Разрешенное использование земельного участка в договоре что это: Что такое разрешенное использование земельных участков как его изменить в 2023 году – Юридическая поддержка

— Другими словами, уже сегодня можно не беспокоиться, если в отношении земельного участка не установлена категория?

— Согласно нормам действующего законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (ст. 1 Земельного кодекса РФ).Категория земель указывается в официальных документах, в том числе актах органов государственной и муниципальной власти о предоставлении земельных участков, в договорах, предметом которых являются земельные участки, в государственном кадастре недвижимости и в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Полномочные органы

— Кому принадлежат полномочия по отнесению земельного участка к определенной категории?

— В случае если категория земель не указана в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок,

— А будут ли какие-то изменения в части разрешенного использования земельного участка?

— Разрешенное использование земельного участка подразумевает осуществление деятельности на земельном участке в соответствии с градостроительным регламентом. Поэтому, прежде всего, хочу напомнить нормы, определяющие порядок установления разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным. Но не в отношении всех земельных участков устанавливаются и действуют градостроительные регламенты.

Исключения из правила

— Eсть земельные участки, на которые не распространяется разрешенное использование?

— Согласно Градостроительному кодексу РФ в отношении некоторых земельных участков действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36) или не устанавливается (ч. 6 ст. 36). Например, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Использование таких земельных участков определяется уполномоченными органами.

Особенности региональных правонарушений

— Нельзя в этой связи не затронуть историю с дачным строительством на землях сельскохозяйственного назначения!

— Да, в нарушение норм Земельного кодекса РФ некоторые сельские советы на территории так называемой Красноярской агломерации (территории, примыкающие к Красноярску) принимают Правила землепользования и застройки в отношении таких земель. По сути это является серьезным нарушением, связанным с ненадлежащим обеспечением государственного и муниципального управления земельными ресурсами.

— А как изменяется разрешенное использование, если земельный участок, например, делится?

— С одной стороны, по общему правилу, вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования исходных земельных участков. С другой, нормы Градостроительного кодекса РФ определяют, что разрешенное использование земельных участков устанавливается градостроительным регламентом по правилам землепользования и застройки.Следовательно, вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, т.е. исходному земельному участку (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ), или виду разрешенного использования, установленному градостроительным регламентом территориальной зоны (ст.

Указать вид разрешенного использования?

— Как быть с решением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории: оно должно содержать указание на вид разрешенного использования?

— Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной Схемой. В решении об утверждении Схемы обязательно должна быть указана территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок. В случае если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, тогда в Схеме прописывается вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Таким образом, в решении об утверждении Схемы может быть указан не конкретный вид разрешенного использования, а территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, но могут быть указаны также и территориальная зона, и вид разрешенного использования.

— Может ли арендатор земельного участка изменить вид разрешенного использования?

— Положениями п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов. В остальном действующее законодательство не препятствует арендатору земельного участка, предоставленного без проведения торгов, в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. Однако в указанном случае решающую роль играют условия договора аренды земельного участка, а именно насколько они позволяют арендатору менять на его усмотрение вид разрешенного использования. И в любом случае. Хотелось бы обратить внимание заинтересованных лиц: договор аренды должен быть приведен в соответствие с состоявшимся изменением вида разрешенного использования земельного участка.

— В межевом плане должен быть указан вид разрешенного использования земельного участка?

— Минэкономразвития России утверждены форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке (приказ от 08.12.2015 № 921). Согласно данным требованиям виды разрешенного использования образуемых земельных участков должны быть указаны и соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка. Затрону также проблемный вопрос, связанный с желанием правообладетелей установить несколько видов разрешенного использования в отношении земельного участка. Межевой план земельного участка может содержать указание на несколько основных видов его разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов. Но, помните, что в таком случае земельный участок должен соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка, установленным для всех выбранных видов разрешенного использования, то есть самому минимальному из них и самому максимальному. Поэтому наш совет, особо «не мудрить» и использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

— Спасибо!

Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»

Что такое ВРИ земельных участков и на что они влияют

Земельные участки должны соответствовать своему целевому назначению, которое складывается из категории земель и видов разрешенного использования. В этой статье рассказываем только о видах разрешенного использования – ВРИ. 

Что такое виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, которая указывает, как дозволено распоряжаться участком. Виды разрешенного использования участков закреплены законодательно в классификаторе ВРИ. ВРИ земельного участка и объектов капитального строительства фиксируются в Росреестре. Один земельный участок может иметь несколько ВРИ. Про категории земель есть отдельная статья: «Категории земель: что это, на что влияют, как изменить». 

За использование участка для целей, отличающихся от ВРИ, правообладателя могут привлечь к административной ответственности и наложить штраф.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте указаны различные нормы для построек внутри территориальной зоны, среди которых есть ВРИ. Основные виды разрешенного использования обязательно должны быть установлены у каждой территориальной зоны. 

Фактический вид использования земельного участка определяет правообладатель. Причем он вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид использования из тех основных и вспомогательных ВРИ, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Даже если участок в собственности, его можно использовать только в соответствии с принадлежностью к определенной категории земель и ВРИ.

Какие бывают виды разрешенного использования

ВРИ делятся на:

Основные и вспомогательные ВРИ собственник выбирает по классификатору самостоятельно, исходя из категории земли. Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным с даты, когда сведения о нем вносят в ЕГРН. Сведения о вспомогательных видах в реестр вносить не требуется.

Условно разрешенные ВРИ нужно выносить на публичное обсуждение, по результатам которого местная администрация принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид или об отказе.

Основные

Основные виды разрешенного использования указывают в общих чертах, для чего приобретается и используется земельный участок. В Классификаторе виды разрешенного использования, коды которых заканчиваются на ноль, включают в себя другие виды — например, в ВРИ «Сельскохозяйственное использование» с кодом 1.0 входят «Растениеводство» с кодом 1.1 и «Виноградарство» с кодом 1.5.1.

Существует 14 основных ВРИ:

• Сельскохозяйственное использование.

• Жилая застройка.

• Общественное использование объектов капитального строительства.

• Предпринимательство.

• Отдых (рекреация).

• Производственная деятельность.

• Транспорт.

• Обеспечение обороны и безопасности.

• Деятельность по особой охране и изучению природы.

• Использование лесов.

• Водные объекты.

• Земельные участки (территории) общего пользования.

• Земельные участки общего назначения.

• Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.

Условно разрешенные

Условно разрешенные ВРИ устанавливаются в регламенте, если использование земельного участка или объекта в рамках этого ВРИ может навредить окружающей среде и территориям.

Если собственник участка желает получить условно разрешенный ВРИ, ему потребуется:

1. Подготовить документы, которые свидетельствуют право собственности и заявление об изменении ВРИ, передать в уполномоченный орган.

2. Провести публичные слушания. Если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, слушания проводят с участием правообладателей участков, которые подвержены риску возможного негативного воздействия.

3. Передать решения публичных слушаний на рассмотрение комиссии, которая составит рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе с указанием причин принятого решения и направит их главе местной администрации.

Глава местной администрации на основании рекомендаций комиссии в течение трех дней со дня их поступления принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе.

Решение публикуют в установленном порядке и размещают на официальном сайте муниципального образования.

Заявление можно подать следующими способами:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ,

• в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг,

• с помощью услуги выездного обслуживания Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Порядок получения условно разрешенного ВРИ регулируется Градостроительным кодексом РФ. Лицу, подавшему на получение условно разрешенного ВРИ, можно оспаривать отказ в суде.

Вспомогательные

Вспомогательные ВРИ выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования – этим они отличаются от условно разрешенных. Они применяются, чтобы уточнить основной ВРИ и целевое назначение участка.

Как узнать ВРИ земельного участка

Уточнить ВРИ земельного участка можно двумя способами:

• посмотреть на публичной кадастровой карте,

• заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Статья по теме: «Как пользоваться кадастровой картой».

Чтобы посмотреть ВРИ участка и его объектов на кадастровой карте, нужно ввести в поиск адрес участка, либо его кадастровый номер. На кадастровой карте будет указано описание вида разрешенного использования земельного участка.

Так выглядит информация о разрешенном использовании участка, либо объекта на публичной кадастровой карте


Для получения более точных сведений, потребуется заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, на Госуслугах, либо лично в близлежащем МФЦ.  Информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также пункт о виде разрешенного использования является обязательным при заключении договора аренды на участок.

Виды разрешенного использования для ИЖС

ВРИ, с которыми на участке можно строить жилой дом:

• 2. 2: «Для ведения личного подсобного хозяйства» – можно строить дом, гараж, производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных.

• 13.2: «Ведение садоводства» – можно строить жилой, либо садовый дом, гараж, а также вспомогательные постройки для выращивания сельскохозяйственных культур.

Остальные ВРИ не подразумевают постройку жилого дома, но могут быть предназначены для строительства других объектов. Например, ВРИ «Блокированная жилая застройка» подразумевает размещение на участке жилого дома, блокированного с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов. 

Если есть цель построить жилой дом, но ВРИ ее не подразумевает, ВРИ понадобится изменить.

Если вас интересует участок под строительство жилого дома, обратитесь в «Земельный Экспресс». Мы торгуем участками по Московской области и не являемся посредниками, поэтому цена будет минимальной. У нас большой ассортимент участков: мы занимаемся застройкой дачных поселков, также есть участки с готовой инфраструктурой.

Обратитесь за консультацией по телефону: +7 (495) 132-04-50. Наш специалист вас проконсультирует.

Земельные контракты: что это такое и как они работают

Теперь, когда вы знаете, как работают земельные контракты, вы также должны знать, что земельный контракт подходит не для всех покупателей и не во всех ситуациях. В идеале, вы должны рассмотреть все варианты финансирования и виды ипотечных кредитов, доступные вам при покупке недвижимости. По крайней мере, вы должны быть полностью осведомлены о преимуществах и рисках использования земельного контракта для совершения сделки с недвижимостью.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы контрактов на землю, чтобы помочь вам решить, подходит ли вам этот вариант финансирования.

Pro: проще получить финансирование

Финансирование дома по контракту на землю — это вариант для покупателей, которые не могут получить его с помощью традиционных средств ипотеки. Однако, прежде чем вы решите заключить контракт на землю, вы должны знать, что доступно множество различных типов ипотечных кредитов, и некоторые из них предназначены специально для заемщиков с низким кредитным рейтингом.

Pro: это беспроигрышный вариант для продавцов

Продавец достигает цели продажи имущества, получая при этом периодический поток дохода в течение срока действия контракта. Если покупатель не производит платежи, он может забрать имущество обратно в соответствии с условиями договора.

Pro: дает больше возможностей для покупки

Покупатель, которому требуется большая площадь, но который не может претендовать на нее в соответствии с традиционными правилами ипотечного кредита, может получить недвижимость через финансирование продавца. Затем они могут погасить земельный контракт через ипотеку, как только баланс станет меньше.

Мошенничество: покупатель зависит от продавца

Как покупатель, вы очень доверяете продавцу. Например, если это комплексный договор на землю с существующей ипотекой, которую все еще выплачивает продавец, покупатель может потерять дом не по своей вине, если продавец не произведет платежи.

Con: Неопределенность контракта

Вы должны вникнуть и убедиться, что контракт железно закреплен вокруг обязанностей каждой стороны. Вам нужно точно знать, каковы условия оплаты, а также могут ли они измениться и при каких обстоятельствах. Может потребоваться юридическая консультация, поэтому вы можете даже подумать о найме адвоката по недвижимости, который поможет вам согласовать четкие условия.

Вы также должны получить письменное подтверждение того, что вы получаете юридическое право собственности на недвижимость не позднее, чем когда будет выплачена основная сумма в соответствии с продажной ценой собственности. Чтобы убедиться, что продавец имеет права собственности и может законно передать собственность, вы также можете настоять на поиске титула. Поиск по титулу также выявит какие-либо обременения в отношении имущества или были ли на него наложены какие-либо залоговые права за неуплаченные налоги на имущество или другие непогашенные долги.

Против: более высокие процентные ставки

Продавец знает, что вы заинтересованы в заключении контракта на землю, вероятно, потому, что вам не может быть одобрена стандартная ипотека. Поскольку продавец берет на себя более высокий риск, он, вероятно, будет взимать с вас ставку, которая выше, чем текущие рыночные процентные ставки для традиционного финансирования.

Con: Homeownership Grey Area

В прямом договоре на землю вы получаете право собственности по праву справедливости, так что вы получаете справедливость при оплате кредита от продавца. Тем не менее, продавец по-прежнему владеет правовым титулом до тех пор, пока имущество не будет выплачено. Это может вызвать проблемы, связанные с тем, кому принадлежит дом, если потребуется подать какие-либо юридические споры или страховые претензии.

