Рыночная стоимость или кадастровая стоимость: Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Содержание

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Юридическая консультация > Недвижимость > Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с кадастровой и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Особенности рыночной стоимости

 

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как  кадастровая и рыночная цена объекта. При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества. Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта. На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик  конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться:

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.  Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются. И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта,  в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит  до  двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты,  как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене. Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют. Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами  власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии. Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели. В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Рыночная и кадастровая стоимость – в чем отличия? || kadastrmap.com

Собственники недвижимости сталкиваются с двумя понятиями оценки своего имущественного права. Чаще всего для этих целей используют так называемую рыночную стоимость. Однако, при расчете и возврате налога, многие к своему удивлению выявляют, что существует еще кадастровая стоимость, которая иногда бывает выше или ниже рыночной оценки. В большинстве случаев рыночная цена всегда выше кадастровой оценки. Как правило, такая разница составляет примерно 25-30%, все что выше, это явный признак того, что в каких-то расчётах (чаще всего, по кадастровой оценке) нарушен принцип и методика оценки.

Принципиальные отличия

На самом деле существует не две, а даже 3 единицы измерения стоимости – кадастровая, рыночная и инвентаризационная. Официальная выписка из ЕГРП содержит сведения только по кадастровой стоимости. Каждый из этих терминов стоимости имеет свое обозначение.
  • Рыночная цена. Стоимость, определяемая и диктуемая рынком недвижимости. Цену озвучивают покупатель и продавец. Сама стоимость может иметь изменения, диктуемые текущим положением рынка.
  • Кадастровая цена. Оценка недвижимости со стороны государства, осуществляемые исполнительными органами власти. Цена может изменяться, но не чаще 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения – раз в 2-3 года).
  • Инвентаризационная цена. Оценка недвижимости государственными службами по окончании запуска объекта в строй. Цена дается один раз и на всю жизнь. Неизменяемый порядок определения стоимости.
Последний стандарт стоимости- инвентаризационный, редко используется при учете и расчете в государственных органах власти, хотя некоторые нормативные акты для расчета такой схемы до сих пор не отменены.

Рыночный принцип формирования стоимости

Понятие рыночная стоимость недвижимости появилась сравнительно недавно, в конце 1991 года, когда было введено понятие частная собственность на недвижимость. Однако, долгие годы само понятие рыночной стоимости не имело четкого объяснения порядка расчета специалистами. В середине 90-х годов в России внедрили схему и методику расчета рыночной оценки недвижимости. Однако этот вариант не был усовершенствован, и даже сейчас ведутся споры о правильности расчёта. Тем не менее, основные принципы формирования рыночной цены учитывают следующие критерии:
  • Фактическая планировка квартиры.
  • Количество помещений, в том числе площадь балконов лоджий, кладовых.
  • Техническое состояние помещений на текущий момент.
  • Проводился ли ремонт в прошлом и какое количество раз.
  • Есть ли мебель, предназначенная для продажи продавцу.
  • Географический район расположения.
Последний фактор также учитывает экономическую выгоду расположения недвижимости в конкретном районе проживания. В процессе расчета рыночной стоимости не берут во внимание налоговые и прочие фискальные расходы. Все эти суммы затрат должен предусмотреть самостоятельно продавец квартиры. В большинстве случаев оценку по рыночной стоимости осуществляет сам продавец, доверенное лицо или представитель СРО оценщиков. В последнем случае вы получаете профессиональную оценку со стороны, специалистов, которые несут ответственность за достоверность расчетов.

Принцип кадастровой стоимости

Государственные органы власти, в частности Росреестр, а также Ростехинвентаризация осуществляют кадастровую оценку недвижимости. Данный процесс необходим для того, чтобы можно было оценить фактическую стоимость недвижимости на текущий момент, где можно выявить расчет налоговых обязательств собственника недвижимости. Кадастровая стоимость также используется для определения действительной суммы страхования, а также для иных государственных услуг. Основные критерии определения кадастровой оценки недвижимости являются едиными для всех регионов России.
  • Учитывается фактическая площадь недвижимости.
  • Целевое предназначение объекта или сооружения.
  • Материал, из которого построена недвижимость.
  • Дата строительства и пуска в эксплуатацию Здания.
  • Экономические данные региона проживания.
На основании вышеуказанных параметров определяется точная кадастровая стоимость квартиры.

Есть ли взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью

Единой связи между рыночной и кадастровой стоимостью не существует. Однако, если собственник имеет подозрение, часто кадастровая стоимость завышена или занижена, то за основу расчета берутся данные по рыночной цене. Специалисты Росреестра берут во внимание только данные рыночной цены, которая была разработана специалистами СРО оценщиков (самостоятельная оценка недвижимости не учитывается). В случае, если собственник не согласен с указанной стоимостью, он вправе оспорить цену, путем подачи обращения в Росреестр. Начиная с 2019 года введено правило, что оспорить стоимость можно только за 3 предыдущих года. Кроме этого, не подлежат пересмотру кадастровые оценки, совершенные в период до 2019 года. В 2020 году в России будет сформировано автономное ведомство – Госучреждение оценщиков недвижимости, которые с 2021 года возьмут на себя все функции по формированию и пересмотру кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Дополнительно, законодательство России указывает, что новое ведомство будет в обязательном порядке пересматривать кадастровую стоимость каждые 5 лет для всех регионов России, за исключением городов федерального значения, где пересмотр цены осуществляется каждые 3 года (для Москвы допускается каждые 2 года).

