Разрешение на строительство судебная практика – Спор о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (на основании судебной практики Московского областного суда) — Адвокат в Самаре и Москве

Содержание

Обзор судебной практики разрешения споров о признании права собственности на самовольную постройку

                             

Обзор судебной практики

разрешения споров о признании права собственности

на самовольную постройку

 

г.Барнаул                                                                                        июль  2010 года

 

 

В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Алтайского края на 1 полугодие 2010 года проанализирована практика рассмотрения арбитражным судом Алтайского края дел по спорам о признании права собственности на самовольную постройку в  2009 году – 1 полугодии 2010 года.

Вопросам обобщения практики разрешения споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку уже уделялось внимание при проведении Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав за 2008 год и первое полугодие 2009 г., который проводился судьей Куликом М.А., однако данные вопросы не теряют своей актуальности в связи с изменением судебной практики и нуждаются в дальнейшем изучении.

Анализ имеющихся статистических данных за 2009 год – 1 полугодие 2010 года и материалов гражданских дел свидетельствует о том, что арбитражным судом Алтайского края за данный период было рассмотрено 614 дел по искам о признании права собственности (требования удовлетворены по 440 делам), из них   дел о признании права собственности на самовольные постройки  рассмотрено 258 дел (требования удовлетворены по 198 делам).   При этом году процент удовлетворенных исков к числу рассмотренных дел данной категории в 2009  составил 85, 18 %, в 2010 году – 53, 62%.

За период 2008 год – 1 полугодие 2009 года арбитражным судом было рассмотрено 272 дела о признании права собственности на самовольные постройки.

Таким образом, можно говорить о незначительном снижении количества рассмотренных дел изучаемой категории и значительном снижении процента их удовлетворяемости.

Критерии отнесения постройки к самовольной закреплены в статье 222 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из анализа указанного пункта следует, что для признания постройки самовольной достаточно одного из трех условий, указанных в п.1 ст.222 ГК РФ, в частности:

1)      возведение объекта недвижимого имущества на земельном участке, выделенном для других целей, а равно на земельном участке, находящемся в собственности иного лица;

2)      отсутствие необходимых разрешений на строительство;

3)      существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанном лицом,  если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо наличие всех трех условий, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ.

Судя по арбитражной практике, возведение самовольных построек является весьма актуальной проблемой  Алтайского края. Очевидно, что значительное число фактов самовольного строительства связано с неэффективным администрированием выделения земель под строительство и выдачи соответствующих разрешений. Совершенствование регулирования в этой области, а также административной практики могло бы послужить фактором улучшения ситуации. В то же время, ужесточение действующего законодательства и подхода судебной практики к признанию права собственности на самовольные постройки также способствует нормализации данной ситуации.

Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены  изменения в диспозицию п.3 ст. 222 ГК РФ. В результате чего с 01.09.2006  возможность признания права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка. Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку обусловлено наличием вещного права, определенного законом, на земельный участок.

  После принятия федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ (далее Закон № 93-ФЗ)  увеличилось число отказов в удовлетворении требований истцов о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку изменение закона ограничило возможность признания права собственности за лицами, имеющими самовольные постройки на земельных участках, используемых не на вещных правах, в частности, на правах аренды.

Судебная практика арбитражного суда Алтайского края по делам о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на земельных участках, находящихся в аренде,  складывалась не однозначно.

Например, по делам №№ АОЗ-11577/08, АОЗ-11820/08, АОЗ-1065/09 приняты решения об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольные постройки лиц, которые возвели строения на земельном участке, предоставленном им в аренду. При этом суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности ввиду отсутствия у лица, требующего признания права собственности на самовольную постройку, вещного права на земельный участок.

При вынесении решений по делам АОЗ-13739/2008, АОЗ-13756/2009, АОЗ-15636/2009 и ряду других суд исходил из того, что «отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст.ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости. Запрета на признание права собственности за лицами, владеющими земельным участком, где осуществлена самовольная постройка, на праве аренды, закон не содержит».

Учитывая, что фактически нововведения в результате принятия Закона № 93-ФЗ затронули не основания для признания права собственности на самовольные постройки, возведенные при отсутствии необходимых разрешений на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а последствия возведения самовольной постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в дальнейшем судебная практика пришла к выводу, что арендатор земельного участка вправе требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку, если земельный участок выделен ему в установленном законом порядке.

  

Право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, не обладающим каким-либо вещным правом (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования) на земельный участок, где осуществлена постройка, а также не имеющим оформленных прав целевого использования данного участка.

По делу № АОЗ-639/2007 решением суда от 17.04.07 был удовлетворен иск о признании права собственности за общественной организацией на самовольное строение – двухэтажное здание эллинга.

Постановлением кассационной инстанции от 25.03.09 решение суда отменено и дело передано на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд установил, что требования истца мотивированы  тем, что он в 1990 году осуществил строительство здания на земельном участке, представленном ему на праве аренды на период строительства.

Ответчик – Администрация г.Барнаула против иска возражала на том основании, что объект недвижимости истцом был размещен на другом земельном участке. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что подписанный сторонами договор аренды земельного участка на срок более года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, не был отведен истцу в установленном законом порядке.

В связи с этим, а также, поскольку истцом не были представлены в суд доказательства возведения постройки за счет собственных средств, отсутствия нарушений законных прав и интересов других лиц, суд отказал истцу в удовлетворении иска.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.11.09 данное решение суда оставлено в силе.

Анализ имеющейся судебной практики (дела №№ АОЗ0-11668/08, АОЗ-11989/09 и другие) свидетельствует о едином подходе судей к вопросу о том, что осуществление самовольного строительства за пределами отведенного в установленном законом порядке земельного участка является основанием для отказа в иске о признании права собственности на данный объект строительства.

По делу АОЗ-13770/2009 суд отказал в удовлетворении иска о признании права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия на самовольную постройку – незавершенный строительством гараж для грузовых автомобилей на том основании, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка,  находится в собственности городского округа – город Барнаул и муниципальному унитарному предприятию, признанному банкротом, не передавался. Самовольная постройка расположена рядом с объектами, истцу не принадлежащими, на участке, право пользования которым городским округом никому не передавалось.

В этом же решении суд делает вывод о том, что на незавершенный строительством объект не может быть признано право собственности в порядке ст. 222 ГК РФ.

Официальные разъяснения судам по вопросу рассмотрения исков о признания права собственности на самовольную постройку давались Пленумом Верховного суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Последние, наиболее важные разъяснения даны указанными инстанциями в совместном постановлении от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление № 10/22 от 29.04.10).

