Разрешенное использование для сельскохозяйственного производства: виды разрешенного использования участков этой категории

Содержание

Фермерам станет проще строить жилье на сельхозземлях — Российская газета

Правительство намерено дать фермерам возможность строить жилые дома для своих семей на землях сельхозназначения. Такая задача вошла в проект единого плана по достижению национальных целей развития России, рассказали в Ассоциации крестьянских (фермерских) и сельскохозяйственных кооперативов России (АККОР).

Сейчас формально такое право крестьян закреплено в законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, пояснил президент АККОР, первый заместитель председателя аграрного комитета Госдумы Владимир Плотников. Однако, по его словам, норма не работает — для этого необходимо внести изменения в земельное законодательство. «Сейчас зачастую земельный участок находится на большом расстоянии от места проживания фермера, что вызывает массу трудностей, — считает Плотников. — Фермер должен иметь возможность жить на своей земле, а не ездить на свой участок каждый день как на работу».

С просьбой предоставить право фермерам строить дом рядом с хозяйством обратились к президенту России Владимиру Путину делегаты съезда российских фермеров еще в 2011 году. И президент дал соответствующее поручение. На последнем съезде АККОР к проблеме вернулись. «Мы не можем жить на территории своей фермы. Можем там строить общежитие и проживать в нем, однако получить прописку на территории фермы невозможно. Это бред. Мы фермеры, мы живем на территории своей фермы. Дайте нам возможность построить там дом и прописать себя и своих детей», — говорил президент АККОР Приморского края, фермер Алексей Раченков.

Для строительства жилья на сельхозземлях в прошлом году разработаны поправки в Земельный кодекс и ряд других законов. А чтобы избежать злоупотреблений, в поправках предложен ряд ограничений. Так, общая площадь фермерского дома не может превышать 600 кв. метров, а площадь застройки должна занимать не более 5% от общей площади участка. Кроме того, предусмотрено, что в гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка. Другими словами, собственник не сможет продать дом без остального земельного участка или, наоборот, продать землю, а дом оставить себе. Все это должно уберечь сельхозземли от застройки жильем, предназначенным для последующей продажи. Однако до сих пор этот законопроект не принят. В АККОР рассчитывают, что его принятие ускорит включение в план правительства соответствующего пункта.

«Переселение» фермеров и их семей к месту ведения бизнеса потянет за собой развитие инфраструктуры (дорог, объектов соцкультбыта) отдаленных сел и деревень, уверен Плотников.

Формально и сейчас строить дом на своем участке фермеру можно. Но норма не работает — нужны поправки в земельное законодательство

По данным АККОР, на начало 2020 года количество крестьянских и фермерских хозяйств в России составляло 176,3 тысячи, микропредприятий — 26,1 тысячи, малых предприятий — 6,1 тысячи. Общий размер обрабатываемых малыми формами хозяйствования посевных площадей составляет 47,9 млн га. Это около 60,2% от всей посевной площади. Фермеры производят 14% продовольствия, тогда как в 90-х вклад фермеров в производство сельхозпродукции составлял всего 1%. По прогнозам Россельхозбанка, в ближайшие пять лет показатель увеличится до 18-20%. По данным АККОР, в последние 10 лет посевные площади в фермерских хозяйствах ежегодно увеличиваются почти на 1 млн га. По зерну доля фермеров составляет 29,5%, подсолнечнику — 35%.

Земли сельскохозяйственного назначения. Что можно строить?

Сельскохозяйственные угодья – одна из категорий земли в РФ. Их целевым назначением является проведение работ, связанных с сельским хозяйством. Отличительная черта данных территорий – расположение вне населенных пунктов.

В целом, строительство на землях сельхозназначения не запрещено. Однако можно возводить постройки лишь отдельных категорий, и с соблюдением ряда условий.

СодержаниеПоказать

Законодательная сторона вопроса

77 статья Земельного кодекса дает определение, что такое с/х земли.

Возможность и условия перевода земли из одной категории в другую регламентируется 7 статьей ФЗ №172, а также, статьей № 4. 1 ФЗ №191.

Согласно 81 статье ЗК РФ, данные территории могут быть использованы для открытия ЛПХ и КФХ, но не для постройки жилых сооружений.

В Земельном кодексе (ст. 40) говорится о том, что владелец участка имеет право на возведение на нем построек. Определяющее значение здесь отводится категории земли, находящейся в собственности.

В соответствии с Земельным кодексом, все Российские земли делятся на 7 категорий, включая те, что предназначены для сельскохозяйственного использования. Однако, в соответствии с ФЗ №101, эта категория подразделяется еще на две:

Земли, предназначением которых является только сельское хозяйство, и ничего больше;
Территории, которые предназначены для основания личного подсобного хозяйства.

Дома для круглогодичного проживания могут быть возведены на участках второй группы. Что касается первой категории, строительство жилых помещений на них абсолютно исключено.

Владелец крестьянско-фермерского хозяйства имеет законное право устанавливать на его территории здания, необходимые для нормального функционирования организации. Речь об этом идет в ФЗ №74 (статья 11).

Виды зданий, строительство которых разрешено

Есть несколько видов жилых строений, которые могут быть возведены на сельскохозяйственных землях.

Для полноценной работы сельхозорганизаций существует необходимость постройки зданий, в которых будет храниться необходимое оборудование и произведенная продукция. Кроме этого, некоторые виды деятельности нуждаются в обработке полученного сырья. Для этого также требуются оборудованные помещения. Все эти строения являются нежилыми. Их возведение может быть осуществлено беспрепятственно на любых видах сельхозугодий.
Для того чтобы иметь возможность сооружать дома для сезонного проживания, в документах на участок земли должна быть пометка «для дачного строительства». Возвести дачное строение на разрешенных участках — не составит проблем. Однако прописаться на постоянной основе в таком здании не получится, так как оно считается нежилым. Исправить ситуацию возможно только путем организации специальных комиссий, которые проведут необходимые экспертизы. Даже если вердикт комиссии окажется положительным, и дом приобретет статус жилого помещения, это не решит всех проблем. Признание того, что он был построен законно, возможно только на основании судебного решения. Если суд этого не подтвердит, владельцу придется организовать ликвидацию своей постройки. Ни на какие компенсации со стороны государства рассчитывать не придется.
Жилые здания, в которых можно проживать вне зависимости от времени года, можно соорудить лишь на некоторых категориях с/х территорий. Например, большая доля вероятности получить такую возможность есть у владельца фермы. Дело в том, что фермерская деятельность требует практически постоянного присутствия. Это значит, что самым удобным вариантом станет проживание на территории хозяйства. Правда иногда, чтобы получить разрешение на возведение капитальной постройки, участок для строительства приходится переводить в другую категорию земли. Важное требование к возводимому зданию – оно не может быть выше трех этажей.

Приобретение

Фермерские участки имеют внушительную площадь и разделение их на несколько частей невозможно. Следовательно, при покупке КФХ, рассчитывать на их небольшую стоимость не приходится.