Статьи на тему:

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права - квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция...

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в...

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице...

действующих правил и предстоящих изменений

Споры об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в последние годы стали одними из самых распространенных в российских судах. Но неудивительно: кадастровая стоимость - это основа для расчета налогов. Якобы в ответ на это этим летом был принят новый закон о кадастровой оценке, предусматривающий иной порядок и стандарты кадастровой оценки.

Более подробную информацию можно найти в информационном бюллетене «Мосго и партнеры».

Также ознакомьтесь с нашим новым обзором «Кадастровая стоимость: часто задаваемые вопросы и что нового в законе» (2017).

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРАЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ И СФЕРЫ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ

Действующий Закон об оценке [1] определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определенную в ходе кадастровой оценки или судебного спора об оспаривании кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость - это часть данных об объекте недвижимости, включенных в Государственный кадастр недвижимого имущества (Государственный кадастр [2]) - государственный реестр недвижимого имущества, который содержит информацию об индивидуальных характеристиках объектов недвижимого имущества, таких как площадь, описание. границ, разрешенного использования и др.Однако важность кадастровой стоимости выходит далеко за рамки чисто регистрационных целей.

Применение кадастровой стоимости (неисключительный список)

Приложение Номер ссылки
1 Налоговая база по налогу на имущество юридических лиц , если недвижимость указана в ст.378.2 Налогового кодекса (в основном офисные здания, торговые центры и помещения в пределах вышеуказанного или другие помещения, используемые для офисов, магазинов или общественного питания) Изобразительное искусство. 378.2 Налогового кодекса
2 Налоговая база по земельному налогу Изобразительное искусство. 390 Налогового кодекса
3 Налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отдельных регионах Российской Федерации Изобразительное искусство.402 Налогового кодекса
4 Базовая цена выкупа земельных участков, находящихся в государственной собственности пункт 3 арт. 39.4 Земельного кодекса
5 Основа для арендной платы за землю в государственной собственности пункт 5 арт. 65 Земельного кодекса России
6 Стоимость земельных участков при приватизации государственных унитарных предприятий пункт3 арт. 11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

2. ТЕКУЩАЯ ПРОЦЕДУРА И СТАНДАРТЫ КАДАСТРАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ

Объекты недвижимости, внесенные в Государственный кадастр - земельные участки, здания, помещения и др. - подлежат кадастровой оценке, которую можно проводить не чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). ).

Кадастровая оценка отличается от рыночной, а кадастровая стоимость часто отличается от рыночной стоимости, а иногда и превышает ее.

Кадастровая оценка основана на массовой оценке нескольких объектов недвижимости со схожими ценовыми факторами [1]. Например, земельные участки группируются по назначенной роли и разрешенному использованию. При кадастровой оценке учитываются только общественные ограничения зонирования, охраны окружающей среды, национальной безопасности и культурного наследия.Другие обременения, права аренды или сервитуты, даже если они влияют на цену недвижимости, не учитываются при кадастровой стоимости.

В заключение отметим, что некоторые индивидуальные особенности недвижимости часто игнорируются, что нередко приводит к ошибочным результатам, оспариваемым заинтересованными сторонами.

3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ПО ОСНОВАНИЮ КАДАСТРОВСКОЙ СТОИМОСТИ И СТАТИСТИКИ

Для оспаривания кадастровой стоимости юридическое лицо должно предварительно подать заявление в региональную комиссию по кадастровым спорам (комиссию).Если комиссия решит против заявителя, можно подать иск в суд. Физические лица могут обращаться со своими исками напрямую в суд.

Существует два основания для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии [1]:

  1. неточность данных об объекте недвижимости, использованном при кадастровой оценке;

  2. запросить уравновешенную кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости.

Помимо вышеуказанных оснований, решение, действие или бездействие комиссии может быть обжаловано в суде [2].

По статистике Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в комиссии поданы заявки на 64 413 объектов недвижимости. в 2015 году. В суды поданы заявления по 7 773 объектам недвижимости. за девять месяцев 2015 года.В 96% случаев заявители просили определить кадастровую стоимость на уровне рыночной стоимости.

Количество споров позволяет сделать вывод о наличии общего недовольства результатами кадастровой оценки и требования изменения правил оценки.

4. ПРЕДСТОЯЩИЕ ИЗМЕНЕНИЯ

С 1 января 2017 года вступает в силу новый Федеральный закон от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (Закон о кадастровой оценке) .Практически одновременно с было принято новое Руководство по кадастровой оценке , которое вступит в силу с 1 ноября 2016 г. (Приказ Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358).

Краткое изложение основных изменений

Тип Новое правило

Текущее правило
Определение кадастровой стоимости Кадастровая стоимость определяется как наиболее вероятная покупная цена объекта недвижимости , если фактическое использование объекта недвижимости будет продолжено, независимо от обременений по его использованию.

