Рыночная оценка: РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА | это… Что такое РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА?

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

Говоря простым языком, оценка недвижимости – это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание – на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Плюсы	Минусы
Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости.	Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

• Невозможно знать реальную инфляцию;
• Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Когда проводится экспертиза

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связано с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

• Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
• Оценка квартиры нужна для страховки;
• Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
• Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
• Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста.

В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора в отдельной компании или объединении.

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

• Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
• Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
• Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность.
  Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
• Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
• Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
• Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Как проводится оценка

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

• Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
• Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
• Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
• Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости. Экспертные отчеты нашей компании принимают любые государственные органы и банки.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

• Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
• Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
• Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
• Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Согласно закону, срок действия экспертного отчета – шесть месяцев, если договором и ситуацией не предусмотрено иное.

Но судя по отзывам клиентов некоторых банков, часть менеджеров игнорируют требования закона и устанавливают свои, более короткие сроки оценки. Если такое происходит, стоит обратиться с жалобой в Центробанк.

Виды стоимости объекта недвижимости

Есть несколько видов стоимости, которую может установить эксперт. Обычный гражданин чаще сталкивается с двумя видами – рыночной и ликвидной, которые требуются для получения ипотечного кредита. Но есть еще несколько видов стоимости, о которых полезно знать.

Кадастровая стоимость

Вычисление этой стоимости актуально при начислении налога на квартиру. Сумма кадастровой стоимости – это цена квартиры по мнению государства. Число может отличаться от реальной стоимости в 5-10 раз, но чаще расхождения балансируют на уровне 20-30%.

Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, на которой учитывается некий коэффициент престижности микрорайона. Есть еще много слагаемый, которые используют кадастровые инженеры. Сумма указана в государственном реестре недвижимости.

Если вы не согласны с суммой налога на имущество, придется оспаривать величину кадастровой стоимости через суды. Здесь и пригодится оценка.

Ликвидационная стоимость

Актуальная для ипотечного кредита. Эта сумма, за которую объект можно продать в короткий срок. Обычно на несколько десятков процентов ниже рыночной. Размер дисконта – 20-30% от рыночной стоимости. Объективные сроки такой оценки актуальны только на момент получения отчета.

Инвентаризационная стоимость

Устаревшее понятие, которое все еще используют в государственных органах. Ранее использовалось при вычислении суммы налога. Устанавливается в органах БТИ в момент регистрации объекта недвижимости. Оценка актуальна только на момент регистрации, затем стоимость устаревает.

Балансовая стоимость

Эта цифра нужна юридическим лицам. Показатель прописывается в документации на организацию и используется в бухгалтерских операциях. Определяется чаще всего по формуле «Цена покупки минус износ». Чем дольше компания держит объект на балансе, тем меньше становится стоимость.

Инвестиционная стоимость

Фактически это синоним доходного метода исследования цена объекта недвижимости. Означает, сколько стоит недвижимость в инвестиционном проекте с учетом доходности предприятия. Чаще всего цифра нужна для вычисления доли одного из нескольких владельцев компании.

Помните, что оценкой недвижимости может заниматься только лицензированная оценочная компания. Обращайтесь к профессионалам.

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16. 07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Когда ещё нужна оценка недвижимости?

Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:

оспаривание кадастровой стоимости объекта

возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами

необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления

возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.

Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Какие факторы влияют на рыночные цены?

Перечислим несколько основных:

местоположение дома

возраст здания

этажность

наличие и качество ремонта

наличие балконов

высота потолков

общий метраж объекта

уровень инфраструктуры района

благоустройство придомовой территории

качество использованных при строительстве материалов

Какие выделяют методы оценки недвижимости?

Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20. 05.2015 № 297:

Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы. Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду.

Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов.

Сравнительный подход. Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.

Как выбрать оценщика?

Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.

Какие документы необходимы для оценки жилья?

Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья.

Для оценки строящегося жилья:

паспорт

акт приёма-передачи

договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)

Для оценки вторичной недвижимости:

паспорт

документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)

документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)

технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)

Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.

Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?

Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.

Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?

Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.

Возможно ли провести оценку самостоятельно?

Да, вы можете провести её самостоятельно. Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.

