Размер платы за сервитут на земельный участок: ЗК РФ Статья 39.46. Плата за публичный сервитут / КонсультантПлюс

12. Случаи и правила учета платы за публичный сервитут при возмещении убытков, причиненных в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории в результате осуществления деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Открыть полный текст документа

Соразмерная плата за сервитут

Как определить размер платы за сервитут?
Размер платы за сервитут в судебной практике
Порядок изменения платы за сервитут
Плата за публичный сервитут

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Аналогичная норма содержится в п. 6 ст. 23 ЗК РФ.

Как определить размер платы за сервитут?

Ведь конкретики в нормах ГК РФ и ЗК РФ не содержится.

Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, которые устанавливали соразмерную плату за сервитут, не прошли государственную регистрацию в Минюсте и не были официально опубликованы в установленном порядке. В итоге, решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093 упомянутые Рекомендации признаны недействительными с 17.02.2015 года.

В п. 2.1 этих Рекомендаций было указано, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. 

Размер платы за сервитут в судебной практике

В настоящее время вопрос об определении соразмерной платы за сервитут решаются судами исходя из общих «пожеланий» вышестоящих судебных инстанций.

Например, в п. 12 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержденном  Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года, указывается следующее:

«..Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута».

Ранее, например, в определении от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013 Верховный Суд РФ указывал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит сформировать размер платы за сервитут в соответствии с положениями п. 5 ст. 274 ГК РФ, а также с учетом:

— срока и площади установления сервитута;
— характера и интенсивности использования земельного участка собственником;

Порядок изменения платы за сервитут 

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (см. подробнее п. 13 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден  Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Плата за публичный сервитут

При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Но такое право требования соразмерной платы возникает только если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Рекомендуемые по теме публикации:

Определение понятия сервитут (частный сервитут)

Примеры решений судов об установлении сервитутов (примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов с текстами соответствующих судебных постановлений).

«Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года

Исковые заявления о сервитуте:

Исковое заявление об установлении сервитута
Исковое заявление о прекращении сервитута
Исковое заявление об установлении или изменении платы за сервитут

Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

• Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
• Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

• Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
• Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Как вычисляются координаты сервитута

Сведения о сервитуте в обязательном порядке вносятся в Кадастр, данную задачу выполняет кадастровый инженер. Действия специалистов выстраиваются таким образом:

1. На основания соглашения собственника с заинтересованным лицом производятся обмеры, определяются координаты значащих точек границ сервитута.
2. Создается межевой план обременяемой части земельного участка и акт согласования границ. План изготавливается в виде электронного документа XML в специальной программе, позволяющей считывать и контролировать данные.
3. Инженеры готовят документацию для представления в Росреестр с последующим внесением в Кадастр. За качество и точность работ на всех этапах кадастровые инженеры несут персональную ответственность.

Сервитут на публичной карте Росреестра

Самый надежный способ уточнить границы, статус, наличие обременений и ограничений на земельный участок — запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Любые обременения подлежат государственной регистрации.

Есть второй способ увидеть сервитут – онлайн с помощью публичной карты Росреестра. Она публикуется в открытом доступе, пользование ею совершенно бесплатно. Как это сделать?

На сайте ведомства в разделе «Публичная кадастровая карта» нужно ввести кадастровый номер участка. Если его нет, то ресурс предлагает искать по другим параметрам: условному номеру, ранее присвоенному номеру, адресу объекта. В случае, когда пользователь не знает ни адреса, ни кадастрового номера, остается третий вариант – искать непосредственно на публичной карте по навигации. Найдя нужный участок, кликнуть по нему и система выдаст кадастровый номер.

Этот способ имеет свои минусы. На сайте Росреестра не всегда можно найти актуальные данные, потому что обновление происходит не в режиме online. Не всегда удается также получить точные данные с карты. Поэтому самым надженым вариантом для уточнения статуса земли остается выписка из ЕГРН.

Основания для установления платы за сервитут

Установление срочного или постоянного сервитута сопровождается присвоением земельному участку (обременяемой части) кадастрового номера и, соответственно, определением кадастровой стоимости объекта. Собственник, у которого выделяется часть земельного надела под сервитут, имеет право по соглашению предоставить доступ на свой участок безвозмездно, а может затребовать плату на законных основаниях.

Стоимость обременяемого недвижимого имущества устанавливается из расчета 1,5% кадастровой стоимости участка земли за каждый год в течение всего срока действия сервитута. Сведения о стоимости земли по кадастру можно уточнить, отправив запрос на получение выписки из Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом.

Если же кадастровая стоимость не зарегистрирована, внесение в госреестр недвижимости данных о сервитуте не требуется. Это не означает, что правообладатель не может требовать компенсации за причиненные убытки и неудобства. В этом случае расчет платы за сервитут делается самими заинтересованными сторонами исходя из нескольких показателей: усредненных цен на землю в регионе, размера ущерба и упущенной выгоды.

Официально оплата сервитута при отсутствии регистрации в ЕГРП рассчитывается по формуле: 1,5% от произведения метража обремененного участка на усредненный удельный показатель цен на земли без установленной категории в данном регионе за каждый год действия сервитута. Данные по удельной стоимости земли можно уточнить в местной администрации.

График внесения платы за сервитут может быть установлен сторонами произвольно (раз в год, частями и т.д.) или в судебной инстанции.

Разъяснения по вопросу наличия НДС в платежах

Письмо департамента Налоговой и Таможенной политики

Методические рекомендации

Вопрос — ответ

Вопрос: От какой стоимости земельного участка рассчитывается сервитут? В одних документах указано — от кадастровой, а в других — от рыночной.

Но собственник обременяемого земельного участка всегда хочет получить максимальную плату за сервитут, а вторая сторона — заплатить наименьшую величину. И здесь могут возникать конфликты, поэтому в таких ситуациях рекомендуем привлекать оценщика. Существуют различные методики определения платы, но в любом случае базой для нас при оценке является рыночная стоимость.

Вопрос: Единовременная плата за сервитут установлена. Как определить аннуитетные платежи?

Ответ: Аннуитетные платежи должны быть эквивалентны единовременной оплате за сервитут. При этом не важно, когда вносится разовый платеж – перед началом пользования участком или в назначенную дату после установления сервитута.

Право пользоваться чужим земельным участком или строением может быть предоставлено на любой срок. При долгосрочном сервитуте аннуитетные платежи через какой-то промежуток времени могут уже не покрывать расходы на содержание имущества. То есть сервитутный платеж потерял главный принцип размера возмещения за пользование – соразмерность. Причины:

• инфляция превысила коэффициенты, рассчитанные при заключении договора;
• увеличение интенсивности использования и расходов на содержание;
• повышение налогов и другое.

Гражданский Кодекс предусматривает возможность увеличения или уменьшения платы за сервитут. Это должно быть отражено в договоре или приложениях к нему. Также обязательно указывается, каким образом дисконтируется плата за сервитут. Для этого устанавливаются коэффициенты. Но они не могут предусмотреть будущей экономической ситуации. Поэтому обычно в соглашении прописывается периодичность проведения оценки имущества и расчета стоимости сервитута. 

Ответ: Стоимость земельного участка определяется с учетом совокупности факторов. Сервитут на проезд влияет на рыночную стоимость недвижимости. Установление права пользования дорогой на чужом участке регулируется Законодательством. Ст.№274 Гражданского кодекса РФ определяет условия сервитута.

Вопрос: Я подавала в суд на сервитут как физическое лицо, можно чтобы мне перечислили эту плату на расчетный счет ИП?

Статья 274 ГК РФ говорит только о соразмерности платы. Этой же статьей пользуется суд при установлении или подтверждении истцом требуемой суммы.  Любая сумма, которая поступает на счет юр. лица должна быть документально обоснована и подтверждена. К примеру, если у ИП покупает товар, то сумма поступления будет проведена как доход.

Верховный Суд обращает внимание на ч. 3 ст. 22 ГПК, в которой установлено, что суды рассматривают и разрешают дела за исключением экономспоров и других дел, отнесенных к ведению арбитражей. Поэтому рекомендуется не подавать дополнительные сведения в суд.

Вопрос: В данной статье о приведен алгоритм: «Оплата сервитута при отсутствии регистрации в ЕГРП рассчитывается по формуле 1,5% от S обремененного участка на усредненный удельный показатель цены 1 кв.м земли». Пригоден ли он для расчета платы за частный сервитут (проход, проезд по территории ЖК, участок на кадастровом учёте и в собственности)? Как определен коэффициент 1,5%? Каким нормативным документом определен такой алгоритм?

Как определен коэффициент 1,5%?

Порядок определения именно 1,5% от кадастровой собственности устанавливает Постановление Правительства Московской области № 407/21 от 08.06.2015г. Но этот Акт касается конкретно федеральных и муниципальных участков. Для споров между частными владельцами  Постановление может использоваться в судах в качестве «отправной точки».

Пригоден ли он для расчета платы за частный сервитут (проход, проезд по территории ЖК, участок на кадастровом учёте и в собственности)?

При установлении частного сервитута стоимость устанавливает собственник земельного участка. Но законодательно не определено, как рассчитать цену за проход. Гражданский Кодекс говорит о соразмерной плате за сервитут (п. 5 ст. 274). Но как ее определять не указывает.

В п.12 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017г. указано, что плата за сервитут должна быть разумной согласно использованию земель. Так как алгоритм расчета платежей не определяется Законами, то собственник может назначить любую цену за проход или проезд по своему участку. Если пользователи считают, что плата слишком велика, им остается обратиться в суд.

Судебные решения неоднозначны. Многое решает именно фраза «соразмерная и разумная плата» за сервитут. В исковых заявлениях и заседаниях большинство вопросов в пользу требующих его установления решает наличие актов независимых экспертов по земельным вопросам. Судебная практика показывает, что обычно владельцы участков соглашаются на 0,8-1% платы за сервитут от кадастровой стоимости земель.

В отсутствии экспертного заключения при истребовании «соразмерной и разумной платы за сервитут» суды могут принять Постановление МО № 407/21 от 08.06.2015г., как основу для исчисления платежей.