(ст. 1.2 Методических указаний)

Материального (непроцессуального) определения не дается.
Периодичность оценки Не чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в пять лет.

(ст. 11 Закона о кадастровой оценке)

Не чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).
Оценщик Кадастровую оценку будут проводить сотрудники бюджетной структуры, которая будет создана в каждом регионе России специально для этой цели. Финансируемые государством субъекты несут ответственность за ущерб, причиненный нарушениями во время кадастровой оценки.

(ст. 6-8 Закона о кадастровой оценке)

Оценщики выбираются в соответствии с требованиями системы государственных закупок.
Наблюдательный орган Росреестр проверяет проект отчета оценщика и может потребовать от оценщика внести в него изменения.

(ст. 14 Закона о кадастровой оценке)

Контрольного органа нет.
Права владельцев при оценке Владельцы объектов недвижимости могут подать декларацию с характеристиками объекта недвижимости на этапе сбора материалов для оценки оценщиками (однако обязанность оценщика учитывать декларацию не предусмотрена).

(п. 3 ст. 12 Закона о кадастровой оценке)

Подобного права не предусмотрено.
Внеочередная переоценка Если показатели рынка недвижимости изменятся более чем на 30% по сравнению с предыдущим кварталом года или если кадастровая стоимость была оспорена и определена как рыночная стоимость более 30% объектов недвижимости в одном регионе России, кадастровая переоценка должны проводиться в этом регионе.

(ст. 19 Закона о кадастровой оценке)

Внеочередная переоценка не предусмотрена.
Оспаривание кадастровой стоимости Заявления можно подавать как в комиссию, так и в суд. Передача спора в комиссию не обязательна.

(п. 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке)

Для юридических лиц требуется досудебное разрешение спора в комиссии.

5. КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

В целом, как новый закон о кадастровой оценке, так и Руководство предусматривают новый механизм кадастровой оценки , направленный на приближение кадастровой стоимости к рыночной стоимости объекта . Предполагается, что массовые нарушения, совершаемые (частными) оценщиками сейчас, останутся в прошлом, потому что будут использоваться только государственные оценщики. Все это должно привести к снижению количества судебных и административных споров по оспариванию кадастровой стоимости.

См. Также наш новый обзор «Кадастровая стоимость: часто задаваемые вопросы и что нового в законодательстве» (2017).


Все информационные бюллетени Mosgo & Partners доступны на нашем веб-сайте и в LinkedIn.

Этот информационный бюллетень не следует рассматривать как юридическую консультацию. Он подготовлен только для образовательных и информационных целей. Mosgo & Partners не несет ответственности за какие-либо последствия использования информации, содержащейся в этом информационном бюллетене, без специальной профессиональной консультации.

© Мосго и Партнеры. Москва, 2016.



[1] Ст. 24.18 Закона об оценке.

[2] Пункт. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015.


[1] Пункт. 6, 16 Приказа Минэкономразвития РФ № 508 от 22.10.2010.


[1] Ст. 3, 24.13 Федерального закона от 25.07.2012 г.135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» (Закон об оценке).

[2] С 1 января 2017 года Государственный кадастр будет «объединен» с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, образуя Единый государственный реестр недвижимого имущества.

Основные правовые аспекты: оспаривание кадастровой стоимости: почему и почему

В разделе Legal Highlights не были задействованы репортеры или редакция The Moscow Times.

Курмаев Рустам
Партнер, Разрешение споров
Гольцблат БЛП

Системный кризис, бушующий в настоящее время в стране, побуждает бизнес-сообщество уделять особое внимание сокращению расходов на ведение бизнеса. Эффективный способ добиться этого - добиться снижения кадастровой стоимости земли, торговых центров и другой собственности, используемой в их бизнесе.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость собственности, определяемая в результате государственной кадастровой оценки, при которой используются методы массовой оценки для определения определенного показателя стоимости квадратного метра. Этот индекс применяется ко всем земельным участкам в одной территориальной зоне, определяемым по множеству критериев (переменных ценообразования).

Поскольку используется только ограниченное количество переменных ценообразования, государственная кадастровая оценка не принимает во внимание все индивидуальные качества собственности или все виды ограничений и обременений (таких как аренда, ипотека и т. Д.).

Следовательно, кадастровая стоимость недвижимости всегда отличается от рыночной стоимости и обычно превышает ее, хотя она может быть уменьшена путем рыночной оценки соответствующей собственности.

Василий Малинин
Юрист, Разрешение споров
Гольцблат BLP

Кто может оспорить кадастровую стоимость (какие расходы могут быть сокращены)?

Как физические, так и юридические лица могут получить снижение кадастровой стоимости через компетентные органы; те, кто может быть заинтересован в оспаривании кадастра, напрямую соотносятся с положениями закона, связывающими их права и обязанности с кадастровой стоимостью.

База земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (статья 390 Налогового кодекса РФ), поэтому налогоплательщики-землевладельцы обязательно захотят ее уменьшить, оспаривая кадастровую стоимость своей земли.