Получается, что приобретать такие территории будет целесообразным, если действительно планируется открытие собственного фермерского хозяйства.

Рассматривая вариант приобретения участка совместно с кем-либо, нельзя упускать из вида ряд особенностей такой покупки.

Во-первых, право владения участком будет разделено сразу между несколькими людьми.
Во-вторых, четко обозначить границы собственной доли земли не получится.
И, в-третьих, возникнет нужда документального оформления хозяйства, которое фактически не существует.

Владельцы личных подсобных хозяйств не могут размещать на них жилые дома. На строения для временного проживания этот закон не распространяется.

Как рассчитать пособие по уходу за ребенком, вы узнаете в нашем авторском материале.

Вам не нравится практика удержаний из вашей заработной платы? Узнайте, насколько это законно в нашей статье.

На какой размер компенсации вы можете рассчитывать в случае несвоевременной выплаты вашей зарплаты? По ссылке есть вся нужная вам информация!

Возведение линейных объектов

Законодательство не запрещает установку коммуникаций, необходимых для нормального функционирования хозяйства. Например, дороги, по которым можно быстро добраться до пункта назначения, линии электропередач, установка водоснабжения.

Важное условие – все эти сооружения должны быть предназначены исключительно для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, прежде чем затевать подобные действия, необходимо получить разрешение от местных органов власти. Коммуникации, предназначенные для иных нужд, могут быть сооружены только при условии перевода земельного участка в иную категорию.

Строительство на сельхозугодьях ограничено, но не запрещено. Определяющая роль отводится категории земли, на которой нужно возвести здание. Так же, в большинстве случаев, перед началом строительных мероприятий, необходимо получить разрешение от районной администрации. Иначе постройка может быть признана незаконной. А это значит, что от нее придется избавиться.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Земля для сельскохозяйственного производства, нюансы. Обучение риэлторов

Уважаемые риэлторы – сейчас наши потенциальные продавцы участков земли в категории сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием:

Для сельскохозяйственного производства.

Они стоят перед выбором, так как настал момент для начала принятия каких либо мер для целевого использования такой земли.

Почему? Потому что:

Либо могут изъять землю за неиспользование по целевому назначению три года ( готовится проект закона о сроке 1 год!) и более
Либо надо срочно начать что-то производить на этой земле
Либо продавать или сдавать в аренду
Либо изменять разрешенное использование

Но, как всегда есть определенные сомнения, что массовое изъятие будет быстрым и срочным, потому что муниципалитетам надо будет продавать изъятую землю с аукционов, а в случае, не продажи, выкупать самим. На вторичном рынке продажи были и будут, так как целевых покупателей интересует не только дешевизна, но и качество земли для сельскохозяйственных целей.

Поэтому, обращаюсь к риэлторам и потенциальным покупателям земель для сельскохозяйственного производства на вторичном рынке, покупать участок надо грамотно, не совершайте главных ошибок:

Не покупайте землю не глядя, могут быть неприятности
Не покупайте землю с неустановленными границами, чтобы не ошибиться при начале использования
Не покупайте землю, не убедившись в отсутствии обременений и ограничений, уменьшающих ликвидность вашего участка
Обращайте внимание на кадастровую стоимость земли, влияет на налогообложение

Немного истории — в 2001 году был принят Земельный кодекс РФ, на его основании в 2002 году был принят закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который разрешил выделение в натуру паевых земель из состава земель сельскохозяйственного назначения, с 2004 года началось массовое выделение земли из баллогектаров в натуру, то есть, на земельном рынке появился новый товар — земля сельскохозяйственного назначения.

В основном этим, выделенным в натуру сельскохозяйственным землям, присваивалось разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства, так как выделение таких участков происходило, как правило на не угодьях, то есть на земле, заросшей кустарниками, деревьями, в низинах, короче на земле, непригодной для пашни, отличающейся высокой плодородностью, но для строительства сельхозобъектов, теплиц, складов для хранения сельхозпродукции, ремонтных мастерских, пилорамы. Возможно даже и для овощеводства, для выращивания неприхотливых культур, если земля не так уж плоха. В отличие от сельскохозяйственных земель с разрешенным использованием ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на «сельхозпроизводстве» можно строить хозпостройки.

Риэлторы должны, прежде, чем начать предпринимать какие-либо действия по рекламе земли для сельскохозяйственного производства, выяснить для себя, что можно делать на такой земле: строительство или открытие своего агробизнеса, выращивание сельскохозяйственных культур, надо изучить юридический статус земельного участка, его документы, все возможности его использования, в том, числе природные условия, выбирая культуры адаптированные для конкретного региона.

В целях усиления эффективности рекламы участков сельскохозяйственного назначения, рекомендую изучить тему сельскохозяйственного бизнеса, вы удивитесь, сколько интересного можно делать на земле для сельскохозяйственного производства: декоративные растения для продажи, выращивание цветов, разведение съедобных грибов, клевера, пчеловодство, кроликов, перепелов, страусов, верблюдов, лечебных пиявок, червей для рыбалки, уток, гусей, индюков, конноспортивная школа и масса всего удивительного, что будет продаваться на ура или приносить доход потенциальным покупателям

земли для сельскохозяйственного производства!

Можно узнать о возможностях и перспективах каждого участка в местной Администрации, чтобы ваши рекомендации для покупателей совпадали с Генеральным планом развития местной территории. Любая Администрация заинтересована в развитии малого и среднего бизнеса на своей территории, так как это увеличит прибыль в казну муниципалитета.

Как делится на группы и классы земля сельскохозяйственного назначения? Обучение риэлторов.

Начинающим риэлторам , работающим на загородном рынке, необходимо в принципе разбираться в составе и классах земель сельскохозяйственного назначения. Для чего? Для оценки перспективы развития конкретного бизнеса на том или ином участке земли, что можно строить, что можно сажать, а может вообще все запрещено, так как земля относится к «прочим землям» — нарушенным землям болотам, оврагам, свалкам?

Рынок земли сельскохозяйственного назначения начинает стремительно развиваться. Зная об особенностях и группах земли риэлтору можно правильно ориентироваться в поисках целевого покупателя.

В последнее время увеличилось количество звонков с просьбой подобрать нужный участок для конкретной цели использования на землях сельхозназначения, например, просят подобрать участок для пчеловодства, для открытия конно-спортивной школы, в целях установления парников для выращивания зелени , для выращивания декоративных растений на продажу владельцам частных домов и другие темы. Ведь не каждый участок в документах которого написано « для сельскохозяйственного использования(производства) пригоден для узкой цели использования. Сельхозземля, используемая не по целевому назначению, подлежит изъятию, поэтому к выбору конкретного участка надо подходить серьезно.

Эта статья предназначена предоставить начинающим риэлторам самую важную первоначальную информацию для начинающих предпринимателей агропром бизнеса.

В Приказе Министерства экономического развития РФ от 20.09.2010 № 445. Установлены основные

группы для определения кадастровой стоимости земельных участков.

Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

В состав этой группы № 1 входят:

— пашня, сенокос, пастбище, залежи, сельскохозяйственные угодья
— для размещения и эксплуатации автомобильной дороги
— личное подсобное хозяйство пашня, сенокос, пастбище, залежи, сельскохозяйственные угодья
— для размещения и эксплуатации автомобильной дороги
— личное подсобное хозяйство
— водонапорная башня

— межхозяйственный осушительный канал
— выпас скота
— артезианская скважина
— внутрихозяйственная дорога
— кустарник
— межхозяйственный мелиоративный канал
— пруд, озеро

Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.
Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Разрешенное использование для группы № 2:

— конный двор, телятник, коровник, животноводческие помещения,
свинарник
— столярная мастерская, ремонтная мастерская, машинный двор
— цех по оцилиндровке бревен, пилорама
— стоянка для техники, заправка, РММ

— мясоперерабатывающее предприятие
— плодовая база
— молочно-товарная ферма, фермы,
— склад, овощехранилище, семенохранилище
— хозяйственные постройки
— сушилка
— пожарное депо
— убойный, колбасный цех, кормоцех,
— профилакторий для лечения молодняка

— холодильник
— очистные сооружения
— мельница
— силосная яма

Для риэлторов, специализирующихся на работе с землями сельскохозяйственного назначения, я написала специальную статью «Технологии работы риэлторов с землями сельскохозяйственного назначения».

Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.
Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.
Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Разрешенное использование для группы № 6:

— болото, овраг
— скотомогильник, свалка
— свалка
— нарушенные земли
— овраг
— земли, не вовлеченные в градостроительную и иную деятельность.

Данное деление на такие группы земель сельхозназначения помогает определить кадастровую стоимость земли сельхозназначения, а мы с вами, уважаемые риэлторы, должны понимать, что, чем ниже кадастровая стоимость земельного участка , тем менее плодородная земля, тем менее она подходит для выращивания сельскохозяйственной продукции, но зато мы видим другие возможности развития агробизнеса, например, животноводство, ремонтные мастерские, пилорама и другие формы малого бизнеса.

Отдельный вопрос возникает по участкам сельхозназначения, на которых растет лесная растительность. Такая ситуация возникает, если участок долго не эксплуатировался и порос лесом и кустарниками со временем. Владельцы участков сельскохозяйственного назначения часто не знают , есть ли у них право корчевать этот лес на своем участке. На таком участке можно сделать расчистку, корчевать деревья и кустарники, так как эта растительность расположена на земле с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного назначения(производства)». Основанием для такого решения владельца участка служит статья 260-261 Гражданского Кодекса РФ:

« Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. 2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением».

Это не касается земельных участков ,расположенных не в сельскохозяйственной категории, а в категории лесных земель. Земли, находящиеся в категории лесного фонда регулирует Лесной кодекс РФ, также и вопросы вырубки на таком участке земли. Лесные земли фонда не подлежат продаже, можно только заключить договор аренды с конкретным правом использования, например, для разведения пчел, сбора лекарственных растений, ягод и плодов, в том числе для ведения охотничьего хозяйства, но это тема для отдельной статьи.

В современной непростой экономической ситуации встает задача перед малым агробизнесом возрождения малых фермерств, личных подсобных хозяйств, специализирующихся на растениеводстве, животноводстве, рыболовстве и других направлениях предпринимательства.

Любой сельский бизнес может располагаться только на землях сельскохозяйственного использования (назначения), поэтому спрос на сельхозземли будет только возрастать. Как всегда будет прав тот, кто из риэлторов первым придет к осознанию этого процесса.

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования в 2021 году

Земли из категории сельскохозяйственного назначения занимают огромные площади и имеют большое значение для экономики и развития государства. Таким землям присваивается специальный правовой статус, с учетом которого они используются, передаются, охраняются.

Это ценный природный ресурс и средство производства, поэтому государственными органами строго контролируются для земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования, соблюдение правового режима при эксплуатации сельхоз земель.

Земли такие могут быть в государственной, муниципальной собственности, также они выделяются и в частное владение. Но каждый из собственников должен заниматься сельскохозяйственной деятельностью на земле только при бережном отношении к ней.

Разработаны и утверждены законодательные акты и нормативы, регулирующие право обладания сельхоз землями.

Особенности

Земельные участки, которые входят в категорию, предназначены для использования в сельском хозяйстве. Они располагаются, в основном, за пределами населенных пунктов. Состав и использование земель регулируется Земельным Кодексом. Статья 77 ЗК РФ определяет перечень территорий и объектов категории:

Это возделываемые сельскохозяйственные угодья.
Участки земли с растительностью, которая защищает грунт от ветров.
Земля, по которой проходят внутренние дороги.
Включает категория и территории, на которых располагаются строения, здания для переработки, хранения сельхозпродукции, для производства в сельхоз отрасли.
Относятся к категории водные объекты, в которых специально разводится рыба в промышленных масштабах.
Также сюда нужно включить коммуникационное оборудование на территории земельных участков сельхоз предназначения.

Перечень большой, из него становится понятно, что в данной категории находится огромная часть всей площади государства. По данным статистики это 386, 5 миллионов гектар, почти 22% земель Российской Федерации. Это площади для посадки однолетних и много летних сельскохозяйственных культур, для посадки плодовых деревьев и кустарников.

Также следует отнести сюда и землю пастбищ, предназначенных для выпаса скота и выращивания травы для выпаса.

ВНИМАНИЕ! Юридический статус такой категории определяется статьей 79 ЗК РФ.

К землям категории сельскохозяйственного назначения применяются определенные разрешенные виды использования. Изменение вида целевого возможно только в исключительных случаях (например, земля утратила свои качественные характеристики) и должно производиться в строго установленном порядке.

Это ценный ресурс, охраняемый государством, он обеспечивает решение продовольственных и других проблем населения. Если юридическое или физическое лицо решает эксплуатировать территорию сельхозназначения в других целях, возможно как административное, так и уголовное наказание за такое нарушение законодательства.

Требования

Земли, которые по своим качествам подходят для использования их в сельском хозяйстве, особенно ценный ресурс. Поэтому их эксплуатация осуществляется под строгим контролем нормативных актов и документов.

Законы, регламентирующие применение земель данной категории, издаются как на правительственном уровне, так и на уровне субъектов Федерации, местной региональной власти.

ВНИМАНИЕ! Для рациональной, грамотной и безопасной эксплуатации сельхоз земель принято ряд строгих правил и требований.

Самое главное – соблюдение целевого предназначения земель и их видов разрешенного использование:

Также важным является проведение работ по восстановлению плодородных свойств почвы.
Сельхоз работы должны проводиться так, чтобы это не вредило ни самим землям, ни окружающей среде.
Проводятся сельскохозяйственные работы с учетом территориального зонирования.

С течением времени характеристики, за которые ценятся сельхоз земли, могут меняться, уменьшаться. Поэтому принимается на местном уровне решение об освоении новых пространств и переводе их в категорию сельхоз назначения. Смена земельного участка по категории должна отражаться в кадастровых документах.

