Росреестр кадастровая стоимость жилья: Как узнать кадастровую стоимость недвижимости или оспорить ее

Недвижимость 2021 — Россия | Глобальные практические руководства

Общий обзор

В России коммерческая недвижимость продолжает оставаться одной из самых привлекательных сфер для инвестиций, чему способствует низкая ключевая ставка ЦБ РФ. В соответствии с мировыми тенденциями в крупных городах России набирает популярность многофункциональная застройка и редевелопмент промышленных зон (например, старые заводы и промышленные объекты в Москве перепрофилируются под жилье и социальную инфраструктуру). Кроме того, в крупных городах, таких как Москва, реализуются программы реновации жилья, направленные на снос старых домов и строительство новых для расселения местных жителей.

Инвестиции в недвижимость, тем не менее, по-прежнему подвержены международным санкциям.При работе с российскими проектами всегда следует учитывать риск санкций. В частности, следует иметь в виду, что вторичные санкции могут применяться в случае обширных сделок с лицами, находящимися под санкциями. Также необходимо учитывать волатильность валюты.

Влияние пандемии COVID-19

В связи с кризисом COVID-19 и его влиянием на экономику России спрос на недвижимость снизился, при этом наибольшие потрясения в первой половине 2020 года испытали розничный и промышленный секторы . Складской сектор изначально демонстрировал снижение, но привлек внимание инвесторов и достиг рекордного уровня (1,9 млн кв. м) во второй половине 2020 года. Офисный сектор был лидером по объему инвестиций за последние 12 месяцев.

Для решения проблем, вызванных пандемией COVID-19, Правительство России приняло пакет мер, который, например, позволяет арендаторам коммерческой недвижимости подавать заявление на отсрочку и снижение арендной платы в период пандемии.

Однако пандемия COVID-19 также создала стимулы для продвижения цифровизации в сфере недвижимости и строительства. Правительство России приняло программу цифровизации, отдав приоритет информационному моделированию зданий. В настоящее время наиболее важные услуги в сфере недвижимости и строительства можно получить в электронном виде (включая регистрацию прав на недвижимое имущество, получение актов на строительство и ввод в эксплуатацию, согласование проектной документации).Крупные города, такие как Москва, ведут электронные базы данных основных документов по недвижимости. Эти базы данных доступны для надзорных органов и частных лиц и могут использоваться для целей должной осмотрительности.

Крупные сделки

В соответствии с обычной практикой большая часть инвестиционной деятельности осуществлялась в Москве, при этом на Санкт-Петербург, как сообщается, приходится 11% активности, в то время как значительная инвестиционная деятельность в других регионах остается минимальной.

К наиболее значимым сделкам 2020 года относятся:

• покупка земельных участков на Кольской улице и Кронштадтском бульваре (ок.6,5 млрд руб.) в Москве от Capital Group, одного из крупнейших девелоперов в России;
• приобретение офисных помещений и парковочных мест (27 736 кв. м; около 5,5 млрд руб.) компанией «АльфаСтрахование»;
• покупка бизнес-центра «Башня» (29 420 кв. м) в Москве алмазодобывающей компанией «Алроса»; и
• покупка гостиницы «Пекин» (26 000 кв. м) в Москве гостиничным комплексом «Жемчужина» за 4,8 млрд руб.

Чем отличается кадастровая стоимость от кадастровой? Определение кадастровой стоимости

В последнее время недвижимость стали оценивать по-новому.Введена кадастровая стоимость, предусматривающая иные принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. В то же время нововведение повлекло за собой увеличение налоговой нагрузки. В статье описано отличие кадастровой стоимости кадастра от способов ее расчета.

Какова стоимость запасов?

Инвентаризационная стоимость недвижимого имущества является результатом работы Бюро технической инвентаризации (БТИ).Их методика предусматривает, что при оценке базы берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Отличие кадастровой стоимости от кадастровой заключается в том, что во втором случае не учитываются рыночные факторы.

При инвентаризации учитывается все, из чего состоит здание, сооружение или здание — размеры и материал стен, полов, крыш, окон, дверей. В штате БТИ была предусмотрена техника, которая периодически выезжала на место и проверяла имеющиеся в Бюро данные.

В дальнейшем все изменения вводились ежегодно в автоматическом режиме — во-первых, с поправкой на инфляцию, во-вторых, с поправкой на время. Однако все равно, как бы быстро не старело здание, его инвентаризационная стоимость растет. Если собственник недвижимости задается вопросом, как узнать инвентаризационную стоимость объекта, то ему необходимо заглянуть в технический паспорт. Есть необходимая информация.

Какая кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость разная.При его разработке Минфин поставил задачу увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным путем, просто повышая налоговые ставки, этого добиться не удалось. Поэтому мы решили пойти с другой стороны и изменить методологию оценки. Цель была одна: максимально приблизиться к рыночной стоимости.

В результате был принят федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело юридический характер.

Кадастровая стоимость земельных участков

Принципы новой оценки взяты из сферы земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется от местоположения участка и его категории. Однако он нужен не только для налогообложения, но и для арендных отношений. Тогда партнеры по сделке не сомневаются в ее размере. Все данные можно найти в кадастровой палате, которую следует переоценивать не реже одного раза в 5 лет.

Земельные участки также имеют нормативную стоимость, применяемую при невозможности определения кадастровой. Однако бывают случаи, когда используется только он, например, при получении кредита в банке, приобретении земель, находящихся в муниципальной собственности и так далее. Власти регионов имеют право изменять стандартную цену каждый год, однако не более чем на четверть. Кроме того, она не должна превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

Порядок проведения кадастровой оценки

Задавшись целью выяснить, чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной, следует в первую очередь обратить внимание на методы. Если кадастровая стоимость требует скрупулезности и методичности в течение многих лет, то кадастровая оценка проводится относительно быстро. Последовательность действий с ней такая:

• Власти региона принимают решение о проведении оценки. Ее следует проводить не реже одного раза в 5 лет.
• Росреестр на основании этого составляет перечень объектов, подлежащих оценке. Данные взяты из государственного кадастра.
• Росреестр привлекает оценочную фирму на конкурсной основе.
• Оценщик на основании нормативных документов и коэффициентов, которые в них указаны, осуществляет всю процедуру.
• Саморегулируемая организация оценщиков рассматривает отчет о проведении кадастровой оценки.
• Полученные данные согласовываются с властями региона и публикуются.
• Данные вносятся в систему кадастрового учета.

Кто оценивает имущество?

Наверное, точнее всех может ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость кадастра, оценщик. В этом качестве выступают специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

Для того, чтобы получить доступ к желаемому пути, им необходимо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор. Это порядок, предусмотренный Федеральным законом «О размещении заказов на договорной основе для государственных и муниципальных нужд». При этом перед подписанием договора оценщик за свой счет страхует риски неправильной оценки. Сумма страховки не менее 30 миллионов рублей.

Получение государственных средств за выполненные работы возможно только после получения властями региона положительного ответа экспертов на отчет и утверждения результатов оценки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости?

Оценщики для определения стоимости объектов используют целый комплекс технических регламентов, стандартов, правил и актов законодательства. Однако здесь не приветствуется индивидуальный подход, при котором сразу бросается в глаза отличие кадастровой стоимости от кадастровой.

Кадастровая оценка предусматривает массовый подход, когда нет необходимости измерять каждую квартиру или дом. Судя по всему, у участвующих компаний есть набор коэффициентов, зависящих от местонахождения объекта и его категории.Берется сумма оценки БТИ и умножается на эти коэффициенты. Именно поэтому инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры иногда отличается в несколько раз. Чиновники стараются учитывать буквально все — даже расстояние до троллейбусной остановки, метро или наличие детской площадки.

Коэффициенты отображаются просто. Оценщики с властями регионов берут за основу стоимость квадратного метра на рынке недвижимости и подсчитывают, насколько это больше запасов.Осталось немного (процентов 10) уменьшить результат деления – и соотношение готово.

Как налог на имущество зависит от кадастровой стоимости?

В связи с тем, что кадастровая и инвентаризационная стоимость определяется по-разному, разница в цене недвижимого имущества, принятого за налоговую базу, оказалась существенной.

Если бы налоговые ставки остались прежними, большинство владельцев недвижимости внезапно обанкротились бы. Так, на Урале, если цена квартиры в паспорте указана в 200 тысяч рублей, после переоценки она не меньше 500 тысяч.Государство при обстоятельствах, при которых кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимости такая разная, решило компенсировать убытки налогоплательщиков с помощью налоговых ставок. В результате регионы имеют право устанавливать налоговые ставки, но в пределах коридора, утвержденного на федеральном уровне. Для жилья установлена ​​максимальная ставка 0,1%, если стоимость недвижимости не превышает 300 млн рублей.

Всегда ли новый налог больше прежнего?

Чем отличается кадастровая стоимость от кадастровой? Принципы налогообложения.При инвентаризационной стоимости налог был небольшим, и на него мало кто обращал внимание. Теперь все по-другому. В некоторых регионах, перешедших на новый режим, налогоплательщики уже начали получать уведомления, свидетельствующие об обескураживающих данных, превосходящих даже самые худшие опасения.

Однако в некоторых случаях налоги на имущество могут быть уплачены в меньших размерах, чем раньше. Дело в том, что по этому налогу не облагается налогом квартира площадью 20 квадратных метров, дом – 50, жилое помещение – 10.Если принять во внимание полагающиеся льготы, то становится понятно – многие люди живут в больших домах и престижных районах.

Например, в отдаленной сельской местности стоимость квадратного метра жилья в кадастре может быть от 7 до 15 тысяч рублей, а в Москве от 150 тысяч рублей и выше.

Где я могу узнать кадастровую стоимость своей недвижимости?

С 1 января 2015 года Росреестр запустил сервис, с помощью которого каждый собственник может сравнить, насколько отличается кадастровая и кадастровая стоимость квартиры.Инвентаризация, как мы уже говорили, содержится в техническом паспорте, а кадастровая будет сообщена в ответ на запрос.

Следует отметить, что некоторые территории не завершили переход, и до сих пор есть стоимость инвентаря. Расчет налога при таких обстоятельствах не изменится. Однако власти таких регионов поспешили пересчитать инвентаризационную стоимость, которую граждане уже видели в извещениях об уплате налога. Намерения чиновников просты: к моменту прихода кадастровой стоимости прежняя цена будет максимально возможной, а при введении коэффициента бюджет получит дополнительный доход.

Можно ли оспорить кадастровую оценку?

Получается, что налог на недвижимость в стране формируют как кадастровая, так и инвентаризационная стоимость. Отличие у них еще и в том, что инвентаризационную оценку оспорить нельзя, потому что она делается на основании технических регламентов, СНиПов и ГОСТов, а кадастровую — вполне осуществимо, потому что есть коэффициенты.

Для выражения несогласия с представленной оценкой на первом этапе необходимо обратиться в специальную комиссию при Росреестре, имеющую региональные отделения во всех ведомствах.Потребуется представить определенный пакет документов, подтверждающих право заявителя на это имущество.

Суд или жалоба — что выбрать?

Кадастровая ошибка может быть исправлена ​​в административном или судебном порядке. Однако система оспаривания кадастровой оценки изначально построена таким образом, что пройти комиссию Росреестра не получится. Арбитражный суд просто отклонит иск, если к заявлению не будет приложено заключение этого органа.Однако в дальнейшем, если у собственника есть убежденность в правоте, необходимо обращаться в суд.

При этом в решении суда есть одна проблема — необходимо привлекать независимого оценщика, чтобы он опроверг выводы кадастровой палаты. А эта услуга дорогая, а в некоторых случаях просто невыгодная. Стоимость эксперта может значительно превышать разницу в налогообложении.

Если вердикт будет принят в пользу налогоплательщика, то внесение новых сведений займет некоторое время, пока кадастровая палата не обновит базу данных.

Оценка кадастровой стоимости поручена госструктурам — Российская газета

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214 негосударственные учреждения судебной экспертизы лишены права проведения строительных, технических и землеустроительных экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества и земельных участков фактически является спором между налогоплательщиком и государством.И арбитром в этом споре предлагается стать исключительно государственные судебно-экспертные учреждения, то есть те, которые априори полностью зависят от государства. Такое положение дел нарушает как принцип независимости, так и принцип состязательности в ходе судебного разбирательства.

Ранее действовавшие правила допускали обращение с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости либо непосредственно в суд, либо в специальную комиссию.После перехода на схему оспаривания кадастровой стоимости, предусмотренную Федеральным законом N 269-ФЗ (принят 31.07.2020), возможности напрямую обращаться в суд не будет.

В суд налогоплательщик, не согласный с кадастровой стоимостью, должен подать заявление и отчет об оценке рыночной стоимости в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), осуществившее кадастровую оценку. То есть он должен пожаловаться государственному оценщику на собственные действия.И только после отказа этого самого оценщика в пересмотре стоимости можно в дальнейшем обращаться в суд.

Количество судебных обжалований результатов кадастровой оценки может уменьшиться

По данным Росреестра, за девять месяцев 2021 года общее количество заявлений, поданных в комиссии при территориальных органах Росреестра, составляет 7679 в отношении 11354 объектов недвижимости. Из них 96 процентов – на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости.При этом половина заявителей – физические лица, а значит, речь идет об оценке квартиры, дома или земельного участка. Из 3698 рассмотренных комиссиями заявлений положительное решение принято только по 31. Вдумайтесь: лишь менее одного процента граждан смогли оспорить кадастровую стоимость в административном порядке. И за тот же период в судах рассмотрено почти семь тысяч исков и 95 процентов из них удовлетворены.

В результате судебных решений общая стоимость кадастровой стоимости уменьшилась почти вдвое – с 370. с 77 до 183,95 млрд руб. На самом деле в столь разных исходах административных и судебных споров парадокса нет. Налог на имущество является одним из трех региональных налогов. Поэтому ГБУ по оценке недвижимости, подведомственное облисполкому, налоговую сучку вряд ли спилит.

Но в нынешних правовых условиях даже обращение в суд не оставляет надежды на то, что собственник сможет, полагаясь на независимую экспертизу, снизить кадастровую стоимость. Очевидно, что в новой ситуации количество судебных обжалований результатов государственной кадастровой оценки может значительно уменьшиться, а также уменьшится количество судебных решений в пользу собственников недвижимости.Кстати, налог на имущество в консолидированном бюджете страны составляет около 20 процентов. Это, так сказать, налог на средний класс — владельцев частной и коммерческой недвижимости.

как теперь будут взимать налоги и штрафы за баню на земле

КрымПРЕСС сообщает:

Вопрос, сколько теперь будет стоить баня для владельцев земельных участков, отмечают эксперты портала Юридические тонкости, не имеет определенной отвечать .

Будет зависеть от типа и назначения участка и особенностей строительства самой бани.И плату за нее можно взыскать не только в виде налогов, но и штрафов.

Более того, с этого года вступили в силу новые правила налогообложения земельных участков. Проанализируем, какие пояснения по этому поводу дают ФНС и Росреестр.