Региональный налог на имущество организаций исчисляется с использованием кадастровой стоимости административных и бизнес-центров, торговых центров, офисных помещений, торговых точек, предприятий общественного питания и некоторых других видов имущества (статья 378.2.Налогового кодекса РФ). Таким образом, владельцы такой коммерческой недвижимости, которые не применяют специальные налоговые режимы и не освобождены от этого налога, будут в равной степени заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить свое налоговое бремя.

Внеконкурсные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не могут превышать их кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). Например, арендаторы, желающие приватизировать сданные в аренду государственные земельные участки, потому что они владеют на них зданиями или сооружениями, могут оспорить кадастровую стоимость арендованной земли до подписания договора купли-продажи и получить выгоду в момент покупки.

Некоторые арендаторы земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, платят арендную плату на основе ее кадастровой стоимости, как это часто предусмотрено региональным законодательством, поэтому снижение арендной платы находится в их экономических интересах.

Новая редакция статьи 8.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающего в силу с 1 мая 2015 года, вводятся штрафы, основанные на кадастровой стоимости участка, за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с категорией земли и / или разрешенным использованием.Для юридических лиц размер штрафа может достигать двух процентов от такой суммы.

Выгоды, которые получат собственники или другие правообладатели земельного участка, торгового центра или иного имущества, указанного в законе, зависят от того, насколько велик разрыв между его кадастровой и рыночной стоимостью. На практике первое часто бывает вдвое меньше.

Как оспорить кадастр

Законодательство предусматривает два способа оспаривания кадастровой стоимости: административно или через суд.

В административном порядке заинтересованные стороны обращаются в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются при соответствующих территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр») в каждом субъекте Российской Федерации. Физические лица могут пропустить этап комиссии и подать исковое заявление непосредственно в суд. Юридические лица, напротив, должны сначала обратиться в комиссию, иначе суд оставит их исковое заявление без рассмотрения.

Обязательный пакет документов для комиссии состоит из кадастровой справки на объект недвижимости, титульного документа (свидетельство, договор и т. Д.), Отчета об оценке, подготовленного оценщиком, и положительного заключения, полученного от саморегулируемой организации оценщиков. к которому принадлежит данный оценщик.

Многие практикующие юристы считают, что эффективность комиссии оставляет желать лучшего. Он часто отказывается пересматривать кадастровую стоимость по формальным основаниям, которые, по сути, не имеют ничего общего с достоверностью рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в его отчете.Одно из объяснений этого - преобладание в комиссии представителей исполнительной власти.

Следовательно, отнюдь не следует возлагать все надежды на комиссию. Предприниматели, которые должны обратиться в комиссию, на данном этапе должны сосредоточиться на привлечении квалифицированного оценщика для определения надежной рыночной стоимости, а не на установлении искусственно заниженной. Фактически, это наиболее важный практический аспект всей процедуры, поскольку в ходе судебного разбирательства суд проверяет достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете, что более подробно будет рассмотрено ниже.

Судебный процесс был более выгодным по сравнению с административным, так как государственные арбитражные суды под руководством Высшего Арбитражного Суда России накопили обширную историю дел в пользу истцов. Однако в августе 2014 года федеральный законодательный орган постановил, что споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции на уровне субъекта (для Москвы и Московской области это Московский городской суд и Московский областной суд).

В настоящее время не существует единой практики разрешения подобных споров в Москве и Московской области, так как соответствующие суды практически не завершают рассмотрение по существу первых дел, принятых к уголовной ответственности. Следовательно, пока невозможно сказать, займут ли суды общей юрисдикции позицию, соответствующую согласованной государственной арбитражной практике.

Тем не менее, квалифицированные юристы уже разработали судебные стратегии для владельцев собственности или других заинтересованных лиц, чтобы так или иначе прийти к желаемому снижению кадастровой стоимости.

Ключа к окончательному судебному результату судебно-медицинская экспертиза проводится с целью определение рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку никакие конкретные доказательства не имеют заранее установленного значения для судов, истец несет риск отклонения отчета об оценке (вопрос о том, является ли обоснованным вопрос, который должен быть решен в последующей апелляции на судебный акт). Поскольку суды изначально довольно критически отчет, представленный заявитель, они обычно предлагают судебно-медицинскую экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества.Такое предложение лучше не игнорировать, так как оно поможет снизить описанный выше риск.

На этом этапе важно выбрать эксперта с наивысшей квалификационной квалификацией и убедить суд в необходимости назначения высококвалифицированного и непредвзятого специалиста. Вы можете ожидать, что ваши оппоненты на стороне правительства также предложат своих экспертов. Суд, скорее всего, полагается на заключение эксперта и удовлетворяет иск в пределах установленной рыночной стоимости.Именно поэтому при подготовке заявки на комиссию вы должны убедиться, что ваша рыночная оценка является максимально объективной и надежной, и в этом случае выводы отчета об оценке и заключения экспертов не должны сильно отличаться.

Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости (административный и судебный этапы) займет от четырех до шести месяцев, поэтому потребуется много терпения.

Каких результатов вы можете ожидать?

После рассмотрения вашего иска о пересмотре кадастровой стоимости комиссия или суд вынесет решение.

