Регистрация договора аренды земельного участка: Регистрация договора аренды земельного участка

Росреестр

Об особенностях государственной регистрации договоров аренды земельных участков рассказывает главный специалист-эксперт, государственный регистратор Дмитриевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Курской области В.Т. Мальцева.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.

Арендодателями могут быть только собственники и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление таких земельных участков в собственность или в аренду осуществляется путем продажи или заключение договоров земельных участков на аукционе. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наиболее высокую цену. Только в случае, если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух участников, договор может быть заключен по начальной цене аукциона с единственным его участником.

Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина орган местного самоуправления может принять одно из следующих решений:

1.О проведении  аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды.

На основании решения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней публикуется извещение о проведении такого аукциона (в районной газете или в сети Интернет).

По результатам аукциона победитель и организатор подписывают протокол. Данный протокол является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

2. О предоставлении земельного участка в аренду без проведения аукциона. При этом опубликовывается сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду. Если по истечении месяца такие заявления не поступили, то принимается о предоставлении земельного участка в аренду первоначальному заявителю Такое решение является основанием для заключения договора аренды и его государственной регистрации.

После получения двух экземпляров договоров аренды следует зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Курской области

С заявлением о государственной регистрацией может обратиться одна из сторон договора, предоставляя следующие документы для проведения регистрации: документ об оплате госпошлины; документ, удостоверяющий личность физического лица; решение органа местного самоуправления о предоставлений земельного участка в аренду, протокол о результатах аукциона по продажи права на заключение договора аренды участка; опубликование в установленном порядке извещения органа власти о проведении аукциона; договор аренды земельного участка; передаточный акт или акт приема-передачи участка; кадастровый паспорт земельного участка.

Перечни документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, размещены на подсайте Управления Росреестра по Курской области (www.to46.rosreestr.ru), а также на информационных стендах в залах приема – выдачи документов Управления Росреестра по Курской области и его территориальных отделов. По вопросу достаточности имеющихся документов можно обратится к специалистам отдела.

Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?

Один из экспертов «АГ» подчеркнул, что права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у них и не должны ущемляться. По мнению другого, по сути, Верховный Суд решил, что задержка части сособственников с регистрацией их прав не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства.

Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям. Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.

Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды. «Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.

С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд. Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли. «Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права. По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра», – подытожил ВС.

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Эксперты «АГ» согласны с основным подходом Суда  

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться».

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав», – отметил эксперт.

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей. 

Особенности государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государст — Администрация Большедолженковского сельсовета Октябрьского района

Особенности государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования

 

         Актуальным вопросом в сфере правоприменительной и судебной практики является вопрос государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования.

         В Управление обращался Земельный комитет города Курска  за государственной регистрацией договора аренды лесного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования.

         При правовой экспертизе представленных документов было установлено, что в соответствии с ч.4 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

         Таким образом, использование расположенных в пределах береговой полосы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться при безусловном соблюдении норм законодательства Российской Федерации, в соответствии с установленным для земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием.

         В связи с отсутствием в представленном на государственную регистрацию договоре аренды условия об обеспечении общего доступа к территории общего пользования – береговой полосе, было принято решение об отказе.

         Судом кассационной инстанции указанное решение об отказе признано законным и обоснованным.

         Суд указал, что поскольку спорный земельный участок включает в себя земли общего пользования, он по общему правилу не может быть предоставлен в аренду.

         Вместе с тем, в пункте 4 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

         Поэтому с учетом правил пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 39.8 ЗК РФ заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, является исключением из общего правила, предоставление такого участка производится на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

         Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу, а также определить в условиях конкуренции соразмерную плату за пользование публичной землей.

         Таким образом, федеральный законодатель допустил возможность заключения договора аренды земельного участка в береговой полосе водного объекта общего пользования, но при условии обеспечения арендатором свободного доступа граждан к такому объекту и его береговой полосе.

         Реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу

Центр государственных и муниципальных услуг «Мои Документы» » РЕГИСТРАЦИЯ ЭТО ПРОСТО

 

 

 Информация для заявителей по пакетам документов на регистрацию права

 

 

  Внесение изменений в запись ЕГРП, не влекущих за собой прекращения или

  перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости …

 

  Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта

  нежилого назначения …

 

  Государственная регистрация вещного права на жилое или нежилое помещение

  на основании договора участия в долевом строительстве …

 

  Государственная регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в

  государственной или муниципальной собственности …

 

  Государственная регистрация договора купли-продажи, мены, дарения, ренты

  (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жил …

 

  Государственная регистрация договора об ипотеке

  жилого помещения …

 

  Государственная регистрация договора уступки прав требований по договору участия

  в долевом строительстве, если разрешение на строительство …

 

  Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве,

  заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства …

 

  Государственная регистрация залога прав требования участника долевого строительства,

  если разрешение на строительство выдано …

 

  Государственная регистрация права собственности на жилое помещение,

  приобретаемое в порядке наследования …

 

  Государственная регистрация права собственности на жилое помещение,

  установленное вступившим в законную силу судебным актом …

 

  Государственная регистрация права собственности

  на жилое помещение …

 

  Государственная регистрация права собственности на земельный участок

  в порядке наследования …

 

  Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, переданный

  в качестве вклада в уставный капитал юридического лица …

 

  Государственная регистрация права хозяйственного ведения и права оперативного управления

  на объект недвижимого имущества, находящийся …

 

  Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми

  актами для предоставления государственной услуги …

 

Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

В него входят:

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора,
• кадастровым паспортом участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

Нужны:

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность

31.08.2020 00:00

Вопрос о том, как перевести земельный участок из аренды в собственность, появляется у собственников жилья или коммерческой недвижимости, расположенной на данном участке. Суть процедуры заключается в переходе земельного участка от одного собственника к другому, в результате чего изменение фиксируется с юридической точки зрения выдачей свидетельства или выпиской из ЕГРП на имя нового владельца. Межевание и постановка на кадастровый учет также считаются оформлением, так как предполагают получение соответствующих документов.

Оформление права собственности на земельный участок также требуется в результате получения участка путем купли-продажи, дарения, обмена. Оформлять право собственности, которое позволит владельцу распоряжаться участком по своему усмотрению, лучше через профильного юриста, поскольку самостоятельный процесс может занять длительное время.

Для начала следует понять тип земельного участка – от этого будет зависеть процесс оформления собственности, также список необходимых документов:

•    Участок под уже построенным домом. Нередки ситуации, когда земля под купленным домом находится в собственности у предыдущего владельца, органов местной власти. В этом случае, чтобы разбить на участке сад или огород, продать его или обменять, потребуется оформить собственность на землю.
•    Участок под индивидуальное жилищное строительство.

•    Участок для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе в некоммерческих целях.

•    Участок под садоводство или дачу, для огородничества.

Оформить собственность на арендованный участок могут как физические, так и юридические лица (например, земля вокруг коммерческого помещения, офиса). Если на участке уже есть постройка, находящаяся в собственности, процесс оформления будет протекать значительно быстрее, так как в противном случае потребуется проводить аукцион с последующим выкупом недвижимости.

Условия для переоформления собственности на земельный участок

Наличия на участке постройки, находящейся в собственности у данного лица, к сожалению, недостаточно для оформления права владения – этот аспект может лишь ускорить процесс. Чтобы гражданин получил возможность претендовать на управление земельным участком, им должно выполняться одно из следующих требований:

•    Наличие договора аренды – основного документа, который является основанием для возможности оформления права собственности.
•    Имущество (в данном случае – земельный участок) должно быть получено гражданином или организацией в бессрочное постоянное пользование.

•    Земельный участок находится в наследуемом пожизненном владении.

Если гражданином или организацией на арендуемом участке была возведена капитальная постройка, он получает преимущество при оформлении права собственности. При этом не важно, был ли завершен процесс строительства

Следующий этап – подготовка необходимых документов. Важный момент – если земельному участку присвоен регистрационный номер и имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, процесс рассмотрения документов займет около 10 рабочих дней.

В противном случае потребуется процедура межевания, чтобы определить границы земельного участка.

Гражданином или организацией будет выдано заверенное свидетельство, которое вместе с кадастровым паспортом и схемой участка потребуется направить в местную администрацию – процесс принятия решений занимает несколько недель.

Бесплатное оформление собственности на землю

В некоторых случаях арендатор может бесплатно получить в собственность арендованный земельный участок. Это преимущество будет действовать в случаях, если:

•    Земельный участок был предоставлен для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства) юридическому лицу, был заключен договор сроком действия не менее шести лет, пять из которых уже прошли.
•    Участок был предоставлен в безвозмездное использование на срок не менее шести лет.

При этом право получения собственности имеют граждане, которые получали участок с назначением под ведение личного подсобного хозяйства или строительство жилого дома.

По такому назначению земельные участки с возможностью последующего выкупа предоставляют сотрудникам муниципальных образований.

•    Арендатор является многодетным родителем, то есть имеет не менее трех детей.

Важно учитывать, что данная возможность на бесплатное получение земельного участка в собственность предоставляется лишь единожды.

Процесс перевода арендованного земельного участка в собственность

Самостоятельное оформление арендованного участка в собственность – довольно трудоемкий процесс, поэтому многие физические и юридические лица предпочитают обращаться за помощью к профильным юристам. Процесс состоит из следующих этапов:

•    Подача заявления в местную администрацию. Процесс рассмотрения занимает несколько рабочих дней.
•    Заключение договора, который включает в себя сведения о внесении аванса за выкуп земли. Договор заключается только после одобрения заявки администрацией.

•    Оценка кадастровой стоимости участка. Если земля не была зарегистрирована, также проводится межевание, которое позволяет установить точные границы участка. Данное требование обозначено в п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

•    Оформление кадастрового паспорта – основного технического документа на земельный участок.
•    Проведение топографической съемки участка.

•    Подача родного пакета документов в администрацию.

Только после этого выносится итоговое решение о разрешении выкупа арендованного участка. Договор купли заключается совместно с нотариусом, также составляется государственный Акт на выкупаемый участок.

Важно! Важный нюанс – если земельный участок оформляется в собственность не на льготных условиях, то есть платно, все расходы несёт на себе будущий владелец.

В среднем оформление права собственности на земельный участок занимает 5-8 месяцев, с привлечением профильного юриста этот срок может сократиться. После того как сделка будет совершена, осуществляется регистрация участка в Росреестре с данными нового собственника.

Нюансы оформления собственности на участок

Подача документов и оформление договора купли – завершающий этап получения участка в собственность.

Перед подготовкой бумаг важно проверить, не находится ли данный участок в обороте (лучше уточнять в администрации, так как не всегда собственник ставится в известность, или заказать выписку из ЕГРН). Согласно пп. 2 и 5 ст.

27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность. Например, если местная администрация зарезервировала участок под собственные нужны – построить дорогу, метро и т.д.

Далее важно уточнить условия выкупа у арендодателя. С этой целью следует обратиться в местную администрацию, так как обычно именно она выступает в роли собственника земельного участка. В администрации подробно расскажут об условиях выкупа, сроках, а также требованиях к жилому строению на участке.

