Комментарий к статье 170. УК РФ
1. В статье предусмотрены фактически три самостоятельных состава преступления: 1) регистрация заведомо незаконных сделок с землей; 2) искажение сведений государственного кадастра недвижимости; 3) занижение размеров платежей за землю. Объединяет их то, что все они связаны с отношениями по поводу земли, совершаются с прямым умыслом должностными лицами, использующими при этом свое служебное положение, по мотивам корыстной или иной личной заинтересованности.
2. Земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество), право собственности и другие вещные права на которые, а также сделки с которыми подлежат государственной регистрации (ст. ст. 131 и 164 ГК РФ). Сделки, связанные с возникновением права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоры на временное землевладение и аренду земельных участков, а также ипотека (залог земельных участков) подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.
07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В настоящее время полномочия на осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 ).
———————————
СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.
3. Сделки с землей — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ) в отношении земли.
В отношении земли и других природных ресурсов Гражданский кодекс РФ содержит специальные указания (п. 3 ст. 129), что они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Исключительно важными здесь являются положения Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» .
———————————
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Незаконной является сделка с землей, совершенная в нарушение положений Гражданского кодекса и требований земельного законодательства. Прежде всего это сделки с землями, которые на основании закона исключены из оборота или ограничены в обороте, если в результате сделки происходит нарушение установленных ограничений. Кроме того, во всех случаях незаконными следует считать так называемые ничтожные сделки (ст. 166 ГК РФ): не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), или малолетним (ст. 172 ГК РФ), и др.
4.
Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» , недвижимом имуществе.
———————————
СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Государственный кадастр недвижимости ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, находящейся в ведении Министерства экономического развития РФ (см. п. 5.1.3 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Предметом рассматриваемого преступления являются основные документы государственного кадастра недвижимости. Искажение тем или иным способом (внесение ложной информации, подделки, подчистки и т.д.) сведений, содержащихся в этих документах, образует объективную сторону исследуемого преступления.
5. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платежей выступают: 1) земельный налог и 2) арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду (ст.
65 Земельного кодекса РФ). Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные органы городов федерального значения Москвы и С.-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ. При этом могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных налогоплательщиков (ст. 387 НК РФ). Налоговым кодексом определены виды участков, не признаваемых объектом налогообложения (ст. 389), порядок определения налоговой базы, которой является кадастровая стоимость земельных участков, являющихся объектом налогообложения (ст. ст. 390 — 392), налоговые ставки (ст. 394), налоговые льготы (ст. 395).
Порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (ст.
65 Земельного кодекса РФ).
6. Составы всех преступлений, предусмотренных ст. 170, по своей конструкции являются формальными. Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости и умышленное занижение платежей за землю влекут уголовную ответственность независимо от наступления в результате этих действий каких-либо последствий.
7. Субъектом каждого из этих преступлений может быть только должностное лицо (см. примечание 1 к ст. 285 УК и коммент. к нему), использующее свои служебные полномочия. С учетом вида совершенного деяния круг должностных лиц, ответственных за комментируемые преступления, различен.
8. Мотив преступлений определен в законе как корыстная или иная личная заинтересованность. Корыстная заинтересованность связана со стремлением субъекта получить от этих действий имущественную выгоду для себя или для своих близких лиц. Подобная заинтересованность может реализоваться в получении должностным лицом незаконного имущественного вознаграждения за совершение одного из этих действий.
В таком случае имеется совокупность преступлений, предусмотренных ст. 170, и получения взятки.
Иная личная заинтересованность выражается в стремлении извлечь из данных действий выгоду неимущественного характера, обусловленном такими, к примеру, побуждениями, как родственные или приятельские чувства, желание угодить нужному человеку, заручиться поддержкой в решении какого-либо вопроса, получить взаимную услугу и т.п.
9. Искажение сведений государственного кадастра недвижимости является специальной нормой по отношению к служебному подлогу (ст. 292 УК). Ответственность наступает по специальной норме.
Уголовное наказание за регистрацию незаконных сделок с недвижимостью хотят отменить
Перейти к контенту
Министерство юстиции Российской Федерации предложило отменить уголовное наказание за регистрацию незаконных сделок с недвижимостью. Об этом свидетельствует документ, опубликованный на портале проектов нормативно-правовых актов.
«Внести в Уголовный кодекс Российской Федерации следующие изменения: статью 170 (регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом – ред.) признать утратившей силу», – сообщается в поправках.
Также ведомство предложило убрать из УК статьи 170.2 (внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план) и 185.1 УК РФ (злостное уклонение от раскрытия или предоставления информации, определенной законодательством РФ о ценных бумагах) – все вышеперечисленные статьи не содержат наказания в виде лишения свободы.
Еще одним пунктом поправок является отмена уголовного наказание за предпринимательство без регистрации (статья 171 УК РФ). В Минюсте отметили, что бизнесмены могут нести ответственность по иным статьям УК РФ или по статье 14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или лицензии).
Адвокат бюро Asterisk Родион Ларченко в беседе с корреспондентом «Циан» отметил, что логика Минюста представляется не совсем ясной и однозначно потребует дополнительных разъяснений.
«Означает ли исключение данных статей из УК РФ, что фальсифицировать межевой план и регистрация незаконных сделок не повлечет никакого наказания? Учитывая, что ст. 170 УК РФ предусматривала регистрацию незаконных сделок должностным лицом из корыстной или иной личной заинтересованности, скорее всего такие чиновники будут привлекаться к ответственности за получения взятки», – сказал Родион Ларченко.
Также он подчеркнул, что действия, входящие в диспозицию статьи 170.2 тоже могут быть элементами других составов преступления, таких как мошенничество или самоуправство.
«Что касается злостного уклонения от раскрытия или предоставления информации, определенной законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, то в случае декриминализации, единственной санкцией, судя по всему, будет возмещение убытков в рамках гражданско-правовых споров», – резюмировал адвокат.
А юрист Российского совета торговых центров Юрий Козлов считает, что изменения, которые предлагает внести в Уголовный кодекс Министерство юстиции РФ, являются, скорее, декоративными.
«Количество осужденных по данным статьям по итогам 2021 года – 1 человек. Статьи заведомо нерабочие. Не потому, что не могут поймать преступников, а по субъективным причинам – никто таких преступлений не совершает. Это изначально были статьи, рассчитанные непонятно на какие составы преступлений, они не имели реальной жизни. Так и оказалось. Министерство юстиции, используя формальный подход и изучив статистику, внесло предложение по отмене этих статей», – заявил Юрий Козлов.
Ранее мы сообщали о том, что власти усилят ответственность за фальсификацию итогов общих собраний.
06 августа 2022 08:32
АКТУАЛЬНО
|
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Закон о раскрытии информации (NJSA 45:15-16.27 и последующие).
50, et. seq .) . 
nj.gov Использование нелицензированных помощников в сделках с недвижимостью
30.
Брокеры и торговые агенты часто используют нелицензированный персонал для оказания помощи в проведении своей брокерской деятельности в сфере недвижимости. Такие нелицензированные лица, которых иногда называют помощниками по административным вопросам, могут оказать большую помощь занятому агенту. Однако необходимо позаботиться о том, чтобы лицо, не имеющее лицензии, не занималось какой-либо деятельностью, для которой требуется лицензия на недвижимость. В этой статье определяются некоторые виды деятельности, которые могут и не могут осуществляться на законных основаниях лицами, не имеющими лицензии.
Разделы 1101.351(a) и 1101.758 Закона о лицензировании недвижимости устанавливают, что участие лица без лицензии в деятельности, для которой требуется лицензия на недвижимость, является преступлением. Брокер или агент по продажам, нанимающий нелицензированное лицо, также может быть привлечен к уголовной ответственности за это преступление. Кроме того, TREC может принять дисциплинарные меры против брокера или торгового агента, который платит или сотрудничает с лицом, не имеющим лицензии, которое занимается деятельностью, требующей лицензии на недвижимость.
Полномочия для этого дисциплинарного взыскания изложены в разделах 1101.652(b)(11) и (26) Закона о лицензии. По этим причинам важно различать те виды деятельности, которые требуют, и те, которые не требуют лицензии на недвижимость. Раздел 1101.002(1)(A) Закона о лицензии содержит список видов деятельности, требующих лицензии и заслуживающих внимательного изучения.
Предварительно брокерская деятельность должна быть «для другого» физического или юридического лица. Это означает, что лица, которые покупают, продают или сдают в аренду собственное имущество, не нуждаются в лицензии; они действуют для себя, а не для другого человека. Деятельность также должна осуществляться за вознаграждение или что-то ценное или с намерением получить вознаграждение или что-то ценное. Это означает, например, что нелицензированное лицо, чей сосед был переведен из штата, может привлекать арендаторов и вести переговоры об аренде от имени соседа, если это лицо не получает или не ожидает получить ничего ценного за помощь.
Список видов деятельности, требующих лицензии, можно обобщить и поместить в две категории (но помните, что это только сводка, а не все). Во-первых, это те виды деятельности, в которых человек непосредственно помогает другому купить, продать или сдать в аренду недвижимое имущество. Эти действия, такие как переговоры о листинговом соглашении с владельцем недвижимости, проведение дня с парой, демонстрирующей дома для продажи или аренды, или обсуждение контракта на покупку или аренду недвижимости, очевидно, требуют лицензии. Эти «прямые» действия редко становятся предметом дебатов или споров.
Вторая категория деятельности может быть названа «косвенной» деятельностью и доставляет больше хлопот. Раздел 1101.002(1)(A)(viii) Закона о лицензиях требует лицензии для любого, кто обеспечивает или помогает в приобретении потенциальных клиентов для покупки, продажи или аренды недвижимости. Раздел 1101.002(1)(A)(ix) Закона о лицензии требует наличия лицензии у любого, кто приобретает или помогает в приобретении недвижимости для покупки, продажи или сдачи в аренду.
Если слова «ассистировать» читать достаточно широко, практически всем, кто работает в агентстве недвижимости, потребуется лицензия. Здравый смысл, однако, подсказывает, что в брокерской конторе на законных основаниях можно вести многие виды деятельности, не требующие лицензии. Иногда может существовать лишь тонкая грань между теми видами деятельности, для которых требуется лицензия, и теми, для которых она не требуется. Следующие вопросы и ответы могут помочь владельцам лицензий точно провести эту линию.
В: Может ли нелицензированное лицо, идентифицированное как таковое, звонить, чтобы определить, заинтересовано ли это лицо в покупке или продаже недвижимости, или есть ли недвижимость, которую они хотят продать, и, если да, назначить встречу с лицензированным агентом для разговора им?
A: Нет. Любая подобная деятельность, которую в Техасе часто называют «телемаркетингом», должна осуществляться обладателем лицензии. В Техасе Atty. Генерал соч.
H-1271 (1978 г.) генеральный прокурор пришел к выводу, что требуется лицензия. Кроме того, Правило Комиссии 535.4(f) разъясняет, что вся работа по привлечению предложений должна проводиться владельцами лицензий.
В: Может ли лицо без лицензии открывать двери потенциальным покупателям или арендаторам?
A: № Правило 535.4(c) гласит, что лицо должно иметь лицензию брокера или агента по продажам, чтобы показывать списки брокера. Нелицензированный помощник не может выполнять какие-либо действия для обладателя лицензии, требующие лицензии, и, следовательно, не может «показывать» недвижимость. В прошлом году в это правило были внесены поправки, чтобы уточнить, что «показ» включает в себя открытие дверей, предоставление доступа к собственности или проведение дня открытых дверей. Суть в том, что нелицензированный помощник не может показывать имущество владельцу лицензии; это включает предоставление доступа к домам для продажи и сдачи в аренду.
Это изменение предыдущей интерпретации, которая содержалась в старой статье о нелицензированных помощниках. После того, как требование о проверке криминального прошлого стало законом, эта интерпретация устарела и перестала быть правильной. Кроме того, большинство владельцев лицензий согласны с тем, что многие нелицензированные помощники, которые в прошлом открывали недвижимость для потенциальных покупателей, предлагали информацию или отвечали на вопросы о собственности или районе, которые явно перешли черту брокерской деятельности.
Суть в том, что нелицензированный помощник не может показывать имущество владельцу лицензии; это включает предоставление доступа к домам для продажи и сдачи в аренду.
В: Могут ли помощники без лицензии назначать встречи для показа объявления?
Ответ: Да. В соответствии с общими правилами, изложенными выше, помощнику разрешается звонить домовладельцу и назначать встречу с брокером, чтобы привести потенциального покупателя для ознакомления с домом.
В: Может ли помощник без лицензии проводить день открытых дверей?
A: Нет, с 20 декабря 2016 года Комиссия изменила правила таким образом, что помощник без лицензии больше не может проводить дни открытых дверей.
В: Может ли нелицензированный ассистент размещать объявления о продаже или газетные объявления по указанию брокера?
A: Да, при соблюдении следующих правил. Правило Комиссии 535.5 (g) предусматривает, что для ответов на телефонные звонки и действий канцелярского или секретарского характера лицензия не требуется. Канцелярские или секретарские служащие не нуждаются в лицензии до тех пор, пока они не участвуют в вымогательстве и не позиционируют себя как лицензированные агенты. Кроме того, Правило Комиссии 535.5 (g) также гласит, что нелицензированный канцелярский или секретарь, идентифицированный звонящими как таковой, может подтвердить информацию о размере, цене и условиях рекламируемой собственности.
В совокупности это означает, что нелицензированное лицо может после идентификации себя как нелицензированного лица подтвердить информацию, ранее рекламируемую звонящим или заходящим лицам. Лицо, не имеющее лицензии, не должно предоставлять информацию о свойствах, отличных от запрашиваемых, и должно направлять любые запросы на информацию о других свойствах лицензированному агенту. Например, ассистент может подтвердить, что конкретная недвижимость, о которой звонят, имеет три спальни и одну ванную комнату, как было объявлено ранее; однако ассистент не может пытаться идентифицировать свойства, которые вместо этого имеют две ванны, и доводить их до сведения вызывающего абонента. Такие вопросы должны быть адресованы владельцу лицензии. Помощник не должен пытаться «квалифицировать» звонящего в каком-либо отношении. Можно безопасно выполнять многие другие обязанности административного характера, такие как ввод данных в компьютер или ввод контрактов, но только в соответствии с конкретными указаниями владельца лицензии.
Вспомогательный персонал может заказывать расходные материалы, планировать техническое обслуживание и выполнять другие действия, необходимые для поддержания работы офиса. Бухгалтерские и офисные функции могут выполняться нелицензированным помощником, как обсуждается непосредственно ниже.
В: Какие функции может выполнять офис-менеджер без лицензии?
A: Нелицензированные лица могут выполнять административные задачи, такие как обучение или мотивация персонала, а также задачи, связанные с офисным администрированием и кадровыми вопросами. Бухгалтером компании может быть лицо без лицензии. Однако только владелец лицензии может иметь право подписи на брокерских трастовых счетах в соответствии с Правилом Комиссии 535.146(c)(7). Офис-менеджер также может выступать в роли тренера. Однако правило Комиссии 535.4 (d) гласит, что лицо, не имеющее лицензии, не может направлять или контролировать агентов в их работе в качестве держателей лицензий.
Таким образом, лицо без лицензии не может направлять или консультировать агентов в их попытках помочь другим купить, продать или сдать в аренду имущество. Они не могут пересматривать контракты или помогать заключать «сделки». Эти задачи должным образом выполняются только лицензированными лицами.
В: Могут ли нелицензированные лица помогать в организации финансирования?
А: Да; однако необходимо проявлять большую осторожность, чтобы это лицо действовало исключительно в административном качестве. Нелицензированный ассистент может быть направлен брокером или агентом по продажам для оказания помощи конкретному покупателю в получении информации и форм для подачи заявки и получения кредита. Однако эти действия должны осуществляться по указанию владельца лицензии. Ипотечные брокеры и кредиторы имеют лицензию Техасского департамента сбережений и ипотечного кредитования, и любые вопросы, касающиеся требований к лицензированию лиц, занимающихся вопросами финансирования, следует направлять в это агентство.
В: Могут ли лица, не имеющие лицензии, управлять недвижимостью, сдаваемой в аренду?
A: Те, кто позиционирует себя как «управляющие недвижимостью» для других и за вознаграждение, должны иметь лицензию, при условии, что это лицо также арендует или сдает в аренду имущество для владельца собственности. Кроме того, в соответствии с разделом 1101.002(1)(A)(x) Закона о лицензиях требуется лицензия для лица, которое контролирует принятие или внесение арендной платы от резидента жилой недвижимости на одну семью. Раздел 535.4(g) Правил комиссии предусматривает, что лицо контролирует принятие или внесение арендной платы, если это лицо имеет право использовать арендную плату для оплаты услуг, связанных с управлением имуществом, или имеет право вносить арендную плату в депозит. доверительный счет и подписывать чеки или снимать деньги со счета. Многие виды деятельности по управлению недвижимостью, такие как ведение бухгалтерского учета и организация ремонта, как правило, не требуют лицензии.
Однако только владелец лицензии может иметь право подписи на брокерских трастовых счетах в соответствии с Правилом Комиссии 535.146(c)(7). До тех пор, пока лицо, не имеющее лицензии, тщательно ограничивает свою деятельность по управлению недвижимостью теми видами деятельности, которые не требуют лицензии, ни уголовные обвинения, ни дисциплинарные меры Комиссии не будут оправданы. Обратите внимание, что лица, действующие в качестве управляющих на месте в жилых комплексах, освобождаются от лицензирования в соответствии с разделом 1101.005 (7) Закона о лицензиях.
В: Что может сделать владелец лицензии, чтобы избежать уголовных или дисциплинарных мер?
A: Во-первых, брокер НЕ должен допускать истечения срока действия своей лицензии или лицензий спонсируемых агентов по продажам. Прекращение действия лицензии, часто непреднамеренное, является обычным основанием для дисциплинарных взысканий за ненадлежащую деятельность без лицензии. Во-вторых, проанализируйте любую новую фактическую ситуацию в соответствии с приведенными выше правилами, чтобы определить, в какой степени нелицензированное лицо может действовать осмотрительно и насколько нелицензированное лицо «непосредственно» помогает другим в покупке, продаже или аренде собственности.