Право собственности еще больше усложняется тем фактом, что во многих юрисдикциях не требуется регистрировать договор о земле с округом. По этой причине на самом деле даже невозможно получить представление о том, сколько земельных контрактов существует в США. единственными сторонами, которые могли бы знать об этом, были бы покупатель и продавец.

Что это такое и как это работает – Forbes Advisor

Примечание редактора: Мы получаем комиссию от партнерских ссылок на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Гетти

Для покупателя договор на землю является альтернативой получению ипотеки или оплате наличными для покупки дома. Для владельца это способ продать недвижимость, которую банк может не захотеть финансировать. Это также может быть способом для продавца расширить круг потенциальных покупателей, включив в него людей, которые могут не претендовать на традиционный или поддерживаемый государством жилищный кредит.

Что такое земельный контракт?

Земельный договор — это юридическое соглашение, в соответствии с которым владелец финансирует покупку покупателем объекта недвижимости. Несмотря на свое название, земельный контракт не обязательно является соглашением о покупке свободного участка (хотя и может быть). Часто это контракт на покупку дома плюс земля под ним и вокруг него.

Обе стороны идут на компромиссы по земельному договору. Продавец не получит полную оплату, когда сделка будет закрыта, как если бы покупатель получил ипотечный кредит или заплатил наличными. Вместо этого им будут платить с течением времени, если покупатель сделает все платежи. Покупатель часто неосознанно жертвует юридической защитой, которую он получил бы с договором аренды или ипотечным финансированием.

Земельные контракты не должны быть невыгодными для покупателей. Но у них есть многолетняя история того, что они были более выгодными для продавцов, чем для покупателей, и использовались для дискриминационных практик. Вы должны четко осознавать этот контекст, если думаете о заключении земельного контракта.

Более быстрое и простое ипотечное кредитование

Проверьте свои ставки сегодня с Better Mortgage.

Посмотреть цены

Как работает земельный контракт?

Законы, регулирующие земельные контракты, различаются в зависимости от штата, но вот как обычно должен работать земельный контракт.

Покупатель и продавец составляют договор, который включает следующую информацию:

• Юридическое описание имущества
• Имена и адреса покупателя и продавца
• Покупная цена
• Первоначальный взнос
• Процентная ставка
• Срок кредита
• График платежей (включая график амортизации, показывающий, какая часть каждого платежа идет на основную сумму, а какая на проценты)
• Имеются ли какие-либо залоговые права на имущество (по ипотеке или неуплаченным налогам)
• Должен ли покупатель произвести разовый платеж (единовременная сумма для погашения оставшейся суммы основного долга в конце срока кредита)
• Наличие штрафа за досрочное погашение кредита (плата за досрочное погашение кредита)
• Как продавец накажет покупателя за просрочку платежа
• Сколько времени есть у покупателя, чтобы наверстать упущенное
• Кто отвечает за техническое обслуживание, ремонт, налоги и страхование
• Требование о том, чтобы продавец представил подтверждение права собственности
• Требование о том, чтобы продавец юридически зарегистрировал соглашение

После того, как обе стороны подпишут договор, покупатель получает право собственности или общий гарантийный талон. Эти документы защищают покупателя, позволяя ему накапливать капитал в собственности и не позволяя продавцу брать новые кредиты под залог недвижимости или продавать недвижимость кому-либо еще. Покупатель также получает право занимать и улучшать недвижимость.

Важно отметить, что продавец также может называться продавцом, а покупатель может называться продавцом.

Продавец владеет правовым титулом до тех пор, пока покупатель не заплатит за недвижимость. Это, в сочетании с контрактом (в котором может быть не указано все, что перечислено выше), является причиной того, что многие покупатели обдираются в сделках по контракту на землю. Это обсуждается ниже. Но сначала важно разобраться в типах земельных контрактов.

Типы контрактов

Земельный договор может показаться похожим на договор аренды с опционом на покупку (опцион на покупку) или договор об аренде с выкупом, но это не одно и то же. Земельный договор является соглашением о покупке, тогда как договор аренды или аренды таковым не является.

Земельные контракты могут называться по-разному:

• Земельный договор купли-продажи
• Договор купли-продажи земли
• Договор купли-продажи недвижимости
• Договор о рассрочке земли
• Договор купли-продажи в рассрочку
• Соглашение о передаче
• Договор купли-продажи
• Контракт на акт
• Статьи соглашения для гарантийного договора
• Исполнительный контракт
• Контракт на продажу
• Ипотека бедняка

По земельному договору покупатель становится собственником после подписания земельного договора. Но первоначальный взнос по земельному договору работает так же, как невозмещаемая опционная плата, уплачиваемая по опционному договору купли-продажи. Самое главное, что в любой из этих схем отсутствие наличных денег или финансирования для завершения сделки в конце срока означает, что покупатель теряет много денег и должен искать другое жилье.

Процесс переговоров

Хотя закон штата может устанавливать определенные требования к земельным контрактам, условия в основном зависят от покупателя и продавца. Покупатель в договоре на землю может предположить, что продавец имеет всю власть, но это не так. У них может быть больше денег и больше ресурсов. Но покупатели могут работать над созданием равных условий, зная свои права и способы защиты.

Покупатели должны запросить определенные меры защиты и включить их в договор в письменной форме. Им также следует обратиться за помощью к адвокату (желательно тому, кто специализируется на недвижимости), который не представляет продавца. Покупатель, рассматривающий возможность финансирования продавцом, конечно, может не иметь денег, чтобы нанять адвоката. Бесплатная помощь может быть предоставлена ​​местной юридической клиникой, обществом правовой помощи или некоммерческим консультационным агентством по вопросам жилья. Не выполняя контракт с юристом, вы можете потерять очень много.

Ознакомьтесь с основными рекомендациями Национального центра защиты прав потребителей о том, как Бюро финансовой защиты прав потребителей регулирует земельные контракты по всей стране, хотя и ограничено. Эти предложения подчеркивают отсутствие защиты прав потребителей на федеральном уровне (а часто и на уровне штатов) для таких сделок. Они также предлагают рекомендации о том, как вы должны защитить себя как покупателя, если вы хотите продолжить покупку дома с использованием земельного контракта.

Переговоры по земельному контракту, помогающие защитить покупателей

Если вы рассматриваете возможность заключения земельного контракта, есть ряд шагов, которые вы можете предпринять, чтобы лучше защитить себя в процессе переговоров.

• Ежемесячная стоимость . При обсуждении ежемесячной стоимости земельного контракта имейте в виду, что помимо основной суммы и процентов вы будете платить налоги, страховку, техническое обслуживание и ремонт. Спросите себя: являются ли основная сумма и проценты разумными и доступными после того, как вы добавите эти расходы? Вы знаете, сколько их будет?
• Поиск по названию . Важно нанять уважаемую компанию, занимающуюся титулом, для поиска титула и выдачи страхового полиса титула владельца до подписания земельного контракта. Без них вы подвергаетесь серьезному риску того, что кто-то, кроме продавца (независимо от того, знает продавец об этом или нет), может претендовать на собственность. Это требование может угрожать вашей собственности.
• Служба условного депонирования . Еще один разумный способ защитить себя как покупателя в сделке по земельному контракту — использовать службу условного депонирования, адвоката или финансовое учреждение в качестве нейтральной третьей стороны для удержания права собственности в течение периода оплаты. Размещая документ на условном депонировании, продавец демонстрирует добросовестность в том, что он намерен передать документ покупателю после того, как покупатель произведет все согласованные платежи. В то же время служба условного депонирования защищает продавца и вернет купчую, если покупатель не заплатит в соответствии с договоренностью.
• Оценка . Чтобы убедиться, что вы платите справедливую цену за дом, закажите независимую профессиональную оценку дома. Вы заплатите несколько сотен долларов за гарантию того, что не переплачиваете за недвижимость. Как минимум, спросите местного агента по недвижимости, готовы ли они высказать вам свое мнение о стоимости дома.
• Осмотр дома . Чтобы убедиться, что дом находится в целости и сохранности, проведите профессиональную инспекцию дома (еще несколько сотен долларов). Дома подряда на землю иногда находятся в ужасном состоянии. Вы также можете узнать у местного оценщика налога на имущество, какова оценочная стоимость для целей налога на имущество, и узнать, уплачены ли налоги на имущество. Однако оценочная стоимость не совпадает с рыночной стоимостью.
• Юридическая запись . Продавец должен подать краткое изложение земельного контракта, называемого меморандумом о земельном контракте, в город и округ, где находится недвижимость. Этот документ должен включать имена покупателя и продавца, а также юридическое описание имущества. Оно должно быть подписано обеими сторонами и заверено нотариусом. Эти шаги формализуют соглашение и делают его существование общедоступным для защиты интересов покупателя в собственности. Ваше государство может даже потребовать этого.

Остерегайтесь покупателя

Иногда люди или компании, продающие недвижимость через договор на землю, не учитывают интересы покупателя. Выполните поиск в Интернете по запросу «земельный контракт» и название вашего штата, а затем еще раз по запросу «земельный контракт» и имя продавца, чтобы найти красные флажки.

Есть много ужасных историй о контрактах на землю. Подводя итог, Национальный центр защиты прав потребителей говорит, что земельные контракты «позволяют инвесторам избежать ответственности за содержание собственности, в то же время переманивая сменяющих друг друга потенциальных домовладельцев через недвижимость, которую они не могут арендовать на законных основаниях».

Земельные контракты часто продаются цветным людям, иммигрантам и лицам с низким доходом, которые не могут получить традиционное финансирование, но потенциально могут заставить их потерять деньги и свой дом.

Как? Земельные контракты часто позволяют покупателям слишком легко потерять свои деньги и капитал, которые они вложили в дом. Например, договор на землю с единовременным платежом (по аналогии с единовременной ипотекой) может оказаться невозможным для покупателя с низким доходом погасить или рефинансировать, когда придет время.

Попутно покупатель может потерять дом, если задержит хотя бы один платеж. Соглашения часто благоприятствуют продавцам и упрощают им выселение или обращение взыскания на покупателей. В штате Огайо продавец может подать в суд на неплатежеспособного покупателя всего через 40 дней. Для традиционных банков и ипотечных кредитов обычно требуется более 90 дней просрочки.

Кроме того, продавец может предложить договор на землю, даже если он не владеет недвижимостью бесплатно и все еще выплачивает ипотечный кредит. Хотя это и не является незаконным, одна потенциальная проблема заключается в том, что кредитор может потребовать немедленной полной выплаты кредита, если владелец собственности переходит из рук в руки. Еще одна проблема заключается в том, что продавец может перестать платить по ипотеке, продолжая взимать платежи с покупателя.

По крайней мере, в Огайо покупателю разрешено вмешиваться и производить платежи по ипотеке за продавца, если продавец прекращает платить. Эти платежи затем засчитываются в счет платежей покупателя в рассрочку по земельному контракту. Но этот закон предполагает, что покупатель знает, что происходит.

Альтернативы земельного контракта

Вместо того, чтобы подписывать земельный контракт, покупателю, у которого не хватает наличных средств и/или у которого нет хорошей кредитной истории, лучше арендовать, чем покупать, при этом накопив первоначальный взнос и улучшив свою кредитоспособность. Даже без первоначального взноса — или с первоначальным взносом всего 3% — вы можете претендовать на обычную ипотеку с низким первоначальным взносом и, возможно, даже получить помощь при первоначальном взносе.

Другим вариантом является получение ипотечного кредита от портфельного кредитора или кредитного союза, которые предлагают более гибкие стандарты андеррайтинга. Эти кредиторы не обязаны следовать правилам, установленным Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральной жилищной ассоциацией (FHA). У них может быть вариант, который подойдет вам и предложит лучшие условия и юридическую защиту, чем контракт на землю.

Плюсы и минусы земельных контрактов

Земельный контракт может принести взаимную выгоду покупателю и продавцу, если обе стороны действуют добросовестно и предпринимают правильные шаги для правовой защиты себя. Однако, поскольку это менее распространенный способ продажи собственности, земельные контракты обеспечивают меньшую правовую защиту потребителей, чем традиционная продажа собственности. Если вы рассматриваете возможность покупки или продажи недвижимости с договором на землю, важно понимать все за и против, прежде чем принимать решение о заключении сделки.

Pros

• Финансирование может быть проще получить, потому что условия могут быть любыми, которые подходят как покупателю, так и продавцу.
• Это дает возможность купить недорогую недвижимость, когда ипотека в небольшом размере невозможна.
• Покупателю не нужно будет платить комиссию за выдачу ипотечного кредита, а другие затраты на закрытие не обязательны (но рекомендуются).
• Потенциально его можно рефинансировать с помощью традиционной ипотеки после того, как покупатель улучшит свою кредитную историю и накопит первоначальный взнос.
• Это может быть быстрее, чем покупка дома в ипотеку.
• Продавец может получить высокую норму прибыли.

Минусы

• Покупатель, который не может получить традиционное финансирование, может не найти продавца, предлагающего земельный контракт на выгодных условиях. Процентные ставки по земельным контрактам могут быть намного выше, чем обычные ставки по ипотечным кредитам.
• Покупатель может потерять дом, если продавец обанкротится, умрет, не уплатит налоги или перестанет платить по ипотеке.
• Законы штатов могут не обеспечивать надежную защиту покупателя при заключении контракта на землю.
• Продавцу может потребоваться длительное время и/или значительные расходы, чтобы лишить неплательщика права выкупа, в зависимости от законодательства штата. Хотя судебный иск может быть инициирован всего за 40 дней, завершение судебного разбирательства может занять год или больше.
• Рефинансирование с помощью ипотечного кредита может быть невозможно по разным причинам (имущество находится в плохом состоянии, кредит покупателя недостаточно хорош, стоимость дома слишком низкая и т. д.).
• Покупатель может не иметь возможности использовать земельный контракт в качестве залога для другой ссуды (например, ссуды под залог дома) и, возможно, не сможет уступить или передать свою долю в собственности до тех пор, пока контракт не будет выполнен.

Помощь в принятии разумных решений в отношении ипотеки и недвижимости

Получите рейтинг лучших ипотечных кредиторов от Forbes Advisor, советы о том, где найти самые низкие ставки по ипотеке или рефинансированию, и другие советы по покупке и продаже недвижимости.

Была ли эта статья полезна?

Оцените эту статью

★ ★ ★ ★ ★

Пожалуйста, оцените статью

Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты

Мы будем рады услышать от вас, пожалуйста, оставьте свой комментарий.

Неверный адрес электронной почты

Спасибо за отзыв!

Что-то пошло не так. Пожалуйста, повторите попытку позже.

Еще от

Информация, представленная на Forbes Advisor, предназначена только для образовательных целей. Ваше финансовое положение уникально, и продукты и услуги, которые мы рассматриваем, могут не подходить для ваших обстоятельств. Мы не предлагаем финансовые консультации, консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендуем и не советуем отдельным лицам покупать или продавать определенные акции или ценные бумаги. Информация о производительности могла измениться с момента публикации. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.

Forbes Advisor придерживается строгих стандартов редакционной честности. Насколько нам известно, весь контент является точным на дату публикации, хотя содержащиеся здесь предложения могут быть недоступны. Высказанные мнения принадлежат только автору и не были предоставлены, одобрены или иным образом одобрены нашими партнерами.

Эми Фонтинель — ведущий эксперт по личным финансам с почти 15-летним опытом. Вы можете связаться с Эми в Твиттере (@AmyFontinelle) или узнать больше на ее веб-сайте AmyFontinelle.com.

Рэйчел Витковски — ответственный редактор по ипотеке и кредитам в Forbes Advisor US. Рэйчел из Вашингтона, округ Колумбия, имеет более чем десятилетний опыт освещения финансовых новостей в таких изданиях, как American Banker, The Wall Street Journal и Bankrate. Она получила несколько национальных и государственных наград за раскрытие дискриминации сотрудников в государственном учреждении и за то, как финансовый кризис 2008 года повлиял на банковское дело и иммиграцию Флориды.

Редакция Forbes Advisor независима и объективна. Чтобы поддержать нашу отчетную работу и продолжать предоставлять этот контент бесплатно нашим читателям, мы получаем компенсацию от компаний, размещающих рекламу на сайте Forbes Advisor. Эта компенсация происходит из двух основных источников. Сначала мы предоставляем рекламодателям платные места для представления своих предложений. Компенсация, которую мы получаем за эти места размещения, влияет на то, как и где предложения рекламодателей появляются на сайте. Этот сайт не включает все компании или продукты, доступные на рынке. Во-вторых, мы также включаем ссылки на предложения рекламодателей в некоторые наши статьи; эти «партнерские ссылки» могут приносить доход нашему сайту, когда вы нажимаете на них. Вознаграждение, которое мы получаем от рекламодателей, не влияет на рекомендации или советы, которые наша редакционная команда дает в наших статьях, или иным образом влияет на какой-либо редакционный контент в Forbes Advisor. Несмотря на то, что мы прилагаем все усилия, чтобы предоставить точную и актуальную информацию, которая, по нашему мнению, будет для вас актуальной, Forbes Advisor не гарантирует и не может гарантировать, что любая предоставленная информация является полной, и не делает никаких заявлений или гарантий в связи с ней, а также ее точностью или применимостью.