• Дополнительная информация по теме
• Сроки получения, действия и продления разрешения на строительство жилого дома
• Ввод в эксплуатацию жилого дома — необходимые документы и порядок действий
• Как правильно использовать материнский капитал на реконструкцию дома

Оформление договора аренды земельного участка с администрацией

Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.

Кто имеет право на заключение договора аренды земельного участка?

Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.

В арендные отношения могут вступать, то есть быть одной из сторон типового договора, следующие лица:

• граждане РФ;
• организации-резеденты;
• иностранные граждане и компании;
• лица без гражданства;
• коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
• международные объединения;
• иные государства.

Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.

Стоит отметить, что есть земли, в отношении которых законодательно запрещено заключать договора аренды. К ним относятся:

• земли заповедников или национальных парков;
• участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
• земли закрытых административно-территориальных объектов;
• территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
• кладбища;
• земельные участки, используемые для охраны границ РФ.

По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.

Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.

Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.

Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги – это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.

Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.

Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.

Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц. Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.

Для получения допуска к аукциону лицам необходимо предоставить:

• документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
• выписку из реестра – для организаций и ИП;
• заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
• квитанцию, подтверждающую передачу задатка.

Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.

Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора. Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.

Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст. 30 ЗК РФ.

Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.

Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?

Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.

Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет. Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.

Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.

Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения. Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства. Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Каким бы не был договор аренды земельного участка (краткосрочным или долгосрочным), существуют условия, прописываемые в обязательном порядке. Без указания нижеперечисленных пунктов документ будет считаться недействительным:

• местоположение земельного участка;
• точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
• арендуемая площадь участка;
• особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.

Кроме того, прописывается следующая информация:

• сроки действия договора аренды земельного участка;
• сумма арендной платы и сроки ее внесения;
• целевое назначение земли и возможные варианты использования;
• точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
• права и ответственность сторон.

Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.

ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Обзор судебной практики арбитражных судов по оспариванию торгов на право заключения договора аренды земельного участка

При проведении торгов права их участников нередко нарушаются. В пункте 1 статьи 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень нарушений, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными.

В случае, если права участника аукциона действительно были нарушены, они могут обратиться в суд и потребовать признания недействительными результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также договор аренды участка.

Однако, для признания торгов недействительными нужны веские основания и существенные доказательства (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2635/2018).

В решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 г. по делу № А72-9770/2019 суд оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свияга» обратился в суд с заявлением к Администрации МО с вышеуказанным требованием. В обоснование своих исковых требований СПК «Свияга» указывает, что Администрация опубликовала в СМИ информацию о возможности приобретения земельных участков с нарушением сроков, установленных п. 5.1.

статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что не позволило истцу обратиться в установленный шестимесячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельных участков на льготных основаниях без проведения торгов.

В ходе судебного заседания судом было установлено, что аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, СПК «Свияга» участия в аукционе не принимал.

При рассмотрении требования истца о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неопубликовании информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ суд исходит из следующего.

Указанное сообщение было опубликовано в газете «Ульяновская правда» 02.12.2016 г.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу N А72-1883/2010).

Компания Геотрансинжиниринг | Сопровождение процедуры заключения договора аренды земли и его государственной регистрации

В соответствии с гражданским законодательством, оформление земель в аренду — это предоставление земли во временное пользование за определенную плату на основании заключенного соглашения.

Регистрация договора аренды земельного участка является официальным подтверждение факта временного владения и пользования земельным участком для самостоятельного осуществления хозяйственной либо иной деятельности, основанной на письменном договоре.

Согласно нормам действующего законодательства, государственная регистрация договора аренды земельного участка в Федеральной регистрационной службе необходима при заключении договора аренды на срок более чем 1 год. Иных обязательных условий регистрации договора аренды земли законом не предусмотрено.

Документы необходимые для регистрации договора аренды земельного участка.

Для регистрации договора аренды земельного участка необходимо представить следующие документы:

1. • заявление на регистрацию;
2. • договор аренды земельного участка;
3. • квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины;
4. • документы, которые подтверждают полномочия сторон;
5. • доверенность, если документы подаются представителем;
6. • кадастровый паспорт на земельный участок и т.д.

Данный перечень не является исчерпывающим и может быть изменен в зависимости от сложности регистрируемой сделки и места расположения участка земли.

Конечным результатом осуществления государственной регистрации аренды земли является запись в Едином государственном реестре прав, которая содержит описание объекта недвижимости, а также данные физических либо юридических лиц, являющихся сторонами договора аренды.

Регистрация договора аренды – процедура, которая влечет за собой достаточно много рисков. Особенно для тех, кто недостаточно знаком с главными положениями гражданского, земельного, жилищного законодательства, а также с требованиями, утвержденными для различных инстанций при сделках с недвижимостью.

Вы можете доверить нашим специалистам весь процесс государственной регистрации договора аренды земельного участка, либо определенные этапы этого процесса.

Недвижимое имущество обладает огромной материальной ценностью и наделено соответствующими рисками, поэтому, во избежание возможных негативных последствий при заключении договора аренды земельного участка, самым разумным решением станет обращение к профессионалам.

Когда договор аренды земли считается заключенным: позиция ВС

ВС высказался о прекращении договора аренды земельного участка.

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел дело № 396/1513/18 и установил, что десятилетний срок действия договора аренды начал свой ход с момента государственной регистрации, которая была проведена 27 марта 2012, а не с даты его подписания — 27 мая 2008 года.

Обстоятельства дела

Истец обратилась в суд с иском к сельскохозяйственного общества с ограниченной ответственностью «Р» о прекращении договора аренды земельного участка и отмене его государственной регистрации.