Категория сельскохозяйственных земель меняется со временем по занимаемой площади. К ней присоединяются новые территории, но также возможен перевод сельхоз земли в категорию земель населенных пунктов, например, или производственных.

Кто может использовать земли

Статья 78 ЗК определяет список субъектов, которые могут использовать сельхоз земли:

Физические лица, занимающиеся сельским хозяйством, в том числе и фермеры.
Юридические лица, имеющие разные правовые и организационные формы.
Организации некоммерческие, например, религиозные.
Отделы учреждений, которым сельхоз земля необходима для научной или обучающей работы. Как правило, это лаборатории, исследовательские институты и учебные заведения, подготавливающие специалистов сельхоз отрасли.
Для сохранения своей идентичности использовать землю сельхоз категории имеют право казачьи организации.
Разрешено также такое землепользование и коренным народам Крайнего Севера, Дальнего Востока, их общинам.

Представители последней группы имеют даже определенные льготы в области землепользования, так как без таких льгот, помощи государства они не могут поддерживать традиционный уклад. А такой уклад является наследием культуры государства.

Варианты эксплуатации

Категория земель сельскохозяйственных – незаменимый ресурс, без которого невозможно дальнейшее развитие и существование государства. Для сохранения такого ресурса предусматриваются разнообразные меры, в том числе и установка определенных видов разрешенного использование.

ВАЖНО! Разрешенное использование – указание на то, как законом разрешается эксплуатировать земельный участок. Это строгая норма, за нарушение которой предусмотрены различные виды административного наказания.

Существует классификация земель данной категории по видам разрешенного использования. Такая классификация выделяет несколько типов участка:

Земли, на которых находятся пашни, пастбища, сады. Также это площади, предназначенные для сенокоса.
Вторая группа – территории, необходимые для обслуживания сельского хозяйства. Это могут быть предприятия по переработки сельхозпродукции, изготовлению из нее различных продуктов питания, другие подобные комплексы.

В 2015 году был утвержден общий классификатор видов земель, в котором участкам присваивается код, указывающий на особенности эксплуатации. Классификатор указывает на разрешенное использование и дает его описание.

Этот документ нужно использовать при выборе участка для того или иного вида деятельности:

Участки с кодом 1.1-1.6 могут использоваться для выращивания сельхоз растений. Также здесь может выполняться и застройка, если здания необходимы для осуществления цикла производства сельхоз продукции.
1.7-1.11 – это коды для участков под изготовление продукции птицеводства, животноводства. На таких землях могут строиться некапитальные и капитальные сооружения для содержания скота, птицы, для хранения продуктов.
Под пчеловодство используется земля с кодом участка 1.12-1.13. Что можно строить на такой территории? Улья, искусственные водоемы, помещения, в которых проводится медосбор.
Проведение научных исследований осуществляется на участках с кодом 1.14.
Для переработки и хранения аграрной продукции нужно покупать или арендовать участки с кодом 1.15.
Земли с кодом 1.16 могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства. Строения на них могут быть некапитальные, без фундамента. Их возведение должно быть обоснованным.
1.17 – участок для питомников, в которых будет выращиваться рассада сельхоз растений.
Предприятия по обеспечению аграрного комплекса строятся на участках с кодом 1.18. в зданиях комплексов размещается необходимое оборудование.

Садоводством, огородничеством, дачным хозяйством можно заниматься на землях с кодом от 13.1 до 13.3. на этих участках разрешается создавать все условия для жизни, отдыха, выращивания садовых и огородных культур.

Разрешается строить не только дачные, но и полноценные жилые дома. Но оно, как правило, не подходят для постоянной регистрации, прописки.

Изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только в том случае, если земля утратила свои прежние свойства и не подходит больше для использования в сельхоз целях.

Когда почва не может применяться для выращивания сельхоз культур, на ней, например, можно возвести производственный комплекс для переработки овощей или фруктов.

Основные правила

На участках, отведенных под ведение личного подсобного хозяйства, запрещено вести строительные работы.
На дачном участке можно просто отдыхать или выращивать плодовые деревья, цветы, овощи. Здесь можно построить и жилой дом, но в нем нельзя будет зарегистрироваться. Чтобы прописка была возможна, следует добиться перевода дачи в жилой фонд.
Землями, отведенными под фермерское хозяйство, может заниматься как один собственник, таки и несколько, если земля оформлена на правах долевого владения.
На землях под животноводство можно выпасать скот, заготавливать для него корм. Также здесь разрешается строить помещения для размещения животных.

Перед покупкой участка следует тщательно проверить, для каких видов деятельности он предназначен, чем запрещено на нем заниматься. Земли категории сельхоз назначения отличаются своими видами разрешенного использования, не всегда участок из этой категории может использоваться для выращивания зерновых или для строительства элеватора.

Как поменять вид

За соблюдения ВИР при эксплуатации земли отвечают органы государственной власти, к ним и нужно обращаться при желании или потребности в изменении вида использования конкретного участка. Если это земля государственная, изменением ВИР будет заниматься Правительство РФ.

ВНИМАНИЕ! Для перевода участка муниципального нужно писать заявление в местные органы власти, также они занимаются участками, которыми владеют физические лица.

Перевод может осуществляться с изменением категории или с ее сохранением – меняется только ВИР.Изменить вид в пределах одной категории намного проще. Следует направить заявление в органы местной власти, они рассмотрят его, представленные основания для перевода. Будут заслушаны и владельцы соседних участков. Результат слушаний по вопросу должен быть опубликован.

После этого руководитель местного самоуправления издает указ об изменении вида разрешенного использования указанного участка. Перевод должен быть зарегистрирован в кадастровых документах и Росреестре.

Виды разрешенного использования с/х земель и строительство

Вся территория России делится на участки, каждый из которых принадлежит к какой-нибудь категории. Согласно Земельному кодексу таких категорий семь. Определить тип земельного участка очень просто, достаточно посмотреть кадастровую карту. Если участок — ваш собственный, то узнать категорию земли можно, заглянув в кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
Самая распространенная и многочисленная — это категория с/х земель. Территории сельхозназначения составляют почти половину всех земель в РФ. Для того, чтобы знать, как можно использовать землю, нужно знать не только ее категорию, но и вид разрешенного использования (ВРИ). Большинство граждан интересует вопрос строительства на участке.
Для этого существует специальная категория — земли населенных пунктов. Под каждый вид строительства существует свои ВРИ. Если же вы захотели построиться на земле, принадлежащей другой категории, то сделать это будет в некоторых случаях трудно, а в других — невозможно. На участке с/х категории можно возводить постройки, если он принадлежит к нужному ВРИ.