Стоимость услуг

ЭЛКОД: Как определить размер платы за публичный сервитут: Минэкономразвития дало рекомендации

Публичный сервитут может быть установлен для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Как правило, публичный сервитут устанавливают, только если интересы неопределенного круга лиц нельзя обеспечить другим способом. В соответствии с п. 7 ст. 39.46 ЗК РФ, плата за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юрлицам, определяется на основании отчета об оценке, и в соответствии с рекомендациями, утвержденными уполномоченным органом власти.

Минэкономразвития Приказом от 04.06.2019 N 321 утвердило методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юрлицам.

В данных рекомендациях указывается, что при определении платы за публичный сервитут нужно исходить из того, что такая плата представляет собой разницу между рыночной стоимостью земельного участка (находящегося в частной собственности) либо рыночной стоимостью прав на земельный участок (в отношении участка, предоставленного гражданину или юрлицу, находящегося в государственной или муниципальной собственности), до установления публичного сервитута и после его установления.

При определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка также рекомендуется учитывать:

1) установленное разрешенное использование земельного участка;

2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок;

3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части).
Размер платы должен определяться с учетом стоимости имущества правообладателей земельных участков на дату, предшествующую не более чем на 30 дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.

Как рассчитать стоимость сервитута

1. Если установлена кадастровая стоимость земельного участка,
в отношении которого устанавливается сервитут

В случае установления постоянного сервитута или срочного сервитута
на срок три года и более, земельный участок, сведения о сервитуте и его границах подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости, земельный участок имеет кадастровый номер.

В таком случае стоимость сервитута рассчитывается следующим образом: 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута.

Если земельный участок поставлен на кадастровый учет, сведения о его стоимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получить сведения можно на публичном кадастровой карте Росреестра, для этого достаточно перейти по ссылке
и в открывшемся окне ввести кадастровый номер земельного участка.

Адрес Публичной кадастровой карты Росреестра в сети Интернет – https://pkk5.rosreestr.ru.

2. Если кадастровая стоимость не установлена

В случае установления сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на срок до трех лет, проведение кадастровых работ и внесение сведений о сервитуте
в государственный кадастр недвижимости не требуется.

В таком случае плата за сервитут рассчитывается следующим образом: 1,5 процента от произведения площади земельного участка в границах действия сервитута, устанавливаемых в соответствии со схемой границ сервитута
на кадастровом плане территории, на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, категория которых не установлена, по муниципальному району, городскому округу, на территории которого планируется заключение такого соглашения, за каждый год срока действия сервитута.

Значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в муниципальном образовании можно уточнить в администрации. Кроме того, результаты государственной кадастровой оценки земель опубликованы Минэкологии МО и содержатся в основных справочно-правовых системах.

Возможно размещение постановлений Минэкологии МО в виде файлов для скачивания по ссылке.

См. подробнее – Постановление Правительства Московской области
от 08.06.2015 № 407/21 «Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Московской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Порядок установления и регистрации сервитута на земельный участок

Сервитут – это ограниченное право пользования земельным участком, не принадлежащим лицу или лицам на праве собственности.

Есть два вида сервитутов: публичный и частный. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, попасть на общественный пляж можно только через ваш участок. В таком случае он может быть обременен правом прохода (проезда) к этому пляжу.

Этим публичный сервитут отличается от частных сервитутов, которые устанавливаются в интересах конкретных лиц. Например, у вашего участка нет выхода к дороге общего пользования и попасть на нее вы можете только через участок, который находится рядом. В таком случае возникают основания предоставить вам право проезжать по участку вашего соседа.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Как устанавливается частный и публичный сервитут?

Частный сервитут можно установить по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут может установить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, если необходимо удовлетворить государственные (муниципальные) интересы или нужды местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования (пп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ).

Для установления публичного сервитута исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает соответствующее решение (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Является ли сервитут платным?

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, плата может быть установлена как по соглашению сторон, так и на основании судебного акта в случае недостижения соглашения.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута, и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель также вправе требовать от установивших его органа государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную плату (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).

Подлежит ли сервитут государственной регистрации?

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса, п. 9 с. 23 Земельного кодекса сервитуты (в том числе публичные) подлежат государственной регистрации.

Кто может обратиться за государственной регистрацией сервитута?

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении публичного сервитута, направляют в орган регистрации прав решение об установлении или о прекращении публичного сервитута и описание местоположения границ публичного сервитута в течение пяти рабочих дней со дня принятия данного решения.

Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.

Как осуществляются государственная регистрация и государственный кадастровый учет в связи с установлением сервитута?

Согласно пункту 4 части 3 статьи 14, части 4 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с образованием части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, осуществляются одновременно.

Особенности кадастрового учета при установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

Согласно пункту 11 части 5 статьи 14 Закона о регистрации в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

Оценка соразмерной платы за сервитут

Оценка соразмерной платы за земельный сервитут

Правовые основы установления сервитута

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты бывают двух видов. 

•          Публичный — в интересах государства, общества и неограниченного круга лиц.

•          Частный — в интересах конкретных лиц.

Два самых распространенных случая установления сервитута:

1.            Организация прохода и проезда через земельный участок.

2.            Прокладка и обслуживание коммуникаций: электрические сети, теплосети и т.п

Сервитут устанавливается только тогда, когда иначе организовать проход/проезд или спроектировать сети нельзя. То есть, прежде чем поднимать вопрос об установлении сервитута, следует проработать все возможные альтернативные пути проезда или прокладки коммуникаций. Чтобы суд удовлетворил иск все альтернативные варианты должны являться или невозможными или существенно более затратными.

26 апреля 2017 г. Верховный суд опубликовал Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.

В обзоре кроме правовых вопросов, подробно рассмотрен вопрос определения платы за сервитут. 

Как проводится оценка платы за сервитут?

Основная логическая мысль, которую поддерживают современные методические рекомендации следующая:

Плата за сервитут = РС без сервитута — РС с учетом сервитута

где РС — рыночная стоимость объекта

Однако, на практике, такого рода расчет чаще всего не может быть реализован. Это происходит в первую очередь из-за дефицита рыночной информации.

Верховный суд, постановил при определении платы за сервитут учитывать следующее:

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом, необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Существует несколько методов оценки, применение которых зависит от конкретной ситуации. В каждом случае оценка начинается с изучения характеристик обременяемого и зависимого земельного участка.

Подходы к оценке будут отличаться для земель сельскохозяйственных назначений, земель под торговую застройку, дорог и проездов, лесных участков и др.

Каждый случай подробно рассматривается оценщиком.

Как проверить разумность (соразмерность) платы за сервитут?

Если вам предлагаю заключить соглашение об установлении сервитута, существуют достаточно простые способы проверки:

1. Плата за сервитут не может быть больше арендной платы за участок. Как правило, это справедливо, потому что передача прав аренды — это передача полного пакета прав пользования и распоряжения участком. Право на сервитут подразумевает не полный объем прав (ограниченное пользование), который меньше прав аренды. Поэтому плата за сервитут не может быть больше арендной платы.

2. Единовременная плата за сервитут не может быть больше рыночной стоимости части земельного участка, на который накладывается обременение. Логика та же, право ограниченного пользования не соразмерно праву собственности.

3. Если установление сервитута делает полностью невозможным эксплуатацию части земельного участка, годовая плата за сервитут не может быть меньше чем сумма земельного налога, приходящегося на эту часть.

Для того, чтобы определить справедливую сумму и обосновать расчет, мы рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, имеющим опыт работы с такими вопросами. 

Мы готовы взять вопрос по установлению сервитута на себя полностью: 

1. Подготовим межевое дело и определим необходимую часть участка

2. Проведем оценку соразмерной платы за сервитут.

3. Подготовим и зарегистрируем соглашением.

4. Если достигнуть соглашения не получится, поможем в суде.

Стоимость услуг “ПОД КЛЮЧ” зависит от обстоятельств и определяется индивидуально.

Позвоните нам и получите предварительную консультацию бесплатно! 

Можно позвонить + 7 (343) 382-36-23 

Или отправить заявку на электронную почту [email protected] 

Легкость или простое пожертвование?

Сервировка:

Сервизы — это юридические документы, устанавливающие ограничения на использование, разрешения на использование или и то, и другое. Другими словами, они могут помешать вам использовать вашу собственность определенным образом или могут позволить кому-то другому доступ или использование вашей собственности. Случаи сервировки обычно «идут вместе с землей» в том смысле, что они остаются в силе, даже если собственность переходит к новому владельцу. В большинстве случаев копия сервитута буквально прикрепляется к физическому титулу в суде.Это позволяет их легко заметить, если кто-то исследует право собственности во время продажи недвижимости, рассмотрения налоговой стоимости или получения разрешения на новое строительство.

Большинство людей думают о сервитуте как о притязании на собственность или ее использовании кем-то другим. Например, коммунальным компаниям могут быть предоставлены сервитуты, чтобы они выкопали ваш двор для прокладки труб или проводов. Или землевладельцу, не имеющему выхода к морю, может быть предоставлен сервитут на использование собственности другого лица для доступа к своей собственности. В этих случаях сама земля является вторичной по отношению к использованию, предписанному сервитутом.

Но сервитут сохранения думает прежде всего о земле. В нем оговаривается, как можно использовать землю для достижения конкретных природоохранных целей. Его можно использовать для защиты качества воды, управления ливневыми водами, среды обитания растений и животных, отдыха, исторических мест, живописных видов и даже сельского хозяйства. Сервитут позволяет землевладельцу постоянно защищать землю по одной или нескольким из этих причин, не отказываясь от права собственности на свою землю. Итак, зачем землевладельцу такой документ, как сервитут, чтобы делать то, что он хочет со своей землей? Короткий и типичный ответ — деньги, но есть и другие причины.Но начнем с денег: безвозвратный отказ от прав на использование собственности путем установления ограничительного сервитута обесценивает землю. Разница между стоимостью земли до и после сервитута считается благотворительным пожертвованием и как таковая может обеспечивать налоговые льготы в зависимости от ситуации человека. Некоторые штаты также предлагают расширенные налоговые льготы, чтобы стимулировать сохранение земель. Другая основная причина обременять собственность сервитутом — это любовь и уважение к земле.Землевладелец может захотеть служить будущим поколениям, гарантируя, что собственность никогда не изменится. Они могут создать некоторую уверенность в том, что их правнуки будут играть на территории, как они это делали в детстве. Оставить семейную собственность на вечную охрану — это мощное наследие. Однако простого установления сервитута на собственность недостаточно, поэтому IRS и штаты обычно требуют, чтобы сервитут «удерживала» нейтральная вторая сторона. Эта сторона несет ответственность за то, чтобы сервитут оставался в силе, и за то, чтобы его положения не нарушались.Землевладелец по-прежнему сохраняет право собственности на землю и может контролировать использование земли и доступ к ней до тех пор, пока он соблюдает условия сервитута. Землевладельцы обычно покрывают расходы земельного фонда, связанные с принятием собственности, и обычно делают добровольное существенное пожертвование земельному фонду. Эти пожертвования важны, поскольку у земельного фонда есть постоянная обязанность следить за собственностью, поэтому ему нужны фонды пожертвований, чтобы всегда оставаться финансово жизнеспособным. Земельный траст также необходимо подготовить, когда второе или третье поколение решит, что сервитут больше не является хорошей идеей.Земельному фонду, возможно, придется финансировать судебные дела, чтобы выполнить обязательства, взятые земельным фондом перед первоначальным землевладельцем, по защите их намерений, даже против самой его семьи. Звучит странно, но обычно сервитут создается специально с двойной целью — сохранить его как для будущих поколений, так и от них.

Простая комиссия:

Плата за простую передачу права собственности на землю является наиболее ясной и типичной формой собственности на землю. Практически все операции с недвижимостью, включающие передачу права собственности, являются платными.Обмен земли осуществляется за взаимоприемлемую плату, и все права на землю переходят к новому владельцу.

Так зачем кому-то отдавать собственность, если сервитут может удовлетворить их намерения. Как и ожидалось, деньги важны! В случае сервитута стоимость дарения для целей налогообложения представляет собой разницу между стоимостью земли до и после сервитута. При платном простом пожертвовании типичная оценка стоимости земли определяет стоимость пожертвования. Вы устраняете несколько субъективный расчет стоимости, связанный с сервитутом.Донор также имеет более высокий уровень уверенности в том, что его цели по защите земли будут достигнуты, если земельный фонд будет владеть землей. Земельный траст не будет пытаться аннулировать сервитут. Отдавая землю в дар, у вас также появляется гораздо больше возможностей для общественного доступа и получения выгоды.

предметов консервации | Северо-западный округ Флориды по управлению водными ресурсами

Обзор

Округ приобрел в общей сложности 27 природоохранных сервитутов.

При покупке сервитутов по сохранению, также известных как покупка «меньше платы», Округ пытается приобрести только те права на собственность, т.е.д., права на застройку и переустройство землепользования, которые необходимы для достижения конкретных целей по охране водных ресурсов и окружающей среды.

Очевидно, что такие методы, не требующие уплаты комиссии, могут принести ряд общественных выгод. Один из них заключается в том, что финансирование приобретения может быть сохранено, что позволяет защитить больше земель с ограниченными средствами. Имущество также продолжает находиться в частной собственности и, таким образом, также может оставаться в списках местного налога на имущество. Кроме того, округ не несет долгосрочных затрат на управление землей, поскольку управление и обслуживание собственности остается обязанностью землевладельца.Не вся недвижимость подходит, и не все землевладельцы согласны на приобретение земли за меньшую плату, но выгоды делают такие сделки привлекательным дополнением к обычной платной покупке земли в округе.

Природоохранные объекты (по районам)

Что такое консервационный сервитут?

Консервационный сервитут — это бессрочная безраздельная заинтересованность в собственности, которая может быть получена различными способами. Он может быть создан на основе добровольного юридического соглашения между частным землевладельцем и государственным учреждением или квалифицированной некоммерческой группой и предназначен для сохранения открытого пространства, водозаборных территорий, экологически уязвимых земель, мест обитания диких животных или исторических объектов на определенном участке земли. земля.

Сервитуты могут быть подарены или проданы Северо-Западному округу Флориды по управлению водными ресурсами землевладельцами.Часто природоохранные сервитуты предлагаются для компенсации воздействия на окружающую среду от развития, и в этих случаях они являются компонентом плана смягчения последствий для разрешения, выданного округом или другим разрешающим агентством, таким как Департамент охраны окружающей среды Флориды (DEP) или Инженерный корпус армии США (USACE).

Как юридические документы, сервитуты по консервации регистрируются в государственных архивах округа, в котором находится собственность.

Существуют ли ограничения на сервитуты по сохранению?

Сервитуты по сохранению дают округу определенные, особые права на собственность, но не предоставляют округу прямую собственность на землю.Посредством сервитута землевладелец сохраняет право собственности на землю, но отказывается от определенных прав или видов использования. Во многих случаях ограничения, налагаемые документом об сервитуте, защищают землю, запрещая строительство зданий или других сооружений, выемку почвы или удаление или уничтожение деревьев или местной растительности. Например, владелец скотоводческого хозяйства может заключить соглашение о природоохранном сервитуте, в соответствии с которым он или она продолжает работать на ранчо при определенных взаимно согласованных условиях и методах, но отказывается от права добывать полезные ископаемые или строить жилые поселения на участке.

Как долго длится консервация сервитутов?

Сервитуты по консервации бессрочные. Они передаются вместе с землей от собственника к собственнику при продаже собственности и остаются в силе после выдачи налогового акта. Землевладелец может либо пожертвовать сервитут, либо получить за него деньги. Служебные помещения могут быть специально приспособлены для удовлетворения потребностей как землевладельца, так и округа.

Зачем нужны консервационные сервитуты?

Сервитуты по охране природы позволяют землевладельцам и округу сохранять землю и защищать водные ресурсы, в то же время предоставляя землевладельцам определенные права на свои земли.

Какие права и обязанности сохраняются за землевладельцем?

Землевладелец сохраняет за собой право собственности на землю и все права, связанные с недвижимостью, которые не были переданы специально в охранном сервитуте. Допускается любое использование, не противоречащее цели и условиям сервитута, включая продажу земли и завещание ее. Обязанности землевладельца включают те, которые указаны в сервитуте. Уплата налогов на недвижимость по-прежнему является обязанностью землевладельца, но уменьшение этой суммы является одной из возможных налоговых льгот, доступных землевладельцам.

Какие права и обязанности есть у округа?

Округ имеет право следить за соблюдением условий, определенных в сервитуте. Округ имеет право доступа к земле для осмотра или по другим причинам, установленным в условиях документа о природоохранном сервитуте. Если условия сервитута нарушены, Округ имеет право потребовать средств правовой защиты.

Есть ли у меня охранный сервитут на мою собственность?

Любые консервационные сервитуты, зарегистрированные в публичных записях до покупки вашей собственности, будут включены в поиск по титулу.Поскольку сервитут регистрируется в публичных записях, общественность, включая землевладельцев, уведомляется о том, что сервитут существует. Документ о консервационном сервитуте или записанная площадка для вашего подразделения должны содержать юридическое описание и эскиз, показывающий расположение и размеры охраняемой территории на вашей собственности.

В то время как граница природоохранного сервитута может быть постоянно отмечена геодезическими столбами или кольями, как и любая граница собственности, только геодезическая съемка, проводимая сертифицированным землемером, может точно определить границу природоохранного сервитута.

Какие действия вообще запрещены на охранных сервитутах?

Природоохранные сервитуты существуют для сохранения природных земель, поэтому любая деятельность, изменяющая территорию заповедных сервитутов, обычно запрещена. Конкретные ограничения перечислены в документе об охранном сервитуте.

Какие варианты доступны для деятельности по управлению земельными ресурсами на охранном сервитуте, находящемся в ведении Округа?

Если природоохранный сервитут был подарен округу для смягчения последствий, получатель разрешения должен проконсультироваться с персоналом округа, чтобы подготовить план управления для соответствия ценностям водных ресурсов и среды обитания для конкретной части собственности.Это может включать использование предписанного огня или измельчения вальцами для удаления подлеска, чтобы снизить риск лесных пожаров, или использование гербицидов для удаления экзотических растений. Подробности будут указаны в письменном документе, таком как разрешение или письмо из Округа.

В противном случае управление имуществом может регулироваться районным планом землеустройства.

Доступны ли консервационные сервитуты для публики?

Как правило, сервитуты по сохранению не дают права на публичный доступ.

Save Your Land — варианты для землевладельцев

Варианты для помещиков

ЗАЩИТА И СОХРАНЕНИЕ

Whatcom Land Trust работает с добровольными землевладельцами, которые хотят сохранить особые природоохранные особенности своей собственности и сохранить разнообразное природное наследие округа Ватком, включая среду обитания диких животных, водно-болотные угодья и ручьи, береговые линии, парки, рабочие фермы и леса. Узнайте больше о том, как вы можете спасти свою землю и о ваших возможностях.

Пейзаж округа Ватком удивителен, богат и разнообразен. Наше природное наследие богато скалистыми вершинами, альпийскими лугами, темными лесами, холодными ручьями, открытыми видами, богатыми плодородными почвами и динамичными береговыми линиями. Миссия Whatcom Land Trust — защитить эти особые места для будущих поколений. Мы достигаем нашей миссии, сохраняя на вечные времена важные места обитания диких животных, открытые пространства для живописных видов и мест общественного отдыха, продуктивные рабочие земли и районы с природной красотой.Защита этих особых мест достигается за счет инновационных природоохранных сделок и партнерства с отдельными лицами, корпорациями, государственными учреждениями, племенами и другими неправительственными природоохранными организациями путем приобретения и управления сервитутами по сохранению или простого владения за плату.

Для получения дополнительной информации о защите вашей собственности. Пожалуйста, свяжитесь с менеджером по охране природы Алексом Джефферсом по адресу: [email protected] или с Дженн Макки, директором по управлению, по адресу: jennifer @ whatcomlandtrust.org

Whatcom Land Trust использует два основных метода для обеспечения интереса к земле:
Conservation Easements и Fee Simple Ownership

Что такое простая плата за владение

Whatcom Land Trust иногда сохраняет землю, полностью владея ею и становясь вечным распорядителем земли. Землевладельцы могут подарить собственность или, в особых случаях, продать титул и все права и интересы земельному фонду по справедливой рыночной стоимости.Земельный фонд сохраняет землю в целях сохранения и несет ответственность за управление ею в будущем. Земельный траст также иногда предоставляет сервитуты по охране природы или другие ограничения по актам на землю, которой он владеет, соответствующему государственному учреждению — например, штату или округу для парковых целей. В других случаях земельный фонд может передать право собственности на плату государственному агентству и зарезервировать охранный сервитут, чтобы гарантировать, что агентство уважает причины, по которым земля была защищена. Как правило, земельный фонд приобретает право собственности на собственность со значительной средой обитания диких животных и создает заповедники, в то время как сервитуты используются для защиты рабочих ландшафтов, земель, занимаемых владельцами, или земель для отдыха.

Прежде чем земельный фонд приобретет собственность, проект должен соответствовать критериям оценки траста и быть одобрен его советом директоров. Основные способы, которыми земельный фонд приобретает землю, описаны ниже (сотрудники по охране земельного фонда также могут обсудить с вами другие варианты передачи земельного фонда или прав на застройку земельному фонду):

Пожертвование
Когда землевладельцы передают собственность земельному фонду, они передают земельному фонду право собственности на собственность и все ее права и интересы.Пожертвования земли могут квалифицироваться как не облагаемые налогом благотворительные пожертвования, если они приносят пользу населению, постоянно защищая важные природоохранные ресурсы и соблюдая другие требования федерального налогового кодекса.

Продажа
Земельный фонд иногда покупает землю с исключительными природоохранными ресурсами. Земельный траст может принять решение о поиске грантов и частных пожертвований для покупки такой собственности, когда землевладелец не может ее подарить. Земельный фонд также может быстро срабатывать для сбора частных пожертвований и поиска творческих финансовых решений, когда важнейшие природоохранные объекты находятся под непосредственной угрозой со стороны застройки.

Продажа по выгодной цене
При продаже по выгодной цене землевладелец продает землю земельному фонду по цене ниже ее справедливой рыночной стоимости. Это не только делает его более доступным для земельного фонда, но и может предложить ряд преимуществ землевладельцам: он предоставляет денежные средства, позволяет избежать налога на прирост капитала и может давать землевладельцу право на вычет по благотворительному подоходному налогу на основе разницы между справедливой стоимостью земли. рыночная стоимость и цена продажи.

Пожизненное имущество
Землевладельцы, которые хотят передать свою землю земельному фонду для постоянной защиты, но желают продолжать жить на этой собственности, могут рассмотреть вопрос о пожизненном имении.В случае с пожизненным имуществом землевладельцы сохраняют за собой право жить на нем, передавая оставшуюся долю собственности земельному фонду. Таким пожертвованием землевладельцы должны поддерживать природоохранные ценности собственности и продолжать нести ответственность за ее содержание, налоги и страхование. После их смерти или в указанную дату земельный фонд переходит в полное владение. Землевладельцы могут претендовать на налоговый вычет в зависимости от стоимости оставшейся части процентов, переданной в дар земельному фонду. Величина оставшейся части процентов определяется актуарными таблицами IRS.

Торговые земли
Земельный фонд приветствует передачу в дар собственности, не пригодной для консервации. Земельный фонд может продавать этот тип собственности, известный как «торговые земли», и использовать вырученные средства для продолжения своей миссии по защите важных земель и водных ресурсов острова. В некоторых случаях, когда подаренная или приобретенная собственность имеет ценность для сохранения, но земельный фонд не является подходящим долгосрочным владельцем, земельный фонд может перепродать собственность и зарезервировать сервитут на сохранение.

Что такое консервация

Сервитут по охране природы — это зарегистрированное юридическое соглашение между землевладельцами и земельным трастом, устанавливающее ограничения на использование земли для защиты ее природоохранных ценностей. Земельный фонд несет ответственность за соблюдение этих ограничений на неограниченный срок. Сервитуты по сохранению варьируются от ограничений, ограничивающих использование земли под жилое или коммерческое использование, до тех, которые утверждают, что земля навсегда останется дикой природой.Право собственности остается на имя землевладельца, и земля может использоваться в прежнем виде, сдаваться в аренду, продаваться или передаваться наследникам землевладельца; всегда с учетом ограничений сервитута.

Большинство сервитутов являются добровольными пожертвованиями и приносят пользу населению, защищая важные природоохранные ценности на специальных землях.

Каждый природоохранный сервитут специально разработан для удовлетворения потребностей и желаний землевладельца, а также для защиты выявленных природоохранных ценностей земли.

Сервитут записывается как вместе с правом собственности, обеспечивая вечную защиту, поскольку все будущие собственники будут подпадать под ограничения сервитута.

Земельный фонд не владеет землей под охранным сервитутом; тем не менее, долгосрочная роль траста заключается в том, чтобы взять на себя ответственность и законное право обеспечивать выполнение условий соглашения навсегда. Земельный траст обычно требует от донора сервитута не облагаемого налогом взноса в свой фонд управления, чтобы компенсировать стоимость будущих расходов.

Имущество остается в частной собственности и, в соответствии с условиями сервитута, может быть использовано, как и прежде, сдано в аренду, продано или передано наследникам.

Сервитут никоим образом не предоставляет публичный доступ к собственности, если только этого не желает владелец или основная цель консервационного сервитута — отдых.

Whatcom Land Trust обычно не покупает сервитуты для сохранения; тем не менее, земельный фонд работает с добровольными землевладельцами с землями, имеющими выдающуюся природоохранную ценность и желающими сохранить свои земли, жертвуя сервитуты.

Другие возможности упрощения:

Уникальные возможности финансирования, которые позволяют фермерам получить доступ к земле.

Прочтите историю Аллювиальных ферм

Часто задаваемые вопросы по Conservation Easement

Что такое сервитут консервации?
Предоставление консервации — это добровольное соглашение между владельцем собственности и земельным трастом, по которому землевладелец передает земельному фонду определенные права собственности в обмен на обязательство земельного фонда вечно защищать природоохранные ценности собственности.Владелец земли сохраняет право собственности на землю с возможностью продать ее или передать наследникам, а также может получить льготу по подоходному налогу от сервитута.

Означает ли «сохранение» земли отказ от индивидуальных прав и / или земельной собственности?
Whatcom Land Trust принимает от землевладельцев дары в виде сервитутов на охрану. Владельцы собственности сохраняют право собственности на свою собственность, но могут передать права на застройку, права на древесину или другие виды природоохранных интересов Whatcom Land Trust для защиты определенных или сочетаний природоохранных ценностей.Сервитут позволяет вам продолжать владеть своей землей, использовать свою землю, передавать ее наследникам или продавать ее. Сервитут просто гарантирует, что природные качества и ресурсы, дарованные вашей землей, будут защищены навсегда.

Как работает консервационный сервитут?
Каждый объект Conservation Easement уникален в зависимости от участка и личных пожеланий владельца. Можно сохранить одну особенность, можно ограничить развитие или сохранить весь ландшафт.Например, вы можете отказаться от права на строительство дополнительных жилых домов, сохранив за собой право выращивать урожай; другие землевладельцы могут пожелать ограничить застройку, защитить ключевые особенности среды обитания диких животных, но сохранят за собой право постоянно выборочно вырубать древесину, защищая устойчивый рабочий лес. Будущие владельцы будут связаны условиями сервитута, а Земельный траст несет ответственность за соблюдение условий сервитута.

Какая собственность имеет право на охранный сервитут?
Любое имущество, имеющее природоохранную ценность, может быть защищено консервационным сервитутом.Сюда входят водно-болотные угодья, леса, фермы, места обитания диких животных, пляжи, живописные районы, рекреационные земли, исторические районы и собственность, имеющая образовательную, научную или культурную ценность.

Разрешает ли охранный сервитут общественный доступ?
Землевладельцы, предоставляющие сервитуты, не обязаны открывать свою собственность для публики. Некоторые землевладельцы предпочитают предоставлять общественности права ограниченного доступа, такие как рыбалка или пешие прогулки, другие предпочитают не разрешать общественный доступ.

Как долго длится консервационный сервитут?
Сервитут на консервацию длится вечно, другими словами, вечно.Право собственности на землю может измениться, но сервитут остается в силе.

Можно ли изменить охранный сервитут?
Сохранение сервитутов может быть изменено только для усиления природоохранной ценности сервитутов. Например, землевладелец мог пожертвовать охранный сервитут, который сохранил за собой право построить дополнительный дом, но теперь решил отменить это право.

Есть ли какие-либо налоговые льготы при сохранении сервитута?
Когда землевладелец жертвует сервитут, IRS считает это пожертвование благотворительным подарком, и это может снизить федеральные налоги.Кроме того, налоги на имущество могут быть уменьшены в зависимости от того, как изменится стоимость земли в результате дарения.

Что такое взнос в Фонд упрощения охраны окружающей среды?
Whatcom Land Trust поддерживает специальный фонд управления для выполнения долгосрочных обязательств по управлению сервитутом. Земельный траст запрашивает взнос в попечительский фонд от каждого донора сервитута. Запрашиваемая сумма определяется путем оценки индивидуального сервитута.

Что такое субординация ипотеки?
Когда владелец ипотеки подчиняет ипотеку консервационному сервиту, он соглашается позволить консервационному сервиту быть первым в цепочке правового титула, так что в случае обращения взыскания целостность консервационного сервитута остается неизменной. Принятие консервационного сервитута на собственность, на которую распространяется уже существующая ипотека, является проблемой, потому что, если кредитор когда-либо выкупит ипотеку и получит право собственности на собственность, сервитут может быть аннулирован.Единственное решение — подчинить кредитора свои права на собственность правам держателя сервитута. WLT не принимает сервитут на заложенное имущество, если владелец ипотеки не соглашается подчиняться.

Что такое средство сохранения Ag PDR?

В последние годы все большую озабоченность вызывает потеря сельскохозяйственных угодий по всей стране.

Одним из многочисленных природоохранных инструментов, используемых для защиты сельскохозяйственных земель, является природоохранный сервитут.Хотя многие фермеры не могут позволить себе пожертвовать сервитут по охране природы, программа «Покупка прав на развитие» (PDR) компенсирует фермеру упущенный потенциал развития и ограничивает использование собственности для защиты плодородных почв, чтобы они оставались доступными для выращивания продуктов питания и волокна. Ограничения, установленные этими сервитутами по охране сельского хозяйства, распространяются на всех будущих владельцев собственности, таким образом сохраняя фермы и ранчо навсегда.

Сохранение сельскохозяйственных угодий дает множество преимуществ, включая экономическую, экологическую, продовольственную и культурную.

Некоторые из преимуществ добровольной сельскохозяйственной программы PDR:

• Фермы остаются в производственной и частной собственности.
• Фермер получает компенсацию за отказ от потенциала развития.
• Фермеры могут продавать, сдавать в аренду или передавать ферму.

Whatcom Land Trust с 2002 года сотрудничает с Whatcom County в целях сохранения сельскохозяйственных угодий. Whatcom Land Trust совместно с округом является держателем сервитутов AG PDR и отвечает за управление сервитутами по сохранению.Округ Ватком управляет программой PDR и является контактным лицом для подачи заявки, оценки и т. Д.

Работая с желающими землевладельцами округа Ватком, программа PDR обеспечивает механизм для усиления защиты сельскохозяйственных угодий округа и повышения долгосрочной жизнеспособности сельскохозяйственных предприятий в округе, что приносит пользу населению за счет сохранения собственности, находящейся в постоянном использовании на фермах.

Выбор проекта

В округе Ватком есть много особых мест, заслуживающих защиты, гораздо больше, чем мы можем работать одновременно, поэтому мы должны расставить приоритеты в нашей работе.Наш План охраны земель направлен на защиту критически важных мест обитания диких животных, рабочих ферм, лесов и рекреационных земель; и соединение людей с землей через управление и отдых.

Четыре зоны нашей природоохранной программы:

Критическая среда обитания дикой природы

Whatcom Land Trust — верный партнер в решении проблемы восстановления лосося, защиты и, при необходимости, восстановления надлежащих условий функционирования — физических и биологических характеристик экосистемы, которые должны иметь рыба для нереста, выращивания и миграции.Whatcom Land Trust занимается приоритетными средами обитания и видами, включая водно-болотные угодья, старовозрастные леса, чистую воду.

• Доступ общественности к воде
• Защита и восстановление береговых форм, включая обрывистые притоки, эстуарии и дельты

• Рабочие фермы
• Рабочие леса

• Экскурсии, исследования и образование
• Немоторизованные земли и тропы для отдыха
• Управление по охране окружающей среды
• Управление земельным фондом и заповедником
• Партнерство по восстановлению

В основе этих программ лежат те же природоохранные ценности, которыми руководствовался Земельный фонд работает с 1984 г .:

• Защита естественной среды обитания и целостности местных экосистем
• Обеспечение общественного доступа к природным территориям, где это необходимо, как средство поощрения ценности управления
  
• Сохранение продуктивных ферм и лесных угодий
• Сохранение открытых пространств, природных красот и объектов особого наследия
• Содействие рациональному управлению посредством рационального управления собственностью Трастового фонда и поддержание постоянного диалога с сообществом посредством информационных бюллетеней и других публикаций

Хотя эти программы обеспечивают концептуальную основу для направления работы Земельного траста в будущем, они не являются отдельными частями ; такой проект, как сервитут по сохранению прибрежного коридора, может служить нескольким программам, или информационное мероприятие, такое как экскурсия, может привести к значительному пожертвованию собственности.Мы используем наш План сохранения земель и другие региональные планы, такие как Комплексные планы округа, планы местных органов власти и план восстановления водосборов, чтобы помочь нам в выборе проектов.

Если вы заинтересованы в сохранении своей земли, позвоните в наш офис по телефону 360 650-9470. Персонал по охране природы Whatcom Land Trust перезвонит вам, чтобы обсудить вашу собственность.

Когда землевладелец связывается с нами или мы связываемся с землевладельцем, мы обсуждаем преимущества сохранения, а также цели, проблемы и вопросы землевладельца, насколько характеристики собственности соответствуют целям охраны природы Whatcom Land Trust и будет ли охрана включать в себя плату: простое приобретение или консервационный сервитут.Whatcom Land Trust уважает конфиденциальность тех, кто работает с нами, поэтому мы всегда сохраняем конфиденциальность этих разговоров.

Оценка проекта

Если Земельный фонд и землевладелец соглашаются реализовать проект, Земельный фонд проведет оценку природоохранной ценности собственности. Это будет включать в себя официальную оценку объекта нашим персоналом и Земельным комитетом. Комитет рассмотрит природоохранные ценности земли, ее соответствие миссии и приоритетам Земельного фонда, метод приобретения (например,g., пожертвование или покупка), первоначальной стоимости и долгосрочных управленческих расходов. Затем комитет сделает рекомендацию совету директоров. Если это не пожертвование, траст будет одновременно заниматься финансированием либо за счет частных пожертвований, либо за счет государственных грантов.

В зависимости от сложности сделки сделка может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Whatcom Land Trust работает только с добровольными землевладельцами, которые хотят сохранить свою собственность, и не имеют осуждения или выдающегося авторитета в области владения недвижимостью.

Налоговые льготы

Актуальную налоговую информацию и льготы см. В CPA.

Существуют ли налоговые льготы, связанные с охраной земель? Могут существовать льготы по подоходному налогу и налогу на имущество за дарение земли, пожертвование сервитута по сохранению или продажу собственности в качестве «выгодной продажи» по цене ниже рыночной. Размер и тип налоговых льгот зависят от множества факторов, в том числе от юридического инструмента, который вы использовали для защиты своей земли, суммы пожертвования, уровня вашего дохода и общей суммы вашего имущества.Мы рекомендуем вам проконсультироваться с финансовым консультантом и / или юристом, чтобы полностью понять налоговые последствия. Land Trust Alliance имеет множество книг и брошюр, которые предоставляют основную информацию по этому вопросу.

Whatcom Land Trust является некоммерческой природоохранной организацией, отвечающей требованиям 501 c (3), поэтому пожертвование природоохранного сервитута или земли может иметь право на получение потенциальных налоговых льгот. Пожалуйста, знайте, что у IRS есть особые правила относительно сроков и квалификационных оценок для дарения земли, если требуется налоговый вычет.Землевладелец несет ответственность за получение квалифицированной оценки, подготовленной квалифицированным оценщиком для обоснования благотворительного подарка. Если стоимость проекта превышает 5000 долларов, Whatcom Land Trust запрашивает копию оценки и подпишет форму 8283 только после того, как форма будет полностью заполнена донором / составителем налоговой декларации и оценщиком. Перед подачей налоговой декларации вам следует посоветоваться со своими налоговыми консультантами, чтобы убедиться, что все положения правил соблюдены.

Регламент предъявляет два основных требования:

Во-первых, землевладелец должен получить квалифицированную оценку, подготовленную «квалифицированным оценщиком», которая содержит определенную информацию, указанную ниже.Оценка не может быть подготовлена ​​более чем за 60 дней до даты внесения вклада. Термин «квалифицированный оценщик» прописан в регламенте; как правило, оценщик не может иметь какую-либо личную долю в собственности или подарке, иметь отношение к дарителю или иметь какие-либо деловые отношения с дарителем или одаряемым, которые заставили бы разумное лицо усомниться в независимости оценщика. Гонорар оценщика не может основываться на процентах от оценочной стоимости.

Второе требование нормативных актов — налогоплательщик подает отчет об оценке вместе с налоговой декларацией.Форма 8283 — это форма, которая будет использоваться для резюме оценки. Резюме должно быть подписано оценщиком и жертвователем, а получение благотворительного взноса должно быть подтверждено одаряемой организацией. Резюме оценки также должно содержать определенную информацию, указанную на следующей странице.

Если одаренная организация продает или иным образом распоряжается подаренным имуществом в течение двух лет, она должна подать форму 8282 в IRS и отправить копию налогоплательщику. Это позволит IRS сверить продажную цену со стоимостью, заявленной в налоговой декларации донора.

Заинтересованы в удобстве сохранения?

Обязательство о праве собственности
COL закажет копию текущего обязательства о праве собственности на вашу собственность, которое содержит юридическое описание собственности, прав собственности, владения недрами, закладных и залогов.Стоимость получения обязательства по страхованию титула часто включается в премию, взимаемую по полису страхования титула.

Полис страхования титула
Хотя обязательство по титулу определяет любые известные исключения из права собственности, оно не страхует титул. Целью приобретения полиса страхования титула является защита Colorado Open Lands от любых убытков, понесенных из-за недостатков в праве собственности, кроме тех, которые специально исключены в полисе. Сумма полиса равна оценочной стоимости сервитута по сохранению, и титульная компания будет взимать премию на основе этой суммы полиса.

Соглашение о подчинении
IRS требует, чтобы любые ипотечные или залоговые права были подчинены сервитуту консервации. Если ваш кредитор или правообладатель не может или не будет подчиняться, ваш сервитут не будет квалифицированным вкладом в охрану согласно Налоговому кодексу. Colorado Open Lands будет доступна для консультации с кредитором или держателем залога.

Обследование
Если есть вопросы относительно юридических границ вашей собственности, может потребоваться обследование.

Права на добычу полезных ископаемых
Если вы не владеете 100% прав на добычу полезных ископаемых на участке или под имуществом, Кодекс IRS требует, чтобы геолог подготовил письмо для определения вероятности добычи полезных ископаемых на участке открытым способом: « настолько отдаленный, что им можно пренебречь »(цитаты взяты из Кодекса). Если в отчете не содержится этого определения, то ваш проект не будет квалифицированным природоохранным вкладом.

Оценка
Если дарение консервационного сервитута предназначено в качестве квалифицированного вклада в сохранение, вы должны пройти квалифицированную экспертизу, чтобы документально подтвердить ценность вашего подарка.IRS имеет особые требования, которые определяют «квалифицированного оценщика» и то, что составляет «квалифицированную оценку». Colorado Open Lands потребует копию экспертизы и не будет сознательно участвовать в проекте, в отношении которого у нас есть серьезные опасения по поводу стоимости подарка.

Акт о консервации
COL обсудит с вами условия консервационного сервитута и подготовит Акт, который передает охранный сервитут от вас в Colorado Open Lands.Мы настоятельно рекомендуем вам, чтобы Акт был рассмотрен вашим собственным адвокатом (см. Ниже). Понимание того, что именно говорится в природоохранном сервитуте — и, что немаловажно, — того, что он говорит то, что вы хотите, и означает то, что вы намереваетесь означать, — это ваша самая важная задача как землевладельца.

Отчет о текущих условиях
Отчет о текущих условиях (также известный как «Базовый отчет») — это требование IRS, которое должно быть подготовлено для документирования ресурсов и состояния собственности на момент передачи сервитута по консервации.Базовый отчет должен быть подготовлен квалифицированным составителем и утвержден вами как точный.

Оценка состояния окружающей среды
В некоторых случаях может потребоваться выполнить экологическую оценку собственности, чтобы определить вероятность того, что собственность была загрязнена токсичными отходами или опасными материалами. Этот отчет требуется в связи с ограничением определенных обязательств и должен быть подготовлен квалифицированным консультантом.

Налоговая форма IRS 8283
По завершении вашего пожертвования в виде сервитутов Colorado Open Lands будет работать с вами и вашим налоговым специалистом, чтобы заполнить соответствующие части формы IRS 8283 для неденежных благотворительных пожертвований.Форма должна быть отправлена ​​вместе с вашей федеральной налоговой декларацией. Стоимость этого включена в стоимость проекта Colorado Open Lands.

Получение и продажа налоговой льготы
Если вы заинтересованы в продаже налоговой льготы, Colorado Open Lands может предоставить на ваше рассмотрение список брокеров по налоговым льготам. Чтобы потребовать налоговую льготу Колорадо для пожертвования сервитута на сохранение, донор должен получить свидетельство о налоговой льготе от государства. Заявление на получение налогового сертификата подается в Отдел недвижимости штата Колорадо, который проверяет сервитут на консервацию, оценочную и другую документацию, чтобы определить, соответствует ли она требованиям штата для получения налоговой льготы.

Colorado Open Lands Legal Advice
Хотя мы стремимся снизить наши судебные издержки, мы понесем судебные издержки, связанные с (1) изменением наших стандартных положений о сервитуте; (2) проблемы с названием; (3) координация закрытия или (4) другие вопросы, имеющие юридические последствия. Если ваша передача необычно сложна или есть конкретный вопрос, вызывающий беспокойство, который, по нашему мнению, потребует обширных юридических консультаций, Colorado Open Lands обсудит с вами возможные судебные издержки, прежде чем их нести.

Профессиональные сборы землевладельца
Как упоминалось выше, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за собственным независимым профессиональным советом по юридическим, финансовым, налоговым вопросам, вопросам имущественного планирования, недвижимости и бухгалтерского учета, связанных с передачей охранного сервитута.

Прочие расходы
Иногда возникают сборы за закрытие, курьерские услуги и другие разные расходы, связанные с проектом.

Попечительский фонд
Мы всегда запрашиваем у землевладельцев единовременный взнос в качестве попечительского фонда для их сервитута.Этот взнос покрывает расходы, связанные с ежегодным мониторингом собственности, а также возможные судебные издержки, связанные с защитой условий консервационного сервитута в суде. Мы будем рады предоставить вам оценку того, сколько будет стоить предоставление вашего природоохранного сервитута. Хотя это единовременный взнос, он навсегда обеспечит вам удобство.

Чтобы просмотреть средний график завершения процесса, щелкните здесь.

Предметы консервации | Brandywine Conservancy и Художественный музей

Сохранение вашей земли с помощью инструментов сохранения

Природоохранный сервитут позволяет землевладельцам вечно защищать свою землю.Землевладелец, предоставивший охранный сервитут, продолжает владеть своей землей и управлять ею, ограничивая ее использование, чтобы защитить значительные природные, сельскохозяйственные, живописные и открытые космические ресурсы или «природоохранные ценности». Землевладелец передает эти юридические ограничения на использование земли некоммерческой организации (часто называемой «земельным трастом») или государственному учреждению, которому поручено обеспечить соблюдение условий сервитута.

Сервитуты по охране окружающей среды защищают собственность, сохраняют окружающую среду, улучшают жизнь сообществ и предоставляют налоговые льготы.

Как работают средства консервации

Центральным элементом охранного сервитута являются его «природоохранные цели». Деятельность, проводимая на землях, на которых распространяется охранный сервитут, должна соответствовать целям сохранения. Общие цели консервации включают сохранение и поддержание:

• сельхозугодий;
• водных ресурсов, мест обитания редких, находящихся под угрозой или вымирающих видов и спелых лесов;
• исторических памятника и окружающих их ландшафтов; и
• живописных видов на недвижимость с дорог общего пользования, с полосы отвода или из парков.

Цели сохранения могут также включать обеспечение ограниченного общественного доступа в виде пешеходных и конных маршрутов.

Что делает и чего не делает Conservation Easement

Чтобы защитить природоохранные ценности собственности, сервитут ограничивает или запрещает определенные действия, такие как:

• промышленного и коммерческого использования, кроме сельского хозяйства;
• выемка грунта, свалка, рубка деревьев и изменение ручьев и заболоченных мест.

Сервитуты по сохранению ограничивают количество, расположение и типы жилищ и других построек, а также ограничивают или запрещают деление на части.Гибкие по конструкции, они могут позволить строительство или разделение в будущем при условии, что это не ухудшит природоохранные ценности, которые защищает сервитут. Эти «зарезервированные права» оговариваются между землевладельцем и заповедником до того, как начнется проект сохранения сервитутов.

Сервитуты, разрешающие сельскохозяйственное использование, требуют определенных стандартов управления. Удобства на действующих фермах требуют соблюдения планов управления, утвержденных уездными заповедниками.

Консервационных сервитутов нет:

• изменить право собственности на собственность или право собственника продать или сдать ее в аренду; или
• требует публичного доступа, если этого не желает землевладелец.

Короче говоря, землевладелец сохраняет за собой все права собственности, не ограниченные охранным сервитутом. The Conservancy не имеет собственнических интересов в собственности, а также не имеет никаких прав или обязанностей по управлению землей, переданной на землю, или уплате налогов.

Финансовые выгоды

дают землевладельцам возможность сохранить свою землю, продолжая владеть ею, и, возможно, получить за это важные финансовые выгоды. Эти льготы могут принимать форму сниженных налогов и, в особых случаях, прямой компенсации.

Льготы по федеральному подоходному налогу

Дар сохранения сервитутов может считаться благотворительным взносом в федеральной налоговой декларации землевладельца, если он соответствует требованиям Налогового кодекса. Стоимость сервитута (и вычета), определяемая посредством независимой оценки, представляет собой разницу между оценочной справедливой рыночной стоимостью собственности до и после введения сервитута для консервации. Сумма вычета, доступная в течение любого отдельного года, ограничивается процентной долей от скорректированного валового дохода донора, а оставшаяся сумма переносится на последующие налоговые годы.

Федеральные налоговые льготы на имущество

Поскольку консервационный сервитут, скорее всего, снизит справедливую рыночную стоимость собственности, сервитут, подаренный землевладельцу при жизни (или по завещанию), может снизить общую стоимость налогооблагаемой собственности землевладельца, что, в свою очередь, снижает налоги на наследство. Землевладелец может решить передать сервитут по завещанию, если он или она не нуждается в налоговом вычете или не может использовать всю вычитаемую стоимость в течение периода переноса на будущие периоды.

Льготы по государственному подоходному налогу

Подобно федеральному правительству, некоторые штаты предлагают льготы по подоходному налогу в форме вычетов или кредитов за пожертвование сервитутов по сохранению земель правительствам штатов, муниципалитетам и земельным трастам.

Возможные льготы по налогу на имущество

Снижение справедливой рыночной стоимости собственности из-за консервационного сервитута также может привести к снижению налогов на недвижимость, но только в том случае, если местные оценщики признают влияние сервитута на стоимость собственности. Это преимущество может не быть реализовано землевладельцами, чья недвижимость уже включена в программы льготной налоговой оценки, такие как Закон штата Пенсильвания 319, которые оценивают недвижимость по ее сельскохозяйственной стоимости.

Обеспечение того, чтобы послушание длилось вечно

После предоставления сервитута консервация принимает на себя ответственность за исполнение его условий.Для этого необходимо ежегодно осматривать сдаваемую недвижимость. Землевладелец обязан направить надлежащее уведомление и / или получить одобрение охраны природы перед тем, как приступить к определенным действиям. Группа управления сервитутом Conservancy проводит проверки, рассматривает планы и отвечает на вопросы землевладельцев.

Льготы землевладельцу и населению

Сервитуты по охране природы предоставляют землевладельцам ряд преимуществ, например:

• Гарантия вечной сохранности их собственности;
• Возможные значительные финансовые выгоды за счет снижения налогов на прибыль, налогов на наследство и / или дарение, налогов на имущество в некоторых случаях и, в особых обстоятельствах, прямой компенсации;
• Осуществление ощутимых обязательств по сохранению природных и сельскохозяйственных ресурсов, открытых пространств и живописной красоты своей земли и сообщества, в котором они живут; и
• Защита больших ресурсных территорий, таких как водоразделы, живописные ландшафты и сельскохозяйственные угодья, когда соседние землевладельцы также сохраняют свою собственность.

Сервитуты по сохранению также приносят значительную пользу населению, например:

• Защита важных природных, сельскохозяйственных и культурных ценностей — водных ресурсов, мест обитания диких животных, плодородных почв, исторических мест и живописных видов — при сохранении земли в частной собственности;
• Гарантия того, что мелиорированные земли останутся защищенными навсегда, что часто невозможно при зонировании или других правилах землепользования;
• Предотвращение застройки земель, которая может чрезмерно перегрузить муниципальные ресурсы, а также муниципальный и школьный бюджеты; и
• Добровольное частное выполнение целей, установленных в официальных документах планирования, и основы для построения будущих планов и программ сохранения.

Прохождение теста на консервацию

Федеральные правила, касающиеся вычета налогов на сервитуты консервации, и внутренние критерии и стандарты Brandywine Conservancy всегда выполняются до того, как Conservancy согласится провести сервитут консервации.

Квалифицированные природоохранные взносы

Конгресс установил стандарты, которым сервитут должен соответствовать, чтобы считаться не подлежащим налогообложению благотворительным взносом. Определен как «квалифицированный природоохранный вклад» в Налоговом кодексе (26 U.S.C.170 (h)), консервационный сервитут должен соответствовать по крайней мере одной из следующих природоохранных целей, чтобы быть вычитаемым:

• Сохранение земельных участков для отдыха на природе или просвещение населения;
• Защита относительно естественной среды обитания рыб, диких животных или растений или аналогичной экосистемы;
• Сохранение определенных открытых пространств (включая сельхозугодья и лесные угодья), где такое сохранение предназначено для живописного удовольствия широкой публики или в соответствии с четко определенной федеральной, государственной или местной правительственной политикой сохранения, и принесет значительную пользу общественности. выгода; или
• Сохранение исторически важного земельного участка или сертифицированного исторического сооружения.

Если сервитут лишает права застройки без дополнительного достижения одной из этих целей, он не квалифицируется как природоохранный взнос для целей налогообложения. Правила также требуют, чтобы сервитут по сохранению был предоставлен бессрочно квалифицированной организации, такой как Brandywine Conservancy, и чтобы эта организация держала сервитут исключительно в целях сохранения. Консервативные сервитуты также должны соответствовать государственным требованиям.

Критерии и стандарты отбора проектов

Внутренние критерии, установленные Conservancy, гарантируют, что сервитуты консервации не только соответствуют федеральным стандартам, но также продвигают миссию Conservancy и соответствуют руководящим принципам аккредитации национального земельного фонда.Эти критерии, используемые в качестве основы для принятия сервитута, относятся к самой земле, ее региональному контексту, предлагаемым условиям и / или зарезервированным правам, а также способности природоохранной организации подготовить, контролировать и обеспечить соблюдение предлагаемого сервитута.

Предоставление возможности сохранения

В Brandywine Conservancy процесс обычно начинается с разговора между землевладельцем и представителем Conservancy о целях землевладельца по сохранению своей собственности и целесообразности сохранения сервитутов.За этим обсуждением следует подробное проектное предложение, в котором излагаются цели, условия и стоимость предлагаемого сервитута.

После подписания предложения начинается процесс разработки сервитутов. Инвентаризация состояния и ресурсов собственности проводится и используется в качестве основы для составления проекта соглашения о сервитуте и подготовки подробной карты собственности. Эта инвентаризация оформляется в виде Отчета о базовой документации, используемого для мониторинга сервитута и необходимого, если землевладелец добивается вычета по федеральному подоходному налогу.Затем соглашение об установлении сервитута составляется и рассматривается землевладельцем и Комитетом по охране окружающей среды, комитетом Совета попечителей заповедника. После утверждения всеми сторонами документы подписываются и регистрируются.

В зависимости от сложности сервитута могут потребоваться нанятые землевладельцем профессиональные консультанты для завершения сделки по сохранению сервитута и получения налоговых льгот. Сюда могут входить:

• Землемер для обследования и предоставления юридического описания территории (ов) сервитута, если существующие исследования, юридические описания и / или пограничные знаки неадекватны, или для определения границ застройки;
• Поверенный, проверяющий документы сервитута и предоставляющий независимые консультации землевладельцу;
• Оценщик для оценки консервационного сервитута для целей налогового вычета или продажи.Рекомендуется использовать сертифицированных оценщиков недвижимости, имеющих опыт в консервации сервитутов; и
• Налоговый специалист, помогающий в составлении налоговых деклараций и консультирующий землевладельца о сроках предоставления сервитута.

Если у землевладельца есть непогашенная ипотека, залог или другая задолженность, обеспеченная имуществом, она должна быть подчинена сервитуту. Это действие требуется законом штата и федеральными постановлениями, чтобы гарантировать, что кредитор не может аннулировать сервитут в случае обращения взыскания.

Оценка стоимости консервации

Brandywine Conservancy — это некоммерческая организация, поддерживаемая членами, с ограниченными средствами для покрытия своих операционных расходов. В результате землевладельцев просят покрыть расходы Охраняемого заповедника на подготовку и администрирование природоохранного сервитута, который они намереваются предоставить. Эти затраты указаны в проектном предложении и включают:

• Штатные и другие расходы на документирование природоохранных ценностей собственности и составление договора сервитута и карты;
• Целевой взнос, необходимый для покрытия долгосрочных административных, контрольных и исполнительных расходов Conservancy в отношении сервитута.Сумма зависит от сложности сервитута, количества зарезервированных прав, размера собственности и ее местоположения.

Землевладельцы также должны предвидеть дополнительные расходы, не включенные в предложение по охране природы, такие как гонорары геодезистам, адвокатам и налоговым консультантам.

Пост-пожертвование

После предоставления сервитута команда по управлению земельными ресурсами всегда доступна для консультации по методам управления земельными ресурсами.Наши сотрудники могут помочь вам в планировании ваших краткосрочных или долгосрочных целей по управлению недвижимостью и предоставить информацию и ресурсы по широкому кругу вопросов управления земельными ресурсами.

Пионер в использовании сервитутов и один из первых и влиятельных участников движения земельного фонда, Brandywine Conservancy была одной из первых организаций, аккредитованных национальной комиссией по аккредитации земельного фонда. Аккредитация признает превосходство в управлении земельными фондами и соблюдение национальных стандартов и практик по охране земель.

Брендивайн Консерванси находится под надзором Экологического комитета Совета попечителей заповедника. Комитет по охране окружающей среды, представляющий широкую общественность и опыт сохранения, гарантирует, что приобретение сервитутов и управление ими соответствуют самым высоким профессиональным стандартам.

Для получения дополнительной информации о Conservation Easements и других услугах по консервации, пожалуйста, позвоните нам по телефону 610.388.8340 или напишите Дэвиду Шилдсу по адресу [email protected] или Teddy Price по адресу tprice @ brandywine.орг.

Conservation Easements — Департамент охраны окружающей среды штата Нью-Йорк

Отдыхайте на землях заповедника DEC! Просмотрите свойства, которые вы можете посетить.

Каждый природоохранный сервитут отличается от других с точки зрения общественного доступа и возможностей для отдыха. Пожалуйста, прочтите индивидуальную веб-страницу сервитутов или свяжитесь с ближайшим к сервитуту офисом DEC Lands and Forests для получения подробной информации.

Защита природных ресурсов при одновременном подключении людей к земле

Сохранение сервитута — это добровольное юридическое соглашение, которое защищает природные ресурсы земельного участка путем ограничения будущего землепользования и / или развития собственности «на неограниченный срок» (навсегда).Это соглашение заключается между землевладельцем и государственным учреждением или земельным фондом, при этом собственник земли сохраняет право собственности. Сервитут можно продать или подарить, что даст землевладельцу различные налоговые льготы. Сервитут записывается в акте собственности и передается всем будущим землевладельцам.

Природные ресурсы и ландшафтные ценности, на защиту которых направлены сервитуты, включают качество воды, среду обитания диких животных, уязвимые экосистемы, водно-болотные угодья, прибрежные территории, живописные районы, рабочие леса и исторические места.Все природоохранные сервитуты DEC уделяют первоочередное внимание защите окружающей среды, при этом многие допускают некоторый уровень общественного доступа к рекреационным мероприятиям. В штате Нью-Йорк есть более 900 000 акров охраняемых сервитутов, которыми управляет Отдел земель и лесов DEC. Хотя большая часть этих земель расположена в парке Адирондак и плато Таг-Хилл, DEC также имеет сервитуты на множество других объектов по всему штату. Ссылки на сервитуты DEC по сохранению, которые предлагают открытый доступ, доступны внизу этой веб-страницы.

Каждая мельница для сохранения уникальна

Цель и условия каждого природоохранного сервитута адаптированы к конкретным характеристикам каждого объекта, и большинство из них предназначены для достижения нескольких природоохранных целей. Например, сервитут, предназначенный для сохранения живописной местности, будет иметь другие ограничения, чем сервитут, предназначенный для защиты среды обитания исчезающих видов. Некоторые запрещают любое будущее развитие, в то время как другие допускают ограниченное новое строительство или другие улучшения.Большинство сервитутов позволяют продолжать традиционное использование земли, такое как лесное хозяйство, сельское хозяйство или отдых, до тех пор, пока соблюдаются цели сохранения собственности.

Общественные места отдыха

DEC приобрела определенные права на отдых в общественных местах на большинстве участков с сервитутом. Объем публичного доступа зависит от целей и задач землевладельца на момент согласования сервитута, а также от природных ресурсов, защищаемых сервитутом.Рабочие сервитуты по сохранению лесов обеспечивают общественный доступ к сотням тысяч акров частных земель. Однако публичный доступ может быть приостановлен или перемещен, когда ведутся лесохозяйственные мероприятия. Многие работающие лесовладельцы также полагаются на доход от аренды частных охотничьих клубов, поэтому общественная охота может быть ограничена или запрещена на определенных участках собственности.

Возможности общественного отдыха на охраняемых землях сервитутов управляются либо посредством временного плана управления рекреационной деятельностью (IRMP), либо посредством плана управления рекреационной деятельностью (RMP), подготовленного персоналом Отдела земель и лесов DEC при участии общественности.Эти документы касаются существующих природных ресурсов, землепользования, законов и политики, а также планов будущего развития рекреационных услуг. Когда собственность впервые приобретается DEC, будет создан IRMP, так что некоторые развлекательные возможности для публики могут быть немедленно предложены, пока будет разработан формальный RMP. В некоторых случаях IRMP или RMP могут быть частью плана управления земельными участками штата (UMP).

Публичный доступ варьируется в зависимости от природоохранных сервитутов. Люди, которые планируют посетить сервитут, должны прочитать индивидуальную веб-страницу собственности или связаться с ближайшим к сервитуру офисом DEC Lands and Forests.

Рабочие леса по охране природы

Рабочие сервитуты по сохранению леса позволяют землевладельцу профессионально управлять лесными ресурсами переделанной собственности, чтобы они оставались доступными для устойчивого лесного хозяйства на неограниченный срок (постоянно). DEC приобрела рабочие сервитуты по охране лесов почти на 807 000 акров земли. В основном в Адирондаке эти сервитуты составляют 90% от общей площади охраняемых сервитутов, удерживаемых DEC.

Большинство действующих лесоустроительных сервитутов предоставляют землевладельцу выбор из двух вариантов ведения лесного хозяйства:

1. Вариант программы лесной сертификации.Этот вариант позволяет землевладельцам получить сертификацию в рамках программы сертификации лесов, такой как Forest Stewardship Council® (FSC®) или Sustainable Forestry Initiative® (SFI®). Согласно этому варианту, землевладелец работает с профессиональным лесником (DEC ведет список сотрудничающих профессиональных лесников) для создания плана управления лесным хозяйством, отвечающего требованиям программы лесной сертификации. После получения сертификата от одной из этих программ план управления передается в программу.Программа сертификации отвечает за проведение аудитов на местах, чтобы убедиться, что план управления лесным хозяйством соблюдается землевладельцем. Чуть более 710 500 акров рабочих лесных сервитутов, принадлежащих DEC, сертифицированы по стандартам лесоуправления FSC® или SFI®, в то время как почти 482 000 акров дважды сертифицированы по программным стандартам FSC® и SFI®.
2. Вариант плана управления лесами. Согласно этому варианту, землевладелец вместе с профессиональным лесником создает план управления лесным хозяйством, который затем утверждается и передается сотрудникам лесного хозяйства DEC.Персонал лесного хозяйства DEC проводит аудит на месте, чтобы убедиться, что план соблюдается. Около 96 000 акров рабочих земель, охраняемых лесным хозяйством, принадлежащих DEC, управляются в соответствии с утвержденным DEC планом управления лесным хозяйством.

Оба вышеперечисленных варианта требуют от землевладельцев разработки и обновления подробных планов управления лесами, которые объединяют устойчивое управление лесами с сохранением почвы, качества воды, дикой природы и среды обитания рыб, исторического значения, отдыха и эстетики.Независимо от того, какой вариант выберет землевладелец, план управления лесным хозяйством должен быть подготовлен до того, как будут проводиться какие-либо лесохозяйственные мероприятия на переданном участке.

Гордимся своим прошлым — Уверены в нашем будущем

DEC гордится своим рекордом по сохранению земель посредством программы сохранения сервитутов (CE). Программа сохраняет землю в частной собственности и на местных налоговых ведомостях, обеспечивая при этом огромные преимущества для окружающей среды и отдыха на природе.DEC является лидером в стране по использованию сервитутов для сохранения важных ландшафтов. Действительно, природоохранные сервитуты DEC, большинство из которых находится в регионах Адирондак и Таг-Хилл, составляют больше площадей, чем наша вековая система государственного леса, и около одной трети площадей в лесном заповеднике Адирондак, который увеличивал площади с 19-го века. век. Сочетание природоохранного сервитута и Фонда защиты окружающей среды (EPF) дало самые успешные результаты в области сохранения за последние десятилетия, при этом позиционируя штат Нью-Йорк хорошо, чтобы гарантировать, что наши леса и дальше будут приносить экологические и экономические выгоды в будущем.

Как узнать больше

Для получения дополнительной информации о конкретном сервитуте DEC для сохранения, свяжитесь с офисом DEC Lands and Forests, ближайшим к интересующему вас земельному сервитуту.

Чтобы узнать больше об устойчивом лесном хозяйстве, посетите:

Чтобы узнать о некоммерческих природоохранных организациях, посетите сайты наших партнеров:

Заповедные земли, открытые для общественного отдыха

ОИК Регион 2

Регион Нью-Йорка

ОИК Регион 5

Восточный Адирондак / регион озера Шамплейн

Заповедник Адирондакский горный заповедник
Заповедник «Седарлендс» Урок Conservation Easement
Paul Smiths College Conservation Easement Tract
Perkins Clearing and Speculator Tree Farm Conservation Easement Tract
Sable Highlands Conservation Easement Tract
Santa Clara Conservation Easement Tract
Township 19 Conservation Easement Tract
Township 20 Conservation Easement Tract
Township 20 Conservation Easement Tract
Township 20 Conservation Easement Tract
Township 20 Conservation Easement Tract
Township 20 Conservation Easement Tract
Township 20 Conservation Easement Tract

Учебный участок по сохранению дороги у пруда Вейле

ОИК Регион 6

Западный Адирондак / Верхняя долина Могавков / Регион Восточного озера Онтарио

Beers Lot Conservation Easement Tract
Big Tupper Conservation Easement Tract
Croghan Conservation Easement Tract
Dead Creek Conservation Easement Tract
East Branch Fish Creek North Conservation Easement Tract
East Branch Fish Creek South Conservation Easement Tract
Five Mile Conservation Easementroct
Five Mile Conservation Easementroct
Conservation Easement Tract
Goldmine Conservation Easement Tract
Grass River Conservation Easement Tract
Hollywood Mountain Conservation Easement Tract
Hungry Bay Conservation Easement Tract
Kildare Conservation Easement Tract
Long Pond Conservation Easement Tract
Massawepie Conservation Easement
Massawepie Conservation Hill
Conservation Easement Tract
Pine Hill Conservation Easement Tract
Preston Lot Conservation Easement Tract
Seveys Conservation Easement Tract
Stark Conservation Easement Tract
Sucker Lake Co Природный заповедник
Заповедник Тули-Понд

Подходят ли вам мельницы на водно-болотных угодьях?

Водно-болотные угодья улучшают качество воды вниз по течению, защищают близлежащие города от наводнений, улучшают среду обитания диких животных и предоставляют возможности для отдыха и образования на открытом воздухе.Землевладельцы, которые хотят восстановить и защитить водно-болотные угодья на своей территории, могут получить помощь от Службы охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США, подписавшись на сервитут по сохранению.

Посредством природоохранных сервитутов частные землевладельцы могут восстанавливать и защищать водно-болотные угодья на своих землях.

Хотя водно-болотные угодья покрывают лишь небольшую часть континентальной части США, половина всех североамериканских видов птиц используют их для кормления или гнездования.Более одной трети всех исчезающих или находящихся под угрозой исчезновения видов зависят от среды обитания водно-болотных угодий, и на них обитает почти треть всех видов растений на Земле.

Восстановленные водно-болотные угодья от северных равнин до побережья Мексиканского залива служат «местом отдыха» для водоплавающих и редких птиц, таких как журавль. В Орегоне частные землевладельцы спасли орегонского голавля на грани исчезновения, сделав его первой рыбой в истории Закона об исчезающих видах, полностью восстановившейся в результате восстановления водно-болотных угодий.А в самом сердце Юга восстановленные водно-болотные угодья помогли спасти луизианского черного медведя от попадания в список исчезающих видов.

Разнообразные водоплавающие птицы, включая зеленокрылого чирка, используют заболоченные земли в качестве пищи и среды обитания. Фото Службы рыболовства и дикой природы США.

Водно-болотные угодья также фильтруют и хранят воду, улучшая качество воды и сводя к минимуму риск наводнений. Водно-болотные угодья приносят огромную пользу людям, и наибольший потенциал для восстановления водно-болотных угодий в Соединенных Штатах находится на частных землях, включая национальные фермы, ранчо и леса.

USDA предлагает сервитуты по сохранению сельскохозяйственных культур через Программу облегчения сохранения сельского хозяйства или ACEP, программу закона о фермах. В рамках программы Служба охраны природных ресурсов оказывает частным землевладельцам техническую и финансовую помощь в защите, восстановлении и улучшении водно-болотных угодий и других уязвимых земель.

Может ли сервитут на водно-болотных угодьях подойти вам и вашей земле?

Когда вы подаете заявление на сервитут, у вас есть два варианта регистрации: постоянный сервитут или 30-летний сервитут.У индейских племен также есть возможность заключения 30-летнего контракта. Сервитут — это сделка с недвижимым имуществом в форме акта. Вы, землевладелец, по-прежнему будете контролировать доступ к земле в любом из этих вариантов.

• Постоянные сервитуты: Это бессрочный консервационный сервитут. Плата за сервитут будет наименьшей из справедливой рыночной стоимости земли, определенной в результате оценки или анализа рынка в масштабе региона, установленного предела оплаты или суммы, предложенной землевладельцем.Помимо оплаты сервитута, USDA оплачивает 100 процентов затрат на восстановление водно-болотных угодий.

• 30-летний сервитут: Это консервационный сервитут на 30 лет. Платежи за сервитут составляют 75 процентов от того, что было бы уплачено за постоянный сервитут, а Министерство сельского хозяйства США оплачивает 75 процентов затрат на восстановление.

• 30-летние контракты: Это 30-летнее соглашение, применимое только к участкам земли, принадлежащим индейским племенам. Ставки выплат по программе соизмеримы с 30-летними сервитутами.

Эверглейдс является домом для самой большой экосистемы мангровых зарослей в западном полушарии, а также для сети других экосистем, включая влажные прерии, травяные болота, болота и гамаки из твердых пород дерева, простирающиеся от озера Окичоби до залива Флорида.

Землевладелец сохраняет четыре основных права в рамках сервитута на водно-болотных угодьях:

• Право продажи имущества и уплаты налогов.Договор об установлении сервитута действует вместе с землей и передает собственность, если новый владелец приобретает собственность с сервитутом.

• Право на частный доступ; публичный доступ не требуется.

• Право на спокойное развлечение и использование для отдыха, включая охоту, рыбалку, отлов и другие виды тихого отдыха. Запрещены охотничьи и рыбные хозяйства.

• Право на недропользование при условии, что бурение и добыча не ведутся в пределах сервитутов.

С 1992 года частные землевладельцы восстановили и защитили более 2,7 миллионов акров водно-болотных угодий с помощью NRCS. В этом году отмечается 25-летняя годовщина предоставления природоохранных сервитутов от NRCS для фермеров, владельцев ранчо и лесовладельцев через Закон о фермах.

Если вы заинтересованы в защите, восстановлении или улучшении водно-болотных угодий на своей территории посредством сервитута, посетите местный сервисный центр Министерства сельского хозяйства США, чтобы подать заявку в любое время.