Рыночная и кадастровая стоимость земли: Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки  – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Нормативная, рыночная и кадастровая стоимость земельного участка — Юридическая консультация

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»).

Из вышеприведенного определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке. Данное понятие было введено в российское законодательство в начале 90-х годов прошлого века для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и т.д.

Затем на смену данного института с принятием Земельного кодекса РФ пришел институт кадастровой стоимости земельного участка. Однако иногда нормативная стоимость земли до сих пор запрашивается заинтересованными лицами для осуществления нотариальных сделок при оформлении наследства либо для предоставления в суд по делам об имущественных спорах.

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на земельные участки, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Юрист рассказал о грядущих изменениях в кадастровой оценке — Российская газета

Владельцы объектов недвижимости уже знают, что кадастровая стоимость объектов — будь то здание или земельный участок — является основополагающим фактором при налогообложении, и уделяют процедуре Государственной кадастровой оценки (ГКО) пристальное внимание. По новым правилам ГКО стала проводиться с введением в действие закона «О государственной кадастровой оценке» (N 237 — ФЗ). И с момента переоценки кадастровая стоимость большинства объектов недвижимости возросла в несколько раз.

Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. Прежде всего увеличена ответственность государственных оценщиков.

В законе государство расширяет полномочия государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающихся ГКО, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости и ужесточает контроль.

В частности, вводятся дополнительные основания для увольнения директоров ГБУ. Так, в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены иски об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, директор ГБУ может быть уволен.

При этом в законе есть оговорка, что доля таких судебных решений не должна превышать 20 процентов от общего количества решений, принятых по оспариванию кадастровой стоимости данным госучреждением.

Еще одним нововведением в закон «О кадастровой оценке» станет изменение периодичности проведения ГКО.?При этом в отношении городов федерального значения периодичность сохранится, и здесь кадастровая оценка будет проводиться один раз в два года. В других регионах ГКО будет проводиться раз в четыре года.

Уточнив по среднему арифметическому периоды проведения ГКО, закон говорит о том, что регионам не следует затягивать с проведением кадастровой оценки и к концу 2022 года должно быть завершено проведение ГКО всех земельных участков, а к концу 2023 года — всех зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости.

Это приведет к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом «по кадастру», а складские и промышленные объекты — по остаточной балансовой стоимости.

Не обошли поправки в закон и срок принятия решения о проведении кадастровой оценки. По новым требованиям законодательно закрепляется правило о том, что «решение о проведении очередной ГКО принимается субъектом не позднее чем за полгода до 1 января года будущей оценки». То есть до 1 июля текущего года субъект должен определиться с проведением процедуры кадастровой оценки в году следующем.

Кроме того, расширен спектр источников информации для оценки. ГБУ получили право запрашивать сведения об оцениваемых объектах, на основании которых делалась кадастровая оценка, не только из официальных источников, но и в организациях, управляющих многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаниях, организациях, осуществлявших до 2013 года технический учет (ПИБ, ГУИОН).

К 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости

Данные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию безвозмездно в течение 20 дней. Также ГБУ вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности дальнейшего использования по назначению того или иного объекта недвижимости, находящегося в зоне с особыми условиями, собственник данного объекта вправе требовать от предприятия выкупа такой недвижимости. Также данные об этом должны быть предоставлены в ГБУ, так как они напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта и обязаны быть учтенными при проведении ГКО.

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки. Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

Срок рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке сокращается с 50 до 30 дней с момента его опубликования. При этом расширяется спектр каналов по предоставлению информации об объекте недвижимости. С вводом новеллы закона разветвленная сеть МФЦ будет вправе принимать подобного рода замечания и комментарии.

И, пожалуй, самые важные поправки. После вступления новых норм в действие у собственников останется меньше возможностей для установления рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой.

Во-первых, закон прописывает, что если кадастровую стоимость снижать путем исправления ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления оспариваемой. А за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник может получить возврат или зачет всех излишне уплаченных имущественных налогов. Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок, допущенных при ГКО, имеет ретроспективный характер в части налогов.

Во-вторых, исправить ошибку в ГКО может любое заинтересованное лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в ГБУ.?Установить же рыночную стоимость в качестве кадастровой может только собственник объекта недвижимости.

В-третьих, решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой органы муниципальной или региональной власти могут оспорить в суде, если затронуты их интересы, в том числе в части налого-

обложения. Если кто-то «договорился» с ГБУ об установлении рыночной стоимости как кадастровой, то, согласно новеллам закона, муниципальные и региональные власти могут оспорить данное решение через суд из-за недоимки по налогам.

Рыночная стоимость земли. Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка — это два понятия, которые важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает стоимость участка в соответствии с нормативными актами, которая рассчитывается в зависимости от местоположения и категории земли. Он используется как регулятор земельных отношений при заключении договоров аренды и купли-продажи, а также для расчета суммы налога, который будет уплачен государству.Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже одного раза в пять лет. Данные, полученные на основе такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведет Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра.

Взаимосвязь используемых понятий

Российское законодательство предусматривает не только кадастровую стоимость, но и нормативную, и рыночную. Норматив применяется в тех случаях, когда не проведено кадастровое определение.Он рассчитывается в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении банковских кредитов для залога земли, выкупа муниципальных и государственных земель и в других случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяется как 200-кратная ставка земельного налога за квадратный метр площади участка, исчисляемая исходя из целевого назначения, при этом принимаются повышающие коэффициенты. во внимание и налоговые льготы не учитываются.

Каждый год местные власти устанавливают признанную нормативными актами стоимость земли, которая может варьироваться в пределах 25%.Рыночная стоимость земли обычно на 25% выше нормативной. Документ, служащий подтверждением нормативной цены на конкретный участок, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Характеристики

Рыночная стоимость земли обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение земли определенной категории в конкретном регионе в текущее время. По стоимости она не должна превышать наиболее вероятный уровень покупной цены аналогичной территории.Изменение рыночных условий или целевая ориентация сайта могут повлиять на его размер. Рыночная стоимость земли характерна для вторичного рынка, где при перепродаже земля, принадлежащая частникам, перепродается. Первичный рынок, на котором осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель, находящихся в частной собственности, рекомендует применять стандартную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные отличия. В кадастровой и нормативной стоимости есть сходство с ценой запасов, а в рыночной — с традиционным спросом и предложением.

Процесс оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится для того, чтобы узнать реальную стоимость объекта. Обычно цена формируется исходя из территориального расположения площадки, рыночной конъюнктуры, динамики спроса и предложения, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря всестороннему определению всех этих факторов можно рассчитать стоимость земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут быть полезны для объективной оценки.

Необходимость оценочной деятельности

Как правило, обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в ряде случаев, среди которых:

— необходимость проведения кадастровой оценки;

— если участок предполагается выкуп из государственной собственности;

— при необходимости зачисление в уставный капитал компании;

— при оформлении ипотеки или залога;

— при необходимости определить стоимость продажи земельного участка;

— Расчет суммы уплаченных налогов при пожертвовании.

Раздел имущества

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима для раздела имущества. К физическим и юридическим лицам принято относиться. Если речь идет о частных лицах, процесс оценки начинается с момента развода пары и рассчитывается с учетом построек, расположенных на участке. В случае юридических лиц оценка земли состоит из распределения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании в соответствии с правовым статусом компании.Часто раздел имущества сопровождается судебными тяжбами, из-за которых рыночная стоимость земли может определяться многократно.

При условии правопреемства нескольких правопреемников также проводится полная оценка земли. Если одна из сторон не согласна с результатами экспертизы, дело передается в суд.

Определение стоимости аренды

Такой вид оценки может пригодиться довольно часто. В этой ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной стоимостью земли на рынке и катализированной арендной ставкой для данного типа территории.Стоимость права аренды напрямую зависит от полномочий арендатора, обременений и срока действия права аренды, прав на объект оценки третьих лиц, а также целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость земли находится в косвенной зависимости от таких факторов как: расположение территорий; доступность для автотранспорта; доступность коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Кроме того, требуется учитывать данные геодезических и инженерно-геологических изысканий, значимость которых достаточно велика, особенно при планировании строительства участка.

Статус на определенную дату

Поскольку рынок земли характеризуется постоянным изменением цен, оценка должна производиться на определенную дату. Рыночная стоимость земельных участков варьируется и в зависимости от их целевого назначения для ценных бумаг, то есть от разрешенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективную или вероятную утилизацию территории. Все это также используется для определения стоимости покупки земельного участка. В этом случае оценки делятся на отдельные участки, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Методика оценки

Итак, прежде чем определять стоимость земли, необходимо ответить на несколько вопросов:

— каково целевое назначение земельного участка, а также в каком разрешенном пользовании он предоставлен;

— какие способы и виды землепользования преобладают в непосредственной близости от участков?

— Какие изменения на рынке земельных участков?

— какой вид землепользования ожидается в данный момент.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на основании определенной информации.Обычно для этого требуется: определение целей оценки; назначить конкретную дату расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, служащие подтверждением права собственника на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать:

— назначение оцениваемой территории;

— разрешенное использование земельного участка;

— тип использования сайта в настоящий момент;

— положение объекта оценки в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и непосредственное окружение;

— Основные способы использования земельных участков в непосредственной близости.

Дополнительно должны быть:

— план участка земли;

— информация об установлении территориальных границ;

— данные о наличии некоторых улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, расположенных на участке, а также подробная информация о них;

— данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, расположенных на участке, с подробной информацией о них.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитана с учетом ряда нюансов.При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно проводить любые финансовые операции с землей.

Факторы, влияющие на оценку

Различные типы земель находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположение, внешние факторы, рыночные условия, назначение и вероятность

Кадастровая стоимость земли. Что нам нужно знать?

Кадастровая стоимость земельного участка определяется расчетным способом с учетом его целевого назначения и оценочной стоимости.В нашей стране создана карта, на которой отражены все типы земель. В нем также расписана кадастровая стоимость земли. Также карта доступна в электронном виде. Портал, принадлежащий Роснедвижимости, опубликовал кадастровую стоимость земель в различных регионах, и эти данные может получить любой желающий.

Шестьдесят шестая статья Земельного кодекса РФ закрепляет это право в отношении земель муниципального и федерального значения. Поэтому, зайдя на портал, любой желающий может узнать, например, какова кадастровая стоимость земли в Подмосковье.Это может понадобиться при совершении сделок по выкупу участков, когда нужно рассчитать сумму налогообложения. Так, например, указанная кадастровая стоимость земли в Ленинградской области или любой другой, согласно статье шестьдесят пятой Земельного кодекса, позволяет выкупить все необходимые расчеты по сделке при выкупе земли. Кадастровый номер нигде не повторяется. Он индивидуален и относится к определенной территории. Кадастровая стоимость земли во многом определяется стоимостью этого числа.

Итак, если участок выделен под поселковое и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то возведение на нем дома желательно, а собственника даже могут оштрафовать, если он этого не сделает. Территории, оформленные как участки для хозяйственных нужд граждан, отводятся для выращивания кормов для скота, овощей и фруктов для семьи. Здесь тоже разрешено строительство жилого дома, но это не обязательно. Дачные участки самые демократичные. При желании человек может построить дом и даже жить в нем, зарегистрировавшись на постоянной основе, или просто приехав сюда на выходные и выращивая сельхозкультуры под открытым небом.

Садовые земли предназначены для отдыха и озеленения, а также позволяют по усмотрению собственника строительство жилья. По последним данным, сегодня разрешена даже регистрация в садовых домиках, если они расположены в пределах населенного пункта, но это еще предстоит получить через суд, доказав, что там соответствующие условия. Кадастровая стоимость земли садового назначения определяется именно возможностями территорий, на которых будут выращиваться сельхозкультуры, и строительство здесь запрещено.

Согласно действующему законодательству, объединение земель разного целевого назначения не допускается. Кадастровая палата будет рассматривать только слияние двух равноценных участков. Конечно, поиск и изменение категории владения участком с одной на другую теоретически возможно, но это очень сложный и тернистый путь, который решается на уровне правительства региона. Ходить по властям будет очень больно. Если риелтор убеждает вас, что присвоение категории легко изменить, то сначала попросите его сделать это, а затем продайте.

Как узнать кадастровый номер земельного участка? Поиск по кадастровому номеру

Прохождение государственной регистрации необходимо для любых земельных участков, в противном случае они не могут быть проданы или куплены. Это значит, что человеку нужно заранее позаботиться о том, как узнать кадастровый номер земельного участка. Наличие такой информации в справках строго обязательно для любого предмета сделки.

В адресе земельного участка указывается почтовый адрес или иное общепринятое описание места нахождения, позволяющее точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа.

Согласно правоустанавливающим документам, р-н. Основанием для расчета данного показателя может быть акт муниципального или государственного органа, справка и так далее. Кроме того, в таких организациях помогут понять, как узнать кадастровый номер земельного участка.

Какие данные может содержать документ?

Кадастровый номер должен содержать следующие данные:

• кадастровый номер квартала;
• номер кадастровой площади;
• номер соответствующего района;
• номер самого участка в кадастровом квартале.

Любой сайт, расположенный на территории Российской Федерации, должен пройти процедуру регистрации по этим данным. Какие бы формы собственности на землю ни были, разрешенное использование и назначение в данном случае также не играют особой роли. Карта кадастрового номера становится итоговым документом, подтверждающим, что объект прошел все необходимые процедуры. Он содержит текстовые и графические формы воспроизведения информации, которые также входят в официальные государственные ценные бумаги.

Что должно быть указано в самой карте?

1. Обременения или ограничения на земельные участки, для регистрации которых используется установленный порядок.
2. Есть ли на том или ином участке объекты недвижимости, а также строения, здания и сооружения. Должна быть информация о том, зарегистрированы ли права.
3. Качественные характеристики, включая то, насколько плодородными могут быть отдельные земли, находящиеся на одной территории.
4. Экономическая характеристика (сколько стоит плата за землю).
5. Описание границ и частей территории. Отдельно стоит принять это тем, кто задумывается, как узнать кадастровый номер земельного участка.В противном случае документы не будут приняты.
6. Разрешенное использование и категория земель.
7. Площадь и адрес.

Как происходит учет, как он может меняться в разных условиях?

Порядок межевания земли может отличаться в зависимости от того, проводилась регистрация ранее или нет. Например, если вообще ничего не было сделано, необходимо будет сделать следующее: составить кадастровую карту или план землеустройства; составьте описание того, где находятся границы; определить координаты территории.Пограничные знаки необходимо будет закрепить пограничными знаками. Главное согласовать все параметры. А лучше — сразу понять, как узнать кадастровый номер земельного участка. Это поможет определиться с дальнейшими действиями.

Что делать, если регистрация произошла до 10 июля 2000 года?

В данном случае карта, которая была выпущена ранее, действительна с юридической точки зрения. Для заключения договора купли-продажи достаточно будет предоставить план с номером объекта, полученный от районного или местного комитета по землеустройству и ресурсам.Однако также лучше получить документ нового типа, для этого придется обратиться в территориальный орган земельного кадастра. Там вы узнаете, как организовать поиск сайта по кадастровому номеру. Это сэкономит время.

Кадастровая стоимость: что это?

На современном рынке важно не только понять, как правильно организовать поиск сайта по кадастровому номеру, но и определить подходящую стоимость объекта. Это расчетное значение, которое определяется после оценки состояния объекта с учетом разделения на группы в зависимости от назначения.

На данный момент существует специальная интерактивная карта, на которой вся информация доступна в любой момент. Этот показатель следует указывать для целей налогообложения и других целей. В любом случае человек должен понимать, как узнать кадастровый номер. В противном случае транзакция просто невозможна.

В каком случае может измениться стоимость, что делать с ошибками в этой области?

Этот параметр может стать другим, когда основной набор информации, относящейся к объекту, подвергается редактированию.Например:

• когда границы упорядочены, площадь изменяется;
• сам объект переходит из одной категории в другую;
• разрешенное использование не относится к типу, который был в начале.

Что касается ошибок, то они исправляются на основании постановления суда. Важно организовать информационное взаимодействие. Особенно это касается документов, которые переходили из одного органа в другой в процессе работы.

Дополнительная информация

В некоторых случаях официальные лица могут запросить предоставление технической документации, которая напрямую связана с сайтом.Стоит напомнить, что такие документы обычно готовят при создании проекта дома. Они состоят из топографической привязки к местности, описания объекта, подробного плана. При этом документы имеют юридическую силу только после прохождения всех необходимых проверок в нескольких государственных органах.

При этом и в дальнейшем документы хранятся только в местных отделениях той или иной организации, человек ничего не получает на руки. Но информация, которая касается такого параметра, как кадастровый номер объекта, всегда остается открытой.

В целом эта информация является подтверждением того факта, что сайт включен в общую базу данных, которая доступна практически любому человеку. В принципе, государственные акты старого образца не нужно менять на новые, если участок зарегистрирован. Достаточно получить специальный сертификат, где будет указана соответствующая информация.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в государственной кадастровой оценке

Оценка стоимости активов беспокоит владельцев практически каждой компании. Но ценовая оценка земли — важного и фундаментального ресурса — часто является самой основой или платформой для построения бизнеса.

Серьезных трудностей не возникает в тех случаях, когда цена земли определяется рынком, потому что стоимость определяется общими параметрами спроса и предложения.

Другое дело, когда непосредственным участником сделки с землей является государство.(Следует отметить, что, несмотря на более чем полутора десятилетнюю реформу, большая часть земельных ресурсов по-прежнему принадлежит государству.) В этом случае кадастровая стоимость земли приобретает важное значение, поскольку цена аренды зависит от непосредственно по кадастровой стоимости в случаях, когда земля арендуется у общественных организаций. То же самое и при расчете выкупной стоимости земельного участка.

Причем размер земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости.В соответствии с Земельным и Налоговым кодексами кадастровая стоимость используется для определения налоговой базы, которая затем используется для расчета земельного налога.

Необходимо отметить, что правила, регулирующие кадастровую оценку земель, детализированы государством. Эти правительственные постановления соблюдаются федеральным агентством по надзору за проектами кадастровой недвижимости (Роснедвижимости) и его территориальными подразделениями. Результаты экспертизы Роснедвижимости утверждаются органами государственного управления. Затем кадастровая стоимость земельного участка направляется в налоговые органы и используется как основа для расчета стоимости земельного налога.Это также основа для ставок аренды или выкупа при аренде или покупке земельного участка у государственных или муниципальных собственников.

Кроме того, в соответствии с вышеуказанными постановлениями, для каждой категории земель Минэкономразвития разработало и утвердило методику и рекомендации по проведению государственной кадастровой оценки. В этих рекомендациях есть список факторов, которые следует использовать при оценке площади земли, с особым упором на то, что при оценке следует учитывать рыночную стоимость.

Однако зачастую кадастровая стоимость, полученная в результате государственной экспертизы, совсем не связана с их реальной рыночной стоимостью, а чаще всего значительно превышает рыночную цену. В результате землепользователь вынужден платить явно завышенный земельный налог, а также более крупные платежи за продажу или аренду.

Как это можно оспорить?

В настоящее время законы и постановления не определяют четкую внесудебную процедуру оспаривания государственной оценки земли или снижения кадастровой стоимости.Из-за этого у землепользователя нет другого выбора, кроме как оспорить результаты в судебной системе.

Однако судебные решения противоречивы, а законы меняются. Все больше судебных решений выносятся не в пользу землепользователя. В частности, суды, как правило, отклоняют ходатайства об изменении кадастровой стоимости, поскольку они неуместны и выходят за рамки правил юрисдикции споров. Тем не менее, необходимо отметить, что в этой сфере относительно немного постановлений и все еще находится в стадии формирования.Возможно, этим объясняются определенные несоответствия в судебных решениях. Например, в случаях, когда определяется рыночная стоимость, кадастровая стоимость может быть указана в процентах от рыночной стоимости в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Однако Северо-Западный арбитражный суд указал, что рыночная стоимость в данном случае не является подходящим критерием, поскольку положения Земельного кодекса еще не были официально приняты, и, следовательно, точный процент не был определен российскими законами и постановлениями.

Менее чем через месяц после вынесения решения на северо-западе Арбитражный суд Западной Сибири постановил, что аналогичные апелляции актуальны, поскольку положения Земельного кодекса, касающиеся определения кадастровой стоимости по рыночной цене, существуют и действуют. После этого суд удовлетворил жалобы землепользователя об изменении кадастровой стоимости.

В заключение практика показывает, что суд вынес решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка. Землепользователь должен сам решить, выгодно ли оспаривать кадастровую стоимость в суде, учитывая судебные издержки и затраченное время.Возможно, в ближайшее время упростится процесс обжалования результатов государственной экспертизы. В настоящее время в Государственной Думе рассматривается законопроект, устанавливающий внесудебную процедуру рассмотрения государственной оценки земель. Однако хорошо известно, что в процессе законотворчества законопроект проходит через ряд законодательных органов, которые вносят различные поправки, которые часто делают его неузнаваемым.

Кадастровая стоимость земли.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется расчетом с учетом его целевого назначения и оценочной стоимости.В нашей стране создана карта, на которой отражены все типы земель. На ней нарисована и кадастровая стоимость земли. А есть карта и в цифровом виде. Портал принадлежит Роснедвижимости, опубликованы кадастровые стоимости земель в разных регионах, и эти данные при необходимости может получить кто угодно.

Шестьдесят шестая статья Кодекса Российской Федерации по земельным вопросам закрепляет это право в отношении земель муниципального и федерального значения, поэтому, войдя на портал, любой желающий может узнать, например, какова кадастровая стоимость земли в Московская обл.Может возникнуть необходимость в сделках по выкупу участков, на которых нужно рассчитать сумму налога, например уточненная кадастровая стоимость земли в Ленинградской области, или любой другой, согласно статье шестьдесят пятой Земельного кодекса. позволяет при выкупе участка произвести все необходимые расчеты для оформления сделки. Кадастровый номер больше нигде не повторяется. Является физическим лицом, принадлежит определенной территории. Кадастровая стоимость земельного участка в значительной степени определяется стоимостью объекта.

Итак, если участок предназначен для поселения и индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то строительство дома на нем желательно, и собственник может быть даже оштрафован, если он этого не сделает. для хозяйственных нужд горожан отведено с целью выращивания кормов для домашней птицы, овощей и фруктов для пропитания семьи. Также разрешено строительство жилого дома, хотя это и не является обязательным. Дачные участки самые демократичные.При желании здесь человек может построить дом и даже жить в нем, зарегистрироваться на постоянной основе или просто приезжать сюда на выходных и выращивать урожай под открытым небом.

Садовые земли предназначены для отдыха и требуют посадки деревьев и кустарников, а также разрешения, на усмотрение хозяина жилья. По последним данным, даже сегодня разрешается прописывать в садовом домике, если они есть. находится в границах любого населенного пункта, но это нужно искать через суд, аргументируя это тем, что условия были подходящими.Кадастровая стоимость земли определяется территорией назначения садоводства, на которой выращиваются зерновые культуры, и строительство запрещено.

в силу закона объединять земли разного целевого назначения не допускается. Кадастровая палата примет во внимание только слияние двух равнозначных участков. Конечно, теоретически возможно ходатайство и изменение категории принадлежностей раздела с одной на другую, но это очень сложный и тернистый путь, который решается на уровне правительств региона.Ходить по цепочке подчинения будет очень болезненно. Если агент убеждает вас, что цель категории легко изменить, то сначала попросите его сделать это, а затем вы и продать.

Кадастровые исследования и записи прав на землю

Кадастр — это технический термин для набора записей, показывающих объем, стоимость и право собственности (или иное основание для использования или занятия) землей.Строго говоря, кадастр — это запись площадей и стоимости земли и землевладельцев, которые изначально составлен для целей налогообложения. Однако во многих странах нет больше земельный налог и на практике кадастр служит двум другим равным образом важные цели. Он предоставляет готовые средства точного описания и идентификация конкретных участков земли, и он действует как непрерывный учет права на землю.

Современный кадастр обычно состоит из серии крупномасштабных карт или планы и соответствующие регистры.И планы, и регистры могут быть хранятся в компьютерах, как описано в главе «Компьютеризация карт и регистры ». В настоящей главе рассматриваются основные характеристики кадастровых карт. с особым упором на форму, которую они принимают при рисовании на бумаге или отображается на экране компьютера. При обследовании индивидуального земельного участка в некоторых странах привело к созданию «кадастровой карты» для этого участка земли и может не были связаны с какими-либо прилегающими земельными участками, настоящая кадастровая карта охватывает все участки в пределах области, а не отдельные участки.Может выступать в качестве индекса для других обследований земельных участков, которые показывают более подробную информацию или могут достаточно крупный масштаб, чтобы размеры каждого участка можно было получить из карта. В этой главе и по всей монографии термин «кадастровая карта» будет связан с любым земельным участком, независимо от того, определяется ли собственность, стоимость или использовать при условии, что посылка имеет независимую идентичность и имеет отношение к управление землей как ресурсом. Кадастровая карта покажет границы таких посылок, но может дополнительно включать сведения о ресурсах связанных с ними, включая физические структуры на них или под ними, их геология, почвы и растительность, а также способ использования земли.

Большое значение имеет масштаб кадастровых карт. Поскольку объект карта должна дать точное описание и обозначение местности, масштаб должен быть достаточно большим для каждого отдельного участка земли, который может быть отдельного владения (удобно именуемого «земельным участком» или «земельным участком»), чтобы появятся на карте как узнаваемый объект. Когда данные карты хранятся в компьютер, они могут быть нарисованы практически в любом масштабе, и это может дать впечатление большей точности, чем может гарантировать качество данных обследования.

Поскольку карта и соответствующие регистры образуют дополнительные части той же системы описания и идентификации, должна быть какая-то система перекрестных ссылок между тем, что показано на карте, и тем, что записано в регистры. Обычно это означает, что следует давать имена или номера каждый отдельный земельный участок. Эти ссылки известны как идентификаторы свойств. (PID) или уникальные ссылочные номера посылок (UPRN). Различные справочные системы Разработано в том числе:

1. Имя лица, предоставившего право или получателя гранта
2. Порядковый номер заголовка
3. Номера тома и фолио, на которых прописан сюжет
4. Название хозяйства или населенного пункта с индивидуальным номером участка
5. Блок регистрации и индивидуальные номера участков
6. Почтовый адрес
7. Указатель улицы и номер участка
8. Координата сетки или «геокодирование»

Выбранная ссылка должна быть простой для понимания и запоминания; проста в использовании для общественности и компьютеров; постоянный, так что он не изменяются при продаже собственности, но могут быть обновлены, когда есть например, участок земли; уникальный; точный; и экономический вводить.

Важно, чтобы когда эти числа или имена были нанесены на карту, они не заслоняют детали самой карты. На кадастровой карте должно быть показано границы каждого земельного участка и в некоторых юрисдикциях могут также показывать его площадь, а также фактическую длину и азимут каждой граничной линии. Эти соображения, очевидно, могут потребовать несколько большего масштаба, чем требуется просто для обозначения каждого исследуемого участка.

Наименьший удовлетворительный масштаб зависит в первую очередь от площади наименьший участок обследования, который может быть встречен, и, следовательно, может сильно различаться в разных обстоятельства.Для кадастровых карт потребуется гораздо больший масштаб. в городах, чем в сельской местности. Точно так же тесно занятая сельская местность состоящий из небольших полей и владений потребует карт большего масштаба, чем необходим в районах, где есть крупные хозяйства с открытыми полями.

Карты, с которыми знакомо большинство людей, являются топографическими картами на масштаб около 1: 50 000. Такие карты позволяют точно показать (хотя и не всегда в масштабе) расположение автомобильных и железных дорог, пешеходных дорожек, деревень, реки, ручьи, мосты, важные здания, административные границы и другие похожие особенности, а также рельеф местности, глубина воды и вариации уровня прилива.Эти карты, однако, совершенно не подходят для кадастровой целей. Простой пример прояснит этот момент. Тщательно нарисованный карандаш линия будет иметь ширину примерно полмиллиметра. На карте в масштабе 1: 50 000 это будет представлять линию земли шириной 25 метров. Есть многие страны, особенно холмистые, с отдельными полями менее 25 метров шириной. Большинство кадастровых карт должны быть в масштабе от 1: 500 до 1: 2,500, хотя в густо застроенных районах может потребоваться больший масштаб, в открытой сельской местности могут быть приемлемы гораздо меньшие масштабы.

Изготовление крупномасштабных планов на единицу площади изначально намного дороже. чем мелкомасштабные карты, но всегда нужно помнить, что когда-то масштабная съемка завершена, точные карты любого меньшего масштаба могут быть происходит от них. Обратное, однако, неверно для более крупных карты могут быть легко построены с помощью компьютеров, они никогда не могут быть больше точнее, чем исходные данные, из которых они были впервые собраны.

Обычно кадастровые карты должны быть только «планиметрическими», то есть они не должны иметь топографический рельеф.Могут быть особые причины, почему высоты должны быть записаны на кадастровых картах, но обычно все, что необходимо представляет собой план видимого без стереоскопии из точки, расположенной вертикально над участок земли наблюдается. Расстояния, записанные на таких планах, являются горизонтальными. расстояния между точками, а не расстояния от поверхности, фактически измеренные на земля. Таким образом, площадь, зарегистрированная для участка земли на крутом склоне холма, будет горизонтальный эквивалент, который может быть значительно меньше реальной поверхности площадь.

Третье важное требование к кадастровым картам — они должны показывать достаточное количество точек, которые можно точно определить на местности чтобы любая другая точка на земле могла быть идентифицирована на карте (или наоборот) на глаз или простыми и короткими измерениями. Профессионально это требование удовлетворяется отметками, записывающими исходные станции триангуляции, или станции на дополнительных теодолитовых переходах, но обычно это неадекватны или неудобны для практических целей.В районах, где есть постоянные заборы или поля, окруженные насыпями, заборами и банками может предоставить адекватные средства детальной идентификации, но в незагороженном открытом поля без насыпей, средства обозначения земельного участка границы на земле будут необходимы.

Хорошая метка должна быть прочной сама по себе, и ее нелегко удалить. случайно или умышленно. Во многих странах также желательно, чтобы материал из которых оно сделано, не должно поощрять кражу.Поскольку знаки должны быть легко узнаваемыми, они должны быть достаточно заметными на поверхность, но для важных точек, например тех, которые используются в качестве контрольных для съемок, есть являются преимуществами добавления отметок на поверхности отметками, установленными в бетон и похоронен под ними.

Одним из основных методов идентификации, используемых в кадастровых картах, является «Сетка». В некоторых странах, например, на большинстве государственных земель в США, на земле разложена сетка, образующая «прямоугольную систему».Все земельные участки образуются прямыми линиями, часто идущими с севера на юг и с востока на запад. Проблема с такой системой в том, что она не вызывает сочувствия естественный рельеф, но его преимуществом является простота и относительная ясность границы на земле. Однако чаще сетка используется как система привязки, чтобы координаты всех точек поворота границы могли быть измеряется, рассчитывается и записывается. Затем данные могут быть сохранены в компьютере. и использовались либо для рисования кадастровых карт, либо для помощи геодезисту в повторном установить потерянные пограничные знаки.

Ссылочный номер земельного участка может использоваться для идентификации участка. Оно может иметь перекрестные ссылки на файлы, содержащие более подробный обзор информация о посылке, такая как ее размеры, а также данные о собственность, ценность и использование. Во многих странах протоколы опросов хранятся в одно государственное учреждение (отдел исследований) при текстовых данных и деталях титула находятся в другом.