Сдача аренды помещения: Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис :: Деньги :: РБК Недвижимость

5 вещей, которые арендатор должен знать о коммерческой аренде

Большинству предприятий требуются помещения для работы, будь то офисы, мастерские, фабрики или складские помещения.

ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: ДЛЯ КОНКРЕТНЫХ РУКОВОДСТВ ПО КОРОНАВИРУСУ МЫ СОСТАВИЛИ СЛЕДУЮЩИЕ БЛОГИ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЕ / ВОПРОСАМ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА:

Закон о коронавирусе — что он значит для домовладельцев и арендаторов

Коронавирус — Сохраняются ли мои обязательства по коммерческой аренде?

Хотя некоторые предприятия владеют помещениями, в которых они работают, большинство из них арендуются по рыночной арендной плате.Но коммерческая аренда — это не только ее оплата, и ответы на следующие часто задаваемые вопросы послужат потенциальным бизнес-арендаторам полезными советами: —

1. После того, как я подписал договор аренды, могу ли я выйти из него, если мой бизнес переживает спад?

Аренда обычно предоставляется на определенный срок, известный как срок. Срок аренды может быть прекращен арендатором досрочно только в том случае, если до заключения договора аренды арендодатель согласился с тем, что арендатор имеет право сделать это, или арендодатель позже соглашается освободить арендатора от договора аренды до истечения срока. .Если ни одна из этих ситуаций не возникает, и вы не можете найти приемлемого арендатора для замены помещения, вы вполне можете остаться обязанными платить арендную плату и выполнять все другие обязательства до конца срока аренды, даже если вы освободили помещение.

2. Я знаю, что придется платить за аренду, но есть ли другие расходы, которые я могу нести по договору аренды?

Если вы арендуете часть здания арендодателя, например, офисный блок, вы также можете нести ответственность за содержание и обслуживание общих частей всего здания, таких как крыша и несущие стены, или других вещей, которые используются. вместе с другими арендаторами собственности арендодателя, например, лифтами или приемной.Это часто называют платой за обслуживание. Арендатор также будет нести ответственность за уплату страхового взноса за помещение для покрытия ущерба, нанесенного помещению, а также за потерю арендной платы, которую может понести арендодатель, если помещение станет непригодным для использования из-за такого повреждения.

Если вы хотите передать аренду или субаренду части собственности кому-то другому, могут потребоваться расходы, поскольку обычно вам потребуется письменное разрешение арендодателя, и арендодатель обычно может требовать возмещения затрат на рассмотрение вопроса о том, согласиться ли сделки, а также составление и согласование формы письменного разрешения.Наконец, вы обычно будете нести ответственность за коммерческие тарифы, коммунальные услуги и любые другие расходы, связанные с помещением.

3. Если я обнаружу, что в жилых помещениях требуется ремонт, могу ли я думать, что домовладелец их разберет?

Большинство коммерческих арендодателей не только стремятся избежать какой-либо ответственности за ремонт помещения, но и фактически стараются переложить ответственность за ремонт недвижимости на плечи арендатора. Арендатор, который соглашается на полное обязательство по ремонту, может оказаться, что счет за ремонт составит десятки тысяч фунтов стерлингов по окончании срока аренды, несмотря на то, что неисправность возникла раньше самой аренды.Хорошо информированный арендатор постарается ограничить свои обязанности по ремонту тем, чтобы поддерживать его в не худшем состоянии, чем на момент аренды. По этой причине настоятельно рекомендуется, чтобы новый арендатор прошел обследование для проверки и записи состояния помещений перед заключением договора аренды.

4. Что произойдет, если после заключения договора аренды я обнаружу, что с помещениями возникли проблемы, которые влияют на мой бизнес?

Принцип «покупатель, будьте осторожны» относится к арендатору, заключающему договор аренды, так же, как и к покупателю, покупающему недвижимость, а это означает, что арендатор берет недвижимость «без оглядки», и они должны убедиться, что она подходит как физически, так и юридически для использования по назначению.Исследование собственности, проведенное хорошим юристом, раскроет много вещей об имуществе, включая то, действительно ли домовладелец имеет право предоставлять аренду, любые неблагоприятные права, которые могут повлиять на него, а также любые права, которые приносят пользу собственности, такие как преимущественное право проезда. Юристы могут провести ряд запросов и поисков, чтобы выяснить такие вещи, как разрешения на планирование, влияющие на землю, подключена ли собственность к автомагистрали общего пользования, существует ли какой-либо риск того, что помещения могут находиться на загрязненной земле, есть ли риск осадки из-за исторической добычи полезных ископаемых в этом районе, подключен ли объект к сетевым коммуникациям и множество другой информации.

Арендаторы, которые не были представлены адвокатами, часто заключают договор аренды, не узнав никакой этой информации. Если в таком случае возникает проблема, скажем, например, у собственности нет разрешения на планирование для использования ее для бизнеса арендатора, он не будет иметь ничего против арендодателя, и арендатор должен будет продолжать платить арендную плату, несмотря на тот факт, что у него может быть бесполезный актив.

5. Я слышал, что арендодатель может поменять замки в моем офисе, если я опаздываю с арендной платой, правда ли это?

Короче да.Полномочия коммерческого арендодателя по урегулированию невыплаты арендной платы весьма обширны. Конфискация — это процедура, с помощью которой арендодатель может расторгнуть договор аренды, и практически во всех договорах коммерческой аренды будет пункт, позволяющий арендодателю расторгнуть договор аренды, если арендная плата не выплачивается в течение определенного количества дней, обычно где-то между 14 и 28 днями. В отличие от своих собратьев по жилью, коммерческие арендодатели не нуждаются в постановлении суда для повторного вступления во владение арендованным имуществом, если их право на отказ от аренды возникло из-за несвоевременной выплаты арендной платы.Арендодатели также имеют право направить судебных приставов для изъятия имущества арендатора и его продажи, если арендная плата не выплачена, но вскоре вступит в силу закон, ограничивающий это право.

Приведенные выше ответы охватывают некоторые основные вопросы, связанные с коммерческой арендой, но на самом деле лишь поверхностно относятся к сложной теме. Если у вас есть какие-либо вопросы, касающиеся коммерческой аренды, прокомментируйте эту статью, и я постараюсь на них ответить. Я также буду публиковать дальнейшие блоги по различным аспектам коммерческой аренды и коммерческой собственности в целом, и буду приветствовать вас, а также комментарии и предложения, которые могут у вас возникнуть.

Аренда помещений | Пончик бизнес-права

По сравнению с покупкой помещения, аренда более гибкая и требует минимального капитала. Большинство предприятий сдают свои помещения в аренду либо на условиях аренды, либо по лицензии.

Однако имущественное право может быть сложным, и устные договоренности не учитываются. Вы должны четко понимать, с чем вы соглашаетесь, и получать все в письменной форме.

Основы аренды

Получение лицензии

Аренда

Возможность субаренды

Возможность присвоения

Ремонт и переделка

переговоры

1.Основы аренды

Проверьте, что вы арендуете.

Используйте фиксированную стоимость квадратного метра в качестве критерия для сравнения помещений

• Включите арендную плату, ставки и плату за обслуживание. В частности, плата за обслуживание и ставки могут быть высокими.
• Убедитесь, что вам не нужно оплачивать судебные издержки арендодателя.
• При аренде арендатор обычно платит гербовый сбор и регистрационный сбор.
• В некоторых случаях с арендной платы может взиматься НДС. В зависимости от вашего собственного статуса налогоплательщика НДС может быть возвращен.
• Определите, каким будет ваш первый счет-фактура, включая полную разбивку. Затем подтвердите, какие дополнительные элементы может добавить арендодатель к будущим счетам.

Является ли здание собственностью человека, который сдает его вам в аренду?

• Имеет ли это лицо законное право заключать с вами договор?

Помещение пустует?

• Если есть предметы, оставленные предыдущим арендатором, кто и когда их уберет?

Насколько точны размеры помещения?

• Проверьте размеры, указанные в торговой документации.Обнаружение несоответствия может позволить вам договориться о более низкой арендной плате.

Все ли детали соглашения верны?

• Например, аренда, даты начала и окончания.

Упоминаются ли прямо в соглашении ваши основные права?

Например:

• Доступ в помещения 24 часа в сутки, 365 дней в году
• Преимущества любых услуг, таких как освещение, отопление и уборка
• пользование общими удобствами, такими как туалеты и парковочные места
• право вывешивать вывески на территории

Какие права у домовладельца?

• Арендодателю следует запретить необоснованное вмешательство в работу арендатора.
• Шумные или грязные строительные работы, проводимые в местах общего пользования или в прилегающих помещениях, могут быть проблемой.

Существуют ли какие-либо ограничения на использование собственности?

• Может ли арендодатель каким-либо образом ограничить вашу деятельность?
• Вам нужно разрешение на строительство для использования помещения по назначению?

Плата за обслуживание

Обычно, особенно в общих помещениях, взимается плата за обслуживание. Он охватывает такие вещи, как техническое обслуживание, уборка, охрана, парковка и приемная в здании.Установите, есть ли возможность для завышения платы арендодателем.

Как рассчитывается каждая плата за обслуживание?

• Спросите существующих и предыдущих арендаторов, справедливы ли начисления.
• Придется ли вам платить за услуги, которыми вы никогда не пользуетесь?
• В вашем соглашении должно быть указано, что вы должны оплатить только разумную часть стоимости общих услуг.

Как взимается плата за отопление, свет, электроэнергию и воду?

Попытайтесь договориться о пределе ваших обязательств по оплате услуг

Может быть «фонд погашения»

• Это покрывает расходы на ремонт и замену основного оборудования, например, котла.
• Не платите в такой фонд, если вы арендуете только на короткий период.

Арендодатель обычно оплачивает страховку и передает часть этих затрат

• Вы можете запросить подробности страховой защиты.
• Срок действия истек? Достаточно ли покрытие и соответствует ли вам начисленная плата?

2. Получение лицензии

Лицензия «easy-in, easy-out», обычно действующая на срок до двух лет, обеспечивает максимальную гибкость.

Обычно вы можете прекратить действие лицензии при уведомлении за один месяц

• Ваш домовладелец может также иметь право уведомить вас за один месяц.
• Проверьте, есть ли у арендодателя причины для краткосрочного прекращения действия вашей лицензии. Например, есть ли планы по развитию помещения?
• Ваш домовладелец может иметь право повысить арендную плату с уведомлением за один месяц по истечении установленного периода.

Многие лицензированные помещения предоставляют услуги поддержки

• Например, укомплектованная рецепция и охрана здания.Офисы с полным обслуживанием могут предлагать секретарские услуги и арендовать конференц-залы.
• Проверьте стоимость этих услуг.
• Спросите существующих или предыдущих арендаторов, насколько надежны эти услуги.

Лицензионное соглашение должно быть кратким, простым и понятным английским языком.

• В соглашении могут использоваться термины «лицензиар» (арендодатель), «лицензиат» (арендатор) и «лицензионный сбор» (арендная плата).
• Ваши обязательства должны ограничиваться уплатой согласованной суммы за аренду, ставки и любые дополнительные услуги.Убедитесь, что нет никаких других затрат.
• Вам может быть запрещено менять помещение (например, ставить полки).
• Остерегайтесь лицензий со сложными условиями или на длительный срок без права расторжения договора. Это больше похоже на аренду.
• Проконсультируйтесь с юристом перед подписанием любого соглашения.

3. Аренда

Аренда — это более сложное и долгосрочное обязательство, чем лицензия.

Каков срок аренды?

• Срок аренды может составлять от одного до 25 лет и более.
• Некоторые компании предпочитают гибкость краткосрочной аренды (например, трехлетней). Но их бывает труднее получить.

Есть ли оговорка о разрыве?

• Это возможность для вас (или арендодателя) досрочно расторгнуть договор аренды.
• Сколько уведомлений вы должны направить?
• Обязательно ли соблюдать какие-либо условия для срабатывания тормоза? Арендодатель может иметь законное право отказаться принять перерыв, если вы нарушите какие-либо условия аренды, даже если они незначительны.

Имеете ли вы право сдавать помещение в субаренду или передавать его в аренду?

Когда даты пересмотра арендной платы?

• Основан ли анализ на арендной плате на открытом рынке, изменениях индекса розничных цен или другом методе?
• Что произойдет, если вы не сможете согласиться? Можно ли привлечь независимого эксперта или арбитра для определения новой арендной платы?
• Может ли арендная плата снижаться или повышаться?
• Если следующая дата пересмотра арендной платы наступит в ближайшее время, можете ли вы договориться о будущей арендной плате сейчас?

Требуется ли персональная гарантия?

• Если ваш бизнес — компания с ограниченной ответственностью, избегайте этого.В противном случае, если ваш бизнес потерпит неудачу, вы будете нести личную ответственность за арендную плату — и за другие платежи, причитающиеся по договору аренды — за оставшийся срок аренды.

Требуется ли внести залог?

• Когда он будет возвращен и получите ли вы проценты по нему?
• При каких обстоятельствах домовладелец может оставить его себе полностью или частично?
• Будет ли ваш депозит защищен, если арендодатель станет неплатежеспособным?

Что будет по истечении срока аренды?

• Проверьте, подпадает ли договор аренды под действие Закона 1954 года о арендодателе и арендаторе.Это помогает защитить ваши права при продлении срока аренды в конце срока.
• Закон дает вам общее юридическое право продлить договор аренды, если вы не нарушили существующий договор.
• Основное исключение — если домовладелец хочет продать, перепланировать или въехать.

4. Возможность субаренды

Договоритесь о максимально возможной свободе сдачи в субаренду всего или части арендуемого вами помещения.

Гибкость переговоров о сроках субаренды

• Вы можете сдать часть площади в субаренду в начале срока аренды, а затем перенять остальную часть по мере роста вашего бизнеса.
• Вы можете сдать часть (или всю) свою площадь в субаренду, если создадите второе помещение.

Гибкость договоренности об аренде, которую вы можете получить от арендаторов

• Если рыночная арендная плата выросла после того, как вы взяли на себя аренду, вы можете получить более высокую арендную плату, чем платите.
• Избегайте положений, запрещающих субаренду по более низкой арендной плате.
• Возможно, вы захотите проконсультироваться по поводу вашего НДС.
• Вы должны иметь право вести переговоры с арендаторами в субаренду на своих условиях, если вы не ставите под угрозу безопасность арендодателя.

Согласуйте гибкость в отношении потенциального использования занимаемого вами помещения

• Это дает вам возможность сдать помещения в субаренду компании из другой отрасли.

5. Возможность присвоения

Переуступка аренды (передача ее другому предприятию) похожа на субаренду, но это более последний шаг, который завершает ваше занятие помещением.

Ваша аренда может накладывать ограничения

• С одной стороны, условия вашего договора аренды могут включать в себя абсолютный договор против уступки прав.С другой стороны, может вообще не быть никаких ограничений.
• Условия могут быть интерпретированы, что может привести к юридическим спорам.

От вас могут потребовать гарантии следующих платежей арендатора

• Арендодатель может предъявить претензию по такой гарантии только в течение шести месяцев после наступления срока платежа нового арендатора («правопреемник»).

6. Ремонт и переделка

Кто оплачивает содержание и ремонт здания?

• По договору аренды часть или вся ответственность может лежать на арендаторе.
• В общих помещениях арендаторы обычно несут прямую ответственность только за внутренний ремонт
• Если вы берете все помещение, проверьте, является ли ваша аренда с полным ремонтом и страхованием. Это означает, что вы несете ответственность за все расходы на техническое обслуживание и страхование.

Установить, есть ли у арендодателя программу планового технического обслуживания

• Что выполнено и какие работы планируется?
• Вас не побеспокоит эта работа?
• Будете ли вы платить за это?
• Вы можете обнаружить, что после многих лет пренебрежения собственность подлежит капитальному ремонту — и вы будете тем, кто за нее заплатите.

Рассмотрите возможность проведения обследования

• Вы можете настоять на том, чтобы любые изменения, ремонт и косметический ремонт были завершены (и оплачены арендодателем) до того, как вы подпишете договор аренды.
• Убедитесь, что все работает, например, отопление и водопровод.

Убедитесь, что вы можете выполнить внутренние неструктурные изменения

• Например, раскладывание полок и перегородок.
• Обсудите любые немедленные изменения и получите письменное разрешение арендодателя.

Определите, за какой ремонт вам придется заплатить по окончании аренды

• Обычно это называют «ветхостью». Обсудите это тщательно, так как это часто является проблемной областью.
• Вы можете нести ответственность за восстановление помещения до его «первоначального состояния».
• Рассмотрите возможность инвестирования в фотографическое обследование состояния с самого начала и включите это доказательство в условия аренды. Это исключит любые необоснованные требования арендодателя при вашем отъезде.
• Удаление любых внесенных вами изменений может потребовать значительного восстановления.

7. Ведение переговоров

В случае лицензии арендодатель может предлагать стандартные условия на основе принципа «бери или оставляй». У вас может быть мало возможностей для улучшения условий, если только домовладелец не в отчаянии.

Наймите хорошего юриста для переговоров по вашему юридическому соглашению

• Это залог безопасности.
• Выбирайте внимательно. Определите, сколько аналогичных договоров аренды заключил солиситор за последние шесть месяцев.
• Заставьте юриста объяснить вам каждый пункт соглашения.
• Обсудите наихудшие сценарии.

Дипломированный сюрвейер проконсультирует вас по коммерческим аспектам договора.

• Оценщик также может дать совет.

Чем дольше срок аренды, тем важнее согласовать маршруты выезда

• Например, оговорка о разрыве, право субаренды и право уступки аренды.

Продай себя как идеального арендатора

Вам будут предложены более выгодные условия, если:

• вы можете доказать способность вашего бизнеса платить арендную плату в течение срока аренды;
• домовладелец считает, что вы заслуживаете доверия и с вами легко иметь дело.

Получите подробную разбивку затрат, чтобы вы могли определить предметы для переговоров на

• Если вы не можете избежать определенных затрат, попросите арендодателя ограничить их согласованным уровнем.

Будьте готовы к торговым уступкам

• Например, вы можете оплатить ремонт в обмен на период без арендной платы или избежать личной гарантии, предоставив более крупный залог.
• В условиях резкого спада собственности арендодатели могут предлагать стимулы, такие как период без арендной платы, еще до того, как вы начнете переговоры.
• Возможно, вам потребуется проконсультироваться о последствиях для НДС любых договоренностей, связанных с бартером или поощрениями.

Покупка и аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы каждого

Многие предприятия работают вне коммерческих помещений, будь то витрины, фабрики или офисы. Если вы открываете новый бизнес или расширяете существующий, вам придется решить, покупать ли коммерческую недвижимость или арендовать ее.

Когда вы покупаете недвижимость, вы можете либо заплатить наличными, либо профинансировать ее с помощью ссуды.При аренде вы арендуете недвижимость на определенный срок, после чего вы должны пересмотреть договор, если хотите продолжить ее использование. На выбор правильной стратегии для вашего бизнеса влияет несколько факторов, в том числе отток денежных средств, текущие расходы, налоговые последствия, стоимость собственности, капитал для бизнеса и многое другое.

Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость сохраняет свою ценность в течение долгого времени, если за ней правильно ухаживают — это долгосрочный актив. Вот некоторые преимущества и недостатки покупки объекта коммерческой недвижимости.

