Регистрация объектов незавершенного строительства: Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства

— Правильно ли мы понимаем, что документ на землю требуется всегда?

— Нет, он необходим, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом одновременно с учетом и (или) регистрацией права заявителя на ОНС будут проведены учет и регистрация на земельный участок.

— Скажите, а как быть, если истек срок действия разрешения на строительство на момент обращения в орган регистрации прав?

— В настоящее время в Законе такая ситуация не урегулирована, но на территории Красноярского края сложилась судебная практика, позволяющая сделать вывод, что истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения с заявлением не является основанием для отказа в регистрации права.

— Одним из документов, подтверждающих право на земельный участок, является договор аренды данного участка. Могут ли быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении ОНС после истечения срока договора аренды?

— Сам по себе факт истечения срока аренды без документального подтверждения его расторжения и возврата земельного участка арендодателю, а также внесения соответствующих записей о расторжении в ЕГРН не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Так, по законодательству, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому факт истечения срока аренды не препятствует проведению регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС, если нет документального подтверждения его расторжения.

— Поскольку технический план является обязательным документом, скажите, на основании каких документов он подготавливается?

— Сведения об ОНС по общему правилу указываются в техническом плане кадастровым инженером на основании разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации. Технический план недостроенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома подготавливается на основании уведомления застройщика о планируемых строительстве (реконструкции), а также уведомления о соответствии указанных параметров объектов предельным параметрам разрешенного строительства, проектной документации объекта строительства (если правообладатель земельного участка (застройщик) обеспечил изготовление такой документации) и декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Кстати, хочу отметить, что с 10.01.2020 вступили в силу изменения, внесенные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2019 № 592, определяющие требования к подготовке технического плана.

— Кто вправе обратиться в орган регистрации прав за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении ОНС?

— Учет и регистрация прав на ОНС осуществляются по заявлениюсобственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

— Недостроенные дома. Возможно ли осуществить регистрацию права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом?

— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Однако нормами права не установлен запрет на государственную регистрацию права на незавершенный строительством многоквартирный дом. Кроме того, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривают обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на ОНС при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

— Возможна ли постановка на учет и регистрация права на жилые (нежилые) помещения в недостроенном объекте?

-Из норм действующего законодательства можно сделать вывод, что до момента ввода в эксплуатацию ОНС признается самостоятельным объектом недвижимости, но без возможности образования в нем иных объектов недвижимости. Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела о признании права собственности на квартиры в недостроенном многоквартирном доме указал, что поскольку строительство жилого дома не завершено, квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, судом не может быть признано право собственности на квартиры в строящемся многоквартирном доме за лицами, заключившими с застройщиком договор долевого участия в строительстве данного объекта.

— В случае достройки объекта, что должен сделать застройщик?

— Снятие с учета ОНС и регистрация прекращения прав будут осуществлены органом регистрации одновременно с регистрацией прав на созданный объект при его вводе в эксплуатацию. Предоставление каких-либо отдельных заявлений о снятии с учета ОНС и прекращения на него прав не требуется.

— Как прекратить права на ОНС, который уничтожен, например, в результате пожара, или снесен?

— Снятие с учета и прекращение прав на такой ОНС осуществляется по заявлению его собственника, а если права на строящийся объект не были зарегистрированы, то снятие с учета объекта возможно по заявлению собственника земельного участка. Документом, подтверждающим прекращение существования ОНС, является акт обследования объекта, подготовленный кадастровым инженером.

— Спасибо!

Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»

Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения» «Наличие калькулятора на сайте Правительства Ростовской области и на сайте РСО, позволяющего рассчитать ориентировочную плату за подключение, исходя из определенной точки подключения и с учетом нагрузки заявителя» министерством разработан ресурсный калькулятор и размещен на официальном сайте http://minjkh.donland.ru (http://minjkh.donland.ru/ресурсный-калькулятор-2/)

Объект незавершенного строительства 

как объект недвижимого имущества и особенности возникновения права собственности на них

     Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости. В соответствии с указанным Положением незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства или продаже. Позднее Указам Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства. На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.

     Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом. Право собственности на объект в целом до его государственной регистрации отсутствовало, такое право распространялось лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Отсюда следовал вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т.е. подпадает под определение ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т.е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ.

     Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество. Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В ст.25 Закона о регистрации указано, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Правда, в Законе о регистрации не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации. Поэтому в п.7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» было предложено возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывать с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, был определен как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Однако не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т.е. представляет ли он собой недвижимость, что имеет ключевое значение.

     Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий.

1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше.

3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.  

Ведущий специалист-эксперт Батайского отдела Гребенщикова Н. С.  

Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства

В настоящее время одним из весьма востребованных практикой и мало разработанных в теории объектов права собственности является объект незавершенного строительства.

            Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке[1].

            Поскольку объекты незавершенного строительства не изъяты из гражданского оборота и не являются объектами, оборот которых ограничен, они в соответствии со статьей 129 ГК РФ могут свободно отчуждаться. Однако для объектов незавершенного строительства характерно наличие ограничений для участия в гражданско-правовом обороте, предопределенных самой природой объекта как «переходной стадии» от движимого имущества к недвижимому.

В цивилистической доктрине в последние несколько лет идет активная дискуссия о правовом статусе и правовом режиме объектов незавершенного строительства. Особое внимание привлекает проблема признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. В настоящее время сформировалось два основных подхода:

            1) объекты незавершенного строительства считаются объектами недвижимого имущества[2];

            2) объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, то есть до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов[3].

            Не вносит ясности в эту дискуссию и позиция законодателя. Статья 130 ГК РФ непосредственно не называет объекты незавершенного строительства в перечне объектов недвижимости, предлагая решать этот вопрос в зависимости от того, соответствует ли объект незавершенного строительства общим критериям отнесения имущества к недвижимому (непосредственная связь с землей и несоразмерность ущерба назначению объекта при его перемещении). Однако границы общего критерия позволяют по-разному определять правовой статус объектов незавершенного строительства.

            В свою очередь судебная практика попыталась сформулировать объективно существующие, но не отраженные в законе особенности применения этих критериев в отношении объектов незавершенного строительства. В частности, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[4] разъяснил, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При этом вопрос о статусе объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда, остался без разъяснения, что дало возможность для различного толкования.

            Позиция Высшего Арбитражного суда РФ по этому вопросу получила различную оценку в работах цивилистов. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский первоначально высказались за полную обоснованность толкования, данного Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ[5]. В то же время Е.А.Суханов разъяснение Высшего Арбитражного суда РФ толкует совершенно по-другому: объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей)[6].

            В 2003 году на конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» сделан вывод о необходимости усовершенствования законодательства в сфере недвижимости, в том числе детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона. В принятой по результатам работы конференции Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной протоколом №12 от 17 февраля 2003 года Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, сделан вывод о назревшей необходимости реформы правового регулирования правового режима объектов незавершенного строительства. В частности, участники конференции внесли предложение о включении объектов незавершенного строительства в примерный перечень объектов недвижимости, данный в статье 130 ГК РФ[7]. Включение объектов незавершенного строительства позволило бы однозначно определить вопрос об их правовом статусе, который является ключевым для характеристики содержания права собственности на них. В то же время непосредственное указание на объект незавершенного строительства в перечне объектов недвижимого имущества, указанном в статье 130 ГК РФ, с точки зрения автора, будет лишь полумерой, не достаточной для комплексного решения проблемы. По мнению автора, более эффективным способом будет закрепление на законодательном уровне понятия объекта незавершенного строительства, в рамках которого следует отразить такой качественный признак как принадлежность к категории недвижимого имущества.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.  Большинство цивилистов склоняется к тому, что через анализ правомочий владения, пользования и распоряжения[8] может быть раскрыто содержание права собственности, хотя оно и не исчерпывается этими правомочиями.