Как проводится оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в несколько этапов:

Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика.

Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик.

Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика.

Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней. Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.

Сколько действителен отчёт об оценке?

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.

Текущая рыночная оценка

Индекс рыночной оценки

Обновлено 5 мая 2023 г.

Совокупный балл наших моделей оценки, показывающий текущую позицию по сравнению с долгосрочной экономической тенденцией.

Модели рыночной оценки

Модель индикатора Баффета: завышенная оценка

Обновлено 5 мая 2023 г.

Диаграмма показывает текущее значение индикатора Баффета как количество стандартных отклонений выше/ниже исторического среднего значения.

Резюме: Индикатор Баффета представляет собой отношение общей стоимости фондового рынка США к наиболее актуальному показателю общего ВВП. Когда это значение очень велико, это говорит о том, что фондовый рынок переоценен по сравнению с фактической экономической производительностью.

Читать полную модель индикатора Баффета и другие графики

Модель цена/прибыль: завышенная оценка

Обновлено 5 мая 2023 г.

Диаграмма показывает текущее значение CAPE как количество стандартных отклонений выше/ниже исторического среднего значения.

Резюме: Модель коэффициента PE отслеживает отношение общей цены фондового рынка США к общей средней прибыли рынка за предыдущие 10 лет (она же циклически скорректированная PE или CAPE).

Читать полную модель цены/прибыли и другие диаграммы

Модель оценки процентной ставки: справедливая оценка

Обновлено 5 мая 2023 г.

Диаграмма показывает модель оценки процентной ставки как количество стандартных отклонений выше/ниже исторического среднего значения.

Резюме: Низкие процентные ставки, как правило, должны способствовать росту цен на акции. Эта модель исследует относительную позицию S&P500 с учетом относительного уровня процентных ставок.

Читать полную модель процентной ставки и другие графики

Модель возврата к среднему значению S&P500: Переоценен

Обновлено 5 мая 2023 г.

Диаграмма показывает S&P500 как количество стандартных отклонений выше/ниже исторического значения линии тренда.

Резюме: Чрезвычайно прямолинейная модель, предполагающая, что в какой-то момент S&P500 будет иметь тенденцию возвращаться к своей исторической линии тренда.

Читать полную модель возврата к среднему и другие диаграммы при поддержке: Композитор

Модели индикаторов спада

Модель кривой доходности: очень высокая

Обновлено 4 мая 2023 г.

Диаграмма показывает спред между 10-летним и 3-месячным казначейским долгом относительно количества стандартных отклонений от исторической нормы. Инверсии кривой доходности выделены красным цветом.

Резюме: Когда краткосрочная (3-месячная) доходность казначейских облигаций выше, чем долгосрочная (10-летняя) доходность, это медвежий сигнал, за которым почти всегда следует экономический спад.

Читать полную модель кривой доходности и другие диаграммы

Модель индекса совпадений штатов: Нормальная

Обновлено 1 марта 2023 г.

На диаграмме показано количество штатов США с сокращающимися показателями индикатора совпадений. Национальные рецессии заштрихованы.

Резюме: Индекс совпадения штатов (SCI) представляет собой совокупный показатель экономического здоровья отдельного штата. Эта модель отображает количество штатов, в которых SCI ежемесячно снижается. В среднем, если более 25 штатов находятся в упадке, США в целом вступают в рецессию.

Читать полную модель совпадения состояний и детали

Модели настроений рынка

Модель маржинального долга: нейтральная

Обновлено 31 марта 2023 г.

На диаграмме показаны уровни маржинального долга в % от общей рыночной стоимости, выраженные в виде суммы стандартных отклонений от исторической нормы.

Краткое изложение: Маржинальный долг — это деньги, которые инвесторы занимают для инвестирования в акции. Долг с высокой маржой указывает на оптимизм инвесторов и, как правило, ведет к коррекции фондового рынка, особенно после того, как маржинальные ставки начинают падать со своего пика. Эта модель рассматривает изменения маржи как процент от общей рыночной стоимости акций.

Читать модель долга с полной маржой и другие графики

Модель спреда мусорных облигаций: нейтральная

Обновлено 4 мая 2023 г.

