Регистрация долгосрочного договора аренды на нежилое помещение — статья компании Вита-Хауз
Если вы планируете взять/сдать в долгосрочную аренду нежилое помещение — дочитайте до конца. Мы составили обзор по основам регистрации таких договоров и собрали самые важные моменты.
Что понадобится для регистрации в Росреестре
1. Поэтажные планы. Их включают в состав технического плана и прилагают к пакету документов для регистрации договора. На поэтажных планах отображается контур и площадь помещений, передаваемых в аренду. Планы можно заказать в БТИ, Ростехинвентаризации, найти в выписке из ЕГРН или запросить у собственника. Главное, чтобы были актуальными.
2. Технический план. На техплане обращайте внимание на красные линии — они означают неузаконенную перепланировку. Если красные линии есть в документах Росреестра, регистрацию договора приостановят, пока собственник не узаконит перепланировку. При проверке красных линий сначала пересмотрите данные из Росреестра, а потом из БТИ.
Бывает, что по данным БТИ все чисто, а по документам в Росреестре помещение перепланировано без согласования.
С регистрацией долгосрочного договора аренды нежилого помещения можно обойтись без техплана при условии:
-
в аренду передается все помещение,
-
договор пролонгируется допсоглашением или автоматически,
-
оформленный договор расторгли, а потом перезаключили, но часть помещения так и осталась на кадастровом учете.
Процесс регистрации долгосрочного договора аренды
Если вы проверили красные линии, осмотрели помещение и взяли поэтажные планы, можно регистрировать договор. Для этого в кадастровую компанию сдаются поэтажные планы, предоставляется договор в электронном формате (цветной скан) и реквизиты сторон. По этим документам инженер готовит техплан, включая в него образ отсканированного договора и оцифрованные поэтажные планы с указанием, какие помещения идут в аренду.
Частные случаи
Нас часто спрашивают, как быть с регистрацией аренды торгового островка в ТРЦ. Это тот самый частный случай, когда регистрация долгосрочной аренды не нужна. По требованиям закона регистрировать на срок от 1 года необходимо только аренду отдельного помещения, изолированного от остальной площади. Островки и торговые места в ТРЦ не являются отдельными помещениями и этим требованиям не соответствуют, значит регистрировать их аренду нет необходимости.
Госпошлина — еще один частый вопрос. Для юридических лиц это одна сумма, для физических лиц и ИП — другая. Разница пусть и небольшая, но сэкономить приятно. Закон позволяет регистрировать договор долгосрочной аренды любому участнику соглашения, поэтому если юридическое лицо арендует нежилое помещение у ИП/физического лица, выгоднее доверить регистрацию договора ИП/физлицу.
Что делать, если помещение под аренду в залоге? Ничего страшного. Чтобы Росреестр зарегистрировал договор, получите у залогодержателя согласие на аренду. С таким согласием проблем с регистрацией не будет.
Мы описали типовой процесс регистрации и несколько частных случаев. Напишите нам, если ваша ситуация не укладывается в стандартную схему и вышеуказанные частные случаи. Изучим вопрос и посмотрим, чем сможем помочь.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале -https://www.youtube.com/watch?v=Tpe2HTD6zf0.
Регистрация договора аренды в ЕГРН станет дешевле
Недвижимость
Анастасия Корнилова
юрист
Профиль автора
С 1 января 2023 года вступит в силу закон, который снизит госпошлину за регистрацию в ЕГРН изменений в договорах аренды.
В 2022 году госпошлина за регистрацию изменений в договоре аренды — 2000 Р для граждан, включая ИП, и 22 000 Р для компаний.
Такую финансовую нагрузку на граждан и организации сочли чрезмерной и посчитали, что она приводит к негативным экономическим последствиям для оборота недвижимости, поэтому решили пересмотреть сумму.
С 1 января 2023 года госпошлина за регистрацию изменений в договорах аренды в ЕГРН для граждан, включая ИП, будет 350 Р, для компаний — 1000 Р.
ст. 1 закона от 05.12.2022 № 493-ФЗ
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Когда договор аренды нужно регистрировать
Если договор аренды недвижимости заключают на срок от 12 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Именно с момента такой регистрации он и считается заключенным.
п. 2 ст. 651 ГК РФ
Иногда владельцы недвижимости не хотят заключать долгосрочные договоры, чтобы избежать регистрации и оставить больше простора для маневра. Они предпочитают заключать договоры на срок меньше года, а потом ежегодно продлевать.
Но в таком варианте могут быть и риски.
Например, арендодатель решил, что ему не нравится жилец, и он не хочет продлевать с ним договор на новый срок, хотя в договоре пункт о пролонгации предусмотрен. Жилец съезжает, а арендодатель сдает квартиру новому жильцу. В таком случае в течение года после завершения договора у арендатора есть право пойти в суд и потребовать, чтобы договор перезаключили с ним, и возместили убытки. Или только возместили убытки.
Так что, если есть намерение сдавать имущество длительно или арендатор изначально предлагает договориться на долгий срок и на выгодных для всех условиях, лучше все-таки составить долгосрочный договор и официально его зарегистрировать.
Как составить договор аренды
Незарегистрированный договор аренды недвижимости со сроком действия от 12 месяцев недействителен. По общему правилу все возвращается в исходное состояние.
Например, арендатор снял квартиру по договору на два года и заплатил за аренду, а арендодатель не зарегистрировал договор в Росреестре.
И если между сторонами возникнет спор, арендодатель должен будет вернуть обеспечительный платеж, если он был, а арендатор — съехать из арендованной недвижимости.
А вот на обязанность уплатить налог с полученной от арендатора суммы срок договора и регистрация не влияют. Не важно, регистрировали договор или нет, налог платить надо: 4 и 6%, если недвижимость сдает самозанятый — человеку или компании соответственно, или 13%, если недвижимость сдает человек, не оформивший специальный налоговый режим.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Что за изменения в договорах аренды и когда их нужно регистрировать
Например, может измениться арендная плата или срок договора, состав арендуемого имущества и прочее. Все это арендодатель и арендатор должны зафиксировать в дополнительном соглашении. Этот документ надо зарегистрировать в Росреестре и уплатить за это госпошлину.
То есть если стороны заключили договор, который подлежит госрегистрации, все изменения в нем тоже надо регистрировать.
Иначе их тоже могут признать недействительными.
п. 2 ст. 164 ГК РФ
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
бесплатных соглашений об аренде в Вашингтоне (6) | Жилая и коммерческая недвижимость — PDF
Создайте документ высокого качества онлайн прямо сейчас!Договор аренды жилого помещенияБланк заявления об арендеСоглашение об аренде соседа по комнате/комнатыДоговор субаренды
Обновлено 4 апреля 2023 г.
Соглашение об аренде штата Вашингтон — это документ, в котором излагаются условия аренды между арендодателем и арендатором. Существуют разные правила аренды в Сиэтле и за его пределами. Поэтому в зависимости от местонахождения объекта необходимо использовать правильное соглашение. После того, как соглашение подписано арендодателем и арендатором, оно становится юридически обязательным для всех сторон.
Заявление об аренде — используется арендодателем для ознакомления с информацией о занятости, биографии и финансовой информации подавшего заявку арендатора.
Содержание |
|
Стандартное соглашение об аренде жилого помещения (за пределами Сиэтла – в пределах Сиэтла) каждый месяц. Загрузить за пределами Сиэтла: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument Загрузить в Сиэтле: Adobe PDF |
| Соглашение о коммерческой аренде – Соглашение об аренде имущества для коммерческого использования, такого как офисная, торговая или промышленная недвижимость. Загрузка: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument |
| Помесячное соглашение об аренде (за пределами Сиэтла — в пределах Сиэтла) — также называется «арендой по желанию» для отношений между арендодателем и арендатором, которое может быть расторгнуто в любое время с уведомлением не менее чем за 20 дней. (RCW 59.18.200). Загрузить в Сиэтле: Adobe PDF |
| Соглашение об аренде с выкупом – Типовой договор на проживание с дополнительными условиями приобретения недвижимости и личного имущества. Скачать: Adobe PDF |
Соглашение об аренде комнаты (с соседями по комнате) – Для лиц, проживающих совместно, для признания общих правил в собственности. Скачать: Adobe PDF |
| Договор субаренды – За действия арендатора, повторно сдающего в аренду свою площадь по соглашению с арендодателем. Иначе известный как «субаренда». Загрузка: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument |
Требуемая информация (8)
Противопожарная защита и эвакуация (RCW 59.18.060) – После начала аренды арендодатель должен предоставить арендатору копию информации о противопожарной защите/безопасности, включая *план эвакуации. Это должно включать информацию о том, есть ли в отеле правила курения, план оповещения о чрезвычайных ситуациях и маршруты выхода из здания в случае пожара.
* Требуется только в том случае, если недвижимость находится в собственности с двумя (2) или более квартирами.
Идентификационный номер арендодателя/агента (RCW 59.18.060) — арендодатель должен сообщить арендатору лицо, уполномоченное входить в помещение, включая юридический адрес для уведомлений.
Если информация не указана в договоре аренды, она должна быть указана на видном месте в помещении. ПРИМЕЧАНИЕ. Если арендодатель не проживает в штате Вашингтон, он должен выбрать агента, проживающего в округе, для всех уведомлений.
Раскрытие сведений о краске на основе свинца — Федеральный закон требует, чтобы все домовладельцы домов, построенных до 1978 года, сообщали своим арендаторам, что в стенах, вероятно, присутствует опасная краска на основе свинца, которая использовалась в течение этого периода времени.
Раскрытие информации о плесени (RCW 59.18.060(13)) — Во время подписания арендодатель должен предоставить арендатору информацию об опасности плесени, предоставленную Департаментом здравоохранения.
Контрольный список для въезда (RCW59.18.260) — Арендодатель обязан предоставить арендатору контрольный список при въезде, если имеется залоговый депозит, который взимается. Если контрольный список не предоставлен, арендатор имеет право на весь депозит, независимо от обстоятельств.
Невозмещаемые сборы (RCW59.18.285) — Если арендодатель начисляет какие-либо невозмещаемые сборы, он должен четко указать, что сбор не подлежит возврату.
Квитанция о залоге (RCW 59.18.270) — арендодатель должен предоставить название и адрес банковского учреждения, в котором будут храниться средства от имени арендатора. Кроме того, арендодатель должен предоставить условия хранения и распределения средств.
Пакет регистрации избирателя (SMC 7.24.080) ( ТОЛЬКО Сиэтл ) — арендодатель должен предоставить всем арендаторам пакет регистрации избирателя.
Гарантийный депозит
Максимальная сумма – Без ограничения максимальной суммы. Арендодатель может запросить столько, сколько пожелает.
Возврат (RCW 59.18.280) — Арендодатель должен вернуть все средства, связанные с залогом, в течение двадцати одного (21) дня после выезда арендатора.
Когда должна быть уплачена арендная плата? (Льготный период)
Арендная плата может быть выплачена в течение пяти (5) дней после даты, указанной в договоре аренды, без штрафных санкций. Существует шестидневный льготный период в Вашингтоне (RCW 59.18.170).
Если арендная плата не выплачена в течение льготного периода, арендодатель может направить 14-дневное уведомление о расторжении договора, которое дает арендатору возможность выплатить всю причитающуюся арендную плату или освободить помещение.
Просроченная арендная плата
Максимальный штраф (RCW 19.150.150) — Максимальный штраф за просрочку составляет 20 долларов США или 20% от суммы месячной арендной платы, в зависимости от того, что больше, и должен быть указан в договоре аренды.
Плата NSF (RCW 62A.3-515(a)) – Если арендатор платит фальшивым чеком, арендодатель может взимать 40 долларов или номинальную стоимость чека, в зависимости от того, что меньше.
Право на вход (арендодатель)
Арендодатель должен предоставить по крайней мере уведомление за два (2) дня о входе в собственность для любого обслуживания или ремонта и один (1) день , если они хотят показать собственность другому потенциальному арендатору или потенциальному покупателю (RCW 59.18.150(6)).
Видео
Ресурсы
- Закон о арендодателе-арендодателе (глава 59.18 RCW) – пересмотренный Кодекс штата Вашингтон.
- Аренда в Сиэтле (Справочник арендатора) – Предоставляется Департаментом строительства и инспекции Сиэтла.
- Washington Landlord/Rights – Предоставляется Коллегией адвокатов штата Вашингтон.
- Закон о арендодателях и арендаторах штата Вашингтон – Публикация о правах граждан.
Помесячная аренда или долгосрочная аренда: что лучше для арендодателей?
Независимо от того, предлагаете ли вы свою аренду на ежемесячной основе или на долгосрочной основе, это влияет на цену, юридические права и многое другое.
Один из самых важных моментов в становлении арендодателем — это решить, хотите ли вы использовать договор помесячной аренды или аренду жилья на более длительный срок.
Какой из них вы выберете, повлияет на некоторые очень важные аспекты вашей работы в качестве арендодателя, в том числе на то, как вы можете оценить квартиру, каких арендаторов вы можете ожидать и как часто вам, возможно, придется искать новых.
Чтобы выбрать правильный вариант для вашей ситуации, вам нужно знать свой рынок, а также некоторые из этих основ о том, что такое договор помесячной аренды и чем он отличается от долгосрочной аренды.
Долгосрочные или помесячные договоры аренды
При долгосрочной аренде вы обычно заключаете договор с арендатором на год или более.
(Срок коммерческой аренды может составлять от 5 до 10 лет.) При помесячной аренде вы не берете на себя никаких обязательств, кроме следующих 30 дней.
Это имеет важные последствия, говорит Александра Альварадо, директор по маркетингу и образованию Американской ассоциации владельцев квартир. С годовой арендой у вас есть гарантированный доход в течение следующих 12 месяцев, но важно тщательно проверить биографические данные и кредитоспособность арендаторов, потому что их будет сложнее выселить, если возникнут проблемы. Платежи по годовой аренде также обычно немного ниже.
Вы можете взимать более высокую плату и чаще повышать арендную плату в течение краткосрочного соглашения о помесячной аренде, но это потому, что это требует от вас больше работы. Вам, вероятно, придется проверять арендаторов и чаще проводить уборку и техническое обслуживание между арендаторами.
Вы также можете потерять деньги, если не сможете быстро найти арендатора. С другой стороны, помесячное соглашение об аренде оставляет вам гибкость, когда арендатор не работает.
Альварадо говорит, какой из них лучше, зависит от того, находится ли ваша недвижимость в районе с большим количеством потенциальных арендаторов.
«Все зависит от того, сможете ли вы заполнить эту вакансию», — говорит Альварадо. «Если это слишком дорого или занимает слишком много времени, чтобы заполнить вакансию в вашем районе, то стоимость этого перевесит преимущества».
Местные законы и договоры аренды
Арендодатель Гэри Заремба использует оба подхода. Поскольку в Нью-Йорке действуют очень благоприятные для арендаторов законы, он предлагает ежемесячные договоры об аренде своей недвижимости, чтобы свести к минимуму время с проблемными арендаторами. Но он использует один или два года аренды в своих владениях в Огайо, потому что, хотя обслуживание между арендаторами дороже, оно обеспечивает стабильность.
«На самом деле речь идет об имуществе, о том, что владелец хочет с ним делать, а также об их планах и планах арендаторов», — говорит Заремба, который управляет своей недвижимостью на постоянной основе.
Если ваша повестка дня включает в себя продажу или рефинансирование в ближайшем будущем, Заремба добавляет, что стоит узнать, хотят ли кредиторы или покупатели в вашем районе арендаторов. Он видел некоторых, кто хочет пустую собственность, и других, которые предпочитают стабильного долгосрочного арендатора.
Напротив, арендодатели Марлен и Росс Куэйд, которые управляют недвижимостью в четырех штатах на стороне других компаний, говорят, что инвесторы в их родном Остине, штат Техас, заинтересованы только в аренде свободных помещений.
«Если вы рассматриваете возможность продажи недвижимости на рынке с высокой стоимостью, вам определенно стоит рассмотреть возможность помесячной аренды», — говорит Росс Куэйд. «Когда цены на недвижимость высоки, вы не сможете получить предложение наличными с… долгосрочной арендой».
Как составить договор помесячной аренды
Если вы решили заключить договор помесячной аренды, у вас есть много вариантов заключения договора.
Многие ассоциации владельцев квартир предлагают форму договора помесячной аренды, которая соответствует законодательным требованиям в их регионах.
Организация Альварадо, AAOA, имеет конструктор форм, который можно настроить для своего штата и ситуации. (Эти организации могут также предложить форму заявки на аренду, еще один важный инструмент, позволяющий вам узнать, кто ваши арендаторы.)
Росс Куэйд, лицензированный агент по недвижимости в Техасе, пишет собственные договоры аренды по шаблону. Он также предполагает, что новым арендодателям может быть удобнее пользоваться услугами по управлению недвижимостью, которые могут включать в себя базовое ежемесячное соглашение об аренде.
Таня Бартолини, адвокат по недвижимости в Форт-Лодердейле, Флорида, говорит, что эти шаблоны часто довольно хороши. Но, особенно тем, кто арендодатель впервые, она предлагает подумать о том, чтобы нанять адвоката для написания или, по крайней мере, пересмотра контракта.
«Если они не знакомы с тем, что означают эти термины, они могут не знать, что именно они подписывают и заставляют подписывать своих жильцов», — говорит Бартолини, управляющая собственной фирмой.