Для выявления особенностей реализации вышеназванной триады полномочий в отношении объектов незавершенного строительства необходимо остановится на характеристике каждого из правомочий подробнее.

В целом под правомочием владения следует понимать общественное отношение, характеризующееся обособлением вещи от воздействий на нее третьих лиц и отражающее фактическое господство лица над вещью.

Таким образом, владение объектом незавершенного строительства есть обособление данного объекта от воздействий третьих лиц. Однако специфика объекта незавершенного строительства состоит в частности и в том, что в качестве лица, имеющего непосредственное отношение к объекту незавершенного строительства, выступает не только застройщик, но и подрядчик, осуществляющий строительство.

Так кто же в таком случае будет являться лицом, которому принадлежит правомочие владения в отношении объекта незавершенного строительства?

М.И.Брагинский, ссылаясь на пункт 3 статьи 7 закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[9], полагает, что объекты незавершенного строительства являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (подрядчика, заказчика, инвестора) до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг[10]. Анализируя данную точку зрения, можно сделать вывод, что  объекты незавершенного строительства находятся во владении как застройщика, так и подрядчика.

В.В.Витрянский полагает[11], что объекты незавершенного строительства в период существования действующего договора строительного подряда являются объектами не вещных, а обязательственных прав подрядчика и застройщика[12]. При таких условиях до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда не существует не только субъекта права собственности на объект незавершенного строительства, но и самого права собственности (в том числе и такого элемента содержания права собственности как «владение»).

К.И.Скловский поддерживает точку зрения В.В.Витрянского и утверждает, что «распоряжение заказчика своим правом на объект строительства до его получения от подрядчика непосредственно порождает у приобретателя только обязательственные права»[13]. При этом К.И.Скловский полагает, что правомочие владения принадлежит подрядчику, который, однако, ни при каких условиях не имеет права распоряжения объектом как своим.

О.Романов приходит к иным выводам[14]. Он пишет о том, что независимо от наличия действующего договора строительного подряда объект незавершенного строительства всегда является недвижимой вещью, однако до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда он не имеет собственника, а правомочие владения принадлежит подрядчику. С этим нельзя согласиться. Во-первых, отсутствие собственника означает необходимость применения в данном случае норм статьи 225 ГК РФ о приобретении прав на бесхозяйную вещь, что не просто противоречит действительности, но и подрывает основы гражданско-правового оборота. Во-вторых, нельзя согласиться с подобной конструкцией и потому, что законное владение лица при отсутствии у него права собственности производно от прав собственника[15].

И.Гумаров приходит к выводу о том, что «при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести права собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств»[16].

Каждая из вышеизложенных позиций обладает рядом недостатков, и ни одна из них не отражает реальности.

Существование объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости порождает необходимость существования субъекта права собственности, так как в ином случае следовало бы применять нормы статьи 225 ГК РФ, что противоречит интересам участников гражданского оборота. При этом право собственности на объект незавершенного строительства существует независимо от наличия или отсутствия договора строительного подряда.

Одной из характеристик объекта незавершенного строительства является его связь с земельным участком, на котором он возводится. В связи с этим при характеристике правового положения объекта незавершенного строительства следует уделять внимание именно характеру связи объекта незавершенного строительства с землей. При этом отрицать вещный характер прав на объект незавершенного строительства нет никаких оснований.

            В связи с этим не выдерживает критики формулировка статьи 219 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. Буквальное толкование данной статьи позволяет говорить о том, что право собственности на любые объекты незавершенного строительства и вновь созданные объекты недвижимости может возникать только в порядке приобретения прав на бесхозяйные вещи, предусмотренном статьей 225 ГК РФ. Очевидно, что это противоречит потребностям гражданско-правового оборота. С учетом этого целесообразно внести изменения в статью 219 ГК РФ, указав, что государственная регистрация есть не момент возникновения права собственности, а лишь официальная фиксация юридического факта возникновения права собственности. Иными словами право собственности на объект недвижимости возникает и существует вне зависимости от наличия его государственной регистрации, и лишь реализация правомочия распоряжения обусловлена необходимостью соблюдения собственником формальных требований о государственной регистрации объекта. С учетом вышеизложенного государственная регистрация права собственности есть лишь административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.   

Для адекватного отражения специфики правомочия владения по отношению к объектам незавершенного строительства следует разграничить правомочие владения как составляющую содержания права собственности и фактическое владение как производную от прав собственника.

Предположим, что застройщик, обладающий правами на земельный участок, осуществляет силами подрядчика возведение объекта на этом земельном участке. В этом случае возможно два способа строительства: строительство на основании полученного застройщиком разрешения или самовольная постройка. При наличии прав на строительство застройщик приобретает и право собственности на объект незавершенного строительства – этот вывод следует из систематического толкования главы 14 и главы 37 ГК РФ. При самовольной постройке подлежит применению статья 222 ГК РФ, которая закрепляет приоритет обладателя прав на земельный участок на приобретение прав собственности на возведенную самовольную постройку при условии последующего получения разрешения на ее возведение. Таким образом, во всех случаях налицо приоритет застройщика в приобретении права собственности, включающего в себя и правомочие владения. В таком случае возникает вопрос, какими полномочиями в отношении объекта обладает подрядчик, который осуществляет строительство объекта?

С учетом вышеизложенного, очевидно, в отношении объекта незавершенного строительства право собственности и, в частности, правомочие владения принадлежит застройщику, но при этом подрядчику принадлежит право фактического владения[17] объектом незавершенного строительства, которое является производным от права собственности застройщика.

Близким к владению, но все же самостоятельным правомочием является правомочие пользования.

Под правомочием пользования понимается возможность лица использовать вещь в своем хозяйственном интересе, т.е. извлекать из вещи плоды и доходы. Таким образом, правомочие пользования характеризует экономическую роль имущества, определяемую собственником.

Специфика правового статуса объекта незавершенного строительства как объекта, не принятого государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, серьезно ограничивает в отношении него содержание правомочия пользования.

Подписание акта о принятии объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией является юридическим фактом, определяющим возможность его эксплуатации (т.е. использования). В соответствии с действующими строительными нормами и правилами для принятия объекта в эксплуатацию необходимо выполнение требований проекта в полном объеме с соблюдением действующих строительных норм и правил.

Объект незавершенного строительства не может быть принят в эксплуатацию с сохранением своего статуса. В соответствии с пунктом 4.4 Территориальных строительных норм ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов»[18] до ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию не допускается их непосредственное использование по назначению. Таким образом, незавершенность строительства означает невозможность его использования по назначению. Более того, сам термин «использование по назначению» обладает существенной спецификой в отношении объекта незавершенного строительства. Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) определяется при его принятии в эксплуатацию, что находит отражение в акте государственной приемочной комиссии. Объект незавершенного строительства, не будучи принятым в эксплуатацию, не имеет назначения: с определенной степенью приближения можно утверждать, что назначение объекта незавершенного строительства – завершение строительства.

В этом случае единственное допустимое законодательством действие по эксплуатации объекта незавершенного строительства – это завершение строительства.

Возникает вопрос: возможна ли сдача объекта незавершенного строительства в аренду? Очевидно, нет[19]. В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта передачи собственником своих правомочий, однако при любом из вариантов присутствует правомочие пользования, которое в данном случае не может быть передано.

Следует, однако, подчеркнуть, что невозможность эксплуатации объекта незавершенного строительства до завершения строительства не означает отсутствие у собственника правомочия пользования, а свидетельствует о том, что применительно к объектам незавершенного строительства правомочие пользования ограничено правом на осуществление действий, направленных на завершение строительства.

Завершая характеристику триады правомочий собственника, остановимся на правомочии распоряжения.

Под правомочием распоряжения понимается юридическое господство над вещью, возможность определения юридической судьбы вещи вплоть до ее уничтожения. В целом правомочие распоряжения может быть охарактеризовано как правомочие лица на совершение любых сделок по отчуждению объекта, а также по принятию решений о его изменении (переработке) или уничтожении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 закона РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[20] (далее – закон о государственной регистрации) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на него подлежит государственной регистрации. Формулировка этого пункта настолько широка, что охватывает любые виды сделок с объектом незавершенного строительства, однако такое широкое толкование не соответствует самому правовому режиму объекта незавершенного строительства и реально существующим правоотношениям. К примеру, если следовать буквальному толкованию этой нормы при принятии решения о продолжении ранее приостановленного строительства собственнику следует предварительно зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, а лишь потом заключать договор строительного подряда. Очевидно, следует внести изменения в текст пункта 2 статьи 25 закона о государственной регистрации, ограничив случаи обязательности государственной регистрации объектов незавершенного строительства необходимостью совершения «сделок, направленных на отчуждение объекта незавершенного строительства». В предлагаемой редакции пункт 2 статьи 25 закона о государственной регистрации будет соответствовать понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенному в статье 2 этого закона.

Особенности правомочия распоряжения по отношению к объектам незавершенного строительства обусловлены закрепленным в действующем законодательстве делением объектов незавершенного строительства на две категории: в отношении которых есть договор строительного подряда и в отношении которых его нет.

При этом особенности двух вышеназванных категорий объектов незавершенного строительства анализируются цивилистами только применительно к совершению сделок по отчуждению объекта незавершенного строительства, в то же время такой элемент правомочия распоряжения как право изменения (переработки) или уничтожения объекта незавершенного строительства вообще не анализируется. Но характеристика правомочия распоряжения будет не полной, если она ограничится только одним из элементов правомочия распоряжения. Познание может претендовать на истинность выводов только при условии включения в его сферу всех элементов, составляющих явление.

Исходя из толкования, данного Пленумом ВАС РФ в пункте 16 постановления от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», многие авторы[21], да и судебная практика склоняются к мнению, что в период действия договора строительного подряда распоряжение объектом незавершенного строительства путем заключения сделки по его отчуждению невозможно.

По мнению автора, данное утверждение не является верным. Как уже ранее указывалось, в соответствии со статьей 129 ГК РФ объект незавершенного строительства не относится к объектам, ограниченным в гражданском обороте, и может свободно отчуждаться. Наличие договора подряда не лишает объект незавершенного строительства его вещной природы и не обременяет его вещными правами подрядчика, так как последний обладает лишь обязательственными правами по договору подряда, корреспондирующими обязанностям застройщика. При таких условиях отсутствуют основания для ограничения прав собственника по распоряжению объектом незавершенного строительства. А взаимоотношения с подрядчиком во всех случаях подлежат урегулированию собственником (заказчиком) в рамках обязательственных правоотношений, существующих между ними.

При отсутствии договора подряда для распоряжения объектом незавершенного строительства собственнику необходимо соблюсти субъективный критерий, предусмотренный действующей редакцией статьи 25 закона о государственной регистрации, а именно – наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Судебная практика придает этому критерию серьезное значение при оценке действительности сделки[22], однако в своей основе он целиком зависит от субъективного мнения собственника, от его планов в отношении объекта незавершенного строительства на момент обращения за его государственной регистрацией. В частности, в пункте 16 информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» судом отмечено, что основанием для отказа в удовлетворении требований истца к ответчику (регистрирующему органу) является вывод суда о том, что у истца отсутствует намерение совершить сделку с объектами незавершенного строительства, что, в свою очередь, препятствует его государственной регистрации. Таким образом, на собственника объекта незавершенного строительства возлагается дополнительная обязанность по доказыванию регистрирующему органу (а при необходимости и суду) наличия необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства.

При соблюдении вышеназванных общепризнанных критериев (невозможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба назначению объекта; отсутствие договора строительного подряда; наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства) и наличии прав на строительство и земельный участок возможно осуществление государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, что в свою очередь дает возможность собственнику (обладателю зарегистрированного права) совершать сделки по отчуждению  объекта незавершенного строительства. Переход права на объект незавершенного строительства как объекта недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации.

Поскольку распоряжение может выражаться также в изменении (переработке) или уничтожении объекта незавершенного строительства, дадим характеристику и этого элемента правомочия распоряжения. В целом, для собственника отсутствуют какие-либо особые ограничения при распоряжении им объектом незавершенного строительства путем его изменения (переработки) или уничтожения. Собственник объекта незавершенного строительства вправе изменить (переработать) или уничтожить этот объект, при обязательном соблюдении требований действующего законодательства. В случае неправомерного нарушения собственником интересов иных лиц (например, подрядчика) он обязан возместить причиненные им убытки.

Таким образом, хотя объекты незавершенного строительства и не являются ограниченными в гражданском обороте в силу пункта 2 статьи 129 ГК РФ, однако вовлечение их в оборот обусловлено выполнением целого ряда условий.

В завершение настоящей работы отметим, что, по мнению автора, действующая редакция статьи 219 ГК РФ порождает для законодателя необходимость в разработке, зачастую, излишне сложных юридических конструкций, направленных на устранение допущенных огрехов в юридической технике. Определение момента возникновения права собственности как момента государственной регистрации этого права повлекло за собой необходимость в такой комплексности критериев признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости и определения субъекта права собственности. Это в свою очередь влечет для законодателя необходимость использования такого приема юридической техники как юридическая фикция, выражающаяся в данном случае в законодательном закреплении отсутствия вещно-правовой природы у объекта незавершенного строительства при наличии в отношении него действующего договора строительного подряда[23].

[1] Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства// Кодекс-Info. 2001. № 12. С.14.

[2] См. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240.; Смышляев Д.В. Особенности правового положения объектов незавершенного строительства.// Актуальные проблемы гражданского права. М, 2000. С.90.

[3] См. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.; Козырь О.М. «Недвижимость в новом Гражданском кодексе России»// «Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова» / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.240.

[4] Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.

[5] См. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.53;  Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240.

[6] См. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.

[7] Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/ Под редакцией В.В.Витрянского. Исследовательский центр частного права – ГУ при Президенте РФ, 2003. С.28-29.

[8] См. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М-Л., 1948, часть первая; Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955.

[9] Ведомости РСФСР. 1991. №20. Ст.1005.

[10] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.54.

[11] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240

[12] Аналогичную позицию занимают и некоторые другие авторы: например, Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6). С. 14.

[13] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 410.

[14] Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. 1998. №8. С.71.

[15] Аналогичная точка зрения о существовании конструкции «двойного владения» поддерживается Коноваловым А.В. (Коновалов А.В. «Владение и владельческая защита в гражданском праве» СПб., 2002. С.28-44).

[16] Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства.// Хозяйство и право. 1998. №10. С.59.

[17] Более подробно о фактическом владении смотри Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2002. С.19-39.

[18] Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.12.2002 N2667-ра «Об утверждении территориальных строительных норм Санкт-Петербурга «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости»// Вестник Администрации Санкт-Петербурга, 2003, №1.

[19] Это подтверждается и судебной практикой (см. Постановление ФАС ЗСО по делу №Ф04/316-71/А45-97 от 11.03.1997)

[20] СЗ РФ. 1997. № 30.

[21] См. Смирнов М. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства.// Гарант-МАКСИМУМ.Интернет-газета. 2001, №12.; Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6). С. 14.

[22] См. П.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»; Постановление ФАС ЗСО от 06.12.1999 по делу №Ф04/2536-572/А75-99.

[23] Некрестьянов Д.С. Указ.соч. С.18.

Особенности государственной регистрации права на объект незавершенного строительства

Особенности государственной регистрации права

на объект незавершенного строительства

Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства. По общему правилу, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такой объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта.

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации, в отношении объекта незавершенного строительства в кадастр недвижимости вносятся такие сведения, как кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах, основная характеристика объекта недвижимости и ее проектируемое значение, проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации

прав, предусмотрены статьей 21 Закона о регистрации. Такие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости. Требования к техническому плану перечислены в статье 24 Закона о регистрации.

В частности, в техническом плане в отношении объекта незавершенного строительства, наряду с прочим, указываются сведения об объекте незавершенного строительства. Местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости. Представление в качестве приложения к техническому плану объекта незавершенного строительства проектной документации не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о такой документации. Сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений.

Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом

местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Республике Алтай

3.4. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства

3.4. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства

Норма о регистрации прав на объекты незавершенного строительства расположена в ст. 25 Закона о регистрации, которая называется «Государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества», из чего можно сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, и что такие объекты — вновь создаваемое имущество. При внешней очевидности данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта недвижимости достаточно много проблемных аспектов.

Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до введения в действие Закона о регистрации, т.е. до 31 января 1998 г.? Ведь Закон о регистрации является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший ст. 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 г.*(339) Означает ли это, что до 1998 г. действовало положение, согласно которому незавершенное строительство — совокупность строительных материалов, предмет обязательственного, а не вещного права?

Второй вопрос состоит в том, любой ли объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы критерии его отнесения к недвижимости?

Для ответов как на первый, так и на второй вопросы очень важен общий подход к понятию объекта недвижимости. Автором уже подробно анализировались различные подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различного подхода к одинаковому по физическим свойствам имуществу в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений*(340). Определяя недвижимость как «все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является дополнительным доказательством правильности такого подхода.

Если руководствоваться данным подходом, то станет ясно, что режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство, и когда совершались сделки по поводу этого имущества. С момента введения в действие ГК РФ 1994 г. на незавершенное строительство должны распространяться все требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные этим кодексом. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до введения в действие Закона о регистрации. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме привел дело, в решении по которому указано: «На участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект»*(341).

Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты, полагая, что они не относятся к недвижимости. Такая практика существовала, в частности, и в Санкт-Петербурге. Однако установление в регионе не соответствовавшей закону практики не может являться основанием для исключения регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. В Санкт-Петербурге, например, до 1998 г. существовала практика продажи земельных участков с незавершенными жилыми домами, когда проводилась только регистрация перехода прав на земельный участок, а право на незавершенный строительством дом, который также являлся предметом договора, предварительно (до сделки) не регистрировалось; не регистрировался и переход права на незавершенный объект по сделке. Представляется правильной практика Санкт-Петербургского городского бюро регистрации прав на недвижимость, которое отказывало в регистрации прав на незавершенные объекты по таким договорам, поскольку право продавца не было зарегистрировано.

Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и т.д.?

Представляется, что с точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.

В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.

Разумеется, можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на «освоение» определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует.

К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда фактически отрицается в судебной практике и литературе. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 своего Постановления N 8 записал, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же представляет собой этот объект. Как, например, относиться к такому объекту, если он подпадает под действие норм о самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ)? Согласно этой статье применять правовой режим самовольного строительства можно только к объекту недвижимости. При признании зависимости статуса недвижимости от наличия или отсутствия договора подряда государство должно подождать окончания строительства для того, чтобы потребовать снести объект, так как, пока существует договор подряда, предъявлять это требование нельзя, ибо объект не является недвижимостью.

Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит вопрос о соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект незавершенного строительства — это объект недвижимости, значит, не может быть такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом недвижимости. Однако, по мнению автора, эта логика должна быть использована для критики формулировки разъяснения, но не должна вести к отказу от идеи невозможности регистрации права на объект незавершенного строительства, когда этот объект является предметом подрядных отношений.

Идея о том, что право на незавершенный объект нельзя регистрировать до тех пор, пока он является предметом действующего договора строительного подряда, является абсолютно верной. До тех пор, пока существует договор подряда, объект находится во владении подрядчика и право собственности на него может возникнуть у заказчика лишь после передачи ему объекта подрядчиком (п. 2 ст. 703, ст. 219 ГК РФ). Запрет регистрации здесь должен существовать в интересах подрядчика. Если этот запрет снять, то застройщик сможет беспрепятственно как зарегистрировать свое право на объект, не переданный ему подрядчиком, так и продать этот объект другому лицу. При этом подрядчик лишится предусмотренных законом возможностей по обеспечению выполнения обязательств застройщика по оплате проведенных работ (право на удержание — ст. 712 ГК РФ, право продать результат работ — п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не сможет применить какие-либо меры в отношении нового собственника, так как не связан с ним обязательствами, а использовать вышеуказанные средства не сможет, потому что у объекта уже будет собственник.

Поэтому дело здесь не в том, что до окончания договора подряда объект не является недвижимостью, а в том, что прекращение договора подряда является условием возникновения права собственности заказчика на объект. Вот почему приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ было бы лучше изложить в следующей редакции:

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда.

Следующая проблема — это соотношение части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта*(342). В то же время Президиум ВАС РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом «на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности»*(343).

Такая аргументация вызывает серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в незавершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как незавершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие незавершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?

Нам ближе вторая точка зрения с некоторыми оговорками. Мы полагаем, что в объекте, строительство которого не завершено, вообще в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. Однако при этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.

Таким образом, в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию.

К вопросу о незавершенных объектах тесно примыкает проблема частично разрушенных объектов. В соответствии с действующим законодательством их нельзя отнести к незавершенным, однако нельзя рассматривать и в прежнем статусе, существовавшем до частичного разрушения. Частично разрушенный объект, безусловно, можно считать объектом незавершенного строительства с того момента, как начата в установленном порядке деятельность по его реконструкции в целях восстановления. Но как быть, если предметом сделки является частично разрушенный объект, реконструкция которого собственником не начата? По мнению автора, такая сделка должна совершаться с применением правил п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, т.е. до совершения сделки собственник частично разрушенного объекта должен зарегистрировать свое право на этот объект в его состоянии после разрушения, а лишь затем отчуждать его. Дело в том, что частично разрушенный объект точно также является вновь возникшим по сравнению с ранее существовавшим, как и объект, возникший в результате произведенной реконструкции ранее существовавшего объекта. При этом следует иметь в виду, что сама реконструкция может состоять в умышленном частичном разрушении объекта. Представляется, что положения ст. 219 ГК РФ о возникновении права на вновь созданный объект с момента регистрации этого права должно распространяться на все объекты, созданные в результате изменения ранее существовавших объектов, независимо от причин, вызвавших эти изменения.

Рассмотрев основные проблемы понятия объекта незавершенного строительства, перейдем собственно к регистрации прав на эти объекты. При этом следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 г. претерпела весьма существенные изменения.

В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного строительства регистрировалось только «в случае необходимости совершения сделки» с этим объектом «на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

В соответствии с п. 2, 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации в новой редакции*(344) условия регистрации права на незавершенный строительством объект разделены в зависимости от оснований владения земельным участком, на котором осуществляется строительство. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, регистрация происходит на основании «документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства» (п. 3 ст. 25 Закона о регистрации). Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется на основании «документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства» (п. 4 ст. 25 Закона о регистрации).

Из текста новой редакции ст. 25 Закона о регистрации очевидно, что на самом деле условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только документы, определяющие эти основания, что вполне естественно.

Существенно новым является изъятие из текста закона такого условия для регистрации права на объект незавершенного строительства, как необходимость совершения сделки с этим объектом. Наличие этого условия в прежней редакции было причиной значительных недоразумений.

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 «Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что «согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась»*(345).

Некоторые авторы на основании данной нормы шли еще дальше в установлении субъективных критериев отнесения незавершенных объектов к недвижимости. Так, например, Е.А. Киндеева писала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства*(346). Такая же позиция была высказана М.Р. Дзуцевой*(347).

Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя.

Абсурдность таких выводов достаточно очевидна. Кроме того, возникал и практический вопрос — каким образом регистрирующим органом могло быть установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике может существовать только один способ установления такой необходимости — заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд практически лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное условие регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Однако есть определенные соображения, которые могли вызвать введение в закон этого условия. Существует связанная с рассматриваемым положением проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного строительства.

Допустим, что, намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен, строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства. Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен технический паспорт объекта, подготовленный для предыдущей, не состоявшейся сделки, в котором объект был описан, как трехэтажный.

При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена, так как объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ).

Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления «сроков годности» документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, шесть месяцев и более)*(348).

Итак, с учетом действующего законодательства для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить:

1) документ о правах на земельный участок;

2) разрешение на строительство;

3) проектную документацию;

4) документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда РФ объект не должен быть предметом действующего договора подряда.

На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то, что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора подряда.

Следует начать с того, что регистрирующий орган не располагает официальной информацией: существовал ли вообще договор подряда по данному объекту, или нет. Поэтому он не в состоянии объективно проверить заявление застройщика по поводу отсутствия такого договора. При таких обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия действительности такой информации. Последствиями сообщения ложных сведений с точки зрения гражданского права будет признание регистрации недействительной и возмещение убытков всем, кто их понес. С точки зрения уголовного права может возникнуть вопрос об ответственности за представление подложного документа.

Вопрос о правах на земельный участок под незавершенным объектом не отличается какой-либо спецификой по сравнению с другими вновь созданными объектами*(349).

В соответствии с прежней редакцией ст. 25 Закона о регистрации проектно-сметная документация требовалась «в установленных случаях». Теперь необходимо представление только проектной документации, но при этом всегда. На практике применение данного требования и раньше вызывало затруднения, поскольку не был определен состав проектно-сметной документации, необходимой для решения вопроса о регистрации. В то же время было не очень ясно, зачем регистратору проектно-сметная документация, носящая технический и финансовый характер, для решения юридического вопроса о принадлежности объекта незавершенного строительства?

Вместе с тем в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации ничего не говорилось о разрешении на строительство, которое является в соответствии со ст. 222 ГК РФ условием законности создания объекта. Теперь эта ошибка исправлена. По мнению автора, применительно к незавершенным объектам достаточно указать на необходимость представления разрешения на строительство и исключить требования проектной документации.

Если цель представления проектной документации — установление соответствие фактически возведенного объекта проекту, то это не относится к компетенции регистрирующего органа. Такое заключение могли бы сделать органы архитектуры, и тогда именно это заключение необходимо было бы включить в перечень необходимых документов. Однако необходимость такого заключения означала бы проведение промежуточной приемки объекта, что вряд ли целесообразно. Вопрос о соответствии недостроенного объекта проекту — это область взаимоотношений продавца и покупателя. При этом покупателя этот вопрос может абсолютно не волновать, поскольку при достройке он намеревается изменить проект.

Таким образом, норма о регистрации прав на незавершенные строительством объекты могла бы иметь следующий вид:

Право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства при условии отсутствия в отношении данного объекта действующего договора подряда».

Рассматривая вопрос о регистрации прав на объекты незавершенного строительства, нельзя не обратить внимания на нормы Закона о долевом участии, вступившего в действие с 1 марта 2001 г.

В соответствии с п. 2 ст. 13 этого закона «при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект».

На основании же п. 5 этой статьи «застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога». А «при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».

Таким образом, Закон о долевом участии предусматривает специальный случай регистрации права на объект незавершенного строительства — возникновение оснований для обращения взыскания на этот объект участниками долевого строительства. Он также предусматривает возможность принудительной (в судебном порядке) регистрации прав застройщика на такой объект, если застройщик уклоняется от регистрации.

Приветствуя в целом стремление законодателя защитить таким образом права участников долевого строительства, следует обратить внимание на некоторые проблемы, которые неизбежно возникнут при исполнении данной нормы.

Во-первых, необходимо уяснить, будут ли распространяться на такую регистрацию все условия регистрации права на незавершенный объект? При этом выполнение требований о представлении разрешения на строительство, документов о правах на земельный участок и проектной документации не должно создавать проблем, поскольку все эти документы необходимы для регистрации договоров участия в долевом строительстве и должны уже находиться в регистрирующем органе. Что же касается документа, описывающего объект незавершенного строительства, то при уклонении от его получения застройщиком, он может быть получен участником долевого строительства, если на органы технической инвентаризации и кадастрового учета будет возложена такая обязанность.

Сложнее обстоит дело с требованием об отсутствии действующего договора подряда. При отсутствии специальных указаний в законе наличие такого договора будет препятствовать как регистрации права на незавершенный объект, так и вынесению по этому поводу судебного решения. Таким положением могут воспользоваться недобросовестные застройщики, поскольку прекращение договора подряда в данном случае может состояться при наличии волеизъявления хотя бы одной из сторон.

Во-вторых, снова возникает проблема охраны интересов собственника земельного участка, предоставленного застройщику при условии выполнения им определенных обязательств. Существовавшая ранее практика не позволяла застройщику зарегистрировать право на незавершенный объект без согласия собственника участка. Собственник же, отказывая в таком согласии, мог сослаться на неисполнение условий, оговоренных при предоставлении земельного участка под застройку. С учетом безусловности требования о регистрации права на объект незавершенного строительства при необходимости обращения на него взыскания есть основания полагать, что наличие обязательств застройщика перед собственником земельного участка не будет препятствием для регистрации. В этих условиях собственник земельного участка должен заранее принимать меры для охраны своих интересов.

Учитывая рассмотренные положения как Закона о долевом участии, так и ст. 25 Закона о регистрации, нужно обратить внимание еще на один существенный момент, характеризующий подход к регистрации прав на объект незавершенного строительства. Особенность эта состоит в том, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано исключительно застройщиком. Действительно, в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации говорится о необходимости представить документы, подтверждающие право на земельный участок, чего нет в п. 1 этой статьи, регламентирующей регистрацию прав на завершенные объекты. О регистрации права только застройщика, а не застройщика и всех дольщиков говорит и ст. 13 Закона о долевом участии.

Однако, как представляется, такое жесткое ограничение вряд ли правомерно. Рассмотрим хотя бы ситуацию, когда объект незавершенного строительства создан в результате осуществления договора простого товарищества. Для этого случая п. 1 ст. 1043 ГК РФ прямо предусматривает возникновение общей долевой собственности всех товарищей на результат совместной деятельности. Однако вряд ли следует принять предложение И.Н. Плотниковой, которая считает, что «право на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано в общую долевую собственность между всеми лицами, которые в соответствии с договорами совместной деятельности, долевого участия, инвестирования приобретают право на выделенную часть объекта после его достройки и ввода в эксплуатацию»*(350). Для дольщиков такая регистрация долевой собственности вряд ли была бы благом с точки зрения последующей реализации их интересов. Однако в отношении участников совместной деятельности, из которых только один имел право на земельный участок, такая регистрация в соответствии с законом является единственно возможной.

Регистрация объектов незавершенного строительства, государственная регистрация объектов незавершенного строительства, регистрация незавершенки, регистрация незавершенное строительство, стоимость, как, где, Москва, Московская об

Описание

Наша юридическая услуга ˮРегистрация объекта незавершенного строительства в Москве и Московской областиˮ включает в себя:

1. Устные консультации относительно сбора и подготовки документов, необходимых для государственной регистрации права. (ответы на вопросы, рекомендации).
2. Прием и экспертиза предоставленных документов на предмет их соответствия существующим требованиям по комплектности и качеству. 
3. Оформление заявления и формирование пакета документов  для государственной регистрации права.
4. Подача документов  в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
5. Получение и передача клиенту Свидетельства о регистрации права.

1. Клиент получает квалифицированную юридическую помощь по защите своих интересов.
2. Зарегистрированное право на недвижимое имущество.

Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав (с 01.01.2017 — Выписка из Единого реестра недвижимости).

Физические лица:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя, копия;
2. Доверенность на представителя, подлинник;
3. Документ, подтверждающий право на земельный участок, предоставленный для строительства заявленного к регистрации объекта недвижимости, подлинник;
4. Кадастровый, либо технический паспорт, подлинник;
5. Разрешение на строительство, подлинник;
6. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, подлинник;
7. Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации.

Юридические лица:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя, копия;
2. Доверенность на представителя, подлинник;
3. Документ, подтверждающий право на земельный участок, предоставленный для строительства заявленного к регистрации объекта недвижимости, подлинник;
4. Кадастровый, либо технический паспорт, подлинник;
5. Учредительные документы юридического лица, нотариальная копия, либо копия заверенная организацией, 2 экз.;
6. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, подлинник.;
7. Разрешение на строительство, подлинник;
8. Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации.

1. Разработка договоров.
2. Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью.

1. Передать необходимые документы.
2. Предоставить доверенность на право представления интересов клиента в государственных органах.

Наши юристы обладают знаниями гражданского права, навыками подготовки необходимых документов. Регистрация объекта незавершенного строительства — это их повседневная работа.  Обратившись к нам за помощью, Вы получаете квалифицированные услуги опытного юриста, который грамотно подготовит необходимые документы и представит Ваши интересы при регистрации прав на недвижимое имущество.

Мы заключаем договор поручения, в котором указываем перечень поручений, калькуляцию стоимости и график исполнения. Мы вернем Ваши деньги в случае нашей виновной ответственности и защитим Вас от требований, которые предъявлены Вам по нашей вине.

При отсутствии необходимых документов или оснований для регистрации прав возможно приостановление или отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон ˮО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимˮ.
Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Не следует понимать эту услугу как ˮСопровождение сделок с недвижимостьюˮ, ˮСоставление договора купли-продажи недвижимостиˮ. Эта услуга не предполагает экспертизу договоров или их составление. Данная услуга включает в себя представление интересов в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество. Для получения иных услуг с нашим участием Вам необходимо ознакомиться с ними, перейдя по соответствующим ссылкам.

Определиться с услугой по государственной регистрации объекта незавершенного строительства Вам помогут консультации квалифицированных специалистов компании по телефону или e-mail. Наши юристы в кратчайшие сроки подберут необходимую по регистрации прав на недвижимое имущество и подготовят все необходимые для этого документы. Для оформления заказа (подачи заявки) Вам достаточно перейти по ссылке «заказать», расположенной справа от нужной Вам услуги прав на недвижимое имущество.

При необходимости Вы можете подробно ознакомиться со всей информацией по каждому отдельному виду услуги , перейдя по ссылке с наименованием вида услуги. Многолетний опыт компании Объединенные Юристы является гарантией высокого качества наших услуг по регистрации прав на недвижимое имущество.

Объект незавершенного строительства как объект недвижимости

Особенности регистрации прав на незавершённые строительством объекты

Объект незавершенного строительства непосредственно связан с землей, на которой он возводится, и не может быть перемещен без ущерба и изменения своих характеристик. Это отличает его от малых архитектурных форм (киосков, будок и т.д.). С другой стороны, неполное окончание всех работ не позволяет использовать такой объект по назначению, а значит, он не может быть сдан в эксплуатацию.

Регистрация прав на незавершенное строительство производится при наличии у заявителя следующих документов:

§ Разрешение на начало строительных работ;

§ Полная проектная документация, которая включает как текстовые материалы, так и технические документы, а также схемы и изображения готового сооружения;

§ Кадастровый паспорт объекта недвижимости;

§ Документы, свидетельствующие о законном владении или аренде земельного участка застройщиком.

Объект недвижимости, который является незавершенным строительством, неотделим от земельного участка, где он размещен. Поэтому основные проблемы с регистрацией прав собственности на эту недвижимость связаны именно с уточнением статуса земельного участка. Для того чтобы регистрация прав на незавершенное строительство прошла успешно, нужно предоставить пакет документов, которые касаются владения этим участком, а также договор аренды и разрешение на строительные работы.

Дополнительными документами, необходимыми для получения права собственности, могут быть договора на строительный подряд (если в процессе возведения здания участвовал подрядчик), а также договор между заказчиком и инвестором, если таковой имеется.

Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, поэтому согласно требованиям действующего законодательства право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Только после государственной регистрации прав на недостроенное здание, сооружение или иное недвижимое имущество, оно может быть предметом гражданско-правовых сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена и т.д.

Государственная регистрация прав на создаваемые объекты недвижимого имущества проводится в порядке, установленном, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Кодекс) право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом (п.1 ст.218 Кодекса). Собственник земельного участка приобретает право собственности на построенное им на участке для себя недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.263 Кодекса).

При осуществлении государственной регистрации прав на недостроенное недвижимое имущества необходимо удостовериться, что оно не является самовольной постройкой. Поэтому, незавершенный строительством объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: для его строительства должен быть отведен земельный участок; должно быть получено разрешение на строительство; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы.

Таким образом, законодательством определено, что для регистрации права на незавершенный строительством объект в первую очередь необходимы документы, подтверждающие право собственности на земельный или право пользования земельным участком (в том числе решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность; договор аренды (субаренды) земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования и другое).

Документами, которые также требуются для регистрации, являются разрешение на строительство и проектная документация. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

1 июля 2012 года вступают в действие изменения в Закон, согласно которым разрешение на строительство и проектная документация будут самостоятельно запрашиваться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе государственной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представит на регистрацию указанные документы.

Также для регистрации права необходим документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства. Такими документами являются выданные до 01.03.2008 технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта и выдан в целях государственной регистрации прав, после 01.03.2008 кадастровый паспорт объекта, выданный органом БТИ.

Учитывая многообразие жизненных ситуаций, возможно, понадобятся иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

Таким образом, цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества – обеспечение законности создаваемых объектов.

Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем.

Следует отметить, что разрешение на строительство и проектная документация требуется не во всех случаях.

Так, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Представление проектной документации не требуется при государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство соответствующих объектов. Например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с п.3 ст.25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет самостоятельно. Бланки деклараций предоставляются заявителям при обращении за государственной регистрацией прав.

Документами, подтверждающими факт строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими его описание, являются кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п.4 ст.25.3 Закона).

В дополнение к вышеуказанному напоминаем, что представляемые на государственную регистрацию документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Росреестром даны разъяснения по вопросу государственного кадастрового учета здания, ранее поставленного на кадастровый учет как объект незавершенного строительства

Сообщается, в частности, что в соответствии с пунктом 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 N 144, кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости.

При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости. При этом, исходя из пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства являются самостоятельными видами объектов недвижимости.

Исходя из пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится в том числе кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости.

Учитывая приведенные нормы Закона о кадастре, в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, должна осуществляться его постановка на государственный кадастровый учет как соответственно здания или сооружения (с внесением в государственный кадастр недвижимости в том числе предыдущего кадастрового номера — кадастрового номера объекта незавершенного строительства) с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера.

Снятие с учета преобразуемого объекта недвижимости (то есть объекта незавершенного строительства) осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованный из такого объекта недвижимости новый объект недвижимости (здание или сооружение) (часть 3 статьи 24 Закона о кадастре).

Сущность объекта незавершенного строительства

В ситуации, связанной с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда объект договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит легального определения термина “объект незавершенного строительства”. Ранее единственным документом, содержащим легальное определение объекта незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, в соответствии с которым под объектами незавершенного строительства понимались “законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий, с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения”. Однако данный правовой акт в настоящее время признан недействующим .

Отсутствие законодательного определения объекта незавершенного строительства является серьезным пробелом в праве, который влечет за собой невозможность отграничить объект незавершенного строительства от других объектов гражданских прав.

По мнению адвоката по земельным вопросам представляется, что для понимания сущности объекта незавершенного строительства целесообразно выделить отдельные признаки, присущие данному объекту гражданских прав.

Как справедливо отмечает К.И. Скловский, “процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности (а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, – и самого физического бытия). Стальная арматура и бетон преобразуются в строительные конструкции, строительные конструкции – в стены и перекрытия, а те, в свою очередь, – в корпуса и здания, снабженные также деревянными, стеклянными и прочими элементами, изготовленными из доставленных на площадку заготовок. Все эти вещи отличны друг от друга, что вполне очевидно. Но утрата идентичности означает исчезновение самой вещи как объекта права. Поэтому использование материалов в ходе строительства влечет прекращение на них права собственности в силу правила: право собственности существует, пока существует вещь”.

В этой связи возникает вопрос, с какого момента совокупность движимых по своей природе вещей (строительных материалов) превращается в самостоятельный объект недвижимости – объект незавершенного строительства.

Включение Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ объектов незавершенного строительства в перечень недвижимых вещей, предусмотренный п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, свидетельствует о том, что на объекты незавершенного строительства распространяется правовой режим, присущий другим объектам недвижимости (земельным участкам, зданиям, сооружениям).

В этой связи, рассматривая вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости, следует задать вопрос: с какого момента возникает любой другой объект недвижимости как самостоятельный объект гражданских прав?

Указанный вопрос является дискуссионным в научной литературе.

Одни ученые в качестве единственного критерия отнесения определенного объекта к недвижимому имуществу указывают на физический признак недвижимости – прочную связь объекта с землей. В частности, Б.М. Гонгало отмечает, что “для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того”. Похожей позиции придерживается и С.А. Степанов, который исходит из того, что “не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее”. О.Ю. Скворцов полагает, что “признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество”.

Анализируя данную позицию, следует отметить, что ее сторонники, акцентируя внимание на соответствии физического объекта признакам недвижимости, не дают оценки вопросу о соответствии данного объекта более общим признакам – признакам объектов гражданских прав.

Вместе с тем наиболее значимый признак любого объекта гражданских прав, упомянутый в ст. 129 ГК РФ, – это его оборотоспособность. Однако существующий в физическом смысле объект недвижимости может стать оборотоспособным только после его государственной регистрации. Следует также учитывать, что объект недвижимости до его государственной регистрации не может обладать еще одним признаком любого объекта гражданских прав, а именно – самостоятельной финансовой ценностью. Само существование категории “недвижимость по закону” (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) также достаточно ясно свидетельствует о неприменимости “технического” подхода к недвижимости.

Между тем в научной литературе существует и другая позиция, сторонники которой полагают, что критерием отнесения вещи к недвижимой является государственная регистрация прав на нее. В частности, как отмечает Е.А. Суханов, “недвижимость – категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство – не физическая “неотрывность” от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК)”. Подобной позиции придерживается и О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, “на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация”.

Данный подход к недвижимости представляется более правильным, поскольку, исходя из положений ст. 131, 219 Гражданского кодекса РФ, физически существующий объект становится самостоятельным объектом гражданских прав только после государственной регистрации прав на него. При этом нельзя отрицать необходимость существования объекта, обладающего физическими признаками недвижимости, для осуществления государственной регистрации прав на данный объект. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в этой связи должна рассматриваться как основание для введения физически существующего объекта в гражданский оборот.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства, как и любой другой объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации прав на него.

Данная позиция подтверждается, в частности, тем обстоятельством, что практически одновременно с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимыми вещами, был принят Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, которым предусмотрена процедура государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

О правильности подобной позиции также свидетельствует сама цель регистрации объекта незавершенного строительства, которая была достаточно четко определена в первоначальной редакции ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” , – необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства, т.е., по существу, необходимость введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот.

Подобная правовая позиция встречается и в судебной практике.

Так, в п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 указано, что “для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости” Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 г. N 51 “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”. В соответствии с п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Существенным недостатком первого признака объекта незавершенного строительства является значительная зависимость введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот от административной по своей природе процедуры государственной регистрации. В подобной ситуации при наличии объективных критериев для государственной регистрации объекта незавершенного строительства нельзя не отметить и зависимость возникновения права на подобный объект от субъективных действий конкретных должностных лиц регистрирующего органа. Зачастую это приводит к тому, что государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства проводится с нарушением законодательства Российской Федерации.

В этой связи абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По существу, данная норма свидетельствует о том, что государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимости предполагает законность его создания, и опровергнута данная презумпция может быть только судом.

Следует отметить, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 пришел к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

По сути, это означает, что оспаривание первоначально зарегистрированного права на объект незавершенного строительства может производиться только посредством использования способов защиты, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а именно путем обращения с иском о сносе самовольной постройки либо при определенных условиях – о признании права собственности на самовольную постройку. Подобная правовая позиция, в частности, содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. по делу N ВАС-11052/09.

Представляется, что по смыслу п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой в любом случае будет свидетельствовать о том, что первоначальная государственная регистрация права собственности на созданный объект незавершенного строительства не повлекла за собой включение данного объекта в гражданский оборот и соответственно – не привела к возникновению нового объекта гражданских прав.

Исходя из вышеизложенного, представляется возможным выделить главный признак объекта незавершенного строительства – объект незавершенного строительства возникает как объект гражданских прав только с момента государственной регистрации прав на него. При этом первоначально зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства не должно быть оспорено в установленном законом порядке.

Определение объектов незавершенного строительства по закону

Определение объекта

Определение и понятие этого словосочетания имеет несколько версий.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, государственной регистрации и передаче в собственность подлежит как возводимое здание и сооружение, так и вновь создаваемое недвижимое имущество (в таком случае незавершенные строения попадают в категорию такого имущества и их можно приравнивать к объектам недвижимости).

Однако имущественный комплекс имеет новый взгляд на значение незавершенного строительства. И если рассматривать признание подобных строений в виде комплексного института, который включает в себя, кроме имущества, еще и вещи, а также права на их использование (к примеру, строительные материалы), в обход общепризнанного деления вещей на 2 категории — недвижимые и движимые, оно является не вполне обоснованным.

Руководитель практики по инвестициям и недвижимости Д. С. Некрестьянов на этот счет имеет свое мнение, согласно которому незавершенные строения — это объекты недвижимого имущества, не зависящие от степени готовности, принятия в эксплуатацию, при этом неважно, ведется ли их строительство, законсервировано, приостановлено или прекращено. Но и это мнение в некоторых случаях расходится, особенно в разрешении споров в судебном порядке.

Так как четкого определения этого термина в законе не закреплено, на основании сложившейся судебной практики можно закрепить следующий вывод:

• Незаконченным объектом строительства считается здание, сооружение и строение на основании использования юридического термина, который применяется в характеристике строительного процесса и всех его этапов без учета особенностей конструкции и его функционального предназначения (ВАС РФ № 8985/08 от 09.09.2008).
• К объектам НЗС (расшифровка «незавершенное строительство») относятся строения, сооружения и здания, которые на этапе строительства не могут использоваться по своему назначению из-за того, что не введены в эксплуатацию.

Согласно Пленуму, Верховного Суда РФ, в частности, постановления № 25 от 23 июня 2015 г. чтобы признать объект незавершенным необходимо утвердить наличие законченных работ по установке фундамента. Вместе с тем установить степень готовности вновь создаваемого имущества, что, с точки зрения судебной практики, не определено конкретными цифрами в процентном соотношении, в связи с чем объект может быть признан при любой степени готовности более 0%.

Признаки незавершенного строительства

На основании имеющейся информации, можно выделить главные признаки НЗС, которые нужно учитывать в определении:

1. Прочную связь строящихся объектов с землей, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.
2. Индивидуальная их определенность.
3. Приостановленное, прекращенное или законсервированное строительство.
4. Наличие подтверждений о невозможности эксплуатации объекта по назначению.

В соответствии с данными признаками незаконченные здания, сооружения или строения допускаются к категории незавершенных. Однако для официального их признания, кроме этого, важно соблюдать такие условия, как получение необходимых разрешений на проведение строительных работ, право владения земельным участком, соответствие всех нормативов и получение прав собственности после регистрации в государственных органах.

Оформление права собственности

Если речь идет о долевом строительстве обязательным условием для регистрации незавершенного строения необходимо включить в пакет документов копию договора строительного подряда.

Кроме этого, новому владельцу необходимо написать заявление и предоставить документы:

• квитанцию или ее копию по уплате госпошлины;
• утвержденный проект застройщика;
• данные о стадии готовности строительного объекта;
• документы, которые могут подтвердить отсутствие подрядных отношений и интересы третьих лиц;
• иные документы, требуемые органами регистрации.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 40 закона «О регистрации недвижимости» регистрация права собственности на незавершенное строение и его постановка на кадастровый учет может одновременно осуществляться с государственным учетом и регистрацией прав на земельный участок, на котором оно возводится, если эти действия не выполнялись раньше.

После получения права собственности незавершенное строение может подлежать отчуждению, являться предметом договора купли-продажи, и соответственно снова подлежать переоформлению (письмо президиума ВАС РФ п. 7 № 21 от 13.11.1997).

Нюансы и исключения

Если подобные нарушения будут выявлены и официально отнесены к незавершенным строениям, то без исключения такая незавершенка в строительстве будет иметь статус самовольной постройки, на которую получить право собственности можно только через суд.

В судебной практике большинство самовольных строений признают незарегистрированными объектами недвижимости, и суд выносит решение о наложении штрафа и необходимости их регистрации в государственных органах. Решение суда в таком случае является разрешением на регистрацию, постановку на кадастровый учет, а также на получение права собственности на незавершенное самовольное строение.

Если застройщик захочет продать «недострой», то ему необходимо заключить письменный договор о продаже. Если это не будет выполнено, то впоследствии сделка будет признана недействительной.

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения. Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Законодательная база

Что такое объект незавершенного строительства? Фото № 1

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Объект незавершенного строительства — это тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Фото № 2

Нормы законодательства определяют объект незавершенного строительства как такой тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации, а временем его создания считается дата его регистрации.

[2]

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для строительства и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС объект считают только после завершения работ по укладке фундамента. Чтобы провести регистрацию прав на незавершенку необходимо собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

С какого момента объект незавершенного строительства можно считать недвижимым имуществом? Фото № 3

Чтобы незавершенное строительство считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

• после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и право на владение земельным участком;
• после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
• если строительство находится на стадии консервации;
• объект соответствует некоторым нормативам;
• после того, как объект строительства получит юридический статус недвижимого имущества;
• после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект незавершенного строительства. Фото № 4

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация. Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором эти работы ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

• сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
• оформить разрешение на проведение строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для незавершенного строительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник незавершенного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

• документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
• разрешение на проведение строительства;
• документы по проекту;
• данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
• бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
• другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при регистрации объекта незавершенного строительства? Фото № 5

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек. Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

• возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
• построены без получения всех разрешений;
• созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

[3]

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в органы регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком будет принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не будет выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения. В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность будет происходить только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект незавершенного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

• у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
• у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
• Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

• Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
• Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
• Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
• Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
• Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
• Кадастровый паспорт.
• Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Как оформить объект незавершённого строительства

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

• Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
• Провести техинвентаризацию объекта.
• Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

[1]

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

• Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
• Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
• ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

• Название ОНС.
• Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
• Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

8 800 350 84 37

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Источники

1. 
   Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
2. 
   Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
3. 
   Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
4. Наследственные споры. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 816 c.
5. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.

Объект незавершенного строительства как объект недвижимости

Приветствую всех на данном сайте. Работаю долгое время (более 10 лет) в области юридического консультирования.  За свой опыт работы приходилось сталкиваться с различными задачами, которые требовали записей. Позже в результате накопления их большого количества и возник данный сайт.  Рад Вас видеть, заходите чаще.

Получение и последовательная регистрация фотограмметрических облаков точек для мониторинга хода строительства с использованием 4D BIM

Незавершенные строительные работы — определение и примеры

Какие строительные работы в процессе?

Незавершенные строительные работы — это затраты, относящиеся к незавершенным работам по каждой незавершенной работе, связанной со строительством долгосрочных активов и основных средств.Это дебетовый остаток, который в будущем рассматривается как актив и, таким образом, будет отражаться на стороне активов в балансе под основным внеоборотным (долгосрочным) активом до тех пор, пока строительство не будет завершено. Эти затраты не амортизируются в бухгалтерских книгах до тех пор, пока актив не будет полностью готов к использованию и не будет введен в эксплуатацию.

Как рассчитать?

Шаги, которые необходимо соблюдать при расчете незавершенного строительства, следующие:

Вы можете свободно использовать это изображение на своем веб-сайте, в шаблонах и т. Д. Пожалуйста, предоставьте нам ссылку с указанием авторства Ссылка на статью, которая будет гиперссылкой
Например:
Источник: Строительные работы в процессе (wallstreetmojo.com)

# 1 — Процент выполненных работ

Это относится к расчету процента выполненных работ. Метод процента завершения — это метод учета для признания доходов и расходов для долгосрочных проектов, охватывающих более одного отчетного года. Выручка признается ежегодно как процент от работы, выполненной в течение этого года. Признаваемый доход = (процент работ, выполненных за данный период) * (общая стоимость контракта) читайте больше на сегодняшний день.Формула для того же:

Процент выполненных работ = Фактические затраты на дату / Общие оценочные затраты

# 2 — Заработанный доход на дату

После расчета процента выполненной работы, процент применяется для определения общего расчетного дохода для окончательного расчета заработанного дохода на текущий момент. Используемая формула:

Заработанный доход до даты = Процент выполненной работы * Общий расчетный доход

# 3 — Выручка с завышением / занижением счета

Теперь третий шаг — вычислить пере / заниженный доход, который рассчитывается по следующей формуле:

Выручка с завышенным / заниженным счетом = Общая сумма счетов по контракту — Заработанный доход до даты

Пример

Предположим, мы возьмем для примера компанию XYZ Ltd.которому продавец P Ltd доставил материалы 1 апреля 2020 года на строительную площадку и потребовал 400 000 долларов США. Таким образом, запись в журнале будет: