Равноценное и равнозначное возмещение при сносе жилья
Жители квартир в домах, попадающих в программу сноса пятиэтажек, задают много вопросов о том, что они получат взамен сносимого жилья.
В частности, что москвичи-собственники получат взамен сносимого жилья.
Этот вопрос урегулирован статьей 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 (ред. от 28.12.2016) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Как видно из текста закона, в нем используется два термина: «равноценное» и «равнозначное» жилое помещение.
Как это понимать и как это скажется на жилищных правах граждан?
Равноценное жилое помещение — это жилое помещение той же стоимости.
Понятно, что жилые помещения в сносимых пятиэтажках не являются дорогими. Это старый и ветхий фонд. Взамен же москвичи получат новые квартиры, которые стоят несколько дороже. То есть однокомнатная квартира в новом доме будет стоить столько же, что и двухкомнатная в сносимом доме (равноценная).
Значит ли это, что вместо квартиры в снесенном доме москвичам дадут квартиру в новом доме, состоящую из меньшего количества комнат, на том основании, что она равноценная?
Равнозначная квартира- это квартира, состоящая из того же количества комнат и такой же (не меньшей) площади.
В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», по письменному заявлению собственника с ним заключается договор, определяющий переход права собственности на жилое помещение, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
Вот что говорит по этому поводу мэр Москвы Сергей Собянин:
«Жилую площадь мы предоставляем метр в метр, а все вспомогательные помещения, нежилые- кухня, прихожая, ванная и так далее- будут больше по площади, потому что кухни в четыре квадратных метр сейчас уже никто не строит. Но за это граждане не будут доплачивать».
Споры, возникающие между собственником и городом Москвой при решении вопроса о предоставлении возмещения взамен сносимого жилья, подлежат рассмотрению в судебном порядке.
В случае нарушения ваших прав вы можете обратиться к юристам нашей организации, написав нам по электронной почте [email protected] и в Телеграм
Другие статьи о реновации в Москве
1. Реновация: проект закона о гарантиях и компенсациях
2. Закон о реновации. Права граждан. Комментарий адвоката
3. Закон о реновации. Коррупциогенность. Комментарий адвоката
4. Закон о реновации. Голосование. Комментарий адвоката
5.
Равноценное и равнозначное возмещение при сносе жилья (эта статья)
6. Возмещение нанимателю сносимого жилья
7. Возмещение собственнику сносимого жилья
8. Права членов семьи собственника жилого помещения при сносе дома
9. Что предоставляют собственникам коммунальных квартир при сносе пятиэтажек
10. Что предоставляют нанимателям коммунальных квартир при сносе пятиэтажек
11. Права собственника нежилого помещения при сносе дома
12. Как защитить дом от реновации
13. Реновация,новый закон.Реализация
14. Реновация: закон о гарантиях и компенсациях
15. Возмещение собственникам. Право на землю
16. Формирование земельного участка под многоквартирным домом
17. Реновация: поправки в проект Федерального закона
18.
Равнозначность помещения и позиция Верховного суда РФ
19. Реновация:закон принят во втором чтении
20. Реновация: итоги законотворчества
21. Реновация: жителям коммуналок
22. Реновация в Москве: Итоги мая
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос
Что такое равнозначное жилье при переселении: объясняет верховный суд
- Источник:
- Определение ВС по делу №81-КГ17-2 от 11.04.17
В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.
В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку.
Семья решила не переезжать.
Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.
ст. 89 ЖК про равнозначные квартиры по договору соцнайма
На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат
Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.
Какие дома признают аварийными
Что сказали суды?
Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.
А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно.
Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.
В жилищном кодексе есть четкое указание, что квартира должна быть равнозначной по общей площади. Это главный аргумент для Верховного суда.
Решение суда первой инстанции
Апелляционное определение
п. 37 пост. Пленума ВС от 02.07.09
Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
Сейчас на каждом углу трубят про московскую реновацию. Там равнозначные квартиры — это в которых и жилая площадь не меньше, и комнат столько же. Кому верить?
В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:
- жилая площадь не меньше;
- количество комнат такое же;
- общая площадь больше;
- находится в том же районе города;
- отвечает городским стандартам благоустройства.
Ну и что? 19.
05.17
Участникам реновации предложили гарантии. Теперь официально
Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.
Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.
- Если нанимателей будут выселять из аварийного дома на общих основаниях , то могут вместо трешки дать двушку и меньше по жилой площади. А еще могут переселить в другой район. Если жильцы не согласятся переехать, их выселят принудительно. Это законно.
- Если будут выселять по программе реновации, то вместо трешки дадут трешку, а жилая площадь не уменьшится. Но так будет, только если дом войдет в программу. Если не войдет, но когда-то его снесут, допгарантий может не быть.
В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.
А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?
По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.
Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.
Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.
ст. 32 ЖК про выселение собственников
Получается, что при выселении из аварийного дома наниматель получит квартиру такой же общей площади, а собственник — только деньги с учетом износа.
Это же несправедливо! Почему наниматели и собственники не в равных условиях?
Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.
Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.
Что такое жилье с равными возможностями?
Хотя мы рассмотрели основы ваших прав как покупателя или продавца жилья, важно отметить, что права ничто без силы закона, стоящей за ними. Имея это в виду, давайте рассмотрим несколько ключевых положений законодательства о гражданских правах и то, как они влияют на домовладение.
Закон о гражданских правах 1866 года
Самым ранним известным федеральным законом в этой области был Закон о гражданских правах 1866 года.
Соединенные Штаты были гражданами США со всеми правами гражданства. Важно отметить, что эти ставки включали возможность владеть недвижимостью.
Раздел VI Закона о гражданских правах 1964 г.
Раздел VI Закона о гражданских правах 1964 г. запрещает дискриминацию между организациями, получающими федеральное финансирование. Это было важно с точки зрения жилищного строительства, поскольку было установлено, что с юридической точки зрения дискриминация больше недопустима и, по сути, будет наказуема за правонарушение поставщиков государственного жилья.
Закон о справедливом жилищном обеспечении
Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию в отношении жилья по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности.
К числу действий, запрещенных на основании этих признаков, относится отказ в аренде или продаже жилья, либо отказ от ведения переговоров. Вы также не можете устанавливать разные условия продажи или аренды или предоставлять отдельные помещения.
Кредиторы не могут взимать разные процентные ставки или квалификационные стандарты, а продавцы не могут устанавливать разные цены продажи на основе защищенного класса.
Закон о равных возможностях для получения кредита
Закон о равных возможностях для получения кредита запрещает дискриминацию при принятии решений о предоставлении кредита и ссуды по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, семейного положения, возраста или получения вами дохода от государственной помощи.
Кредиторы не могут отговаривать вас от подачи заявления на основании этих факторов или учитывать их при принятии вашего заявления. Если вы подаете заявление совместно или проживаете в штате с общей собственностью, они могут спросить о вашем супруге. В противном случае это ограничено. Они также не могут дать вам другие условия на основе защищенной характеристики.
Кредиторы могут спросить вас о многих из вышеперечисленных характеристик, но только в рамках контроля за соблюдением антидискриминационного законодательства.
Вы не обязаны отвечать.
Закон о защите потребительских кредитов от 1968 года
В соответствии с Законом о защите потребительских кредитов от 1968 года кредиторы обязаны сообщать потребителям условия кредита. Потребители также защищены от действий ростовщиков, а арест заработной платы подлежит ограничению. Этот закон применяется совместно Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) и FTC. Национальная комиссия по потребительскому финансированию также была создана для регулирования отрасли.
Закон об американцах с ограниченными возможностями
Вместе с Разделом 504 Закона о реабилитации 1973 года и Законом о справедливом жилищном обеспечении Закон об американцах с ограниченными возможностями, соблюдение которого обеспечивается Отделом гражданских прав Министерства юстиции США, применяется к большинству частных и государственных домов. Он запрещает дискриминацию по признаку инвалидности.
Примеры объектов, предусмотренных данным законом, следующие:
- Любой частный или государственный многоквартирный комплекс, первый заселенный после 13 марта 1991, должны соответствовать стандартам проектирования и строительства для использования людьми с ограниченными возможностями, включая доступные пути входа и выхода из квартир первого этажа (или всех квартир в здании с лифтами).
- Для таких доступных квартир нужна удобная кухня и ванная комната. Это включает усиление поручней в ванной комнате.
- Требуются доступные розетки, термостаты и выключатели.
- Поставщики жилья обязаны обеспечить разумные условия для квалифицированных животных-помощников.
У HUD есть дополнительная информация о жилищных правах лиц с ограниченными возможностями.
Закон о раскрытии информации о жилищной ипотеке
Закон о раскрытии информации о жилищной ипотеке, введенный в действие CFPB, требует, чтобы кредиторы сообщали определенные данные, касающиеся следующего:
- Покупки жилья
- Предварительное одобрение на покупку
- Домохозяйство
- Заявки на рефинансирование жилья
При этом учитываются области, в которых кредитор выдает кредиты. В нем также рассматривается различная информация, охватываемая защищенными классами, о которых мы говорили в этой статье, с целью выявления потенциальной дискриминации при кредитовании, надлежащего обслуживания сообществ и наличия возможностей для инвестиций в недостаточно обслуживаемые сообщества.
Раздел 1031 Закона о реформе Уолл-стрит Додда-Франка
Этот закон, более известный как UDAAP, запрещает недобросовестные, вводящие в заблуждение или оскорбительные действия или практику, которые приводят к тому, что клиент не может понять продукт или услугу, или которые используют преимущества их каким-то другим образом. Это обеспечивается CFPB.
Соблюдение этого закона в ипотечном бизнесе означает, что кредиторы должны четко и ясно раскрывать информацию о любых условиях, связанных с предложениями. По этой же причине в рекламных объявлениях вы видите как базовую процентную ставку, так и годовую процентную ставку (APR).
Нью-Йоркский закон о правах человека
Федеральное правительство не единственное, кто принимает законы, касающиеся финансового регулирования. Одним из наиболее заметных законов штата является Закон о правах человека, принятый штатом Нью-Йорк в 1965 году. Он закрепляет в законодательстве штата многие из тех же прав, которые защищаются Федеральным законом о жилье, который был принят позже в 1968 году.
Он запрещает дискриминацию по признаку о расе, вероисповедании, цвете кожи, национальном происхождении, сексуальной ориентации, военном статусе, возрасте, поле, семейном положении, инвалидности или семейном положении, статусе жертвы домашнего насилия, предрасположенных генетических характеристиках, гендерной идентичности или самовыражении, состоянии, связанном с беременностью, законном источнике доход, предыдущий арест или судимость, а также возмездие за противодействие незаконным дискриминационным практикам.
Несмотря на то, что этот закон и другие подобные ему законы защищают одни и те же права, они наделяют штаты правоприменительными полномочиями в отношении действий, связанных с дискриминацией в отношении жилья. Ипотечные кредиторы и брокеры также лицензируются на уровне штата, что позволяет штатам иметь определенный уровень надзора.
Если вы считаете, что подверглись дискриминации в отношении жилищной ситуации в Нью-Йорке, вы можете подать жалобу в Нью-Йоркский отдел по правам человека.
Вы также можете связаться с Housing Opportunities Made Equal (HOME), группой защиты гражданских прав, которая работает над обеспечением равных жилищных возможностей.
Определение и связь с ИПЦ
КЮлия Каган
Полная биография
Джулия Каган — финансовый/потребительский журналист и бывший старший редактор отдела личных финансов Investopedia.
Узнайте о нашем редакционная политика
Обновлено 03 ноября 2021 г.
Факт проверен
Скайлар Кларин
Факт проверен Скайлар Клэрин
Полная биография
Скайлар Клэрин занимается проверкой фактов и экспертом в области личных финансов с обширным опытом, включая ветеринарные технологии и изучение фильмов.
Узнайте о нашем редакционная политика
Что такое Эквивалентная арендная плата владельцев (OER)?
Эквивалентная арендная плата владельцев (OER) — это сумма арендной платы, которую необходимо заплатить, чтобы заменить дом, находящийся в настоящее время в собственности, в качестве сдаваемого в аренду имущества.
Основные выводы
- Эквивалентная арендная плата владельцев (OER) измеряет, сколько денег владелец недвижимости должен заплатить в качестве арендной платы, чтобы она была эквивалентна его стоимости владения.
- OER используется для измерения стоимости рынков недвижимости, где он может помочь людям либо покупать, либо арендовать на основе общей ежемесячной стоимости.
- ООР, как правило, связаны с инфляцией, поэтому по мере роста инфляции растут и ООР.
Понимание эквивалентной арендной платы собственников
Эквивалентная арендная плата владельцев — это статистический показатель, за которым следят домовладельцы и который отслеживает Бюро трудовой статистики. Как правило, эквивалентная арендная плата владельцев получается с помощью опросов, в которых домовладельцам задается следующий вопрос: «Если бы кто-то арендовал ваш дом сегодня, как вы думаете, сколько он будет арендовать в месяц, без мебели и без коммунальных услуг?»
OER — это часто упоминаемый показатель, который позволяет оценить изменения рыночной стоимости недвижимости.
Если OER высок, может быть выгоднее купить дом, чем арендовать его. С другой стороны, если OER низок, аренда может быть лучшей перспективой.
Эквивалентная арендная плата владельцев обычно меняется в зависимости от изменения индекса потребительских цен. Общая эквивалентная арендная плата владельцев неуклонно росла со скоростью около 3% каждый год с 2014 по 2020 год.
Оценка ООР
При оценке жилья и жилья эквивалентная арендная плата владельцев за основное место жительства является одним из трех компонентов категории жилья, влияющих на индекс потребительских цен (ИПЦ), который измеряет среднее изменение во времени цен, уплачиваемых потребителями на рынке. корзина товаров и услуг. При расчете учитываются стоимость аренды, эквивалентная арендная плата владельцев и проживание вдали от дома. Эти три компонента являются движущими силами изменения общей стоимости жилья. В совокупности на эти компоненты может влиять конъюнктура рынка недвижимости в целом, а также различные денежные факторы, такие как преобладающие процентные ставки, налоги на имущество, доступные ипотечные продукты и страхование.
Например, в декабре 2020 года компонент жилья в индексе потребительских цен сообщил о росте на 0,10% в месяц и на 1,8% в год. Цены на жилье были одними из самых низких в индексе потребительских цен, при этом наибольшее влияние оказали энергоносители и особенно мазут. В декабре 2020 года средний рост ИПЦ по всем статьям составил 1,5%.
Бюро трудовой статистики не только является компонентом ИПЦ, но и ежемесячно предоставляет данные о колебаниях эквивалентной арендной платы собственников. Бюро статистики труда для измерения изменения скрытой арендной платы, которая представляет собой сумму, которую домовладелец заплатил бы за аренду или заработал бы от сдачи в аренду своего дома на конкурентном рынке.
Источники статей
Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей.