендаторы не могут позволить себе повышение арендной платы

Если кто-то сдает жилье в субаренду, потому что ему трудно сводить концы с концами, увеличение ежемесячных расходов не будет иметь взаимовыгодных результатов. Очень важно иметь открытое общение между арендаторами и арендодателями до субаренды.

Pro: повышенный потенциал обслуживания недвижимости

Когда ответственные арендаторы сдают недвижимость в субаренду, вам будет легче содержать ее в порядке. Например, арендодатель может разрешить субаренду, потому что арендаторам и арендаторам субаренды необходимо более твердо держать руку на пульсе содержания собственности.

Против: повышенный риск повреждения имущества

С другой стороны, наличие большего количества арендаторов в одном доме увеличивает риск несчастных случаев и повреждений. Если арендодатель хочет использовать дом для отдыха и получения дохода от аренды, субаренда может оказаться нежелательной.

Pro: Улучшение отношений с объединенными предприятиями

Свободное перемещение и скидки облегчают арендодателям привлечение оптимальных арендаторов. Часто доступны скидки и бесплатные переезды, а для арендаторов, которые сдают в субаренду, есть много веских причин работать с UMoveFree. Транспортные компании могут уменьшить проблемы управления недвижимостью для арендодателей в ситуациях субаренды.

Против: субаренда может повлиять на стоимость недвижимости

Исследования показывают, что высокие арендные ставки снижают стоимость недвижимости по соседству. Точно так же чрезмерная субаренда только усугубит проблему.

Подумайте о доме, предназначенном для семьи из пяти человек, в котором внезапно проживает 20 человек. Парковка становится затруднительной, стоимость коммунальных услуг выше, а район не будет столь привлекательным для потенциальных покупателей.

Определение того, подходит ли субаренда для вашей собственности

Здесь необходимо учитывать множество факторов. Проще говоря: если вы сдадите работу, субаренда может быть выгодна для всех. Взвесьте все за и против вашей собственности, района, финансов и доступных арендаторов. Если они заслуживают доверия и все выглядит хорошо, пусть сдают в субаренду. Арендаторы с историей просроченных платежей или которые повредили имущество не идеальны для субаренды.

Плюсы и минусы субаренды: это ваша чашка чая?

Автор: ROS Team

Пандемия нарушила финансовые планы многих жителей Нью-Йорка; из-за безработицы и неполной занятости некоторые арендаторы сталкиваются с арендными платежами и условиями, которые они не могут выполнить. Но есть обходной путь, чтобы выехать из вашей квартиры до окончания срока аренды, не обязательно нарушая договор аренды — вы можете сдать свою квартиру в субаренду.

Субаренда, также известная как субаренда, представляет собой тип соглашения об аренде, при котором арендатор сдает свою квартиру в аренду другому лицу, сохраняя при этом право аренды. В этом случае тот, чье имя указано в первоначальном договоре аренды, называется субарендодателем.

Это отличается от того, чтобы иметь соседа по комнате, потому что имя вашего соседа по комнате также будет в договоре аренды, и вы оба связаны условиями, изложенными в договоре аренды. При субаренде имя первоначального арендатора по-прежнему указывается в договоре аренды. Что также означает, что он или она по-прежнему несет ответственность за действия субарендодателя.

Зачем арендаторам субаренда?

Могут быть разные причины, по которым кто-то может использовать субаренду. Однако наиболее распространенной причиной является то, что кто-то должен покинуть квартиру на длительный период времени. Нью-Йорк — это город, полный иммигрантов, и, когда они возвращаются на родину, квартиры могут месяцами оставаться пустыми.

В этот период арендаторы сдают свои квартиры в субаренду, чтобы покрыть свою арендную плату, вместо того, чтобы платить арендную плату за пустующее помещение, пока они отсутствуют.

Еще одна причина, по которой кто-то может сдавать в субаренду, — это когда арендатор должен выехать до окончания срока аренды. В таких ситуациях арендаторы будут искать субарендодателя, чтобы не нарушать условия аренды. Которые могут включать штрафы за досрочное расторжение.

Что говорит Закон о субаренде?

Правила субаренды различаются в зависимости от штата. В большинстве штатов разрешена субаренда, в то время как в других штатах выбор остается за арендаторами, которые сами решают это.

Если субаренда разрешена в вашем штате, но договор аренды не разрешает этого, поговорите со своим управляющим недвижимостью о законах штата. И, когда вы решите сдавать в субаренду, обязательно соблюдайте все требования, изложенные в договоре аренды о субподряде, чтобы избежать неприятностей для себя.

Насколько рискованна субаренда?

Честно говоря, субаренда рискованна, потому что арендатор несет ответственность за действия субарендодателя. Если субарендодатель не платит арендную плату или каким-либо образом наносит ущерб квартире, арендатор несет финансовую ответственность.

Итак, если вы думаете о сдаче своей квартиры в субаренду, потратьте некоторое время на выбор надежного субарендодателя. Если вам абсолютно необходимо расторгнуть договор аренды, но вы не готовы брать на себя дополнительный риск субаренды, поговорите со своим арендодателем о других доступных вам вариантах.

Плюсы субаренды:

Это помогает вам поддерживать договор аренды без каких-либо штрафов за досрочное расторжение.
Другое главное преимущество субаренды, конечно же, финансовое. Никто не хочет оплачивать счета в двух местах. Сдача в субаренду позволит вам сосредоточить свое финансовое внимание на вашем новом основном доме, в то время как субарендодатель берет на себя финансовую ответственность за вашу предыдущую квартиру.

Это дает вам больше свободы путешествовать в течение длительного периода времени, не беспокоясь о том, как вы будете оплачивать арендную плату, пока вас нет.

Минусы субаренды:

Найти кого-то, кому вы доверяете субаренду, сложно. Субарендатор не заинтересован в поддержании квартиры в хорошем рабочем состоянии, как вы, поскольку вы несете финансовую ответственность в конце срока аренды.

Нет никакого способа узнать, разорвет ли субарендодатель договор аренды. Если они решат уйти, вы снова будете нести полную ответственность за оплату аренды.
Плохой субарендодатель может испортить ваши отношения с арендодателем. Если субарендатор вел себя опрометчиво, вы также можете потерять имущество и испортить свою репутацию арендатора.

Заключительные слова:

Когда вы сдаете квартиру в субаренду, вы фактически вступаете в роль арендодателя, хорошо это или плохо. Если вы можете найти кого-то, кто заслуживает доверия и надежен, то субаренда может быть для вас жизнеспособным вариантом.