Плюсы покупки

Собственный капитал: Если вы оплачиваете все наличными, вы сразу получаете 100% собственности.Если вы берете ссуду, ваш первоначальный взнос и ежемесячные платежи увеличивают капитал собственности. Если вы рефинансируете или продаете недвижимость, ваш капитал представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью собственности и оставшейся суммой кредита, и это помогает повысить общую стоимость вашего бизнеса.

Оценка актива: Владение коммерческой недвижимостью позволяет вам получать выгоду от прироста капитала — увеличения стоимости вашей собственности с течением времени. Скорость повышения курса зависит от уровня инфляции, местных условий спроса и предложения, процентных ставок и других факторов.

Доход от аренды: Обычно бизнес, покупающий коммерческую недвижимость, занимает не менее 51% этой площади. Это связано с тем, что кредиторы классифицируют недвижимость как инвестиционную, когда доля владения составляет 50% или меньше — фактор, который затрудняет получение кредита. Если у вас есть оставшаяся площадь, вы можете сдать ее в аренду арендаторам и создать дополнительный источник дохода. Например, если вы покупаете небольшое здание, вы можете сдать первый этаж розничному продавцу, ресторану, туристическому агентству или другому предприятию.

Налоговые льготы: В качестве налоговой льготы вы можете вычесть проценты и амортизационные отчисления на вашу коммерческую недвижимость.

Контроль: Когда вы владеете недвижимостью, вы контролируете ее (в рамках ограничений по зонированию), что означает, что вам не нужно вести переговоры с арендодателем, если вы хотите изменить конфигурацию помещения. Вы также будете вносить фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке вместо арендной платы, которая может быть изменена по истечении срока аренды.

Минусы покупки

Авансовые расходы: Как правило, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% до 40% от стоимости собственности, а также вам придется оплатить затраты на закрытие сделки, а также сборы за оформление и оценку.Например, в собственности за 1 миллион долларов вы можете рассчитывать заплатить от 100 000 до 400 000 долларов из своего кармана в качестве первоначального взноса и других сборов.

Проблемы с получением финансирования: У вас могут возникнуть проблемы с получением ссуды на коммерческую недвижимость с разумной процентной ставкой, если вы или ваш бизнес не можете получить одобрение на получение банковского финансирования. В то время как лучшие ссуды на коммерческую недвижимость могут иметь процентную ставку ниже 4%, ссуды, предоставленные кредиторами с твердыми деньгами, могут иметь процентную ставку от 10% и более.В этом случае аренда может быть более рентабельной.

Штрафы за досрочное погашение: Многие ссуды на коммерческую недвижимость сопровождаются значительными сборами за предоплату или другими штрафами, характерными для коммерческой недвижимости, в виде поддержания доходности или аннулирования, если вы досрочной погашением остатка ссуды.

Обязательства: Вы несете ответственность, если кто-то пострадает на вашей собственности, что означает, что вам придется заплатить за полис страхования ответственности, чтобы защитить себя от судебных исков.Если вы сдаете в аренду часть имущества, вы несете ответственность управляющего имуществом, что потребует дополнительной страховки и ухода за имуществом. Кроме того, для многих ссуд может потребоваться личная гарантия, которая возлагает на вас личную ответственность за выплату ссуды, если ваш бизнес не может.

Потеря ликвидности или капитала: Всегда существует вероятность того, что стоимость вашей собственности снизится, и вы можете понести капитальные убытки, если решите продать, что является недостатком. Кроме того, у вас также могут возникнуть проблемы с ликвидностью, поскольку ваши деньги будут привязаны к собственности.Чтобы вернуть свои деньги, вам придется продать или частично рефинансировать обналичивание. Более того, деньги, связанные с недвижимостью, можно было бы использовать для других целей, если бы вы взяли их в аренду.

Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

Срок коммерческой аренды обычно составляет от пяти до 10 лет. Вы можете использовать недвижимость во время аренды с учетом любых ограничений, предусмотренных в договоре аренды.

Плюсы лизинга

Больше ликвидности: Вы используете значительно меньше своих денежных средств, потому что вам не нужно вносить первоначальный взнос, чтобы переехать в пространство.Тем не менее, вы должны рассчитывать на внесение авансовых платежей за адвоката, брокера, предварительную проверку и гарантийный депозит.

Фиксированная ежемесячная стоимость: При аренде вам, как правило, не нужно платить за какое-либо существенное обслуживание, ремонт или содержание собственности, хотя вы, возможно, должны будете платить за мелкий ремонт. Вместо этого вы будете точно знать, сколько вам нужно платить каждый месяц, не беспокоясь о непредвиденных дорогостоящих расходах на ремонт.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть эти расходы по мере их возникновения: арендные платежи, страхование имущества, налоги на имущество (в зависимости от типа аренды), коммунальные услуги и техническое обслуживание.Вы можете вычесть весь арендный платеж, в отличие от вычета процентов по ипотеке.

Больше гибкости: Квалификация на аренду зачастую проще, чем на получение ссуды на коммерческую недвижимость, поэтому у вас есть больше возможностей, когда дело доходит до выбора помещения. Вы также можете переехать, когда договор аренды истечет, не продавая недвижимость. Возможно, вы сможете позволить себе арендовать недвижимость, которую слишком дорого покупать, что поможет вам получить выгодное или стратегическое место.

Минусы лизинга

Отсутствие собственного капитала или прироста стоимости: Вы не накапливаете никакого капитала при сдаче в аренду, хотя в некоторых договорах есть функция аренды коммерческой недвижимости с правом владения, которая позволяет вам использовать часть уже уплаченной вами арендной платы на покупку. собственности. Без капитала вы не выиграете от прироста капитала.

Отсутствие пассивного дохода: Вы не являетесь домовладельцем и, следовательно, не можете получать арендную плату от других, теряя вторичный доход, который вы могли бы получить от владения собственностью.

Арендная плата стоит дорого: Ваши ежемесячные арендные платежи обычно превышают платежи по ипотеке на ту же недвижимость. Типичный трехлетний договор аренды возлагает на арендаторов ответственность за ежемесячное страхование розничной торговли, налоги на имущество, коммунальные услуги и расходы на техническое обслуживание. При добавлении к арендной плате ваши затраты будут больше, хотя расходы после уплаты налогов зависят от ситуации.

Нет контроля: В договоре аренды могут быть ограничения и даже положения о досрочном расторжении, которые ограничивают способность арендатора контролировать арендуемую площадь.У вас нет контроля над повышением арендной платы по истечении срока аренды, и если вы выйдете из бизнеса, вы должны будете продолжать платить арендную плату или столкнетесь с штрафами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

Обычно имеет смысл покупать, если у вас достаточно наличных для первоначального взноса и шести месяцев выплаты по ипотеке, не вызывая у вашего бизнеса денежного кризиса. Покупка может быть хорошим вариантом, если вы:

• Хотите сдать в аренду часть помещения для получения вторичного источника дохода
• Планируйте увеличение доли собственности в собственности
• Хотите реорганизовать пространство по своему усмотрению

С другой стороны, лизинг может быть правильным ответом, если вы хотите:

• Возможность выселения в конце срока аренды
• Чтобы не связывать деньги при первоначальном взносе
• Больше налоговых вычетов на лизинговые расходы
• Свобода от ответственности за содержание собственности в зависимости от вашего договора аренды
• Работать в помещении, слишком дорогое для покупки

Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, в качестве первого варианта вам следует рассмотреть ссуду, гарантированную Управлением малого бизнеса (SBA).SBA предлагает две кредитные программы, которые можно использовать для коммерческой недвижимости: 7 (а) ссуд и 504 ссуды. В то время как ссуды 7 (а) являются ссудами общего назначения, ссуды 504 специально предназначены для покупки или рефинансирования коммерческой недвижимости.

договоров коммерческой аренды в эпоху COVID-19 — меню вариантов для арендодателей и арендаторов

Прерывание обычной работы в отрасли коммерческой недвижимости, вызванное пандемией COVID-19, было беспрецедентным, и, хотя мы надеемся, что оно носит временный характер, полная степень воздействия может быть не полностью осознана в течение некоторого времени.Однако одно очевидное влияние заключается в том, что значительное количество арендованных рабочих мест по всей стране и по всему миру внезапно пустеет. Правительственные ограничения на собрания, передвижения и деятельность второстепенных предприятий привели к тому, что многие офисы, лаборатории, склады, производственные мощности, торговые точки и другие рабочие места были закрыты в чрезвычайных усилиях по борьбе с глобальной чрезвычайной ситуацией в области здравоохранения. По мере наступления срока выплаты арендной платы и ипотеки коммерческие арендодатели и арендаторы будут беспокоиться о влиянии пандемии на свои права и обязанности по существующим договорам аренды тех, в настоящее время пустующих площадей.Сотрудники работают из дома, а не на арендуемой площади, а арендодатели и арендаторы спрашивают, что они могут и должны делать для защиты своего бизнеса. Ниже мы рассмотрим лишь некоторые из вариантов, которые захотят рассмотреть и арендодатели, и арендаторы при поиске ответа на этот вопрос.

На самом базовом уровне арендодатели прямо сейчас стремятся защитить свои потоки арендной платы, а арендаторы ищут способы избежать или отсрочить обязательства по арендной плате.

Случаи невыполнения обязательств / сроков исполнения. В такие времена и арендодатели, и арендаторы должны тщательно проверять свои существующие договоры аренды, чтобы определить, какие арендные обязательства они или другая сторона могут подвергнуться опасности нарушения. Выявление действий и событий, которые могут представлять собой дефолт по договору аренды, и того, сколько времени может быть доступно для устранения такого нарушения (до того, как может быть нанесен ущерб), поможет избежать непреднамеренных дефолтов, которые могут еще больше ухудшить плохую ситуацию. Например, арендаторы должны подтвердить, может ли покидание помещения или прекращение его деятельности рассматриваться как событие неисполнения обязательств, или есть ли у них периоды уведомления и исправления, доступные им для просроченных платежей, и как быстро арендодатель может использовать гарантийный депозит для устранения дефицита. .Точно так же арендодатели должны подтвердить, могут ли арендаторы иметь возможность удерживать арендную плату, если услуги, которые арендодатель должен предоставить по договору аренды или доступ в помещения, сокращены или отменены.