Диаграмма показывает исторический спред между мусорными облигациями и казначейскими облигациями.

Резюме: Высокие спреды по бросовым облигациям указывают на медвежьи настроения, поскольку инвесторы требуют очень высокой компенсации за принятие дополнительного кредитного риска. Низкие спреды по бросовым облигациям указывают на то, что инвесторы-быки готовы брать на себя риск даже при относительно низкой доходности по сравнению с более безопасными инвестициями.

Читать полную модель и подробности

Модель оценки индикатора Баффета

Обзор

Индикатор Баффета представляет собой отношение всего фондового рынка США к ВВП. По состоянию на 5 мая 2023 г. соотношение рассчитывается следующим образом:

Совокупная рыночная стоимость в США: 43,89 тыс. долл. США

ВВП в годовом исчислении: $26,58 трлн

---

Индикатор Баффета: 43,89 трлн долларов ÷ 26,58 трлн долларов «=» 165%

Это соотношение колеблется со временем, поскольку стоимость фондового рынка может быть очень изменчивой, но ВВП имеет тенденцию расти гораздо более предсказуемо. Текущий коэффициент 165% примерно на 38,24% (или примерно на 1,2 стандартного отклонения) выше исторической линии тренда, что позволяет предположить, что фондовый рынок переоценен по отношению к ВВП.

Почему это важно?

Индикатор Баффета выражает стоимость фондового рынка США с точки зрения экономики США. Хотя это и не идеальное сравнение (объясняется ниже), вы ожидаете, что они будут расти параллельно. Если стоимость фондового рынка растет намного быстрее, чем реальная экономика, возможно, мы находимся в пузыре.

Для более подробного анализа и информации об источниках данных, методологии и контрапунктах этой модели читайте дальше.

при поддержке: Composer

Теория и данные

Индикатор Баффета представляет собой отношение общей стоимости фондового рынка США к ВВП. Назван в честь Уоррена Баффета, который назвал коэффициент «лучшим единственным показателем того, как оцениваются оценки в любой момент». (С тех пор Баффет отказался от этих комментариев, не решаясь одобрить какую-либо отдельную меру как всеобъемлющую или последовательную во времени, но это соотношение по-прежнему приписывается его имени). Чтобы рассчитать коэффициент, нам нужно получить данные по обеим метрикам: общей рыночной стоимости и ВВП.

Общая рыночная стоимость

Наиболее распространенным показателем совокупной стоимости фондового рынка США является Wilshire 5000. Он доступен непосредственно в Wilshire (ссылки на все источники данных ниже), с ежемесячными данными, начиная с 1971 года, и ежедневными показателями. начиная с 1980 года. Индекс Уилшира был создан таким образом, что увеличение индекса на 1 пункт соответствует увеличению рыночной капитализации США на 1 миллиард долларов. Согласно Уилширу, это соотношение 1: 1 немного изменилось, и по состоянию на 2020 год увеличение индекса на 1 пункт соответствовало увеличению на 1,05 миллиарда долларов.

Для данных до 1970 года наиболее подходящими данными для общей рыночной стоимости акций являются Z.1 Финансовый счет — Нефинансовый корпоративный бизнес; корпоративные акции; обязательства, уровень, публикуемый Федеральной резервной системой, который обеспечивает ежеквартальную оценку общей рыночной стоимости до 1945 года.

Эти объединенные данные показаны ниже. Текущая оценка совокупной рыночной стоимости акций США составляет 43,89 трлн долларов.

ВВП

ВВП (Валовой внутренний продукт) представляет собой общий годовой объем производства экономики США. Он ежеквартально измеряется Бюро экономического анализа правительства США. ВВП является статическим показателем предшествующей экономической деятельности – он не прогнозирует будущее и не включает каких-либо ожиданий или оценок будущей экономической деятельности или экономического роста.

ВВП рассчитывается и публикуется ежеквартально с задержкой в ​​несколько месяцев, так что к моменту публикации данные относятся к кварталу, закончившемуся несколько месяцев назад. Федеральный резервный банк Атланты публикует GDPNow, оценку темпов роста ВВП за текущий квартал, которую можно использовать для расчета оценки ВВП за текущий месяц (в годовом исчислении) в размере 26,58 трлн долларов. Историческая диаграмма ВВП показана ниже.