Исковое заявление мотивировано тем, что 27 мая 2008 между истцом и СООО «Р» был заключен договор аренды земельного участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Сразу после заключения указанного договора истец передал земельный участок в пользование ответчику, а ответчик в свою очередь принял, приступил к ее использованию и, начиная с 2008 года, платил арендную плату.

Также она отметила, что договор зарегистрирован Управлением Госкомзема в Новоукраинском районе 27 марта 2012 года, и 19 января 2017 частным нотариусом была осуществлена ​​государственная регистрация вещного права за арендатором СООО «Р».

Считает, что она с ответчиком пришли к согласию относительно существенных условий договора аренды земельного участка, скрепив 27 мая 2008 договор своими подписями, что и является моментом заключения договора. Таким образом, по мнению истца, договор аренды земельного участка прекратил свое действие по истечении 10-летнего срока, который начинается с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации, поскольку государственная регистрация указывает на силу договора (вступления юридической силы) и не может изменять момент его заключения.

18 апреля 2018 истица направила по почте в адрес ответчика письмо-уведомление (отрицание), которым отказалась возобновлять договор аренды земельного участка на новый срок.

При таких обстоятельствах считала, что спорный договор был восстановлен с ответчиком на новый срок на тех же условиях, поскольку против этого есть возражения истца, а потому просила признать такой договор прекращенным и отменить его государственной регистрации.

Решением Новоукраинского районного суда Кировоградской области исковые требования удовлетворены. Постановлением Кропивницкого апелляционного суда решение Новоукраинского районного суда Кировоградской области отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что спорный договор аренды в силу закона не является прекращенным, поскольку десятилетний срок действия договора аренды начал свой ход с момента государственной регистрации, которая была проведена 27 марта 2012.

Вывод Верховного Суда

ВС подчеркнул, что по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату (часть первая статьи 792 ГК Украины)

Договор найма заключается на срок, установленный договором (часть первая статьи 763 ГК Украины). Сроком договора является время, в течение которого стороны могут осуществить свои права и выполнить свои обязанности по договору.

Договор вступает в силу с момента его заключения (части первая, вторая статьи 631 ГК Украины). Согласно части первой статьи 638 ГК Украины договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Также ВС отметил, что согласно статье статьи 640 ГК Украины договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии этого предложения.

Если в соответствии с актом гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение иного действия, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.

Договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации — с момента государственной регистрации.

ВС отметил, что сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента его государственной регистрации (часть первая статьи 210 ГК Украины).

В частности, право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этого права (согласно части первой статьи 125 ЗК Украины). Право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом (часть пятая статьи 126 ЗК Украины).

Кроме этого ВС отметил, что в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 15 января 2020 по делу № 322/1178/17 (производство № 14-338цс19) сделан вывод о том, что «… Права и обязанности, на достижение которых было направлено волеизъявления участников при заключении договора аренды земельного участка, приобретаются только после его государственной регистрации, как предусмотрено статьями 18, 20 Закона № 161-XIV, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений ». «… Реализовать свои субъективные права и обязанности стороны договора аренды земельного участка могут только после государственной регистрации такого договора».

При таких обстоятельствах, установив, что заключенный между истцом и СООО «Р» договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию лишь 27 марта 2012 года, апелляционный суд сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении иска, поскольку десятилетний срок действия договора аренды начал свой ход с момента государственной регистрации, которая была проведена 27 марта 2012, а не с даты его подписания — 27 мая 2008 года.

ВС отметил, что аргументы заявителя о том, что стороны не договаривались о начале течения срока действия договора аренды именно с момента его государственной регистрации являются безосновательными и опровергаются условиями спорного договора аренды, также установлено во время апелляционного пересмотра дела.

Учитывая обстоятельства дела Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а постановление Кропивницкого апелляционного суда — без изменений.

sud.ua

Нужно ли регистрировать аренду земли? | Home Guides

Инструмент с недвижимостью, который влияет на любую передачу собственности или передачу прав на недвижимое имущество, обычно регистрируется в офисе реестра сделок в округе, где находится недвижимость. Договор аренды земли регистрируется для уведомления всех заинтересованных сторон или последующих владельцев собственности.

Государственные законы о регистрации

В некоторых штатах есть законы о регистрации, регулирующие требования к регистрации для определенных инструментов недвижимого имущества.Многие штаты не требуют регистрации краткосрочной аренды. Тем не менее, в некоторых штатах действительно требуется, чтобы некоторые долгосрочные договоры аренды на три или более лет регистрировались в офисе реестра сделок, чтобы уведомить всех последующих добросовестных покупателей.

Аренда земли

Аренда земли также называется земельной арендой, в соответствии с которой арендатор использует собственность для жилых целей, таких как первичное или вторичное жилье, или для развития или улучшения земли. Стороны договора могут заключить договор аренды земли под застройку коммерческой недвижимости.В течение срока коммерческой аренды земли недвижимость обычно пустует, пока арендатор занимается улучшением земли. Арендодатель или арендодатель сохраняет право собственности на недвижимость в течение срока аренды и после ее прекращения. Многие договоры аренды земли являются долгосрочными и могут подпадать под действие закона о государственной регистрации.

Запись договора аренды

Когда договор аренды представляется в регистратор округа, в договор должна быть включена определенная информация, чтобы обеспечить точное толкование соглашения между арендодателем и арендатором.Письменный договор может включать имена и адреса домовладельца и всех арендаторов, а также адрес собственности. Соглашение может также содержать другую идентифицирующую информацию, которая помогает предоставить описание собственности. Срок аренды, включая дату исполнения и детали прекращения, должен быть указан в контракте. Любое продление или продление аренды также должно быть зарегистрировано, чтобы уведомить последующих покупателей.