По данному поводу в Постановлении №10/22 в п. 30 четко определено, что в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты  незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно,  объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также  может признаваться самовольной постройкой.

Анализ статьи 222 ГК РФ в целом позволяет прийти к выводу, что она направлена на защиту частных прав и законных интересов правообладателя земельного участка,   публичных прав и интересов правообладателя земельного участка, а также публичных прав и интересов третьих лиц. Последние могут подвергаться реальной опасности вследствие возведения самовольной постройки при существенном нарушении градостроительных и строительных норм и правил.

Имеющаяся практика свидетельствует о том, что при решении вопроса о признании права собственности на самовольные строения судом тщательно исследуются обстоятельства наличия, либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, вопросы соблюдение прав и интересов третьих лиц.

Для изучения данных вопросов к участию в делах рассматриваемой категории привлекаются в качестве третьих лиц органы архитектуры, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, Государственная инспекция по строительному надзору, контролю и надзору в области долевого строительства Алтайского края (далее строительная Инспекция) (дела №№, АОЗ-4560/2009, АОЗ-958/2010, АОЗ-510/2010 и многие другие).

В ряде случаев в ходе рассмотрения дел устранялись имевшиеся на момент обращения с иском в суд нарушения строительных, противопожарных и иных норм, свидетельствующие об угрозе жизни и здоровью людей.

Решением суда по делу № АОЗ-2463/2009 индивидуальному предпринимателю Косихину отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на нежилое здание с цокольным этажом и гараж с автомойкой и котельной, расположенное в г.Барнауле. В ходе рассмотрения дела комитет по архитектуре и развитию г.Барнаула, администрация Индустриального района г.Барнаула вопрос о признании права на самовольную постройку оставили на усмотрение суда. Строительная Инспекция против удовлетворения требований иска возражала на том основании, что объект самовольного строительства – нежилое здание с цокольным этажом является объектом массового пребывания людей, а при освидетельствовании здания был выявлен ряд недостатков, которые необходимо было устранить для завершения строительства и подтверждения отсутствия угрозы жизни и здоровью людей. В частности, были выявлены нарушения требований п.6.3 СНиП 11-22-81, выразившиеся в несоблюдении требований, предъявляемых к укладке лестничной клетки. За данное нарушение, которое могло   привести к расслоению стен под действием нагрузки и обрушению здания, истец привлекался к административной ответственности. Поскольку доказательств устранения отмеченных нарушений истец в арбитражный суд не представил, требования истца признаны судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

Постановлением   Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции оставлено без изменения, отмечено, что истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

По делу АОЗ-2974/2009 право собственности ООО производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» на самовольную постройку – двухэтажное здание магазина в г.Барнауле признано только после устранения истцом нарушений требований технических регламентов, строительных норм и правил, проектной документации, обнаруженных строительной Инспекцией.

По делу № АОЗ-4107/2009 признано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Основа» на административное здание комплекса по розливу питьевой воды в г.Барнауле только после проведения судебной строительно-технической экспертизы, подтвердившей отсутствие угрозы жизни и здоровью людей при сохранении самовольной постройки. 

Таким образом, заявляя требования о признании права собственности на самовольное строение, истец должен доказать возможность её сохранения.

Анализ материалов дел № АОЗ-7602/2009, АОЗ-13982/2008 и других, свидетельствует о том, что истцы: предприниматель Скулкин, ООО «Тепло» не представили в суд достаточных доказательств возможности признания права собственности на самовольные строения, выразившиеся в отсутствии заключений контролирующих органов об отсутствии градостроительных ограничений и угрозы жизни и здоровью граждан при возведении самовольных построек.

По делу АОЗ- 1504/10 заключение Государственной инспекции по строительному надзору, контролю и надзору в области долевого строительства Алтайского края противоречило заключению органов пожарного надзора о соблюдении противопожарных требований при строительстве административного здания в г.Барнауле. Инспекцией были выявлены нарушения, выразившиеся в отсутствии оборудованных противопожарными дверями выходов из здания, нарушении нормативов выступов радиаторов на лестничных маршах, предусмотренных для эвакуации людей на случай пожара. Право собственности истца на самовольную постройку было признано только после получения истцом положительного заключения Инспекции об устранении имевшихся нарушений.

         Как уже отмечалось ранее, иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений.   

         Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

         Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п.2 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.

По делу АОЗ-2664/2009,  арбитражный суд в ходе рассмотрения требований истца о признании права собственности на переданный в порядке отступного объект недвижимости, установил, что истцу была передана самовольная постройка, в связи с чем суд отказал истцу в признании права собственности на данный объект недвижимости.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не предпринимало мер к получению документов, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за ним не может быть признано право собственности на самовольную постройку.

 По делу № АОЗ-13277/2009 суд отказал обществу с ограниченной ответственностью в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольно возведенные объекты, находившиеся на земельном участке, первоначально переданном истцу на праве аренды, но в ходе рассмотрения дела приобретенном истцом в собственность.

 Истец представил доказательства соответствия объектов санитарным, архитектурным и строительным нормам и правилам.

 Отказывая в иске, суд исходил из того, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 градостроительного кодекса РФ документы.

В решении суд указал, что из материалов дела следует и не только не оспаривается истцом, но прямо указывается в исковом заявлении, что за получением разрешения на строительство истец ранее не обращался. Представленное истцом в суд письмо на имя главы администрации района с просьбой выдать разрешение на строительство указанных в иске объектов, а также выдать акты их ввода в эксплуатацию, на котором имеется рукописная виза о необходимости обращения с иском в суд, оценено судом критически. С учетом имеющихся доказательств суд сделал вывод о том, что истцом не представлено доказательств того, что им предпринимались меры к получению разрешения на строительство до начала постройки, во время проведения работ или после окончания строительства.   

Аналогичные решения приняты по делам №№ АОЗ-12586/08, АОЗ-13277/09, АОЗ-16524/09, АОЗ-16652/09 и ряду других.

В совместном постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ №10/22 от 29.04.2010г., в пункте 26 указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и /или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

       На практике остается не разрешенным вопрос о том, каким образом истец будет доказывать принятие таких мер?  В   большинстве споров,   получение отказа в выдаче разрешения на строительство связано с непредоставлением  документов,   указанных в Градостроительном кодексе РФ. В ряде случаев истец обращается с заявлением о выдаче разрешения на строительство после окончания сооружения постройки, а то и после обращения в суд с иском. Вопрос о том, возможно ли признание такого обращения надлежащим образом предпринятыми мерами к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию остается открытым.

         По делам №№ АОЗ-16681/09, АОЗ-3133/10, АОЗ-4227/10 и ряду других судом приняты решения об удовлетворении требований о признании права на самовольные постройки при наличии доказательств обращения истцов за выдачей разрешения на строительство как в ходе этого строительства, так и после его завершения.

         Таким образом, по данному вопросу   единообразие  в судебной практике еще отсутствует.

         Не является устойчивой и практика признания права собственности на самовольные постройки, возведенные членами потребительских и иных некоммерческих кооперативов и объединений.

По делу № АОЗ-1836/2009 потребительский гаражный кооператив обратился с иском к администрации г.Барнаула, комитету по строительству и газификации г.Барнаула о признании права собственности на самовольную постройку - четырехэтажное здание в количестве 101 гаражного бокса в г.Барнауле.

Установив из Устава кооператива,  что члены гаражного кооператива приобретают право собственности на выделенные бокса после оформления соответствующих документов в установленном порядке, суд пришел к выводу, что гаражный кооператив не может выступать субъектом права собственности на имущество, собственниками которого являются его члены, выплатившие паевые взносы, и отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции отменено, производство по делу прекращено.

При этом суд кассационной инстанции сослался на п.4 ст. 218 ГК РФ, статьи 27, 28, 33 АПК РФ и указал, что гражданские правоотношения по спорам, связанным с правами граждан-членов кооператива, не подпадают под подведомственные арбитражному суду дела, к которым отнесены экономические споры, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Рассмотрение таких дел в арбитражном суде без участия граждан противоречит действующему законодательству и нарушает установленные законом права собственности граждан на имущество, приобретенное ими за счет собственных средств.

Исходя из указанных положений закона и судебной практики, арбитражным судом края прекращено производство по делам № АОЗ – 7508/09, АОЗ-1661/10.

По делам №№ АОЗ-14948/09, АОЗ-10239/09, АОЗ-6315/09 исковые требования рассмотрены судом по существу и удовлетворены, по делу АОЗ-16933/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Из письма заместителя председателя Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа Топильского Н.Г. от 30.06.10 № СП-17/526-2010 следует, что в соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ гражданско-строительный кооператив не может выступать субъектом права собственности на имущество, собственниками которого являются его члены, выплатившие паевые взносы, и соответственно не может рассчитывать на защиту права, которое ему не принадлежит.

При разрешении споров на указанное имущество следует исходить из того, что  отсутствие в споре граждан – членов кооператива. Как участников арбитражного процесса предполагает с учетом обстоятельств по делу рассмотрение такого спора в соответствии с требованием ст. 27 АПК РФ по существу.

В случае возникновения необходимости привлечения судом в порядке статей 46, 47 АПК РФ граждан – членов кооператива для участия в деле в качестве соответчиков следует обсудить вопрос о подведомственности такого дела арбитражному суду.

 

В соответствии с пунктом 5 Порядка подготовки обзоров судебной практики в Арбитражном суде Алтайского края, утвержденного распоряжением председателя арбитражного суда от 01.11.2008 г. №28, предлагаю:

- обсудить  настоящий обзор на совещании судей  первого  судебного состава и состава по банкротству,  

-  разместить его на информационном портале Арбитражного суда Алтайского края.  

 

 

 

Судья

Арбитражного суда

Алтайского края                                                                                 Т.Г.Кириллова

altai-krai.arbitr.ru

Верховный суд защитил права тех, кто решил строить дом на своей земле — Российская газета

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ сделала важные разъяснения, которые касаются тех, кто начал строиться на своей земле и столкнулся с проблемами. В преддверии весны и начала сезона загородного строительства подобные разъяснения могут оказаться полезны многим собственникам.

Эта конфликтная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Там хозяйка земельного участка начала строить на нем двухэтажный дом для себя и своей семьи. Но местные чиновники отказали гражданке в выдаче разрешительных бумаг на возведение дома. Суды встали на сторону чиновников, вынудив хозяйку дойти до Верховного суда, где с ее доводами согласились.

Отказ чиновников в выдаче разрешения на строитель­ство Верховный суд признал незаконным и отменил его

Все началось с того, что гражданка была собственницей участка. Управление муниципального контроля администрации города провело плановую проверку "соблюдения земельного законодательства". Нашлись недостатки. Итогом проверки стал акт, в котором было написано, что собственницей не выполнены предписания Правил землепользования и застройки на территории Краснодара. А именно - на ее участке возведен капитальный объект без разрешения на строительство.

Собственница участка обратилась в администрацию и попросила выдать ей разрешение на строительство. В выдаче разрешения чиновники отказали, попутно заметив, что "не предусмотрена выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства". А еще гражданке сообщили, что материалы "по факту самовольного строительства" они отправили в управление муниципального контроля администрации, для принятия к ней административных мер.

Хозяйка участка посчитала отказ чиновников незаконным и отправилась в суд. Там она попросила обязать чиновников выдать ей разрешение на строительство дома для своей семьи. Но суд встал на сторону чиновников. Апелляция с таким решением согласилась. Пришлось жаловаться в Верховный суд. Там в Судебной коллегии по административным делам сказали, что местные суды допустили "существенное нарушение норм материального права". Краснодарские суды исходили из того, что приступать к строительству капитального объекта можно только после получения разрешения. Поскольку истица не выполнила эти требования, то ее "объект имеет признаки самовольной постройки". Суды подчеркнули - получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.

По мнению Верховного суда, такая позиция ошибочна, и суд разъяснил, почему. В Градостроительном кодексе сказано, что к ведению местной власти относится выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и реконструкцию объектов капитального строительства в городе. В том же кодексе разъясняется, что из себя представляет разрешение на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка или проекту планировки территории.

На участке жительницы Краснодара был построен лишь фундамент дома. Верховный суд из приведенных норм Градостроительного кодекса делает вывод - чиновники вправе отказать в выдаче разрешения на строительство исключительно на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в законе, но начало строительных работ к таковым основаниям не отнесено. Отказ в разрешении из-за строительства фундамента не соответствует 51 статье Градостроительного кодекса - подчеркнул суд.

Из анализа этой статьи Градостроительного кодекса следует, что проверки уполномоченного органа проводятся исключительно с целью установить возможность строительства объекта по проекту на этом участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям градостроительного регламента, и возможности постройки на этом участке дома по предоставленному проекту. В случае положительного заключения - законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют - заявил Верховный суд.

Местные суды признали отказ в выдаче разрешения на строительство дома правильным и заявили, что объект "имеет признаки самовольной постройки". Но Верховный суд возразил - в материалах дела нет доказательств, что гражданка начала строительство своего индивидуального дома с "существенными нарушениями градостроительных и строительных норм". Нет такого заключения и в письменном отказе выдать разрешение на строительство.

Такие заключения исключают в будущем для хозяйки участка возможность в обычном порядке зарегистрировать дом и являются незаконными.

По мнению Верховного суда, решения местного суда надо отменить и принять по делу новое решение. Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его. Высокий суд принял решение, в котором он обязал чиновников рассмотреть заявление гражданки о выдаче ей разрешения на строительство дома.

rg.ru

Судебная практика по делам, связанным со строительством

Суды выясняли на основании чего может быть отказано во вводе объекта в эксплуатации, какие права дает аренда земельного участка и что должен обеспечить инвестор, привлекший дольщика в строительство многоквартирного дома. В обзоре судебной практики - споры в строительстве.

1. Непредоставление документов является основанием для отказа ввода объекта недвижимости в эксплуатацию

Администрация муниципального образования может отказать в выдаче разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, если застройщик не сможет предоставить документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства нормативным требованиям и проектной документации. Такие документы должны быть подписаны представителем организации, осуществляющей государственный строительный надзор. И их отсутствие нарушает нормы статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и влечет отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. К таким выводам пришел Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суть спора

Администрация муниципального образования выдала коммерческой организации разрешение на строительство, в соответствии с которым организации была разрешена реконструкция нежилого здания под многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводске. Позднее администрацией была произведена перерегистрация разрешения в связи с корректировкой, согласно которому разрешена реконструкция нежилого здания под многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводскеи увеличена площадь квартир и этажность. Данное разрешение на строительство несколько раз продлевалось, после чего было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении 1-й очереди строительства указанного выше многоквартирного дома.

В связи с принятым решением об изменении параметров строительства и увеличении этажности жилого дома, организация получила заключение негосударственной экспертизы проектной документации, составленное экспертной организацией. После чего администрация выдала новое разрешение на строительство 4-этажного жилого дома.

Организация-застройщик уведомила Инспекцию регионального государственного строительного надзора Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия о выдаче измененного разрешения на строительство и предоставило пакет документов, предусмотренный частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, а также уведомление о начале реконструкции в соответствии с выданным разрешением на строительство. На основании этих документов инспекция провела проверку объекта строительства и установила, что работы на объекте идут по плану. Однако извещение о начале реконструкции представлено с нарушением срока, установленного частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, а именно, не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Поэтому инспекцией принято решение об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации с указанием того, что осуществление государственного строительного надзора невозможно в связи с фактическим окончанием основных работ по строительству. Этот отказ организация-застройщик оспорила в судебном порядке.

Суд удовлетворил заявление организации частично, признано незаконным, как не соответствующее Градостроительному кодексу РФ, решение Инспекции об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Кроме того, на Министерство строительства возложена обязанность осуществить государственный строительный надзор объекта многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводске" 2-я очередь. В ходе исполнения суда Министерство строительства выдало заключение, в котором указало, что на объекте капитального строительства проводимые работы соответствуют проектной документации, а также строительным нормам и правилам.

После завершения строительных работ, организация обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представив соответствующие документы. Однако, Администрация отказала застройщику в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости многоквартирный жилой дом. Основанием для отказа стало то, что застройщику было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия документов, поименованных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, чиновники указали, что выданное Министерством строительства заключение не является документом, указанным в пункте 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, так как подтверждает соответствие установленным требованиям только части строительных работ, выполненных на объекте, а не объекта в целом.

Полагая, что отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, застройщик обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о его отмене.

Решение суда

Суд первой инстанции отказал организации в удовлетворении заявленных требований. Судьи исходили из того, что отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являлся правомерным, в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 30.06.2015 N 13АП-10717/2015 по делу N А26-7717/2014 согласился с выводами коллег и оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Судьи отметили, что в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 названной статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При этом, основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются отсутствие необходимых документов, несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 утверждено положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ. Этим документом определено, что государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным на это органом в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, после получения извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. При этом, орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение правил и порядка, установленных Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.

2. Контракт на строительство жилого дома действует до полного исполнения сторонами своих обязательств

Неустойку по муниципальному контракту на строительство жилого дома можно взыскать с противоположной стороны только за период действия такого контракта. Если контракт был расторгнут по соглашению сторон, то с момента его расторжения контракта начисление пени является необоснованным. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Суть спора

Коммерческая организация обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному казенному учреждению "Отдел городского хозяйства" о взыскании договорной неустойки по контракту на строительство жилого дома за несвоевременную оплату выполненных работ. Данный муниципальный контракт был заключен между сторонами по результатам аукциона. В исполнение контракта организация-подрядчик обязалась выполнить строительство жилого дома. Заказчик обязался ежемесячно оплачивать выполненные работы на основании актов приемки работ формы КС-2 и справок о стоимости работ, которые рассматриваются и оформляются заказчиком в течение 3 рабочих дней со дня их получения от подрядчика. Окончательный расчет осуществляется в течение 15 дней после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Стороны согласовали, что за невыполнение обязательств по оплате выполненных работ Заказчик уплачивает Подрядчику неустойку в размере 1/300 действующей на момент уплаты неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ от не перечисленной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательства. Спустя три года муниципальный контракт был расторгнут по соглашению сторон. Однако после направления заказчику всех документов о выполненных работах, он все равно не оплатил работу подрядчика. Тогда организация обратилась в суд.

Решение суда

После назначения строительно-технической экспертизы, суды двух инстанций частично удовлетворили требования организации о взыскании оплаты за выполненные по муниципальному контракту строительные работы и отказали во взыскании пени с момента расторжения спорного контракта, указав, что они начислены необоснованно. Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 12.08.2015 N Ф07-5408/2015 по делу N А42-6270/2014 подтвердил правильность выводов, сделанных судами первой и апелляционной инстанций.

Судьи отметили, что в силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 3 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. В частности, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и тому подобное. Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

3. Несоответствие построенного объекта проекту может привести к отмене его ввода в эксплуатацию

Если строительный объект не соответствует проекту по критерию строительного объема, это должно быть установлено путем проведения дополнительных исследований и выявления строительных дефектов, которые не могли быть выявлены непосредственно по окончании строительства. В противном случае, суд признает приказ об отмене заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов незаконным. Как это сделал Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суть спора

Коммерческая организация на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, использовала земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей. Данный земельный участок организация получила на основании Акта приема-передачи.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, учитывая, в том числе, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на спорный объект, выдала организации разрешение на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей, с указанными технико-экономическими показателями. После чего организация получила заключение Управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, которым были подтверждены заявленные показатели.

Это заключение было выдано организации после проведения обследований спорного объекта экспертной службой государственного строительного надзора. В отчете, в частности, сделаны выводы о том, что в ходе визуального и инструментального обследования технического состояния несущих конструкций спорного объекта установлено, что объемно-планировочные и пространственные решения соответствуют требованиям проектной документации, а основные конструктивные элементы комплекса находятся в работоспособном состоянии в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".

После получения организацией такого заключения было установлено, что измеренные величины периода основного тона собственных колебаний в узлах 4 и 6 превышают требования ГОСТ Р54859-2011 по причине дополнительной динамической нагрузки от автодороги. При этом, основные конструктивные элементы комплекса находятся в работоспособном состоянии в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".

Через год после выдачи положительного заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации оно было отменено в связи с несоответствием построенного объекта капитального строительства - крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей, в части отклонения строительного объема построенного здания требованиям, установленным выданным изначально разрешением на строительство.

Организация сочла вынесенный приказ незаконным и нарушающим ее права в сфере предпринимательской деятельности, поэтому обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его незаконным и отмене.

Решение суда

Суд первой инстанции, отказал истцу в удовлетворении заявленного требования. Однако Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 07.08.2015 N 13АП-20358/2014 по делу N А56-35169/2014 с выводами коллег не согласился и отменил решение суда первой инстанции.

Судьи сочли, что в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Порядок осуществления государственного строительного надзора в Российской Федерации установлен Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.

В спорной ситуации по окончании строительства служба надзора по результатам проверки в отношении спорного объекта составила акт итоговой проверки, в котором указала, что строительство объекта капитального строительства выполнено в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Несоответствие построенного объекта капитального строительства выданному разрешению на строительство в части отклонения строительного объема было обнаружено только через год после проверки. При этом, это отклонение было установлено и зафиксировано еще при выдаче первоначального положительного заключения. Следовательно, на тот момент надзорная служба это обстоятельство достаточно существенными и каким-либо образом влияющими на прочность и безопасность спорного объекта.

Арбитры считают, что в порядке самоконтроля в рассматриваемом случае выданное годом ранее положительное заключение могло быть отменено только в случае выявления нарушений, допущенных при строительстве, которые не могли по каким-либо причинам быть выявлены непосредственно по окончании строительства и решения вопроса о выдаче положительного заключения. Однако, единственным основанием для отмены ранее выданного заключения явилось несоответствие построенного объекта по критерию строительного объема, указанному в Разрешении на строительство. При этом, никаких дополнительных проверок и исследований на предмет соответствия объекта проекту и строительным правилам и нормам службой более не осуществлялось, а значит, расхождение в строительном объеме построенного объекта не могло являться основанием для отмены выданного ранее положительного заключения.

4. Разрешение на строительство нельзя отозвать по причине прекращения аренды земельного участка

Если приказ об отзыве разрешения на строительства был издан в период действия договора на аренду земельного участка, а в нем значится причина "прекращение аренды", он является незаконным и должен быть отменен. так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Суть спора

Организация по результатам проведенного открытого аукциона заключила с КУГИ (арендодателем) договор аренды земельного участка площадью для разработки в установленном порядке документации по планировке территории и проектной документации. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство организации предоставлялось право построить на земельном участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений.

Организация разработала проектную документацию на объект капитального строительства - объект розничной торговли в границах указанного земельного участка. На осуществление строительных работ было получено разрешение на строительство, в установленном порядке. После этого организация приступила к подготовке земельного участка для проведения строительно-монтажных работ. В рамках указанной подготовки были проведены работы по очистке земельного участка.

Однако Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга издала приказ о прекращении действия выданного ранее разрешения на строительство по причине прекращения аренды земли. Организация сочла данный приказ незаконным и оспорила его в судебном порядке.

Решение суда

Суды двух инстанций удовлетворили исковые требования организации и отменили приказ об отзыве разрешения на строительство. Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 20.07.2015 N Ф07-3327/2015 по делу N А56-76318/2013 счел такое решение обоснованным и оставил его в силе. Арбитры отметили, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в строго определенных случаях. В частности, если произошло принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также при отказе от права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Однако, договор аренды на спорный участок действовал на момент принятия службой приказа, поскольку уведомление КУГИ об отказе от договора аренды земельного участка было признано недействительным в судебном порядке. Таким образом, суды правомерно и обоснованно удовлетворили требования организации, признав недействительным приказ и возложив на надзорную службу обязанность продлить срок действия выданного ранее разрешения на строительство.

5. Право собственности дольщика зависит от исполнения обязанностей инвестором

Если инвестор, привлекший дольщиков к участию в строительстве многоквартирного дома, полностью исполнил свои обязательства по договору финансирования строительства многоквартирного жилого дома, то он может уступить права на квартиру по своему усмотрению. При этом, если для строительства не привлекались бюджетные средства, квартиры не могут быть признаны федеральной собственностью. Так решил Санкт-Петербургский городской суд.

Суть спора

Производственное предприятие выступило застройщиком при строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. В строительстве принимала участие коммерческая организация, выступая в роли инвестора. При этом, застройщик осуществлял строительство жилого дома на основании решения Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга, за счет нецентрализованных источников финансирования.

В соответствии с условиями договора после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию право собственности на часть объекта с расположенными в ней встроенными нежилыми помещениями, а также на общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания указанных нежилых помещений возникает у Российской Федерации, осуществившей финансирование строительства указанной части объекта в соответствии с соглашением между Министерством социальной защиты населения РФ и застройщиком.

По договору между застройщиком и инвестором, последний имеет право переуступить свое право требования к застройщику в отношении квартир, определенных для него по договору, как на все квартиры вместе, так и на каждую в отдельности, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве и заключение договоров цессии.

В соответствии с этими условиями инвестиционного договора между организацией-инвестором и гражданином был заключен договор на участие в долевом строительстве одной из квартир в строящемся доме. После исполнения гражданином принятых на себя обязательств по оплате участия в долевом строительстве данная квартира переходит в собственность дольщика. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре и дольщик внес ее инвестору в полном объеме.