Затем кадастровая палата Росреестра должна будет на основании этого внести новую кадастровую стоимость (содержащуюся в резолютивной части решения) в Государственный кадастр недвижимого имущества.

Тем не менее, собственники и другие заинтересованные стороны, очевидно, будут заинтересованы в реальной экономии за счет снижения налогов или арендной платы на основе кадастровой стоимости, а не только в обновлении государственного реестра.

Несомненное преимущество последних изменений в законодательстве об оценке состоит в том, что новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не раньше, чем оспариваемая (предыдущая) стоимость была внесена в Государственную недвижимость. Кадастр.

Следовательно, для заинтересованных лиц важно получить налоговые льготы или другую экономию не только за период после внесения новой стоимости в кадастр, но также за предыдущий период в отношении авансовых налоговых платежей или арендной платы, уже уплаченных на основе старая кадастровая стоимость.

Имеется отрицательная история болезни, основанная, в частности, на Письме Минфина № 03-05-04-02 / 27809 от 16 июля 2013 г., подразумевающем, что налоговая служба не должна пересматривать ранее уплаченные налоги.

Тем не менее, это было сформировано до того, как вступили в силу законодательные положения, дающие обратную силу новой кадастровой стоимости, и не выглядит надежным.

Не менее важным остается вопрос о том, применяется ли такая обратная сила к ситуациям, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию в течение одного календарного года (скажем, 2014 года), а исковое заявление подается в следующем (2015 году) году.

Исполнительные органы, скорее всего, примут ограничительное толкование положения об обратной силе в отношении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда.Новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре (ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Логически формулировка «соответствующий иск» может означать, что законодатели разделят иск, поданный в комиссию, и исковое заявление, поданное в суд, на два независимых «соответствующих» иска, поэтому исковое заявление, поданное в 2015 году, не дает истцу права ссылаться на обратную силу в 2014 году, когда аналогичное заявление было подано в комиссию.

Суды общей юрисдикции, подчиняющиеся традициям, могут придерживаться той же логики.

Этот негативный подход, однако, не согласуется с процедурой обжалования, предусмотренной для предпринимателей, требующей, чтобы они всегда обращались в комиссию до обращения в суд. Следовательно, эти два этапа можно рассматривать как неотделимые (внесудебный и судебный) этапы в рамках единой процедуры оспаривания кадастровой стоимости. А пока остается надеяться, что такой разумный подход, направленный на защиту частных интересов, может быть оправдан в отношениях с органами государственной власти.

После того, как все вышеперечисленные шаги будут предприняты, владельцы собственности или другие заинтересованные лица будут получать экономические выгоды в течение следующих трех лет (при условии, что иск об оспаривании кадастровой стоимости будет подан в том же году, что и оспариваемая стоимость). На данный момент власти не могут пересматривать кадастровую стоимость чаще одного раза в три года, хотя они должны делать это не реже одного раза в пять лет.

Мы желаем вам успехов в решении проблемы кадастровой стоимости.

Сложная кадастровая стоимость.

  • Уведомление : Неопределенный индекс: usluga в ilm_page_attachments_alter () (строка 98 из themes / ilm / ilm.theme ).
     ilm_page_attachments_alter (Массив, Массив, NULL) (Строка: 449)
    Drupal \ Core \ Theme \ ThemeManager-> alterForTheme (объект, 'page_attachments', массив, массив, NULL) (строка: 458)
    Drupal \ Core \ Theme \ ThemeManager-> alter ('page_attachments', массив) (строка: 305)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> invokePageAttachmentHooks (массив) (строка: 273)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> подготовить (массив, объект, объект) (строка: 117)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> renderResponse (массив, объект, объект) (строка: 90)
    Drupal \ Core \ EventSubscriber \ MainContentViewSubscriber-> onViewRenderArray (Object, 'kernel.view ', Объект)
    call_user_func (массив, объект, 'kernel.view', объект) (строка: 111)
    Drupal \ Component \ EventDispatcher \ ContainerAwareEventDispatcher-> dispatch ('kernel.view', Object) (строка: 156)
    Symfony \ Component \ HttpKernel \ HttpKernel-> handleRaw (Object, 1) (строка: 68)
    Symfony \ Component \ HttpKernel \ HttpKernel-> handle (Объект, 1, 1) (Строка: 57)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ Session-> handle (Object, 1, 1) (строка: 47)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ KernelPreHandle-> handle (Object, 1, 1) (строка: 191)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> fetch (Object, 1, 1) (строка: 128)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> lookup (Объект, 1, 1) (Строка: 82)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> handle (Object, 1, 1) (строка: 47)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ ReverseProxyMiddleware-> handle (Object, 1, 1) (строка: 52)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ NegotiationMiddleware-> handle (Object, 1, 1) (строка: 23)
    Stack \ StackedHttpKernel-> handle (Объект, 1, 1) (Строка: 693)
    Drupal \ Core \ DrupalKernel-> handle (Объект) (Строка: 18)
     