Что такое сельхозземли

Сельхозземли занимают в России почти 400 миллионов гектаров. Это территории с плодородной почвой, которые предназначаются для выращивания с/х культур и занятий сельским хозяйством. Это земельные массивы, которые используются под пашни, выращивание овощей, плодовых, ягодных культур и злаков, а также — для разведения скота, птицы и выполнения сопроводительных работ.
К с/х землям относятся все территории, занятые под инфраструктуру. Она нужна, чтобы обеспечить жизнедеятельность фермеров и с/х предприятий. К ним принадлежат, к примеру, участки земли, по которым пролегают дороги, построены здания для хранения продукции, для выращивания с/х животных.
Если ваш дом уже стоит на земле с/х категории, то есть несколько способов изменить ВРИ или категорию. Иногда достаточно сменить вид разрешенного использования, но чаще всего невозможно обойтись без смены категории. Если вы хотите «узаконить» строение, которое расположено на с/х землях, то это возможно сделать, особенно если участок расположен вплотную к населенному пункту.

Список ВРИ (вид рарешенного использования)
Эти земли заключают в себе несколько видов использования по Классификатору ВРИ:

растениеводство, выращивание с/х культур; выращивание зерновых культур; овощей: картофеля, луковичных, листовых, бахчевых, в том числе с использованием парников и теплиц; лекарственных растений; занятие садоводством: выращивание плодов и ягод, винограда и других культур; выращивание конопли и льна; занятие скотоводством, в том числе — кошение сена, постройка сооружений, предназначенных для содержания крупного и мелкого рогатого скота, верблюдов и лошадей; разведение ценных пород зверей; домашних птиц; свиноводство, пчеловодство, рыбоводство и питомники (подробнее в статье про классификатор ВРИ).

Кроме этого к землям сельхозкатегорий включены участки, которые обеспечивают нормальную жизнедеятельность с/х предприятий, организаций и фермерских хозяйств. К ним относятся строения для хранения, переработки овощной и плодовой продукции, элеваторы, токи. Так же — здания для обслуживания техники и другая деятельность, которая играет роль в ведении хозяйства.

Ограничения и условия использования земель сельскохозяйственного назначения

При покупке земли нужно обязательно смотреть не только на категорию земли, но и на вид разрешенного использования. У кого сохранилось свидетельство о праве собственности, можно посмотреть в нем, также указание есть в следующих документах: кадастровый паспорт, выписка из Госкадастра и выписка из ЕГРН.
Существуют основные, условные и вспомогательные виды, то есть три вида. Первый — это главный вид, он прописан в Классификаторе. При необходимости собственник земельного участка может сменить основной вид. Механизм очень простой: вид выбирается из Классификатора и затем пишется заявление, никаких согласований не нужно.
Условные или условно-разрешенные виды требуют дополнительных согласований. Переход на них происходит на уровне Комиссии по землепользованию. Условный может заместить основной вид, но не противоречить ему. Переход на новый ВРИ происходит при согласовании с комиссией, которая создается в местной администрации.
По Градостроительному кодексу должны быть организованы публичные слушания, по итогам которых выносится решение. Письменный ответ комиссии является основанием для изменения учетной записи в Росреестре. Это станет решением проблемы для тех, кто построил здания, возведение которых противоречит ВРИ.
Последние виды — вспомогательные, отличаются тем, что создаются как дополнение к основным. Обычно к таким видам относят временные постройки или те, в которых находится охрана объекта. Гаражи, возведенные на сельхоз землях, также относятся к таким объектам. Их узаконивание требует изменение в документах. Такие виды объектов указываются как дополнение к главным.
Но в новом Классификаторе видов решили обойтись без вспомогательных видов, поскольку они еще больше усложняют и запутывают систематизацию. Этот вид вошел в основной и все объекты, которые служат для поддержания главного функционала, могут быть приобщены к какому-нибудь виду из Классификатора. Еще один плюс состоит в том, что не нужно дополнительных усилий и согласований по изменению документов.

Какой ВРИ (вид разрешенного использования) подходит для строительства дома

Если не брать в расчет приоритетную категорию земли для строительства, то можно строить дом на:
Землях ИЖС. Этот вариант самый приоритетный, поскольку можно получить не только жилой дом, но и адрес с официальной пропиской. Если рядом расположены постройки населенного пункта, то можно получить определенные бонусы от расположенных поблизости коммуникаций и свей социальной инфраструктуры.
Самыми главными недостатками здесь остаются ограничения по размерам дома(не более трех этажей для ИЖС- индивидуального жилищного строительства) и другим его параметрам. Прописка возможна через судебные органы.
На участке для личного подсобного хозяйства. В нем также можно официально зарегистрироваться. А если дом расположен вблизи города, то получить свои плюсы. Если участок расположен за пределами населенного пункта, то возведение и регистрация жилого дома на нем будет невозможна по закону.
КФХ — крестьянско-фермерское хозяйство. Осуществлять строительство на нем можно только при ведении указанного рода деятельности, а регистрация возможна, но только по суду. Строительство на землях с/х категории возможно при ВРИ 2.0 и 2.1.

Для того, чтобы постройка считалась узаконенной, есть некоторые условия, которые должны соблюдаться:

Дом должен быть предназначен только для одной семьи. Постройка специальных перегородок, два или больше входов, несколько кухонь и санузлов — неприемлемо.
Постройка должна быть возведена строго на участке садоводческого общества, вносить коррективы, с целью арендовать землю и узаконить постройку — нельзя.
Этажность здания не должно превышать 3-х этажей.

На землях 2.2, предназначенных для ведения приусадебного хозяйства чаще возводят жилые дома, чем на участках остальных разрешенных видов.

Какие постройки разрешены на землях сельскохозяйственного назначения

На землях с/х назначения строятся постройки, которые обеспечивают бесперебойную работу и обслуживание фермерских хозяйств, сельскохозяйственных предприятий и артелей. В предыдущем Классификаторе, они указывались под вспомогательными ВРИ. В новом, они могут располагаться на территориях основного вида. На этих землях возможна постройка следующих объектов:

гаражи; сараи; крытые склады; помещения для переработки овощей, плодов и зелени; инкубаторы; водоемы, крытые и открытые; временные киоски для торговли продукцией; конюшни и животноводческие комплексы; фермы; предприятия для переработки молока и молочной продукции; офисные здания.

Все виды построек, как временных, так и постоянных, которые обслуживают основное производство на землях этой категории, также относятся к разрешенным.

Выводы

схема видов разрешенного использования земельных участков

Сельскохозяйственные земли занимают самое большое пространство на территории России, поэтому от их развития зависит формирование сельского хозяйства. Улучшение Классификатора и разрешение возведения жилых построек способствую этому процессу.
Упрощенная система перевода земель из одной категории в другую и смена видов разрешенного использования помогает развивать не только жилищное строительство и сельское хозяйство. Но так же инфраструктуру (в том числе инженерную) в отдаленных от крупных населенных пунктов районах.

Автор: admin (inter-press)

Поделиться ссылкой:

Источники и решения: сельское хозяйство | Загрязнение питательными веществами

Внесение удобрений в надлежащем количестве, в нужное время года и правильным методом может значительно сократить количество удобрений, попадающих в водоемы.

Не допускайте попадания животных и их отходов в ручьи, чтобы не допустить попадания азота и фосфора в воду и защитить берега ручьев.