Кстати, пандемия COVID-19 оказывает существенное влияние на способность сторон соблюдать сроки строительства и доставки и выполнять обязательства по демонтажу / восстановлению по договорам аренды. Арендодатели и арендаторы захотят знать о последствиях пропуска быстро приближающихся сроков, которые могут быть запланированы на середину этого кризиса, например, относящихся к датам начала или окончания срока их аренды.В договоре аренды может быть указано, например, что произойдет, если арендодатель не завершит застройку и не сдаст во владение вовремя, или что произойдет, если арендатор продолжит занимать помещения после истечения срока без разрешения. В некоторых договорах аренды арендатор может иметь право расторгнуть договор аренды, если владение не передано арендодателем к указанному моменту времени, или арендодатель может быть подвергнут другим штрафам.

Перед подготовкой потенциального иска о том, что арендодатель или арендатор должен быть освобожден от определенных обязательств по аренде в связи с пандемией COVID-19, важно, чтобы они точно знали, что это за обязательства и какие они могут быть нарушены из-за COVID- 19 прерываний.Другими словами, первый шаг, который арендодатели и арендаторы должны сделать прямо сейчас, чтобы подготовиться к защите, — это подробно ознакомиться со своими договорами аренды.

Форс-мажор. Практически каждый договор коммерческой аренды содержит оговорку о форс-мажоре — положение, освобождающее от задержки в выполнении определенных обязательств, вызванных обстоятельствами, не зависящими от этой стороны (, т.е. , «форс-мажорные обстоятельства»). Сейчас хорошее время, чтобы внимательно изучить оговорки о форс-мажорных обстоятельствах в договорах аренды, чтобы определить, может ли их охват быть достаточно широким, чтобы оправдать задержки в работе, вызванные перебоями в работе COVID-19.Следует отметить, что очень немногие положения о форс-мажоре, вероятно, будут конкретно относиться к вирусным пандемиям как к форс-мажорным событиям, но некоторые статьи могут включать ссылку на «правительственные приказы или постановления» или определять форс-мажорные обстоятельства в более широком смысле как просто «непредвиденные события». (любой из них может быть применен к текущей ситуации). Положение о форс-мажорных обстоятельствах надлежащего объема может допускать отсрочку крайних сроков выполнения сторонами своих обязательств по договору аренды на количество дней, в течение которых сторона не может выполнить эти обязательства из-за обстоятельств непреодолимой силы.Это будет представлять особый интерес, например, для арендодателей, в договорах аренды которых указаны крайние сроки, в течение которых они должны завершить определенное строительство (большая часть которого была остановлена ​​правительственным распоряжением) и передать собственность, или для арендаторов, у которых может быть внешний срок, к которому они должны завершить свой собственный строительный проект и открыть для себя бизнес. Важно отметить, что денежные обязательства сторон коммерческой аренды часто специально исключаются из списка обязательств, которые могут быть освобождены в результате форс-мажорных обстоятельств, поэтому, хотя форс-мажорные обстоятельства могут быть полезны сторонам, стремящимся избежать неденежных обязательств по аренде, вряд ли удастся освободить арендаторов от необходимости своевременно вносить арендную плату или освободить арендодателей от необходимости финансировать надбавки за улучшение работы арендаторов за работу, которая, возможно, уже была завершена.Даже когда оговорки о форс-мажорных обстоятельствах не предусматривают освобождение от платежа или других обязательств, может быть доступно заявление о том, что неисполнение должно быть оправдано в соответствии с доктринами общего права о невозможности, неосуществимости или несоблюдении цели. Мы продолжим изучать эту тему в будущих публикациях, поэтому не забывайте и дальше ссылаться на нашу страницу COVID-19 Insights для получения обновлений. Однако форс-мажор — не единственное место, где можно искать освобождение от денежных обязательств.

Защита от потери возможности использовать. Некоторые договоры аренды будут содержать формулировку, предусматривающую снижение арендной платы (, т.е. , снижение) в случае, если арендатор теряет возможность использовать некоторые или все свои помещения в результате определенных перечисленных событий или обстоятельств. Некоторые из этих положений о сокращении выбросов будут применяться только к ситуациям, когда потеря возможности использования вызвана невыполнением арендодателем какого-либо обязательства, и обычно только в том случае, если арендодатель не может восстановить использование в течение нескольких дней после получения письменного уведомления от арендатора.Подобные положения о снижении арендной платы за прерывание обслуживания обычно применяются только в том случае, если арендодатель не может предоставить определенные основные услуги (часто ограниченные коммунальными услугами, лифтами, HVAC и т. Д.), Но некоторые из них достаточно широки, чтобы охватить любую ситуацию, когда арендатор теряет возможность доступа или использовать часть своего помещения из-за какого-либо сбоя со стороны арендодателя. Важно отметить, что (а) большинство таких положений о снижении арендной платы за перерыв в предоставлении услуг ограничены обстоятельствами, когда арендодатель по небрежности или умышленно не выполняет и / или не имеет возможности восстановить использование, и (б) такие периоды перерыва также часто продлеваются из-за форс-мажорных обстоятельств. Таким образом, простое выполнение арендодателем правительственных распоряжений, которые он не мог контролировать, в большинстве случаев не приводит к уменьшению арендной платы.Многие арендодатели утверждают, что эти положения о снижении арендной платы предоставляются в умеренных количествах и ограничены по объему, поскольку арендаторы во многих случаях могут полагаться на страхование от перерыва в работе, чтобы покрыть потерю возможности использования, вместо того, чтобы обращаться в иск против своего арендодателя за нарушение договора аренды; на самом деле, многие домовладельцы потребуют на языке договора аренды, чтобы их арендаторы имели такую ​​страховку, чтобы обеспечить выплату арендной платы арендодателю в случае прерывания.Однако это упрощает проблему, и степень, в которой страхование от прерывания бизнеса может быть решением для арендодателей и арендаторов во время кризиса COVID-19, в конечном итоге будет зависеть от объема рассматриваемой политики.

Страхование. Многие арендаторы и домовладельцы имеют полисы страхования от перерыва в работе, некоторые из которых требуют, чтобы страховщики выплачивали арендные обязательства арендатора или финансировали потерянный доход арендодателя, если определенные события привели к прерыванию бизнеса держателя полиса.К сожалению, многие существующие полисы страхования от перерыва в работе специально исключают вирусные пандемии или инфекционные заболевания из своих списков покрываемых событий, а также обеспечивают покрытие только в случае физического повреждения помещений. Тем не менее, не все политики одинаковы, поэтому сторонам следует внимательно изучить свои политики, чтобы определить, могут ли они покрывать перебои, связанные с COVID-19. Даже существующие политики, не обеспечивающие желаемого покрытия, могут оказаться полезными, поскольку недавние правовые изменения в нескольких штатах могут предоставить домовладельцам и арендаторам панацею.Законодатели штата в Массачусетсе и других штатах недавно приняли законодательство, направленное на устранение этого пробела в покрытии счетов, которые обязывают страховщиков выплачивать по претензиям в соответствии с существующими полисами страхования от прерывания бизнеса — даже если такие полисы содержат типичные исключения для вирусной пандемии и инфекционных заболеваний, и независимо от того, содержат ли они требование о физическом повреждении. В случае успешного принятия закона, эти законодательные меры могут «изменить правила игры» для коммерческих арендодателей и арендаторов, ищущих компенсацию своих деловых потерь, связанных с COVID-19.Мы будем внимательно следить за этими быстрыми изменениями в законодательстве и, вероятно, будем обновлять эту серию публикациями в будущих блогах по этой теме.

Правительственная помощь. И арендодатели, и арендаторы могут иметь возможность воспользоваться льготами в виде предоставляемых государством средств, займов или грантов, предоставляемых им через целевые программы стимулирования, такие как федеральный закон CARES, другие будущие этапы федеральных мер стимулирования или государственные и усилия местных властей по оказанию помощи.Адвокаты Минца опубликовали ряд недавних сообщений в блогах, в которых резюмируются и объясняются средства правовой защиты, доступные в соответствии с Законом CARES, и они будут публиковать дополнительные предупреждения по мере развития этого и других аналогичных законодательных мер, поэтому, пожалуйста, не забудьте продолжать ссылаться на нашу страницу аналитики COVID-19 для получения обновлений.

Во многих случаях домовладельцы и арендаторы не смогут получить все желаемое облегчение, просто обратившись к своему арендатору, своему страховщику и / или правительству. Следите за обновлениями во второй части нашей серии, состоящей из двух частей, в которой мы обсудим практические проблемы, связанные с обсуждаемыми здесь вариантами, и альтернативные пути, которые могут быть доступны коммерческим арендодателям и арендаторам, ищущим освобождения от обязательств по аренде после COVID- 19 пандемия.

Подписаться на точки обзора

Справочник арендатора — Права арендатора в соответствии с законом Флориды

Обязанности арендатора

Как арендатор, у вас также есть определенные обязанности. Если вы не выполните эти обязанности, вас могут выселить. Как арендатор, вы должны платить арендную плату и гарантийный депозит, а также соблюдать все другие юридические требования в договоре аренды.

Арендаторам необходимо также:

• Поддерживать свою часть помещения в чистоте и санитарном состоянии.
• Уберите весь мусор с соблюдением санитарных норм.
• Поддерживайте все сантехнические устройства в чистоте и санитарных условиях.
• Вести себя так, чтобы не беспокоить
• соседи и нарушают мир.
• Не разрушать и не портить собственность.
• Соблюдайте все жилищные нормы.

