О государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, возведенный на садовом земельном участке \ КонсультантПлюс
О государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, возведенный на садовом земельном участке
В соответствии с пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства объектов недвижимости на земельных участках, предназначенных для садоводства или для ведения дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.
В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно. Пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ определено, что одним из документов — оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости помимо заявления заинтересованного лица является технический план объекта недвижимости.
Кроме того, частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Согласно части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на строительство и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.
Таким образом, в настоящее время Законом N 218-ФЗ для лиц, которым принадлежат земельные участки, предназначенные для садоводства или для ведения дачного хозяйства, установлен упрощенный (по сравнению с общим порядком) порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ) садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Таким образом, в настоящее время правовой режим садового земельного участка предусматривает возможность возведения на таком земельном участке жилого строения, а не жилого дома.
Положения Закона N 218-ФЗ предусматривают возможность государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на здание с назначением «жилое строение».
Также положениями Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217-ФЗ), вступающего в силу 1 января 2019 г., в числе прочего предусматривается возможность возведения жилых домов на садовых земельных участках.
Согласно части 9 статьи 54 Закона N 217-ФЗ расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Оформление прав на объекты индивидуально-жилищного строительства и садовые дома в связи с изменением законодательства
4 августа 2018 вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ от 03.08.2018 г.), по которому в Градостроительный кодекс РФ и ряд федеральных законов внесены соответствующие изменения. Целью введения закона стала попытка упорядочения индивидуального жилищного строительства, в результате вместо разрешений на строительство жилого дома введен уведомительный порядок, т.е. обязанность направлять правообладателей земельных участков уведомление о планируемом строительстве/реконструкции жилого дома. Такая же обязанность установлена в отношении собственников земельных участков, на которых осуществляется строительство садовых домов (ранее достаточно было заполнить декларацию об объекте). Иными словами, если раньше для жилых строений или дачных домов, возведённых на дачных или садовых участках, для регистрации права собственности не требовались никакие разрешения, то с нововведением по таким объектам тоже необходимо направлять уведомления о начале и об окончании строительства, то есть такие дома должны отвечать требованиям, как и обычные жилые дома.
Так, застройщик должен подать в местную администрацию уведомление о планируемом строительствеили реконструкции жилого дома или садового дома (форма уведомления установлена Приказом Минстроя от 19.11.2018 №591/ПР).Но затевать возведение дома сразу после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации, в котором содержится информация о соответствии указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке, в частности соответствует ли будущая постройка виду разрешенного использования земельного участка и его территориальной зоне, согласно действующим в поселении ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Только после этого у застройщика появляется право на возведение дома. Поэтому на этапе планирования строительства неплохо получить выписку из ПЗЗ в местной администрации. Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет. Право на строительство возникает и в случае, когда ответного уведомления от администрации нет, т.
Направить уведомление о планируемом строительстве можно лично в администрацию, через Многофункциональный центр «Мои документы», портал госуслуг или заказным письмом.
Для собственников жилых домов и жилых строений в СНТ и ДНТ необходимо дополнительно отметить следующее. Законодатель даёт возможность поставить на кадастровый учет возведённые на садовых и дачных участках жилые строения, жилые дома без направления уведомлений о планируемом строительстве/реконструкции и уведомлений об окончании строительства/реконструкции, но лишь до 1 марта 2019 года, то есть такие постройки вне закона не окажутся, если только владельцы строений не проигнорируют это требование по их легализации.
В срок не позднее 1-го месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС (жилые дома, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного-подсобного хозяйства) или садового дома застройщик обязан подать уведомление об окончании строительства или реконструкции. Уведомление такое следует подать даже если ранее было получено разрешение на строительство.
К уведомлению об окончаниистроительства застройщику необходимо приложить технический план созданного объекта ИЖС, который может подготовить кадастровый инженер. В случае, если земельный участок, на котором построен объект ИЖС или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо приложить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный/реконструируемый объект. Также в уведомлении об окончании строительства/реконструкции объекта ИЖС или садового дома должна быть указана информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности.При этом администрация в 7-дневный срок рассматривает поступившее уведомление на предмет соответствия указанных в уведомлении застройщика параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешённого строительства, а также допустимости размещения объекта строительства в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и установленными ограничениями, а по итогам рассмотрения направляет застройщику своё уведомление или о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям, или о несоответствии объектов этим требованиям.
В случае соблюдения законодательных требований по направлению уведомления об окончании строительства, возможно осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на созданные объект ИЖС или садовый дом без участия застройщика – по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015). Заявление указанными органами подается в электронном виде. Также гражданин может сделать это самостоятельно.
При осуществлении строительства ИЖС или жилых домов в СНТ, ДНТ необходимо иметь представление о разрешенных параметрах будущих построек. Так, законом № 340-ФЗ внесено уточнение в понятие объекта индивидуального жилищного строительства и его параметры:
-
с количеством надземных этажей не более чем 3,
-
высотой не более 20 м,
-
состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
-
не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Можно заметить, что из определения объекта ИЖС исключено прежнее указание на то, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи, но делается акцент на том, что индивидуальный жилой дом не может быть разделён на самостоятельные объекты, например на квартиры. При этом при строительстве необходимо соблюдать ранее заявленные в уведомлении о планируемом строительстве параметры, в частности, если в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что возводимый дом будет 2-х этажным размером 10 м х 10 м, а построен был дом с 2-мя надземными этажами и подвалом, или 3-х этажный с мансардой, или при строительстве была изменена площадь строения, то надо снова в администрацию направлять уведомление об изменении параметров планируемого строительства/реконструкции объекта ИЖС или садового дома.
В заключение можно сказать, что в целом суть разрешительного процесса по застройке участков изменилась незначительно, поскольку, как бы ни назывался документ, определяющий допустимость возведения частных жилых домов, прежним «разрешением на строительство» или новым термином «уведомление о планируемом строительстве», согласование с властями строительства дома остаётся обязательным, чтобы не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
Марина Копытина,
заместитель начальника отдела регистрации недвижимости № 4
Управления Росреестра по Иркутской области
Защита записей о недвижимом имуществе – 1 января 2019 г.
ЗАЩИТА ЗАПИСЕЙ О НЕДВИЖИМОСТИ Вступает в силу 1 ЯНВАРЯ 2019 г. – ЧТО ВАМ НУЖНО ЗНАТЬ О ПРОГРАММЕ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ АДРЕСА 0 4 ЧАСТЬ I ИЗ II
История программы конфиденциальности адресов (ACP), который удаляет адрес и номер телефона участника, поддерживаемые секретарем. штата или штата или местного агентства из открытых источников. Программа предоставляет жертвам домашнего насилия, торговли людьми, преследований и сексуальных посягательств: (1) альтернативный адрес и (2) службу переадресации почты, чтобы помешать преступнику найти жертву, которая переехала в новое место. или находится в процессе переезда.
После того, как заявитель принят в Программу, Государственный секретарь присваивает участнику номер ACP, и Государственный секретарь становится агентом участника для: обслуживания процесса, получения почты и пересылки почты на указанный конфиденциальный почтовый адрес.
участником. Участник должен информировать другие государственные и местные органы власти о том, что он является частью ACP, чтобы обеспечить раскрытие замещающего адреса (адрес программы ACP в Аннаполисе, штат Мэриленд), а не их фактический почтовый адрес.
Услуги, предоставляемые ACP, бесплатны, и после регистрации участники остаются в Программе в течение четырех лет, если только участник не выходит из Программы или Государственный секретарь не отменяет регистрацию участника (если участник не соблюдает процедуры Программы, например). Участники могут перерегистрироваться в конце каждого четырехлетнего срока. Для получения дополнительной информации о программе ACP, в том числе о процедуре подачи заявки, правилах Программы, продлении срока действия заявки, выходе из Программы и многом другом, см. Статья Семейного права § 4-519 et. сл. , КОМАР 01.02.11.01 эт. сл. или свяжитесь с государственным секретарем.
Расширение ACP на Shield Land Records
Несмотря на то, что ACP применялся к большинству общедоступных документов, в Программе до сих пор не существовало процедуры, обеспечивающей конфиденциальность адреса участника, обнаруженного в окружных земельных записях.
В 2017 году под руководством губернатора Хогана была создана целевая группа для изучения именно этого вопроса и того, как сбалансировать доступ к земельным записям для облегчения поиска прав собственности в целях судебного разбирательства или проверки права собственности, когда записи индексируются по имени, и в то же время для защиты участников ACP. которые желают купить дом, но не хотят подвергать свою жизнь риску, становясь достоянием общественности. В результате исследования были рекомендованы губернатору следующие процедуры для защиты записи о недвижимости:
- Участник ACP уведомляет все стороны сделки с недвижимостью о том, что они являются участниками программы ACP, и дает им указание сохранять конфиденциальность своего имени и другой идентифицирующей информации, а также не раскрывать никакую идентифицирующую информацию без специального письменного согласия участника. Таким образом, вся корреспонденция, относящаяся к урегулированию покупки дома, будет отправлена на замещающий адрес участника.
- Уведомление ACP о недвижимом имуществе, предоставленное секретарем штата, передается вместе с актом и приемным листом клерку соответствующего окружного суда.
- Когда документ будет отсканирован и проиндексирован, страница с пометкой «Защищенный документ» с инструкциями связаться с канцелярией государственного секретаря, чтобы запросить разрешение на просмотр документа, будет отсканирована поверх первой страницы документа. «Страница намеренно оставлена пустой» будет сканироваться на каждой последующей странице в качестве заполнителя, когда документ больше не экранирован, и исходный инструмент может быть отсканирован на свое место в указателе.
- Клерк отправит заверенную копию документа с титульным листом в Государственный департамент по оценке и налогообложению (SDAT) и уведомит их о необходимости скрыть запись о недвижимости. В результате любая налоговая карта, продукт посылки или другая общедоступная запись, созданная из записей SDAT, будет отражать скрытую информацию.
См. Запись документов для жертв домашнего насилия, Заключительный отчет, Целевая группа по изучению записей документов для жертв домашнего насилия, MSAR № 10944, 1 декабря 2017 года. Фактические процедуры Канцелярии секретаря окружного суда, введенные в действие в этом году , по указанию государства, по существу аналогичны вышеизложенным. Кроме того, в рамках подробных процедур индексации для акта, договора о доверительном управлении/ипотеке, переуступке или выпуске с участием участника ACP офис делопроизводителя будет использовать почтовый адрес собственности для индексации документа вместо имени участника.
Раскрытие конфиденциальных записей, как правило, в соответствии с ACP
Поскольку фактический адрес и номер телефона участника ACP удалены из общедоступных записей, они могут быть раскрыты только Государственным секретарем: (1) по запросу правоохранительным органом и в соответствии с постановлением суда, (2) по запросу государственного или местного органа проверить регистрацию участника АСР в Программе и получить замещающий адрес участника, (3) если это разрешено Секретарем штата в соответствии с со Статьей о недвижимости, § 3-118, для целей проведения добросовестной экспертизы правового титула или (4) с согласия участника в письменной форме на раскрытие для конкретной цели.
БУДЬТЕ В СООТВЕТСТВИИ: ЧАСТЬ II ИЗ II
ПОЛОЖЕНИЯ ШТАТА, СОХРАНЯЮЩИЕ ЗАПИСЬ О НЕДВИЖИМОСТИ И РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ПРАВА ПРАВА 9007
Поправки к существующим правилам и новые правила, регулирующие АСР как это относится к земельным книгам, которые еще не доступны, но их готовит государственный секретарь. Как только они будут доступны, я обновлю этот блог более подробной информацией и обязательствами, которые закон налагает на все стороны, участвующие в сделке с недвижимостью.
Еда на вынос
Агентам по недвижимости важно задать вопрос о том, является ли ваш клиент-покупатель или клиент-продавец зарегистрированным участником программы ACP. Как только вы узнаете об этой информации от своего Покупателя или Продавца, вы должны уведомить об этом Кредитора и юристов, занимающихся сделкой. Агенты должны знать, что транзакция с участием участника АШП потребует дополнительных шагов, не говоря уже о дополнительном времени для обеспечения соблюдения нового закона и сохранения конфиденциальности личной информации участника АШП.
Читатели, у которых есть вопросы по этому или любому другому правовому вопросу, связанному с недвижимостью, могут связаться с Дэйвом Паркером по телефону 301-590-9300.
***
Совет по недвижимости: послелицензионное обучение
Вступает в силу с 1 января 2019 г.:
— утвержденная 30-часовая учебная программа послелицензионного обучения (PLE) в течение одного года с последнего дня месяца, в котором была выдана лицензия для сохранения активного статуса.Невыполнение этих 30 часов PLE в течение одного года приведет к автоматическому переводу вашей лицензии в неактивный статус.
С 1 января 2019 г. 30-часовая программа PLE будет состоять из ДЕВЯТИ курсов:
- Справедливое жилищное обеспечение, ADA и гражданские права (2 часа)
- Законодательство и положения о недвижимости (6 часов)
- Этика и стандарты поведения (3 часа)
- Текущие проблемы и тенденции отрасли (2 часа)
- Агентское право (3 часа)
- Составление контракта (6 часов)
- Управление рисками (3 часа)
- Требования к условному депонированию (3 часа)
- Финансы, связанные с недвижимостью (2 часа)
Утвержденные Советом директоров курсы PLE
- Список утвержденных курсов послелицензионного обучения (PLE)
Прочая важная информация
Активные новые продавцы, которые не выполнят 30-часовое требование PLE в течение одного календарного года с момента получения первоначальной лицензии, будут переведены в неактивный статус.
Например, если ваша лицензия продавца была выдана 1 января 2018 г., вы должны пройти все 30 часов не позднее 31 января 2019 г. вашей лицензии в неактивном состоянии.
- Выполнив требование о 30-часовом обучении после получения лицензии (PLE); и
- Заполнение и отправка «Заявки на активацию/перенос» – форма продавца с требуемой оплатой.
Вы можете продлить или восстановить неактивную новую лицензию продавца на срок до одного года после даты истечения срока действия лицензии, выполнив требование о 30-часовом обучении после получения лицензии и выполнив все другие требования по продлению или восстановлению.
Новые продавцы должны пройти 30-часовое обучение после получения лицензии. Им не нужно обучаться 16-часовому курсу непрерывного образования, который требуется от других продавцов.
Послелицензионное образование и непрерывное образование — это два совершенно разных типа образования, утвержденного Советом директоров. Курсы послелицензионного обучения не будут приниматься в качестве курсов повышения квалификации и наоборот. (Посетите Страница непрерывного образования , чтобы узнать больше об этих требованиях.)
Все лицензии на продажу недвижимости штата Вирджиния, включая лицензии, выданные новым лицензиатам, действительны в течение двух лет. Хотя новые продавцы должны пройти обучение после получения лицензии в течение одного года с момента получения первоначальной лицензии, чтобы оставаться в активном статусе, срок их лицензии составляет два года.
Новые продавцы могут переносить баллы за курсы повышения квалификации , пройденные в течение последних шести месяцев второго года первоначального двухлетнего срока действия лицензии, при условии, что все 30 часов послелицензионного обучения уже пройдены в течение первых 12 месяцев периода действия лицензии.