Фермеры вносят питательные вещества на свои поля в виде химических удобрений и навоза, которые обеспечивают урожай азотом и фосфором, необходимым для выращивания и производства пищи, которую мы едим.Однако, когда азот и фосфор не используются полностью растущими растениями, они могут быть потеряны с полей фермы и отрицательно сказываются на качестве воздуха и воды ниже по течению.

Эти избыточные азот и фосфор могут вымываться с сельскохозяйственных полей и в водоемы во время дождей и при таянии снега, а также могут со временем вымываться через почву в грунтовые воды. Высокий уровень азота и фосфора может вызвать эвтрофикацию водоемов. Эвтрофикация может привести к гипоксии («мертвым зонам»), вызывая гибель рыб и сокращение численности водных организмов.Избыток питательных веществ может вызвать вредоносное цветение водорослей (ВЦВ) в пресноводных системах, которое не только нарушает жизнь дикой природы, но также может производить токсины, вредные для человека.

Удобренные почвы, а также животноводческие хозяйства также уязвимы для потерь питательных веществ в воздух. Азот может теряться с сельскохозяйственных полей в виде газообразных соединений на основе азота, таких как аммиак и оксиды азота. Аммиак может быть вредным для водных организмов, если большие его количества выпадают из атмосферы в поверхностные воды.Закись азота — мощный парниковый газ.

Есть много способов, с помощью которых фермеры могут снизить потери питательных веществ в ходе своей деятельности ¹, включая, но не ограничиваясь, ²:

Внедрение методов управления питательными веществами: Фермеры могут улучшить методы управления питательными веществами, применяя питательные вещества (удобрения и навоз) в нужном количестве, в нужное время года, с правильным методом и с правильным размещением. ^3,4
Использование методов консервационного дренажа: Подземный дренаж плиткой — важный метод управления движением воды на многих почвах и через них, как правило, на Среднем Западе.Дренажная вода может содержать растворимые формы азота и фосфора, поэтому необходимы стратегии для снижения нагрузки питательными веществами при сохранении адекватного дренажа для растениеводства. Консервационный дренаж описывает методы, включая изменение конструкции и эксплуатации дренажной системы, биореакторов из щепы, насыщенных буферов и модификации дренажной системы канав. ^5,6
Обеспечение круглогодичного напочвенного покрова: Фермеры могут сажать покровные культуры ⁷ или многолетние виды ⁸ для предотвращения периодов голой земли на сельскохозяйственных полях, когда почва (а также почва и содержащиеся в ней питательные вещества) наиболее подвержены эрозии и утечка в водные пути.
Посадка полевых буферов: Фермеры могут сажать деревья, кустарники и травы по краям полей; это особенно важно для поля, граничащего с водоемами. Установленные буферы могут помочь предотвратить потерю питательных веществ с полей за счет поглощения или фильтрации питательных веществ до того, как они достигнут водоема. ⁹
Внедрение консервативной обработки почвы: Фермеры могут уменьшить частоту и интенсивность обработки полей. Это может помочь улучшить здоровье почвы и уменьшить эрозию, сток и уплотнение почвы, а следовательно, и вероятность попадания питательных веществ в водные пути через сток.¹⁰
Управление доступом домашнего скота к ручьям: Фермеры и владельцы ранчо могут установить заборы вдоль ручьев, рек и озер, чтобы заблокировать доступ животных, чтобы помочь восстановить берега ручьев и предотвратить попадание излишков питательных веществ в воду. ¹¹
Участие в мероприятиях по водоразделу: Сотрудничество широкого круга людей, заинтересованных сторон и организаций на всем водоразделе имеет жизненно важное значение для снижения загрязнения воды и воздуха питательными веществами.Фермеры могут играть важную руководящую роль в этих усилиях, когда они принимают участие и взаимодействуют с правительствами своих штатов, фермерскими организациями, природоохранными группами, образовательными учреждениями, некоммерческими организациями и общественными группами.

¹ https://www.cals.iastate.edu/files/misc/183758/recting-nutrient-loss-science-shows-what-works.pdf

² Практические стандарты службы охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США являются наилучшей доступной базой на национальном уровне для реализации этих практик: https: // www.nrcs.usda.gov/wps/portal/nrcs/main/national/technical/cp/ncps/

³ https://extension.psu.edu/programs/nutrient-management/educational/soil-fertility/nutrient-management-to-improve-nitrogen-use-efficiency-and-reduce-environmental-losses

⁴ https://content.ces.ncsu.edu/best-management-practices-for-agricultural-nutrients

⁵ https://transformingdrainage.org/

⁶ https://engineering.purdue.edu/watersheds/conservationdrainage/index.html

⁷ https://www.nrcs.usda.gov/wps/portal/nrcs/detail/ny/technical/?cid=nrcs144p2_027252

⁸ https://phys.org/news/2016-07-perennials-nutrient-runoff-gulf-mexico.html

⁹ https://www.epa.gov/sites/production/files/2015-07/documents/2006_8_24_msbasin_symposia_ia_session4-2.pdf

¹⁰ http://asi.ucdavis.edu/programs/sarep/about/copy_of_what-is-sustainable-agriculture/practices/conservation-tillage

¹¹ https: // extension.psu.edu/programs/nutrient-management/educational/best-management-practices/stream-bank-fencing-green-banks-clean-streams

Изменение использования сельскохозяйственных построек на жилые

Какие права?

С 6 апреля 2018 года сельскохозяйственные постройки в Англии могут быть преобразованы в жилое использование для пяти домов с разрешенными правами на застройку. Раньше разрешалось только три дома. Права включают строительные работы, разумно необходимые для преобразования здания (зданий).

Разрешенные права на застройку (права ПД) позволяют проводить определенные строительные работы и изменения в использовании без необходимости получения разрешения на строительство от местного органа планирования.

Правительство объявило об этих изменениях в рамках «программы реформ по строительству домов, в которых нуждается Британия», объяснив это тем, что «сельские общины имеют больше гибкости в том, как наилучшим образом использовать существующие здания для создания большего количества столь необходимых домов для семей». консультация весной 2016 г.

Какие ограничения этих прав?

Хотя общая цель предоставления этих прав PD — гибкость, существует ряд ограничений, которые разработчики должны проверить, прежде чем полагаться на них. Права ПД не могут, например, использоваться в национальных парках, районах выдающейся природной красоты, заповедниках, Бродсах, объектах всемирного наследия или объектах особого научного интереса. Они также не могут быть использованы, если здание внесено в список памятников архитектуры или если на этом участке находится или есть запланированный древний памятник.

Если права PD могут применяться к сайту, есть несколько других ограничений, которые разработчики должны учитывать, в том числе следующие:

Здание должно использоваться исключительно для сельскохозяйственных целей как часть установленной сельскохозяйственной единицы в течение определенного периода времени, прежде чем его использование будет изменено на жилое.
В правах проводится различие между «большими домами» (площадь от 100 до 465 квадратных метров) и «меньшими домами» (площадью 100 квадратных метров или меньше).
Из пяти разрешенных домов три могут быть более просторными.
При переоборудовании в более крупный дом или дома площадь существующего здания или зданий не может превышать 465 квадратных метров;
Любая предыдущая разработка в рамках этих прав ПД для преобразования сельскохозяйственных зданий в жилое использование, а также использование других прав на ПДН в рамках единицы планирования.
Если имеется сельскохозяйственная аренда, необходимо получить явное согласие на преобразование как от арендодателя, так и от арендатора (вы не можете прекратить аренду сельскохозяйственной недвижимости для целей строительства жилого дома, если нет письменного соглашения о том, что участок является больше не требуется для использования в сельском хозяйстве или с момента прекращения аренды прошел как минимум 1 год).
Внешние размеры новой застройки не могут выходить за пределы внешних размеров существующего сельскохозяйственного здания.

Разработчикам также необходимо иметь в виду, что строительные работы, связанные с развитием, должны быть разумно необходимыми. Разрешенные работы указаны как: частичный снос; установка или замена окон, дверей, крыш, наружных стен, водоснабжения, канализации, электричества, газа или других услуг.

Нужно ли мне сообщить в местные органы власти?

Эти права ПД требуют, чтобы разработчики обращались в местный орган планирования, чтобы выяснить, требуется ли предварительное одобрение перед изменением использования или началом строительных работ.Предварительное одобрение может потребоваться, если на месте есть проблемы с транспортом и автомагистралями, шумом, загрязнением или затоплением. Может потребоваться предварительное одобрение того, делает ли местоположение здания непрактичным или нежелательным изменение его использования, а также предварительное одобрение дизайна или внешнего вида здания.

Любое предварительное одобрение местного органа планирования должно быть предоставлено в письменной форме. Утверждение может содержать условия, которые необходимо соблюдать, и разработка должна быть завершена в течение трех лет с даты предварительного утверждения.Если предварительное одобрение не требуется, разработчик должен дождаться письменного уведомления о том, что это не так, прежде чем начинать разработку. Однако, если по прошествии 56 дней уведомление не поступит, разработчик может начать работу. Разработчикам, которые хотят полагаться на это условное одобрение, необходимо убедиться, что заявка на предварительное одобрение была подана правильно и требуемый период времени истек.

Какие другие недавние изменения в правах на разрешенное сельскохозяйственное развитие?

Права PD на изменение использования зданий, используемых для хранения и распределения, на жилое использование должны были быть отозваны 15 апреля 2018 года, но теперь продлены до 10 июня 2019 года.Эти права ограничены в использовании аналогично тем, которые описаны выше для изменения использования сельскохозяйственных построек.

Кроме того, предельный размер новых сельскохозяйственных построек, разрешенных на крупных фермах, был увеличен с 465 квадратных метров до 1000 квадратных метров. Правительство заявляет, что это поможет фермерам внедрить последние инновации в современных методах ведения сельского хозяйства, и следует за лоббированием со стороны Национального союза фермеров.

Национальная политика планирования

Эти изменения в правах на ПД являются частью более широкой картины развития.Правительство пересматривает Основы национальной политики планирования (NPPF) (которые должны быть опубликованы этим летом), и предлагаемые изменения политики в основном предназначены для ускорения строительства жилья в Англии.

Чем может помочь Burges Salmon?

За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Элизабет Данн или Кэтрин Трейси.

Программа оценки сельского хозяйства: обзор

Введение

Законодательное собрание штата приняло Закон о сельскохозяйственных районах Нью-Йорка в 1971 году, чтобы защитить и продвигать доступность земли для сельскохозяйственных целей.Последующие поправки расширили сферу его применения. Закон предусматривает механизм создания сельскохозяйственных районов по инициативе местных властей. Формирование сельскохозяйственных округов призвано противодействовать влиянию, которое несельскохозяйственное развитие может иметь на продолжение сельскохозяйственного бизнеса.

Закон о сельскохозяйственных районах позволяет снизить сумму налога на имущество для земель сельскохозяйственного производства, ограничивая оценку налога на имущество для таких земель установленной оценочной стоимостью сельскохозяйственных земель. Владельцы, чья земля удовлетворяет квалификационным требованиям, могут подать заявку на сельскохозяйственную оценку (см. Подробности ниже).

Сельскохозяйственные районы также обеспечивают основу для:

ограничить необоснованное местное регулирование практики ведения сельского хозяйства
изменить способность государственных агентств приобретать сельхозугодья через выдающийся домен
изменить право авансирования государственных средств на строительство объектов, способствующих развитию
требует, чтобы государственные органы изменили административные правила и процедуры для поощрения продолжения фермерского бизнеса.
предоставляют положения о праве на фермерское хозяйство для защиты от частных исков о причинении вреда для земли в сельскохозяйственных районах и участков, получающих сельскохозяйственную оценку за пределами районов

Оценка льгот, специальные адвалорные сборы или другие ставки и сборы за финансирование улучшений, таких как водоснабжение, канализация или дренаж вне хозяйств, не могут взиматься с земель, используемых в сельскохозяйственном производстве и в пределах сельскохозяйственного района, если такие сборы не были наложены до формируя сельскохозяйственный район.

Вы должны подать заявление на получение сельскохозяйственной оценки

Землевладельцы должны подать оценщику форму RP-305, Заявление на сельскохозяйственную оценку или форму RP-305-r, Продление заявки на сельскохозяйственную оценку , чтобы получить сельскохозяйственную оценку своих участков. Землевладельцы должны подать заявку на сельскохозяйственную оценку, и сельхозугодия должны удовлетворять определенным требованиям по валовой продаже и приемлемости площадей.

Земля вне аграрного района

Земля за пределами сельскохозяйственного района может претендовать на сельскохозяйственную оценку.Требования и порядок подачи заявки такие же. Однако земля, расположенная за пределами установленного сельскохозяйственного района, который получает сельскохозяйственную оценку, должна оставаться в сельскохозяйственном использовании в течение восьми лет (земля в сельскохозяйственном районе обременена в течение пяти лет) или подлежит оплате за перевод в несельскохозяйственное использование. .

Требования к участникам

Право на участие определяется оценщиком или советом оценщиков, в который подается заявление.В случае отказа заявитель имеет право на административное рассмотрение Совета по оценке аттестации.

Земля обычно должна состоять из семи или более акров , которые использовались в предыдущие два года для производства для продажи сельскохозяйственных культур, скота или продуктов животноводства.

Годовой валовой объем продаж сельскохозяйственных продуктов, как правило, должен составлять в среднем 10 000 долларов или более за предыдущие два года. Если сельскохозяйственное предприятие занимает менее семи акров, оно может считаться качественным, если среднегодовой валовой объем продаж равен 50 000 долларов США или более .(см. арендованная земля и исключения из требований к валовой продаже.) Земля, на которой размещается коммерческий коневодство, может иметь право на сельскохозяйственную оценку, если выполняются следующие квалификационные требования:
- не менее семи акров земли поддерживает коммерческую деятельность по выращиванию лошадей;
- операционная доска не менее 10 лошадей независимо от формы собственности; и
- предприятие получает валовую выручку в размере 10 000 долларов США или более ежегодно в течение предшествующих двух лет за счет сборов, полученных от содержания лошадей и / или от продажи сельскохозяйственных культур, скота и продуктов животноводства.(Земля, обслуживающая предприятия, основной функцией которых являются скачки, не допускается.)
Начальное предприятие может квалифицироваться на основе его годового валового объема продаж сельскохозяйственной продукции в первый или второй год работы. Такой годовой объем продаж должен составлять не менее 10 000 долларов, если у нового предприятия семь или более акров, или не менее 50 000 долларов, если сельскохозяйственное производство на стартовом предприятии составляет менее семи акров.
Начинающая коммерческая организация по посадке лошадей также может соответствовать требованиям на основании ежегодных сборов за посадку в размере 10 000 долларов США или более в первый или второй год.

Земля, включенная в сельскохозяйственную оценку

Сельскохозяйственные оценки ограничиваются землями, используемыми в сельскохозяйственном производстве, включая пахотные земли, пастбища, фруктовые сады, виноградники, сахарный куст, вспомогательные земли и посевные площади, отведенные или изъятые из использования в рамках федеральных программ управления поставками или сохранения почв. До 50 акров сельскохозяйственных лесов имеют право на сельскохозяйственную оценку на соответствующий налоговый участок. Земля и вода, используемые для производства аквакультуры, имеют право, как и земли под структурой, в которой производятся урожаи, животноводство или продукция животноводства.Земля, явно связанная с местом жительства владельца, не имеет права.

Множественные земельные участки

Поскольку фермерские хозяйства часто охватывают более одного участка, право на участие определяется путем объединения отдельно оцениваемых участков, которые обрабатываются вместе как одна операция. Однако на каждую отдельно оцениваемую посылку необходимо подавать отдельную заявку. Одно предприятие — это одно отдельное сельскохозяйственное предприятие.

Арендованная земля и сельскохозяйственная оценка

Земля, арендуемая для сельскохозяйственных целей, может получить сельскохозяйственную оценку.Если арендованная земля удовлетворяет основным критериям приемлемости, описанным выше, она имеет право на сельскохозяйственную оценку. Кроме того, если арендованная земля не удовлетворяет требованиям средней валовой стоимости продажи, но удовлетворяет другим требованиям, она все равно может иметь право на участие, если она обрабатывается в соответствии с письменным соглашением об аренде на срок не менее пяти лет с другими сельскохозяйственными угодьями, которые удовлетворяет всем квалификационным требованиям. Заявитель должен подтвердить наличие срока договора аренды, предоставив оценщику либо копию договора аренды, либо форму RP-305-c, Письменное заявление об аренде сельскохозяйственной оценки для арендованной земли .Начальная ферма может включать арендованную землю.

Объем продаж брутто

Стоимость валовой реализации означает фактическую выручку от продажи сельскохозяйственной продукции. Землевладелец должен надлежащим образом документировать продажи для оценщика. Выручка от всех посылок, используемых в одной операции, может быть объединена для удовлетворения требований к средней валовой стоимости продаж. Если урожай выращивается и обрабатывается на ферме, стоимость урожая до обработки должна использоваться при вычислении его средней валовой продажной стоимости.Если лесные угодья соответствуют критериям, выручка от продажи лесных продуктов может быть включена в расчет средней валовой стоимости продаж, но не более 2000 долларов. Коммерческие квитанции на содержание лошадей могут быть получены либо за счет содержания лошадей, либо за счет производства сельскохозяйственных культур, скота и продуктов животноводства, либо за счет того и другого.

Исключения из требований валовой выручки

Сельскохозяйственные земли, пострадавшие от стихийных бедствий или продолжающихся неблагоприятных погодных условий, могут по-прежнему иметь право на участие.Персонал округа Корнелл Cooperative Extension должен подтвердить, что такое стихийное бедствие или погодные условия разрушили сельскохозяйственное производство, и в результате средняя валовая стоимость продаж за предыдущие два года была меньше минимума, необходимого для получения права на участие. Землевладелец должен задокументировать степень ущерба и валовую продажную стоимость, которую земля может произвести при нормальных условиях. Используйте форму RP-305-b, Заявление об исключении из требования о минимальной средней стоимости продаж .

Минимальная валовая продажная стоимость не требуется для посевных площадей, выделенных или выброшенных в рамках программ управления федеральными поставками или сохранения почвы.

Программа оценки сельского хозяйства не распространяется на здания

Оценка сельского хозяйства применяется только к земле и любым столбам, тросам и решеткам, используемым для поддержки виноградных лоз или деревьев для выращивания фруктов на подходящих землях. Программа не распространяется на хозяйственные постройки, жилые дома и другие улучшения. Фермерские постройки и постройки могут иметь право на получение других льгот по налогу на имущество в соответствии с Законом о налоге на недвижимость. См. Брошюру об исключениях для фермерских хозяйств. Однако земли под фермерскими зданиями и сооружениями, которые производят квалифицированные сельскохозяйственные культуры, домашний скот или продукты животноводства, могут в определенных обстоятельствах получить сельскохозяйственную оценку.

Порядок подачи заявки

Первый шаг землевладельца в подаче заявки на сельскохозяйственную оценку — это обращение в окружное управление по охране почв и водных ресурсов. Там все сельхозугодья, включенные в программу, будут классифицированы по продуктивности почвы. Окружной техник наносит на карту почвы каждый налоговый участок фермы и рассчитывает площадь в каждой группе почв. Землевладелец должен вместе с техником очертить лесные массивы и неприемлемые участки.Землевладелец может исключить любую область из программы, и эта область должна быть четко обозначена и отмечена на карте. Техник записывает информацию в «Рабочий лист группы почв» (форма APD-1).

Затем землевладелец передает эту информацию о почве в «Заявление на сельскохозяйственную оценку» (форма RP-305), доступную в офисе оценщика, и указывает любые лесные угодья на участке. Землевладелец представляет оценщику заполненную форму заявки RP-305 вместе с копиями заполненного рабочего листа группы почв APD-1 и карты почв оценщику по дате налогообложения.

В большинстве городов дата налогообложения — 1 марта, но желательно подтвердить это у оценщика. Землевладельцы должны ежегодно подавать заявление местному оценщику. После первоначальной заявки может использоваться короткая версия, если не было изменений с момента подачи заявки в прошлом году. См. Форму RP-305-r, Продление заявки на сельскохозяйственную оценку.

Сумма снижения налогообложения

После принятия решения о том, подходит ли участок или какая-либо его часть для сельскохозяйственной оценки, оценщик рассчитывает такую оценку, умножая площадь в каждой группе почв и лесных угодьях на применимое значение сельскохозяйственной оценки.Сумма значений умножается на последний уровень выравнивания штата или специальный коэффициент выравнивания, установленный муниципалитетом.