Невыплата арендной платы

Если вы не платите арендную плату, вас могут выселить. Но вас не могут выселить без постановления суда. Чтобы получить постановление суда, домовладелец должен сначала предпринять несколько шагов, перечисленных ниже.

Трехдневное уведомление

Если вы не платите арендную плату вовремя, домовладелец должен уведомить вас за три (3) дня о неуплате арендной платы, если он хочет вас выселить. Это уведомление должно информировать вас о том, что вы не уплатили арендную плату в установленный срок. Он должен информировать вас о точной сумме причитающейся арендной платы и о том, что у вас есть 3 дня, исключая выходные и праздничные дни, а также дату вручения уведомления, чтобы оплатить причитающуюся арендную плату или освободить помещение. Это уведомление не обязательно должно быть доставлено шерифом.Обычно домовладелец вывешивает уведомление на вашей двери. Однако в случае отправки по почте арендодатель должен добавить пять (5) дней для отправки по почте.

Если вы платите полную сумму арендной платы в течение трех дней, ваш домовладелец не может выселить вас за неуплату арендной платы. Однако, если вы не платите полную сумму причитающейся арендной платы или добровольно не покидаете помещение в течение указанного трехдневного срока, домовладелец может подать против вас иск о выселении в окружной суд.

Обратите внимание, что если вы живете в государственном жилье и не платите вовремя арендную плату, вам должно быть направлено уведомление за четырнадцать (14) дней для оплаты аренды или освобождения вместо уведомления за три (3) дня. Он должен сообщить вам, что у вас есть право на рассмотрение жалобы по вопросу о причитающейся арендной плате, должен проинформировать вас о вашем праве дать такой ответ на Уведомление, как вы хотите, а также должен проинформировать вас о вашем праве проверять государственное жилье. документы, имеющие прямое отношение к выселению. Если вы запросите слушание по жалобе в надлежащие сроки, ваш домовладелец не сможет подать против вас иск о выселении до завершения процесса рассмотрения жалобы. Если вы проживаете в жилье по Разделу 8 или другом жилье, субсидируемом государством, кроме государственного жилья, если в договоре аренды не указано иное, вы получите уведомление за три (3) дня, если вы задержите выплату арендной платы.

Пятидневный вызов

Если домовладелец подает иск о выселении, вам будет вручена повестка (обычно шериф или судебный сервер) с повесткой и жалобой. После этого у вас будет пять (5) дней (не считая даты обслуживания, выходных или официальных праздников) для ответа на жалобу. Например, если вам будут вручены документы по иску в среду, в отсутствие праздников, вы должны подать свой ответ в офис клерка к следующей среде. Инструкции о том, куда и как подать ответ, находятся на повестке.

Если вы не ответите письменно в течение пяти (5) дней, решение по умолчанию с последующим письменным заявлением о владении может быть вынесено против вас в любое время по истечении пяти (5) дней. Шериф отправит вам копию приказа о том, что у вас есть 24 часа на то, чтобы освободить его. Если вы не покинете этот 24-часовой период, шериф передаст арендодателю владение помещением, удалив вас. После этого домовладелец или его агент могут вывезти любую личную собственность, обнаруженную в помещениях, на линию собственности или рядом с ней.Если домовладелец попросит об этом, шериф будет стоять рядом, чтобы сохранить мир, пока арендодатель меняет замки и убирает ваше личное имущество из помещения. Ни шериф, ни домовладелец, ни его агент не несут ответственности перед вами или любой другой стороной за утрату, разрушение или повреждение собственности после того, как она была удалена из жилого помещения. Также обратите внимание, что вы можете быть арестованы за отказ покинуть помещение по требованию шерифа, действующего в соответствии с Распоряжением о владении недвижимостью.

Если вы решите ответить на жалобу, вы должны перечислить всю просроченную арендную плату секретарю суда, как указано в повестке. Если вы не внесете арендную плату в то время, когда должен быть дан ответ, или не будете продолжать вносить арендную плату в срок, вы можете не попасть на слушание, и, следовательно, суд не выслушает вашу сторону спора. Тогда против вас будет вынесено судебное решение о владении и судебном приказе в соответствии с предыдущим абзацем.Если вы проживаете в субсидируемом жилье, вы обязаны вносить только ту часть арендной платы, за которую вы несете ответственность в соответствии с федеральной, государственной или местной программой, в которой вы участвуете.

Будьте осторожны, просто потому, что вы ответите и положите деньги секретарю суда по мере необходимости, не означает, что вы выиграете судебный процесс. У вас все еще должна быть «юридически достаточная» защита от неуплаты арендной платы. Тот факт, что у вас тяжелые финансовые времена, не является защитой от невыплаты арендной платы.Вы можете проконсультироваться с юристом относительно того, что является «юридически достаточной» защитой от невыплаты арендной платы.

Незаконное выселение

Даже если вы задолжали арендодателю или нарушили договор аренды, в штате Флорида запрещены выселения с целью самопомощи. Арендодатель может восстановить владение арендуемой единицей только в соответствии с положениями главы 83, часть II, Устава Флориды. Это означает, что ваш арендодатель не может вызвать (каким-либо образом) прекращение каких-либо ваших коммунальных услуг, включая электричество, газ и воду, даже если услуга предоставляется на его имя или оплата этих услуг производится им.Например, если у вас электричество на имя вашего арендодателя, это будет незаконным для вашего арендодателя позвонить в коммунальную компанию и приказать прекратить эту услугу.

Арендодателю также не разрешается менять замки, использовать какие-либо другие устройства, чтобы запереть вас из дома, а также снимать двери или окна, чтобы вынудить вас покинуть помещение. Кроме того, для него было бы незаконным вывозить вашу личную собственность из вашего жилого помещения, если не были приняты надлежащие юридические меры.Если домовладелец сделает что-либо из вышеперечисленного, вы имеете право на судебный запрет, вынуждающий домовладельца восстановить коммунальные услуги или разрешающий вам восстановить доступ к вашему жилому дому.

Кроме того, если вам удастся доказать незаконное выселение, арендодатель будет нести ответственность перед вами за трех (3) месяцев арендной платы или за фактический ущерб, в зависимости от того, что больше, плюс расходы и гонорары адвоката. Если сумма убытков, которую вы пытаетесь взыскать, составляет менее 8000 долларов, вы можете легко подать иск (без адвоката) против арендодателя в Суд мелких тяжб.Если сумма ущерба, который вы пытаетесь взыскать, превышает 8 000 долларов США, вы должны подать иск в окружной суд. Однако имейте в виду, что, если вы подадите иск своему домовладельцу за незаконное выселение, вам может быть предъявлен встречный иск за любой ущерб, например неуплаченную арендную плату, который мог возникнуть из-за вашей аренды. Выигравшая сторона имеет право на судебные издержки и гонорары адвокатов.

Знайте свои права на проживание

Если вы живете в отеле, мотеле или ночлежке, и это ваш единственный дом, владелец не может заблокировать вас за нарушение правила или несвоевременную выплату арендной платы (за некоторыми исключениями, зависящими от обстоятельств).Чтобы расторгнуть вашу аренду, владелец должен соблюдать те же положения об уведомлении, которые изложены в этой брошюре.

Многие из этих владельцев утверждают, что, поскольку у них есть лицензия на мотель / отель, они не обязаны соблюдать Закон Флориды об арендодателях. Это просто неправда. Закон, который распространяется на отели, мотели и общежития, гласит, что он применяется только к временному заселению. Переходный процесс относится к человеку, который временно находится в квартире и имеет другой дом в другом месте.

Следовательно, если вы живете в отеле, мотеле или ночлежке и это ваш единственный дом, владелец должен подать против вас иск о выселении, чтобы вас выселили на законных основаниях. Однако, если аренда временная, арендодатель сможет заблокировать вас за неуплату арендной платы или необоснованное беспокойство, в конечном итоге решение о том, является ли ваше проживание временным, остается на усмотрение суда.

Расторжение договора аренды по причине

Арендодатель может расторгнуть вашу аренду за нарушение вашего договора аренды или за нарушение применимых разумных правил или положений, кроме неуплаты арендной платы, следующим образом:

Несоответствие материала

Существенное несоблюдение имеет место, когда арендатор не выполняет какую-либо важную часть договора аренды или требований, установленных законом.Есть два типа несоблюдения. Первый тип излечим, то есть если вы остановите это действие, вас не выселят. Второй тип неизлечим, это означает, что то, что вы сделали, слишком серьезно для вас, чтобы продолжать жить в доме.

Некоторыми примерами излечимого несоблюдения являются нарушение правил в отношении домашних животных, слишком громкое воспроизведение музыки, несанкционированная парковка, слишком много гостей и несоблюдение правил содержания в вашем доме в чистоте и санитарных условиях.

Примеры неизлечимого несоблюдения включают, помимо прочего, умышленное повреждение или разрушение собственности, нападение на других арендаторов или последующее или продолжающееся необоснованное нарушение.

Устранимое несоответствие

Если вы, арендатор, не соблюдаете договор аренды и это нарушение излечимо, арендодатель должен предоставить вам следующее уведомление:

Настоящим вы уведомлены о том, что (указать на несоблюдение). Настоящим требуется устранить несоответствие в течение 7 дней с момента получения этого уведомления, в противном случае договор аренды будет считаться расторгнутым, и вы должны освободить помещение после такого расторжения. Если такое же поведение или поведение аналогичного характера повторяется в течение 12 месяцев, ваш договор аренды подлежит прекращению без предоставления вам возможности исправить несоблюдение.

Цель этого уведомления состоит в том, чтобы вы могли исправить то, на что жалуются. Если домовладелец не указывает несоответствие и не дает надлежащий период времени для исправления или проинформирует вас о том, что если такое же или подобное поведение имеет место в течение 12 месяцев, дальнейшая возможность исправления не будет предоставлена, суд может признать уведомление недействительным. Тем не менее, вы все равно должны попытаться устранить несоблюдение, поскольку судебный процесс — это неопределенное предложение. Если вы живете в государственном жилом доме или в жилом доме по разделу 8, посмотрите договор аренды, чтобы узнать, сколько времени вы имеете право на лечение.

Неизлечимое несоответствие

Когда вы совершаете неизлечимое несоблюдение или если несоблюдение представляет собой последующее или продолжающееся несоблюдение в течение 12 месяцев с момента письменного предупреждения арендодателем о подобном нарушении, вам должно быть направлено следующее уведомление:

Вам сообщают, что ваш договор аренды немедленно расторгается. У вас будет 7 дней с момента доставки этого письма, чтобы покинуть помещение. Это действие предпринято, потому что (сослаться на несоблюдение).

Поскольку это неизлечимо, вас могут выселить, если домовладелец докажет, что вы это сделали, и нарушение будет признано серьезным.

ПРИМЕЧАНИЕ: Если вы живете в государственном жилом доме, вас могут выселить за серьезные или неоднократные нарушения условий договора аренды или по другой уважительной причине. Любой из следующих видов преступной деятельности, совершенной вами, любым членом вашей семьи, гостем или другим лицом, находящимся под вашим контролем, является основанием для прекращения.

Любая преступная деятельность, которая угрожает здоровью или праву на мирное пользование помещениями государственного жилья другими жителями.

Любая преступная деятельность, связанная с наркотиками, в таких помещениях или рядом с ними.

Как арендатор государственного жилья, вам будет направлено уведомление о прекращении действия (30) дней или уведомление, предусматривающее разумный срок (не менее 7 дней), учитывая серьезность ситуации (но не более 30 дней), когда состояние здоровья или угроза безопасности других жителей или сотрудников службы государственного жилищного строительства.

Расторжение договора аренды

Если вы покидаете арендованное помещение до окончания письменного договора аренды, имейте в виду, что вы можете нести ответственность перед арендодателем за неоплаченную арендную плату, причитающуюся после того, как вы освободились.Однако для взыскания этой арендной платы домовладелец должен подать против вас иск в окружной суд. Если вы уезжаете до окончания письменного договора аренды, это не означает автоматически, что арендодатель может оставить вам залог. Существуют договоры аренды, в которых говорится, что арендодатель имеет право сохранить ваш гарантийный депозит в качестве «заранее оцененного убытка», если арендатор покидает арендуемое жилище до истечения срока аренды. Этот вид аренды позволяет вам расторгнуть договор аренды, и арендодатель имеет право на получение вашего депозита. однако это ограничивает вашу ответственность за расторжение договора аренды суммой вашего гарантийного депозита.Если вы собираетесь расторгнуть договор аренды, может быть хорошей идеей поговорить со своим арендодателем, чтобы узнать, примет ли арендодатель ваш гарантийный депозит в качестве вашего полного финансового обязательства перед ним. Если арендодатель согласен с этим, обязательно получите подписанное соглашение об этом от своего арендодателя.

Прекращение договора аренды без причины

Помесячная или еженедельная аренда автоматически продлевается, если не прекращена арендодателем или арендатором. Помесячная аренда, письменная или нет, — это когда вы платите арендную плату ежемесячно без согласования того, как долго вы будете оставаться.

В случае помесячной аренды арендодатель или арендатор должен доставить уведомление не менее чем за пятнадцать (15) дней до следующей выплаты арендной платы, информирующее другую сторону о том, что договор аренды будет расторгнут. Более короткий период времени неэффективен. Любая попытка расторжения договора в день, отличный от следующего срока уплаты арендной платы, недостаточна.

Для прекращения еженедельной аренды необходимо уведомление за семь (7) дней. Таким образом, например, если арендная плата должна быть внесена в понедельник, уведомление должно быть доставлено и получено в предыдущий понедельник или ранее.

Когда договор аренды автоматически продлевается, условия договора об аренде определяют, как его расторгнуть.

Кроме того, во Флориде, если нет соглашения об обратном, если вы являетесь сотрудником арендодателя и вам предоставлено жилье в качестве рабочего (без арендной платы), продолжительность вашей аренды определяется периодами за которую выплачивается ваша заработная плата. Например, если вам платят еженедельно или чаще, срок аренды — неделя за неделей; если ваша заработная плата выплачивается ежемесячно или вы не получаете заработную плату, то вы рассматриваетесь как помесячный арендатор.

ПРИМЕЧАНИЕ: Чтобы арендодатель мог увеличить вашу арендную плату, он должен выполнить ту же процедуру, что и указанная выше. Устное уведомление об увеличении арендной платы не действует. Кроме того, во Флориде, если Уведомление доставляется стороне по почте, то к периоду времени, необходимому для соблюдения требований, необходимо добавить 5 дополнительных дней, за исключением выходных и официальных праздников. Поэтому, чтобы избежать путаницы или ответственности, лучше всего лично доставить любое уведомление, требуемое в соответствии с Законом о домовладельцах и арендаторах Флориды, своему домовладельцу.

Помните, что во Флориде, если вы живете в частном жилище по устной или письменной аренде без определенного срока, ваш домовладелец может расторгнуть вашу аренду по любой причине, используя указанные выше необходимые уведомления, если это не является дискриминацией. или ответное выселение. Ваш домовладелец может выселить вас «просто потому, что», и вы не можете защитить такое выселение, заявив, что вам негде жить, или что у вас нет денег на переезд, или у вас есть маленькие дети и т. Д.

Ответное выселение

Ваш домовладелец не может дискриминировать вас или принимать меры в отношении вас, увеличивая вашу арендную плату, уменьшая количество предоставляемых вами услуг или выселяя вас исключительно на том основании, что вы подали жалобу в государственное учреждение о нарушении жилищного или медицинского кодекса, или потому что вы участвовали в профсоюзе арендаторов или аналогичной организации.Вы как арендатор можете представить доказательства такого поведения в качестве защиты, если домовладелец подает иск о владении жилым помещением, не заявляя о нарушении договора аренды или обязательств арендатора с вашей стороны.

Холдинг более

Если вы удерживаете и продолжаете владеть жилой единицей или любой ее частью после истечения срока действия вашего договора аренды без разрешения арендодателя, арендодатель может восстановить владение жилой единицей, подав жалобу в суд графства.Также существует вероятность того, что домовладелец сможет взыскать двойную сумму арендной платы, причитающуюся за жилую единицу или любую ее часть, за период, в течение которого вы отказались передать владение.

Арендодатель в выкупе

Если вы получили повестку о том, что собственность, в которой вы живете, подлежит отчуждению, у вас есть особые права в соответствии с законодательством Флориды. Согласно этому закону у вас есть законное право оставаться в собственности в течение 30 дней после вручения уведомления о прекращении права собственности от нового владельца, если вы соответствуете четырем условиям, перечисленным ниже.В целях защиты своих прав вы должны уведомить суд, как только получите уведомление о том, что:

• Вы живете в собственности
• Вы сдаете недвижимость
• Вы добросовестный арендатор, платите справедливую рыночную арендную плату
• Приложите к ответу копию договора аренды

Если раньше вы владели домом, а теперь сдаете его в аренду с возможностью выкупа, укажите это в своем ответе. Вам следует как можно скорее связаться с адвокатом, потому что в то время вам могут быть доступны другие средства правовой защиты.

Вы все еще обязаны платить арендную плату в течение этого времени, но вы должны платить арендную плату текущему владельцу. Если вы не уверены, кто является текущим владельцем, вам следует держать арендную плату на отдельном счете до тех пор, пока вы не получите уведомление от суда или владельца собственности.

Вы также можете договориться о досрочном прекращении аренды с текущим владельцем. Если у вас действительно есть такой перерыв в аренде, вы должны получить его в письменной форме, даже если ваш договор аренды носит устный характер. Убедитесь, что все стороны подписали новый контракт и указали окончательную дату вашего проживания.

Обращение в суд

Если договор аренды истек или арендодатель прекращает аренду по любой из причин, разрешенных законодательством Флориды, и вы не можете переехать, арендодатель должен подать против вас жалобу о выселении (подать иск). Жалоба подается с повесткой (извещение из суда, в котором говорится, что делать, чтобы ответить), в котором вам дается 5 дней, исключая выходные и официальные праздничные дни, для подачи письменного ответа в суд, в который был подан иск. Так, например, если вам вручили повестку и жалобу в понедельник, в отсутствие праздников, вы должны подать свой ответ в следующий понедельник.

Арендодатель и арендатор — Дополнительная литература — Аренда, помещения, аренда и имущество

Ассоциация между двумя физическими лицами, возникающая в результате соглашения, по которому одно физическое лицо занимает недвижимое имущество другого с разрешения и с уплатой арендной платы.

Термин домовладелец относится к лицу, которое владеет недвижимостью и позволяет другому лицу использовать ее за определенную плату. Человек, использующий собственность, называется арендатором. Соглашение между домовладельцем и арендатором называется договором аренды или аренды.

Отношения землевладельца и арендатора уходят корнями в ФЕУДАЛИЗМ , систему землепользования и собственности, которая процветала в Европе между десятым и тринадцатым веками. При феодализме земля находилась в собственности и под контролем военного или политического суверенного правителя. Этот правитель отдал часть земли, которой он или она владеет, другому человеку, называемому лордом. Лорд, в свою очередь, мог позволить другому человеку, называемому вассалом, использовать меньшие участки земли лорда. Вассал присягнул лорду в верности и военной или иной службе в обмен на право жить и работать на земле.

В 1066 году норманны Франции завоевали Англию, и Вильгельм Завоеватель стал королем. Король Вильгельм использовал феодальные рамки земельного контроля, чтобы сохранить политическую власть в далеких странах. К XIV веку феодализм как средство политического контроля устарел, но иерархическая система землепользования и собственности сохранилась.

Современные отношения домовладельца и арендатора происходят из отношений между лордом и вассалом. Однако сегодня домовладелец является собственником собственности, а не просто управляющим, как феодал.Арендатор похож на вассала, потому что он не владеет недвижимостью, но может использовать ее за определенную плату.

Отношения арендодателя и арендатора обычно относятся к жилищным условиям. В этом отношении право арендодателя и арендатора отличается от закона об аренде. В отношениях арендодателя и арендатора стороны часто называют арендодателем (арендодателем) и арендатором (арендатором). Действительно, аренда — это договор, который создает те же отношения, которые существуют между арендодателем и арендатором: арендодатель владеет недвижимостью и позволяет арендатору использовать ее за плату.Однако закон об аренде не обязательно касается условий проживания. Например, договор аренды может относиться к использованию товара или услуги. Поскольку условия проживания жизненно важны для человеческого существования, отношения арендодателя и арендатора рассматриваются иначе, чем договоры аренды.

Обычно отношения арендодателя и арендатора существуют, если (1) собственник дает согласие на занятие помещения; (2) арендатор подтверждает, что владелец имеет право собственности на недвижимость и будущую долю в ней; (3) собственник действительно имеет право собственности на недвижимость; (4) арендатор получает ограниченное право пользования помещением; (5) собственник передает арендатору владение и контроль над помещением; и (6) между сторонами существует договор аренды.

Договор аренды может подразумеваться по закону. Таким образом, право арендодателя и арендатора может применяться даже при отсутствии письменного и подписанного договора аренды между владельцем собственности и лицом, проживающим на ней. Будет ли суд подразумевать отношения, зависит от обстоятельств дела. Суд рассмотрит ряд факторов, включая согласие владельца на занятие собственности, продолжительность пребывания и обмен деньгами, товарами или услугами. Вывод суда о существовании отношений арендодателя и арендатора между двумя или более лицами имеет важное значение, поскольку закон возлагает обязанности на обе стороны в таких отношениях.

Традиционно законы о домовладельцах и квартиросъемщиках были благоприятными для домовладельцев. Суды разрешали споры между арендодателями и арендаторами в соответствии со строгими договорными и имущественными принципами, и арендаторы часто были вынуждены забирать и переезжать без уведомления или возможности представить аргумент в суд. Кроме того, арендодатели не были обязаны содержать помещения, и многие арендаторы были вынуждены жить в непригодных для проживания условиях.

В двадцатом веке, когда городское население увеличилось, а рабочие стали более специализированными, законы о землевладельцах и арендаторах были вынуждены измениться.Обычные арендаторы уже не так умеют делать ремонт, как арендаторы в предыдущие годы. Они работали сверхурочно, у них не было времени на содержание помещений, а строительные конструкции и инженерные сети были более сложными, чем раньше. Эти разработки сделали техническое обслуживание специализированной задачей, которую мог выполнять только домовладелец.

До 1960-х годов от домовладельцев не требовалось сдавать в аренду недвижимость, пригодную для проживания. Арендодатели могли снимать грязные, зараженные крысами квартиры, в которых не было горячей воды и тепла.Хотя никого не заставляли физически жить в такой квартире, для многих это была единственная возможность, которую они могли себе позволить.

В 1960-х и 1970-х годах штаты начали принимать законы о арендодателях и арендаторах, требующие, чтобы внутренняя арендуемая недвижимость соответствовала их конкретному назначению. ПОДРАЗУМЕВАЕМАЯ ГАРАНТИЯ пригодности для жилья, установленная законом, означала, что сдаваемая в аренду собственность должна иметь надлежащую сантехнику, воду, тепло, структурную целостность и другие основные характеристики, необходимые для проживания человека.Эти законы требовали, чтобы арендодатели сделали внутреннюю арендуемую недвижимость пригодной для жилья, даже если они не обещали арендаторам условий проживания в договоре аренды.

Новый закон о домовладельцах и квартиросъемщиках также требует от городов создания жилищных агентств для обеспечения соблюдения законов, регулирующих возможность проживания. Эти агентства должны проверять внутреннюю арендуемую недвижимость, чтобы убедиться, что она соответствует стандартам обслуживания, установленным в законах и правилах агентств. Агентства подчиняются государственному агентству, например, Министерству здравоохранения.

Законодательство штата также регулирует финансовые аспекты отношений арендодатель-арендатор. Такие законодательные акты регулируют гарантийные залоги, требуют ясного языка в договорах аренды, требуют наличия контрольных списков инвентаря, устанавливают правила в отношении ущерба, нанесенного арендуемым объектам, и устанавливают права и обязанности при расторжении договора аренды. В некоторых штатах некоторые из этих законов изложены в судебных решениях или прецедентном праве. Однако большинство законов о домовладельцах и квартиросъемщиках изложены в законодательных актах с целью сделать информацию о правах и обязанностях доступной и понятной для обеих сторон.

Современные законы о домовладельцах и квартиросъемщиках варьируются от штата к штату. Местные законодательные органы могут принимать дополнительные законы о арендодателях и арендаторах, если они не противоречат законам штата.

Как правило, арендодатели должны сдать арендованное помещение арендатору в начале аренды и сообщать арендатору обо всех потенциальных опасностях и недостатках помещений. Срок аренды должен быть указан в договоре аренды. Если в соглашении не прописано никаких сроков, суды обычно принимают решение о сдаче в аренду помесячно.Это означает, что любая из сторон должна письменно уведомить другую за один месяц до прекращения аренды.

Стоимость арендной платы обычно регулируется рыночными силами, что означает, что она обычно определяется тем, какие арендодатели в аналогичном районе взимают плату. Местные законы в некоторых городских районах, например в Нью-Йорке, предусматривают контроль за арендной платой. Законы о контроле за арендной платой ограничивают размер арендной платы, которую арендодатель может взимать с арендатора. Однако большинство законов о контроле за арендной платой устанавливают ограничения на сумму, которую арендодатель может увеличить арендную плату.Арендодатель может повышать арендную плату в течение периода аренды только при условии предварительного уведомления арендатора. Условия этого уведомления обычно изложены в законах или постановлениях.

Одним из важных вопросов в законодательстве о домовладельцах и квартиросъемщиках является подразумеваемая ГАРАНТИЯ пригодности для проживания. Если арендодатель нарушает гарантию пригодности для проживания, арендодатель может потерять право взимать арендную плату с арендатора, а арендатор может потерять место для проживания. Mannie Joseph, Inc. против Стюарта , 71 Разное.2d 160, 335 N.Y.S. 2d 709 (1972) иллюстрирует этот процесс. В Мэнни Джозеф , домовладелец подал иск против арендатора, требуя возврата арендной платы. Арендатор показал в суде, что в квартире не было отопления, газовой плиты, горячей воды, водопровода на кухне, низкого давления воды в ванной, «вездесущие крысы и тараканы», мокрые потолки и стены, разбитые оконные стекла, нет смотрителя и туалет, который не смывается. Эти показания были поддержаны в суде директором жилищного фонда Общественной организации Западного Гарлема и проверены во время личного визита судьи Ричарда С.Лейна, который отметил, что устных показаний было недостаточно, чтобы подготовить его к тому, что он увидел.

Судья Лейн установил, что арендодатель нарушил подразумеваемую гарантию пригодности для проживания, и отказался приказать арендатору вернуть арендную плату. По его мнению, Лейн задавался вопросом, почему арендатор должен платить за то, что она получает. Он уменьшил или простил арендную плату и приказал домовладельцу оплатить судебные издержки арендатора.

Лейн мог приказать домовладельцу произвести ремонт, но в здании все еще проживало недостаточно людей, чтобы получить такой приказ.Фактически, министерство здравоохранения недавно приказало освободить здание, и Лейн посетовала, что арендатор «вскоре последует за своими бывшими со-арендаторами на улицу».

Арендодатели имеют дополнительные обязанности и ограничения в соответствии с уставами арендодателя и арендатора. В соответствии с подразумеваемой гарантией ТИХОЕ НАСЛАЖДЕНИЕ , домовладелец должен уведомить арендатора и получить разрешение от арендатора до входа в арендованное помещение. Это правило не применяется при возникновении добросовестной чрезвычайной ситуации, например, пожара или другой опасности для помещения.

Концепция спокойного отдыха — это право арендатора на разумное использование помещения. Арендодатели не могут существенно вмешиваться в это право. Существенно ли препятствуют действия арендодателя разумному использованию помещения арендатором, определяется обстоятельствами дела. Для иллюстрации предположим, что арендатор снимает квартиру и работает в ней, ремонтируя электронное оборудование. Отказ арендодателя разрешить арендатору заниматься такой деятельностью может представлять собой существенное вмешательство в разумное использование.Однако, если арендатор использует помещение для смешивания взрывчатых материалов, домовладелец может иметь право вмешиваться, поскольку такое использование нецелесообразно.

Если будет установлено, что арендодатель вмешался в спокойное пользование арендатором или разумное использование помещения, арендатор может взыскать убытки. Размер ущерба зависит от юрисдикции. Обычно арендатор не должен платить арендную плату за период вмешательства, и арендатор может требовать возмещения убытков, причиненных вмешательством.

Между арендодателями и арендаторами существует несколько взаимных обязанностей. Арендодатель должен содержать помещение в хорошем состоянии, а арендатор не должен повреждать помещение. Арендатор должен оставить помещение в его первоначальном состоянии с учетом разумного износа или риска потери залогового депозита. Залоговый депозит — это деньги, которые арендатор вносит на хранение арендодателю, чтобы гарантировать выполнение арендатором обязательств по договору аренды. Если арендатор повреждает помещение, арендодатель может оставить залог и предъявить к арендатору иск о возмещении ущерба, не покрытого залогом.

Арендодатель должен уведомить арендатора об освобождении помещения, если арендодатель желает сдать его в аренду другому арендатору. Арендодатель не может делать этого в период аренды. Например, если арендатор подписал договор аренды на один год, домовладелец не может заставить арендатора переехать до конца года. Если срок аренды истекает, а арендодатель не нашел нового арендатора и не заключил новый договор аренды с нынешним арендатором, нынешнему арендатору может быть разрешено оставаться в помещении на ежемесячной основе.

Если арендатор планирует переехать в течение периода аренды, арендатор должен направить арендодателю письменное уведомление как минимум за один месяц. Если арендатор не уведомит арендодателя и покидает помещение, арендатор может нести ответственность за будущие арендные платежи. Однако в этой ситуации арендодатель обязан принять разумные меры для поиска другого арендатора. Это называется обязанностью уменьшить ущерб. Как только домовладелец находит другого арендатора или истекает срок первоначального договора аренды, обязанность арендатора по оплате истекает.

Если срок аренды истекает и арендодатель нашел нового арендатора, но нынешний арендатор отказывается покинуть помещение, арендодатель может предъявить иск нынешнему арендатору о возмещении ущерба, если арендодатель может взимать с нового арендатора дополнительную арендную плату. Арендодатель также может выселить арендатора, подав иск в суд. Такой иск называется неправомерным или НЕЗАКОННЫМ ЗАКЛЮЧЕНИЕМ . Незаконные задержания регулируются законом и могут быть вызваны повреждением собственности, невыплатой арендной платы или непредвиденными изменениями в экономических условиях арендодателя.

Во всех штатах предусмотрены слушания по делу о незаконных задержаниях. Эти процедуры помогают арендодателям избежать финансовых потерь. В зависимости от статута суд назначит слушание дела о незаконном задержании от одной до трех недель после подачи иска домовладельцем. В большинстве штатов слушание ограничивается вопросами, касающимися прав и обязанностей арендатора и домовладельца. В большинстве штатов домовладельцам запрещено вывозить из помещения ЛИЧНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ арендатора до тех пор, пока суд не вынесет постановления о выселении.

Арендатор может избежать выселения за неуплату арендной платы, уплатив просроченную арендную плату вместе с любыми расходами, понесенными арендодателем. Если арендатор не может внести арендную плату до даты суда, он все еще может представить возражения против выселения в суде. Например, арендатор может утверждать, что арендная плата не подлежит уплате, потому что арендодатель не произвел необходимый ремонт. Если арендатор не может успешно отстоять невыплату арендной платы, суд обязал арендатора освободить помещение к определенной дате в ближайшем будущем.Чтобы получить невыплаченную арендную плату, домовладелец обычно должен подать отдельный иск против арендатора.

Иногда действие или бездействие домовладельца может представлять собой конструктивное выселение. Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец сделал проживание в помещении невыносимым или невозможным. Например, предположим, что домовладелец отказался отапливать арендуемое помещение. Это является конструктивным выселением, и арендатор не несет ответственности за аренду.

Закон о выселении отличается для арендаторов государственного жилья.Государственное жилье — это недорогое жилье, предоставляемое федеральным правительством малоимущим. В соответствии с Национальным проектом конфискации активов государственного жилья (28 USCA § 881 (a) (7)), ОТДЕЛ ЖИЛИЩНОГО И ГОРОДСКОГО РАЗВИТИЯ и ОТДЕЛ ЮСТИЦИИ могут выселять людей из государственного жилья без уведомления и без предварительного уведомления. слушание дела при неотложных обстоятельствах, то есть когда выселение напрямую необходимо для защиты важных государственных или общественных интересов, и есть особая необходимость в незамедлительных действиях.Выселение из государственного жилья может быть инициировано только соответствующими государственными органами.

Наличие неотложных обстоятельств, оправдывающих выселение без уведомления и слушания, зависит от обстоятельств дела. Например, простое употребление или хранение незаконных наркотиков не является основанием для выселения без надлежащего судебного разбирательства. Однако, если квартира в государственном жилом комплексе используется для постоянной крупной торговли наркотиками, такая деятельность может представлять собой неотложные обстоятельства ( Richmond Tenants Organization v.Kemp , 956 F.2d 1300 [4th Cir. 1992]). Хотя арендаторы государственного жилья подвергаются повышенному риску выселения, дополнительные процедуры выселения, которым должны следовать правительства, делают выселение арендаторов государственного жилья более длительным и сложным процессом, чем выселение частных арендаторов.

Верховный суд в деле Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) против Рукера 535 США 125, 122 S. Ct. 1230, 152 L. Ed. 2d 258 (2002 г.) поддержал Закон о борьбе со злоупотреблением наркотиками 1988 г., направленный на решение проблемы преступной деятельности, связанной с наркотиками, в государственном жилищном фонде, субсидируемом на федеральном уровне.Закон предписывал каждому местному агентству государственного жилья включить в свой стандартный документ об аренде пункт, который дает агентству право выселять жильцов, если они используют или допускают употребление запрещенных наркотиков в своих помещениях или рядом с ними.

Арендатор может передать свои права съемщика другому лицу. Это называется переуступкой и допускается, если арендодатель не возражает или если это не запрещено договором аренды. Если арендатор передает свои права, арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату арендной платы.По сути, получатель прав на аренду, или правопреемник, является арендатором первоначального арендатора, и между правопреемником и арендодателем нет юридических отношений.

Суды часто рассматривают договоры аренды на предмет недобросовестности. БЕСПЛАТНЫЕ соглашения — это соглашения, в которых одна сторона неоправданно превалирует над другой. Например, предположим, что договор аренды предусматривает возмещение убытков домовладельцу, если арендатор покидает квартиру без надлежащего уведомления.Если суд сочтет размер ущерба слишком высоким, он может уменьшить размер ущерба, причитающегося арендодателю.

Некоторые соглашения об аренде позволяют любой из сторон разорвать договор и указывают сумму ущерба, которую нарушившая сторона должна выплатить другой стороне в случае нарушения. Отношения между арендодателем и арендатором, регулируемые такими соглашениями, называются арендой на условиях страхового возмещения. Суды обычно проверяют эти соглашения, чтобы убедиться, что они не являются недобросовестными.

Во многих городах организации арендаторов действуют для защиты интересов арендаторов.Эти организации предлагают арендаторам информацию и услуги. Большинство групп арендаторов предлагают информацию и услуги не членам за плату, зависящую от платежеспособности арендатора и объема работы, необходимой для решения проблем арендатора. В большинстве штатов есть законы, запрещающие домовладельцам выселять арендатора на основании его членства или участия в организации арендатора.

Арендодатели не обязаны сдавать аренду арендаторам. Однако в соответствии с Законом о ярмарке жилья от 1968 года (42 U.S.C.A. §§ 3601–3619 [1988 и прил. III 1991]), они не могут отказать в аренде на основании расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Каковы права бизнес-арендатора? | Малый бизнес

Автор Chron Contributor Обновлено 11 декабря 2020 г.

Многие малые предприятия арендуют свои помещения. Аренда относительно недорогая и удобная, но наряду с арендой возникает дополнительное бремя работы с договором аренды, арендодателем или фирмой по недвижимости.Как владелец малого бизнеса, арендующий здание или витрину, вы должны знать о правах коммерческого арендодателя. Эти права варьируются от штата к штату, но федеральные законы и законы штата предоставляют основные права во всех юрисдикциях.

Ознакомьтесь со сроком аренды

Практически во всех договорах аренды указывается количество времени, в течение которого вам разрешено оставаться в собственности. Согласно закону о коммерческих арендодателях и арендаторах, вы имеете право вести свой бизнес в течение этого периода времени, если вы не нарушите договор.Арендодатель не может выселить вас из собственности без уважительной причины. Если в соглашении не указана дата истечения срока действия, законы большинства штатов требуют, чтобы арендодатель направил вам письменное уведомление за 30 дней.

Конфиденциальность важна

Каждый, кто арендует здание для коммерческого или личного использования, имеет право на неприкосновенность частной жизни. Вы имеете право делать с собственностью все, что хотите, при условии, что все, что вы делаете, является законным. Арендодатель не может помешать вам вести свой бизнес, а также не допускать гостей или постоянных посетителей в собственность.Аналогичным образом, если домовладелец или арендодатель желает войти в собственность, он или она должны направить вам так называемое «разумное уведомление» и сначала получить ваше разрешение. Однако в большинстве договоров аренды предусматривается, что арендаторы не могут необоснованно отказывать в разрешении на въезд в собственность. В чрезвычайных ситуациях закон обычно позволяет домовладельцам входить без разрешения. Штат Техас определяет другие права арендаторов, такие как тишина и покой, здоровье и безопасность и даже надлежащая безопасность собственности.

Важное значение имеет общее содержание

Одно из преимуществ аренды недвижимости вместо ее покупки заключается в том, что закон дает право на то, чтобы домовладелец содержал недвижимость. Объем ремонта зависит от вашего договора аренды и законодательства штата, но, как правило, домовладельцы должны устранять любые возникающие проблемы с водопроводом, электричеством и конструкцией. «Важно изучить договор аренды, чтобы понять, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание», — подчеркивает Гарвардский университет. Точно так же, как арендатор, вы должны поддерживать собственность в том же состоянии, в каком она была вам передана.Если вы хотите внести структурные или декоративные изменения, сначала согласовайте их с домовладельцем, чтобы избежать каких-либо споров.

Отказ от ваших прав

Хотя это не очень распространено, некоторые соглашения об аренде содержат пункты, которые имеют целью предоставить домовладельцам больше прав, чем дает им закон. Знайте, что договор или соглашение об аренде не могут лишить вас большинства прав аренды, предусмотренных законодательством штата или федеральным законодательством, даже если в нем говорится, что вы это делаете.