Кроме того, стороны подписали дополнительное соглашение к договору с целью разрешить дольщику проведение отделочных работ в его квартире, и дополнительное соглашение о принятии застройщиком всех обязательств к договору в случае ликвидации инвестора.

Стоимость квартиры была оплачена дольщиком в полном объеме в определенные договором сроки, что подтверждается квитанциями и справками. В связи с исполнением дольщиком своих обязательств по финансированию объекта долевого строительства, между ним и инвестором был подписан акт приема-передачи спорной квартиры.

Кроме этого, инвестор во исполнение принятых на себя обязательств по инвестиционному договору внес застройщику необходимую денежную сумму на финансирование строительства. Между ним и застройщиком были подписаны акты сверок взаиморасчетов. При этом, все денежные средства, перечисленные во исполнение условий инвестиционного договора на расчетный счет застройщика или на счета указанных им третьих лиц, были перечислены с расчетного счета инвестора, что подтверждается выпиской банка.

Однако застройщик отказался выдать дольщику необходимые документы, для регистрации права собственности на квартиру, по окончанию строительства, мотивируя это тем, что между ним и инвестором существуют разногласия и что инвестор не исполнил своих обязательств по финансированию строительства. Дольщик не согласился с таким решением и обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на квартиру, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Однако ТУ Росимущества подало встречный иск о признании квартиры имуществом в федеральной собственности.

Решение суда

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования и признал право собственности на квартиру за дольщиком. К аналогичному решению пришел и апелляционный суд. Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 09.06.2015 N 33-6385/2015 отметил, что инвестор, который привлек дольщика исполнил свои обязательства по договору финансирования в полном объеме. Судьи пояснили, что в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который действовал на момент заключения договора, после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности. Кроме того, по нормам статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В спорной ситуации для подтверждения факта исполнения обязательств инвестора и дольщика была назначена аудиторская проверка, по результатам которой было установлено, что несмотря на задержку последнего платежа, существенных нарушений инвестором условий инвестиционного договора не выявлено. Кроме того, отсутствуют данные о финансировании строительства спорного объекта из бюджета.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами сделки надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. А по нормам статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому суды пришли к выводу, что право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке.


Мы благодарим компанию "КАДИС" - разработчика региональных систем семейства Консультант Плюс в Санкт-Петербурге-

за предоставление самых свежих судебных решений для этого обзора.

Наш источник информации о свежих судебных решениях — система Консультант Плюс. В нее включается судебная практика всех судов всех уровней. Так, решения высших судов РФ:

Конституционный суд РФ, упраздненный Высший арбитражный, Верховный суд РФ Консультант Плюс публикует полностью в удобном формате с гиперссылками на нормативные документы.

Практика судов арбитражной системы (всех трех инстанций) также включается в программу в полном объеме. Эти материалы также обработаны с юридической точки зрения — в них проставлены связи и ссылки на упоминаемые правовые акты (перейти в них таким образом удобно и быстро).

Решения судов общей юрисдикции в программе представлены максимально широко, однако, не полностью. Речь идет о невключении в открытые источники (коим Консультант Плюс также является) ряда тематик — например, это дела с участием несовершеннолетних, некоторые уголовные и другие.

ppt.ru

Признание разрешения на строительство недействительным после окончания строительства многоквартирного дома

Представим ситуацию. В июне 2012 г. орган местного самоуправления выдает застройщику разрешение на строительство 16-этажного многоквартирного дома, однако в марте 2016 г. арбитражный суд признает данное разрешение недействительным. Многоквартирный дом был окончен строительством в 2015 г.

Разумно ли, на ваш взгляд, такое оспаривание (безотносительно к конкретному делу)?

При этом позвольте обратить ваше внимание на определенные нюансы.

1. Право уполномоченного органа на отказ

Строго по закону уполномоченный орган весьма ограничен при получении заявления о выдаче разрешения на строительство: есть 10 дней на проверку лишь самого факта наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения, и проверку соответствия ГПЗУ/ППТ и ПМТ (ч. 11 ст. 51 ГрадК РФ).

Отмечу лишь, что Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в 2015 г. «дополнила» полномочия: по сути, указала на право проверять наличие на земельном участке уже существующего/строящегося объекта (Определение ВС РФ от 16 июня 2015 г. N 309-КГ15-209).

Хотя, кстати, иная коллегия ВС РФ чуть ранее сформулировала (Определение ВС РФ от 13 мая 2015 г. N 25-КГ15-2) правовую позицию более близкую к тексту закона:

«Уполномоченный публичный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Кодекса (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса), либо их несоответствии требованиям закона.

По смыслу приведенных норм, уполномоченный публичный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ либо само по себе проведение работ по реконструкции здания к таковым основаниям федеральным законодательством не отнесено».

В общем, с точки зрения действующего закона было бы некорректно говорить о широкой дискреции уполномоченного органа на принятие решения об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Да и «право передумать» суды, как правило, за уполномоченным органом не признают.

К примеру, Постановление АС МО от 23 декабря 2014 г. по делу N А41-23622/14:

«полномочия администрации относительно разрешения на строительство ограничены положениями данного Кодекса, которым возможность отмены ранее выданного разрешения на строительство не предусмотрена. Таким образом, нормы части 4 статьи 7 и статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" при рассмотрении настоящего дела применению не подлежат».

2. Градостроительные тонкости

Для застройщика очень важно правильно определить соотношение границ земли, для которых установлены те или иные ограничения в ее использовании, с границами проектируемого объекта капитального строительства.

Данные обстоятельства являются и предметом проверки для уполномоченного органа (п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрадК РФ).

Но следует отметить, что разнообразных границ/ограничений очень много, и с упорядоченностью и явственностью соответствующей информации существуют проблемы.

Помимо отнесения земельного участка к определенной территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки, нельзя забывать о широком спектре разнообразных границ с еще более широким спектром разнообразных ограничений, в том числе:

– границы технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций;

– границы зон охраны объекта культурного наследия;

– границы охранных зон особо охраняемых природных территорий;

– границы водоохранных зон;

– границы зон санитарной охраны;

– границы санитарно-защитных зон.

Существуют и другие, но смысл обсуждения не в том, чтобы все такие границы перечислить.

Наличие некоторых границ очевидно и при визуальном осмотре земельного участка и окружающей его местности. Однако о множестве иных ограничений узнать гораздо сложнее, и сведения о границах могут также отсутствовать в ГКН.

«Наличие или отсутствие ранее в Государственном кадастре недвижимости сведений о нахождении спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории не влияет на объективный факт существования такой территории в установленных границах» (Определение ВС РФ от 19 февраля 2015 г. N 305-КГ14-4322).

О некоторых и сам уполномоченный орган может не знать или забыть.

Например, дело «Митино спорт сити» (Определение ВС РФ от 10 февраля 2015 г. N 305-КГ14-2820). Утвердили ГПЗУ, выдали разрешение на строительство... а потом вспомнили, что забыли об объекте культурного наследия регионального значения, и всё отменили. Однако даже в этом деле ВС РФ указал: «судебная коллегия при рассмотрении дела также принимает во внимание, что из материалов дела не усматривается обстоятельств ... о начале его строительства».

Иногда забывают и о требованиях специального характера: «В соответствии со статьей 25 Закона о недрах застройка площадей полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа. Изложенные требования носят специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса и в силу действующего в российском законодательстве и правоприменительной практике принципа имеют приоритет перед общими нормами и должны учитываться уполномоченными органами муниципальных образований при выдаче разрешений на строительство объектов в границах площади залегания полезных ископаемых. Аналогичная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.07.2009 N 1034/09» (Постановление АС СКО от 15 февраля 2016 г. по делу N А63-12859/2014).

3. Сомнительная экзотика или необходимый инструмент контроля за законностью строительства?

Теперь вернусь к вопросу: разумно ли, на ваш взгляд, признание разрешения на строительство недействительным после окончания строительства многоквартирного дома?

Можно разделить на подвопросы. Разумно ли:

а) в случае, если уполномоченный орган знал о незаконности выдачи разрешения на строительство;

и

б) в случае, если уполномоченный орган не знал о незаконности выдачи разрешения на строительство.

Относительно «должен был знать» – это уже больше уйдет в спор о том, что, вроде как, должен, и как обстоят с этим дела в действительности. Поэтому лучше ограничиться предположениями знал/не знал.

zakon.ru

Закончилось Разрешение На Строительство Судебная Практика — Советы от Юриста

Закончилось Разрешение На Строительство Судебная Практика

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Согласно экспертному заключению ООО «ТТТ», жилой дом (лит.Б,Б 1,6) полностью находится в пределах земельного участка истца с кадастровым номером 50:11:___. Жилой дом соответствует строительным и противопожарным нормам и правилам. Не угрожает жизни и здоровью граждан.
Санитарным нормам и правилам соответствует частично, а именно расстояние от стены жилого дома Лит.Б до границ участка с западной стороны 0,2 м, что не соответствует нормам. Специалист рекомендует получить нотариально заверенное согласие собственника земельного участка с западной стороны на возведение дома менее 3 метров от границ их участка (л.д.38-93). Данное нотариальное согласие истцом получено от УУУ О.И. (л.д.36,37).

Верховный Суд решил: выполнение работ до получения разрешения на строительство влечет отказ в выдаче разрешения (Серова А

Кроме того, осуществление строительства без получения разрешения свидетельствует о возведении объекта с нарушением установленного порядка и наличии у такого объекта признаков самовольной постройки. Следовательно, контролирующие органы вправе обратиться в суд с иском о признании объекта самовольной постройкой и его сносе за счет средств застройщика.
Причем застройщику не следует уповать на то, что он успеет распродать помещения (квартиры) в здании и это не позволит судьям удовлетворить иск о сносе самовольно построенного объекта недвижимости. Дело в том, что контролеры, как правило, обращаются в суд с заявлением об обеспечении иска в виде запрета совершать определенные действия с предметом спора (самовольно возводимым зданием). Причем подобное развитие событий возможно даже в том случае, когда у администрации отсутствуют права в отношении земельных участков, на которых ведется незаконное строительство (Постановление АС УО от 22.12.2014 N Ф09-8582/14 по делу N А07-5260/2014).
Удовлетворяя заявления о принятии обеспечительных мер, суды исходят из следующего. Совершение сделок, направленных на отчуждение помещений, расположенных в зданиях, возводимых без разрешения на строительство и в отношении которых имеется спор, приведет к затруднению исполнения судебного акта, поскольку будут затронуты права и законные интересы лиц, с которыми будут заключены подобные соглашения. Кроме того, продолжение строительства повлечет увеличение расходов на снос объекта недвижимости.

По общему правилу в соответствии с ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для ее подготовки, подлежат экспертизе.
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дает застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.
Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Следовательно, представить в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на строительство и указанные в ст. 51 ГрК РФ документы необходимо перед началом строительства.
Кроме того, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения разрешения.

Если разрешение на строительство закончилось у застройщика

я попросил внести обязательсво с их стороны в ДДУ — вернуть деньги в случае отсутствия документов на строительсво — они говорят что этот договор стандартный и его менять нельзя т.к. он регистрируется в рег. пелате.

20. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Судебная практика по строительному подряду

К примеру, суд встал на сторону ответчика (подрядчика), который в качестве доказательств выполнения и сдачи работ истцу (генеральному подрядчику) привёл имеющийся в материалах дела акт законченного строительством объекта, подписанный истцом (генеральным подрядчиком) и заказчиком. Причём в составе указанного акта были указаны работы, которые должен был произвести ответчик.

В части определения цены по ДСП не лишним будет также вспомнить не изменившуюся с 2001 года правовую позицию судов: стороны вправе предусмотреть право подрядчика на установление (изменение) стоимости работ в одностороннем порядке, однако это не означает, что цены могут быть произвольными. При этом у заказчика сохраняется право на оспаривание стоимости, объёма и качества выполненных работ

Объекты незавершенного строительства: признать право можно, а зарегистрировать

Однако, ввиду неопределенности понятия «объект незавершенного строительства» судебная практика по-своему разрешает спорные вопросы относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительства.

объект незавершенного строительства на % степени готовности(ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06, «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Подскажите пожалуйста есть ли практика получения разрешения на строительство через суд, без объекта

Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс — именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.

Если право собственности на земельный участок было прекращено в принудительном порядке, в том числе путем изъятия участка для нужд государства.
Отказ владельца от права собственности на участок.
Расторжение договоров, на основании которых у гражданина возникло право на земельный участок.
Прекращение права пользования недрами, если оно необходимо для дальнейшего строительства.

Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать

По законодательству (ГрК РФ, статья 51, части 20) период действия разрешения можно продлить, если заявитель предупредил уполномоченную структуру о своем намерении за 60 суток и более. Если срок, одобряющий начало строительства закончился, или застройщик так и не приступил к выполнению задач, вероятность отказа близится к 100%.

Несмотря на прозрачность законодательства, многие застройщики не знают, что делать, если просрочено разрешение на строительство. Для начала стоит прийти в уполномоченный орган архитектуры и подать заявку. Сделать это можно лично, через Интернет или МФЦ (при наличии такой услуги). Если исходить из ГрК РФ заявителям доступно продление срока действия в автоматическом режиме на 1,5 года и более. Допускается продолжение работ по строительству и восстановлению в течение 10 суток с момента появления обстоятельств, не дающих закончить работы.

Долевое участие в строительстве

Учитывая данные акты, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда указала, что на сложившиеся отношения между заявительницей и застройщиком распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», а в том числе и предусмотренные им правила о подсудности. Следовательно, обращение истцы в суд по месту своего жительства было абсолютно правомерным.

Необходимость получения судебной защиты, по мнению вышеназванной администрации, возникла в связи с отказом застройщика — закрытого акционерного общества — от исполнения договора о долевом строительстве жилья, что и обусловливало желание возместить понесенные убытки. Истец в Арбитражном суде Магаданской области мотивировал свои требования с учетом того факта, что ответчик передал квартиры (а таковых оказалось четыре в одном жилом доме), непригодные для проживания, а потому обязан компенсировать их стоимость.

Что грозит за строительство без разрешения

Конституционный суд указал, что наказание не должно быть избыточным (постановление от 25 февраля 2014 г. № 4-П). Штрафы, минимальные размеры которых составляют значительную сумму, должны быть сопоставимы с характером нарушения, степенью вины, наступившими последствиями. При этом необходимо учитывать реальное имущественное и финансовое положение организации.

А могут ли применить указанные выше меры именно к ситуации, когда разрешение на строительство у компании есть, но она не успела построить объект в срок? И продолжала его строить, несмотря на то что разрешение не продлила. Будет ли это нарушением, которое подпадает под пункт 1 статьи 9.5 КоАП?

Закончилось Разрешение На Строительство Судебная Практика

Многим известно, что изменения, внесенные в Земельный Кодекс РФ, вступившие в силу в марте 2015 года, серьезно изменили правила игры, касающиеся заключения договоров аренды земельных участков на новый срок. Главным (и для многих, шокирующим) новшеством стала отмена преимущественного права арендатора на продление арендных отношений. Подробнее об этом было написано ЗДЕСЬ. С другой стороны, был установлен новый порядок предоставления земли в аренду для завершения строительства «незавершенок».
С 01 марта 2015 года новые правила вступили в силу, и сейчас, в начале 2016 года, уже можно говорить о первой правеприменительной практике по этим вопросам. Итак, что можно отметить.

Основной текст Земельного Кодекса РФ (пункты 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ) предполагает предоставление земли в аренду владельцам «незавершенок» только в том случае, если в течение шести месяцев с момента истечения срока договора аренды орган местного самоуправления не заявил в суд требование об изъятиии и продаже с публичных торгов такого объекта, либо если тоги не состоялись. Подробнее ЗДЕСЬ.
Однако, Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (а именно п. 21 ст. 3) предусматривает более мягкие переходные положения, позволяющие все-таки хозяевам «недостроев» однократно получить землю в аренду на три года для завершения строительства, не дожидаясь торгов. Именно этой нормой и руководствуются сейчас суды, рассматривая подобные дела.

Строительство затянулось, аренда закончилась: что делать

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 разъяснил, что собственник объекта незавершенного строительства имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства. Следовательно, орган власти не вправе отказать в заключении нового договора аренды земельного участка или в продлении договора аренды для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Предположим, изъятие участка застройщику не грозит, однако, по разным причинам окончание строительства откладывается на неопределенный срок. Разумеется, подвешенное состояние никого не устраивает, и хочется оформить свои права на объект незавершенного строительства.

Судебная практика по строительному подряду в рамках 44-ФЗ

Юрист по строительным спорам в Санкт-Петербурге сможет защитить интересы подрядчика в случае конфликтной ситуации с заказчиком. Можно привести пример успешного для подрядчика завершения строительного спор в Санкт-Петербурге.

• заключенные в течение 3 лет до момента подачи заявки на участие в конкурсе или аукционе;
• в которых участник выступал не только первоначальной стороной, но и был в роли правопреемника по договору;
• стоимость ранее выполненного договора не должна быть меньше 20% от НМЦК по контракту, который предстоит заключить.

Строительные споры

Не смотря на Информационные письма Высшего Арбитражного Суда и разъяснения Верховного Суда РФ, однозначного подхода по разрешению данной категории нет и не может быть, так как каждое дело, возникающее из договора на выполнение строительно — монтажных работ или смешанного договора подряда носят индивидуальный характер, который зависит от многих факторов.

Строительные споры относятся к сложной категории дел. Для оказания эффективной помощи при возникновении и правильном разрешении строительных споров требуется многолетний опыт специалиста по защите своих доверителей в суде общей юрисдикции и в арбитражных судах. И желательно, чтобы специалист имен опыт по защите заказчика на выполнение строительных работ. Юрист также должен иметь достаточный опыт по защите подрядчика и (или) субподрядчика.

Можно ли продлевать разрешение на строительство срок которого закончился

на: кто выдает и в каких случаях не требуется? Любой собственник земельного участка, предназначенного для строительства, задумывается о том, с чего начать стройку . Практика показывает, что первое, о чем должен задуматься владелец участка — вовсе не фундамент, не внешний вид и даже не план здания. Главное, что должен сделать собственник перед началом строительства — это получить разрешение на него .

В целях, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче на в уполномоченные на выдачу разрешений на в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр.

Как решаются споры по границе земельного участка в 2019 году

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Споры могут возникать и по иным причинам. Первоосновой любого конфликта относительно границ земельных участков становится несовпадение юридических и фактических границ, то есть указанных в документах с существующими на самом деле.

Судебная практика по строительным (подрядным) спорам

В случае утраты интереса и/или потери потребительской ценности для него результата работ, при наличии ненадлежащего качества выполненных работ и просрочки выполнения работ заказчик вправе отказаться от подписания актов выполненных работ и предъявить требования о возмещении убытков. В этом случае необходимо доказать факты: утраты интереса к исполнению, просрочку исполнения, наличие и размер убытков.

Смотрите также по теме заключения и реализации договоров подряда, строительного подряда, субподряда, государственных (муниципальных) контрактов, а также рассмотрения и разрешения строительных (подрядных) споров, споров по государственным контрактам здесь.