Решение суда об установлении границ земельного участка
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Решение суда об установлении границ земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Решение суда об установлении границ земельного участкаСтатьи, комментарии, ответы на вопросы: Решение суда об установлении границ земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2021)Если границы земельного участка истца и ответчика не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, в ЕГРН нет сведений о границах земельных участков и имеется спор о принадлежности части земельного участка, над которой расположены помещения истца и ответчика, то эксперты могут разработать несколько вариантов установления границ земельных участков сторон. Суд вправе принять решение по делу, исходя из предложенного (рекомендованного) экспертами варианта установления границ земельных участков (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.09.2019 по делу N 33-40561/2019, от 04.07.2019 по делу N 33-27797/2019). Или варианта, на котором настаивает истец и относительно которого ответчик не имеет возражений, если при этом границы земельного участка истца будут установлены в точном соответствии с площадью земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2018 по делу N 33-51354/2018).Нормативные акты: Решение суда об установлении границ земельного участка «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер»
у с т а н о в и л: Администрация Синявинского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, адрес: 187322, Ленинградская обл., Кировский р-н, гп. Синявино, Лесная ул., д. 18, ОГРН 1054700326075, ИНН 4706023889 (далее — Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к садоводческому некоммерческому товариществу «Ладога» Московского района, адрес: 187322, Ленинградская обл., Кировский р-н, массив Восход, ОГРН 1024701337220, ИНН 4706010294 (далее — СНТ «Ладога»), о признании незаконными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 47:16:0000000:44019, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, СНТ «Ладога» Московского района, внесенных в государственный реестр недвижимости на основании межевого плана, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью (далее — ООО) «Архитектор»; о внесении в государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 47:16:0000000:44019, исключив из его границ границы земельного участка с кадастровым номером 47:16:0000000:43882; о внесении изменения в координаты точки Н21 границ земельного участка с кадастровым номером 47:16:0000000:44019 — вместо координаты со значением Х=43448.65, Y=2262092.05 внести координаты — Х=43448.99, Y=2262089.06.
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по делу № А56-8244/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Синявинского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области — без удовлетворения. |
Для восстановления границ земельных участков не достаточно лишь решений органов местного самоуправления — PRAVO.UA
Вопрос о наложении земельных участков может быть решен только при наличии соответствующей земельно-кадастровой документации, на основании которой можно определить наличие или отсутствие наложений, а в предоставленных для исследования материалах имеются лишь решение органа местного самоуправления о предоставлении земельных участков в пользование и планы их отвода, но отсутствуют акты по установлению и закреплению границ в натуре с описанием межевых знаков или линейных пограничных сооружений и их привязки к существующим зданиям или пунктов государственной геодезической сети
2 сентября 2019 года Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел в судебном заседании в порядке письменного производства кассационную жалобу гр-на Л., гр-ки М. на решение Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года и определение апелляционного суда Одесской области от 20 июня 2017 года.
ИСТОРИЯ ДЕЛА
Краткое содержание исковых требований
В августе 2013 года гр-н Л., гр-ка М. обратились в суд с иском к гр-ну Н., гр-ке О., третьи лица: Измаильский городской совет Одесской области, отдел Госземагентства в городе Измаиле Одесской области, о восстановлении границ земельных участков и обязательстве совершить определенные действия.
Исковое заявление мотивировано тем, что ответчики, проживающие в доме по адресу: *, по той же улице, что и истцы, нарушили границы земельных участков, поэтому просили установить границы участков согласно генплану по состоянию на 1983 год, то есть на расстоянии 0,84 м от стены дома, расположенного по адресу: *, для ухода и проведения текущего ремонта и для обеспечения возможности функционирования аварийных служб в случае форс-мажорных обстоятельств и обязать ответчиков установить забор за этими границами.
Краткое содержание решений судов первой и апелляционной инстанций
Решением Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано тем, что истцы не доказали обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, к тому же вопрос о нарушении границ не может быть решен из-за отсутствия данных относительно их установления и закрепления на местности с составлением соответствующих актов.
Решением Апелляционного суда Одесской области от 24 ноября 2015 года с учетом определения Апелляционного суда Одесской области от 16 февраля 2016 года об исправлении описки апелляционная жалоба гр-на Л., гр-ки М. удовлетворена.
Решение Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года отменено и принято новое решение.
Установлены границы земельных участков по адресам: ** и *, согласно приложению № 4 к выводу судебно-строительной экспертизы № *** от 26 декабря 2014 года.
На гр-на Н. и гр-ку О. возложена обязанность установить забор на расстоянии 0,84 м от стены жилого дома, лит. «а», по адресу: **, согласно приложению № 4 к выводу судебно-строительной экспертизы № *** от 26 декабря 2014 года.
Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из их доказанности.
Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 16 ноября 2016 года кассационная жалоба гр-на Н. удовлетворена частично.
Решение Апелляционного суда Одесской области от 24 ноября 2015 года отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Определением Апелляционного суда Одесской области от 20 июня 2017 года апелляционная жалоба гр-на Л., гр-ки М. отклонена.
Решение Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года оставлено без изменений.
Отклоняя апелляционную жалобу гр-на Л., гр-ки М., апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.
Краткое содержание требований и доводов кассационной жалобы
7 июля 2017 года гр-н Л., гр-ка М. с помощью средств почтовой связи подали в Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел кассационную жалобу, в которой просят отменить решение Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года и определение Апелляционного суда Одесской области от 20 июня 2017 года и оставить в силе решение Апелляционного суда Одесской области от 24 ноября 2015 года и определение Апелляционного суда Одесской области от 16 февраля 2016 года, мотивируя свои требования неправильным применением судами норм материального права и нарушением норм процессуального права.
Кассационная жалоба мотивирована тем, что суды не исследовали должным образом материалы дела и варианты установления границ согласно заключению эксперта от 26 декабря 2014 года № ***.
<…>
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА В СОСТАВЕ КОЛЛЕГИИ СУДЕЙ ВТОРОЙ СУДЕБНОЙ ПАЛАТЫ КАССАЦИОННОГО ГРАЖДАНСКОГО СУДА
Проверив доводы кассационной жалобы, Верховный Суд пришел к выводу, что кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения ввиду следующего.
Положениями части 2 статьи 389 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины предусмотрено, что основаниями кассационного обжалования является неправильное применение судом норм материального права или нарушение норм процессуального права.
Требованиями частей 1 и 2 статьи 400 ГПК Украины определено, что при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет в пределах кассационной жалобы правильность применения судом первой или апелляционной инстанции норм материального или процессуального права и не может устанавливать или (и) считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или отклонены им, решать вопрос о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, о преимуществе одних доказательств перед другими. Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных решений только в пределах исковых требований, заявленных в суде первой инстанции.
Краткое содержание фактических обстоятельств дела, установленных судом, и мотивы, которыми руководствуется Верховный Суд
В пересматриваемом деле судами установлено, что, согласно материалам инвентаризационного дела КП «Измаильское МБТИ», собственниками жилого дома с хозяйственными постройками и надворными постройками по адресу: **, являются гр-н Л. (1/2 доли) и гр-ка М. (1/2 доли) на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество № **** от 2 декабря 2010 года. В соответствии с договором застройки от 15 июня 1981 года и планом отвода отводился земельный участок для строительства индивидуального жилого дома площадью 600,00 м
Согласно материалам инвентаризационного дела КП «Измаильское МБТИ» относительно объекта недвижимости по адресу: *, собственниками жилого дома с хозяйственными постройками и надворными постройками являются гр-н Н. (1/2 доли) и гр-ка О. (1/2 доли) на основании договора застройки от 20 мая 1981 года. В соответствии с указанным договором застройки и планом отвода отводился земельный участок для строительства индивидуального жилого дома площадью 600,00 м 2. По состоянию на дату проведения последней технической инвентаризации — 30 ноября 1997 года общая площадь земельного участка составляет 631,00 м2.
Схема квартальной съемки по жилому кварталу застройки № 20 КП «Измаильское МБТИ» не составлялась.
Заключением эксперта от 26 декабря 2014 года № *** установлено, что по имеющейся фактически в пользовании площади конфигурация и линейные размеры внешних границ земельных участков по адресам: ** и *, не соответствуют определенным решениями исполнительного комитета Измаильского городского совета об отводе земельных участков, а расположение зданий относительно конструкции забора, которым на время исследования определяется линия смежной границы, не соответствует требованиям пункта 3.25 ДБН 360-92 **. Вопрос о нарушении границ не может быть решен из-за отсутствия данных относительно их установления и закрепления на местности с составлением соответствующих актов.
Сопоставление собранных в разные периоды планов смежных земельных участков является недостаточно корректным для предоставления объективного заключения о наложении земельных участков. Кроме того, действующими законодательными актами и нормативно-техническими документами не определено понятие «наложение земельных участков», но оно встречается в профессиональной деятельности землеустроителей и касается случаев, когда в результате допущенных при изготовлении земельно-кадастровой документации ошибок разным лицам выдается документ на право собственности (пользования, аренды) на один и тот же земельный участок.
Между пользователями смежных земельных участков существует спор относительно границы, которая должна разделять земельные участки, на которых расположены принадлежащие сторонам дома.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводом которого согласился и апелляционный суд, исходил из того, что вопрос об установлении границ не может быть решен из-за отсутствия сведений об установлении границ и их закреплении на земельном участке с составлением соответствующих актов.
Такой вывод суда соответствует обстоятельствам дела.
Согласно части 2 статьи 19 Конституции Украины органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины.
Статьей 391 Гражданского кодекса (ГК) Украины предусмотрено, что собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре, получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается.
Как предусмотрено частями 1, 2 статьи 103 ЗК Украины, собственники и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков причиняется меньше неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т.п.). Собственники и землепользователи земельных участков не должны использовать земельные участки способами, которые не позволяют собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое воздействие).
Согласно статье 106 ЗК Украины собственник земельного участка имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка содействия установлению твердых границ, а также восстановлению межевых знаков в случаях, если они исчезли, переместились или стали невыразительными. Виды межевых знаков и порядок восстановления границ определяются центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере земельных отношений.
Статьей 107 ЗК Украины предусмотрено, что основанием для восстановления границ являются данные земельно-кадастровой документации. В случае невозможности выявления действительных границ их установление осуществляется по фактическому использованию земельного участка. Если фактическое использование участка невозможно установить, то каждому выделяется одинаковая по размеру часть спорного участка. В случае если таким образом определение границ не согласовывается с выявленными обстоятельствами, в частности с установленными размерами земельных участков, то границы определяются с учетом этих обстоятельств.
Частью 2 статьи 152 ЗК Украины предусмотрено, что собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения каких-либо нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненных убытков.
В случае несогласия собственников земли или землепользователей с решением органов местного самоуправления, центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений, спор разрешается судом (часть 5 статьи 158 ЗК Украины).
Вопрос о наложении земельных участков может быть решен только при наличии соответствующей земельно-кадастровой документации, на основании которой можно определить наличие или отсутствие наложений, а в предоставленных для исследования материалах имеются лишь решение органа местного самоуправления о предоставлении земельных участков в пользование и планы их отвода, но отсутствуют акты по установлению и закреплению границ в натуре с описанием межевых знаков или линейных пограничных сооружений и их привязки к существующим зданиям или пунктов государственной геодезической сети.
Бюро технической инвентаризации не является землеустроительной организацией, выполненные им в разные периоды планы исследуемых земельных участков не относятся к составу земельно-кадастровой документации и указывают лишь на местоположение зданий и сооружений, в том числе ограждений, относительно друг друга и для данного исследования имеют справочный характер.
Суд первой инстанции, с выводом которого согласился и апелляционный суд, на основании надлежащим образом оцененных доказательств пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку вопрос о нарушении границ не может быть решен из-за отсутствия данных относительно их установления и закрепления на местности с составлением соответствующих актов. Заключение эксперта подтверждает невозможность определения границы земельного участка, которая не устанавливалась предусмотренным законом способом.
Относительно доводов кассационной жалобы
Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судов первой и апелляционной инстанций, которыми в полном объеме выяснены права и обязанности сторон, обстоятельства дела, доводы сторон проверены и им дана надлежащая оценка, а сводятся к переоценке доказательств, что в соответствии с предписаниями статьи 400 ГПК Украины выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) указал, что пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод обязывает суды предоставлять обоснование своих решений, но это не может восприниматься как требование предоставлять подробный ответ на каждый аргумент. Границы этой обязанности могут быть различными в зависимости от характера решения. Кроме того, необходимо принимать во внимание среди прочего разнообразие аргументов, которые сторона может представить в суде, и различия, существующие в государствах-участниках, с учетом положений законодательства, традиций, юридических заключений, изложения и формулировки решений. Таким образом, вопрос, исполнил ли суд свою обязанность по предоставлению обоснования, что следует из статьи 6 Конвенции, может быть решен только в свете конкретных обстоятельств дела («Пронина против Украины», № 63566/00, параграф 23, ЕСПЧ, от 18 июля 2006 года).
Согласно части 3 статьи 401 ГПК Украины суд кассационной инстанции оставляет кассационную жалобу без удовлетворения, а решение — без изменений, если отсутствуют основания для отмены судебного решения.
Учитывая изложенное, коллегия судей оставляет кассационную жалобу без удовлетворения, а решение Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года и определение Апелляционного суда Одесской области от 20 июня 2017 года — без изменений, поскольку основания для отмены судебных решений отсутствуют.
Руководствуясь статьями 400, 401, 416 ГПК Украины, Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда постановил:
— кассационную жалобу гр-на Л., гр-ки М. оставить без удовлетворения;
— решение Измаильского горрайонного суда Одесской области от 15 июля 2015 года и определение Апелляционного суда Одесской области от 20 июня 2017 года оставить без изменений.
Постановление суда кассационной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию не подлежит.
(Постановление Верховного Суда от 2 сентября 2019 года. Дело № 500/259/13-ц. Судья-докладчик — Курило В.П. Судьи — Зайцев А.Ю., Коротенко Е.В.)
Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ
По мнению Верховного Суда, факт установления в отношении земельного участка вида разрешенного использования (ВРИ), не предусмотренного градостроительным регламентом (ГР) территориальной зоны, к которой он в настоящее время отнесен, не является основанием для отказа в согласовании местоположения границ земельного участка.
Фото: www.advokat-afanasev.ru
Гражданин Морозкин И. Е. обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области об оспаривании решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги по согласованию местоположения границ земельного участка.
Решением суда первой инстанции административные исковые требования гражданина удовлетворены: оспариваемый отказ признан незаконным, на администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и свобод заявителя путем повторного рассмотрения заявления гражданина.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 14.10.2019, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2020, решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 13.08.2019 отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления гражданину Морозкину отказано.
Однако определением Верховного Суда РФ от 12.08.2020 №4КАД20-10-К1 названные судебные акты отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе по следующим основаниям.
Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в ЕГРН, напомнили в ВС РФ. В соответствии с ч 2., п. 3 ч. 4 ст. 8 федерального закона 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Фото: www.egrnn.ru
Как следует из материалов дела, в ЕГРН содержатся сведения о названном земельном участке как о ранее учтенном, а также о том, что границы данного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями федерального законодательства.
Это и послужило основанием для уточнения границ земельного участка и обращения административного истца с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Согласование местоположения границ земельных участков, являющихся смежными с земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена».
Согласно ч. 9 ст. 7 федерального закона от 27.07.2010 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», исчерпывающие перечни оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги устанавливаются федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными НПА РФ, законами и иными НПА субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.
Фото: www.rosotkat.ru
В административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Согласование местоположения границ земельных участков, являющихся смежными с земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена», приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги.
В п. 13.1.6 Регламента к такому основанию отнесено обстоятельство, когда установление границ земельного участка приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости.
Разрешенное использование объекта капитального строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (ч. 3 ст. 36 ГрК РФ).
Фото: www.amgkh.ru
При этом объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют ГР, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с ГР, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (п. 4 ст. 85 ЗК РФ и ч. 8 ст. 36 ГрК РФ).
Таким образом, факт установления в отношении земельного участка вида разрешенного использования, не предусмотренного градостроительными регламентами производственной зоны (П), к которой он в настоящее время отнесен, вопреки выводам судов апелляционной и кассационной инстанций, не является основанием для отказа в согласовании местоположения границ земельного участка, резюмировали в ВС РФ.
Фото: www.cashcirculation.ru
Другие публикации по теме:
Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом
Верховный Суд: взыскание штрафа за просрочку исполнения обязательства по ДДУ является обязанностью суда
Большинство застройщиков сталкиваются с судебными исками со стороны потребительских экстремистов: комментарий эксперта
С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено
Депутаты отклонили законопроект о противодействии потребительскому экстремизму дольщиков
НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками
Наша Победа! Кассационный суд отменил отказ судов в признании реестровой ошибки, а также отменен отказ в установлении границ земельного участка!
К адвокату по земельно-имущественным делам и оформлении прав на недвижимое имущество по городу Сочи обратился гражданин А. с просьбой об оказании юридической помощи в споре с соседями по земельному участку.
При личной беседе и изучении земельных документов, адвокату, юристу по земельным вопросам стало известно, что соседи, владеющие смежными (соседними) земельными участками, незаконно оформили принадлежащие им земельные участки.
После проведения необходимой в таких случаях досудебной подготовки дела, адвокат, юрист по земельным вопросам подготовил и направил в суд мотивированное исковое заявление с приложением доказательств нарушений земельного законодательства при оформлении соседями своих земельных участков. Адвокат, юрист по земельным вопросам подал исковое заявление о признании сведений о местоположении земельных участков реестровой ошибкой и об установлении границ земельного участка с кадастровым номером в определенных координатах.
Решением одного из районных судов г. Сочи в удовлетворении искового заявления было отказано. Апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменений.
Адвокат по земельным делам не согласился с позицией судов Краснодарского края и в срочном порядке подал мотивированную кассационную жалобу в суд кассационной инстанции. Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные решения, которыми было отказано в удовлетворении искового заявления о признании сведений о местоположении земельных участков реестровой ошибкой и об установлении границ земельного участка с кадастровым номером в определенных координатах. (примечание): Таким образом, земельный вопрос завершен положительно.
В настоящее время земельный спор с соседями завершен. Также завершено межевание земельного участка гражданина, обратившегося к адвокату, юристу по земельным делам Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края. Удовлетворяя кассационную жалобу адвоката по земельным делам, суд кассационной инстанции указал:
Суд кассационной инстанции рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к Ю. и Ш. о признании сведений о местоположении земельных участков реестровой ошибкой по кассационной жалобе представителя А. на решение одного из районных судов г. Сочи и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда установил:
Гражданин А. обратился в суд с иском к Ю. и Ш. о признании сведений о местоположении земельный участков с кадастровыми номерами, реестровой ошибкой, об установлении границ земельного участка с кадастровым номером в определенных координатах: Также истец просил суд установить границы земельных участков с кадастровыми номерами и в соответствии с границами земельного участка с кадастровым номером и указать, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ названных земельных участков.В обоснование иска гражданин А. указал, что он на основании постановления главы района является собственником земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Сочи.Смежными земельными участками являются земельный участок с кадастровым номером , принадлежащий на праве собственности Ш. и земельный участок с кадастровым номером, принадлежащий на праве собственности Ю. Полагает, что при проведении кадастровых работ установлено неверное местонахождение названных участков, ввиду чего сведения, содержащиеся в ЕГРН в части определения границ этих земельных участков, являются реестровой ошибкой, так как данные сведения не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому местонахождению таких границ, ссылаясь на заключение специалиста, которым установлено, что расхождение в местоположении поворотных точек границы согласно выписке ЕГРН на местности составляет от 0,55 м до 1,51 м, что не соответствует допустимой погрешности к точности определениякоординат, установленной приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».
Ввиду допущенной реестровой ошибки у истца, по его утверждению, отсутствует возможность получить разрешение на реконструкцию расположенного на принадлежащем ему земельном участке жилого дома.Ответчики исковые требования не признали.
Решением одного из районных судов г. Сочи, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе гражданин А. поставлен вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит, что имеются основания для отменысостоявшихся по делу судебных постановлений.
Судом установлено и из материалов дела следует, что гражданину А. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: г. Сочи, на котором расположен индивидуальный жилой дом, иные строения и сооружения. Названный выше земельный участок, а также образованные из земельного участка с кадастровым номером земельные участки с кадастровыми номерами и, принадлежащие на праве собственности Ш., и земельный участок с кадастровым номером, принадлежащий на праве собственности Ю., являются смежными.Определением одного из районных судов г. Сочи по делу назначена землеустроительная экспертиза. Перед экспертом судом поставлены следующие вопросы:
1. установить, соответствует ли фактическое местоположение границы междуземельными участками, расположенными по адресу: (адрес земельного участка скадастровым номером ) и А (адрес исходного земельного участка с кадастровым номером ), сведениям, содержащимися в ЕГРН? Если нет, то установить, в результате чего возникло несоответствие;
2. установить границы земельного участка, расположенного по адресу, в соответствии с фактическими границами, существующими на местности пятнадцать и более лет;
3. установить границы земельных участков с кадастровыми номерами и, являющиеся смежными для земельного участка с кадастровым номером , в соответствии с фактическими, существующими на местности пятнадцать и более лет;
4. в случае выявления реестровой ошибки предложить варианты ее исправления.
По результатам проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы эксперт сделал следующие выводы:
1. фактическое местоположение установленного ограждения (забора) между земельным участком с кадастровым номером и земельными участками с кадастровыми номерами: (смежный земельный участок с земельным участком с кадастровым номером, требований в отношении границ которого истцом не заявлено), не соответствует сведениям об этой границе, содержащейся в ЕГРН. Установленное несоответствие фактического местоположения ограждения (забора) между земельным участком с кадастровым номером и смежными земельными участками сведениям об этой границе, содержащимся в едином государственном реестре недвижимости, возникло вследствие допущенной реестровой ошибки кадастровым инженером, выполнявшим кадастровые работы;
2. определены границы земельного участка с кадастровым номером в МСК-23 для 1 зоны в соответствующих координатах.
3. граница между земельным участком с кадастровым номером и проходит по координатам характерных точек (приведены координаты). — граница между земельным участком с кадастровым номером и проходит по координатам характерных точек: — граница между земельным участком с кадастровым номером и проходит по координатам характерных точек (приведены координаты). Для изменения границы земельного участка с кадастровым номером в сведениях единого государственного реестра недвижимости в соответствии с ее фактическим местоположением следует указывать полные сведения о прохождении тыльной (задней) межи земельного участка с кадастровым номером даже в той части, в которой она не граничит с земельным участком с кадастровым номером, а именно (приведены координаты):
4. для земельного участка с кадастровым номером в соответствии с фактическим местоположением ограждения, верными будут координаты характерных точек границы, соответствующие значениям (приведены координаты в МСК-23 для 1 зоны).
С целью исправления выявленной реестровой ошибки, установленные значения координат характерных точек границы необходимо внести в сведения ЕГРН. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено допустимых доказательств в обоснование заявленных требований, указав, что согласно заключению судебного эксперта для внесения сведений в ЕГРН с целью исправления выявленной реестровой ошибки в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» необходимо подготовить межевой план по исправлению реестровой ошибки в местоположении границы земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Сочи, с указанием координат характерных точек границы, соответствующих фактическому местоположению ограждения, одновременно внося изменения в сведения о границах земельных участков с кадастровыми номерами…, являющихся смежными, имеющих общую границу, и обратиться с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Краснодарскому краю.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого судас выводами суда первой инстанции согласилась.
Суд кассационной инстанции находит, что обжалуемые судебные постановления вынесены с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, что привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя.
Частью 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядкеинформационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда (часть 4 названной выше статьи).
Применительно к правилам статьи 39 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливаемая судебным решением при исправлении реестровой ошибки граница одновременно является границей смежного земельного участка.
В статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственнойрегистрации прав (часть 2).
Такими документами-основаниями, предусмотренными названной выше статьей, помимо межевого плана, в частности, являются технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (пункт 7 части 2 названной выше статьи).
Кроме перечисленных выше документов такими документами основаниями согласно пункту 5 части 2 этой же статьи также являются вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, исправление реестровой ошибки производится в том числе по решению суда, а в предусмотренных законом случаях только по решению суда. При этом межевой план применительно к статьям 14, 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не является исключительным средством доказывания по делам об исправлении реестровых ошибок. Как разъяснено в пунктах 1 и 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело.
Исходя из приведенных выше положений статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестровая ошибка подлежит исправлению.
Учитывая, что судом по настоящему делу установлен факт наличия реестровой ошибки и выводы, сделанные экспертом по результатам проведенной землеустроительной экспертизы, судом не опровергнуты, отказ суда в удовлетворении исковых требований о ее исправлении не соответствует требованиям приведенных норм материального права, а дело не может считаться разрешенным.
При рассмотрении дела суд также не учел положения пункта 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации касательно земельного участка с кадастровым номером , согласно которым при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, по общему правилу, прекращает свое существование.
Кроме того, в процессе рассмотрения дела установлено наличие реестровой ошибки при определении смежных границ земельных участков с кадастровыми номерами и…. Ввиду данных обстоятельств суду в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следовало поставить на обсуждение вопрос об уточнении исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело направлению в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции, определил:
решение суда первой инстанции (одного из районных судов г. Сочи) и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Дело N9-КГ16-10. Об установлении границы земельного участка.
Законы и кодексы » Земельный кодекс Российской Федерации » Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров » Статья 64. Рассмотрение земельных споров » Дело N9-КГ16-10. Об установлении границы земельного участка.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 октября 2016 г. N 9-КГ16-10
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Баевой О.А. к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, Самохваловой В.Я., Зимину К.С. об установлении границы земельного участка
по кассационной жалобе Баевой О.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 8 декабря 2015 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Патенковой Е.Н., представляющей интересы ФГБУ «ФКП Росреестра» и поддержавшей доводы жалобы,
установила:
Баева О.А. обратилась в суд с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, Самохваловой В.Я., Зимину К.С. об установлении границы земельного участка.
Иск мотивирован тем, что истица является собственником жилого дома и земельного участка общей площадью кв. м, расположенных по адресу: . Самохваловой В.Я. на праве общей долевой собственности принадлежит 2/3 доли на жилой дом N по ул. . Зимин К.С. свои права на дом в установленном законом порядке не оформил. Земельный участок N является смежным по отношению к земельному участку N . Ответчики отказываются согласовать границу между земельными участками N и N .
Баева О.А. просила установить смежную границу земельных участков дома N и дома N по ул. в соответствии с техническим отчетом 2015 года, изготовленным «Нижегородская экспедиция» — филиалом ОАО «Верхневолжское аэрогеодезическое предприятие».
Решением Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 1 октября 2015 г. иск удовлетворен, установлена смежная граница земельных участков N и N по улице в соответствии с техническим отчетом 2015 года, изготовленным ОАО «ВАГП» филиал «Нижегородская экспедиция».
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 8 декабря 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Баева О.А. просит отменить апелляционное определение.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 12 сентября 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено, что Баева О.А. является собственником жилого дома и земельного участка площадью кв. м, расположенного по адресу: .
Земельный участок N граничит с северо-запада с земельным участком N (смежная граница установлена решением Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 9 декабря 2011 г.), с северо-востока с земельным участком N (поставлен на кадастровый учет с определением границ), с юго-востока с земельным участком N (поставлен на кадастровый учет без определения границ), с юго-запада с землями общего пользования (по фасаду дома).
Согласно техническому отчету, выполненному Нижегородской экспедицией в 2015 г., площадь земельного участка истицы составляет кв. м, что менее площади указанной в правоустанавливающем документе.
Собственниками жилого дома N по ул. являются Самохвалова В.Я., которой принадлежит 2/3 доли в праве, и Зимина И.В. в размере 1/3 доли.
Межевание земельного участка N не проводилось, его границы со смежными собственниками участка N не согласовывались.
Суд первой инстанции принял решение об установлении смежной границы между земельными участками N и в соответствии с техническим отчетом ОАО «ВАГП» филиал «Нижегородская экспедиция», а также с учетом решения Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 9 декабря 2011 г.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, исходил из того, что истицей не представлены доказательства возможности установления смежной границы по предложенному ею варианту, поскольку удостоверение смежной границы земельного участка путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» не производилось, межевое дело не сформировано. Право установления на местности смежной границы земельного участка, принадлежащего истице, с соблюдением требований Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не утрачено.
С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений, ( статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В частности, к таким спорам относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.
Данная позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав», согласно которым к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.
В нарушение указанных выше норм права спор о смежной границе земельных участков судом апелляционной инстанции не разрешен.
Отказ суда апелляционной инстанции в установлении границы по причине отсутствия акта согласования границ смежных землепользователей и межевого дела не основан на законе и преграждает доступ к правосудию.
Данная категория споров не предусматривает обязательного досудебного порядка их урегулирования.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия ссылалась на положения статей 22 и 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», которые к данному спору не применимы.
Статьей 22 данного закона предусмотрено, что необходимыми для кадастрового учета документами являются, в частности, межевой план, а также копия документа подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном законодательством порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 39 названного Закона местоположение границ земельных участков подлежит в установленном названным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 данной статьи , в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Изложенные положения закона не регулируют порядок разрешения спора относительно границ земельных участков смежных землепользователей, а устанавливают правила уточнения и согласования в результате кадастровых работ местоположения границ формируемого земельного участка.
Однако возникший спор не связан с уточнением границ в результате межевания земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, не определил границу между участками сторон, тем самым не выполнил предусмотренные процессуальным законодательством задачи гражданского судопроизводства, поскольку спор разрешен не был.
При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387 , 388 , 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 8 декабря 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Как устранить пересечение границ земельных участков в ЕГРН? — Вопросы и ответы
Выявление пересечения смежных участков, обнаруженных при выполнении кадастровых работ, говорит о том, что в части определения координат местоположения границ один из участков содержит реестровую ошибку. Которую исправить поможет кадастровый инженер.
Кадастровый инженер при проведении межевания изучает все сведения и документы о земельном участке, выезжает на место для определения границ участка, проводит геодезическую съемку земельного участка, согласовывает выявленные границы со смежными землепользователями.
Если собственник соседнего участка согласен исправить ошибку в сведениях своего участка, в данном случае можно подготовить один межевой план на уточнение своего участка с исправлением ошибки в координатах смежного участка. Обязательным условием является наличие Акта согласования границ с личными подписями собственников смежных земельных участков.
Что делать, если сосед не подписывает акт согласования? Читайте в статье: «Если сосед не подписывает Акт согласования границ земельного участка».
После подготовки кадастровым инженером необходимого пакета документов Вам (собственнику) необходимо обратиться в МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений (в связи с исправлением реестровой ошибки) земельного участка с приложением межевого плана.
Возникают случаи, когда орган регистрации прав может самостоятельно исправить реестровую ошибку, регистратор прав принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки и направляет его заинтересованным лицам. Если в течении трех месяцев с даты направления указанного решения правообладатель не представляет в орган регистрации прав необходимые для исправления реестровой ошибки документы, орган регистрации прав производит исправление реестровой ошибки без согласия правообладателя. При этом площадь исправляемого участка после изменения может отличаться не более чем на 5%.
В случае, если проведенная работа не приводит к желаемому результату, правообладатель участка обращается в суд с требованиями о признании факта наличия реестровой ошибки и установлении в судебном порядке местоположения границ такого земельного участка.
Читайте нашу статью: «Про пересечение земельных участков». В которой мы отвечаем на вопрос: может ли быть так, что выделенные под СНТ участки, пересекались с другим ЗУ?
Обновление Закона о недвижимости и девелопменте штата Айдахо: недавнее дело Айдахо подчеркивает риски, связанные с гарантийными актами и неисследованной землей
Недавнее дело Верховного суда Айдахо по делу Нильсон против Талбота , дело № 44864 (Айдахо, 2018 г.), подчеркивает некоторые риски сделок с землей, которая не была обследована, и использования гарантийных документов.
Чтобы разобраться в этом случае, необходима некоторая предыстория. За несколько десятилетий до судебного процесса пара по имени Шаффер купила большой участок земли, часть которого была огороженным пастбищем, а остальная часть — не огороженной.Позже Шафферы пытались продать огороженное пастбище паре по имени Мердок. Шафферы и Мердоки устно согласились, что линия забора будет границей между двумя участками, но в юридическом описании, которое они использовали, фактически описывалась линия границы, которая находилась почти в 15 футах от линии забора.
Прошли десятилетия, когда оба участка переходили из рук в руки по несколько раз, используя одно и то же плохое юридическое описание, но все относились к линии забора как к линии собственности. В конце концов забор снесли, но навес для машины, сарай и ряд кустов сирени остались на месте, что по-прежнему отражает общее понимание того, что бывшая линия забора была линией собственности.
К 2013 году одна посылка принадлежала паре, которую мы будем называть «Продавцами», а другая — паре, которую мы будем называть «Соседи». Продавцы продали свою собственность паре, которую мы снова будем называть «Покупателями», используя то же неправильное юридическое описание в гарантийном акте.
После покупки покупатели измерили свою собственность и впервые обнаружили, что навес соседей зашел на собственность, описанную в акте покупателя, примерно на 13 футов.Покупатели подали в суд на соседей, пытаясь выяснить право собственности на спорную землю. Покупатели также подали в суд на Продавцов, утверждая, что они нарушили гарантии в сделке.
Короче говоря: соседи побеждают. Продавцы проигрывают.
Соседи побеждают, потому что десятилетиями ранее Шафферы и Мердоки устно согласились, что линия забора будет линией собственности, и потому что памятники на земле (т. Е. Навес для машины, сарай и кусты сирени) уведомили Покупателей об изменении линия собственности.Суд процитировал следующие постановления из двух своих предыдущих решений:
Закон штата Айдахо предусматривает, что, когда две стороны устно устанавливают границы собственности, подлежащей передаче от одной к другой, и последующий письменный акт не соответствует этим границам, устно согласованные границы имеют преимущественную силу. Это устное соглашение является обязательным для всех последующих покупателей, получивших уведомление о соглашении или уведомленных во время покупки о том, что право собственности, описанное в неточном акте, заявлено кем-то, кроме продавца.
Одна покупающая недвижимость, находящаяся во владении третьей стороны, уведомляется о любых претензиях на титул или право владения со стороны такой третьей стороны, что может выявить разумное расследование.
Покупатели должны были измерить недвижимость перед покупкой. Если бы они это сделали, они бы поняли, что существует граничная проблема. Как отметил Суд, для покупателей было бы неразумно предполагать, что они покупали часть навеса и навеса для соседей.Вот почему внимательные покупатели проводят опросы и расследуют посягательства, когда они еще могут выйти из сделки.
С другой стороны, Продавцы проигрывают, потому что они предоставили Покупателям гарантийный акт, гарантирующий от всех проблем с правом собственности, независимо от того, кто их создал. Однако из-за предварительного устного соглашения между предыдущими владельцами и плохого юридического описания Продавцы не имели права собственности на всю землю, указанную в документе. В результате Продавцы нарушили свои гарантии Покупателям.Суд заявил: «Этим постановлением мы вновь заявляем, что продавцам необходимо принимать адекватные меры для обеспечения точности юридического описания, содержащегося в акте, прежде чем они продадут эту собственность другому лицу и предоставят соответствующие гарантии».
На самом деле, для продавцов есть еще более простой способ защитить себя: не предоставлять гарантийные документы, гарантирующие устранение всех проблем с правом собственности, независимо от того, кто их создал. Опытный продавец будет настаивать на использовании более ограниченной гарантии, такой как гарантия только от проблем с титулом, созданных продавцом.Если бы Продавцы в Nielson сделали это, они не смогли бы защитить себя от проблемы с титулом, созданной другими людьми десятилетиями ранее. В таком случае ответственность за то, чтобы описание было правильным, в противном случае была бы еще больше лежала на покупателях.
ПРИНЯТИЕ / АВАЛЬСИЯ: ЮРИДИЧЕСКОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ
Изучая незавершенный судебный процесс, я часто натыкаюсь на решения, которые вызывают мгновенное «воспоминание» о первом году обучения в юридической школе.Недавно я испытал такие воспоминания из моего курса по недвижимости «1L» 1966 года в юридическом факультете Нью-Йоркского университета. Ближе к концу семестра наш профессор потратил несколько минут, замалчивая доктрины «приращение» и «авульсия» [1].
К моему большому удивлению, почти пятьдесят лет спустя мои исследования пересеклись с Strough v. Incorporated Village Of West Hampton Dunes , 2016 NY Slip Op 30176 (U) (решение принято 25 января 2016 г.) [Sup. Кт. Суфф. Co .; Майер, Дж.]
Но сначала краткое руководство:
- «Авульсия» — это оттеснение береговой линии в результате внезапного, насильственного действия элементов, заметное в процессе.
- «Наращивание» — это процесс постепенного роста или увеличения. №
- «Аллювиальный» означает увеличение площади суши из-за потока воды против берега или берега.
- «Прибрежный» означает часть реки, озера или моря, которая находится недалеко от суши.
- «Реликвия» — это постепенный спад воды, оставляющий землю навсегда незащищенной.
Верховный суд резюмировал состязательные бумаги и предыдущие слушания в деле Strough :
Истцы подали иск в соответствии со статьей 15 RPAPL 25 октября 2006 г., стремясь скрыть право собственности на определенное недвижимое имущество (спорные земли), расположенное выше средней отметки высокого уровня южного берега залива Мориш в Инкорпорейтед-Виллидж в Вест-Хэмптоне. Дюны, Нью-Йорк (деревня)… В жалобе изложены три причины иска против нескольких ответчиков… каждый из которых владеет участком собственности, примыкающим к южному берегу залива Мориш в деревне.Первым основанием для иска истцов является заявление о том, что названные индивидуальные истцы в качестве попечителей свободных владельцев и общин города Саутгемптон (попечителей) «исключительно владеют и владеют спорными землями, за исключением отдельных ответчиков». Вторая причина иска истцов требует постоянного судебного запрета, запрещающего ответчикам делить, строить или «проводить несанкционированные действия» на спорных землях. Третья причина иска истцов направлена на то, чтобы лишить права собственности на оспариваемые земли в соответствии со статьей 15 РПАПЛ.
Исторический шаблон:
Бесспорно, что в декабре 1686 года Томас Донган, капитан, генерал-губернатор и вице-адмирал провинций Нью-Йорка и для них, с санкции короля Англии Джеймса II выдал хартию или патент (патент Донгана) передача Доверительным управляющим прав, титулов и интересов во всех землях, лежащих под водами залива Мориш и прилегающих землях до уровня максимальной воды. Кроме того, не оспаривается, что Попечители «являются преемниками первоначальных Попечителей Фрихолдеров и Общины города Саутгемптона, чьи права собственности на определенные земли и воды города Саутгемптона и их право издавать законы и контролировать то же самое как орган. политическое происхождение происходит из античных, королевских земельных прав и патентов, которые неоднократно подтверждались и поддерживались на протяжении всей истории этого штата на протяжении более 300 лет как создателями Конституции штата, так и законодательным собранием, несмотря на различные конкретные нападки на такую власть »[.]
Географический шаблон:
[T] Деревня расположена на барьерном острове, проходящем с востока и запада между Атлантическим океаном и южным берегом Лонг-Айленда. Единственная дорога, Дюна-роуд, проходит вдоль хребта барьерного острова с жилыми домами, лежащими к северу и югу от проезжей части, причем последние обычно примыкают к заливу Мориш, а первые — к Атлантическому океану.
Метеорологический фон:
В жалобе истцы утверждают, что «в период с декабря 1992 г. по март 1993 г. и в течение нескольких лет до этого ураган и серия необычно сильных зимних штормов … вызвали одно или несколько серьезных пробоин в барьерном пляже, отделяющем залив Мориш от залива. Атлантический океан.Миллионы тонн песка и земли были засыпаны в залив Мориш на землях Доверительного управляющего, непосредственно к северу от собственности, которая в то время принадлежала отдельным Ответчикам или их предшественникам. В результате штормов и прорывов суша между Дюн-роуд и заливом Мориш быстро расширилась с того, что раньше составляло примерно 200-300 футов, до примерно 700-800 футов, и отметка прилива в заливе Мориш соответственно сместилась на север … Ответчики заявляют, что владеют спорными землями и намереваются осваивать спорные земли без учета права собственности на них Доверительных управляющих.”
Предварительная апелляция:
В предыдущей апелляции, поданной по этому иску, Апелляционный отдел сформулировал конкурирующие требования сторон о праве собственности на спорные земли в этом иске следующим образом: «Хотя попечители и городские власти утверждают, что спорная земля принадлежит им, потому что она была внезапно возникшие в результате естественного акта отторжения, [ответчики] утверждают, что спорная земля принадлежит им, потому что она медленно создавалась в течение длительного периода времени в результате естественного процесса прирастания »… где и истец, и ответчик заявляют противоречивые требования права собственности на одну и ту же землю, бремя доказывания таких претензий лежит на каждом из них, кроме как на основании недостатков в праве собственности другого [.]
Свидетельские показания доверенных лиц:
Во время дачи показаний Доверенное лицо Эрик Л. Шульц (Шульц) показал, что он ходил по территории спорных земель к западу от «косы» земли, образовавшейся в результате штормов на Пайкс-Бич или около него, и что он вызвал Попечители обратились в Департамент охраны окружающей среды штата Нью-Йорк (DEC) за разрешением на выемку канала между «косой» и «непосредственно примыкающей к югу землей» в 1999 году. Он заявил, что, насколько ему известно, Попечители сделали не предпринимать никаких действий для утверждения владения спорными землями до 2001 года и до начала этого действия в 2006 году.
Во время дачи показаний Доверительный управляющий Скотт Строу (Strough) показал, что он не помнит, устанавливали ли Попечители когда-либо ограждение вдоль «границы северного пляжа», или какой-либо границы, или внутри какой-либо собственности, принадлежащей ответчикам, и что он был «Не уверен», были ли установлены какие-либо «знаки запрета вторжения» где-либо на указанных участках собственности. Он указал, что он неоднократно инспектировал территорию, на которой расположены спорные земли, и что он никогда не замечал никаких знаков «запрещен вторжение» в этом районе.
Суд удовлетворил ходатайство ответчиков об отказе в удовлетворении требований истцов в связи с истечением срока давности; и отклонил ходатайство истцов об отклонении встречных требований ответчиков, поскольку, помимо противоречивых показаний:
Запись показывает, что существуют вопросы о том, имеют ли ответчики право собственности на спорные земли или неправомерно владели ими. Экспертные заключения, представленные от имени ответчиков по вопросам правового титула и противоречия спорных земель, накопленных в результате приращения или отрыва, с экспертными заключениями, представленными истцами по этим вопросам.
Дебаты о нарастании / отрыве стали предметом решения Верховного суда США:
Штат Луизиана против штата Миссисипи , 51 S. Ct. 197 (решение 2 февраля 1931 г.)
Верховный суд резюмировал вопрос:
Законопроект направлен на постановление о местонахождении и установлении участка границы Луизианы и Миссисипи между Уиллоу-Пойнт и прилегающими помещениями в первом и земель в поселке 9 север, диапазон 8 западнее, во втором штате, где река Миссисипи образует то, что известно как Albemarle Bend.
Фактов:
В 1823 году нить судоходного русла реки была истинной линией границы, и она правильно расположена по данным исследований, проведенных Комиссией по реке Миссисипи в 1823 и 1824 годах. В то время спорная территория находилась в пределах Миссисипи и состояла из остров (тогда известный как остров Таллос, который лежал к востоку от течения реки и был отделен от материковой части Миссисипи желобом) и некоторые части материковой части к востоку от него.До 1882 года остров был переименован в «Остров № 98».
Утверждения по жалобе Луизианы:
Между 1823 и 1913 годами произошли эрозии, которые поглотили весь остров Таллос и значительную часть побережья Миссисипи.
Это насыпь на берегу Луизианы.
Что река и, следовательно, линия границы между штатами постепенно и незаметно перемещались в восточном и северном направлениях на расстояние пяти или шести миль.
Что насыпи на берег Луизианы стали территорией истца.
Что в 1912-1913 годах река внезапно изменила свое русло, пересекла перемычку, образованную указанными насыпями на стороне Луизианы, и в результате авульсии образовала новый канал на западе, оторвав от берега Луизианы большую часть ранее образовавшихся нарастаний. сформирован.
Что, поскольку последнее изменение было вызвано авульсией, линия границы осталась и теперь находится на пересечении крайнего восточного и северо-восточного русла реки, как это было в 1912-1913 годах.
Комиссия по реке Миссисипи обследовала реку в 1882 году, и надо признать, что на ее карте, составленной на основе этой съемки, правильно показаны береговые линии и полосы, а также другие соответствующие данные по состоянию на тот год.Комиссия провела еще одну съемку, на которой в 1894 году была сделана съемка, и аналогичная съемка и картографирование показывают реку такой, какой она была в 1912-1913 годах. Они демонстрируют, что река переместилась на восток от своего положения в 1823 году, и каждое исследование помещало ее значительно восточнее своего местоположения во время следующего, более раннего.
Встречные обвинения штата Миссисипи:
Эта [Луизиана] не смогла показать, как произошла смена канала между опросами 1823-1824 годов и опросами 1882 года.
Что, поскольку [Луизиана] несет бремя доказательства того, что изменение произошло за счет прироста, а не за счет отрыва, и не выдерживает этого бремени, она не может претендовать на землю, добавленную к берегу Луизианы до 1882 года.
То, что после 1882 года река выше спорной точки врезалась в берег Луизианы выше и вдоль северной границы Уиллоу-Пойнт, была отклонена в северо-восточном направлении, так что вместо удара о остров Таллос она огибала верхнюю часть того, что тогда оставалось. острова (как это показано в обзоре 1882 г.) и увеличил желоб между этим островом и берегом Миссисипи, образуя там новый канал.
Что впоследствии старый канал, протекавший к западу от острова, заполнился, и, таким образом, остров присоединился к берегу Луизианы.
Новый канал, идущий к северу и востоку от того, что осталось от острова Таллос, добавлялся путем прирастания к восточной стороне острова и врезался дальше в берег Миссисипи до 1912-13 гг., Когда река внезапно покинула новый канал и вернулась. на старый канал 1882 года.
Таким образом, то, что раньше было островом Таллос, снова стало островом, отделенным от берега Луизианы, хотя в 1882 году он значительно увеличился в размерах за счет насыпей, добавленных к его восточной стороне.
В качестве дополнительной и альтернативной защиты Миссисипи утверждает, что ее право собственности на спорную территорию теперь не может подвергаться нападению из-за длительного владения и осуществления суверенитета и господства с молчаливого согласия Луизианы.
Производство перед особым мастером:
По вопросам, таким образом сделанным, свидетельские показания были переданы уполномоченному и были переданы Томасу Г. Хейту, члену коллегии этого суда, в качестве специального начальника, с указанием и полномочиями сообщать свои выводы о фактах, выводах закона, и рекомендации к указу.Он подал свой отчет, рекомендуя декрет в соответствии с утверждениями [Луизианы. Миссисипи] подала исключения.
Стороны пришли к соглашению о применимых правовых принципах. Исключения не вызывают никаких юридических вопросов, а относятся исключительно к правильности установленных фактов и выводов капитана. Поэтому мы изучили доказательства, состоящие из документальных свидетельств и устных показаний, чтобы определить, соответствуют ли выводы капитана им. Вкратце он находит:
- Что изменения между 1823 и 1912-13 гг. Были вызваны постепенной эрозией берега Миссисипи и постепенными прирастаниями к берегу Луизианы, а не отрывами.
- Что изменение в 1912-13 годах произошло из-за авульсии.
- Что нарастания до авульсии 1912-13 гг. И после этого, пока ток протекал в восточном русле, как это было до авульсии, стали территорией Луизианы.
- Что авульсия 1912-13 годов не изменила границы.
- Что Миссисипи не посредством владения или осуществления суверенитета или доминиона не приобрела права или титул на спорную территорию; и, как следствие вышеизложенного,
- Что нынешняя истинная граничная линия — это середина судоходного канала до авульсии 1912-13 гг., Как и этот канал, когда ток перестал течь по нему из-за образования нового русла в результате авульсии 1912-13 гг. , и наполнение бывшего канала.
Выводы 2 и 4 не оспариваются. Вся полемика вращается вокруг правильности выводов 1 и 3 относительно физических изменений, которые действительно имели место, и вывода 5 относительно осуществления доминирующего положения респондентом.
Конкурирующие доказательства условий до 1912 г .:
Что касается физических изменений, которые произошли в местоположении реки Миссисипи, доказательства можно удобно разделить на две части: те, которые относятся к периоду до 1882 года, и те, которые имеют отношение к периоду между 1882 и 1912 годами. .
Невозможно было получить много или очень убедительные устные свидетельства относительно условий до 1882 года. Однако перед мастером были карты Комиссии по реке Миссисипи 1823-24 и 1882 годов, а также таблицы из опросов, проведенных в 1866 и 1870. Сравнивая эти факты и отмечая выводимые из них факты, он пришел к выводу, что река двигалась на восток от своего русла 1823 года к своему руслу 1882 года постепенно, а не за счет оттока. Он обнаружил, что берег Луизианы был размыт выше Альбемарл-Бенд и расширен на восток за счет насыпей в Уиллоу-Пойнт.Далее он обнаружил, что, пока это происходило, протекающая на восток река постепенно отсекала большую часть острова Таллос. Все это время река оставалась примерно той же ширины, что отрицало утверждение Миссисипи о возможности внезапного изменения русла в результате природных явлений. Его выводы также подтверждаются относительным расположением песчаных отмелей и берегов рек на даты последовательных съемок. В 1882 году на песчаной отмели, образовавшейся в результате насыпей на берег Луизианы, была образована так называемая буксирная коса, которую назвали «Таунхед Ньюмэна», потому что владелец материковой части Луизианы в точке, из которой выходил бар, был человек по имени Ньюман.На этом фарватере выросли поросли ивы и тополя.
Из исследования доказательств и проверки процессов рассуждения и умозаключений, принятых капитаном, мы убедились, что его выводы по этой ветви дела оправданы; и что утверждение Миссисипи о том, что он полагался на простые умозаключения, которые не возвышаются до достоинства утвердительных доказательств, не имеет достаточных оснований.
Раскрывается более серьезное противоречие, осложненное противоречивыми устными показаниями, относительно того, что произошло между 1882 и 1912 годами.[Луизиана] представила доказательства, показывающие, что движение канала на восток и северо-восток продолжалось после 1882 года. Они также показывают, что к 1894 году все, что осталось от острова Таллос в 1882 году, было смыто, и что главный канал пролива река частично была там, где раньше находился этот остров, а частично к востоку от его местоположения; что движение реки на восток и направление течения на восток размыли значительную часть бывшего материка Миссисипи; что с 1894 по 1912 год это движение на восток продолжалось до тех пор, пока не обрушились целые участки городка 9 север, диапазон 8 западнее, в Миссисипи; что в периоды паводка в 1912 и 1913 годах река выходила за пределы перемычки, простирающейся от берега Луизианы до Ньюменс-Таухеда, и шла на юго-запад, пересекая образовавшиеся ранее насыпи и оставляя восточные части перемычки, включая буксирную головку, остров; что часть этого нового острова занимала место бывшего острова Таллос.Так [Луизиана] утверждала, что до 1912 года старый остров был смыт продвижением русла на восток и был заменен наслоениями вдоль западного берега реки, прилегающей к Луизиане.
[Миссисипи] представил доказательства, демонстрирующие, что, хотя река достигла крайнего восточного положения, заявленного [Луизианом], она сделала это не за счет смывания острова Таллос и продвижения на восток над прежним местоположением этого острова, а путем поворота к север и восток этого острова, расширяя и размывая бывший желоб или узкий канал между островом и материковой частью Миссисипи; что после этого река прибавила насыпями к восточной стороне того, что осталось от острова, и что старый канал к западу от него постепенно заполнился.
Если веские доказательства принадлежат [Луизиане], спорная территория принадлежит Луизиане; если будет установлено обратное, спорная территория, первоначально находившаяся в границах штата Миссисипи, остается.
Есть много противоречивых свидетельств относительно местоположения главного канала между 1890 и 1912 годами; относительно того, был ли смыт остров Таллос; относительно характера почвы и древесины на острове; относительно того, исчезла ли предполагаемая глинистая почва острова и была ли впоследствии заменена песчаной косой, образованной в результате нарастания; относительно того, упала ли первоначальная девственная древесина, которая была на нем, в реку и исчезла вместе с ней, или отчасти все еще остается безмолвным свидетельством того, что остров никогда полностью не смывался.
Принимая во внимание тот факт, что специальный мастер не видел и не слышал свидетелей, мы сочли своим долгом изучить доказательства, документальные и устные, изучить сделанные на их основе выводы и тем самым проверить заявленные выводы. Большинство свидетельств подтверждают вывод мастера о том, что с 1882 по 1894 год река двигалась на восток, обрушивая остров Таллос вдоль своего западного берега, пока не уничтожила этот остров; что продолжающееся движение на восток обрушило берег Миссисипи, в то же время увеличив наросты, которые уже образовались на берегу Луизианы напротив Уиллоу-Пойнт; и что бар продолжался от старого высокого берега на стороне Луизианы до конца Newman’s Towhead.Таким образом, к 1912 году к берегу Луизианы был добавлен участок в пять или шесть миль в длину и в несколько миль в ширину.
По состоянию на 1912 и 1913 годы граница между штатами проходила по судоходному каналу далеко к востоку от нынешнего. Как было сказано выше, нет никаких разногласий относительно того, что произошло в 1912-13 годах. Внезапным отливом река сократила путь к западу от Альбемарл-Бенд, как это было тогда; впоследствии канал в старом излучине к востоку от нового канала заилен и заполнен до тех пор, пока полностью не закроется в верхнем конце.Этот внезапный отрыв не изменил границы между государствами.
События 1912/13 года:
Осталось обсудить доказательства, относящиеся к пятой находке мастера. Обзор 1882 года показывает, что насыпи, прикрепленные к берегу Луизианы, в то время простирались на восток так далеко, что покрыли часть территории, ранее принадлежавшей Миссисипи. Обзор 1894 года показывает, что эти наросты покрывают гораздо большую часть, а результаты 1912-13 годов показывают еще большее распространение на бывшую территорию Миссисипи.У Ньюманов, живших на Уиллоу-Пойнт, штат Луизиана, был дом примерно в ста ярдах к востоку от материка 1824 года, между дамбой и ручьем, и чуть выше собственно Албемарл-Бенд. Следовательно, он должен был быть построен на насыпях, образовавшихся после 1824 года. Он провалился в реку в 1905 году. Мастер обнаружил, что владения Ньюманов распространялись, по крайней мере, на те насыпи, которые прикреплялись к берегу до того времени, когда их дом был разрушен. Спорная территория представляет собой низкоаллювиальные земли, подверженные разливу во время паводков, и не защищена дамбами или дамбами.На участках выросли тополь и древесина ивы. Земля не приспособлена для возделывания или заселения, кроме как случайным образом. Он получил свое название от семьи Ньюменов и был известен как «Ньюман Таухед». После того, как авульсия 1912-13 гг. Оторвала большую его часть от берега Луизианы, правопреемники Ньюманов сдали отрезанную часть в аренду. от него, лежащего к востоку от нового канала, до одного города. В договоре аренды он описывался как часть плантаций Белл и Уиллоу-Пойнт, расположенных в округе Ист-Кэрролл, штат Луизиана.Он был взят в аренду на шесть-восемь лет для выпаса свиней.
Свидетели [Луизианы] впервые узнали о каких-либо претензиях от имени Миссисипи или ее граждан незадолго до возбуждения этого иска. Похоже, что примерно в 1923 году Миссисипи продала часть земли за неуплату налогов. В оценочных ведомостях округа Иссакена, штат Миссисипи, покупатели этих налоговых продаж впервые фигурировали в качестве владельцев в 1925-1926 годах. [Миссисипи] ввела списки для оценки доказательств за определенные годы между 1848 и 1926 годами.Они показывают, что после 1883 года некоторые земли в пределах первоначальной границы острова Таллос помечены как «река» или «река Миссисипи», и время от времени эти земли, обозначенные таким образом, облагались налогом, иногда по номинальной сумме, а иногда на солидные суммы. Иногда «Остров № 98» появляется как отдельный элемент на свитках, хотя исследования показывают, что в то время остров исчез. В разные годы он описывается как сильно различающийся по размеру. Свидетельства, которые следует извлечь из этого источника, весьма противоречивы и не могут показать какое-либо господство Миссисипи над спорной территорией.
При выводе:
Протокол подтверждает вывод капитана об отсутствии доказательств того, что Луизиана ее граждане знали или соглашались с любым предполагаемым владением Миссисипи над спорной территорией. [Луизиана] не выдержала испытания, установленного в деле Мичиган против Висконсина, 270 U.S. 295, 46 S. Ct. 290, в отношении осуществления суверенитета и господства над спорной территорией и согласия [Миссисипи] на такое предполагаемое владение. Пятая находка мастера подтверждается.
И в заключение, что:
В соответствии с рекомендацией капитана должен быть введен указ о назначении комиссии для определения местонахождения нитки основного русла реки Миссисипи, как это было непосредственно перед авульсией 1912-13 годов; и линия, когда она расположена таким образом, определена как граница между штатами, между широтой 32 39 на севере и линией раздела между графствами Иссакена и Уоррен, штат Миссисипи (в продлении на запад), на юге [.]
Споров о нарастании / отторжении поступало в наш Апелляционный суд как минимум трижды:
Halsey v.Маккормик , 18 14 г. (1858)
Суд описал действие:
Это было действие против Джейкоба МакКормика с целью вернуть небольшой участок земли в деревне Итака, лежащей между тем, что раньше было северным берегом ручья Сикс-Майл, и нынешним центром этого ручья. Участок истца, который, как он утверждает, охватывает спорную землю, описан в передаче некоему Беннетту, под которым он держится, как пролегающий «на юг от автострады к берегу ручья Сикс-Майл».Беннетт также был праводателем Джейкоба МакКормика, которому впоследствии по делу, по которому истец получает право собственности, он передал земельный участок, лежащий в русле ручья Сикс-Майл, рядом с землей истца. Поскольку вода в ручье отступила, у подножия берега образовалась полоса сухой земли, которая и была землей, о которой шла речь в этом деле.
И первоначальное судебное разбирательство, предварительная апелляция и последующее судебное разбирательство:
На первом судебном разбирательстве в 1853 году суд постановил, что истец был ограничен на юге отметкой высокого уровня воды на северном берегу ручья.После обжалования в этом суде решение было отменено, суд постановил, что земля истца простиралась до отметки низкого уровня воды … После этого решения первоначальный ответчик умер, и дело было продолжено против его исполнителей. Во время второго судебного разбирательства выяснилось, что раньше северный берег ручья при маловодье образовывал южную линию спорной земли, но что первоначальный ответчик, Джейкоб Маккормик, углубил русло ручья с южной стороны и, положив камни на гребень в центре, повернул воду так, что оставил часть на северной стороне русла ручья сухой, и что на этой части он построил путь к своей мельнице, северный берег которого был первоначальным северным берегом ручья.
Дело рассматривалось без присяжных, и судья установил в качестве фактов, «что южная линия земли истца проходила к северу от рассматриваемого помещения; что воды ручья, в котором они проходят через участок истца, сейчас и в течение многих лет текут дальше на юг, чем когда была возведена дамба, и что изменение русла было вызвано искусственными средствами, использованными Иаковом Маккормик », первоначальный ответчик, как указано выше. Поэтому он вынес приговор для ответчиков, который был утвержден в шестом округе в качестве общего срока, и истец подал апелляцию в этот суд.
В Апелляционном суде утверждается, потому что:
Этот суд постановил, когда это дело рассматривалось ранее, что южная линия истца первоначально не простиралась до центра ручья, а только до линии отлива на северном берегу. Предполагая, что этот вопрос будет урегулирован, истец не утверждает, что, поскольку ручей изначально протекал, спорная земля находилась в пределах его участка. Но, насколько я понимаю, он утверждает, что спорная земля является намывной, и он имеет на нее право как прибрежный владелец.Но чтобы получить право собственности на землю в виде намыва, необходимо, чтобы ее увеличение было незаметным — чтобы количество, добавляемое в каждый момент времени, не воспринималось. Когда изменение настолько постепенное, что не может быть замечено ни в какой момент времени, владелец, чья земля на берегу реки, таким образом, увеличилась, имеет право на добавление [.]
Достаточно того, что в данном случае не обнаружено такого факта, как то, что этот кусок земли является намывом — что он образовался в результате незаметного нарастания.Свидетельства показывают, что он не был сформирован таким образом. Маккормик углубил русло ручья с южной стороны и положил камни по центру, чтобы ограничить воду в углубленном таким образом канале, и таким образом земля, о которой идет речь, осталась голой. Он мог быть виновен этими действиями в нарушении прибрежных прав истца или его праводателей, но я не знаю ни одной нормы закона, которая бы представляла собой незаконный акт, подобный передаче права собственности. В данном случае нет необходимости переходить от вопроса о том, существует ли различие между случаем намыва, образованным естественными или искусственными способами.Я не нахожу такого различия в книгах. Если с помощью какой-либо искусственной структуры или препятствия в потоке поток будет сильнее падать на один берег, вызывая его незаметное истирание и вызывая соответствующее усиление на противоположном берегу, я не готов сказать, что прибрежный владелец не будет иметь права на образовавшийся таким образом намыв, особенно в отношении стороны, его вызвавшей.
Если бы прирост образовался при всех других обстоятельствах, необходимых для того, чтобы образовать его намыв, я вряд ли могу предположить, что человек мог бы успешно противостоять в противном случае законному требованию прибрежного владельца, заявляя о своей собственной неправоте, показывая, что нарост не имел бы таким образом образовалось бы, если бы он сам неправомерно не поставил препятствия в потоке.Но этот вопрос не стоит перед нами. Достаточно того, что этот случай не показывает, что рассматриваемая земля была намывной.
Малри против Нортона , Нью-Йорк 100 Нью-Йорк 424 (1885)
Суд описал действие:
Жалоба по этому иску по существу утверждала, что истец является владельцем определенных помещений в Фар-Рокавей, округ Куинс, на которых находится гостиница; что часть помещений представляет собой пляжные земли, которые истец сдал в аренду на условиях мирного владения арендаторам, которые содержат на них купальни и другие здания, необходимые для купания на серфинге, и истец получает с них большую арендную плату, а указанные пляжные земли имеют большую ценность как необходимое оборудование для его отеля.Город Хемпстед без каких-либо законных прав или полномочий передал ответчику Нортону аренду упомянутых пляжных земель, одну треть процентов, в рамках которой указанный ответчик передал в аренду ответчику Леви. Что в соответствии с договором аренды указанные ответчики угрожают и предлагают и неоднократно предпринимали попытки завладеть арендованными землями и вытеснить истца и лишить его права владения и пользования ими, тем самым нанеся ему и его арендаторам большой и непоправимый ущерб. Ответчики безответственны с материальной точки зрения [.]
Испрашиваемое средство правовой защиты:
Требовалось судебное решение о признании договора аренды недействительным, а также о запрете ответчикам и всем лицам, претендующим на их основании, захватить или попытаться завладеть указанными пляжными участками. Первоначально заявка истца ограничивала земли, находящиеся на юге у Атлантического океана.
Первые факты:
Это действие включает в себя право собственности на определенные участки пляжа на берегу океана в Far Rockaway. Никаких споров не возникает по поводу границ участка или местоположения пляжа, поскольку они включены в описание актов, по которым праводатели истца ранее занимали помещения, но утверждается, что земля или песок, составляющие пляж, были таковыми. пострадавший от штормов и приливов в океане, его право собственности было потеряно праводателями истца, и последующие депозиты, сделанные в тех же границах, были приобретены владельцами Лонг-Бич, острова, принадлежащего городу Хемпстед.Этот результат пытаются подкрепить правилом, регулирующим приобретение недвижимости путем намыва или насыпи. Свидетельства имеют тенденцию устанавливать следующие факты: рассматриваемый пляж находится в тех же границах, и, за исключением узкой лагуны, пересекающей его, имеет ту же форму и форму сейчас, что и существовал с 1685 года, когда он был передан отдаленным праводателям истца его индийскими владельцами, примерно к 1835 году. Между 1835 и 1869 годами произошли изменения в поверхности земли, которые, как утверждается, привели к передаче права собственности.В начале процесса изменений Лонг-Бич состоял из небольшого острова, лежащего к югу от залива Хемпстед, отделенного на западе от спорного пляжа судоходным заливом, который безразлично именуется островом Хог, или Ист-Рокавей-Инлет, или Брокл-Фэйс-Гут, и череда пляжей, островов, отмелей и каналов, простирающихся примерно на четыре мили. Этот залив был около полумили в ширину и напрямую сообщался с западным концом залива Хемпстед. К западу от бухты бар или пляж, известный как бар Кут, простирался от материка на юг до точки напротив Лонг-Бич, образуя западный берег залива Хемпстед, а оттуда на запад на расстоянии около трех миль, пока не достиг западного побережья. линия города Хемпстед.Пляж к западу от залива в период с 1835 по 1869 год претерпел ряд изменений, которые совершенно неважно, если вообще возможно, проследить подробно, но обычно он состоял из линии или группы баров, отмелей, островов. и каналы, простирающиеся от входа до берега материка за пределы спорных помещений, но которые постоянно подвергались физическим изменениям под влиянием законов, которым они, естественно, подчинялись. Эти отмели, отмели и острова возникли в результате действия приливов и ветра, заполнявших каналы, разделяя их, иногда соединяясь вместе, и одно время путем удаления рассматриваемого залива на запад образовывали непрерывную полосу от Лонг-Бич до точку к западу от спорного помещения и оставался на этом месте около трех лет.Удаление бухты на запад не происходило равномерно постепенным прогрессированием, но часто продвигалось «скачками» на расстояние от четверти до полумили, и часто добавлялось или отнималось от земель, к которым они были присоединены, участки земли. пляж протяженностью полмили или меньше в результате одиночного шторма. В течение рассматриваемого периода времени различные входы в разных точках этого бара время от времени прорывались и использовались судами, торговавшими в заливе Хемпстед, до тех пор, пока они не были перекрыты действием прилива и ветра, когда другие каналы под действием естественных причин откроются в новых местах, и эти отверстия, в свою очередь, станут каналами, по которым будут проходить суда, направляющиеся в залив Хемпстед и из него.
Более поздние факты:
Примерно в 1869 году заливы на западе были закрыты, и первоначальный залив, примыкающий к Лонг-Бич, был вновь открыт и с тех пор стал единственным судоходным каналом для судов, заходящих в залив с востока. В конечном итоге описанный процесс привел к присоединению пляжа в судебном порядке к материку на западе и формированию непрерывного пляжа шириной около тысячи футов от материка до бухты в Лонг-Бич, на расстоянии около четырех миль.Этот процесс также оставил мелкую и узкую лагуну или бухту, бегущую внутри рассматриваемого пляжа от залива Хемпстед до точки немного западнее от спорного помещения и отделяющей собственно океанский пляж от материка, лежащего прямо за ним.
В 1725 году бар Кутс имел настолько постоянный характер, что он стал предметом гранта от его владельца, города Хемпстеда, одному Хиксу, и с того времени до настоящего времени они говорили, что Хикс и его наследники и получатели грантов заняли и наслаждались пляжем, лежащим между первоначальным входом в залив Хог-Айленд и западной линией города Хемпстед и достигающим примерно восьмисот футов от спорного помещения.Части этого пляжа время от времени были затоплены или смыты, а временами он был прорезан новыми входами в залив Хемпстед, но всегда был пляж, лежащий над океанскими приливами, но за линией. высотной отметки, способной занимать и пользоваться своими владельцами.
Выводы ниже:
При этих обстоятельствах суд первой инстанции отказался признать, что расширение Лонг-Бич на запад было произведено путем наращивания и постановил как вопрос закона, что арендодатели ответчика, город Хемпстед, не получили права собственности на земли в споре в результате этого процесса, и мы согласны с его выводом.
Органы власти:
Похоже, что в данном случае между властями или даже между адвокатами мало противоречий относительно того, что составляет намек или прирост. В деле Rex v. Lord Yarborough (3 B. & C. 91) было решено, что «нарастание — это незаметное увеличение» … хотя свидетели могут время от времени замечать, что земля вторглась в линию моря, достаточно, если это было сделано, чтобы они не могли заметить прогресс в то время, когда это было сделано.«… В Emans v. Turnbull (2 Johns. 314) говорилось, что« если морское увеличение будет небольшим и почти незаметным, оно перейдет к собственнику земли; но если оно будет внезапным и значительным, оно принадлежит государю ».…« Чтобы получить право собственности на землю путем намывания, необходимо, чтобы его увеличение было незаметным ». [.]
При выводе:
Из этих определений может показаться, что существуют два непреодолимых возражения против требования истца; одно из них состоит в том, что значительная часть формаций, из которых сейчас состоит рассматриваемый пляж, была создана перед его соединением с Лонг-Бич и представляет собой собственность, которая подлежала приобретению и владению другими лицами до подачи иска истцом; и, во-вторых, движение Лонг-Бич на запад часто происходило из-за внезапного смещения бухты и, как следствие, соединения больших и заметных участков пляжа с восточными землями — в результате внезапной и насильственной операции со стороны моря. приливы.Таким образом, мы считаем, что нижестоящий суд правильно постановил, что ответчик не получил законного права на владение рассматриваемыми землями посредством аренды в городе Хемпстед.
Рассмотрение дополнительной претензии:
Заявитель также утверждает, что даже если он не смог установить собственное право собственности на помещения, истец по-прежнему не имеет права поддерживать этот иск из-за недостатков в его собственном праве собственности. Утверждается, что рассматриваемый пляж, когда-то отрезанный от материка и окруженный судоходными водами, стал островом, который, как и другие образования суши в приливной воде, был собственностью государства.
Фактов, установленных доказательствами:
.Доказательства устанавливают непрерывную цепочку правового титула на здание, являющееся предметом спора, от его коренных индийских владельцев до истца, охватывающее период в двести лет, и каждое транспортное средство, ограничивающее его правообладателя на Атлантический океан. В соответствии с законодательством этого штата такое описание делает линию максимальной отметки границей предоставленных помещений, но оно также влечет за собой возможность колебания такой линии под действием воды.Эти строки описания в течение ста пятидесяти лет включали оспариваемый локус , и то же самое, с возвышенностями, было занято и использовалось праводателями истца и теперь остается собственностью истца, если только право собственности на него не был потерян для его дарителей по указанным причинам.
Разъяснение закона:
Несомненно, право собственности на землю может быть утрачено в результате эрозии или затопления. Первый состоит в постепенном разъедании почвы под действием течений или приливов, а другой — в ее исчезновении под водой и формировании над ней судоходного тела.Правообладатели истца всегда с 1684 года оставались собственниками и жильцами материковой части, прилегающей к спорному пляжу, и в этом качестве владельцы обладали правами, связанными с титулом прибрежных или прибрежных владельцев. «Они будут иметь право на все, что будет добыто на море путем намока или заброшенности, и их титул может быть утрачен из-за наступления высокого уровня воды, в результате чего их земли окажутся в зоне приливов и отливов». Однако это не всякое исчезновение земли в результате эрозии или затопления, которое уничтожает право собственности истинного владельца или позволяет другому лицу приобрести его, поскольку для достижения этого результата эрозия должна сопровождаться перемещением земли за пределы границ владельца, или погружение, за которым следует такой промежуток времени, который помешает установить идентичность собственности после ее остатка.Земля, утраченная в результате затопления, может быть восстановлена путем реликвии, а ее исчезновение в результате эрозии может быть возвращено путем прирастания, после чего временно утраченная собственность будет восстановлена.
Когда части материка постепенно были захвачены океаном, так что судоходные каналы были расширены по ним, люди, в силу своего суверенитета над общественными автомагистралями, несомненно переходят к контролю над такими каналами и владению землей под ними. их в случае его постоянного приобретения морем.Однако в равной степени верно и то, что, когда вода исчезает с суши, либо в результате ее постепенного удаления оттуда, либо в результате подъема земли за счет оттока или наращивания, или даже исключения воды с помощью искусственных средств, ее право собственности возвращается к первоначальному состоянию. прибрежные владельцы … Также период времени, в течение которого продолжается затопление, не препятствует праву такого владельца войти на рекультивированную землю и заявить о своем праве собственности [.]
И применение закона к фактам:
В качестве необходимого следствия этих правил, по-видимому, также следует, что наличие лагуны между гостиничной собственностью истца и пляжем не является препятствием для его права собственности на пляжное образование, каким бы оно ни было создано, если оно расположено в первоначальных границах его территории. владение[.]
Доказательства по делу и выводы суда первой инстанции совпадают в установлении того факта, что в течение периода изменений, упомянутых выше, части пляжа перед помещениями истца оказались затопленными, но всегда существовали на таких помещениях или рядом с ними, отмели, бары или острова, которые впоследствии стали ядром, вокруг которого собирались отложения, составляющие теперь землю, являющуюся предметом судебных разбирательств. Нам кажется очевидным, что владельцы этой собственности не утратили свой титул в связи с описанными изменениями, и что государство не приобрело в ней никакой собственности.Суверен наследует владение такими островами и образованиями только в том случае, если они были первоначально созданы и расположены на приливных путях за пределами границ собственности, находящейся в индивидуальной собственности.
Мы также придерживаемся мнения, что принципы, применимые к разделу земель, образованных путем наращивания, между владельцами прилегающих возвышенностей, в значительной степени контролируют права соответствующих сторон в этом случае. Такие владельцы имеют право на земли, образованные путем прирастания или реликвии перед их собственностью и прилегающей к ней в определенных пропорциях в соответствии с формированием их соответствующих береговых линий … Однако такое приращение может быть начато или продолжено, право одного владельца возвышенностей на последующее и соответствующее им прекращается, когда формация проходит вбок линию своего соседнего соседа [.]
* * *
Из упомянутых принципов, по-видимому, следует, что владелец Лонг-Бич не мог, даже если процесс его расширения и расширения происходил за счет прирастания, требовать за пределами той точки, где такие присоединения начали становиться смежными с собственностью соседних владельцев, и по мере того, как линия каждого последующего владельца возвышенностей была достигнута в процессе расширения, казалось бы, возникнет новое препятствие для подачи апеллянта. Этот результат, несомненно, произойдет после прохождения бухты острова Хог, поскольку часть земли к западу от него изначально была сплошным пляжем и была занята получателями субсидии Хемпстеда до расширения Лонг-Бич [.]
Дело города Нью-Йорка (W. 10th St. Realty Corp.) , 256 N.Y. 222 (1931)
Суд резюмировал характер разбирательства:
West Tenth Street Realty Corporation — владелец земельного участка, ограниченного с юга Атлантическим океаном. Город Нью-Йорк возбудил дело о приобретении права собственности на общественный пляж на берегу океана Кони-Айленд. Земля заявителя выходит на берег океана высотой 150 футов и расположена непосредственно к востоку от земли Фельтмана [.]
Претензия и предшествующие судебные разбирательства:
Документ истцу о земле, упомянутой в этой апелляции, ограничивает то же самое на юге Атлантическим океаном. По мнению судьи О’Брайена, вопрос о том, распространяется ли такое описание на землю, затопленную в результате авульсии до даты подачи истца, не передается. Это единственный оставшийся вопрос. Особый срок постановил, что истец не является владельцем такой затопленной земли. Апелляционный отдел постановил, что решение «было правильным на том основании, что земля, в отношении которой был подан иск, была потеряна и не востребована или не восстановлена до этого разбирательства.’
Фактическая информация:
Истец подтвердил право собственности, возвращаясь к г. Грейвсенд. Название города Грейвсенд продлилось до самой высокой точки океана … Право собственности истца возникло в результате двух судебных разбирательств в выдающемся владении, возбужденных железнодорожной компанией Нью-Йорк и Си-Бич в 1877 и 1880 годах соответственно с целью приобретения права собственности на землю сейчас Город Грейвсенд. »Часть суши была описана как простирающаяся» до Атлантического океана, «другая часть» — до Атлантического океана, оттуда к западу по линии высокого уровня воды в указанном океане.’
По ипотеке, оформленной железнодорожной компанией 1 сентября 1885 года, земля была передана посредством комплексного описания, которое охватывало все ее недвижимое и личное имущество, а также все прибрежные и другие права, связанные с принадлежностями. Эта ипотека была изъята, и решение судьи следовало описанию в постановлении об осуждении «вместе с принадлежностями». Железнодорожная компания передала рассматриваемую землю компании Sea Beach Land по описанию, которое частично гласило: «к западу от Атлантического океана, оттуда на восток вдоль Атлантического океана.»Си Бич Лэнд Компани» передала истцу под тем же описанием , то есть , в Атлантический океан, а оттуда к востоку вдоль Атлантического океана.
В июне 1893 года уровень прилива океана находился примерно в 1350 футах к югу от Серф-авеню и примерно в 450 футах к югу от линии захвата. Земля между линией отвода и линией половодья в 1893 г. была затоплена авульсией. Рассматриваемые помещения состоят из затопленной земли между линией половодья, как это было в 1893 году и во время взятия, состоящей из участка около 150 футов шириной и 450 футов длиной.Линия максимума воды на дату предъявления претензии была по существу такой же, как линия взятия. Если истец является владельцем рассматриваемой затопленной земли, это подразумевается, поскольку описание в его акте распространяется только на отметку паводка, которая в то время находилась примерно на линии отвода. Позиция города заключается в том, что права истца ограничиваются строгим и буквальным языком дела, и что его название распространяется только на линию высокого уровня воды, которая существовала на дату его дела.
И заключение, основанное на оперативных предположениях:
Презумпция состоит в том, что концедент не намеревается удерживать плату за землю под водой, прилегающую к переданной земле, но такая презумпция может быть преодолена путем использования слов при описании переданных помещений, которые ясно указывают на намерение не передавать землю под водой.
Однако при отсутствии четко выраженного намерения об обратном будет считаться, что концедент не намерен удерживать плату за землю под водой, где он выразил все свои интересы в прилегающей к ней возвышенности.Предполагается, что он намеревался передать все, что у него было [.]
* * *
Указанный принцип применяется к суше, ограниченной водой, где приливы и отливы [.]
Презумпция того, что лицо, предоставляющее право, намеревалось передать всю землю, которой он владел, включая земли под водой, подтверждается тем фактом, что в его акте к истцу было указано, что «это те же помещения, переданные стороне первой части актом от 1 сентября 1896 года. и записано в канцелярии Реестра графства Королей 1 декабря 1896 года в Liber 3 of Conveyances, стр.185, раздел 21.’[.]
Апелляционная палата вынесла решение по нескольким спорам, связанным с приростом / отъездом. Далее следуют два примера:
Лудингтон против Марсдена , 181 г. н.э., 2 день 178 г. (4-й департамент 1992 г.)
Апелляционная палата описала действие:
Это действие по урегулированию пограничного спора по поводу полуострова с приросшими землями, примыкающего к реке Литтл-Салмон, недалеко от ее устья к озеру Онтарио в городе Мехико, штат Нью-Йорк. Соседние землевладельцы и конкурирующие заявители на полуостров — истцы Рэмси и Ширли Лудингтон, владельцы земельного участка, лежащего в основном к северу от спорной собственности, и ответчики Рассел и Шарлин Марсден и Фрэнсис и Уильям Келер, владельцы двух отдельных участков, лотов 11 и 12. соответственно, лежащих в основном к востоку от него.Решающее значение для понимания этого случая имеют несколько исследований: исследование «Кинга» 1955 года, проведенное по заказу Лорен Марсден, общего праводателя Марсденов и Кёлерсов; опрос 1965 года «Хакетт» для Лудингтонов; исследования месторождений Марсден и Келер «Гетманом» 1986 года; и исследование «Venditti» 1988 года по заказу суда первой инстанции. Также актуальны описания собственности, содержащиеся в актах сторон и их предшественников.
Изменения береговой линии:
Исследования и документы указывают на то, что три рассматриваемых объекта расположены около 90-градусного изгиба реки Литтл-Салмон.Река течет в основном в северном направлении мимо участков Марсден и Келер на восток, затем течет в основном на запад, проходя через владения Лудингтон на север, прежде чем возобновить свое северное течение в озеро Онтарио. Исследования и документы также показывают, что береговая линия и осевая линия реки резко изменились с годами в непосредственной близости от рассматриваемых объектов. Центральная линия реки сместилась на запад по отношению к собственности Marsden и Koehler и к югу по отношению к собственности Ludington.Что еще более важно, некоторые особенности береговой линии изменились с годами. В то время как исторически в этой окрестности между отметкой низкого уровня воды и линией высокого уровня воды находилась большая территория, большая часть постоянного высокогорья, включая спорную собственность, теперь находится к западу (т. Е. По направлению к реке) от низкого уровня воды. марка, описанная в деле Лудингтонов 1939 года и изображенная в обзоре Кинга 1955 года. Фактически, похоже, что часть спорной собственности состоит из высокогорья, которое в настоящее время существует к западу от бывшей средней линии реки, описанной и изображенной в различных актах и исследованиях.Оспариваемая собственность находится к западу от собственности Marsden и Koehler и к югу от собственности Ludington. Оспариваемая земля находится за пределами описания акта, определяющего все три свойства, обстоятельство, которое само по себе убедительно означает, что береговая линия изменилась.
Описания и исследования актов:
Стороны получают право собственности на свою собственность от общего лица, предоставившего право, Уилбура Джордана. Недвижимость в Иордании обычно пролегала между шоссе 40 графства на север и восток и рекой Литл-Салмон на западе и юге.В 1939 году Джордан передал Гомеру и Марджори Лудингтон часть своей собственности, ограниченную на севере шоссе 40 и рекой на юге. В документе описывалось, что восточная граница участка Лудингтон проходит от центра шоссе (под прямым углом к нему), на расстоянии «490 футов более или менее до отметки низкого уровня воды на реке Салмон». Согласно описанию, южная граница участка проходит «вдоль линии низкого уровня воды в указанной реке на высоте 160 футов». В отчете нет никаких исследований, проведенных одновременно с транспортным средством 1939 года.Однако соответствующие границы владений Лудингтона показаны в обзоре Кинга 1955 года. Обследование Кинга показывает восточную и южную линии владений Лудингтона точно так, как описано в акте 1939 года, то есть идущими на юг от дороги на 490 футов до отметки низкого уровня воды, а оттуда — на запад вдоль линии низкого уровня воды.
Имущество Лудингтона было передано в 1963 году истцам Рэмси и Ширли Лудингтон. Акт 1963 года содержит такое же описание собственности, что и акт 1939 года; тем не менее, исследование Hackett, проведенное двумя годами позже, показало, что восточная линия Лудингтонов проходит примерно в 550 футах от дороги до «наблюдаемой» ватерлинии.Другими словами, исследование Hackett, на котором истцы основывают свои претензии, показывает, что берег реки в юго-восточном углу собственности находится примерно на 60 футов дальше от дороги, чем это описано в акте Лудингтонов и их предшественника, а также как изображен в исследовании Кинга, проведенном 10 годами ранее.
Собственность Марсдена:
Исследование King было проведено в связи с предполагаемой продажей Джорданом оставшейся части его собственности Лорену Марсдену. Эта перевозка, которая состоялась в марте 1956 года, охватывала примерно 11 акров земли, ограниченных с севера и востока трассой 40, на юге — участком, ранее приобретенным Лореном Марсденом, а на западе — рекой Литтл-Салмон и участком Лудингтон.Как показывает исследование Кинга, в документе 1956 года южная граница этого большого участка описывается как пролегающая в 620 футах от шоссе до «точки в центре Литл-Сэлмон-Крик». В документе указывается, и обзор Кинга показывает, что западная линия участка площадью 11 акров проходит от вышеупомянутой точки на центральной линии ручья, «оттуда на север 5 ° 43 ′ западной долготы 270 футов до точки на берегу реки». Низкая линия воды указанного Малого Сэлмон-Крик, указанная точка находится в юго-восточном углу поместья Гомер Лудингтон и находится на юго-востоке.5 ° 43 ′ в. Д. 490 футов, измеренных под прямым углом от центральной линии упомянутого шоссе №40 округа, ведущего из Техаса в Восточную сторону Мехико; оттуда на север. 5 ° 43 ′ западной долготы, 490 футов вдоль восточной линии собственности Гомер Лудингтон до точки пересечения с центральной линией упомянутого шоссе округа Rt. № 40 ». Таким образом, большая часть западной линии транспортного средства 1956 года площадью 11 акров совпадала с восточной линией владения Лудингтон. Остальная часть простиралась под водой и в конечном итоге проходила вдоль средней линии реки по тому же направлению, что и эта общая граница.
После приобретения участка площадью 11 акров у Джордана Лорен Марсден объединил его со своим ранее приобретенным имуществом на юге. Затем он разделил эту часть, выстилающую восточную сторону реки, на 12 участков, каждый размером 75 футов в ширину. В данном случае нас беспокоят участки 11 и 12, самые северные участки, которые теперь принадлежат ответчикам Марсдену и Келеру соответственно. Обзор Кинга 1955 года показывает, что в то время южные стороны каждого из этих участков простирались на запад ниже линии высокого и низкого уровня воды реки до средней линии реки.Кроме того, исследование показывает, что западные линии этих участков были на том же направлении, что и восточная линия участка Лудингтон. Наконец, исследование показывает, что южная граница участка Лудингтон, то есть тогдашний низкий уровень воды на реке, пересекла западную границу участка 12 в точке примерно в 45 футах от средней линии реки. Таким образом, в то время юго-западный угол лота 12 постоянно находился под водой.
Лоты Келера:
Келеры приобрели лот 12 в 1984 году.В их делах, как и в делах их предшественников, их собственность описывается точно так, как это показано в обзоре Кинга 1955 года. Участок Келера описывается как ограниченный с юга линией, которая проходит «71 фут до отметки прилива на восточном берегу Литл-Сэлмон-Крик; отсюда [неопределенное расстояние] по тому же курсу к центральной линии указанного ручья », и имея западную границу, которая проходит от вышеупомянутой точки в центре ручья на расстоянии 75 футов по пеленгу 5 градусов северной широты, 43 минуты к западу , то же направление, что и восточная граница участка Лудингтон.Кроме того, исследование Кинга ясно показывает, что самые северные 30 футов или около того западной линии Кёлерса составляют самый южный сегмент восточной линии Лудингтонов.
Марсдены приобрели участок 11 у Лорена Марсдена в 1984 году. В их документе южная и северная стороны дороги описываются как пролегающие на неопределенное расстояние «до средней линии реки Малый Лосось», а их западная граница проходит «вверх по указанной средней линии реки».
Несмотря на описание актов 1984 года, исследования Гетмана 1986 года и Вендитти 1988 года показывают резкие изменения в береговой линии и средней линии реки со времени съемки Кинга 1955 года.Западные границы участков 11 и 12 уже не соответствуют средней линии реки. Действительно, участок 11 теперь был бы не имеет выхода к морю из-за приросшего полуострова (собственность, которая сейчас оспаривается), если бы не узкая лагуна, простирающаяся на эту собственность. Лот 12 теперь не имеет выхода к морю от приросшего полуострова.
Постановление Верховного суда:
После судебного разбирательства без вынесения судебного решения по вопросам прав на ведение дела, прав прибрежных территорий и неправомерного владения Верховный суд вынес решение о передаче большей части полуострова Лудингтонам и небольшой части Марсденов.Суд установил, что действия этих сторон противоречили друг другу, но обе стороны имели действительные прибрежные претензии в отношении той части спорной собственности, которая примыкает к их законной собственности. Напротив, суд установил, что деяния Кёлер не противоречили другим действиям и что они не обладали правами прибрежных территорий, дающими им право на пропорциональную долю полуострова. Суд также установил, что доказательства Лудингтонов недостаточны для обоснования их претензии о праве собственности на весь полуостров.
Выдача апелляционной инстанции:
В апелляции Лудингтоны утверждают, что они имеют право на весь полуостров. Они утверждают, что суд допустил ошибку, истолковав пункт о разрешении их дела, установив, что береговая линия была изменена в результате наслоения, и отклонив их иск о незаконном владении. В своей встречной апелляции ответчики Марсден и Келер утверждают, что суд допустил ошибку, присудив Лудингтонам слишком большую долю спорного полуострова и исключив прибрежные претензии Кёлерса на его часть.
Имеет:
Мы согласны с отклонением судом иска Лудингтонов о неправомерном владении. Они не доказали четкими и убедительными доказательствами, что они действительно владели спорной собственностью в течение срока давности, и что такое владение было враждебным и на основании права, открытого и печально известного, исключительного и непрерывного [.]
Что касается Лудингтонов:
Основное возражение Лудингтонов по апелляции состоит в том, что суд допустил ошибку при присуждении Марсденам (и должным образом отказал Кёлерам) любой вновь образованной земле, расположенной к западу от давно определенных западных границ участков 11 и 12.Лудингтоны утверждают, что, поскольку их восточная граница является лишь продолжением западных границ ответчиков, им должна быть предоставлена вся земля, лежащая к западу от этой линии. Однако, следуя этой логике, если собственность Лудингтона простирается не дальше на юг, чем 490 футов от дороги, Марсдены и Келеры должны иметь право на все новые земли, образованные к югу от этой бывшей линии низкого уровня воды.
При выводе:
На основании нашего изучения протокола мы пришли к выводу, что соответствующие деяния сторон не противоречат друг другу и что описанные в них свойства не совпадают.Восточная граница Лудингтонов — это просто продолжение западной границы Марсденов и Келеров, и действительно, ее часть совпадает с сегментом западной линии Келеров. Мы также делаем вывод, что в силу очевидных изменений, которые произошли в средней линии и береговой линии реки, дела больше не отражают реальную ситуацию. Ясно, что большой полуостров земли сформировался полностью за пределами описания собственности Ludington и в значительной степени за пределами описания собственности Marsden и Koehler.Спорная часть полуострова выходит за рамки описания действий какой-либо из сторон. Таким образом, стороны не могут претендовать на исключительное право собственности на оспариваемый земельный участок на основании их собственного документа или описания других сторон. Тот факт, что осевая линия и береговая линия реки сместились на запад по отношению к собственности Марсден и Келер и на юг по отношению к собственности Лудингтон, не может повлиять на расширение чьего-либо деяния. Изменившаяся береговая линия просто приводит к тому, что большая или меньшая часть зарегистрированной собственности определенной стороны в настоящее время находится под водой.Границы договора остаются теми же, и, таким образом, документы не обеспечивают основы для предоставления приоритета правового титула какой-либо стороне, а просто устанавливают ориентиры для раздела спорной собственности в соответствии с принципами прибрежного права.
Обобщающий «прибрежный» закон:
В соответствии с принципами прибрежных территорий, приросшая земля должна быть разделена на равной основе на пропорциональной основе между соседними собственниками, при таком разделе сохраняется водная поверхность пропорционально площади земель, как было первоначально передано… Принцип пропорционального разделения вытекает из правила, согласно которому прибрежные владельцы «Имеют право на земли, образованные путем прирастания или реликвии перед их собственностью и прилегающей к ней», но не могут «требовать более того момента, когда такие присоединения стали прилегать к собственности соседних владельцев»… »[T] право один владелец возвышенностей, которому следует следовать и присваивать [такие наслоения], прекращается, когда формация пересекает горизонтальную линию своего соседнего соседа »[.]
На основании этого:
Изначально мы заключаем, что все стороны в этом споре являются собственниками прибрежных территорий. Действия Келеров и их предшественников описывают свою южную боковую линию как простирающуюся до средней линии реки. В этих документах дополнительно описывается, что западная линия участка 12 проходит на неопределенное расстояние (но, по всей видимости, около 45 футов) до точки, где она пересекает прежнюю отметку низкого уровня воды. Таким образом, когда-то большая часть западной границы участка 12 находилась под водой.Однако в результате прирастания большого полуострова к западу от участка 12 границы акта Кёлерса больше не доходят до воды.
Несмотря на то, что участок 12 не имеет выхода к морю, мы заключаем, что он остается прибрежным участком. Применимое правило заключается в том, что прилегающий собственник имеет право на земли, образованные в результате приращения или реликвии, примыкающей к его собственности. Вопреки заключению суда первой инстанции, правило не должно отличаться только потому, что рост произошел вдоль всей бывшей береговой линии участка 12.Исключение Келеров из спорной земли нарушило бы правило пропорционального деления. Прибрежный владелец должным образом заявляет о своих правах на приросшую землю, прилегающую к его береговой линии, но не может «требовать за пределами той точки, где такие присоединения стали прилегать к собственности соседних владельцев»… »[Право [Лудингтонов] на последовать и уместно [наращивание] прекращается, когда формация пересекает линию [Кёлер] вбок », и наоборот… Присудив Лудингтонам основную часть спорной земли и не присудив ничего Кёлерам, суд неправильно присудил Лудингтонам землю это не граничит с их собственностью.Та часть, которая прилегает к собственности Кёлер, должна быть передана им.
А по распределению:
Определив, что все три смежных собственника имеют право на долю прирастающей земли, мы должны затем определить, как собственность должна быть распределена. Точный метод распределения варьируется от случая к случаю, в зависимости от размера и конфигурации свойств по отношению друг к другу и к водоему … Мы обнаруживаем, что свойство объекта правильно распределено, проводя две линии от (и перпендикулярно к ) от нынешней осевой линии реки Малый Лосось до двух точек на западной границе участка 12… Линия №1 должна быть проведена от нынешней средней линии реки до юго-западного угла участка 12 / северо-западного угла участка 11. Линия № 2 должна быть проведена от нынешней средней линии реки до 490-футовой точки, в которой проходит западная граница. участка 12 пересекает южную границу собственности Лудингтонов. Марсденсам должна быть предоставлена та часть приросшей земли, которая расположена к югу от линии № 1. Кёлерам должна быть предоставлена та часть приросшей земли, которая находится между линией № 1 и линией №2. Лудингтоны имеют право на оставшуюся часть, то есть на часть, лежащую к северу от линии № 2. Урегулирование спора таким образом предоставляет всем сторонам ту часть приросшей земли, которая примыкает к их собственной собственности, и сохраняет почти столько же возможно, водный фасад изначально им нравился.
Эстель против Блазера , 192 г. н. Э. 2d 1080 (4-й департамент 1993 г.)
Апелляционная палата в целом пришла к выводу, что:
Мы не находим оснований для нарушения процедуры распределения спорной земли между сторонами Верховным судом.Это распределение согласуется с общим правилом, согласно которому, когда, как здесь, человек неправомерно заливает общественную воду напротив собственности владельца возвышенности, собственность владельца возвышенности по-прежнему простирается до ватерлинии, и залитый фасад становится собственностью владелец возвышенности [.]
Извлеченные уроки:
- Хотя доктрина титула путем приращения основывается на увеличении незаметной степени по естественным причинам, то, что изменение является результатом полностью или частично человеческого вмешательства, не меняет доктрины, если только оно не позволит преступнику получить выгоду своей собственной ошибкой. .Таким образом, доктрина правового титула путем прироста не будет применяться к земле, восстановленной прибрежным владельцем путем засыпки земли, когда-то находившейся под водой, и ее высыхания. Прибрежный владелец не может своими собственными действиями засыпать землю под водой или вызывать наслоения, которые увеличат его площадь за счет его соседей.
- Право собственности на затопленную авульсией землю не утрачивается даже временно. Право собственности на землю под водой остается за прибрежным владельцем с неизменными границами, и если затопленная земля снова появляется, прибрежный владелец сохраняет право собственности.Владелец также имеет право защищать или возвращать такую землю искусственным путем.
- Истец несет бремя доказывания права собственности на землю, утраченную в результате авульсии. Решающим критерием является то, была ли потеря вызвана эрозией или отрывом. Однако право собственника на возврат земли, утраченной в результате авульсии, не ограничено по времени при условии, что первоначальные границы могут быть обнаружены или идентифицированы.
[1] Особая дань уважения профессору Элмеру М. Миллиону, который преподавал право собственности в моей секции в 1969-70 гг.Профессор Миллион окончил Юго-Западный Государственный университет Оклахомы, получил степень бакалавра права в Университете Оклахомы и докторскую степень в области судебных наук в Йельском университете. Он преподавал в Южном методистском университете и Университете Айдахо; работал в Министерстве юстиции во время Второй мировой войны; был членом факультета Нью-Йоркского университета с 1947 по 1970 год; и был профессором права в Университете Оклахомы с 1970 по 1983 год.
CRAGIN v. POWELL et al.| Верховный суд | Закон США
128 США 691
9 S.Ct. 203
32 L.Ed. 566
CRAGIN
v.
POWELL et al.
17 декабря 1888 г.
J. D. Rouse и Wm. Грант , для апеллянта.
J. S. Whitaker , для заявителей.
LAMAR, J.
1Заявители, Кристиан Л. Пауэлл, Джозеф О. Айо и Людгер Гайдри, 1 ноября 1880 г. подали в суд штата иск о нарушении границы против истца Джорджа Д.Крагин, молясь о вынесении решения суда, чтобы установить границы между определенными землями, имуществом апеллянтов и прилегающими землями, принадлежащими истцу, и чтобы ему было приказано передать апеллянтам владение землями, на которые претендуют и указанные в их петиции. . 12 июля 1880 года дело было передано в окружной суд Соединенных Штатов на основании другого гражданства. Ответ подателя апелляции устанавливает, что он и его лица, предоставившие право собственности, которые приобрели земли у первоначальных патентообладателей, находились в публичном, мирном и непрерывном владении землями, включенными в его дело в четко определенных границах более 30 лет, и без уведомления о претензиях какого-либо лица; и что нет необходимости фиксировать или устанавливать какие-либо границы, о которых говорится в петиции.2 мая 1881 г. по ходатайству адвоката по апелляции суд назначил инспектора с целью установления и установления границ между имуществом соответствующих сторон в судебном процессе и обязал его сообщить о своем разбирательстве в разумные сроки. По обоюдному согласию сторон судом был выбран Бенджамин МакЛеран. 6 июня 1881 года МакЛеран подал свой отчет о проведенном им исследовании и его результатах. Из этого отчета следует, что поселок и участки, в которых расположены земли партий, были официально обследованы в 1837 г. неким Г.У. Коннелли как часть общественного достояния, и что место такого обследования было зарегистрировано в земельном управлении округа США; что он считал это обследование Коннелли настолько неправильным, а следы его линий и углов — настолько трудными для определения, что он не смог определить правильную линию между рассматриваемыми землями, кроме как на основе повторного обследования всего городка, в соответствии с некоторыми корректирующими обследованиями прилегающих поселков, которые были проведены в 1850 году и в последующие годы неким Джозефом Горлински, заместителем инспектора Соединенных Штатов.С этой точки зрения и руководствуясь теорией этих корректирующих обследований, МакЛеран провел линию, которую он считал правильной границей между рассматриваемыми землями, и рекомендовал принять ее суду, как по существу такую линию, которая могла бы быть проведена. если бы весь поселок был повторно обследован в то время, когда заместитель геодезиста Горлински проводил повторное обследование прилегающих поселков ». К этому отчету он подал две карты: Нет. 1 — карта его собственного обзора; и № 2, карта, предназначенная для демонстрации расхождений между обзором Коннелли и обзором Джозефа Горлински и самого Маклерана.Эти расхождения заключаются в следующем: (1) согласно исследованиям Горлински и Маклерана, городку не хватало полумили от площади в шесть миль; восточный ярус его участков теряет полностью половину площади, предоставленной ими на официальной площади, что, согласно официальному обследованию, устанавливает полный поселок в соответствии с законом. (2) По словам Коннелли, залив, известный как Bayou Four Points, расположен на землях апеллянта, в то время как по карте Маклерана этот залив расположен на землях апеллянтов. В своем дополнительном отчете МакЛеран говорит: «Судя по всему, в первоначальном опросе было ошибочно указано, что Bayou Four Points было ошибочно.В отчете также говорится: «Гряды по обе стороны от бавуса состоят из богатой, черной, суглинистой почвы, * * * и после обработки становятся лучшими землями юга для производства сахара. Гораздо большая часть города состоит из болота, непригодного для возделывания ». Линия, рекомендованная МакЛераном, помещает земли апеллянтов там, где земли апеллянта находятся согласно официальному обследованию, и, таким образом, дает первому богатые гребни вдоль залива, теперь принадлежащие второму.
2Истец должен был к 19 ноября 1881 г. представить причину, по которой отчет Маклерана не должен быть одобрен и омологирован как достоверный и точный обзор помещений. После этого суд по ходатайству подателя апелляции и против возражения подателей апелляции постановил, чтобы дело было занесено в судебную инстанцию, и действовать как в случае справедливости. Впоследствии было подано возражение против отчета, в котором утверждалось, что в случае одобрения заявитель будет лишен земель, на которые он владел правом собственности посредством средств передачи патентов Соединенных Штатов и которыми он и его лица, предоставившие право, владели в течение 30 лет и более.Исправленный ответ апеллянта и репликация апелляторов были поданы, причина была поставлена под вопрос. Суд, на основании заявлений и доказательств, подтвердил отчет инспектора и вынес постановление, устанавливающее границу между двумя поместьями в соответствии с молитвой первоначального ходатайства.
3Основной целью действия границы согласно Гражданскому кодексу Луизианы является определение и фиксация границы между смежными владениями соответствующих владельцев.Положение Кодекса в статье 845 и другие положения раздела 5 Кодекса о том, что пределы должны быть установлены в соответствии с названиями сторон, по мнению Верховного суда Луизианы, применяются к делам, в которых ни одна из сторон не оспаривает он титул его антагониста. Спригг против Хупера, 9 Роб. (La.) 253; Zeringue v. Harang, 17 La, 349; Блан против Кузена, 8 La. Ann. 71. Право собственности не может быть оспорено в этом действии, целью которого является установление линии или границы между смежными претензиями.Следовательно, когда в ходе разбирательства по этому делу инспектор, назначенный для обследования и установления границ между соответствующими объектами собственности сторон, сделал отчет, заявив об ошибках в официальном обследовании, и рекомендовал линию, влияние которой в случае принятия, изгонит подателя апелляции с земель, принадлежащих ему в соответствии с иском о законном праве собственности, нижестоящий суд постановил, что дело должно быть перенесено на сторону справедливости, таким образом, предполагалось, что в рамках его справедливого ведения существенные права сторон, не затронутые особыми ограничениями, регулирующими действие границы.
4Для определения оснований, по которым этот суд просят отменить постановление суда, указанного ниже, необходимо подробно изложить факты, указанные в протоколе. В 1844 году Соединенные Штаты выдали одному Баху патенты на определенные участки участков 10, 15 и 22 поселка 20 S., диапазон 17 E., в юго-восточном районе к западу от реки, согласно официальной табличке. обследование указанных земель было возвращено генеральному землевладельцу Соединенных Штатов.
5Заявитель является владельцем земель, запатентованных таким образом Баху; и в течение многих лет он и те, кому он утверждает, владели землями, которые, согласно официальному исследованию, были охвачены указанными патентами. В апреле 1878 г. некий Сэмюэл Вольф купил в штате Луизиана части тех же участков 10, 15 и 22, а также участки 14 и 23 того же поселка, прилегающие к землям истца. Эти земли, описанные в последний раз, были переданы государству как болотистые земли актом от 20 марта 1849 г. и отмечены как таковые на официальной табличке, упомянутой выше.В 1879 году Вольф продал эту собственность Пауэллу, одному из претендентов, который в мае 1880 года продал неразделенную половину двум другим апелляциям, и в том же году они подали иск о границе.
6В поддержку постановления нижестоящего суда адвокат по апелляциям убеждает, что «в патентах или праве собственности нет ничего, что могло бы показать, словесно или иным образом, какие-либо отчетливые вызовы, обозначающие их местонахождение; ничего не описывало собственность, кроме поселка, участка и участка; ничего, что могло бы описать земли, засаженные или переданные, либо как возвышенности, болота или затопленные земли, либо как имеющие на них какое-либо водное русло или залив.Он, однако, допускает, что показанная тарелка содержит на своей стороне названия некоторых байусов, такие как «Байу Кайю», «Грасси», «Сале» и другие; но говорит, что «оригинальные патенты и транспортные средства, за исключением платформы, ничего не говорят по этому поводу, за исключением того, что в титуле ответчика содержится указание на землю на Байу Гранд Кайю».
7В этой точке зрения, которая, по-видимому, является той, по которой должен был действовать нижестоящий суд, ученый адвокат ошибается. Это хорошо установленный принцип, что когда земли предоставляются в соответствии с официальной таблицей обследования таких земель, сама площадка со всеми ее примечаниями, линиями, описаниями и ориентирами становится такой же частью гранта. или акт, посредством которого они передаются, и средства контроля, насколько это касается ограничений, как если бы такие описательные элементы были написаны на лицевой стороне документа или самого гранта.Патент штата Луизиана, выданный Вольфу, относился к E. 1/2 SE 1/4 раздела 10, E. 1/2 к E 1/2 раздела 15 и т. Д., Содержащим 635 58-100. акров приливного перелива, согласно официальной таблице обследования указанных земель в Государственном земельном управлении ». На этой платформе части секций, запатентованные Вольфом, были отмечены как приливные переливы; и как таковые они были сертифицированы государством главным земельным управлением и отделом внутренних дел. Тем же самым местом Байю Четыре Пункта были отмечены как проходящие через те части разделов 10, 15 и 22, которые были запатентованы Бахом, который, несомненно, вошел в них и получил на них патенты из-за возвышенностей, отмеченных таким образом. байу.Столь же необоснованным является утверждение от имени подателей апелляции о том, что «земля была продана и запатентована не как указывающая на какой-либо залив и не со ссылкой на характер земли, будь то болото или возвышенность». Статуты Соединенных Штатов обязывают генерального инспектора отмечать «все водотоки, по которым линия, которую он проходит, может проходить; а также качество земель ». Rev. St. § 2395, абз. 7. И они предусматривают, что копия карты должна храниться для публичного ознакомления в офисе генерального инспектора, в офисах, где земли должны быть проданы, а также в офисе комиссара государственных земель.Они также предусматривают, что «линии границ, фактически проходящие и отмеченные в обследованиях, возвращенных генеральным инспектором, должны быть установлены как надлежащие линии границ участков или участков, для которых они были предназначены, и длина таких линий, возвращенных, должна считаться его истинной продолжительностью ». Rev. St. § 2396, абз. 2.
8Геодезист МакЛеран настаивает не только в своем первоначальном отчете о своем обследовании, но также и во втором пояснительном отчете и в своих устных свидетельствах, что это правительственное обследование неверно; некоторые из них более некорректны, чем остальные, но особенно ошибочны в длине линий и в расположении пунктов Bayou Four Points на частях разделов, запатентованных подателям апелляции.Плата, как он сообщает, полностью несовместима с данными правительственного исследования и должна была быть отклонена нижестоящим судом.
9Является ли официальное обследование, проведенное Коннелли, ошибочным, или должно уступить место в степени его несоответствий опросу, представленному МакЛераном, — это вопрос, который не входил в компетенцию суда ниже и не входил в компетенцию этого суда. рассмотреть и определить. Ошибки и злоупотребления, которые вкрались в официальные опросы общественного достояния, формируют плодотворную тему жалоб в политических ветвях власти.Исправление этих ошибок и злоупотреблений не было делегировано судебной власти, за исключением случаев, предусмотренных законом от 14 июня 1860 г. (12, ст. 33,) в отношении земельных претензий в Мексике, который был отменен в 1864 г. (13 St. 332.) С самых первых дней вопросы, относящиеся к обследованию государственных или частных земель, передавались уполномоченному главного земельного управления под надзором министра внутренних дел. Rev. St., § 453. Комиссар, осуществляя надзор за генеральными инспекторами и всеми подчиненными должностными лицами своего бюро, наделен широкими полномочиями контроля для предотвращения последствий непреднамеренных действий, ошибок, нарушений и мошенничества в их операции.Rev. St. § 2478; Белл против Хирна, 19 How. 252 262. Под властью конкретных ассигнований Конгресса для этой цели выкуп государственных земель превратился в обширную отрасль деятельности главного земельного управления.
10В 1848 г. генеральный землемер Луизианы настоятельно рекомендовал провести повторное обследование некоторых поселков в районе Луизианы и всех земель, выходящих на Байу-Кайиу, в Терре Бонне, которые были обследованы Ф. Г. Коннелли и другими названными геодезистами.Именно в соответствии с этой рекомендацией Горлински провел вышеупомянутые повторные исследования. Но комиссар главного земельного управления очень скоро положил конец этой системе повторных исследований и в письме к генеральному инспектору, которое проливает немалый свет на предмет, он говорит: когда-то объявленные на продажу поселки всегда рискуют нарушить частные права и тем самым создать новые сложности. Повторная съемка, если ее правильно рассматривать, — это не что иное, как повторение с целью определения и установления линий и границ исходной съемки; * * * но принцип обратного отслеживания часто отходил от того места, где было проведено повторное обследование (так называемое), и часто вводились новые линии и границы, злонамеренно противоречащие старым и тем самым затрагивающие области участков, которые Соединенные Штаты Штаты ранее продавали и иным образом утилизировали.’
11Очевидно, что исследование Маклерана не только игнорирует старую первоначальную съемку, создавая новые линии и границы, но и делает это в нарушение приказа земельного управления о том, что эти повторные исследования не должны распространяться на этот городок. Что право проводить и исправлять обследования государственных земель принадлежит политическому департаменту правительства, и что, хотя земли находятся под надзором главного земельного управления, решения этого бюро во всех таких случаях, например решение других специальных трибуналов по вопросам, относящимся к их исключительной юрисдикции, не подлежит оспариванию судами, за исключением прямого разбирательства, и то, что последние не имеют одновременных или первоначальных полномочий для внесения аналогичных исправлений, если это не элементарный принцип нашего земельного права, является урегулирован такой массой решений этого суда, что одного его заявления достаточно.Steel v. Smelting Co., 106 США 447, 454, 455, 1 Sup. Кт. Rep. 389, и дела, упомянутые в этом мнении; США против Tin Co., 10 Sawy. 643, 23 Фед. Rep.279, подтверждено в 125 U. S. 273, 8 Sup. Кт. Rep.850; США против Флинта, 4 Sawy. 61, подтверждено в деле США против Трокмортона, 98 США 61; Хеншоу против Бисселла, 18 Wall. 255; Стэнфорд против Тейлора, 18 How. 409; Haydel v. Dufresne, 17 How. 23; West v. Cochran, Id. 403; Джексон против Кларка, 1 Пет. 628; Нисвангер против Сондерса, 1 стена. 424; Snyder v. Sickles, 98 U. S. 203; Frasher v.O’Connor, 115 USA 102, 5 Sup. Кт. Rep. 1141; Gazzam v. Phillips, 20 How. 372; Поллард против Дуайта, 4 Кранч, 421; Тейлор против Брауна, 5 Кранч, 234; Макивер против Уокера, 9 Кранч, 177; Крейг против Рэдфорда, 3 Пшеница. 594; и Элликотт против Перл, 10 Пет. 412.
12Причина этого правила, как заявил судья КАТРОН в деле Haydel v. Dufresne, заключается в том, что «возникнет большая путаница и тяжба, если судебным трибуналам будет разрешено вмешиваться и отменять общественные опросы ни на каком другом основании. мнение, что они могли бы лучше выполнять работу на местах и делить подразделения более справедливо, чем это могло бы сделать министерство государственных земель.’
13Допускается, что это право надзора и исправлений со стороны уполномоченного главного земельного управления подлежит необходимым и решающим ограничениям. Также не отрицается, что, когда земельный департамент однажды провел и одобрил правительственное обследование государственных земель (таблички, карты, полевые записи и сертификаты были поданы в соответствующий офис) и продал или избавился от таких земель. земель, суды имеют право защищать частные права стороны, добросовестно совершившей покупку у правительства, от вмешательства или присвоения исправительных проверок, произведенных этим отделом после такого распоряжения или продажи.Но в обстоятельствах этого дела нет ничего, что ограничивало бы его. Апеллянт Пауэлл — землемер, который в 1877 году, будучи нанятым апеллянтом для обследования своей плантации, решил, что обнаружил ошибку на государственных землях, из-за которой его земли на самом деле не находились на Байу-Четыре. Точки. Из его собственных свидетельств показано, что он побудил Вольфа получить патент от штата Луизиана на землю, которую он, упомянутый апеллянт, купил у него.Когда он купил эту землю у Вольфа, он знал, что участки, на которые он претендовал, принадлежали заявителю и обрабатывались им в течение долгих лет. Полученное таким образом преимущество суд справедливости не сможет сразу применить. Об этом было сказано в деле Тейлор против Брауна, 5 Cranch, 234: «Условия последующего местоположения доказывают, что локатор считал себя понимающим предыдущую запись Тейлора в пределах своего местоположения. * * * Он либо не намеревался приобретать землю в пределах входа Тейлора, либо его следует рассматривать как человека, который следит за случайными ошибками других и готовится воспользоваться ими.Что приобретено по закону таким лицом, справедливость не отнимет у него; но из этого не следует, что справедливость поможет его взглядам ».
14По указанным выше причинам постановление окружного суда отменено с указанием отклонить ходатайство истцов за их счет.
Только юридическое описание определяет товарный титул
Недавнее решение Верховного суда Миннесоты, похоже, подорвало полномочия инспекторов определять, является ли юридическое описание товарным.Согласно решению Mattson Ridge, LLC против Clear Rock Title, LLP от 12 декабря 2012 года, юристы могут самостоятельно решить, является ли юридическое описание хорошим и товарным титулом.
Дело Mattson рассматривалось в качестве титульного страхового случая. По сути, это случай опроса. Возможно, непреднамеренно, это дело ставит под сомнение давно действующие правила с целью юридического описания в деле.
До дела Mattson вопрос о том, было ли юридическое описание двусмысленным и правом собственности нет, решался в зависимости от того, мог ли инспектор определить местонахождение земли.Это правило восходит почти 80 лет назад к решению суда по делу Paynesville Land Co. против Garbow , поданному 31 октября 1924 года. Покупатель в деле Paynesville утверждал, что титул не подлежал продаже, поскольку в юридическом описании говорилось: « до центра Верндейл Таун Роуд ». Paynesville суд заявил, что цель юридического описания «не в том, чтобы идентифицировать землю, а в том, чтобы предоставить средства идентификации». Далее в нем говорилось: «Описание достаточно, если геодезист может легко определить местонахождение земли.«Таков закон уже почти 80 лет. До Mattson работа геодезиста заключалась в использовании юридического описания как средства определения границы.
Перенесемся к решению Mattson . В 2005 году девелопер купил сельхозугодья под застройку и при закрытии получил полис страхования титула. Все мы помним те времена, поэтому неудивительно, что в 2006 году другой застройщик предложил первому застройщику почти вдвое большую покупную цену за землю, что было принято первым застройщиком.Продажа и застройка земли были остановлены, когда страховая компания второго застройщика отказалась оформить правовой полис, поскольку юридическое описание было неоднозначным.
Описание земли частично гласит:
«Северная 1/2 северо-западной 1/4 части 25, поселок 34, хребет 21, округ Чизаго, штат Миннесота, за исключением, однако, двух акров, более или менее, в северо-западном углу северо-западной 1/4 части северо-запада 1/4 указанного участка 25, описывается следующим образом: начиная с северо-западного угла участка 25, оттуда на юг 30 штанг до перекрестка дороги, ведущей от окружной дороги на или около Дом Чарльза Магнусона в Санрайз-Сити;… ».
Юрист застройщиков выразил опасения, что юридическое описание было двусмысленным. Титульный агент первого разработчика утверждал, что описание было расплывчатым.
В протоколе суда указано, что инженерные работы были завершены и предложена последняя площадка, что означает, что изыскательские работы должны были быть выполнены. Хотя в протоколе суда об этом конкретно не говорится, я уверен, что оба застройщика ходили по земле и досконально понимали расположение границ.Из протокола суда следует, что ни юристы, ни закрывающая компания по страхованию титулов никогда не спрашивали инспектора, можно ли определить границы с использованием описания.
Первый застройщик подал иск по своему страховому полису, в котором было отказано. Затем первый разработчик устранил заявленную двусмысленность в юридическом описании, наняв геодезиста для составления нового юридического описания и регистрации права собственности. Тем временем цены на землю упали, и второй застройщик не смог получить финансирование, поэтому договор купли-продажи был расторгнут.Затем первый застройщик подал в суд на свою страховую компанию. Суд первой инстанции назначил полные ограничения политики. Первый застройщик подал апелляцию, утверждая, что ему также полагается прибыль от упущенной продажи. Апелляционный суд присудил первому застройщику всю покупную цену, включая упущенную выгоду, которая намного превышала установленные полисом ограничения. Как вы понимаете, это вызвало большой резонанс в индустрии титульного страхования.
Индустрия титульного страхования привлекла своих юристов в качестве «друзей суда», и дело было передано в Верховный суд Миннесоты.Верховный суд отменил и ограничил размер ущерба суммой первоначального страхового полиса.
Только после того, как решение было вынесено, некоторые юристы по недвижимости начали спрашивать, почему геодезист не был вызван для дачи показаний или определения границ участка. Многие юристы по недвижимости задаются вопросом, правильно ли для адвокатов и закрывающих компаний самостоятельно и без сюрвейера определять, что юридическое описание неоднозначно, а титул не подлежит продаже.
Состояние закона по этому вопросу уже не ясно.Верховный суд в деле Mattson не принял во внимание решение по делу Paynesville . Вероятно, все еще будет хорошим законом сказать, что если геодезист может определить границы на местности, это хорошее юридическое описание. Но зачем вызывать геодезиста? Mattson создал нишу или исключение из закона, в котором говорится, что юристы и компании по страхованию прав собственности могут сами решить, что двусмысленное описание не может быть реализовано на рынке.
Решение Mattson дает геодезистам два важных урока.Во-первых, в споре о том, должен ли геодезист поставить ставку на сделку или на границу, лица, делающие ставку, являются явными победителями. Теперь юристы могут самостоятельно решить, что описание дела является двусмысленным, а название не подлежит продаже. Нет необходимости посылать геодезиста для разбивки границы. Описание акта контролирует. Единственная задача геодезиста — заключить сделку.
Это, по-видимому, отражение современной тенденции, согласно которой документ является средством передачи права собственности, а право собственности лица, предоставившего право, определяется только описанием документа.Описание в деле — это цель, а не средство для достижения цели. Осмотр границ в лучшем случае полезен в судебном процессе Torrens или Quiet Title для доказательства владения.
Во-вторых, инспекторам необходимо обратить внимание на судебную власть правительства. Сюрвейеры должны взять страницу из индустрии титульного страхования и посмотреть суды. Когда решение суда объявляется вопреки давно устоявшимся правилам, в соответствии с которыми работают геодезисты, геодезисты должны обратиться к делу, заполнив записку Friend of the Court, или предприняв другие действия.
© 2013 Дэвид Дж. Мейерс
Пограничный спор | Геодезия земли Теннесси
Когда возникают пограничные споры?
Иногда между соседями могут возникать споры о границах собственности. Обычно это происходит потому, что обе стороны считают, что они имеют право на участок земли. Пограничный спор обычно начинается, когда один сосед устанавливает физический объект, такой как стена или забор, на земле, которую другой сосед считает своей.
Обычно вы не знаете точных границ вашей собственности.У вас может быть общее представление, но трудно определить точную границу между вашим владением и соседним. Иногда это может привести к серьезным проблемам между соседями.
Что вы делаете, когда у вас есть пограничный спор с соседом?
Иногда лучший способ разрешить пограничный спор — это вообще избежать его. Если вы планируете построить на своем участке какое-либо сооружение, которое может даже пересечь границу, рекомендуется перед началом строительства получить обследование земли у сертифицированного специалиста.
Когда записи нечеткие, один из вариантов урегулирования спора состоит в том, чтобы оба соседа согласовали физический объект (например, забор), который будет служить линией границы между их владениями. Для того, чтобы это было юридически приемлемым, обе стороны должны будут подписать акт о прекращении права собственности, заявив, что физический объект является согласованной линией.
Получив информацию из реестра графства и проверив свидетельство о праве собственности, вы должны иметь некоторое представление о том, где заканчивается ваша линия собственности.Однако, даже если у вас есть доступ к такой информации, иногда она довольно расплывчата о точных границах собственности. В этом случае в ваших интересах нанять профессионального геодезиста, который определит углы и линии участка и предоставит вам план (чертеж вашей собственности).
Когда ничего не помогает, у вас нет другого выхода, кроме как обратиться в суд. В этом случае вам понадобится свидетель-юридический эксперт для подтверждения ваших требований. Свидетель-юрисконсульт проведет обследование собственности, проведет тщательный анализ документов и земельных кадастров, а также изучит физические характеристики собственности.Затем они дадут показания в суде, где, по их мнению, проходит граница собственности.
Каковы мои следующие шаги?
Хорошая новость в том, что мы можем помочь. Наши опросы ответят на вопросы, которые понравятся вам и вашему соседу. Обычно проблема заключается в простом непонимании. Мы можем помочь прояснить это. И не думайте, что вы первый — почти 20% наших опросов связаны с какими-то спорами.
Если вы находитесь в разгаре спора о границах или просто нуждаетесь в обследовании собственности, позвоните профессионалам Global Surveying.Мы — местные геодезисты с мировым опытом, обслуживающие все 95 округов Теннесси. Свяжитесь с нами сегодня, и мы назначим консультацию, чтобы обсудить, как мы можем помочь в вашей уникальной ситуации.
МНЕ НУЖНО ОБСЛЕДОВАНИЕ ПО ГРАНИЦЕ СПОРА
Суд рассматривает споры по линии собственности, связанные с забором и 100-летним соглашением
Апелляционный суд Эль-Пасо недавно рассмотрел дело Eggemeyer v. Hughes , касающееся спорной линии границы.Речь шла о соглашении 100-летней давности относительно надлежащей линии границы, которая относилась к определенным мескитовым деревьям и каменным сваям, линии забора, проведенной в результате многолетней съемки, и права собственности на 90 акров земли. [Прочтите мнение здесь.]
Фото Энни Спратт на Unsplash
Фон
Это дело касается спора из-за забора в округе Рейган, изображенного на карте обзора 1939 года ниже. Хьюз владеет Разделом 7 и Разделом 8. Эггемейерс владеет Разделами 3 и 4.Спор касается линии границы восток-запад, отделяющей участки 7 и 8 от участков 3 и 4. Хьюз утверждает, что линия разреза определяет границу между объектами недвижимости, и что забор из колючей проволоки на съемке был построен за границей участка, вероятно, потому что местность затрудняла установку ограждения на линии разреза. Есть каменный холм на пересечении линии разреза, разделяющей разделы 7 и 4. Еще один каменный холм находится на самом южном пересечении между участками 7 и 8 и самыми северными пересечениями участков 3 и 4.Эггемейеры утверждают, что разделительной линией владения является пунктирная линия связи восток-запад, обозначенная как забор при обследовании. Есть старый, обшарпанный забор из колючей проволоки, но вдоль линии забора нет каменных насыпей. Две линии находятся на расстоянии 150 ярдов друг от друга, в результате чего спор составляет 90 акров.
Это не первый раз, когда возникает проблема границ, связанная с этими объектами. Более 100 лет назад Джордж Танкерсли владел Секцией 7, а Джеймс Тэлли — Секцией 4.Они зарегистрировали соглашение («Соглашение 1914 года») в актах округа Рейган, в котором говорилось, что это было «обоюдным желанием указанных сторон навсегда установить и урегулировать границу между их землями, чтобы этот вопрос был окончательно урегулирован и чтобы этот вопрос был окончательно урегулирован. в отношении этого не может существовать никакой неопределенности ». Они описали согласованную границу следующим образом, с «md». означает насыпь, «мес». означает мескитовое дерево, а вара — единица измерения расстояния:
Начало на кол и каменный мкр.расположен под нынешним южным забором пастбища G.
W. Tankersley, которое сейчас обозначает S.W. угол указанного обзора № 7,
и северо-запад. угол сказал Сур. №4, из которого мес. 6 ”несет Sotuh [sic] 85
E. 25 1/2 varas, широко распространенный mes. 6 ”несет S. 75 3/4 E. 49 varas;
Отсюда на восток с линией забора, как сейчас стоит 1900 вар до каменного мкр. установить 8
вараса к востоку от восточного берега ответвления и под указанной линией забора для северо-востока. угол
указанного Сура. № 4 и S.E. угол сказал Сур. № 7.
Благодаря ряду сделок, собственность Tankersly теперь принадлежит Хьюзу, а собственность Talley теперь принадлежит Эггемейерам. Дело Эггемейерса действительно содержало ссылку на спорную площадь.
В 2013 году Эггемейеры встретились с Хьюзом, чтобы спросить, могут ли они разместить водозабор ближе к линии собственности, чем 660 футов, требуемая районом подземных вод. В ходе этого разговора стороны выявили разное понимание имущественной линии.В это время Хьюз считал, что стороны достигли соглашения, по которому Хьюз построит стандартный забор вдоль линии разреза, а также возместит Эггемейерам то, что они заплатили за спорную площадь. Эггемейеры утверждают, что они никогда не соглашались с этими условиями, как только они понимали размер спорной площади.
Иск
Hughes подал в суд на Eggemeyers, выдвинув несколько исков, в том числе о нарушении права владения, иск о потере права собственности, декларативном решении о том, что Соглашение 1914 года имеет обязательную силу, о нарушении контракта, касающемся Соглашения 1914 года, о нарушении права владения, а также о мошенничестве и искажении фактов в отношении Eggemeyers. Заявление во время переговоров.Они, Эггемейерс, ответили, заявив, что владение спорным земельным участком было незаконным, на основании того, что их предшественники использовали спорные участки земли, а также выдвинули теории о тайном праве собственности, посягательстве на владение и декларативных действиях, требующих декларации о том, что линия границы является линией забора.
Суд первой инстанции признал Хьюза правом собственности на спорные акры и отклонил иск компании Eggemeyers о неблагоприятном владении. Суд отклонил иски Хьюза о нарушении права владения, нарушении контракта и мошенничестве / введении в заблуждение. Суд присудил Хьюзу 1/3 общих гонораров адвоката, которые он требовал в суде.
При апелляции Эггемейеры поднимают два основных вопроса. Во-первых, они оспаривают выводы, согласно которым собственность принадлежит Хьюзу. Они не обжаловали отказ суда в удовлетворении иска о неправомерном владении. Во-вторых, суд проверяет, были ли должным образом присуждены гонорары адвокатам — вопрос, который мы не будем обсуждать в этом сообщении в блоге.
Заключение апелляционного суда
Суд подтвердил решение суда первой инстанции относительно собственности.
Суд заявляет, что Соглашение 1914 года контролирует размещение границы собственности между двумя сторонами.В этом Соглашении упоминается забор, который начинается в углу, отмеченном насыпью скал. Однако каменного холма на углу или где-либо по длине нынешнего забора обнаружено не было. Есть несколько каменных насыпей с металлическими трубами, которые отмечают углы соответствующих секций. Однако нет никаких свидетельств того, что забор когда-либо проходил вдоль линии разреза. Кроме того, нет никаких доказательств того, что мескитовые деревья, упомянутые в Соглашении 1914 года, все еще существуют.
В отсутствие доказательств, связанных с Соглашением 1914 года, обе стороны размышляют о том, как объяснить описания. Эксперт Eggemeyers предполагает, что отправной точки — колышка и холма из камней — больше нет из-за нынешней дороги, которая сейчас проходит рядом с недвижимостью. Хьюз предполагает, что вся цель соглашения заключалась в том, чтобы сохранить линию разреза в качестве границы в ожидании возведения ограды за границей участка. Кроме того, единственные найденные сегодня скальные курганы — это те, которые расположены вдоль линии разреза, и те же самые курганы были обнаружены в нескольких исследованиях за последнее столетие.
Кроме того, описания собственности и площадей в разных актах с течением времени не являются единообразными и также оспариваются сторонами. В некоторых документах, по-видимому, описывается спорная территория как принадлежащая Эггемейерам, но ни в одном документе прямо не упоминается, что они владеют частью Разделов 7 или 8.
В свете этих спорных доказательств суд отметил, что это был чрезвычайно сложный вопрос, но счел доказательства фактически достаточными для поддержки вердикта суда первой инстанции. Примечание. В апелляционном суде стоял вопрос не о том, как они будут решать, а о том, имелись ли достаточные доказательства в поддержку решения суда первой инстанции в пользу того, что Хьюз владеет спорной землей.Это, как постановил апелляционный суд, было.
Что касается гонорара адвоката, суд потребовал пересмотреть размер гонорара адвоката и вопрос о том, могут ли они быть разделены на собственность.
Основные выводы
Проблема заборов, возводимых от границ владений, довольно распространена в Техасе. Часто местность не позволяет построить забор вдоль фактической границы собственности. Из этого случая есть ряд важных соображений.
Во-первых, ключевым аргументом в данном случае является отсутствие какой-либо четкой правовой доктрины о том, как суды будут анализировать пограничные споры. Вместо этого ключевым выводом является важность наличия подробного, объективно четкого соглашения, когда стороны пытаются разрешить пограничный спор. Детали любого описания собственности, используемые в акте или соглашении, имеют решающее значение. Если бы здесь было больше постоянных указателей или более качественных описаний, чем мескитовые деревья или каменные насыпи, это могло бы помочь избежать этого спора.К сожалению, из-за того, что описание было так плохо написано с использованием непостоянных маркеров, граница была действительно нечеткой после того, как описание было подано. Конечно, теперь, с улучшенными технологиями съемки, доступны более качественные описания. Помните об этом каждый раз, когда составляется документ, который будет занесен в записи актов гражданского состояния.
Во-первых, обратите внимание на то, что то, что забор существует в течение значительного периода времени, например 100 лет или более, не обязательно меняет границу участка.Это распространенное заблуждение о законах Техаса. Хотя могут быть обстоятельства, которые позволят изменить линию границы из-за ограждения, например, когда сторона может доказать все элементы неправомерного владения, это не является автоматическим или обычным явлением.
Во-вторых, хотя это и не упоминается прямо, это хорошее время, чтобы вспомнить, что доказать неправомерное владение мячом чрезвычайно сложно. Чтобы узнать больше о враждебном владении в целом, щелкните здесь, чтобы перейти к предыдущему выпуску подкаста. Это особенно верно, когда использование в сельском хозяйстве, такое как выпас скота, является тем использованием, на которое потенциальный неблагоприятный владелец намеревается полагаться.Чтобы узнать больше об этой концепции в предыдущем сообщении в блоге, щелкните здесь.
В-четвертых, этот случай иллюстрирует хорошую практику регистрации любых соглашений относительно границ, особенно если забор будет построен за границей участка, и стороны не намереваются изменить границу. Наличие такого типа соглашения, написанного более подробно, чем в этом случае, и внесенного в записи о собственности округа, может помочь избежать потенциальных конфликтов в будущем. n Обратите внимание, что для того, чтобы соглашение было обязательным и имело исковую силу для последующих владельцев, обе стороны должны понимать и согласовывать его значение, и это должно быть внесено в записи актов гражданского состояния.
Наконец, хотя это не всегда возможно, я вернусь к совету, который мы с моим коллегой, адвокатом по сельскому хозяйству Джимом Брэдбери предлагаем на каждой презентации закона о заборах. Почти всегда лучше улаживать спор о законе о заборе за чашкой кофе, чем в суде. Судебные разбирательства отнимают много времени и дороги для всех участников. В этом случае, например, запрос Хьюза об оплате услуг адвоката составлял 440 000 долларов. Достижение соглашения не всегда возможно, но там, где это возможно, это может сэкономить время, деньги и разочарование для обеих сторон.
Пределы собственности и определение границ
Пределы вашей собственности определяются актами собственности и кадастровым планом. На вашем участке границы устанавливаются путем разбивки или определения границ. Маркеры с именем и номером геодезиста, который выполнял разбивку или определение границ, помещают в землю на краях вашего участка.
Ставка не имеет той же юридической силы, что и определение границ, потому что она основана на мнении инспектора, выраженном исключительно в интересах клиента.В большинстве случаев свидетельство о местонахождении, которое вы получаете при покупке недвижимости, основывается на этом мнении.
Определение границ — это постоянная безотзывная операция, которая устанавливает истинные пределы собственности. Это не может быть оспорено. Если для вашей собственности было проведено определение границ, вы должны его соблюдать.
Ситуации, в которых может потребоваться определение границ
Если вы или ваш сосед полагаете, что операция разбивки не показала истинную разделительную линию между вашими владениями, лучше всего провести определение границ.Это может быть одна из трех ситуаций.
Первая ситуация
Вы и ваш сосед соглашаетесь с необходимостью проведения определения границ и обращаетесь к землемеру. Инспектор выслушает ваше соответствующее мнение и мнения ваших свидетелей и любых юридических консультантов, адвокатов или нотариусов, которых вы можете попросить о помощи.
Он или она также изучит всю имеющуюся документацию и границы соседних владений, прежде чем подавать полный письменный отчет.
Если вы и ваш сосед согласны с выводами отчета об определении границ, вы должны подтвердить свое согласие в письменном документе, подписанном в присутствии инспектора.
Затем геодезист пригласит вас стать свидетелями операции разметки границ, т. Е. Установки пограничных знаков, и подготовит протокол определения границ, который будет занесен в земельную книгу.
В этом случае вы и ваш сосед оплачиваете половину счета геодезиста за отчет об определении границ и делите счет за операцию разметки границ и минут пропорционально длине границы, определенной для ваших соответствующих участков.
Вторая ситуация
Вы и ваш сосед сначала договорились о необходимости определения границ и о выборе землемера, но вы не согласны с выводами отчета об определении границ.
В этом случае разделительную линию между вашими объектами собственности будут определять суды. В Квебеке эти вопросы подведомственны Высшему суду.
Если вы отклоняете выводы отчета об определении границ, у вас есть один месяц с момента получения отчета, чтобы подать заявление секретарю Верховного суда.
Учитывая сложность дел такого рода, вам, вероятно, придется нанять адвокатов, и вы столкнетесь с длительными задержками и высокими затратами.
Третья ситуация
Ваш сосед отказывается выполнять определение границ.
Во-первых, вы должны отправить официальное уведомление с просьбой к соседу дать согласие на определение границ. Уведомление должно быть написано и отправлено в соответствии с определенными основными правилами. Кроме того, он должен содержать:
- описание задействованной собственности;
- имя и адрес сюрвейера, с которым вы хотели бы провести работу.