Особенности оформления документов на объект индивидуального жилищного строительства и садовый дом для кадастрового учета и регистрации прав
Объект ИЖС – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Садовый дом — это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
С 04 августа 2018г. Федеральным законом №340-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс и федеральный закон « О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ в части оформления разрешительной документации для строительства объектов ИЖС, садовых домов и документов для государственного кадастрового учета и регистрации права на такие объекты.
С 04 августа 2018г. для строительства объектов ИЖС не требуется получение разрешения на строительство. С указанной даты введен уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов ИЖС и садовых домов. Теперь, до начала строительства собственник земельного участка (застройщик) должен обратиться в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, с уведомлением о планируемом строительстве с приложением правоустанавливающего документа на земельный участок.
Уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней рассматривает представленные документы и направляет застройщику уведомление о соответствии планируемого объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке либо уведомление о несоответствии.
Полученное застройщиком уведомление о соответствии либо не направление уполномоченным органом в предусмотренный срок уведомления о несоответствии, считается согласованием строительства и дает застройщику право осуществлять строительство с указанными параметрами в течение 10 лет.
Следует отметить, что указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок
Следующий важный момент. Также с 04.08.2018г. Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный объект ИЖС осуществляются по заявлению уполномоченного органа.
Для этого, застройщик не позднее месяца со дня окончания строительства направляет в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства, технический план на построенный объект, соглашение об определении долей на него, заключенное правообладателями земельного участка, находящегося в долевой собственности. Также застройщику необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности.
В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган рассматривает соответствие построенного объекта соответствующим нормам и при полном соответствии направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта, а в Росреестр направляет заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав на такой объект с приложением технического плана и уведомления об окончании строительства.
Законом предусмотрено следующее. Если уполномоченный орган не направил в Росреестр вышеуказанное заявление, то застройщик вправе подать такое заявление в Росреестр самостоятельно. При этом прилагаемые к заявлению документы запрашиваются Росреестром у уполномоченного органа.
Обращаем внимание на следующие моменты применения уведомительного порядка оформления документов:
— Если разрешение на строительство объекта ИЖС было получено до 04.08.2018г., то застройщик направляет в уполномоченный орган только уведомление об окончании строительства и технический план.
— Если строительство уже начато без разрешительных документов, то правообладатель земельного участка вправе до 01.03.2019г. пройти всю процедуру уведомительного порядка от направления уведомления о планируемом строительстве до уведомления об окончании строительства.
Градостроительным кодексом предусмотрен Уведомительный порядок и для жилых домов, жилых строений, расположенных земельных участках для дачного хозяйства и ведения садоводства.
Но при этом, до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции таких объектов, т. е. в прежнем порядке: застройщик оформляет только технический план на основании декларации и правоустанавливающего документа на землю.
Более 1,1 млн прав на дома и участки зарегистрировано по «дачной амнистии» в Московской области
Стремление государства поставить на учет побольше частных домов вступает в противоречие с ранее принятыми законами и кодексами / Максим Стулов / Ведомости
Для домовладений со статусом ИЖС действие дачной амнистии (так называют упрощенный порядок регистрации) прекратилось в августе 2018 г., для садовых домов – 1 марта 2019 г.
Недавно в Думу был внесен законопроект, предлагающий возобновить дачную амнистию и продлить ее действие до 1 марта 2022 г.
В этом нет ничего нового: с 2006 г. дачную амнистию продлевали уже четыре раза. Закон относится и к участкам, и к постройкам. С 2006 г. в упрощенном порядке в целом по России оформлено около 10 млн участков и 3,5 млн домов.
В исходном варианте, чтобы поставить на учет постройку, достаточно было представить в регистрирующие органы документ о правах на участок и декларацию с описанием дома. С 2017-го понадобился техплан, изготовленный на основе той же декларации.
Девелоперы отмечают положительную роль дачной амнистии. «Амнистия – благо! – уверен Святослав Филиппов, девелопер проектов «Иннола парк» и «Изумрудный город». – Потому что иначе приходится иметь дело с многочисленными нестыковками в законах и процедурах, с ограниченными возможностями исполнителей на местах». «Это была реально хорошая процедура для оформления недвижимости, – полагает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости».
– Механизм был понятным и доступным. Но почему-то у нас любят сначала построить сложный неуклюжий процесс, затем упростить его на какое-то время, а потом опять вернуться к неудачной модели».
Окончание амнистии вызвало, как водится, некоторый ажиотаж: например, в Ленобласти за четыре месяца 2019 г. поставили на учет 17 058 жилых домов. Это больше, чем за весь 2018 год (16 103 жилых дома). В Москве за 12 лет по амнистии зарегистрировано 85 000 прав на дома и участки, в Московской области – более 1,1 млн. В Ленинградской области – около 200 000 прав.
С землей у большинства владельцев особых проблем не возникает. Бывают пересечения с границами Лесного фонда, водоохранных зон и проч., но не так часто. А вот с регистрацией домов возникают серьезные сложности.
С августа 2018 г. вступили в силу поправки в Градкодекс, которые предусматривают не упрощенный, но уведомительный порядок регистрации. И тоже на основе техплана. До 1 марта 2019 г. был объявлен переходный период: дома до 500 кв.
м на участках ИЖС полагалось регистрировать в уведомительном порядке, на садовых участках и наделах ЛПХ продолжал действовать упрощенный (по амнистии). В садоводствах тоже разрешили строить жилые дома.
В законопроекте, направленном в Думу, предлагается переходный период продлить еще на год. И вот здесь кроется главная проблема. Потому что уведомительный порядок сформулирован замечательно. Просто и понятно. Но среди законных причин возможного отказа есть и такая: «несоответствие постройки правилам застройки и документам территориального планирования». Что на практике создает массу проблем и гражданам, и чиновникам.
Один из примеров: многодетной семье предоставили дачный участок в Ломоносовском районе Ленобласти. Семья начала стройку, отправили уведомление – и получили отказ. Причина: градрегламенты для участка не утверждены, а значит, нельзя согласовать проект. Садовод из Всеволожского района обратился в муниципалитет с уведомлением, чтобы поставить на учет давнюю постройку, – и тоже отказ: «Правила землепользования и застройки <.
В Подмосковье своими бедами делятся участники профильных форумов: «Подала декларацию с отметкой «жилой дом». Сегодня позвонила девушка и говорит, что мы не можем зарегистрировать дом как жилой, а только как садовый. У них на этот счет какие-то внутренние инструкции». «Пытался оформить разрешение на строительство, несколько раз запрашивал градплан участка, но получал отказ с формулировкой: земли населенных пунктов с разрешенным использованием «садоводство» застройке не подлежат» (это, кстати, проблема для всех садоводств на территории новой Москвы). «Администрация дала типа согласие, но потребовала согласований с Лесфондом, с Росрыболовством и Роснедрами, с двумя аэропортами. И еще нужны раскопки (историческое поселение)!»
Рамочная амнистия вступает в противоречие с представлением местных властей о должном наборе документов территориального планирования. Что еще хуже: для реализации уведомительного порядка нужен градплан участка, а для сельхозугодий такой документ вообще не разрабатывается (какое градостроительное планирование на пашне?).
В комитете по архитектуре Ленинградской области подтвердили: «Возведение объектов капитального строительства (в том числе жилого дома) на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ (правилами землепользования и застройки) территориальные зоны, применительно к которым утверждены градрегламенты, предусматривающие возможность такого строительства». Об этом же говорит и первый заместитель министра имущественных отношений Московской области Алексей Вьюрков: «Администрация на каждом этапе осуществляет проверку соответствия требованиям градостроительных норм и правил и выдает уведомления о соответствии или несоответствии». А если правил нет (не разработаны, не утверждены), тогда, скорее всего, последует отказ. Хотя единой практики нет, а есть «особые условия», зависящие от администрации района и поселений.
Теперь правительство РФ предлагает на ПЗЗ и градпланы не обращать внимания: «Кадастровый учет и госрегистрация прав на жилые или садовые дома <…> осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 217-ФЗ» (это действующий закон о садоводах, он как раз гласит: «Строительство капитальных объектов на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства»). Руководитель Росреестра Виктория Абрамченко в специальном релизе указала: «Законопроектом (о продлении дачной амнистии. – «Ведомости») также предлагается установить возможность регистрации независимо от наличия территориальных зон и градрегламентов».
Закон о продлении дачной амнистии, скорее всего, примут. Потому что чиновникам нужно отчитываться о растущем вводе жилья (120 млн кв. м к 2024 г.), а государству необходимы новые объекты налогообложения..jpg)
Вот только работать он будет выборочно. Потому что вступает в противоречие с другими федеральными (Градкодекс, закон о регистрации) и местными актами.
Если в погоне за показателями муниципалам велят не капризничать и согласовывать все подряд – получим мину замедленного действия: тысячи строений, зарегистрированных в кадастре, но не соответствующих нормам. Особенно в старых садоводствах: ширина проездов, отступы от границ, пожарная безопасность – по каждому из этих параметров возможны нарушения. С перспективой оспаривания в судах и признания их в дальнейшем «самовольными постройками». Прецеденты есть.
«Проблема чистоты прав на загородные объекты становится одной из ключевых. Сейчас во многих вопросах царит полная неразбериха, – отмечает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. – Что можно строить, что нельзя, кому принадлежат сети, кто распоряжается дорогами и т. д. И дачная амнистия толком не решает этих проблем, а просто откладывает их на потом».
«Как сложится судьба дач, построенных давно и без учета действующих норм, – вопрос открытый», – соглашается Сергей Балуев, директор по продажам компании «Факт.