Незарегистрированные договоры аренды

В соответствии с некоторыми законами о государственной регистрации, долгосрочная аренда земли должна регистрироваться в соответствии с положениями закона.Если в штате нет никаких законов, требующих регистрации договоров аренды земли, владельцы собственности или арендаторы могут использовать свои возможности для записи договоров аренды, чтобы избежать потенциальных последствий незарегистрированных договоров аренды. Если покупатель позже приобретает недвижимость у арендодателя в течение срока аренды, последующий владелец может расторгнуть неучтенный договор аренды.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Мари Хантингтон занимается юридическим и деловым писательством с 2002 года, ее статьи публикуются на различных веб-сайтах.Она также предоставляет онлайн-контент, связанный с путешествиями, и имеет степень доктора юридических наук юридической школы Томаса Кули.

3. Некоторые документы об аренде должны быть зарегистрированы в Земельной книге, а некоторые нет. Почему?

3. Некоторые документы об аренде должны быть зарегистрированы в Земельной книге, а некоторые нет. Почему?

Основная цель регистрации документов в Земельном кадастре — уведомить общественность обо всех документах, касающихся земель в Гонконге, и установить приоритетную систему в отношении документов, влияющих на конкретную собственность.Считается, что после регистрации документа общественность получает уведомление о его существовании и его содержании. Дата регистрации также влияет на приоритет прав стороны на конкретную собственность. Письменный договор аренды, являющийся инструментом, влияющим на землю, конечно же, подлежит регистрации в Земельном кадастре.

Законы, регулирующие регистрацию документов в Земельном кадастре, содержатся в основном в Постановлении о земельной регистрации (законов Гонконга).Строго говоря, Постановление о регистрации земли не содержит никаких положений, обязывающих регистрировать документы. В нем только прописаны последствия отсутствия регистрации. Следовательно, возникает вопрос: почему некоторые документы об аренде должны регистрироваться в Земельной книге?

Договор аренды и аренды

Хотя документ об аренде может быть зарегистрирован в Земельном кадастре, Раздел 3 (2) Постановления о регистрации земли предусматривает, что принципы уведомления и приоритета не применяются к «добросовестной аренде с арендной платой на любой срок, не превышающий 3 года».Таким образом, документ, который создает договор аренды на срок более 3 лет (например, договор аренды), должен быть зарегистрирован, в противном случае он может быть отклонен правопреемниками арендодателя (например, покупателями или новыми арендаторами) и потеряет свою приоритет перед другими зарегистрированными документами, которые влияют на то же имущество. В таком случае существующий арендатор может быть выселен.

Напротив, документ, который создает договор аренды на срок 3 года или менее (т.е. договор аренды), ничего не приносит и не теряет при регистрации.

Однако, если договор аренды содержит возможность продления существующей аренды, его следует зарегистрировать, даже если срок аренды не превышает 3 лет. Возможность продления дает арендатору право продолжить аренду собственности после истечения текущего срока, то есть продлить существующую аренду. Поскольку этот возможный вариант продления представляет собой законный интерес в земле и влияет на принципы уведомления и конкурирующего приоритета с третьими сторонами, необходимо зарегистрировать соответствующий договор аренды.

Чтобы перестраховаться, стороны договора аренды должны проконсультироваться в Земельном кадастре или у юристов, чтобы убедиться в необходимости регистрации.

Если арендатор не регистрирует договор аренды, каковы последствия для арендодателя?

Аренда на срок более семи лет должна быть зарегистрирована в Земельной книге, и обычно арендатор несет ответственность за завершение этой регистрации. Если они не сделают этого в течение двух месяцев после завершения, это не является действительным юридическим договором аренды и вступает в силу только как договор аренды (контракт).Арендодатель продолжает владеть недвижимостью, а не арендатор, пока договор аренды не будет зарегистрирован.

Что это значит для домовладельца?

Регистрация в Земельной книге представляет собой уведомление об аренде для всех сторон и для всех целей. Если договор аренды не зарегистрирован, это означает, что это уведомление не дается.

Следствием этого является то, что арендодатель может не иметь возможности взыскать невыплаченную арендную плату с поручителя, если арендатор не платит. Кроме того, если арендодатель продает недвижимость, договор аренды не переходит к покупателю и остается личным договором между арендодателем и арендатором.Арендодателю также может быть сложно получить финансирование на основании договора аренды, который является договорным, а не юридическим.

Что может сделать домовладелец?

Кажется здравым смыслом, что арендодатель просто сам оформит договор аренды в этой ситуации. К сожалению, здесь нет здравого смысла. Земельный кадастр зарегистрирует только первоначальный договор аренды, подписанный домовладельцем, но после завершения это будет сделано адвокатом арендатора.

Если арендатор отказывается сотрудничать, домовладелец может обратиться в суд за распоряжением о конкретном исполнении.Это заставит арендатора выполнить договор аренды, чтобы зарегистрировать договор аренды в Земельном кадастре. Затраты на это приложение, вероятно, будут возмещены арендатором в соответствии с условиями аренды. Однако, если арендатор тем временем станет неплатежеспособным, арендодателю останется взять на себя расходы. Другим вариантом может быть отказ от аренды.

Арендодатели — убедитесь, что ваш арендатор зарегистрировал договор аренды в течение двух месяцев после завершения. Если им это не удается, действуйте быстро и обратитесь за профессиональной консультацией.

Арендаторы — убедитесь, что ваш адвокат зарегистрировал для вас договор аренды, в противном случае вы можете столкнуться со значительными дополнительными расходами и, возможно, даже потерять договор аренды.

Примеры из практики

Это три реальных случая, которые иллюстрируют беспорядок, который может возникнуть, если аренда не будет зарегистрирована.

1. Мы действовали от имени покупателя первоклассной торговой точки на набережной Челтнема. Наш клиент хотел купить безусловное право собственности в качестве инвестиционной собственности с арендатором на месте.Мы обнаружили, что арендатор торговал в течение 18 месяцев, не зарегистрировав договор аренды. Таким образом, недвижимость была бесполезна в качестве инвестиций, потому что по завершении аренда не перешла к нашему клиенту. В результате арендатор был вынужден освободить место, а новый арендатор должен был быть зарегистрирован, прежде чем покупка могла быть осуществлена.
2. Бизнес, расположенный в крупной торговой недвижимости в Челтнеме, продавался, но, несмотря на то, что аренда недвижимости была передана первоначальному арендатору, это не было зарегистрировано.Таким образом, передача аренды не имела силы, и аренда не могла быть передана покупателю. Это вызвало серьезные проблемы при продаже бизнеса и привело к значительным задержкам и увеличению затрат для продавца.
3. Мы представляли интересы арендодателя, возобновляющего договор аренды коммерческой недвижимости. После завершения адвокат арендатора не зарегистрировал новый договор аренды и не уведомил арендатора о необходимости регистрации. Арендатору придется оплатить это приложение, иначе он потеряет договор аренды за нарушение условий договора.

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим отделом коммерческой недвижимости по телефону [email protected]

Закон о зарегистрированной аренде и правовое определение

Зарегистрированная аренда — это право владения недвижимостью, зарегистрированное в официальном реестре государственного органа, ответственного за регистрацию земли. Регистрируя аренду, общественность уведомляется о любых ограничениях и договоренностях, связанных с арендой, таких как ограничения на передачу, возможность продления или покупки или сервитуты, связанные с арендой, среди прочего.Регистрация также может иметь налоговые последствия. Законы, регулирующие зарегистрированное владение недвижимостью, различаются в зависимости от юрисдикции.

Ниже приводится пример закона одной страны, регулирующего зарегистрированные договоры аренды:

(1) Ведется отдельный реестр арендованных земель и,

(a) любое лицо, которое заключило договор о покупке для собственной выгоды арендованной земли, удерживаемой на условиях аренды на всю жизнь или жизнь, или определяемой на жизнь или жизни, или на срок, из которых не менее двадцати одного года не истекший, или в отношении которых арендатор или правопреемники арендатора имеют или имеют право на продление срока или последовательности сроков, составляющих часть, не истекшую от текущего срока, по крайней мере до двадцати одного года, или на продление на всю жизнь или жизни, независимо от того, обременены они или нет;

(b) любое лицо, имеющее право по закону или по праву долевого участия в собственной выгоде арендовать землю, удерживаемую по любому такому договору аренды, независимо от того, подлежат ли обременения или нет; или

(c) любое лицо, способное распоряжаться землей в целях собственной выгоды путем продажи или аренды землей, находящейся по такому договору аренды, независимо от того, подлежат ли обременения или нет, может обратиться к регистратору земли с просьбой о регистрации или регистрации вместо этого лица. любой номинальный владелец такой арендованной земли, с добавлением, когда аренда, по которой земля находится в собственности, происходит сразу же из земли, находящейся в полной собственности, и заявитель может подать на рассмотрение право собственности арендодателя или декларацию о праве собственности арендодателя о предоставлении аренды, по которой земля находится в собственности, если в случае аренды земли, по договору на покупку, продавец соглашается с заявкой.

ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ И КОГДА МОЖНО ПРИМЕНИТЬ ДОГОВОР ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ? — Адвокаты BLC

Договор долгосрочной аренды — это договор, который может быть заключен арендодателем и арендатором в отношении недвижимого имущества (земли) одной из следующих категорий:

1) Срок аренды не менее 10 (десяти) лет;
2) Срок аренды в течение естественной жизни арендатора или любого другого физического лица, указанного в договоре аренды; или
3) Договор аренды, который может продлеваться время от времени по выбору арендатора, на неопределенный срок или на периоды, которые вместе с первым периодом составляют в целом не менее 10 лет.

Важно отметить, что долгосрочный договор аренды остается в силе, даже если он не был заключен в письменной форме между арендодателем и арендатором. Однако, если договор аренды заключен не в письменной форме, он не может быть зарегистрирован в реестре сделок и будет считаться движимым имуществом.

Для того, чтобы арендатор по договору долгосрочной аренды приобрел вещное право в отношении собственности на время действия договора аренды, необходимо будет зарегистрировать договор долгосрочной аренды в письменной форме.Соглашение должно быть подписано домовладельцем и арендатором, а также двумя компетентными свидетелями и оформлено в присутствии практикующего нотариуса, который также будет допущенным поверенным, и который зарегистрирует договор аренды в реестре актов против документа о праве собственности. земля, на которой находится недвижимость.

Реальное право в данном контексте — это право, которое принадлежит арендатору и подлежит принудительному исполнению в отношении любого последующего покупателя или правопреемника арендодателя. Это право ограничивает право собственности арендодателя, предоставляя арендатору ограниченное реальное право собственности на соответствующую землю, и имеет обязательную юридическую силу в отношении арендодателя и их правопреемников в течение срока действия договора долгосрочной аренды.Это ограниченное вещное право позволяет арендатору использовать недвижимость, как если бы она была его собственностью, в течение срока действия договора долгосрочной аренды.

Еще одна причина для регистрации долгосрочного договора аренды в реестре договоров состоит в том, что он защищает арендатора от кредиторов арендодателя и правопреемников. Договор долгосрочной аренды действителен в отношении кредиторов арендодателя и / или правопреемников арендодателя в следующих случаях:

1) Если договор долгосрочной аренды был зарегистрирован в реестре актов против документа о праве собственности на соответствующую землю;
2) Если кредитор знал о существовании договора аренды при предоставлении кредита арендодателю; или
3) Если правопреемник знал о существовании договора аренды при заключении сделки с домовладельцем.

Также можно зарегистрировать долгосрочное соглашение об аренде единицы в схеме частичного владения, а также площади исключительного использования и общей собственности или ее части в схеме частичного владения.

Если договор долгосрочной аренды прекращается до истечения срока действия договора, между арендодателем и арендатором должен быть заключен нотариальный акт об отмене, причем договор также должен быть подписан в присутствии практикующего нотариуса и зарегистрирован в реестре договоров, в которых долгое- Договор срочной аренды регистрируется вместе с документом о праве собственности на недвижимость для целей одобрения.

В конечном итоге, долгосрочное соглашение об аренде в определенной степени ограничивает права арендодателя, в то же время предоставляя арендатору ограниченное реальное право на соответствующую землю. Соглашение о долгосрочной аренде дает домовладельцу и арендатору больше гарантий в отношении реальных прав и обязательств каждой стороны по соглашению. Хотя владение недвижимостью считается самым сильным правом на собственность, долгосрочный договор аренды может быть жизнеспособной альтернативой для арендатора, когда полное владение не всегда возможно, в зависимости от обстоятельств вовлеченных сторон.

Автор: Блейн Сондерс

Что такое регистрация аренды и почему вам должно быть важно

Что такое регистрация аренды и почему вам следует беспокоиться

Если вы когда-либо имели отношение к розничной или коммерческой аренде, вам, вероятно, зададут вопрос «хотите ли вы, чтобы договор аренды был зарегистрирован?». Но что это вообще значит и имеет ли это значение?

Что такое регистрация?

Во-первых, регистрация аренды — это процесс регистрации права собственности на землю в отношении арендатора по договору аренды.После регистрации (и уплаты соответствующей пошлины) арендатор и его право на использование недвижимости будут указаны в праве собственности на недвижимость. В ACT регистрация осуществляется через Access Canberra, а в Новом Южном Уэльсе — через Службу земельного кадастра.

В Новом Южном Уэльсе, розничная и коммерческая аренда на срок (включая любые периоды опционов) более 3 лет должны быть зарегистрированы. Договоры аренды на срок менее 3 лет могут быть зарегистрированы при согласии сторон. В АКТЕ регистрация аренды не является обязательной, независимо от продолжительности срока аренды.

Отлично. Но какое это имеет значение?

Здесь все немного сложнее. Если он надлежащим образом заполнен и подписан всеми сторонами, договор аренды будет действителен и подлежит исполнению со стороны арендатора и арендодателя без регистрации. Однако проблема в том, что все может измениться — наиболее распространенным примером является продажа собственности домовладельцем.

Дело не только в том, чтобы отметить ваш интерес к названию.На самом деле регистрация нужна для защиты права арендатора на использование собственности. В случае продажи собственности новый владелец должен будет соблюдать зарегистрированный договор аренды, включая любые варианты продления.

Если срок аренды (включая любые периоды опционов) превышает в общей сложности 3 года и договор аренды не зарегистрирован, смена собственника может создать значительные проблемы для арендатора.

Если покупатель действительно не подозревает, что недвижимость занята и находится в аренде (что практически маловероятно, так как это потребует от продавца не раскрывать информацию об аренде, а от покупателя никогда не осматривать недвижимость и видно, что он был занят!), тогда новый владелец может возразить, что от них вообще не требуется соблюдать договор аренды, и может попытаться вынудить арендатора освободить квартиру.

Если покупателю известно об аренде, но она не была зарегистрирована до продажи, новый владелец не обязан выполнять какие-либо опционы по договору аренды.

Почему 3 года?

Короткий ответ: «потому что так сказано в законодательстве». Как в ACT, так и в Новом Южном Уэльсе существуют особые меры защиты в законодательстве в отношении «краткосрочной аренды», заключающейся в аренде на срок (включая опционы) на 3 года или менее. Если у вас краткосрочная аренда, вы автоматически получаете те же меры защиты, что и при регистрации, даже если аренда не зарегистрирована.

Если у вас есть дополнительные вопросы или вы не уверены в каком-либо аспекте аренды или регистрации, свяжитесь с нами, мы здесь, чтобы помочь.

ASCO | Договор аренды в Малайзии

Документ, регулирующий лицо, которое сдает землю в аренду другому лицу и лицо, которое принимает аренду, называется договором аренды. Лицо, сдающее землю в аренду, является арендодателем, а лицо, принимающее аренду, — арендатором.

Аренда — это сделка, которая может быть зарегистрирована в соответствии с законом.Это соответствует разделу 5 Национального земельного кодекса 1965 года, в котором говорится, что аренда называется зарегистрированной арендой или субарендой отчужденной земли, а аренда называется арендой, освобожденной от регистрации. Следовательно, чтобы аренда вступила в силу, она должна быть зарегистрирована путем подачи формы 15A, как предусмотрено в NLC 1965.

После регистрации договор аренды создает законный интерес в указанном имуществе, обеспечивая его исковую силу в отношении третьей стороны, и стороны договора аренды будут пользоваться защитой в соответствии с законом.

В этой статье мы надеемся познакомить вас с характером договоров аренды в Малайзии.

В этом посте мы объясним детали договора аренды в Малайзии по следующим аспектам: —

1. Что такое договор аренды в Малайзии

2. Какие детали должны быть включены в договор аренды

3. Сколько стоит гербовый сбор и судебные издержки, которые вы должны заплатить по договору аренды

1.Что такое договор аренды в Малайзии

Договор аренды — это юридический договор между «арендодателем» и «арендатором», который также может упоминаться как арендодатель и арендатор, но используется редко. Арендодатель может предоставить аренду полностью или частично в отношении земли на основании Раздела 221 (1) NLC 1965. Другой срок, который необходимо соблюдать, — срок аренды должен превышать 3 года, как это предусмотрено в Разделе 221 ( 2) NLC 1965, в противном случае это будет считаться арендой.

Тем не менее, хотя минимальный срок аренды составляет 3 года, максимальный срок — это.Возможность сдачи в аренду различается в зависимости от характера земли. Если это целый участок земли, то можно арендовать на 99 лет. Если только часть земли подлежит аренде, то аренда может быть предоставлена ​​только на 30 лет.

Самая важная часть предоставления аренды — это регистрация аренды. Как только договор аренды будет зарегистрирован, интерес перейдет к арендатору, и арендатор будет защищен и имеет право мирно использовать землю без каких-либо перерывов в уроке, если не согласовано.

Кроме того, договор аренды действует в соответствии с договорным правом. Обычно этот документ прилагается вместе с регистрацией аренды.

Договор аренды важен, так как в нем подробно излагаются все обязанности и ответственность как арендатора, так и арендодателя.

Например, срок действия аренды, арендная плата, права на продление и т. Д. Мы объясним это далее в следующем пункте.

2. Какие детали должны быть включены в договор аренды

Хотя пункты в этом соглашении кажутся такими же, как и в договоре аренды, договор аренды должен соответствовать Национальному земельному кодексу 1965 года и любому другому писаному закону.

Среди ключевых различий между этими двумя соглашениями в основном заключаются сроки действия соглашения, а также способ обеспечения, которое арендатор имеет по сравнению с арендатором в договоре аренды.

Среди ключевых условий, которые вы должны включить в договор аренды:

Подробная информация о сдаваемой в аренду недвижимости

• Тип арендуемого помещения или земельного участка;

• Адрес по месту нахождения; и

• Состояние земли вместе с постройкой (если есть) вместе с ее содержанием.

Срок действия договора аренды

• Минимальный срок аренды должен составлять минимум 3 года, но ограничиваться максимальным периодом 99 лет для всей земли и только 30 лет, если только часть земли подлежит аренде.

• Несмотря на то, что в законе нет положения, обязывающего арендодателя автоматически продлевать договор аренды, вы можете вести переговоры об автоматическом продлении срока аренды с согласия арендодателя.Обычно, если этот термин используется в ходе переговоров и с согласия арендодателя, он может сначала выполнить и выполнить все обязательства арендатора в текущем сроке до предоставления продления этого договора аренды.

Сумма аренды и залог

• Сумма арендной платы может быть согласована на основе стоимости аренды прилегающих территорий и других обстоятельств между сторонами в соглашении.

• Депозиты, которые может потребовать арендодатель, могут быть в нескольких формах.Например, залог для арендных платежей, залог за коммунальные услуги, а также другие залоги, согласованные между сторонами в соглашении. Для гарантийного депозита он может варьироваться от минимальной суммы арендного платежа за один месяц до арендного платежа за два месяца или даже больше, в зависимости от того, насколько комфортно арендодатель с финансовыми возможностями арендатора.

Обязательства арендодателя / арендодателя — обязательства арендодателя в договоре аренды

• Арендодатель, также известный как арендодатель, несет ответственность за то, чтобы в течение всего периода аренды право собственности на землю оставалось неизменным для арендодателя и чтобы арендатор при получении аренды от арендодателя мог пользоваться земля без перебоев. Обязательства арендатора.

• Основные обязательства, такие как уплата ежемесячного арендного платежа в установленный срок и коммунальные услуги (если это предусмотрено в соглашении), забота об имуществе и информирование обо всех вопросах, которые могут привести или привели к повреждению земли и собственности на землю. арендодатель.

Правила, установленные домовладельцем

Способы решения проблем в договоре аренды

• Этот пункт предназначен для того, чтобы стороны могли согласовать способ решения любых проблем, возникающих в отношении договора аренды между арендодателем и арендодателем.

• В качестве иллюстрации, если есть какое-либо нарушение обязательств арендатором по договору аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды или направить уведомление о выходе или освобождении собственности. Кроме того, это положение, которое обычно называют положением о прекращении действия договора, также должно служить руководством для сторон в отношении того, как обращаться с любыми существующими ценностями или ущербом, нанесенным земле или имуществу. В рамках сделки в соглашении арендатор может реализовать свое право в соглашении с помощью пункта о неисполнении обязательств или пункта о расторжении договора.

• Другой пункт, который может существовать в соглашении об аренде, касается окончательной платформы разрешения спора, которая будет использоваться для разрешения спора. Это может быть через суд, арбитраж или посредничество.

3. Сколько стоит гербовый сбор и юридические услуги по договору аренды

Госпошлина по договору аренды

Ставка гербового сбора установлена ​​Законом о гербовых марках 1949 года.Ниже приведен расчет пошлины за штамп. Он должен основываться на сумме ежемесячной аренды и сроке аренды: —

RM4 за каждые 250 RM годовой арендной платы, превышающей 2400 RM. Гербовый сбор не взимается, если годовая арендная плата ниже 2400 ринггитов.

Гонорар адвоката по договору аренды

Юридические сборы, которые должны быть уплачены солитору по договору аренды, регулируются и основываются на Законе о второй таблице вознаграждения адвокатов (SRO) от 2006 года 1974 года.