Отношение двух

Учитывая, что стоимость фондового рынка представляет собой текущую стоимость ожидаемой будущей экономической активности, а ВВП является мерой самой последней фактической экономической активности, соотношение этих двух рядов данных представляет собой относительную ожидаемую будущую доходность. к текущей производительности. (Немного похоже на коэффициент P/E конкретной акции.) Само собой разумеется, что этот коэффициент будет оставаться относительно стабильным с течением времени, медленно увеличиваясь по мере того, как новые технологии создают более эффективную отдачу от труда и капитала.

Текущие значения и анализ

Историческое значение отношения Индикатора Баффета показано ниже:

На этом графике «Историческая линия тренда» представляет собой линию экспоненциальной регрессии, иллюстрирующую исторические темпы роста отношения Индикатора Баффета. Учитывая высокую волатильность стоимости фондового рынка, коэффициент имеет тенденцию отклоняться от линии тренда довольно существенно, иногда на десятилетия.

Стандартное отклонение дает представление о том, насколько относительно высокими или низкими являются наблюдаемые значения индикатора Баффета относительно исторической линии тренда. Полосы, показывающие +/- одно и два стандартных отклонения, могут быть сопоставлены с данными и показаны ниже:

Эти диапазоны стандартных отклонений соответствуют рейтингам CMV для оценки общей переоценки/недооценки фондового рынка. Как показано, текущее значение индикатора Баффета, равное 165 %, на 1,2 стандартного отклонения выше линии тренда, что указывает на то, что рынок переоценен.

И, наконец, ниже приведен тот же график, нормализованный для отображения исторических средних значений и полос стандартного отклонения в виде прямых горизонтальных линий, что немного упрощает просмотр трендов во времени.

Критика индикатора Баффета

Ни один показатель не является иллюстрацией здоровья или относительной оценки всего рынка. Общие критические замечания по поводу индикатора Баффета:

Процентные ставки

Индикатор Баффета учитывает только стоимость фондового рынка, но не учитывает, как акции оцениваются по сравнению с альтернативными инвестициями, такими как облигации.

Когда процентные ставки высоки, облигации приносят инвесторам высокую прибыль, что снижает спрос (и цены) на акции. Кроме того, более высокие процентные ставки означают, что для предприятий дороже занимать деньги, что затрудняет получение займов наличными для финансирования роста. Любой бизнес, который берет в долг, столкнется с относительно более высокими процентными платежами и, следовательно, с меньшей прибылью. Меньшая корпоративная прибыль означает более низкую стоимость корпоративных акций. Следствие этого также верно. Низкие процентные ставки означают, что облигации платят меньше инвесторам, что снижает спрос на них, что повышает цены акций по отношению к облигациям. Низкие процентные ставки позволяют корпорациям легко занимать наличные для финансирования роста. Корпоративные процентные платежи будут низкими, что приведет к увеличению прибыли.

Все это говорит о том, что при прочих равных, если процентные ставки высоки, цены на акции падают. Если процентные ставки низкие, цены на акции растут.

За последние 50 лет процентная ставка по 10-летним казначейским облигациям США составляла в среднем 5,88%. Во время пика пузыря .com, когда индикатор Баффета был очень высоким, ставка 10-летних казначейских облигаций была немного выше средней, около 6,5%, показывая, что низкие процентные ставки не стимулировали фондовый рынок. Сегодня индикатор Баффета все еще довольно высок по сравнению с его исторической линией тренда, но процентные ставки все еще относительно низки, в настоящее время на уровне 3,44%.

Это можно интерпретировать как означающее, что во время пузыря .com у инвесторов в акции были другие хорошие варианты для своих денег, но они по-прежнему безрассудно вкладывались в акции. В то время как сегодня инвестиции в облигации приносят относительно небольшую прибыль. Сегодняшним инвесторам нужно откуда-то искать доход, а низкие процентные ставки вынуждают их искать этот доход от более рискованных активов, эффективно накачивая фондовый рынок. Хотя это не оправдывает высокие значения индикатора Баффета на какой-либо фундаментальной основе, это предполагает, что рынок сегодня с меньшей вероятностью быстро рухнет, как это было в 2000 году, и что у него могут быть причины оставаться аномально высокими до тех пор, пока процентные ставки являются аномально низкими.

Для получения дополнительных сведений о влиянии процентных ставок на цены акций см. нашу Модель процентных ставок.

Международные продажи

Вторая справедливая критика индикатора Баффета заключается в том, что оценка фондового рынка отражает международную деятельность, а ВВП — нет. Хотя ВВП включает национальный экспорт, он не будет включать в себя что-то вроде продаж Amazon в Италии (полученных из итальянских центров выполнения заказов). Тем не менее, итальянский бизнес Amazon, безусловно, учитывается в общей цене акций, котирующихся в США. Следовательно, это приведет к более высокому значению индикатора Баффета, поскольку числитель (общая стоимость фондового рынка) растет, а знаменатель (ВВП) не изменяется. Поскольку глобализация неуклонно расширялась в течение последних 50 лет, это должно стать ключевым фактором роста показателя с течением времени. Кроме того, это сделало бы значение индикатора Баффета для других (небольших стран, не входящих в США) еще более волатильным, поскольку на меньшем фондовом рынке, вероятно, будут доминировать крупные международные фирмы.

Это очень справедливая критика самого индикатора Баффета, хотя и не обязательно для модели оценки, представленной здесь, которая рассматривает индикатор Баффета относительно его собственной экспоненциально растущей линии тренда. Эта модель предполагает, что «справедливое» значение индикатора Баффета составит 50 % в 1960 г., но ~ 120 % в 2020 г. Часть этого естественного прироста связана с технологическими достижениями, которые приводят к увеличению прибыли существующих фирм, или с созданием новых отраслей полностью. . Другая часть этого естественного прироста связана с тем, что рыночная стоимость США растет быстрее, чем ВВП, из-за роста международных продаж американских компаний. Ключевым моментом здесь является то, что модель рассматривает относительную производительность по сравнению с собственной скоростью тренда индикатора, а не просто говорит, что «индикатор Баффета высок».

Дополнительные ресурсы

Ниже приведены некоторые классические сведения об инвестировании в стоимость, основанные на фундаментальных принципах. Хотя они не относятся конкретно к индикатору Баффета, они поддерживают схожие идеи и являются настоятельно рекомендуемыми ресурсами.

Маленькая книга оценки

к Асват Дамодаран

---

Доступное и интуитивно понятное руководство по оценке акций. Оценка лежит в основе любого инвестиционного решения, будь то решение о покупке, продаже или удержании. В «Маленькой книге оценки» эксперт Асват Дамодаран объясняет методы на языке, понятном любому инвестору.

---

Разумный инвестор

к Бенджамин Грэм

---

Величайший советник по инвестициям двадцатого века Бенджамин Грэм учил и вдохновлял людей во всем мире. Отец стоимостного инвестирования, это обновленная классика 1949 года.

---

Маленькая книга оценок

к Асват Дамодаран

---

Полный учебник по всем темам, связанным с инструментами и методами оценки инвестиций. Буквально учебник — не легкое чтиво.

---

Случайная прогулка по Уолл-Стрит

к Бертон Г. Малкиел

---

Независимо от того, планируете ли вы свой первый взнос в размере 401 000, подумываете о выходе на пенсию или где-то еще, «Случайная прогулка по Уолл-стрит» — это лучшее руководство по инвестициям, которое можно купить за деньги.

---

Источники данных

В таблице ниже перечислены все данные и источники, использованные при построении диаграмм или иным образом упомянутые на этой странице.

Артикул	Источник
Z.1 Финансовый счет	Совет управляющих Федеральной резервной системы (США), Нефинансовый корпоративный бизнес; корпоративные акции; обязательство, уровень [NCBEILQ027S], получено от FRED, Федеральный резервный банк Сент-Луиса. Используется для оценки совокупной рыночной стоимости до 1970 года.
Уилшир 5000	Wilshire 5000, данные доступны из Financial Times. Оставить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Имя E-mail Сайт Меню Поиск: