Рыночный метод оценки недвижимости заключается в: VII. Подходы к оценке / КонсультантПлюс

Содержание

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости может потребоваться собственнику по разным причинам. В большинстве случаев это необходимо для получения информации, которая требуется для принятия хозяйственно-управленческих решений. Так, в рамках оценки недвижимости эксперт проводит исследования с помощью определенного подхода. Специалисты для определения стоимости объекта часто используют сравнительный (рыночный) метод, который включает в себя анализ схожих объектов и коммерческих сделок с ними.

Методика сравнительного подхода оценки недвижимости заключается в условном замещении, то есть такой принцип опирается на данные о недавних сделках с подобными объектами.

Также при определении стоимости учитываются следующие факторы:

  • потребность в объекте оценки;
  • ограниченность предложений на рынке;
  • вложения в недвижимость, сделанные собственником с целью модернизации и усовершенствования объекта.

Сравнительный метод: основные этапы оценки недвижимости

Процедура определения стоимости начинается с анализа состояния и перспективы развития того сектора профильного рынка недвижимости, к которому принадлежит объект. На начальном этапе выявляются все схожие с предметом оценки типы недвижимости, проданные или сданные в аренду относительно недавно. При анализе рынка сделок в качестве ценообразующих показателей рассматриваются потребительские характеристики объекта и область его использования.

Далее проводится сопоставление объекта-аналога с оцениваемой недвижимостью по нескольким критериям:

  • Качество прав. В рамках процедуры проводится анализ видов собственности сравниваемых объектов, проверка на наличие обременений, частных и публичных сервитутов.
  • Условия финансирования. Эксперт изучает договорные условия в части обеспечения сделки финансовыми средствами, виды и способы оплаты (деньгами, закладными, ценными бумагами и т.п.).
  • Особые условия. Оценщик исследует совокупность факторов, учитывающих негативные финансовые воздействия на сделку, среди которых наличие возможных заинтересованных претендентов-родственников, партнерских отношений, состояние банкротства у владельца недвижимости, ускоренное совершение сделки, возможность получения субсидий на модернизацию, усовершенствование и развитие объекта.
  • Условия рынка. На этом этапе рассматривают и анализируют изменение цен на похожие объекты во времени, а также разницу между запрашиваемой при продаже стоимостью и конечной суммой сделки.
  • Местоположение. Эксперт оценивает престижность и назначение района, удаленность его от объектов деловой активности, транспортная и пешеходная инфраструктура, экологическую обстановку и качество окружающей среды.
  • Физические характеристики. Специалист изучает параметры здания, его этажность, стройматериалы, из которых выполнен объект, процент износа строения, необходимость в ремонте.
  • Экономические характеристики. Этот этап включает рассмотрение величины расходов на обслуживание объекта недвижимости, возможности контроля и сбережения энергоресурсов. Также оценщик определяет наличие приборов учета, соответствие объекта принципу ННЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования), отсутствие избыточных площадей.
  • Сервис и дополнительные элементы. При анализе этого аспекта учитывается обеспеченность телекоммуникативными и коммунальными инженерными линиями, наличие подключения к сети Интернет, количество парковочных мест, уровень безопасности, возможность установки оборудования для осуществления предпринимательской деятельности.

После сравнения, специалист корректирует стоимость объекта оценки, анализирует ее и делает окончательный вывод.

Если вам требуется эксперт для оценки вашего объекта, вы можете обратиться к нам. Компания «Максард» специализируется на оказании юридических и оценочных услуг в сфере недвижимости. Свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на сайте. Первая консультация – бесплатна.

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

Va- сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них - метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере

оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации - это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость - компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. - 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода - это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание - это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация "ОЦЕНКА". Копирование запрещено.

Методы оценки недвижимости

Для проведения оценки недвижимости оценщику необходимо знать, в каких целях будет использоваться отчет о результатах оценки. Этот факт является основанием для выбора наиболее подходящего подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Так достигается действительно объективная, реальная оценка.

В оценочной практике применяются десятки методов оценки недвижимости, из числа которых оценщик самостоятельно выбирает оптимальные для конкретного оцениваемого объекта методы в зависимости от качественных и количественных характеристик, функций объекта и непосредственно целей оценки.

В общем, все применяемые методы можно сгруппировать в 3 подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход и его методы оценки недвижимости

Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке. В итоге выбирается один аналог, наиболее похожий по всем характеристикам на оцениваемый объект. Далее происходит выявление отличий между сравниваемыми объектами и корректировка стоимости объекта оценки на величину этих расхождений на основе логического анализа. Наиболее важным здесь является точный расчет поправочных коэффициентов.

Данный подход и метод можно применять к объекту оценки, только если тот не является уникальным, информация по нему исчерпывающая и факторы, влияющие на стоимость всех аналогов, сопоставимы.

Доходный подход и его методы

Доходный подход основан на расчете ожидаемых в будущем доходов от оцениваемой недвижимости, но по текущим ценам.

Здесь применимы такие методы, как: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Сущность этих методов заключается в исследовании и расчете всех возможных поступлений от оцениваемой недвижимости на протяжении прогнозируемого периода, постоянных и переменных расходов, а также величины общего дохода с учетом будущей продажи недвижимости и чистого операционного дохода. По окончании всех расчетов оценщик должен перевести все ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Доходный подход и его методы целесообразно применять только тогда, когда имеются достоверные сведения, позволяющие оценщику делать обоснованные прогнозы.

Методы оценки недвижимости при затратном подходе

Затратный подход основан на расчете затрат, которые понадобятся для полного воссоздания точной копии объекта оценки с учетом всех его устареваний, износа, а также материалов и технологий, использованных при создании.

Также здесь уместен принцип замещения, когда оценщик определяет затраты на создание точной копии объекта с помощью тех материалов и технологий, которые применяется на дату оценки.

При этом подходе рассчитанная стоимость недвижимости не должна быть больше, чем стоимость создания аналога. А оценщик должен обладать всей необходимой для этого подхода информацией: цены на строительные материалы, оборудование, инструменты, а также размер заработной платы строителей в регионе и величина накладных расходов. И если объектом оцениваемой недвижимости является здание, то нужно учитывать еще и стоимость земельного участка, на котором гипотетически воссоздается недвижимое имущество.

В рамках затратного подхода применяются такие методы оценки недвижимости, как: метод сравнительной единицы (расчет стоимости строительства аналогичного объекта с корректировкой на имеющиеся различия, например, планировка, права собственности и т.д.), поэлементный метод (метод разбивки по компонентам с определением стоимости каждого из них), сметный и индексный метод(метод расчета затрат на воссоздание, при котором затрат по строкам сметы из базисного уровня цен пересчитываются в текущий при помощи индексов цен).

Затратный подход и его методы целесообразно использовать при оценке новых объектов недвижимости, обновлении действующего объекта, анализе эффективности использования земельных участков.

Для получения итоговой стоимости в ходе определения стоимости недвижимости оценщик должен согласовать полученные результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно соответствовать целям оценки и видом определяемой стоимости, указанным в задании на оценку.

У нас Вы можете заказать оценку недвижимости для любых целей. Наш профессиональный оценщик подберет наиболее эффективный подход к оценке и обеспечит максимальное соответствие результатов оценки реальным показателям. Звоните по телефонам в Туле: (4872) 703-275 или (953) 196-86-00.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Стерник Сергей Геннадьевич, — презентация на Slide-Share.ru 🎓

1

Первый слайд презентации

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Лектор: Стерник Сергей Геннадьевич, профессор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финуниверситета при Правительстве РФ Тел./ e-mail : 79035497765 @yandex.ru

Изображение слайда

2

Слайд 2

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом объекта оценки называется такой объект, который схож с объектом оценки по материальным, техническим, экономическим и юридическим характеристикам, которые определяют стоимость объекта недвижимости. Сравнительный подход используется только тогда, когда рынок оцениваемого объекта активен, то есть на дату оценки есть информация о большом количестве сделок или предложений. Сравнительный подход при большом наличии данных дает возможность получить точные и весьма легко объяснимые результаты оценки стоимости недвижимого имущества. Именно по этой причине многие оценщики стараются оценить объекты сравнительным подходом, даже если недостаточно точечных данных для оценки. В таком случае оценщик может получить диапазон стоимости объекта оценки и использовать это для проверки стоимости, если объект оценивается другим подходом.

Изображение слайда

3

Слайд 3

Базой сравнительного подхода являются три принципа оценки. Первый из них – это принцип сбалансированности. Он основывается на том, что сбалансированность и гармоничность элементов объекта недвижимости повышает его экономическую полезность, а следовательно - рыночную стоимость. Так, ресторан с просторным обеденным залом при прочих равных условиях будет дороже ресторана с вытянутым и узким залом, а магазин будет дороже аналога, если он находится в месте, с менее развитой инфраструктурой.

Изображение слайда

4

Слайд 4

Принцип замещения – гласит, что невозможно выручить за продажу объекта недвижимости большую сумму, нежели стоит покупка или постройка наиболее дешевого аналогичного объекта. Таким образом, минимальная стоимость объекта-аналога являетсяодновременно максимальной стоимостью объекта оценки. Теоретическая основа этого принципа — это концепция рационального выбора. Сутью принципа спроса и предложения является тот факт, что при проведении оценки необходимо понимать факторы влияния на спрос и предложения, предпосылки тех или иных изменений в спросе и предложении, их взаимосвязь со стоимостью конкретного объекта оценки. Основываясь на этом принципе, для определения стоимости объекта оценки специалисты используют различные качественные и количественные методы выделения элементов сравнения и измерения корректировок выбранных критериев сравнения объектов-аналогов.

Изображение слайда

5

Слайд 5

Алгоритм действий, необходимых для оценки стоимости объекта недвижимости методами сравнительного подхода, включает четыре этапа: В ходе первого этапа оценщик анализирует состояние рынка и тренды, присутствующие на нем в данный момент. Особое внимание должно уделяться тому сегменту, к которому относится объект оценки. Также необходимо найти несколько проданных в последнее время объектов недвижимости, которые можно сопоставить с оцениваемым объектом. На этапе составления информационной базы производится сбор и верификация данных об объектах, которые были проданы недавно или предлагаются на продажу, и проводится сравнение аналогов с объектом оценки. В ходе третьего этапа оценщик проводит корректировку цен для продажи, сопоставляя аналоги с оцениваемым объектом. На последнем этапе устанавливается рыночная стоимость объекта, представляющая собой согласованную совокупность скорректированных цен аналогичных объектов.

Изображение слайда

6

Слайд 6

При использовании сравнительного подхода оценщик должен владеть двумя специфическими инструментами этого подхода: 1) единицами сравнения и 2) элементами сравнения. В сравнительном подходе большую роль играют именно единицы сравнения, по которым выполняется корректировка цен аналогичных объектов недвижимого имущества. Выбор самой единицы сравнения зачастую зависит от типа недвижимости. Например при оценке складских помещений такой единицей будет являться цена за квадратный или кубический метр. Для оценки гостиницы чаще всего единицей сравнения используют цену за гостиничный номер. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади.

Изображение слайда

7

Слайд 7

Основные элементы сравнения объекта оценки и аналогов: 1) условия финансирования; 2) передаваемые имущественные права; 3) условия продажи; 4) рыночные условия ; 5) расходы, которые сделаны после покупки объекта; 6) местоположение; 7) физические характеристики (состояние объекта недвижимости, наличие качественного ремонта ) 8) экономические характеристики; 9) вид использования; 10) компоненты стоимости, которые не входят в состав недвижимости.

Изображение слайда

8

Слайд 8

Первым элементом сравнения, влияющим на цену сделок, являются условия финансирования. Например, на практике иногда реализуются кредитные схемы, в которых саму сделку с объектами недвижимости финансирует продавец с процентными ставками, которые значительно ниже рыночных. В данном случае покупатель оплачивает более высокую цену за объект недвижимости для того, чтобы компенсировать продавцу это весьма льготное финансирование для покупателя. Если же процентные ставки выше рыночных, то это дает возможность купить объект по более низкой цене. Также цены сделок будут отличаться и в зависимости от вариантов оплаты (наличными или безналичными деньгами и др.).

Изображение слайда

9

Слайд 9

2) Одним из самых важных элементов сравнения являются передаваемые имущественные права. Абсолютно любая сделка с объектом недвижимости включает в себя состав имущественных прав. Некоторые типы недвижимости, например коммерческая недвижимость, продаются с еще действующими договорами аренды, которые как правило заключены по ставкам ниже рыночных. Такие сделки происходят тогда, когда расторжения договора аренды фактически невозможны или с экономической токи зрения нецелесообразны. В данном случае надо будет вносить корректировку в стоимость объекта на определенную разницу между ставками по рынку и по договору. Сложность в расчете корректировки на имущественные права заключается в том, что нужно знать информацию об источниках, а также о структуре доходов.

Изображение слайда

10

Слайд 10

Когда продается недвижимость, которая обременена арендными договорами то принято считать, что продается право на имущество арендодателя. Стоимость сделки для проданного объекта недвижимости с учетом существующих договоров аренды показывает договорную арендную плату, которую арендодатель будет изменять в период срока каждого договора аренды. Главное отличие стоимости права собственности от имущественного права арендодателя заключается в том, что оно базируется на рыночной арендной плате. Если продается так называемое право субаренды, то продавцом является арендатор. На практике случается это только тогда, когда в договоре аренды предусмотрены платежи по ставкам ниже рыночных, собственно поэтому у арендатора есть возможность перепродавать данное право по рыночной цене.

Изображение слайда

11

Слайд 11

3) Третий элемент сравнения – это условия продажи объекта недвижимости. Корректировка на условия продажи зачастую зависит от взаимоотношений продавца и покупателя. Условия продажи зачастую влияют на цену самой сделки по объекту недвижимости. Сделка может быть произведена и по цене намного ниже рыночной, если продавцу срочно понадобились наличные деньги, а также влияние на цену могут оказать родственные связи между продавцом и покупателем и др. Поэтому все обстоятельства условий продажи должны быть корректно изучены оценщиком и учтены в корректировках цены сделки.

Изображение слайда

12

Слайд 12

4) Не менее важный элемент сравнения – расходы, которые необходимо сделать сразу после покупки объекта недвижимого имущества. Тот кто планирует покупать объект недвижимости, должен сразу рассчитать затраты, которые будут произведены сразу после совершения сделки. К таким издержкам относят ремонт объекта, затраты на очищение объекта оценки, затраты на перепрофилирование объекта оценки и т.п. Чаще всего перепрофилируют объект покупки тогда, когда хотят получать больший доход от данного объекта. Поэтому, чтобы корректно использовать информацию о цене объекта-аналога для расчета стоимости объекта недвижимости, надо узнать - есть ли у аналога такие затраты и, исходя из этого, сделать соответствующие корректировки.

Изображение слайда

13

Слайд 13

5) Пятым важным пунктом сравнения являются рыночные условия сделки. При корректировке цен аналогов на рыночные условия под таковыми чаще всего понимается изменение цен во времени, т.е. динамика рынка в целом. На любом рынке цены с течением времени меняются по причине инфляции или дефляции в национальной экономике. Также цены могут измениться по причине принятия новых налоговых и градостроительных нормативно-правовых актов, ограничений на строительство и др. Важным критерием изменения цены может быть изменение спроса и предложения на недвижимость в целом. Например, когда происходит спад в экономике, падают и цены на недвижимость. При анализе недвижимости по этому элементу в период спада экономики можно столкнуться с такой проблемой, как невозможность нахождения заключенных сделок по недвижимости.

Изображение слайда

14

Слайд 14

6) Фактор местоположения и относительного расположения. Для большинства покупателей местоположение объекта имеет ключевую роль при выборе объекта недвижимости. По распространенному мнению экспертов в области оценочной деятельности, около 70% стоимости объекта недвижимости зависит от местоположения. По этой причине аналоги подбираются так, чтобы была одна территория постройки или, чтобы аналог был полностью идентичен по всем характеристикам объекту оценки. Часто (но не всегда оправданно) при оценке небольших объектов в составе более крупных (квартира, офисное или торговое помещение в доме и т.п.) с фактором местоположения путают и объединяют фактор расположения объекта, которое связано не с расстоянием между объектами, а с типом сооружения и собственно с относительным положением в доме. Так, на стоимость квартиры будет оказывать влияние не только сам адрес, но и все местные факторы: вид из окна, этаж квартиры, а также - как далеко расположен объект от метро, наличие рядом парковой зоны, наличие паркинга и так далее. Разную цену в зависимости от фактора расположения будут иметь торговые помещения: если магазин будет расположен на пересечении двух улиц, то у него будет большая проходимость, а как следствие - большее количество посетителей. Для выполнения корректировки цены аналога на местоположение оценщик должен выявить отличия между объектами с точки зрения местоположения и расположения и рассчитать вклад этих отличий в цену объекта недвижимости.

Изображение слайда

15

Слайд 15

7) Существенным элементом сравнения являются физические характеристики объекта недвижимого имущества. Физические характеристики включают в себя состояние и возраст здания, размер здания, архитектурный стиль объекта, качество строительства, функциональность здания, экологичность материалов, а также площадь земельного участка под застройку этого объекта недвижимости. Очень важно, что корректировка на абсолютно любое физическое различие объекта должна определяться не затратами на его демонтаж или создание, а вкладом этого отличия в стоимость. Например, необязательно комната с большей площадью будет иметь высокую удельную стоимость по сравнению с комнатой у которой меньше площадь. Здесь вполне возможна как линейная, так и нелинейная зависимость. Самым наглядным примером может служить разница в стоимости одноквартирной и многоквартирной квартиры. Одноквартирные квартиры в нашей стране пользуются большим спросом, чем многокомнатные, и имеют высокую удельную стоимость, то есть цену одного квадратного метра.

Изображение слайда

16

Слайд 16

8) Экономические характеристики объекта недвижимости Экономические характеристики включают в себя все характеристики объекта недвижимости, которые влияют на доход этого объекта. Чаще всего данный элемент сравнения используют при оценке объектов, которые приносят доход. Характеристики, которые влияют на доход, включают в себя качество управления, надежность арендаторов, эксплуатационные расходы, условия договора аренды, арендные скидки, срок окончания договора аренды. Зачастую многие путают данный элемент с рыночными условиями продажи или с передаваемыми правами, но это разные категории.

Изображение слайда

17

Слайд 17

9) Вид использования объекта недвижимости Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в варианте его наиболее эффективного использования. Если сопоставимый объект не используется наиболее эффективным способом, то необходимо выполнить корректировку его цены с учетом изменения вида использования. Для этого нужно предварительно определить конечный вид использования, для которого вообще покупался сопоставимый объект.

Изображение слайда

18

Слайд 18

10) Компонент стоимости, который не входит в состав недвижимости. При продаже объекта недвижимости в состав сделки нередко включают компоненты, не входящие собственно в состав недвижимости. К таким компонентам относят мебель, оборудование и т.д. Стоимость всех этих компонентов необходимо вычесть из цены сопоставимого объекта недвижимого имущества.

Изображение слайда

19

Слайд 19

Корректировки цен аналогов по рассмотренным элементам сравнения производятся в два этапа. На первом тапе производится корректировка цен аналогов по первым пяти элементам сравнения. Эти корректировки происходят в последовательности, по которой мы рассматривали эти элементы выше. Каждая корректировка цены делается на базе уже сделанной предыдущей корректировке. На втором этапе корректировка производится по второй группе элементов. В этой группе нет требований к последовательности, эти элементы независимы друг от друга. Каждая корректировка по элементу сравнения делается отдельно от остальных. Результатом корректировки по второй группе является суммирование всех полученных корректировок.

Изображение слайда

20

Слайд 20

В сравнительном подходе к оценке недвижимости есть две группы методов для расчета корректировок : качественные и количественные. Главным отличием двух групп является соотношение количества ценообразующих факторов и аналогов, которые используются для оценки. Если количество аналогов больше или равно количеству ценообразующих факторов, увеличенному на единицу, то тогда используют количественные методы оценки недвижимости. К количественным методам оценки недвижимого имущества относятся: анализ пар данных, анализ групп данных, корреляционно-регрессионный анализ, анализ затрат, статистический анализ, капитализация арендных различий, анализ вторичных данных. Если же количество аналогов меньше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, тогда применяют качественные методы оценки недвижимых объектов. К качественным методам оценки относят: метод экспертных оценок, метод интервью, относительный сравнительный анализ.

Изображение слайда

21

Слайд 21

Количественные методы оценки Количественные методы анализа за основу берут математические вычисления. Одним из самых простых методов является анализ пар данных. Этот анализ применяется для расчета корректировок по элементам сравнения двух групп. Применяя данный метод, оценщик может выявить корректировку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, которые отличаются данным элементом сравнения. Метод анализа пар данных является самым наглядным методом расчета корректировок. Но данный метод надо использовать очень внимательно, потому что вероятность получить в итоге неправильный результат достаточно велика. Неправильный результат может получиться, только если сравниваемые пары будут случайными и не будут отражать настоящего рыночного ценообразования. Происходит это потому, что часто доступной является лишь узкая выборка достаточно сложных объектов, при этом трудно количественно определить корректировки, которые относятся ко всем элементам сравнения. Корректировка, которая получена из одной пары продаж, не репрезентативна, т.е. одна продажа не показывает реальную рыночную стоимость.

Изображение слайда

22

Слайд 22

Очень близким и к методу анализа пар данных является метод анализа групп данных, отличающийся только большей статистической надежностью. Этот метод подразумевает группирование данных по таким независимым переменным, как местоположение или дата продажи, с целью определения статистических закономерностей изменения стоимости объекта недвижимости во времени или по месту. Уместным в этом методе будет использование математического аппарата кластерного анализа.

Изображение слайда

23

Слайд 23

Еще одним количественным методом является метод линейной алгебры. Данный метод базируется на решении систем уравнений, которые представлены в матричном виде. Любое уравнение этой системы будет уравнением расчета стоимости нужного объекта оценки, беря в зависимости от цены на аналога. Особенностью данного метода является то, что этот метод используется при расчете корректировок по второй группе элементов сравнения. Решением же такой системы будет матрица-строка, в которой будет содержаться искомая стоимость объекта. Метод линейной алгебры имеет те же самые недостатки, что и метод анализа пар данных, а именно - для его использования нужны абсолютно точные и проверенные аналоги. Если использовать недостоверный аналог, то полученная оценщиком стоимость будет ошибочна.

Изображение слайда

24

Слайд 24

При использовании метода анализа затрат в качестве базы для внесения корректировок берутся данные о затратах, которые необходимо реализовать по отношению к аналогу для приведения его технических параметров к параметрам объекта оценки. К этим затратам относят затраты на капитальный или косметический ремонт аналога. Очень важно, чтобы все рыночные корректировки соответствовали средним рыночным показателям. Метод анализа вторичных данных - это метод определения корректировок на базе рекомендаций, которые сформулированы в специальных экспертных изданиях для рынка недвижимости. Для этого надо использовать только те издания, которые знают как покупатели, так и продавцы.

Изображение слайда

25

Слайд 25

Метод капитализации арендных различий – это самый используемый метод расчета корректировок, он используется чаще всего тогда, когда производится оценка доходного объекта недвижимости. Главная идея метода в том, что корректировка рассчитывается путем капитализации разности в арендных ставках, которые обусловлены преимуществом или недостатком объекта оценки.

Изображение слайда

26

Слайд 26

Среди всего многообразия качественных методов расчета корректировок чаще всего пользуются методом относительного сравнительного анализа. Этот метод применяется как правило тогда, когда число аналогов меньше числа элементов сравнения. В методе относительного сравнительного анализа корректировки имеют денежную или процентную форму, в отличие от количественных методов. Суть метода заключается в сопоставлении характеристик объекта оценки и аналога.

Изображение слайда

27

Слайд 27

Метод экспертных оценок представляет собой улучшенную версию метода относительно сравнительного анализа. При использовании этого метода данные аналогичных продаж, которые были получены методом экспертного опроса, ранжируются в возрастающем или в убывающем порядке. Далее уже оценщик должен проанализировать каждую сделку для того, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке.

Изображение слайда

28

Слайд 28

К вспомогательным методам оценки можно отнести метод интервью, который базируется на анализе мнений о стоимости объекта оценки или каких-либо его качествах высококвалифицированных участников рынка : риелторов, оценщиков, брокеров и инвесторов. Как правило такую информацию используют в качестве дополнительной, чтобы подтвердить или опровергнуть полученный оценщиком результат. И если мнения оценщика и эксперта расходятся, то необходимо найти причину расхождения до завершения оценки объекта.

Изображение слайда

29

Слайд 29

Используют качественные и количественные методы, как отдельно, так и вместе. При совместном использовании сначала делаются количественные корректировки. Они выполняются для первой группы элементов сравнения, а для второй группы элементов сравнения используют относительный сравнительный анализ. Сама процедура одновременного использования расчета корректировок включает в себя пять этапов: Выявить элементы сравнения, которые влияют на стоимость оцениваемого типа собственности; Сравнить сопоставимый и оцениваемый объект по всем элементам сравнения и сделать расчет корректировки по каждому элементу; Сделать расчет количественных корректировок по первой группе элементов сравнения; Провести качественный сравнительный анализ путем сравнения сопоставимого объекта оценки с самим объектом оценки после корректировки цен по первой группе элементов сравнения; Сделать расчет уже итогового значения стоимости, ну или определенного диапазона цен, в пределах которых будет находиться стоимость нашего оцениваемого объект оценки.

Изображение слайда

30

Последний слайд презентации: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Лектор: Стерник Сергей Геннадьевич,

Таким образом, в сравнительном подходе рыночная стоимость недвижимого имущества определяется на базе цен объектов–аналогов, которые корректируются на различия. Главным условием для использования сравнительного подхода в оценке недвижимого имущества является активный рынок сделок, а также качественная и доступная информация по эти сделкам. Среди преимуществ сравнительного подхода можно назвать: - широкую сферу применения; -простоту использования; -обоснованность с точки зрения статистики; -отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Недостатками сравнительного подхода считаются: -требование наличия активности на рынке; -обязательность стабильности рынка; -сложность сбора достоверной информации; -невозможность получения информации о специфических условиях сделки; - снижение достоверности ценовой информации из-за проведенных поправок.

Изображение слайда

Какие существуют методы и подходы в оценке недвижимости?

Оценка недвижимости – это процесс, в ходе которого определяется рыночная, восстановительная и кадастровая стоимость недвижимости. Оценщик недвижимости определяет стоимость объекта, применяя следующие подходы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный;
  • смешанный.

Сравнительный подход

Этот подход касается рыночной стоимости недвижимости по сравнению с рынком аналогичных объектов недвижимости, проданных в течение последних двух лет. Выделяют следующие методы в рамках сравнительного подхода.

  • Метод попарного сравнения. При нём рассматриваются 3-5 одинаковых объекта. При этом методе сравнивается имущество, которое является предметом оценки. В данном методе последовательно сравниваются аналогичные объекты, которые продавались на рынке. Для них известны цена сделки, условия сделки и характеристики объекта недвижимости.
  • Метод корректировки средней цены. В нём учитываются несколько свойств. Он заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого имущества на основе набора не менее десятка репрезентативных объектов, принятых для сравнения (которые являются предметом сделки купли-продажи). Репрезентативная недвижимость – это недвижимость, которая продавалась на рынке и характеризовалась, в частности, сходством по типу и назначению в местном плане зонирования. Чтобы определить рыночную стоимость недвижимости, необходимо скорректировать среднюю рыночную цену, полученную из этого набора, с коэффициентами, присвоенными соответствующим рыночным характеристикам недвижимости.
  • Метод статистического анализа рынка. Этот метод не используется на практике. Это более теоретический метод. Он используется, когда на рынке можно найти большую группу аналогичных объектов недвижимости, которые являются предметом купли-продажи. Это могут быть, например, муниципальные квартиры, предназначенные для продажи, земля, для которой необходимо обновить бессрочную плату за узуфрукт, или другое недвижимое имущество, имеющее массовую стоимость.

Доходный подход

Этот подход относится к доходной стоимости собственности, которая получается, когда собственность генерирует или может приносить доход – известный или определяемый. Выделяют методы инвестиции и прибыли в рамках доходного подхода.

  • Инвестиции. Основой для расчёта дохода от недвижимости являются поступления от сдачи в аренду, аренды и других прав на недвижимость, а также неарендные поступления. Типичными объектами недвижимости, для которых используется метод инвестирования, являются: офисы, склады, коммерческие помещения, многоэтажные гаражи и т.д. В этом типе недвижимости инвестиции чаще всего относятся к земле и её компонентам, которые, в частности, представляют собой здания и сооружения.
  • Прибыль. Основой для расчёта доходов от недвижимости является часть доходов от хозяйственной деятельности, осуществляемой с недвижимостью, тесно связанная с её специализированным характером и определяющая вид этой деятельности. Типичными объектами недвижимости, для которых применяется метод получения прибыли, являются: гостиницы, заправочные станции, рестораны, спортивные и развлекательные объекты, зрительные залы, кинотеатры и т.д. Выручка от этого типа собственности зависит от дохода от деятельности, осуществляемой с недвижимостью. Она является эквивалентом дохода от аренды.

Здесь также выделяют две техники.

  • Простая капитализация. Она учитывает тип дохода. Стоимость имущества определяется на основе постоянного потока годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества, коэффициента капитализации (или частного потока постоянного годового дохода) и ставки капитализации.
  • Дисконтирование денежных потоков. Стоимость недвижимости здесь выражается в сумме дисконтированных потоков переменного дохода (которые, как ожидается, будут получены от недвижимости, оценённой в отдельные годы прогнозного периода) и дисконтированной остаточной стоимости недвижимости. Остаточная стоимость представляет собой стоимость собственности после последнего года прогнозируемого периода, используемого для дисконтирования потоков доходов.

Затратный подход

Этот подход относится к восстановительной стоимости недвижимости, которая представляет собой сумму затрат на приобретение земли и на производство её компонентов (за вычетом стоимости потребления). В рамках затратного подхода выделяются следующие методы.

  • Затраты на замену. Стоимость изготовления компонентов собственности представляет собой затраты на изготовление копии существующих компонентов земли с использованием той же технологии и тех же материалов, пространственных решений и качества изготовления, что и в случае оцениваемого объекта. Если определённые технологии и материалы больше не используются, необходимы расходы на материалы и технологии, аналогичные тем, которые используются в оцениваемом объекте. Также необходим такой же уровень затрат на проектную документацию и строительный надзор. Он определяется на основе цен, установленных по дате оценки.
  • Стоимость замены. Она определяет, сколько будет стоить замена объекта с такими же функциями, но с учётом использования современных технологий, материалов, строительных решений и оборудования, соответствующих современным условиям.

Кроме того, при затратном подходе используются 3 техники:

  • подробная – стоимость замены определяется на основе объёмов, необходимых для выполнения строительных работ, и удельных цен на эти работы;
  • интегрированных элементов – затраты на замену определяются на основе количества интегрированных элементов строительных работ и цен на составные элементы этих работ;
  • индекса – затраты определяются в виде произведения индексной цены и количества базовых единиц, для которых эта цена была установлена (может использоваться только в том случае, если объекты, для которых определяется стоимость, сопоставимы с объектами, для которых известны индексные цены).

Смешанный подход

Смешанный подход касается рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, проданных на рынке в течение последних 2-х лет. В рамках смешанного подхода выделяют следующие методы.

  • Остаточный метод. Он используется, если на объекте будут проводиться строительные работы (если есть планы строительства, реконструкции, расширения, надстройки, монтажа или ремонта строительного объекта). Стоимость здесь определяется на основе разницы между стоимостью недвижимости после завершения указанных работ и средней стоимостью этих работ с учётом прибыли инвестора (полученной на аналогичном рынке недвижимости). Остаточный метод можно использовать, если выполняются 3 кумулятивных условия:
  1. существующие условия не позволяют применять сравнительный или доходный подход;
  2. известны вид и объём выполняемых работ;
  3. элементы соответствующих подходов, принятые для этого метода, учитывают данные, отражающие состояние рынка.
  • Метод оценки земли. Он используется для определения стоимости недвижимости, обозначенной в местных планах для сельскохозяйственных целей или используемой для подобных целей. Стоимость земли определяется как произведение расчётного показателя 1 гектара земли и цены 1 тонны зерна ржи или цены 1 м3 древесины.
  • Метод определения затрат на вывод из эксплуатации. Он применяется, когда компоненты земли предназначены для сноса. Стоимость собственности равна стоимости приобретения земли за вычетом затрат на вывод из эксплуатации компонентов земли. Стоимость собственности увеличивается исходя из стоимости материалов, оставшихся после сноса (если их можно восстановить).
Читать далее >>

5. Оценочные методы и подходы

5. Оценочные методы и подходы


5.1 Администрирование налога на недвижимость в целом является сложным процессом, и ни один из его элементов невозможно объяснять простыми понятиями или оценивать по нормам практической логики. Лица, отвечающие за разработку политики, и налогоплательщики должны понимать вопросы, связанные с налогом на недвижимость. Население с возрастающей нетерпимостью относится к земельным администраторам, которые имеют привычку прятаться за профессиональным жаргоном, поэтому очень важно постоянно информировать общественность обо всех вопросах и ясно объяснять значение терминологии.

Методы и стандарты проведения оценок


5.2 Под «методом оценки» понимаются вычисления и способы, применявшиеся для получения стоимостной оценки. Оценщики, лица, не являющиеся оценщиками, и высшие должностные лица должны помнить, что существует лишь один простой способ проверки метода - работает ли он? Если оценочный метод применяется для определения рыночной стоимости, то можно ли с его помощью верно прогнозировать продажную цену до события, исходя из рыночной конъюнктуры. Лиц, не являющихся оценщиками, интересует конечный результат, а не тонкости способов оценки. В случае, когда определение стоимости проводится в целях налогообложения недвижимости, то проверочным критерием будет приемлемость для большинства налогоплательщиков конечного результата в плане справедливого представительства стоимостной ценности соответствующей недвижимости, а также то, подтвердит ли суд оценочные результаты в случае подачи апелляции.

5.3 Фактически, отправным пунктом является не метод оценки, а метод анализа рыночных операций. Метод анализа, если он окажется успешным, найдет отражение в методе оценки. Например, анализ и оценка жилых домов, как правило, проводятся, исходя из общей площади. На основе анализа продажной ситуации уже давно определено, что площадь, качество, возраст и местоположение являются важными факторами, так что оценочная стоимость определяется с их учетом. Если кто-либо разработает альтернативный метод, который окажется лучше, то его будут использовать вместо существующего.

5.4 Наиболее спорные вопросы в связи с оценкой в области налогообложения недвижимости возникают, когда не имеется доказательств продажной или арендной стоимости данного класса недвижимости. В таких случаях, а их бывает немного, существуют стандартные методы, с помощью которых можно определять рыночную стоимость этих, как правило, небольших объемов недвижимости.

5.5 Стоимостная оценка недвижимости для целей налогообложения определена национальным законодательством, в котором указывается, какие именно параметры следует учитывать при проведении таких оценок.

5.6 Стандарты проведения стоимостной оценки определяют аспекты, которые следует учитывать в оценочной практике, прежде всего при проведении стоимостной оценки для мероприятий частного сектора, таких как заклад, инвестиции и отчетность. Данные стандарты приобретают все более широкий международный характер, отражая растущую осведомленность общественности о прочных взаимосвязях, установившихся между стандартами проведения стоимостной оценки, финансовыми рынками и процессом глобализации.

Компьютеризованная массовая оценка (КМО)


5.7 Массовая оценка представляет собой процесс одновременного определения оценочной стоимости большого объема недвижимости с использованием стандартизированных процедур. Во многих случаях такая оценка является единственным практичным способом составления оценочного перечня. Когда на одном сотруднике (налоговом инспекторе) лежит ответственность за проведение в течение двухлетнего периода оценки, возможно, 100 000 единиц недвижимости для целей налогообложения, то данный сотрудник может справиться с такой задачей, только правильно организовав работу и делегировав обязанности. За данный период налоговый инспектор способен лично провести оценку, возможно, не более 1000 единиц недвижимости. Работу должны проводить приданные ему оценщики и технический персонал в соответствии с установленными руководящими принципами. Таким образом, например, сельскохозяйственная земля категории «х», расположенная на определенной территории, расценивается по «у» единиц за гектар. Строения определенной категории, расположенные в указанном месте, возможно, оценивается в «z» единиц за квадратный метр, исходя из общей площади. Руководящие принципы, конечно, будут сложными, поскольку конечная цифра должна обозначать рыночную стоимость, как обусловлено законом. Такие методы массовой оценки не новы. Известно, что еще древние римляне использовали столь же тщательные и сложные методы.

5.8 Каким же образом «массовая оценка» становится «компьютеризованной массовой оценкой»? Следует отметить во избежание ошибок, что процесс должен носить поэтапный характер. На первой стадии компьютеризация заключается в обработке данных оценочного перечня и превращении их в базу данных. Вторым важным этапом будет, очевидно, компьютеризация процесса сбора налога. Только после того, как обе эти функции будут основательно отработаны, следует обратить внимание на компьютеризацию оценочного процесса. Из приведенного выше описания процесса массовой оценки будет понятно, что многие из процессов могут быть без труда компьютеризированы. В компьютер могут быть введены инструкции и определение оценочной стоимости будет производиться автоматически.

5.9 Данный подход вполне утилитарен, но следует, однако, сделать несколько оговорок. Руководящие принципы, компьютеризированные или нет, не предусматривают всех возможных случаев. Они будут применимы без каких-либо модификаций максимум в 80% случаев. Остальная недвижимость будет нетипичной и потребует особого подхода. Проводя работу на объекте, оценщик или техник вскоре поймут, что инструкции в том или ином случае приводят к ошибочному результату. При использовании компьютера такую ошибку обнаружить сложнее, и это следует учитывать при разработке концепции программы. Нельзя также забывать, что компьютеры не оказывают непосредственной помощи в сборе информации на местах, что составляет большую часть оценочной работы. Но существенную помощь в проведении оценок может оказывать использование автоматически загружаемых в компьютер обычных контрольных перечней, а также блокнотных и портативных компьютеров.

5.10 Один из важных этапов процесса массовой оценки не рассматривается подробно в настоящем Руководстве. Он заключается в следующем: прежде чем налоговый инспектор приступит к составлению инструкций проведения оценки, необходимо провести анализ рыночной информации. Например: сколько было заключено сделок по продаже сельскохозяйственных земель, какова стоимость гектара земли категории «х» на открытом рынке, какие из оценочных факторов будут наиболее важными

5.11 Одним из методов анализа, позволяющих оценщику использовать рыночную информацию, является регрессивный анализ, который особенно пригоден для обработки больших объемов данных. С его помощью можно определять важное значение различных факторов и выявлять тенденции. Информационная технология позволяет упростить регрессивный анализ и сделать его использование легкодоступным. Регрессивный анализ является также одной из ключевых фаз в случаях, когда различные из приведенных выше приложений объединяются в автоматизированный контур. Информация о продажах подается в базу данных о состоянии рынка и непосредственно подвергается регрессивному анализу. Изменения оценочной стоимости регистрируются и вносятся в оценочные инструкции, на основе которых, в свою очередь, формируются новые стоимостные оценки. Данный процесс позволяет ежегодно проводить очень эффективную переоценку. В некоторых странах невозможно будет, очевидно, создать в среднесрочной перспективе такой полный контур, поскольку он зависит от интенсивного функционирования рынка недвижимости и точности и полноты сообщаемых сторонами действительных продажных цен.

5.12 Регрессивный анализ не нов. Это укоренившийся и широко используемый метод. Он не опровергает здравого смысла. Люди ежедневно прицениваются к тем или иным вещам, будь-то мешок картошки, подержанная машина или соседний дом, не прибегая при этом к регрессивному анализу. Фактически, в случаях индивидуальной оценки стоимости может быть от силы с десяток соответствующих операций открытого рынка и регрессивный анализ не будет здесь ни необходим, ни полезен. Но он будет очень необходимым и эффективным методом в надлежащих обстоятельствах, особенно в случаях массовой стоимостной оценки недвижимости для целей ее налогообложения.


Методы оценки недвижимости и от чего зависит их выбор

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости. Прежде всего, стоит упомянуть, что существует три подхода при оценке недвижимого имущества.

Доходный подход, суть которого заключается в применении совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта оценки. Соответственно, используется для оценки объектов, приносящих доход. Затратный подход – предусматривает применение таких методов, которые основаны на определении необходимых затрат – для восстановления или замены, например при наличии износа. Рыночный подход подразумевает использование совокупности методов, которые основаны в свою очередь на сравнении объекта оценки недвижимости с другими аналогичными объектами (при наличии соответствующей информации об этом).

Все вышеуказанные подходы основаны на применении методов оценки недвижимости. Метод капитализации доходов используется в том случае, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут сильно  отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти заранее прогнозируемыми темпами. Метод  дисконтирования будущих доходов применяется, когда будущие доходы могут быть весьма точно определены, а также ожидается их существенное отличие от текущих по причине влияния самых различных факторов.

Кроме того, для целей оценки недвижимости, важно дать определение величины накопленного совокупного износа. В случае применения затратного подхода – понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.  Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого объекта (может применяться также, например, при оценке ущерба того или иного имущества).   

А что касается восстановительной стоимости, то она выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимость замещения, соответственно,  - издержками на создание так называемого объекта - аналога.

 

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

  • Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
  • Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
  • Однако отдельные объекты недвижимости должны подлежать оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.
Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением имуществом.В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

  • Спрос: желание или необходимость владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
  • Утилита: возможность удовлетворить желания и потребности будущих собственников
  • Дефицит: ограниченное количество конкурирующих объектов недвижимости
  • Возможность передачи: легкость передачи прав собственности

Соотношение стоимости и цены

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена - это сумма, которую кто-то за что-то платит. Хотя стоимость и цена могут влиять на значение , они не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже его цены.

Рыночная стоимость

Оценка - это мнение или оценка стоимости определенного имущества на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости - наиболее вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, по которой недвижимость продается, не всегда может соответствовать рыночной стоимости. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа, или если проводится частная продажа, собственность может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект недвижимости, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда это называется подходом на основе рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

  • Быть максимально похожим на объект недвижимости
  • Продано за последний год на открытом конкурентном рынке
  • Проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре объекта сравнения.Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и - возможно, самое главное - местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

  • Возраст и состояние построек
  • Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
  • Сроки и условия продажи, например, если продавец собственности находился под принуждением или если собственность была продана между родственниками (по сниженной цене)
  • Расположение, так как похожие объекты могут отличаться по цене от района к району
  • Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, систему кондиционирования и т. Д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, в которых корректировка минимальна.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода.Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратных футов, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы на месте, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

  • Физический износ, в том числе излечимый, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например структурные проблемы
  • Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника, устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной.
  • Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или фабрикой, загрязняющей окружающую среду.

Методология

  • Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
  • Оценить текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
  • Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
  • Вычтите амортизацию из сметной стоимости строительства.
  • Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: подход капитализации дохода

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры.Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается как доходная, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM.Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Определение подхода к оценке

Что такое подход к оценке?

Подход к оценке описывает процесс оценки стоимости актива на основе таких факторов, как его стоимость, доход, который он генерирует, и его справедливая рыночная стоимость (FMW) по сравнению с аналогичными активами. Результирующая оценочная цифра, по сути, является обоснованным предположением о том, что попытки спрогнозировать цену актива, скорее всего, получит на свободном рынке. Хотя оценки обычно проводятся в связи с продажей объекта, они также могут проводиться в целях страхования или налогообложения.

Ключевые выводы

  • Подход к оценке - это процедура для определения стоимости актива с использованием оценки, а не на основе рыночных цен сделок.
  • Обычно это осуществляется в связи с продажей актива либо в целях страхования или налогообложения.
  • Долларовая стоимость присваивается на основе таких факторов, как стоимость актива, доход, который он генерирует, и его справедливая рыночная стоимость по сравнению со стоимостью аналогичных активов.
  • Оценки - это, по сути, обоснованные предположения относительно цены, которую активы могли бы получить на свободном рынке.

Понимание подхода к оценке

Подход к оценке используется для определения стоимости ценных активов, таких как недвижимость, предметы искусства, ювелирные изделия, транспортные средства, финансовые интересы в нефтяных месторождениях и другие альтернативные активы. Стоимость этих предметов трудно определить количественно, потому что они не переходят из рук в руки достаточно часто, чтобы надежно генерировать текущие рыночные цены, как это делают публично торгуемые акции и другие ценные бумаги. Следовательно, стоимость таких предметов должна оцениваться квалифицированными специалистами, известными как оценщики.

Требования к подходу к оценке

Оценка считается законной только в том случае, если она проводится незаинтересованными сторонами, которые сертифицированы и лицензированы государственными регулирующими советами. Оценщики должны соответствовать требованиям Универсальных стандартов профессиональной оценки (USPAP) и пройти соответствующие академические курсы. Оценщики должны обладать экспертными знаниями в своих областях специализации. Показательный пример: бриллиантовое кольцо должен оценивать только опытный ювелир, а не аналитик по недвижимости.

Три подхода к оценке недвижимости

Недвижимость обычно оценивается, если она продается или если владелец пытается рефинансировать существующую ипотеку на свою собственность. Оценка направлена ​​на определение стоимости недвижимости, которая отражает его состояние, возраст, местонахождение и другие соответствующие характеристики. Это действие помогает банкам не давать в ссуду заемщикам денег, превышающих стоимость недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости необходима для нескольких целей, включая финансирование, инвестиционный анализ, страхование имущества, списки продаж и налогообложение.

Оценщики полагаются на следующие три метода определения стоимости недвижимости:

  1. Сравнение продаж . Это наиболее распространенный метод, при котором оценщики оценивают недвижимость на основе последних продажных цен на аналогичную недвижимость в том же районе. Для этого в течение последнего года на открытом и конкурентном рынке необходимо указать как минимум три сопоставимых объекта недвижимости.
  2. Затратный подход . Эта практика исходит из того, что стоимость собственности должна равняться стоимости строительства эквивалентного здания с учетом стоимости земли и строительных расходов за вычетом амортизации.В конце концов, для покупателя дома было бы экономически нелогично платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить аналогичную структуру с нуля.
  3. Доходный подход . Иногда это называют «подходом капитализации дохода», он оценивает стоимость собственности на основе дохода, который она приносит. Он рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (выручка от объекта недвижимости за вычетом операционных расходов) на ставку капитализации - ожидаемую норму прибыли.

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Три подхода к оценке

Оценщики используют три подхода к оценке стоимости в практике оценки при определении рыночной стоимости имущества:

  • Подход сравнения продаж
  • Затратный подход
  • Доходный подход

1. Подход сравнения продаж

Наиболее часто используемый и принятый подход к определению стоимости в практике оценки недвижимости - это метод сравнения продаж .Такой подход к оценке стоимости основывается на том, за что недавно были проданы похожие объекты недвижимости (также известные как «сопоставимые» или «компромиссы») в окрестностях. Эти свойства корректируются по времени, площади, размеру, удобствам и т. Д. По сравнению с оцениваемой собственностью. Понимание того, какие (и в какой степени) корректировки целесообразны для данной области рынка (для данного объекта недвижимости), основывается на опыте оценщика. Характеристика собственности, которая высоко ценится в одном районе, может не оцениваться в одинаковой степени в другом районе.

2. Затратный подход

Второй подход к определению стоимости собственности - это стоимостной подход . Этот подход направлен на определение того, сколько будет стоить замена (т.е. восстановление) собственности после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация - это уменьшение фактической стоимости имущества за определенный период времени в результате износа или устаревания. Термин стоимость воспроизведения используется, если создается точная копия оригинальной собственности.Термин восстановительная стоимость используется, если недвижимость перестраивается с сопоставимой полезностью, но с использованием текущих методов проектирования и строительства и материалов.

Затратный подход считается более надежным при использовании в новом строительстве. Методы и результаты затратного подхода считаются менее надежными при более старом строительстве.

Оценка затратного подхода часто является единственным подходом, который считается надежным при оценке объектов особого назначения, таких как коммерческие / промышленные объекты или общедоступные объекты, такие как библиотеки, школы или церкви, которые не продаются на открытом рынке.

3. Доходный подход

Третий подход к оценке называется доходным подходом . Когда недвижимость приносит владельцу доход, этот доход или потенциальный доход помогает обосновать, рассчитать или определить рыночную стоимость собственности. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами доходной недвижимости. Оценщики используют доход, полученный от собственности, как часть оценки рыночной стоимости собственности.

подходов к стоимости

Определение

Подходы к оценке - это методы или процедуры, с помощью которых определяется оценка собственности.Для разного имущества используется разный подход к стоимости. Существует три типа подхода к оценке стоимости: подход сравнения продаж, метод затрат и подход капитализации дохода.

Метод сравнения продаж

Подход сравнения продаж - это наиболее часто используемый подход в практике оценки недвижимости для определения стоимости. При таком подходе к оценке стоимость оцениваемой собственности сравнивается с недавно проданной недвижимостью аналогичного типа.Это сделано для получения индикации значения. Для этого оцениваемая недвижимость сравнивается с аналогичными объектами, скорректированными по размеру, площади, удобствам, времени и т.д. Стоимость одной собственности в определенной области может быть высокой, но может не иметь такой же ценности в другой области.

Этот подход к оценке обычно используется для оценки незанятых земель, улучшенной собственности или земель, которые считаются пустующими.Этот подход предпочтительнее при наличии достаточного количества сопоставимых продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке стоимости оценивает стоимость имущества путем определения затрат, которые потребуются для строительства замены или воспроизводства того же самого имущества после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация означает снижение фактической стоимости имущества в течение определенного периода времени из-за морального износа или износа.

Метод капитализации доходов

Этот подход к стоимости используется для получения показателя стоимости собственности, приносящей доход.Это делается путем определения стоимости собственности путем преобразования ожидаемых выгод. Это преобразование может быть выполнено двумя способами. Ожидаемый доход в течение одного года может быть капитализирован по рыночной ставке капитализации или ставке капитализации, которая показывает указанную рентабельность инвестиций, структуру дохода и изменение стоимости инвестиций. Опять же, при указанной ставке доходности годовые денежные потоки за период владения и возврата могут быть дисконтированы. При таком подходе оцениваются будущие выгоды от приведенной стоимости недвижимости.

Подход сравнения продаж, подход к затратам, подход к доходам

Оценки недвижимости используются продавцами, покупателями и их кредиторами. Продавцы хотят убедиться, что их продажная цена не будет меньше стоимости собственности. Покупатели, и особенно их кредиторы, хотят убедиться, что недвижимость стоит не ниже покупной цены. Действительно, большинство договоров купли-продажи недвижимости предусматривают положение, позволяющее покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций, если оценка недвижимости ниже покупной цены.Более того, кредиторы будут ограничивать любые суммы ссуды на покупку недвижимости до определенного процента от ее оценочной рыночной стоимости, а не ее покупной цены.

Оценка недвижимости - это независимая оценка стоимости участка недвижимости оценщиком с использованием утвержденных стандартизированных методов. Во многих штатах оценщики должны иметь лицензию. Однако оценки - это мнения, которые зависят от оценщика.

Отчет об оценке представляет собой подробный перечень оценок, которые обычно проводятся для кредитора собственности или собственником, как правило, для установления продажной цены.Большинство отчетов об оценке основано на заранее распечатанных формах, таких как Единый отчет об оценке жилого фонда (Единый отчет об оценке жилого помещения (Единый 1004), Фактический отчет), который соответствует Унифицированным стандартам профессиональной оценки ( USPAP ). ) руководящие принципы и требуются федеральными агентствами, которые могут быть вовлечены в продажу собственности, например, федеральным банком, ссужающим деньги за собственность.

Отчет об оценке

  • идентифицирует оцениваемую недвижимость;
  • дата составления отчета;
  • его назначение и использование по назначению;
  • фактические методы, использованные для оценки собственности, включая методы, которые не использовались;
  • допущений и условий, которые могут повлиять на стоимость имущества;
  • лучшее использование недвижимости;
  • оценка стоимости недвижимого имущества;
  • , и он должен соответствовать руководящим принципам USPAP.

USPAP также требует, чтобы оценщик подписал отчет в качестве метода его удостоверения.

Однако, поскольку профессиональная оценка стоит денег, агенты по недвижимости обычно проводят анализ конкурентного рынка, чтобы установить продажную цену дома. Анализ конкурентного рынка ( CMA ) оценивает стоимость недвижимости, сравнивая ее с аналогичной, недавно проданной недвижимостью в том же районе. Агент по недвижимости будет лично знать, что было продано и за сколько.Полезным инструментом для проведения анализа конкурентного рынка является Служба множественных списков ( MLS ), база данных, совместно используемая агентствами по недвижимости, с указанием свойств, выставленных на продажу, а также продажной ценой и датой продажи, а также как аспекты каждой собственности, определяющие продажную цену, такие как квадратные метры, количество ванных комнат и спален. CMA не является таким исчерпывающим или подробным, как формальная оценка, а также имеет предвзятость, поскольку CMA обычно проводится агентом по недвижимости для владельца собственности, чтобы определить лучшую цену продажи.CMA никогда не следует заменять оценкой.

Поскольку оценка определяет стоимость на основе местоположения, размера, типа жилой недвижимости, дохода и валовых характеристик собственности, таких как количество ванных комнат и спален, она не заменяет осмотр собственности или обследование. Оценщики не ищут скрытые дефекты и не проверяют, например, границы собственности, которые могут иметь большое влияние на стоимость свойства. Оценка также не определяет хорошее название, поэтому она не заменяет поиск по названию.

В определенных особых случаях, таких как оценка недвижимого имущества или имущества, участвующего в короткой продаже или отчуждении права выкупа, банк или поверенный может запросить у брокера заключение о цене ( BPO ) в качестве замены или в качестве предварительной оценки value, в котором брокер за определенную плату заполняет форму BPO, сравнивая недвижимость с аналогичными объектами на основе информации в Службе множественного листинга ( MLS ), чтобы оценить стоимость. Брокер или агент по недвижимости также могут подъехать к собственности, чтобы сфотографироваться.BPO быстрее и дешевле, чем формальная оценка. BPO также может быть запрошен, если собственность была недавно оценена, но кредитор или другая заинтересованная сторона может захотеть определить, изменилась ли ее стоимость значительно с момента оценки.

Сгенерированные компьютером автоматизированные модели оценки также могут использоваться для оценки стоимости, где точность не имеет первостепенного значения, например, для ссуд под залог жилья с низким уровнем риска, определяя, имеет ли заемщик 20% собственного капитала в доме, необходимом для устранения частной собственности. выплаты по ипотечному страхованию, а также для анализа портфеля, когда необходимо оценить стоимость многих свойств, например, когда ипотечные кредиты, основанные на собственности, секьюритизируются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Процесс оценки

Процесс оценки оценивает все данные, которые могут повлиять на стоимость собственности. Данные можно в целом классифицировать как общих данных , таких как район, город и регион недвижимости, и как конкретных данных , которые представляют собой информацию, касающуюся самой собственности.

Один общий фактор, который учитывается, - это коэффициент поглощения для района, то есть количество месяцев, которое потребуется, чтобы продать весь инвентарь домов в этом районе.Значение более 6 месяцев указывает на избыток предложения и снижает оценочную стоимость.

Рыночная стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость

Существует 3 различных типа стоимости собственности, которые связаны, но не обязательно одинаковы:

  1. рыночная стоимость
  2. рыночная цена
  3. рыночная стоимость

Оценщик пытается для точного определения рыночной стоимости недвижимости, цены, по которой недвижимость, вероятно, будет продаваться, если будут соблюдены следующие характеристики:

  • покупатель и продавец действуют на расстоянии вытянутой руки и без давления;
  • покупатель и продавец хорошо осведомлены об объекте недвижимости, в том числе о ее возможностях и недостатках;
  • Недвижимость находится на рынке достаточно долго, чтобы привлечь покупателей.

Рыночная стоимость считается наиболее вероятной ценой, по которой будет продаваться недвижимость, не обязательно средней или максимальной ценой. Рыночная стоимость считается денежной ценой, поэтому она не принимает во внимание какие-либо финансовые стимулы или механизмы финансирования.

Рыночная цена - это цена, по которой недвижимость фактически продается. Она может быть больше или меньше рыночной стоимости, особенно если покупателю или продавцу необходимо быстро завершить сделку или если сделка не является коммерческой. , например, распродажа между родственниками или друзьями.

Рыночная стоимость - это фактическая стоимость покупки земли и строительства зданий. Рыночная стоимость и рыночная стоимость могут не совпадать; редко бывает то же самое с улучшением собственности. Например, заплатив 40 000 долларов за добавление нового товара, вероятно, не повысится рыночная стоимость на 40 000 долларов.

Определение рыночной стоимости

Существует 3 общих метода для фактического определения рыночной стоимости:

  1. сравнение продаж
  2. затратный подход
  3. доходный подход

Не всякая рыночная стоимость недвижимости может быть определена с помощью всех трех подходов; обычно существует лучший метод, но другие методы могут сузить диапазон оценочной рыночной стоимости.Для определенных типов собственности обычно используется один и тот же лучший метод.

Как метод сравнения продаж, так и метод затрат основаны на экономическом принципе замены - когда одна вещь может быть заменена другой, тогда их значения будут сопоставимы. Следовательно, стоимость собственности будет сопоставима либо с сопоставимой недвижимостью с аналогичными качествами, либо со стоимостью строительства эквивалентной собственности с нуля.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (он же метод рыночных данных ) представляет собой более сложный анализ конкурентного рынка и является основным методом определения стоимости домов на одну семью.Объект объекта недвижимости сравнивается с недавно проданными сопоставимыми объектами недвижимости . Важные характеристики для сравнения:

  • расположение, особенно если недавно проданные объекты находились в том же районе
    • рассматриваемые характеристики, связанные с расположением, включают панорамные виды из объекта, количество уличного движения и шум, находится ли объект в культуре. de sac, и находится ли он рядом с парками или зонами отдыха
  • Размер строений и участков
  • продажных цен в течение последних 6 месяцев, более поздние цены имеют больший вес
  • физических характеристик, таких как гараж, бассейн, патио, веранды или террасы
  • состояние собственности
  • качество строительства
  • количество комнат, спален и ванных комнат
  • план этажа
  • финансирование, поскольку покупатели за наличные могут покупать по более низким ценам, в то время как покупатели используют финансирование продавца (часто называемое владелец будет нести , или OWC , финансирование ), как правило, платят более высокие цены

Однако, поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, цены продажи сопоставимых объектов должны быть скорректированы в большую или меньшую сторону для каждого различия между рассматриваемым объектом и сопоставимыми объектами.Хотя объекты, в которых отсутствуют характеристики соседних домов, будут скорректированы в сторону уменьшения, объекты с более дорогими характеристиками, не типичными для соседних домов, также будут снижены. Оценка кондоминиумов и квартир часто бывает проще и точнее, потому что квартиры, как правило, имеют те же характеристики и планы этажей, размер и возраст, что и другие, недавно проданные в том же комплексе.

При сравнении различных объектов собственности необходимо сравнивать и учитывать не только различия в свойствах, такие как фактические конструкции, их возраст и состояние, но также и то, какие права собственности передаются или были переданы в сопоставимых объектах, и также необходимо учитывать любые различия в обременениях.Например, передается ли простой правовой титул за плату, или существуют ли какие-либо сервитуты или ограничения в отношении данного объекта или сопоставимых объектов собственности?

Затратный подход

Как правило, затратный подход учитывает, сколько будет стоить земля, лишенная каких-либо построек, затем добавляет стоимость фактического строительства сооружений, после чего вычитается амортизация. Затратный подход чаще всего используется для общественных зданий, таких как школы и церкви, поскольку на местном рынке трудно найти недавно проданную сопоставимую недвижимость, а общественные здания не приносят дохода, поэтому доходный подход также не может быть использован.

Уже улучшенная собственность обычно приносит некоторую пользу сайту, но улучшения могут также снизить стоимость собственности, если потенциальные покупатели сайта захотят использовать собственность для другого использования, что повлечет за собой удаление некоторых улучшений на текущем сайте.

Затратный подход лучше всего использовать, когда улучшения являются новыми и имеется адекватная информация о ценах для оценки компонентов собственности. Затратный подход может быть менее желательным, если в последнее время не было продаж вакантных земель для сравнения, поскольку основной метод оценки вакантных земель заключается в использовании метода сравнения продаж или когда затраты на строительство недоступны.

Затратный метод:

  • Оцените, сколько будет стоить свободная недвижимость.
  • Оцените текущую стоимость строительства сооружений, затем добавьте эту стоимость к стоимости свободной земли.
  • Оцените сумму начисленной амортизации рассматриваемого имущества, затем вычтите ее из общей суммы, чтобы определить стоимость имущества.

Существует 2 метода оценки стоимости замены конструкции:

  1. Стоимость воспроизведения - это стоимость полного дублирования структуры объекта собственности.
  2. Восстановительная стоимость - это стоимость строительства аналогичного сооружения, но с использованием современных строительных методов и материалов.

Затраты на замену - это наиболее часто используемый подход, поскольку в нем используются самые современные материалы и функции, исключающие функциональное устаревание, например помещения нежелательного размера или строительные материалы, требующие ухода. Стоимость замены также обычно ниже, чем стоимость воспроизводства.

Оценка стоимости воспроизведения или замены

Существует 3 основных метода оценки стоимости воспроизведения или замены:

  1. Метод квадратных футов (также известный как метод сравнения ) принимает стоимость квадратного фута недавно разработанного сопоставимого свойство и умножает его на квадратные метры, используя внешние размеры структур объекта собственности.
  2. Метод на месте оценивает стоимость объекта недвижимости путем суммирования затрат на отдельные компоненты конструкции, такие как материалы, рабочая сила, накладные расходы и прибыль.
  3. Метод количественного обследования оценивает отдельные затраты на строительные материалы (дерево, гипс и т. Д.), Рабочую силу и другие факторы и складывает их. Этот метод является наиболее точным и самым дорогостоящим и используется в основном для исторических зданий.

Существует также метод индекса , который использует фактическую стоимость строительства объекта недвижимости, а затем умножает ее на то, насколько увеличились затраты на материалы и рабочую силу с момента постройки конструкции. Этот метод считается наименее точным и обычно используется для проверки трех основных методов воспроизведения или стоимости замещения.

Оценка вакантной земли

Пустая земля обычно оценивается так, как если бы она использовалась для наилучшего использования, независимо от ее нынешнего использования, что обычно делается путем сравнения ее с другими аналогичными объектами недвижимости, которые используются наилучшим образом.Свободная земля может быть оценена только с использованием метода сравнения продаж, поскольку свободная земля не строится и не приносит дохода. Определение стоимости земли необходимо как при стоимостном подходе, так и при коммерческом подходе для оценки амортизации, поскольку земля не подлежит амортизации.

Однако на пустующей земле могут быть небольшие улучшения, но она все равно считается неулучшенной собственностью. Неулучшенная городская недвижимость может иметь асфальтированную улицу, тротуар и доступ к воде, канализации и другим услугам, но все равно будет считаться неулучшенной, если на ней нет зданий или других построек. Неулучшенные сельскохозяйственные угодья не имеют усадеб или других построек, но могут иметь ограждение по периметру, дренажные плитки, сборы, пруд для хранения запасов или другие подобные улучшения.

Эти улучшения земли включены в оценку земли, а не как часть каких-либо построек на участке. Оценка сельских земель может быть более точной, принимая во внимание тип растительности на земле, то есть луг или лесной массив, пригодна ли земля для обработки или нет, а также тип почвы.

Амортизация

При оценке стоимости собственности с использованием затратного подхода амортизация вычитается из общей стоимости. Амортизация при оценке недвижимости имеет несколько иное значение, чем при налогообложении. Амортизация - это просто потеря стоимости по всем причинам. Земля не обесценивается, если она не деградировала в результате эрозии, неправильного использования или, возможно, изменений зонирования.

Амортизация может быть излечима или неизлечима. Излечимая амортизация - это потеря стоимости, которая может быть скорректирована по стоимости, меньшей, чем увеличение стоимости собственности, которое произошло бы, если бы она была исправлена, тогда как неизлечимая амортизация либо не может быть исправлена, либо будет стоить больше, чем любое повышение стоимости имущества ценить.

Износ можно классифицировать по его причине:

  • Физический износ (он же физический износ ) - это износ конструкций из-за износа.
  • Функциональное устаревание (также известное как функциональная амортизация ) - это потеря стоимости, связанная с характеристиками, обесцениваемыми рынком, такими как немодные конструктивные особенности, устаревшие водопроводные, электрические или отопительные системы или недостаточная изоляция.
  • Внешнее устаревание (также известное как внешняя амортизация ) - это потеря стоимости, вызванная изменениями внешних факторов, таких как изменения в окружающем имуществе, окружающей среде, зонировании или других факторах, которые могут снизить стоимость собственности, например, увеличение преступление или изменение зонирования.

Хотя различные виды амортизации могут предлагать улучшения, вычислить фактическую сумму сложно, поэтому используется упрощенный линейный метод (также известный как экономический метод возраст-срок службы ), который просто предполагает, что амортизация является линейно в течение срока службы конструкции, уменьшаясь в цене с постоянной скоростью.Сумма годовой амортизации рассчитывается путем деления стоимости конструкций на ожидаемый срок их службы.

Пример: прямолинейный метод амортизации

Если ожидалось, что дом стоимостью 250 000 долларов с землей в 50 000 долларов прослужит 40 лет, то годовая амортизация будет рассчитана следующим образом:

  1. Стоимость дома = Цена собственности - Цена на землю = 250 000 долларов США - 50 000 долларов США = 200 000 долларов США
  2. Годовая амортизация = Стоимость дома / Ожидаемый срок службы дома = 200 000 долларов США / 40 = долларов США 5 000 долларов США .
Доходный подход

Доходный подход оценивает собственность по сумме дохода, которую она потенциально может принести. Следовательно, этот метод используется для квартир, офисных зданий, торговых центров и другой собственности, которая приносит регулярный доход. Оценщик рассчитывает доход в соответствии со следующими этапами:

  1. Оцените потенциальный годовой валовой доход , проведя исследования рынка, чтобы определить, сколько может заработать недвижимость, которая может отличаться от той, которую она получает в настоящее время.
  2. Эффективный валовой доход рассчитывается путем вычитания доли вакантных площадей и потери арендной платы, оцененных оценщиком с использованием рыночных исследований.
  3. Затем рассчитывается чистая операционная прибыль (NOI) путем вычитания годовых операционных расходов из эффективной валовой прибыли. Ежегодные операционные расходы включают налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, ремонт, рекламу и управленческие расходы. Управленческие расходы включены, даже если владелец будет управлять им, поскольку владелец несет альтернативные издержки, управляя им сам.Стоимость основных средств не включается, поскольку это не операционные расходы. Следовательно, он не включает ипотеку и проценты, поскольку это выплата долга по объекту капитала.
  4. Оцените коэффициент капитализации (также известный как коэффициент капитализации ), который представляет собой норму прибыли или доходности, которую другие инвесторы в недвижимость получают на местном рынке.

Эффективный валовой доход = Валовой доход - Доля вакансий - Потеря аренды

Чистый операционный доход = Эффективный валовой доход - Операционные расходы

Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Цена покупки или стоимость собственности

Следовательно:

Стоимость собственности = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации

Ставка капитализации эквивалентна процентной ставке для облигаций или коэффициенту E / P для акций: более желательные объекты недвижимости будут иметь более низкие ставки капитализации, чем менее желательные объекты недвижимости, по той же причине, что и казначейские облигации. ставки, чем бросовые облигации или быстрорастущие компании имеют более низкое отношение прибыли к цене, чем компании, которые не растут.Ставка капитализации учитывает потенциал роста либо собственности, либо ее дохода. Другими словами, инвесторы будут готовы платить более высокую цену за недвижимость в желаемом районе, чем за недвижимость, приносящую такой же доход в гетто.

Пример: определение наилучшей стоимости ваших инвестиций путем расчета нормы капитализации

Вы рассматриваете возможность покупки 4 квартир для получения дохода от аренды на общую сумму 200 000 долларов. Вы можете сдавать квартиры в аренду по цене 500 долларов в месяц для постоянных арендаторов, а ваши общие эксплуатационные расходы на каждую квартиру составляют 200 долларов в месяц.Чтобы рассчитать чистый годовой операционный доход, рассчитайте чистую прибыль в месяц, затем умножьте на 12:

  • Чистая годовая операционная прибыль = [(500 долларов США × 4) - (200 долларов США × 4)] × 12 = 14 400 долларов США
  • Ставка капитализации = 14 400 долл. США / 200 000 долл. США = 0,07 = 7%

Как видите, ставка капитализации - это ваша норма прибыли на ваши инвестиции, и ее можно использовать для сравнения арендуемой собственности с другими инвестициями. Однако также имейте в виду, что стоимость квартир при перепродаже вырастет, по крайней мере, при уровне инфляции, в то время как большинство других инвестиций, таких как инвестиции в облигации, не увеличатся.Кроме того, по мере роста цен на недвижимость вы можете повышать арендную плату, позволяя получать доход от увеличивающейся основной суммы, что дает вам те же преимущества, что и казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS). Следовательно, с инвестиционной недвижимостью вы не только застраховываетесь от инфляции, но и зарабатываете все больше денег в ближайшие годы. Единственный недостаток собственности по сравнению с ценными бумагами и другими инвестициями заключается в том, что ею нужно управлять, и вы должны иметь дело с арендаторами.

Множители валовой ренты и валового дохода

Другой метод оценки собственности - это применение множителя валовой ренты или дохода, который проще, чем доходный подход, описанный выше.

Множитель валовой арендной платы ( GRM ) используется для оценки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц и равен продажной цене, деленной на ежемесячную арендную плату:

GRM = Цена продажи / Ежемесячная арендная плата

Оценщик однако не использует текущую взимаемую арендную плату, поскольку это может быть не рыночная арендная плата, а использует недавнюю информацию об аренде как минимум 4 сопоставимых объектов недвижимости для получения более точной оценки.

Примеры GRM для жилой недвижимости
Недвижимость Цена продажи ÷ Ежемесячная арендная плата = GRM
Кондомиум $ 123 ÷ 40680 $ 80
Дом на одну семью по адресу 908 Hilltop Street 135 000 долларов ÷ 1200 долларов = 112,5

Годовой валовой доход включает жилой недвижимости с коммерческой недвижимостью. 5 или более единиц равны его годовому доходу от аренды, концессий, парковок, торговых автоматов и других источников.Годовой валовой доход используется для оценки коммерческой недвижимости, поэтому естественно использовать множитель валового дохода ( GIM ), рассчитываемый как GRM, но с использованием годового валового дохода вместо ежемесячной арендной платы.

GIM = Цена продажи / Годовой валовой доход

Примеры GIM для коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость Цена продажи ÷ Годовой валовой доход = GIM
AB 300 000 долл. США ÷ 40 000 долл. США = 7.5
DEF Woodridge Complex 400000 долларов США ÷ 55000 долларов США = 7,3

После определения множителя стоимость объекта недвижимости может быть оценена:

Рыночная стоимость Имущество = GRM × Ежемесячный доход

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости = GIM × Валовой доход

Пример: Определение увеличения рыночной стоимости с помощью множителя валовой арендной платы

Если вы заплатили 120000 долларов за дом с 4 квартирами, которые сдаются в аренду по 500 долларов в месяц каждый, то:

  • Общий ежемесячный доход = 500 долларов США × 4 = 2000 долларов США
  • Множитель валовой арендной платы = 120 000 долларов США / 2000 долларов США = 60

Если через несколько лет вы повысите арендную плату до 600 долларов США и при этом сохраните своих арендаторов, то стоимость вашей собственности:

  • Стоимость собственности = GRM × Ежемесячный доход = 60 × 2400 долларов = 144000 долларов .

Выверка

Выверка - это анализ трех подходов для определения окончательной стоимости, присваиваемой собственности. Поскольку различные подходы лучше всего подходят для конкретных типов собственности, наилучшему подходу для данного типа собственности дается наибольший вес с некоторыми корректировками стоимости из других подходов, если оценщик считает, что это оправдано.

Оценщик должен объяснить причину сверки, особенно ее отношение к текущему рынку.

Чем не является оценка недвижимости

Оценка недвижимости - это, в лучшем случае, оценка стоимости, основанная на ограниченной информации. Например, подход сравнения продаж зависит от легко идентифицируемых характеристик собственности. Оценщик не проводит осмотр имущества, поэтому скрытые дефекты не рассматриваются. Однако скрытые дефекты снизят стоимость имущества в размере стоимости их ремонта. Границы собственности не проверяются, это должен делать геодезист.Предполагается, что передаваемый титул будет простым, без каких-либо посягательств. Очевидно, что передача меньших юридических прав или собственности с посягательствами снизит стоимость.

Еще одна вещь, о которой следует помнить, заключается в том, что оценщики основывают большую часть своих продаж на вторичной информации, такой как списки MLS и правительственная информация. Оценщики не проводят осмотр сопоставимых объектов недвижимости. Их сравнения основаны на зарегистрированных продажных ценах и описаниях недвижимости.Поэтому не учитываются незарегистрированные детали, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Кроме того, люди сильно различаются по своим навыкам ведения переговоров при покупке или продаже собственности, и оценки собственности разными оценщиками также будут отличаться, поэтому даже зарегистрированные цены на сопоставимую недвижимость в сопоставимых районах будут отличаться.

Поскольку объекты недвижимости редко бывают похожи друг на друга, оценщики должны добавлять или вычитать суммы, которые отражают преимущества или недостатки оцениваемой собственности по сравнению с сопоставимыми объектами.Учитывается только рыночная стоимость разниц, а не их фактическая стоимость. Например, если в оцениваемой недвижимости есть бассейн, а в сопоставимых объектах нет, то рыночная стоимость бассейна, а не его стоимость, либо добавляется, либо вычитается, в зависимости от желательности бассейнов в данном районе. Бассейны обычно более желательны в более жарком климате и менее желательны в более холодном климате. Таким образом, точная оценка недвижимости будет также зависеть от точной оценки рыночной стоимости различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой недвижимостью, что представляет собой еще один источник возможных ошибок.

Лучшее, что действительно может сделать оценщик, - это предложить диапазон возможных значений для собственности.

Правила предотвращения завышенных оценок недвижимости

Для предотвращения завышенных оценок недвижимости, которые способствовали возникновению Великой рецессии 2007–2009 годов, Fannie Mae и Freddie Mac и их регулирующий орган, Федеральное управление жилищного финансирования, выпустили новые инструкции. по ипотеке примут. Новое независимое учреждение, Independent Valuation Protection Institute , наблюдает за отраслью оценки недвижимости, чтобы гарантировать соответствие отрасли передовым практикам.

Эти правила включают:

  • Для снижения затрат и поддержания контроля качества руководство позволяет кредиторам продолжать использовать своих собственных оценщиков недвижимости, но между оценщиками и кредиторами должен существовать брандмауэр, особенно чтобы запретить кредиторам устанавливать цену. цели для оценок и не разглашать, сколько заемщики ищут.
  • Оценка должна производиться в соответствии с правилами Кодекса поведения по оценке жилья , что, среди прочего, означает, что ипотечные брокеры и агенты по недвижимости не могут заказывать оценку напрямую, но должны разрешать кредиторам использовать стороннюю оценку управляющие компании .
  • Оценщики должны приложить дополнительный рыночный отчет о последних ценах на дома, продаваемые в этом районе, и прогноз ценовых тенденций. Оценщики берут от 45 до 50 долларов за этот отчет. Кроме того, многие оценщики требуют предоплаты за все оценки без возмещения, если заявка на ипотеку отклонена.
  • Источники:

Независимые оценщики недвижимости

Частично причиной пузыря на рынке недвижимости и краха субстандартного кредитования, произошедшего во время Великой рецессии, были завышенные оценки жилья.Многие кредиторы использовали свои собственные оценочные подразделения, дочерние или аффилированные компании для оценки собственности по ценам выше рыночных для получения одобрения ссуд. В прошлом кредиторы были бы обеспокоены рисками, но в настоящее время, когда большая часть ипотечных кредитов перепродается как ценные бумаги с ипотечным покрытием, риски перекладываются на инвесторов, что уменьшило обеспокоенность кредиторов по поводу рисков и повысило их внимание к прибыли. .

Начиная с января 2009 года, Fannie Mae и Freddie Mac , крупнейшие покупатели ипотечных кредитов, секьюритизированных в ценные бумаги с ипотечным покрытием, потребуют, чтобы кредиторы использовали независимых оценщиков недвижимости.Также агентам по недвижимости и ипотечным брокерам не разрешат выбирать оценщика.

Fannie Mae и Freddie Mac создают Independent Valuation Protection Institute , который будет обнародовать правила для обеспечения соблюдения независимых и надежных оценок и будет принимать жалобы как от потребителей, так и от оценщиков, чтобы контролировать соблюдение правил со стороны Управления . Federal Housing Enterprise Oversight , государственный регулирующий орган, контролирующий Fannie Mae и Freddie Mac.

Источник: ужесточены стандарты оценки жилья

Внешние ссылки

Три подхода к оценке стоимости - недвижимость

Оценщик вашего округа и их оценщики используют один или несколько из трех подходов к оценке стоимости для проведения оценок, которые используются оценщиком для оценки справедливой рыночной стоимости для целей налога на имущество. Метод расчета затрат оценивает стоимость на основе типичных затрат на материалы и рабочую силу, необходимых для строительства конструкции аналогичного размера и качества в этом месте, с учетом амортизации из-за возраста и состояния.Подход для сравнения продаж оценивает стоимость на основе цены на местном рынке, необходимой для приобретения собственности аналогичного местоположения, качества, размера, возраста и состояния. Подход к доходам оценивает стоимость на основе типичного рыночного дохода от аналогичной собственности.

Затратный подход к стоимости

При стоимостном подходе к стоимости стоимость приобретения земли плюс стоимость улучшений минус накопленная амортизация равняется стоимости. Амортизация - это потеря стоимости по любой причине, которая может принимать форму физического износа, функционального или экономического устаревания.Основная предпосылка затратного подхода заключается в том, что «потенциальный пользователь недвижимости не будет или не должен платить за собственность больше, чем стоил бы , чтобы построить эквивалент». (ПРИНЦИП ЗАМЕНЫ)

Подход сравнения продаж к стоимости

Подход сравнения продаж напрямую связан с рынком недвижимости. Стоимость объекта недвижимости равна продажной цене сопоставимой недвижимости плюс или минус любые корректировки. Подход сравнения продаж сравнивает часть собственности с другой недвижимостью с аналогичными характеристиками, которая была продана недавно.Подход сравнения продаж учитывает влияние отдельных характеристик на общую стоимость свойства, что означает, что общая стоимость свойства является суммой значений всех его характеристик.

Доходный подход к стоимости

Доходный подход позволяет количественно оценить текущую стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимым активом. Доходный подход существует в двух различных формах: метод чистого дохода и метод валового дохода.Чистая прибыль - это то, что остается после вычета из потенциальной валовой прибыли убытков от вакантных должностей и сбора убытков, а также допустимых расходов. Чистая прибыль делится на ставку капитализации (желаемую норму прибыли инвестора) для оценки стоимости. В подходе к валовому доходу доход умножается на коэффициент, чтобы получить значение. Подход с использованием чистой прибыли обычно применяется в крупных коммерческих помещениях, таких как офисные здания, магазины, квартиры и отели / мотели.Подход на основе валового дохода обычно применяется к жилой недвижимости, приносящей доход.

Три типа оценки недвижимости

A оценка недвижимости является важным компонентом общей сделки с недвижимостью. В определенная стоимость часто используется для финансирования недвижимости или рефинансирования в качестве а также для ссуд под залог собственного капитала и кредитных линий. Есть три основные виды оценки недвижимости, которые могут быть использованы, в том числе "затратный подход", "подход сравнения продаж" и "доход капитализация подход.«

В прошлом некоторые называют «затратный подход» «подходом суммирования». А оценка недвижимости с использованием этого метода позволит оценить землю без каких-либо обесцененные улучшения. Улучшения относятся к новому строительству стоимость улучшений на земле по сегодняшним меркам. Самый настоящий оценка недвижимости с использованием этого метода будет начинаться с восстановительной стоимости а затем вычтите стоимость по любым вопросам, связанным с землей или благоустройства на земле.Этот вид оценки недвижимости считается более эффективным для новых конструкций, чем для старых.

"Продажи" сравнение "оценка недвижимости часто проводится или используется в сочетание с одной или обеими другими формами. Этот подход сравнивает цена за единицу площади аналогичной недвижимости на прилегающей территории. Например, потенциальному покупателю будет представлен полный список свойства, похожие по характеристикам, продажным ценам, в том числе сравнение с их собственностью с объяснением общей оценочной стоимости.Колебания цен обычно усредняются для создания справедливого рынка. стоимость объекта оценки. Этот вид недвижимости оценка считается наиболее точной оценкой, поскольку в ней используется недавняя рыночная стоимость сопоставимых объектов недвижимости.

"Доход" капитализационный подход к оценке недвижимости также обычно называется "доходным подходом" и в основном используется для коммерческих недвижимость, а не жилая. Этот тип оценки использует модели для прогнозировать поведение участников рынка, в частности, в отношении в коммерческую, приносящую доход недвижимость.Самая коммерческая недвижимость инвесторы заинтересованы и полагаются на возможности дохода или прошлые данные о доходах при принятии решения о покупке недвижимости. Этот тип оценки более технически и часто более продолжительны, чем жилые оценки.

При покупке будь то коммерческая или жилая недвижимость, оценка недвижимости стандартная процедура, позволяющая обеим сторонам в сфере недвижимости сделка для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости в вопрос.В коммерческой недвижимости оценка часто используется как основной компонент в решении о покупке. В жилой недвижимости, оценка часто используется для получения финансирования.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *