Риски сдачи квартиры в аренду
Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.
Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.
Посредники-мошенники
Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты.
Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.
Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.
Жильцы-беглецы
Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.
Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.
Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.
Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.
Неопознанные проживающие, субаренда и дети
Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма.
Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.
Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.
Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения.
Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.
Порча имущества
Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.
При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.
Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности.
Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.
И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.
Неоплата проживания и ЖКУ
Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…
Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.
Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.
Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.
Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.
Проблемы с соседями
Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т.
Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.
Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.
Сложности договора
Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т.
Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.
Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.
Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.
Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.
Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду
https://realty.ria.ru/20180329/1517527439.html
Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду
Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020
Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду
Многие думают, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на сдаче их в аренду, легка и беззаботна, но в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также дали рекомендации, как их избежать.
2018-03-29T14:21
2018-03-29T14:21
2020-03-03T09:47
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.
img.ria.ru/images/sharing/article/1517527439.jpg?15175266921583218068
москва
россия
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2018
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.
xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
практические советы – риа недвижимость, полезное, москва, жилье, аренда, россия
Практические советы – РИА Недвижимость, Полезное, Москва, Жилье, Аренда, Россия
Многие думают, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на сдаче их в аренду, легка и беззаботна, но в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также дали рекомендации, как их избежать.
Тайное общежитие
В последнее время владельцы квартир, которые хотят заработать на своем жилье, сталкивают с субарендой — когда вместо одного нанимателя там проживают 14 человек.
С подобной ситуацией, в частности, столкнулась жительница одного из поселков в Новой Москве Мария.
Она сдала квартиру двоим продавцам, которые работали на строительном рынке, уроженцам Таджикистана. Поначалу мужчины исправно платили за квартиру и не вызывали никаких подозрений. Однако вскоре от соседей поступила жалоба, что кто-то повредил электрический кабель, и им пришлось несколько раз вызывать мастера. Электрик указал на то, что в соседней квартире, где проживают арендаторы, несколько раз был поврежден кабель. Мария, войдя в квартиру, с удивлением обнаружила, что жилье с дорогим ремонтом и красивой мебелью превратилось в ночлежку для семи незнакомых человек.
С такой ситуацией могут столкнуться арендодатели, которые хотят сдать квартиру по цене выше рыночной, считает владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.
«Очень важно хорошо знать нанимателей, знать, кто и как живет, в том числе и учитывать менталитет различных народов. Также важно понимать, что многое зависит от класса жилья. Если квартира стоит 100 тысяч в месяц, то, скорее всего, это совершенно другие жители Азии, нежели за 20-30 тысяч», — отметил Харыбин.
Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо раз в месяц проверять квартиру в присутствии жильцов, советует эксперт. Также, по его словам, стоит взять с квартирантов депозит, так как это очень дисциплинирует.
20 февраля 2018, 13:52
«Собственник сразу способен понять, кто и в каком количестве живет, если будет проверять квартиру раз в месяц. А перед тем, как сдавать, стоит подробно обо всем его расспросить потенциальных арендаторов, получить максимум информации из открытых источников. В этом могут помочь сайт судебных приставов, или, например, соцсети», — говорит Харыбин.
Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова в свою очередь советует внимательно составлять договор аренды и прописать там, что субаренда не допускается, а также внести в документ имена всех проживающих людей с указанием их паспортных данных.
Арендатор с пропиской
Еще одна распространенное опасение при сдаче квартиры в аренду — это регистрация жильцов по месту пребывания.
Возникает вопрос, как выписать их, если они съедут из квартиры. И стоит ли регистрировать их?
«Временная регистрация не так уже страшна, как кто-то полагает. Если есть сомнения, можно зарегистрировать арендатора на короткий срок, пока людей получше не узнаете. По окончании времени, она автоматически аннулируется. Добросовестных арендаторов можно зарегистрировать. Более того, это спасёт от многочисленных вопросов со стороны участкового и административных штрафов», — объясняет Харыбин.
Удивительное рядом: креативные и забавные варианты аренды жилья23 января 2018, 13:27
Временно зарегистрированное лицо не может претендовать на вашу квартиру, указывает Глазунова. Тем не менее, стоит заранее обговорить условия оплаты ЖКХ, ведь сумма платежей меняется в зависимости от количества зарегистрированных людей. Также с особой осторожностью стоит регистрировать несовершеннолетних детей.
Снять с регистрационного учета арендаторов можно только после окончания или расторжения договора аренды (в добровольном или судебном порядке), добавляет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Без ремонта не обойтись
«Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающаяся ситуация, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья, — порча имущества. Например, в квартиру въезжает семья, в которой детям разрешено все: рисовать на обоях, кататься по коридору на велосипеде, резать мебель. Или еще один реальный случай — арендовавшие жилье студенты умудрились разбить не только часть техники, но и всю посуду, унитаз и витражи во всех в дверях. После таких жильцов приходится делать косметический ремонт в квартире и менять мебель», — говорит Глазунова.
Бывает, что арендаторы оставляют животных в квартире — кошек, собак, рыбок, хомяков и даже хорьков. В интернете много групп в социальных сетях, где собственники пытаются найти брошенным животным новых хозяев. На этом фоне ситуации, когда жильцы съезжают раньше времени, не оплатив аренду или коммунальные платежи, уже не кажутся столь негативными, отмечает собеседница агентства.
6 июля 2017, 09:35
Ущерб, нанесенный имуществу арендодателя, обычно возмещается из залога, объясняет Пыпин. Если ущерб превышает стоимость залога, то он возмещается добровольно арендатором или в судебном порядке.
В свою очередь директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова рекомендует еще на моменте вселения жильцов составлять акт, в котором стоит описать состояние квартиры, полов, окон, мебели, всей бытовой техники, систем электро- и водоснабжения, всей бытовой техники.
Подобная мера сыграет решающую роль в случае, если сумма депозита не покроет нанесенный ущерб. В случае обнаружения порчи все то, что не зафиксировано при заселении и не может относиться к естественному износу, должен будет возместить арендатор, указывает Глазунова.
Страхование гражданской ответственности позволяет избежать споров о возмещении ущерба между собственником, арендатором и третьими лицами, например, если затопит квартиру ниже.
В этом случае не нужно будет разбираться, произошло затопление из-за незакрытого арендатором крана (вина арендатора) или из-за некачественного смесителя, который установил собственник, говорит Пыпин.
К сожалению, страхование квартиры при сдаче в аренду оформляет только около 20% от общего количества собственников, сетует руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. В основном это дорогое жилье. Хотя именно страхование, по сего словам, можно назвать одним из обязательных условий при сдаче квартиры.
5 рисков владения арендуемой недвижимостью, о которых должны знать арендодатели
<стиль> #element1 { фон: #fff; максимальная ширина: 1180 пикселей; margin: 0 auto;} body.layout-0 .key-points > h3 {color:#fff !important;}
mysmartmove.com» > 
mysmartmove.com /SmartMove/Create-Account.page»>Зарегистрироваться92,»SubDomainId»:1,»CampaignId»:0,»VisitDate»:»2023-05-27T10:13:53″,»SessionId»:null,»InvalidSub Домен»:false}19
92УСПЕХ {«SubDomainId»:1,»CoBrandId»:1,»SubDomainName»:»SmartMove by TransUnion Rental Screening Solutions»,»SubDomainLink»:»www.
mysmartmove.com»,»SubscriberCode»:»12345″,»IsRetailSubDomain»: true,»DomainPricingList»:{«Просмотреть отчет о преступлении»:10.00,»Кредитная рекомендация»:15.00,»Просмотреть кредитный отчет и отчет о выселении»:13.00},»DecryptCode»:null,»GatewayNotificationUrl»:null,»GatewayNotificationMethod»: null,»GoogleAnalyticsTracking»:»UA-2854562-5″,»Code»:null,»Status»:1}www.mysmartmove.comfalseSmartMove от TransUnion Rental Screening Solutionshttps://www.mysmartmove.com1161.97.140.129true19
92APfToBHVBWbi0CTMKeEo5EkXLiGxctLkWEmOLlDwhUOi/txH95gWzBju3uWA+L709GjOhSWYX3kOub8KP9Y0IO1O6mQ60up20NzMvfwx6rk=
1 января 7, 2017Автор Andrea CollatzResources, Арендодатели, Tenant Screening
Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, дает множество преимуществ — от получения пассивного дохода до повышения стоимости недвижимости. Будь то финансовая возможность, которая привлекла вас, или просто гордость за владение, стать арендодателем может быть полезным и финансово успешным предприятием. Однако, как и со всеми инвестициями в недвижимость, существуют также некоторые риски.
Ниже перечислены некоторые основные риски, связанные с инвестированием в сдаваемое в аренду имущество, и способы их преодоления.
1. Инвестирование в нежелательную арендуемую недвижимость
Это может стать неожиданностью, но не все объекты сдаваемой в аренду создаются одинаково. Сдаваемая в аренду недвижимость, которая не находится на хорошем рынке аренды, может иметь проблемы с привлечением хороших арендаторов. Это может означать потерю дохода из-за периодов продленной вакантности или дополнительных расходов, связанных с арендаторами (неуплата арендной платы, порча имущества и т. д.).
Если ваши фактические расходы (которые могут быстро возрасти) превышают доход от собственности, вы потеряете деньги. Ипотека, вероятно, является вашим самым большим обязательством, но нужно помнить о налогах, содержании и других расходах. Неправильный расчет денежных потоков перед совершением покупки может означать, что вы изо всех сил пытаетесь получить прибыль или безубыточность каждый месяц.
Как свести к минимуму этот риск
Местоположение часто может повлиять на качество арендатора и, следовательно, на ваш доход. Изучите заранее, чтобы знать, в какие рынки лучше всего инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость. Заручитесь помощью агента по недвижимости, имеющего опыт работы в этой области, который поможет вам выбрать недвижимость. Ищите факторы, которые важны для арендаторов, такие как безопасность, парковка и пешеходная доступность, и проверяйте арендные ставки на аналогичные объекты в том же районе.
Перед покупкой обязательно спланируйте подробный денежный поток до совершения покупки, чтобы лучше понимать, каковы будут ваши расходы и прибыль. Ипотека, вероятно, будет вашим самым большим обязательством, но есть и другие расходы, о которых следует помнить. Постарайтесь получить достоверную информацию о расходах, связанных с недвижимостью, чтобы вы могли провести детальную оценку.
Если цифры не работают на бумаге, не покупайте недвижимость.
2. Длительный период вакантности
Длительный период вакантности представляет собой серьезный риск для любого арендодателя, и это может произойти часто и быстро, если вы не будете осторожны. Это может быть одна из самых дорогостоящих проблем, возникающих при сдаче в аренду имущества, включая расходы, которые включают потерю дохода от аренды (часто вынуждая арендодателя искать другие способы покрытия ипотечного платежа), ремонт, вызванный оборотом, расходы на рекламу, коммунальные услуги, сборы ТСЖ и т. д. Чем дольше недвижимость пустует, тем выше затраты.
Недвижимость может оставаться свободной из-за сложной экономической ситуации, слишком высокой арендной платы, расположения в нежелательном районе, плохого состояния собственности и плохой рекламы, среди прочих причин.
Как свести к минимуму этот риск
Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы свести к минимуму вакантное жилье.
При выборе недвижимости для покупки учитывайте конъюнктуру рынка в районе, который вы рассматриваете. Остерегайтесь районов с уровнем вакантных площадей, который значительно выше, чем в среднем по стране (7,4%) . Если владельцы с аналогичной недвижимостью предлагают «бесплатную арендную плату в течение одного месяца» или другие льготы при подписании договора аренды, это может указывать на сильную конкуренцию или мягкий рынок аренды, а это означает, что вам следует дважды подумать. Опять же, вам нужно искать факторы, которые важны для арендаторов, такие как непосредственная близость к крупным работодателям, пешая доступность до продуктовых магазинов, школ и парков, а также безопасный район.
Установите правильную арендную плату, чтобы не брать слишком много за район, но при этом получать прибыль. Проверьте рыночную ставку арендной платы в вашем районе, проконсультировавшись с управляющими недвижимостью, которые управляют аналогичной недвижимостью, спросив у агентов по недвижимости и просмотрев объявления об аренде.
Убедитесь, что ваши объявления об аренде привлекательны, чтобы привлечь большее количество претендентов. Некоторым арендодателям нравится вести список ожидающих потенциальных арендаторов, чтобы, когда появляется вакансия, арендодатель мог быстро заселить кого-то.
Тщательный процесс отбора арендаторов играет важную роль во избежание внезапного появления вакансий и высокой текучести кадров. Если вы используете онлайн-проверку TransUnion SmartMove, вам будет предоставлена система ResidentScore, специально созданная для просмотра результатов аренды с использованием мощных данных и аналитики TransUnion. Изучая ResidentScore в сочетании с полным пакетом проверки арендаторов SmartMove, вы можете подробно изучить биографию заявителя. Исследования TransUnion показывают, что конечным результатом является арендатор более высокого качества со средним увеличением срока владения на девять месяцев.
3. Экономический спад
Экономический спад – это риск, который трудно предсказать.
Возьмем, к примеру, рецессию 2009 года, когда рынок жилья значительно упал (см. выше) и оставил многих людей без ипотечных кредитов. Эффект усугубился для многих людей в этой ситуации, которые также владели арендуемой недвижимостью.
Даже если у вас есть хороший надежный арендатор, экономический спад может привести к тому, что он потеряет работу и не сможет вносить арендную плату. Это может поставить вас перед трудным решением выселить жильца. Кроме того, если вы не можете найти арендаторов, которые могут платить арендную плату во время экономического спада, вы можете застрять на снижении арендных платежей, что может снизить уровень вашего дохода ниже уровня расходов на недвижимость и оставить вас с отрицательным денежным потоком.
Если вы решите продать недвижимость, потому что не можете получать ежемесячную прибыль, вы можете обнаружить, что вам придется продать ее дешевле, чем вы заплатили за нее.
Как минимизировать этот риск
Хотя вы не можете предотвратить экономический спад, есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы минимизировать финансовые последствия.
Наличие большего капитала в вашей собственности (например, больший первоначальный взнос) означает, что ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут меньше. Это дает вам больше шансов, что ваши арендные платежи покроют ипотеку, даже если вы вынуждены снизить ежемесячную арендную плату из-за плохой экономики.
Если вы владеете несколькими сдаваемыми в аренду объектами, вы можете рассмотреть возможность их распределения, чтобы экономический спад в одном районе не обязательно повлиял на все ваши сдаваемые в аренду объекты. Диверсификация в другие виды инвестиций (в дополнение к аренде недвижимости) также может обеспечить защиту. Наконец, наличие альтернативных источников дохода или денежных резервов может помочь вам удержаться на плаву в трудные экономические времена.
4. Непредвиденное обслуживание
Обслуживание сдаваемого в аренду имущества неизбежно. Более крупные проблемы с техническим обслуживанием могут иметь затраты в десятки тысяч долларов.
Страховка может покрыть некоторые непредвиденные расходы, но не думайте, что будет покрыта каждая крупная статья. Даже небольшие расходы на техническое обслуживание могут со временем накапливаться, если вы не заложили на них адекватный бюджет в ежемесячных расчетах денежных потоков.
Вы также должны отчитываться за любой ущерб, который может быть причинен арендатором. Нормальный износ следует ожидать от сдаваемой в аренду недвижимости, но вы также должны быть готовы к тому, что ваш арендатор причинит больше ущерба, чем покрывает его залог.
Как свести к минимуму этот риск
Хорошим отраслевым стандартом, которому следует следовать при инвестировании в сдаваемое в аренду имущество, является покупка объектов, которым менее 15 лет, а в идеале — менее 10 лет. Если вы уже владеете недвижимостью старше 15 лет, вы все равно можете снизить риск, выполняя техническое обслуживание и проводя проверки, чтобы быть в курсе состояния собственности.
Также рекомендуется откладывать часть каждого арендного платежа в резервный фонд, чтобы помочь покрыть любые непредвиденные проблемы с обслуживанием, которые возникают. Таким образом, у вас всегда будут деньги под рукой, когда и если они вам понадобятся.
Обязательно устраняйте проблемы быстро, чтобы они не превратились в более серьезные проблемы в будущем. Например, игнорирование утечки воды может впоследствии обернуться серьезными расходами на ущерб от воды. Арендатор может считать ответственность за некоторые элементы обслуживания, такие как забитые раковины и туалеты. Заблаговременное разъяснение этих вопросов (и включение их в договор аренды) может уберечь вас от недоразумений и дополнительных расходов в будущем.
5. Просроченные арендаторы
Привлечение арендатора, который не может стабильно платить, является одним из самых больших рисков владения арендуемой недвижимостью. Арендаторы, которые хронически просрочивают платежи, могут быть постоянным источником стресса.
Отслеживание арендных платежей требует времени и усилий и может привести к задержке платежей по ипотеке, что поставит вас в затруднительное финансовое положение. У вас может быть арендатор, который портит имущество, требуя от вас выложить хорошие деньги, чтобы снова отремонтировать это место.
Арендатор, который не платит, представляет собой большой риск из-за дорогостоящего процесса его выселения, а также поиска нового арендатора, который является дорогостоящим и трудоемким процессом. Данные TransUnion SmartMove, основанные на опыте клиентов, показали, что общие расходы, связанные с выселением , для управляющих недвижимостью составляют в среднем 3500 долларов и могут достигать 10 000 долларов. Расходы, связанные с выселением, превышают стоимость самого выселения. Они также включают другие сопутствующие расходы, которые вы, возможно, не учли, в том числе:
- Судебные расходы
- Судебные издержки
- Удельные оборотные издержки
- Возможные расходы на уборку и ремонт имущества
- Потеря арендной платы (2-3 месяца)
Также необходимо учитывать неденежные расходы, такие как напряжение и стресс, связанные с продолжающимся судебным разбирательством.
Как свести это к минимуму
Существует несколько шагов, которые можно предпринять, чтобы уменьшить проблемы с платежами арендаторов, такие как отправка напоминаний об аренде, взимание пени за просрочку платежа и ведение подробных записей о платежах. Часто лучший способ вообще избежать проблем с платежами арендатора — это воспользоваться услугами проверки арендаторов, которые могут помочь вам найти идеального арендатора в вашей арендуемой недвижимости. Чтобы лучше убедиться, что ваши потенциальные арендаторы готовы и в состоянии платить арендную плату вовремя и уважать вашу собственность, вам необходимо провести проверку кредитоспособности, криминала и выселения. Проверка арендаторов дает вам более полное представление о прошлом вашего заявителя и его вероятности своевременной оплаты. Вы сможете ответить на такие вопросы, как:
- Были ли у этого заявителя какие-либо предыдущие выселения?
- Есть ли у них соответствующее криминальное прошлое?
- У них большой долг?
- Есть ли у них опыт своевременной оплаты счетов?
При проверке с помощью SmartMove вы также получите ResidentScore, который предсказывает вероятность выселения на 8%* чаще, чем обычный кредитный рейтинг.
В отличие от типичного кредитного рейтинга, ResidentScore был создан специально для прогнозирования результатов аренды, и три из каждых четырех** проверяющих предпочитают его обычному кредитному рейтингу.
Заключение
Владелец сдаваемой в аренду недвижимости может стать очень прибыльным предприятием, если вы знаете о рисках и способах их снижения. Хотя некоторые риски, связанные с владением арендуемой недвижимостью, находятся вне вашего контроля, многие риски можно успешно снизить с помощью превентивных мер, таких как тщательный процесс проверки арендаторов, регулярное техническое обслуживание недвижимости и исследование рынка перед покупкой недвижимости и установлением арендных ставок. Некоторое простое планирование и предварительные исследования могут сэкономить вам деньги и избежать головной боли в будущем.
*В нижних 20% диапазона баллов, где риск наиболее высок.
** Опрос пользователей SmartMove, 2016 г.
Андреа Коллатц — старший аналитик по маркетингу в TransUnion SmartMove.
Она фокусируется на темах, которые расширяют возможности независимых арендодателей с помощью данных, идей и лучших отраслевых практик, которые обычно предназначены только для крупных компаний по управлению недвижимостью. Она также занимается маркетингом и усилиями в социальных сетях, направленными на информирование независимых арендодателей о важности проверки арендаторов.
Арендная недвижимость: плюсы и минусы
Владение арендованной недвижимостью может быть финансово выгодным. Если вы изучаете этот тип недвижимости в качестве инвестиции, помните о рисках и ответственности.
Арендная недвижимость: обзор
Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может показаться заманчивой. Но покупка сдаваемой в аренду недвижимости для получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь свои взлеты и падения. Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения и экономики.
С финансовой точки зрения, чтобы аренда недвижимости была действительно прибыльной, доход, который вы получаете, должен быть больше, чем тот, который вы могли бы заработать при консервативных инвестициях, таких как облигации и акции «голубых фишек», приносящих дивиденды, из-за связанных с этим реальных рисков.
А с человеческой стороны не у всех есть возможность управлять имуществом и арендаторами.
Key Takeaways
- Сдаваемая в аренду недвижимость может быть выгодной с финансовой точки зрения и иметь многочисленные налоговые льготы, в том числе возможность вычитать страховку, проценты по ипотеке и эксплуатационные расходы.
- К недостаткам сдаваемой в аренду недвижимости относятся нехватка ликвидности, стоимость содержания, а также потенциальные проблемы с арендаторами и снижение привлекательности района.
- Инвесторам в недвижимость любого типа важно быть в курсе процентных ставок и консультироваться со специалистом по налогам, особенно в связи с недавними изменениями в налоговом кодексе.
Плюсы аренды недвижимости
Владение арендованной недвижимостью имеет ряд преимуществ. Они включают:
Налоговые льготы
Служба внутренних доходов позволяет вычесть многие расходы, связанные с арендой имущества, в категориях:
- Обычные и необходимые расходы
- Улучшения
- Амортизация
Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.
Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые, в свою очередь, вы можете вычесть из прочих доходов. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток от дохода от аренды за вычетом расходов и по-прежнему иметь чистый убыток для целей налогообложения. Но имейте в виду, что амортизация также снижает базовую стоимость имущества для расчета прироста капитала при продаже вашего имущества.
Кроме того, Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года предлагает ряд налоговых льгот для арендодателей. Если вы владеете сквозным предприятием (также известным как сквозное предприятие) и управляете им как единоличное предприятие, компания с ограниченной ответственностью, товарищество или корпорация типа S, теперь вы можете вычесть сумму, равную 20% от чистой арендной платы. доход — если ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 250 000 долларов США для одиноких или 500 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместную декларацию.
Быть домовладельцем нравится не всем. Прежде чем прыгать, убедитесь, что вы готовы иметь дело со всем, от просроченной или невыплаченной арендной платы до арендаторов, которые наносят ущерб вашей собственности.
Сезонная аренда
Если вы арендуете свою недвижимость сезонно, вы можете использовать ее самостоятельно в течение 14 дней в году — или 10% от количества дней, которые вы сдаете в аренду другим лицам по справедливой рыночной цене — и при этом иметь возможность вычитать свои расходы.
1031 Обмен
В обмене 1031 вы можете продать сдаваемую в аренду недвижимость и инвестировать в другую «подобную» без уплаты налога на прирост капитала.
Аренда дополнительного места
Вы также можете рассматривать комнату или часть своего дома, например, гараж, подвал или дополнительную жилую единицу, как арендную плату, списывая проценты по ипотечному кредиту и другие расходы с его дохода, хотя вы должны знать об этом. потенциальные ловушки при сдаче в аренду дополнительных площадей, включая местные правила зонирования.
Плюсы и минусы владения арендуемой недвижимостью
Минусы аренды недвижимости
Имеются и недостатки владения арендованной недвижимостью. Они включают:
Отсутствие ликвидности
Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом горячем рынке продажа может занять несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ваша потребность продать быстро может не принести наилучшей цены.
Рост налогов и страховых взносов
Проценты и основная сумма ипотечного кредита могут быть фиксированными, но нет гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы увеличите арендную плату. Страховые взносы также могут резко возрасти, как это произошло после стихийных бедствий.
Трудные арендаторы
Несмотря на вашу должную осмотрительность при проверке потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, задерживать оплату, забывать выключать воду и так далее.
Или они могут быть разрушительными, и в этом случае амортизационная скидка в налоговом кодексе может быть совершенно неадекватной. Однако вы всегда можете добавить пояснение к стандартной форме аренды, в которой изложены правила о размещении, домашних животных, курении, страховании арендатора и т.п. Здесь также может помочь залог.
Снижение соседства
В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать среди других благоустроенных жилых домов, а местные удобства улучшатся. В результате ваш денежный поток будет неуклонно расти, а ваши расходы останутся стабильными. Однако районы могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вы должны обращать внимание на местную политику там, где вы инвестируете, так же, как и там, где вы живете. При должной осмотрительности вы можете свести к минимуму это воздействие.
Неблагоприятные изменения в Налоговый кодекс
Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Это может измениться таким образом, что сократит или отменит некоторые или все налоговые льготы для домовладельцев и сквозных бизнесов.
Роль арендодателя
Быть арендодателем дано не каждому. Вы можете стесняться повышения арендной платы или защищать то, как другие относятся к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями. Например, если вы не можете быть тверды в отношении повышения арендной платы или ухода за недвижимостью, вы можете в конечном итоге получить арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или недвижимость, которая недооценена.
Содержание
При обслуживании имущества возникает мелкий и капитальный ремонт. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить деньги, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству не хватает времени, инструментов или навыков для домашнего ремонта. Ожидайте раскошелиться на периодические сборы подрядчика.
Особые указания
Независимо от того, покупаете ли вы первичный дом или арендуете недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотечным кредитам.