  • Уведомление : Неопределенный индекс: usluga в ilm_page_attachments_alter () (строка 98 из themes / ilm / ilm.тема ).
     ilm_page_attachments_alter (Массив, Массив, NULL) (Строка: 449)
    Drupal \ Core \ Theme \ ThemeManager-> alterForTheme (объект, 'page_attachments', массив, массив, NULL) (строка: 458)
    Drupal \ Core \ Theme \ ThemeManager-> alter ('page_attachments', массив) (строка: 305)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> invokePageAttachmentHooks (массив) (строка: 273)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> подготовить (массив, объект, объект) (строка: 117)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> renderResponse (массив, объект, объект) (строка: 90)
    Drupal \ Core \ EventSubscriber \ MainContentViewSubscriber-> onViewRenderArray (Object, 'kernel.view ', Объект)
    call_user_func (массив, объект, 'kernel.view', объект) (строка: 111)
    Drupal \ Component \ EventDispatcher \ ContainerAwareEventDispatcher-> dispatch ('kernel.view', Object) (строка: 156)
    Symfony \ Component \ HttpKernel \ HttpKernel-> handleRaw (Object, 1) (строка: 68)
    Symfony \ Component \ HttpKernel \ HttpKernel-> handle (Объект, 1, 1) (Строка: 57)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ Session-> handle (Object, 1, 1) (строка: 47)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ KernelPreHandle-> handle (Object, 1, 1) (строка: 191)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> fetch (Object, 1, 1) (строка: 128)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> lookup (Объект, 1, 1) (Строка: 82)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> handle (Object, 1, 1) (строка: 47)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ ReverseProxyMiddleware-> handle (Object, 1, 1) (строка: 52)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ NegotiationMiddleware-> handle (Object, 1, 1) (строка: 23)
    Stack \ StackedHttpKernel-> handle (Объект, 1, 1) (Строка: 693)
    Drupal \ Core \ DrupalKernel-> handle (Объект) (Строка: 18)
     
  • Уведомление : Неопределенная переменная: my_description в ilm_page_attachments_alter () (строка 103 из themes / ilm / ilm.тема ).
     ilm_page_attachments_alter (Массив, Массив, NULL) (Строка: 449)
    Drupal \ Core \ Theme \ ThemeManager-> alterForTheme (объект, 'page_attachments', массив, массив, NULL) (строка: 458)
    Drupal \ Core \ Theme \ ThemeManager-> alter ('page_attachments', массив) (строка: 305)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> invokePageAttachmentHooks (массив) (строка: 273)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> подготовить (массив, объект, объект) (строка: 117)
    Drupal \ Core \ Render \ MainContent \ HtmlRenderer-> renderResponse (массив, объект, объект) (строка: 90)
    Drupal \ Core \ EventSubscriber \ MainContentViewSubscriber-> onViewRenderArray (Object, 'kernel.view ', Объект)
    call_user_func (массив, объект, 'kernel.view', объект) (строка: 111)
    Drupal \ Component \ EventDispatcher \ ContainerAwareEventDispatcher-> dispatch ('kernel.view', Object) (строка: 156)
    Symfony \ Component \ HttpKernel \ HttpKernel-> handleRaw (Object, 1) (строка: 68)
    Symfony \ Component \ HttpKernel \ HttpKernel-> handle (Объект, 1, 1) (Строка: 57)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ Session-> handle (Object, 1, 1) (строка: 47)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ KernelPreHandle-> handle (Object, 1, 1) (строка: 191)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> fetch (Object, 1, 1) (строка: 128)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> lookup (Объект, 1, 1) (Строка: 82)
    Drupal \ page_cache \ StackMiddleware \ PageCache-> handle (Object, 1, 1) (строка: 47)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ ReverseProxyMiddleware-> handle (Object, 1, 1) (строка: 52)
    Drupal \ Core \ StackMiddleware \ NegotiationMiddleware-> handle (Object, 1, 1) (строка: 23)
    Stack \ StackedHttpKernel-> handle (Объект, 1, 1) (Строка: 693)
    Drupal \ Core \ DrupalKernel-> handle (Объект) (Строка: 18)
     
  • В чем разница между кадастровой стоимостью и инвентаризацией? Определение кадастровой стоимости

    С недавнего времени недвижимость стала оцениваться по-новому.Введена кадастровая стоимость, которая предусматривает другие принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. В то же время нововведение повлекло за собой увеличение налоговой нагрузки. В статье описывается разница между кадастровой стоимостью инвентаря и способом ее расчета.

    Какова стоимость запасов?

    Инвентаризационная стоимость недвижимого имущества - плод работы Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их методология предусматривает, что при оценке базы берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа.Разница между кадастровой стоимостью и запасами в том, что во втором случае не учитываются рыночные факторы.

    При инвентаризации учитывалось все, из чего состоит здание, строение или помещение - размер и материал стен, полов, крыш, окон, дверей. В штате БТИ были предоставлены методики, которые периодически приходили на площадку и проверяли имеющиеся в бюро данные.

    В дальнейшем все изменения вносились ежегодно в автоматическом режиме - во-первых, с поправкой на инфляцию, а во-вторых, с поправкой на время.Однако все равно, как бы быстро здание ни старело, его инвентарная стоимость растет. Если собственник недвижимости задается вопросом, как узнать инвентарную стоимость объекта, то ему необходимо заглянуть в технический паспорт. Есть необходимая информация.

    Какова кадастровая стоимость?

    Кадастровая стоимость другая. Когда он был разработан, Минфин задался целью увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным способом, простым повышением налоговых ставок, этого добиться не удалось.Поэтому мы решили пойти с другой стороны и изменить методологию оценки. Цель была одна: как можно ближе к рыночной стоимости.

    В результате был принят федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело правовой характер.

    Кадастровая стоимость земельных участков

    Принципы новой оценки взяты из области земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется с места нахождения участка и его категории.Однако он нужен не только для налогообложения, но и для арендных отношений. Тогда участники сделки не сомневаются в ее размере. Все данные можно найти в кадастровой палате, которую необходимо пересматривать не реже одного раза в 5 лет.

    Земельные участки также имеют нормативную стоимость, применяемую при невозможности определения кадастра. Однако бывают случаи, когда только он используется, например, при получении кредита в банке, приобретении земли в муниципальную собственность и так далее.Власти регионов вправе менять стандартную цену каждый год, но не более чем на четверть. Кроме того, он не должен превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

    Порядок проведения кадастровой оценки

    Попросив узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризации, в первую очередь следует обратить внимание на методологию. Если стоимость инвентаря требует скрупулезности и методичности в течение многих лет, кадастровая оценка проводится относительно быстро.Последовательность действий с ним следующая:

    • Власти региона принимают решение о проведении оценки. Его следует проводить не реже одного раза в 5 лет.
    • Росреестр на основании этого составляет перечень объектов оценки. Данные взяты из государственного кадастра.
    • Росреестр привлекает оценочную фирму на конкурсной основе.
    • Оценщик на основании нормативных документов и коэффициентов, которые в них указаны, проводит всю процедуру.
    • Саморегулируемая организация оценщиков рассматривает отчет о кадастровой оценке.
    • Полученные данные одобрены властями области и опубликованы.
    • Данные внесены в кадастровую систему.

    Кто оценивает недвижимость?

    Наверное, точнее всех может ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от описи, оценщик. В этом качестве действуют специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

    Чтобы получить доступ к желанному пути, им необходимо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор. Это процедура, предусмотренная специальным Федеральным законом «О договорных закупках для государственных и муниципальных нужд». Более того, перед подписанием договора оценщик за свой счет страхует риски неправильной оценки. Сумма страховки не менее 30 миллионов рублей.

    Квитанция об оплате

    Для чего нужна кадастровая стоимость?

    Законодательство Российской Федерации содержит информацию о различных видах оценки земель: кадастровой, рыночной и нормативной.В данной статье мы рассмотрим первый из них.

    Кадастровая стоимость - оценка земельного участка с учетом его классификации, уровня рыночных цен, тарифов на аренду земли на момент расчета.

    Данное мероприятие проводится на основании Закона РФ «Об оценочной деятельности» (ст. 66 3К РФ). Размер земельного налога, который необходимо уплатить, зависит от полученного результата. Такой порядок необходим для установления ограничений на использование имущества: сдачу в аренду, выкуп и другие операции, предусмотренные ТК РФ.

    На величину показателя могут влиять установленные цены на рынке, размер арендной платы, площадь участка, категория исследуемой зоны и месторасположение. Кадастровая стоимость переоценивается каждые пять лет. Управление Росреестра предоставляет список земельных участков, нуждающихся в оценке. После завершения этого действия следует произвести необходимые расчеты.

    Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается в Росреестре. Его владелец может ознакомиться с информацией, запросив соответствующий запрос, либо самостоятельно воспользоваться услугами сайта Росреестра.Для этого вам нужно ввести адрес сайта, кадастровый или условный номер и другие данные, после чего можно будет сделать запрос.

    Иногда возникают ситуации, при которых кадастровая стоимость после переоценки становится необоснованно выше. В таких случаях законодательством предусмотрена защита интересов собственника в судебном и внесудебном порядке (ст. 24.19 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    По первому варианту собственники недвижимого имущества (юридические и физические лица) должны обратиться в Росреестр и приложить к нему следующие документы:

    • кадастровый паспорт;
    • актов, подтверждающих недостоверность сведений в реестре;
    • копия документа о праве собственности на объект недвижимости, заверенная нотариально;
    • результаты оценки рыночной стоимости;
    • заключение эксперта о соответствии результатов требованиям законодательства.

    При оспаривании кадастровой стоимости все вышеперечисленное должно быть представлено в течение шести месяцев с даты изменения данных в реестре. В противном случае спор может быть решен только с вмешательством судебных приставов. При отсутствии необходимых документов заявка не рассматривается. Опротестовать результаты переоценки во внесудебном порядке удобно тем, что сроки конкретны (в течение месяца). Однако заявителю не возмещаются расходы, связанные с такой деятельностью.Для этого нужно обратиться в суд.

    Оспаривание недостоверных данных оценки имущества в судебном порядке осуществляется несколькими способами защиты:

    1. Изменена кадастровая стоимость земельных участков согласно отчету рыночной стоимости.

    2. Опровержение документа, содержащего результаты экспертизы.

    3. Оценка соответствия имущества конкретным показателям.

    p>

    Кадастровая стоимость чего стоит? Как узнать кадастровую стоимость?

    Кадастровая стоимость недвижимого имущества является важнейшим показателем с точки зрения самых разных видов правоотношений с участием граждан Российской Федерации, органов власти, организаций.Из-за высокой важности соответствующих характеристик его определение строго регулируется законом. Какова кадастровая стоимость недвижимости? Как узнать об интересующем объекте?

    Определение кадастровой стоимости

    Кадастровой стоимостью является стоимость недвижимого имущества, рассчитанная и закрепленная государственной структурой - Росреестром. Есть это агентство и полное название - Федеральная служба кадастра и картографии. Критерии, по которым Росреестр определяет стоимость недвижимости, могут быть самыми разными.

    Сейчас считаются рыночными индикаторами - те, которые отражают специфику ценообразования на недвижимость в городе или регионе, исходя из механизмов спроса и предложения. Таким образом, кадастровая стоимость недвижимости сегодня может быть максимально приближена к рыночной.

    Особенности проведения кадастровой оценки земель

    Есть определенные особенности, которые характеризуют включение в учет Росреестра сведений о земельных участках. Рассмотрим соответствующую специфику.

    Кадастровая стоимость земли - не единственная ее возможная характеристика. При этом сохраняется рыночная и нормативная цена на участки. В данном случае кадастровая стоимость - это стоимость, которая определяется на основании оценки земли с учетом ее класса, текущего уровня рыночных цен, а также величины арендных ставок. Основным источником закона, регулирующего порядок внесения информации об объектах в учет Росреестра, является Закон «Об оценочной деятельности».

    Кадастровая стоимость земли - категория, наиболее важная с точки зрения исчисления налога на соответствующий вид собственности. Его размер напрямую определяется результатами действий Росреестра. Процедура кадастровой оценки территории также важна для установления законодательных ограничений на использование соответствующего типа собственности, например, на аренду или выкуп.

    Что касается земельного участка, то кадастровая стоимость - это стоимость, которая также формируется, исходя из его площади, категории зоны, в которой он расположен.Специфика соответствующей оценки заключается в том, что ее следует пересматривать каждые 5 лет. Росреестр, таким образом, формирует списки участков, нуждающихся в кадастровой оценке.

    Для чего используется кадастровая стоимость?

    С какой целью Росреестр рассчитывает и фиксирует здания и сооружения в соответствующих записях? Кадастровая стоимость недвижимости может, как мы отметили выше, влиять на размер земельного налога, а также налога на имущество, который взимается государством с владельцев квартир, домов и других объектов.Законодательство, регулирующее соответствующий вид взыскания в России, предполагает, что цифры, зафиксированные в учете Росреестра, будут максимально приближены к рыночным. Но такая норма была введена только в 2015 году. До этого налог на имущество рассчитывался исходя из его инвентарной стоимости, как правило, в несколько раз ниже кадастровой стоимости.

    Кадастровая стоимость недвижимости является важным критерием при продаже соответствующих объектов. В чем это выражается? Для того, чтобы провести сделку по продаже квартиры или дома, вам необходимо оформить кадастровый паспорт объекта недвижимости.Крайне желательно, чтобы этот документ был свежим. Дело в том, что кадастровая стоимость - это величина, которая может периодически меняться в зависимости от корректировок в записях Росреестра.

    Особенности исчисления налога на основании кадастровой стоимости

    Изучим основную информацию о отмеченном налоге, который собственники недвижимости должны уплатить в бюджет. Выше мы говорили, что с 2015 года кадастровая стоимость - это рыночная оценка недвижимости. До принятия законов налог на недвижимость рассчитывался на основе ее инвентарной стоимости.Он может быть в несколько раз ниже кадастрового. Поэтому отчисления в бюджет порядка 0,1-0,3%, которые граждане должны были платить в бюджет, были не слишком большим финансовым бременем.

    Однако законодатель решил, что расчет налога должен основываться на кадастровой стоимости, а не на инвентаризации. Что это за нововведение? По всей видимости, соответствующая инициатива была реализована властями с целью увеличения доходов бюджета. При этом формула расчета налога на основе кадастровой стоимости все же отличается от той, которая используется для показателей инвентаризации.

    Итак, не предполагается пропорционального роста финансовой нагрузки на домовладельцев - несмотря на то, что база для исчисления налога в большинстве случаев увеличивается в несколько раз. Это возможно за счет, во-первых, установленных законом налоговых вычетов, исходя из типа недвижимости и ее площади, а во-вторых, из-за того, что до 2019 года в России установлен переходный период от старой системы начисления сборов. на новый, при определении величины фактических платежей в бюджет могут повлиять понижающие коэффициенты.

    Таким образом, рассматриваемая налоговая формула состоит из трех компонентов:

    - кадастровая стоимость объекта, близкая к рыночной;

    - вычет, определяемый в зависимости от типа недвижимого имущества и его площади;

    - понижающие коэффициенты.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *