Регистрация долгосрочного договора аренды на нежилое помещение — статья компании Вита-Хауз
Если вы планируете взять/сдать в долгосрочную аренду нежилое помещение — дочитайте до конца. Мы составили обзор по основам регистрации таких договоров и собрали самые важные моменты.
Что понадобится для регистрации в Росреестре
1. Поэтажные планы. Их включают в состав технического плана и прилагают к пакету документов для регистрации договора. На поэтажных планах отображается контур и площадь помещений, передаваемых в аренду. Планы можно заказать в БТИ, Ростехинвентаризации, найти в выписке из ЕГРН или запросить у собственника. Главное, чтобы были актуальными.
2. Технический план. На техплане обращайте внимание на красные линии — они означают неузаконенную перепланировку. Если красные линии есть в документах Росреестра, регистрацию договора приостановят, пока собственник не узаконит перепланировку. При проверке красных линий сначала пересмотрите данные из Росреестра, а потом из БТИ.
Бывает, что по данным БТИ все чисто, а по документам в Росреестре помещение перепланировано без согласования.
С регистрацией долгосрочного договора аренды нежилого помещения можно обойтись без техплана при условии:
в аренду передается все помещение,
договор пролонгируется допсоглашением или автоматически,
оформленный договор расторгли, а потом перезаключили, но часть помещения так и осталась на кадастровом учете.
Процесс регистрации долгосрочного договора аренды
Если вы проверили красные линии, осмотрели помещение и взяли поэтажные планы, можно регистрировать договор. Для этого в кадастровую компанию сдаются поэтажные планы, предоставляется договор в электронном формате (цветной скан) и реквизиты сторон. По этим документам инженер готовит техплан, включая в него образ отсканированного договора и оцифрованные поэтажные планы с указанием, какие помещения идут в аренду. План записывается на CD и с ним уже можно самостоятельно обращаться в Росреестр для оплаты пошлины и передачи пакета документов (CD с техпланом и три экземпляра договора).
Если нет времени, закажите регистрацию под ключ и тогда просто получите на руки свой зарегистрированный экземпляр договора.
Частные случаи
Нас часто спрашивают, как быть с регистрацией аренды торгового островка в ТРЦ. Это тот самый частный случай, когда регистрация долгосрочной аренды не нужна. По требованиям закона регистрировать на срок от 1 года необходимо только аренду отдельного помещения, изолированного от остальной площади. Островки и торговые места в ТРЦ не являются отдельными помещениями и этим требованиям не соответствуют, значит регистрировать их аренду нет необходимости.
Госпошлина — еще один частый вопрос. Для юридических лиц это одна сумма, для физических лиц и ИП — другая. Разница пусть и небольшая, но сэкономить приятно. Закон позволяет регистрировать договор долгосрочной аренды любому участнику соглашения, поэтому если юридическое лицо арендует нежилое помещение у ИП/физического лица, выгоднее доверить регистрацию договора ИП/физлицу.
Госпошлина будет меньше.
Что делать, если помещение под аренду в залоге? Ничего страшного. Чтобы Росреестр зарегистрировал договор, получите у залогодержателя согласие на аренду. С таким согласием проблем с регистрацией не будет.
Мы описали типовой процесс регистрации и несколько частных случаев. Напишите нам, если ваша ситуация не укладывается в стандартную схему и вышеуказанные частные случаи. Изучим вопрос и посмотрим, чем сможем помочь.
Ссылка на видео на нашем YouTube канале -https://www.youtube.com/watch?v=Tpe2HTD6zf0.
срок, документы, как подать заявление на регистрацию — Дело Модульбанка
Ещё:
Как правильно оформить карточку товара на Яндекс.Маркете. Чек-лист
Как оформить гибкий и скользящий графики
Составить валютный договор без ошибок
Как оформить самозанятость через приложение «Мой налог»
Как перейти на электронный документооборот
Как работать с негативными отзывами
Как продать готовый бизнес
Как подготовиться к поиску инвестиций
Как написать текст вакансии, чтобы найти хорошего специалиста и не нарушить закон
Как накопить подушку безопасности
Как перейти на электронные трудовые книжки
Что делать, если на вас давит полиция или прокуратура
Я стал номинальным директором.
Что делать?
Что делать с лишней едой в кафе
Как провести тендер
Как купить готовый бизнес
Как не платить налоги. Законные способы
Как составить брачный договор, если у вас бизнес
Больничный для ИП: как болеть и получить деньги
Предпринимателям тоже подбрасывают наркотики
Подписаться
Ещё:
Как правильно оформить карточку товара на Яндекс.Маркете. Чек-лист
Как оформить гибкий и скользящий графики
Составить валютный договор без ошибок
Как оформить самозанятость через приложение «Мой налог»
Как перейти на электронный документооборот
Как работать с негативными отзывами
Как продать готовый бизнес
Как подготовиться к поиску инвестиций
Как написать текст вакансии, чтобы найти хорошего специалиста и не нарушить закон
Как накопить подушку безопасности
Как перейти на электронные трудовые книжки
Что делать, если на вас давит полиция или прокуратура
Я стал номинальным директором.
Что делать?
Что делать с лишней едой в кафе
Как провести тендер
Как купить готовый бизнес
Как не платить налоги. Законные способы
Как составить брачный договор, если у вас бизнес
Больничный для ИП: как болеть и получить деньги
Предпринимателям тоже подбрасывают наркотики
Подписаться
Как ничего не пропустить
Подпишитесь в соцсетях
Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах. Шутим, но не слишком смешно.
Получайте статьи почтой
Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Момент…
Готово!
Проверьте почту, пожалуйста
Не получилось отправить 😐
А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях — ну что ж! Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.
Субаренда нежилого помещения. Как заключить договор субаренды
Многие российские предприятия имеют опыт заключения договоров субаренды недвижимого имущества. Каковы особенности соответствующего вида сделок? Какими источниками права регламентирован порядок их заключения? Как собственники недвижимости участвуют в таких соглашениях?
Что такое субаренда?
Субаренда — вид правоотношений, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, при которых контрагент собственника имущества, заключивший с ним договор аренды жилого помещения, заключает с третьим лицом новый договор аренды .
При этом закон прямо не запрещает, например, увеличение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офисных, мастерских, складских, гаражных и других помещений – обычное явление в бизнесе.
Субаренда в бизнесе: законодательный аспект
Понятие субаренды, как мы отмечали выше, закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации. Несколько статей Кодекса предусматривают аналогичный вид правоотношений. Особенно актуальны они поэтому для практики взаимоотношений хозяйствующих субъектов: предприятия, заключая «первичные» договоры аренды помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже. Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений – это явление, характерное в основном для сферы предпринимательства.
В законодательстве РФ закреплены все необходимые положения, в соответствии с которыми предприятия, взявшие недвижимое имущество в субаренду, могут сами выступать в качестве последующих арендодателей.
А их контрагенты, получившие имущество в свое распоряжение, тоже имеют право его передать — цепочка правоотношений, как считают некоторые юристы, теоретически может быть очень длинной.
Условия субаренды
В то же время многие юристы обращают внимание на положения статьи 615 ГК РФ. В нем, в частности, говорится, что для субаренды недвижимости необходимо согласие ее первоначального владельца. Что это значит на практике? Если же компания, таким образом, заключила с контрагентом договор субаренды без согласия собственника имущества, то такого рода сделки, по мнению юристов, следует признать недействительными.
В то же время, как отмечают многие специалисты, в статье 615 ГК РФ прямо не сказано, каким образом собственник имущества должен дать согласие на последующие операции с имуществом в форме субаренды (и далее по цепочке, если обязательный). Поэтому юристы рекомендуют прописывать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня» непосредственно с собственником.
Получается аренда с субарендой как один из пунктов. Менее желательно, но, по мнению экспертов, в некоторых случаях допустимо оформление дополнительных соглашений к основному договору. В соответствии с этим документом собственник имущества может предоставить право контрагенту при необходимости заключить договор субаренды с третьим лицом.
Зависимость от контракта
Предположим, что собственник недвижимости разрешил контрагенту заключить договоры субаренды. Но что делать предпринимателю, если договор «первого уровня» по каким-либо причинам расторгнут – срок его действия истек, собственник помещения нашел законные основания для прекращения отношений?
Юристы отмечают, что субаренда нежилого помещения считается производным договором, зависящим от «основного». Таким образом, если основной договор расторгается, то немедленно расторгается и тот, который арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в статье 618 ГК РФ.
Таким образом, субаренда нежилого помещения возможна только в период действия основного договора нанимателя с собственником недвижимого имущества.
Если рассматривать ГК РФ на наличие каких-либо уступок для субарендатора, то можно обратить внимание и на одно из положений статьи 618.
Право на новый контракт
В нем, в частности, указано, что при расторжении «основного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к собственнику недвижимого имущества для заключения, в свою очередь, нового договора. Правда, это возможно только в сроки, указанные в первом договоре. Однако, как отмечают юристы, на практике часто бывает так, что начальный срок «основного» договора оказывается достаточным с точки зрения нужд субарендатора.
Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилого помещения может быть преобразована в полноценную аренду. Для этого основной арендатор и владелец имущества должны расторгнуть «основной» договор.
После этого субарендатор имеет право «поменяться местами» с первоначальным арендатором недвижимости. Возникает вопрос: «Как такое право субаренды может быть реализовано на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.
Как арендатор получает «буст»
Итак, мы определили, что контрагент-арендатор предприятия, заключивший «первичный договор» с собственником имущества на аренду объекта, может на законных основаниях оформить договор постоянной аренды нежилого помещения. Первый шаг, который необходимо предпринять компании для реализации соответствующего права, — это обратиться к владельцу недвижимости с предложением. В нем должно быть выражено намерение юридического лица сдать помещение в аренду, а также основные условия последующей аренды.
В свою очередь, собственник недвижимости по закону обязан принять это предложение. Если он этого не сделает, то, согласно статье 445 ГК РФ, субарендатор, который может остаться без столь необходимого ему помещения, может обратиться в суд.
Рассмотрим пример, иллюстрирующий описанный выше механизм.
Субарендатор и собственник недвижимости: практика взаимодействия
Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А.Б. арендовал данный цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя — открыть на нем собственную линию по производству кабелей под собственной торговой маркой. Однако произошел обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А.Б. посчитал невыгодным открывать производство из-за подорожания сырья, необходимого для производства кабеля. Однако он обратился в ивановское госпредприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого скопилось достаточно сырья, но которому срочно понадобился цех по производству кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать на субаренде помещения по более высоким ставкам, чем в договоре с ООО «Пропеллер».
Государственное предприятие согласилось. ООО «Пропеллер» согласилось.
В результате сложились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец мастерской. Во-вторых, это «основной» арендатор — ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и одновременно субарендатор — ГП «Гидрокабельмонтаж».
Субарендатор завез оборудование в мастерскую и начал производство. Но затем между ИП Ивановым А.Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу правильности заключения договора аренды. В итоге компания-владелец мастерской подала в суд на бизнесмена, который встал на сторону истца. Контракт был расторгнут.
Юристы Гидрокабельмонтажа решили воспользоваться законным правом на заключение договора аренды напрямую с ООО «Пропеллер», благодаря положениям ГК РФ. Сделали оферту, где предложили уплатить ООО «Пропеллер» ту же сумму, что и направленную в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову Б. Компания-собственник цеха, с одной стороны, была обязана принять предложение — по ГК РФ другое, сделала с удовольствием, так как появилась возможность получать больший доход от сдачи в аренду цеха.
Более того, вполне можно предположить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный контракт.
Как быть субарендодателем контрагента?
Есть еще один интересный нюанс, касающийся рассматриваемого вида правоотношения. Как мы отмечали выше, аренда нежилых помещений может образовывать последовательную цепочку сделок. На верхнем этапе находится договор арендатора с собственником недвижимости. Дальше субаренда. Согласно ему, «основной» арендатор заключает со своим контрагентом соответствующий договор. После этого может быть оформлена вторичная субаренда и т.д. То есть возможен сценарий, при котором Гидрокабельмонтаж передаст цех какому-то другому производителю, скажем, ООО «Коннектметаллист», получив разрешение от ИП Иванова А.Б., если, конечно, к тому времени он еще не вступил, как следует из описанного выше нашего сценария, в несогласие с ООО «Пропеллер».
Мы рассмотрели нюанс, при котором контрагент может на законных основаниях занять место «основного» арендатора.
Однако есть ли такое право у предприятия, выступающего в роли «вторичного» субарендатора, являющегося, условно говоря, на одно звено дальше от собственника имущества?
Юристы утверждают, что в российском законодательстве такой механизм прямо не предусмотрен. Получается, что права «вторичного» субарендатора защищены не так сильно, как в случае с контрагентом, заключившим договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда — не запрещенная законом процедура.
Двойная субаренда: особенности
Однако некоторые юристы обращают внимание на формулировку статьи 6 ГК РФ. В нем говорится, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо разрешены из-за отсутствия соответствующего законодательства, а практика делового оборота еще не сформировалась, нормы применяются в рамках аналогии закона. И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попытаться предъявить «основному» арендатору просьбу о перезаключении договора с тем, чтобы продолжать пользоваться имуществом.
Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только в том случае, когда субарендатор оперативно запросил заключение «прямого» договора с собственником недвижимости. Если контрагент «основного» арендатора был бездействующим, то все «подчиненные договоры» в общем случае перестают действовать. Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению договоров, по которым реальный владелец недвижимости стоит на несколько уровней выше фактического арендодателя.
В то же время некоторые юристы говорят, что можно интерпретировать условия субаренды как механизм, при котором «нижние» контрагенты еще могут рассчитывать на новый договор с собственником имущества – именно в силу возможности применения правил как часть аналогии закона.
Структура договора субаренды
Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень похожа на соответствующие договоры, предусматривающие прямое взаимодействие между арендатором недвижимости и ее собственником.
Рассмотрим специфику соответствующих договоров, по которым оформляется договор субаренды, пример структуры этих договоров.
Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, рассматриваемый вид договора содержит общие положения. В них юристы рекомендуют использовать термин «субаренда» — он, как мы определили выше, вполне официальный, он находится в понятийном аппарате соответствующего законодательства. Общие положения для рассматриваемого вида сделки в основном такие же, как и для типовых договоров аренды – собственник полностью уступает право пользования имуществом арендатору, следит за тем, чтобы имущество не находилось в залоге и т. д. Договор действует в течение срок действия соглашения.
Следующий пункт договора — обязательства сторон. Здесь все почти так же, как если бы был заключен обычный договор аренды. Прописаны сроки передачи недвижимого имущества арендатору, при необходимости — использование объекта по назначению, обязательства контрагента перед собственником имущества по содержанию помещения в порядке и др.
Далее в договор обычно включаются условия оплаты, а также порядок расчетов. Как правило, указывается срок соответствующих платежей субарендатором — обычно до 5 числа каждого месяца оговаривается право арендатора на взыскание долга. Включены положения об оплате коммунальных услуг и т. д. В целом все так же, как и при «первичной» аренде нежилого помещения.
Следующий пункт договора является ответственностью сторон. Формулировка здесь также достаточно стандартна. Это обязанность субъектов правоотношений по уплате пеней, штрафов и т.п.
В договоре субаренды также прописываются условия изменения, расторжения или расторжения соответствующего договора. Обычно они связаны с регулярностью внесения платежей, а также, как мы отметили в начале статьи, сдачей имущества в последующую аренду в пользу третьих лиц без согласия арендодателя.
Договоры субаренды, как и многие другие виды договоров, могут иметь особые условия. Они могут отражать, например, тот факт, что возможные неотделимые улучшения имущества переходят в собственность арендодателя.
Также обычно закрепляется положение, согласно которому субарендатор имеет право продолжать пользоваться имуществом, даже если право собственности на него переходит к третьим лицам.
Среди прочих условий договора, которые также обычно прописываются – те, которые, например, регулируют, помимо предыдущей формулировки, варианты осуществления улучшений в структуре объекта. Таких, например, как капитальный ремонт.
Государственная регистрация договора субаренды, как правило, не требуется. При этом, как мы отмечали выше, действующий арендатор должен иметь письменное согласие собственника имущества на совершение последующих сделок, предметом которых является сдача в аренду соответствующего объекта. Виды деятельности фирм, заключающих такие сделки, могут быть любыми. Если стороны подписывают договор, по которому помещение передается в субаренду, ОКВЭД компании и другие атрибуты, характеризующие профиль организации с точки зрения сферы бизнеса, значения не имеют.
Соглашение о субаренде коммерческой недвижимости
Настоящее Соглашение о субаренде коммерческой недвижимости может использоваться, когда коммерческая недвижимость сдается в субаренду существующим арендатором (субарендодателем) другому арендатору (субарендатору).
Для коммерческой недвижимости этот договор субаренды обеспечит быстрый и простой способ изложить все условия соглашения между сторонами.
Арендатор может использовать настоящее Соглашение для субаренды имущества с разрешения Арендодателя/Владельца имущества другим сторонам. Иногда часть площади в арендованных помещениях может быть свободной, или предполагаемый проект может быть отложен на некоторое время. В таких ситуациях Арендатор может сдать в субаренду такую свободную часть всего имущества на определенный период, чтобы монетизировать такой пробел.
Настоящая субаренда создаст юридически обязывающий договор между сторонами , определяющий права и обязанности субарендодателя и субарендатора. Этот договор аренды содержит ряд переменных условий, в том числе:
- включены ли другие предметы (например, приспособления) в субаренду;
- продолжительность субаренды;
- будет ли субарендатор иметь возможность продлить субаренду;
- размер арендной платы и периодичность платежей;
- будет ли удерживаться залог ;
- цель и ограничения использования имущества;
- как договор может быть расторгнут;
- права сторон после взлома; и
- любые другие особые условия.
Настоящее Соглашение о субаренде отличается от Соглашения о коммерческой аренде. По договору аренды соглашение заключается между Арендодателем/Собственником имущества и Арендатором. С другой стороны, в соответствии с Договором субаренды существующий арендатор сдает арендованное имущество в субаренду другой стороне в качестве Субарендатора или Субарендатора.
Как пользоваться этим документом?
Этот документ предназначен только для субаренды коммерческой недвижимости, включая офисы, склады, магазины и т.д. . Его нельзя использовать для жилой недвижимости, такой как квартиры, дома и так далее.
В большинстве случаев, до субаренды имущества может потребоваться письменное согласие Арендодателя/Собственника имущества . Чтобы выяснить такое требование согласия, стороны должны обратиться к оригиналу договора аренды.
Заполненный документ должен быть предоставлен всем сторонам (включая любых поручителей, если применимо).
Каждой стороне должна быть предоставлена возможность ознакомиться с соглашением, и на это может потребоваться некоторое время, учитывая объем документа.
Договор о субаренде должен быть напечатан на бумаге для несудебных штемпелей или на бумаге для электронных штемпелей, которая доступна в некоторых штатах. Стоимость гербовой бумаги будет зависеть от состояния, в котором она выполнена, а также от продолжительности аренды и арендной платы. В каждом штате Индии есть положения в отношении суммы гербового сбора, подлежащего уплате по договору субаренды, и его необходимо будет определить на основе конкретных фактов дела. Информацию об уплате гербового сбора можно найти на веб-сайтах правительства штата.
После печати документа на гербовой бумаге или бумаге для электронных штампов обе стороны должны подписать договор о субаренде, и каждая сторона должна сохранить копию договора о субаренде.
В соответствии с ним договор субаренды должен быть зарегистрирован , если срок аренды превышает один год.