Реконструкция строительство: Что такое реконструкция здания и как ее провести

Различия между капитальным ремонтом, реконструкцией и новым строительством — Правовой центр «Два М»

На практике имеется достаточно много пограничных случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

Реконструкция

С одной стороны, реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, реконструкцией считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т. д.) или связаны с заменой или восстановлением несущих конструкций. При этом не является реконструкцией замена отдельных элементов на обладающие иными, улучшенными характеристиками.

Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

• изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
• существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

Второй критерий — замена или восстановление несущих конструкций — является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

Отличие реконструкции от капитального ремонта или перепланировки

«Капитальный ремонт» — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.

Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить некоторые другие работы.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

В связи с этим задача компетентного юриста — обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.

Отличие реконструкции от нового строительства

Ещё одна пограничная ситуация — восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта. В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения.

Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

• при реконструкции на участке, обременённом запретом на строительство (при определённых условиях для реконструкции плата за снятие запрета не взимается).
• в Москве при строительстве на участках, ранее оформленных в аренду по эксплуатацию недвижимости (в режиме дополнительного соглашения к договору аренды). При реконструкции повышенная арендная плата за первый год строительства может быть в разы меньше, чем при возведении нового объекта.
• для работ в зонах охраны объектов культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях и иных подобных зонах с особыми условиями использования. В зависимости от специфики установленных ограничений может идти речь о реконструкции с сохранением внешних габаритов или их увеличением, изменении назначения объекта и т. д.

В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы.

Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями и ряда других факторов.

Реконструкция или новое строение

Определение самовольной реконструкции и самовольного строения

В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.

Последствия самовольной реконструкции

Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.

Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.

В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».

Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.

Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).

В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.

В связи с вышеизложенным, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.

Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.

Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.

Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).

Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым.

Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.

Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.

Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:

1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;

2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.

Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.

В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Лидер в удаленном контроле качества и мониторинге прогресса

Предоставление площадки проекта лицам, принимающим решения – 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Reconstruct позволяет вам удаленно управлять своими проектами, контролировать качество, снижать риски и принимать более взвешенные решения.

Реконструкция предлагает решения для ваших уникальных потребностей

Корпоративное строительство

Удаленный мониторинг хода работ 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, повышая координацию и качество

Commercial Development

Наблюдаемость с приростом и снижает риск обеспечения ROI проекта

Генеральные подрядчики

Улучшение координации с заинтересованными сторонами проекта и подзадрестаторами для вовремя доставки

Infrastructure и Heavy Civil

Infrastructure и Heavy Civil

Инфраструктура и тяжелые гражданские

111.

Снижение затрат и повышение точности проверок и строительства инфраструктуры

Аудит и инспекция объектов

Проводите более быстрые и тщательные аудиты объектов и площадок, делитесь документацией и сохраняйте цифровой двойник на будущее

Как работает Reconstruct?

Reconstruct — это единственное решение, которое сочетает в себе захват реальности, проектирование и планирование, обеспечивая полную прозрачность проекта, улучшая координацию и качество.

Наложение реальности

против дизайна

Рядом недостаточно. Запатентованная технология Reconstruct 9Технология наложения 0061

наглядно показывает, что установлено по сравнению с тем, что было запланировано.

Отлично подходит как для внутреннего, так и для наружного применения

Reconstruct — это единственное решение для захвата реальности, которое сочетает в себе

как в помещении, так и на открытом воздухе , обеспечивая бесперебойную работу при меньших затратах.

Объединяйте и обрабатывайте захват реальности с любого устройства

Запатентованная технология

Reconstruct сочетает в себе

все типы носителей и механизмы захвата, включая 360-камеры, дроны и смартфоны.

Интеграция с расписанием

Определение областей с риском задержки — мы интегрируем с

любое расписание и являемся единственным решением с двунаправленной интеграцией P6.

Начало работы

Реальные проекты, реальный ROI

50%+

сокращение времени и стоимости поездки

50%+

улучшение своевременности выполнения работ

30%+

сокращение времени, затрачиваемого на OAC и координационные совещания

Истории успеха клиентов

Нам доверяют компании из списка Fortune 500 и лидеры отрасли ENR. Reconstruct предоставляет команде объект, экономит время, повышает безопасность и позволяет владельцу BIM соблюдать требования.

Это была находка».

Синди Болдуин, президент VDCO T ech

Вы готовы изменить

свой проект?

Запланируйте личное знакомство с одним из наших экспертов по продуктам, чтобы увидеть, какое влияние наше программное обеспечение может оказать на ваш бизнес.

Мы хотим связаться с вами. Затем наложите чертежи и BIM, чтобы эффективно отслеживать и записывать историю проектов по созданию, реконструкции и техническому обслуживанию.

Запросить демонстрацию

Практический пример:

Texas A & M создает Live AS-построенные для мониторинга строительных проектов и эксплуатации объектов с реконструкцией

Читать тематическое исследование

Доверенное лицо:

Достоверное:

25. Доверено:

Доверено:

Технология решения проблем, улучшающая рабочие процессы строительства и управления объектами

Устранение коммуникационных барьеров между сайтом и офисом. Улучшите отчеты о прогрессе с помощью цифровых прогулок по сайту.

Оглянитесь назад во времени, чтобы получить полный трехмерный отчет о ходе строительства. Один источник достоверной информации о претензиях и техническом обслуживании.

Выявляйте ошибки до того, как они станут серьезной доработкой. На месте и удаленные команды могут проверять качество с помощью чертежей и наложения BIM.

Сфотографируйте существующие структуры с помощью дрона и/или камеры 360°, чтобы создать измеримые модели за один день.

Доверяй, но проверяй. Нет необходимости находиться на месте — визуально убедитесь, что отчетная работа была выполнена и выполнена правильно.

Оглядывайтесь назад во времени, сквозь стены, под землю и потолки при планировании технического обслуживания.

Как все это работает?

Reality Mapping:

Снимайте свой сайт ежедневно, еженедельно или по мере необходимости. Reconstruct создает 2D- и 3D-карты реальности (подкрепленные облаками точек) из всех форм захвата реальности; включая телефонную камеру, 360-градусное видео, лазерное сканирование и камеру дрона. Эти карты:

• Доступно для пешеходов:  исследуйте сайт, как будто вы там!
• Измеримость: измерять реальность с точностью до сантиметра.
• Возможность наложения : согласование проектных чертежей и BIM с реальностью.
• Возможность маркировки: булавки для RFI, управления проблемами и любых других совместных усилий.

Объедините реальность, чертежи, BIM и расписание, чтобы Визуальный командный центр работал над вашим проектом.

Всегда будьте готовы ответить на вопрос: «Что есть, а что должно быть?»

 

Окупаемость инвестиций, которую вы действительно чувствуете

30 000 долл.