Договор аренды. Расторгнуть — по соглашению, отказаться — по закону
Лилия Щукина, руководитель направления.
Опубликовано: Российская правовая газета «эж-ЮРИСТ», № 5, февраль, 2010.
Указание в договоре аренды условия о возможном отказе от его исполнения в одностороннем порядке не гарантирует сторонам того, что они смогут избежать судебных споров. Не лучше ли воспользоваться расторжением? Рассмотрим различные точки зрения на возможность включения таких условий в договор.
Разграничим понятия
Исходя из норм ГК РФ[1] из заключенного сторонами договора у должника возникают обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. По договору аренды у сторон возникают взаимные права и обязанности, а их исполнение должно соответствовать правовым актам, положениям договора, а при их отсутствии — обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям. Следует отметить, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, исключения также могут быть установлены только законом или соглашением сторон.
Таким образом, ГК РФ оперирует двумя терминами, между которыми необходимо проводить четкое разграничение: «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «отказ от исполнения договора». Очевидно, что в обоих случаях проявляется заинтересованность какой-либо стороны в расторжении договора. Однако первый вариант подразумевает спор, разрешаемый в судебном порядке. А для достижения требуемого результата путем одностороннего отказа достаточно волеизъявления одной стороны.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон происходит в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. В статьях 619, 620 главы ГК РФ об аренде указаны случаи досрочного расторжения судом договоров по требованию арендодателя и арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Помимо соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора в гражданском процессе истцу нужно будет доказать нарушение ответчиком договора и то, что такое нарушение влечет расторжение договора.
К реализации одностороннего отказа предъявляются совершенно иные требования.
Как уже отмечалось, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Исключения могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон с учетом требований законодательства.
В качестве примера предусмотренного законом основания одностороннего отказа можно привести нормы ст. 610 ГК РФ о сроке договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Расторжение происходит во внесудебном порядке, а направленный контрагенту отказ имеет такую же юридическую силу, как и соглашение сторон о расторжении договора. Ниже будут рассмотрены и иные основания, предусмотренные законом для одностороннего отказа от договора аренды.
Перечень законных оснований одностороннего отказа от исполнения обязательства может быть значительно расширен соглашением сторон. В подразделе ГК РФ об общих положениях об обязательствах установлено, что договорный способ решения этого вопроса, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, доступен только субъектам, у которых обязательство возникло в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Однако ст. 450 подраздела «Общие положения о договоре» раскрывает основания его изменения и расторжения, не упоминая о подобном ограничении для заключенного не в предпринимательских целях соглашения, одной из сторон которого является физическое лицо.
М.Г. Розенберг высказал точку зрения, согласно которой правило ст. 310 ГК РФ в данном случае не действует и соответственно право на односторонний отказ может быть предусмотрено любым гражданско-правовым, а не только предпринимательским договором. В подтверждение этой позиции приводится положение п. 3 ст. 420 ГК РФ, которое устанавливает приоритет общих положений ГК РФ о договоре и правил об отдельных видах договоров по отношению к общим положениям об обязательствах. Соответственно положение п. 3 ст. 450 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ст. 310 ГК РФ[2].
Е.В. Оболонкова в свою очередь считает, что п. 3 ст. 450 устанавливает последствия одностороннего отказа от исполнения договора, а ст. 310 — пределы предоставления права на односторонний отказ от исполнения обязательства. Поэтому указанные нормы не исключают, а взаимно дополняют друг друга. Для решения поставленного вопроса значение имеет также цель, которую преследовал законодатель, ограничивая участников оборота в использовании права на односторонний отказ.
В случаях, когда стороны, заключающие договор, экономически неравны, отказ арендодателя может привести к ущемлению интересов слабой стороны, которой, как правило, является гражданин[3].
Последняя точка зрения прослеживается и в судебной практике. До внесения изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности»[4] от 15.02.2010 спорным считался вопрос, допускается ли при заключении кредитного договора между банком и заемщиком-гражданином соглашением сторон предусматривать возможность одностороннего изменения условий о сроке действия договора, размере и порядке определения процентов, об увеличении комиссионного вознаграждения по операциям. Запрет одностороннего изменения договора и отказа от его исполнения, когда одной из сторон является физическое лицо, заключившее договор в личных целях, по основаниям, не предусмотренным законом, многократно подтверждался судами[5] и впоследствии был введен в закон «О банках и банковской деятельности».
С уверенностью можно сделать вывод, что в свете нормы ст.
310 ГК РФ основания для одностороннего отказа от обязательства могут быть предусмотрены договором только лицами, между которыми обязательство возникло из их предпринимательской деятельности.
Подписываемый сторонами договор должен не только содержать согласованные сторонами основания его расторжения, но и быть выполненным в соответствии с правилами юридической техники, чтобы исключить множественность вариантов толкования его положений. Как было сказано выше, существует внесудебное расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и совершенно иной порядок, подразумевающий рассмотрение судом требования одной из сторон о расторжении договора.
Законные основания одностороннего отказа от договора аренды
При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок:
- Каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца. Законом или соглашением может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении такого договора аренды.
- В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[6] договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращается, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Воспроизведенная норма в большей мере является основанием прекращения обязательства, что не тождественно одностороннему отказу от исполнения обязательства. Однако практике известны случаи расторжения договора аренды путем совершения одностороннего отказа в связи с отсутствием у арендатора разрешения на строительство по истечении шестимесячного срока.
Так, ФАС ПО оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, установив, что лицо, которому был предоставлен в аренду земельный участок под строительство жилого дома, не получило в течение шести месяцев разрешение на строительство.
Был признан правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды. Исковые требования предпринимателя к Министерству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка не были удовлетворены[7].
Договоримся об отказе?
Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре основания и условия одностороннего отказа от его исполнения.
На практике некоторое время спорными были вопросы о содержании таких положений: обязательно ли отказ должен быть связан с нарушением договора или он допустим и при надлежащем исполнении обязательств сторонами; возможно ли, допуская односторонний отказ от договора, не устанавливать основания и условия его реализации.Из ряда постановлений Президиума ВАС РФ следует, что для одностороннего отказа от договора достаточно предоставления законом или договором возможности его совершить.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.
09.2008 № 5782/08[8], «ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа».
ВАС РФ в Постановлении от 18.02.2010 по делу № А40-87811/08-147-655 подтвердил право нового собственника на односторонний отказ от договора аренды, заключенного прежним собственником на срок 10 лет, истекавший в декабре 2010 г. Возможность одностороннего отказа была предусмотрена договором без конкретизации оснований и условий, что дословно выразилось следующим образом: «Исходя из п. 6.2. договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в п. 6.1 срока в случае […], а также одностороннего расторжения договора».
При этом суды первой и апелляционной инстанции поддержали позицию нового собственника, подтвердив, что соглашение между сторонами по вопросу одностороннего отказа было достигнуто, а суд кассационной инстанции счел недостаточной такую формулировку в договоре и отменил судебные акты нижестоящих инстанций. ВАС РФ отменил постановление ФАС Московского округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанции.
Надо отметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке могут служить те нарушения, которые указаны в ст. 619 и 620 ГК РФ как основания расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Данная позиция поддерживается не всеми. Так, Е.Е. Шевченко, анализируя п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66[9], делает такой вывод. Основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора в судебном порядке[10].
Однако из текста Информационного письма № 66 этого не следует. Пункт 26 посвящен вопросу, касающемуся расширения условий расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке. ВАС РФ отмечает, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В то время как ГК РФ определяет основание, сформулированное как «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».
Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания его расторжения в судебном порядке, а также любые основания его расторжения во внесудебном порядке, в том числе как связанные, так и не связанные с нарушением договора.
Включение в договор аренды условий его расторжения, а также условий, позволяющих отказаться от него в одностороннем порядке, существенно облегчит положение той стороны, которая впоследствии захочет этим правом воспользоваться.
К тому же, возможно, такие условия определят более внимательное отношение сторон к исполнению обязательств по договору.
Отказ от договора как односторонняя сделка
Реализация права на односторонний отказ от договора влечет изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Для наступления таких последствий достаточно воли отказывающейся стороны.
Правовые последствия отказа говорят о нем как об односторонней сделке, к которой применяются все положения ГК РФ о сделках, в том числе о форме сделок, об их государственной регистрации и недействительности.
В отличие от расторжения договора отказ от него всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке. В силу факта отказа от договора последний считается расторгнутым, и отказывающейся стороне нет необходимости обращаться в суд, беря на себя бремя доказывания того, что договор был нарушен. Моментом расторжения договора в данном случае принято считать момент получения уведомления о произведенном отказе.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, управомоченной стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа. Это положение бесспорно и подтверждается судебной практикой. В Постановлении ФАС МО № КГ-А40/1860-09 от 23.03.2009 указывается: «…в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды […] считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется»[11].
Управомоченность стороны на отказ определяется наступлением условий и оснований, позволяющих ей произвести отказ от договора.
Заявление об отказе от договора аренды должно быть выражено в письменной форме. Это требование предъявляется по аналогии с требованиями о заключении договора аренды. По мнению С.А. Соменкова, односторонний отказ от исполнения договора, как и соглашение сторон о расторжении договора, представляет собой сделку.
Поэтому он по аналогии со ст. 452 ГК РФ должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное[12].
Некоторые авторы считают, что данный подход не может быть поддержан, поскольку право на отказ от исполнения договора в каждом случае предусматривается законом или договором как специальный, исключительный способ расторжения договора, который не может приравниваться к соглашению о расторжении договора хотя бы потому, что направлен на обеспечение возможности отказаться от исполнения договора в упрощенном (внесудебном) порядке[13].
Автор данной статьи поддерживает первую точку зрения, так как, несмотря на исключительность рассматриваемого способа прекращения обязательств, в целях однозначного выражения воли отказывающейся стороны и бесспорного ее восприятия другой стороной целесообразно применять правила заключения соглашения о расторжении договора. Таким образом, отказ от договора аренды недвижимого имущества должен быть выражен в письменной форме.
Этот же документ впоследствии служит основанием для государственной регистрации расторжения договора в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации и она была произведена. Тем самым прекращается запись в реестре прав об обременениях недвижимого имущества в виде права аренды. Соглашением сторон может быть предусмотрено направление отказа иным способом, например телеграммой, факсом, возможно, с последующим дублированием письмом. Как и договор аренды, уведомление об отказе от договора должно быть подписано уполномоченным лицом.
Признание недействительным одностороннего отказа от договора аренды является одним из способов судебной защиты, используемым стороной, получившей отказ.
Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2007 по делу № 09АП-17750/2006-ГК, которым отказ от договора аренды был признан недействительным.
Обществом с ограниченной ответственностью был заявлен иск о признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов г.
Москвы от договора аренды. Истец приобрел в собственность здание, занятое под овощной павильон. Таким образом, исходя из требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ истцу стало принадлежать право пользования земельным участком, занятым строением, а также частью земли, которая необходима для использования строения. В дальнейшем между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, занятого строением. По истечении договора аренды истец продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с ГК РФ возобновляет договор на неопределенный срок. Суд признал незаконным совершенный Департаментом земельных ресурсов г. Москвы отказ от договора, так как он фактически сделал невозможным использование принадлежащего истцу недвижимого имущества в соответствии с его прямым назначением.
В заключение следует отметить, что во избежание признания недействительным заявленного отказа надо, во-первых, соблюсти все требования закона.
Во-вторых, в целях правильного понимания арендатором и арендодателем включенных в договор положений об основаниях и условиях совершения одностороннего отказа нужно четко их излагать. Окончательно этот вопрос будет снят при разделении понятий «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «односторонний отказ от исполнения договора».
[1] Статьи 307, 309, 310 ГК РФ (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
[2] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., испр., перераб. и доп. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2005. С. 1009.
[3] Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. № 2.
[4] Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1«О банках и банковской деятельности» (ред. от 15.02.2010) // СЗ РФ. 05.02.1996. № 6. Ст. 492.
[5] Определение ВАС РФ от 21.
12.2009 № ВАС-7171/09 по делу № А40-10023/08, постановления ФАС ВВО от 11.05.2009 по делу № А43-33198/2008-9-350, ФАС ВСО от 15.01.2009 № А33-8594/08-Ф02-6744/08 по делу № А33-8594/08.
[6] Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4148.
[7] Постановление ФАС ПО от 12.08.2008 по делу № А72-47/08-25/14.
[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 «О расторжении договора аренды, освобождении ответчиком нежилого помещения» по делу № А19-9645/07-26 // СПС КонсультантПлюс.
[9] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
[10] Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 2.
[11] Постановление ФАС МО от 23.03.2009 № КГ-А40/1860-09 по делу № А40-57763/08-28-442.
[12] Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред.
В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 820.
[13] Кукушкин А.А, Субботин М.В. Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора // СПС КонсультантПлюс. 2009.
Особенности расторжения договора аренды недвижимости
Ссылки на документы откроются в вашем комплекте СПС КонсультантПлюс. Если нужного документа в комплекте нет — закажите его. Это бесплатно!(сервис доступен для клиентов АПИ и компаний Нижегородской области)
По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды недвижимости
Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям, а также по основаниям, предусмотренным для договора аренды гл. 34 ГК РФ.
В частности, по закону любая сторона вправе в любой момент отказаться от договора аренды, если он заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, — если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора (ч.
2 ст. 613 ГК РФ).
Специальные основания расторжения предусмотрены для договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Как расторгнуть договор аренды недвижимости
Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон. А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.
Особенности есть при расторжении договора аренды публичного земельного участка. Для расторжения договора частного земельного участка в ряде случаев тоже есть особый порядок. Например, его могут изъять для государственных и муниципальных нужд, из-за чего договор аренды прекратится (гл.
Как расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон
Для этого составьте и подпишите с контрагентом соглашение о расторжении договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов.
Обязательства по договору по общему правилу прекратятся с момента, когда вы с контрагентом заключили соглашение (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Как отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке
Если вы вправе отказаться от договора аренды, следуйте общему порядку одностороннего отказа от него.
Составьте и направьте контрагенту письменное уведомление об отказе. Договор по общему правилу прекратится, когда контрагент получит ваше уведомление (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Обратите внимание, что если вы отказываетесь от договора, который заключен на неопределенный срок, то контрагента нужно предупредить за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен законом или договором (п.
Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды недвижимости
Арендодатель может требовать расторжения договора в суде в том же порядке, что и для любого договора аренды.
Поскольку расторжение обычно связано с нарушениями со стороны арендатора, сначала нужно письменно его предупредить и предложить устранить нарушение в разумный срок. Например, если арендатор более двух раз подряд вовремя не заплатил за аренду, потребуйте уплатить всю задолженность (п. 3 ч. 1, ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или самом предложении.
Если арендатор откажется расторгать договор или не ответит вам, составьте иск о расторжении и подайте его в суд. Если суд удовлетворит иск, обязательства по договору прекратятся, когда вступит в силу судебное решение (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Как арендатору потребовать расторжения договора аренды недвижимости
Арендатор может потребовать расторгнуть такой договор в общем порядке, в котором расторгают через суд гражданско-правовые договоры.
Направьте арендодателю предложение расторгнуть договор. Затем выждите 30 дней с момента его доставки, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении. Если за это время вы не получите от арендодателя ответа, обращайтесь с иском в суд. Если арендодатель откажется расторгать договор, иск можно подавать сразу после получения отказа (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды недвижимости
Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать расторжение такого договора. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Однако когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносятся записи о сделке, а также об ограничении права и обременении арендой объекта недвижимости.
Они не погашаются автоматически и остаются в реестре, пока стороны не заявят о погашении (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. п. 93, 99 Порядка ведения ЕГРН).
На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие таких записей не влияет. Однако рекомендуем все же подать в Росреестр сведения о расторжении договора. Иначе арендодателю может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей, поскольку в выписке из ЕГРН будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрацию нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении могут приостановить (п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости).
Что нужно сделать после расторжения договора аренды недвижимости
После расторжения договора стороны должны составить передаточный акт, по которому арендатор вернет объект арендодателю (п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).
Акт должны подписать обе стороны, даже если у арендодателя есть претензии к состоянию объекта.
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
Готовое решение: Особенности расторжения договора аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}
Одностороннее прекращение зарегистрированного договора аренды
В соответствии с практикой Национального агентства публичного реестра Министерства юстиции Грузии ( Публичный реестр ), право арендодателя в одностороннем порядке прекратить регистрацию договора аренды при досрочном расторжение договора, не может быть принудительно исполнено.
Договор аренды на срок более одного года в Грузии требует регистрации в Государственном реестре. В порядке регистрации арендатор появляется в выписке о собственности, и личность арендатора становится достоянием гласности. Согласно прецедентному праву Верховного суда Грузии, регистрация или нерегистрация договора аренды никоим образом не влияет на действительность самого договора аренды. Однако арендаторы долгосрочных арендных отношений обычно требуют зарегистрировать такое право в Государственном реестре. Чтобы избежать осложнений, связанных с прекращением такой регистрации, арендодатели обычно включают в договор аренды положение, которое дает арендодателю право в одностороннем порядке прекратить регистрацию по истечении срока действия или досрочно без какого-либо дальнейшего одобрения или согласия арендатора. Такое положение также включает разрешение арендодателя и безотзывное согласие арендатора на осуществление вышеуказанного расторжения без какого-либо дальнейшего одобрения арендатора или требования представить в Государственный реестр какие-либо документы, подтверждающие расторжение договора аренды.
Несмотря на такое прямое соглашение между сторонами, Государственный реестр склонен запрашивать взаимное согласие на прекращение регистрации договора аренды. В этом смысле Государственный реестр опирается на общие установленные законом дискреционные полномочия, которые позволяют регистрирующему органу запрашивать любую дополнительную информацию/документ для целей заявки, если это будет сочтено необходимым.
Представляется, что при таком подходе Государственный реестр использует свои дискреционные полномочия для защиты интересов арендаторов, которые могут оспаривать законность прекращения аренды. Однако, как было сказано выше, согласно законодательству, а также судебной практике прекращение регистрации договора аренды не влечет за собой автоматического расторжения самих договоров аренды и не ущемляет права арендатора.
Что еще более важно, эта практика игнорирует интересы арендодателя, поскольку маловероятно, что неплательщик согласится на прекращение регистрации.
Это ставит добросовестного арендодателя в затруднительное положение, когда новый долгосрочный арендатор настаивает на оформлении договора аренды. В таком случае, если бывший арендатор отказывается дать согласие на прекращение регистрации, арендодатель должен прибегнуть к длительному судебному разбирательству для получения соответствующего решения суда в целях прекращения регистрации. К моменту решения вопроса о регистрации в суде арендодатель может потерять доход, если новые арендаторы откажутся вступать в отношения аренды без регистрации права аренды.
Поскольку краеугольным камнем грузинского гражданского права является принцип свободы договора, трудно понять, почему Государственный реестр отказывается обеспечить безотзывное право, прямо изложенное в договоре. Как обсуждалось, защита интересов арендатора не является достаточным основанием для такого подхода Государственного реестра. Учитывая вышеизложенное, очевидно, что Государственному реестру необходимо установить более эффективную практику для обеспечения баланса законных интересов обеих сторон договора аренды.
Расторжение договора аренды и одностороннее расторжение
Posted on Ирина Крэчун
Среди них предусмотрены специальные правила для расторжения в одностороннем порядке и для расторжения без исполнения, регламентированные в статьях 1816 и 1817 Гражданского кодекса соответственно.
Договор аренды определяется как соглашение между двумя сторонами, в соответствии с которым сторона, называемая Арендодателем, обязуется предоставить другой стороне, называемой Арендатором, пользование товаром в течение определенного периода в обмен на цену, называемую арендной платой.
Определение регулируется Гражданским кодексом Румынии и выделяет основные элементы аренды, а именно использование товара, ограниченный срок использования и цену использования, называемую арендной платой. Несмотря на то, что по тексту передача в пользование осуществляется «на определенное время», в Гражданском кодексе (статьи 1783 и 1785) согласована практика, согласно которой продолжительность аренды может быть определена либо на неопределенный срок.
. В соответствии со статьей 1817 Гражданского кодекса, расторжение договора может произойти в случае неисполнения одной из сторон договора аренды без уважительных причин обязательств, вытекающих из договора. В этой ситуации другая сторона имеет право расторгнуть договор аренды с возмещением убытков, если таковые имеются.
Как правило, прекращение аренды в связи с неисполнением договорного обязательства должно быть основано на неисполнении основного обязательства (например, изменение назначения товара, неуплата арендной платы и т. д.), а не меньшее обязательство. В виде исключения в случае последовательных договоров кредитор имеет право на расторжение, даже если неисполнение имеет незначительное значение, но носит повторный характер.
Расторжение должно быть санкционировано судом, но оно также может действовать на законных основаниях, если стороны предусмотрели четкую договорную оговорку на этот счет.
Одностороннее расторжение договора
Одностороннее расторжение договора аренды является иным вариантом расторжения договора аренды, предусмотренным ст.
1816 Гражданского кодекса. В соответствии с этим положением о расторжении договора также может быть объявлено в одностороннем порядке управомоченной стороной посредством письменного уведомления при соблюдении одного или нескольких из следующих условий:- стороны договорились об этом;
- другая сторона автоматически считается неплатежеспособной;
- другая сторона не выполнила обязательство в срок, установленный задержкой;
В случае договоров с последовательным или непрерывным исполнением, если право на одностороннее расторжение «было признано одной из сторон», оно может подлежать исполнению с последующим уведомлением в течение разумного периода времени. Очень важно отметить, что одностороннее расторжение в данном случае не распространяется на уже исполненную часть договора.
Таким образом, в порядке исключения расторжения договора по обоюдному согласию договор аренды может быть прекращен также путем волеизъявления одной (и любых) сторон. Указанное исключение не применяется в случае, когда стороны не оговорили срок действия договора аренды, но в то же время не намерены заключать договор на неопределенный срок. Однако данная ситуация регулируется ст. 1785 ГК РФ, в которой четко указано, что договор аренды заключается:
- на один год, в случае немеблированных жилых помещений или помещений для деятельности профессионала;
- на срок, за который была рассчитана арендная плата, в случае движимого имущества или меблированных комнат или квартир;
- в течение срока аренды недвижимого имущества, в случае предоставления движимого имущества арендатору для использования здания.
Следует подчеркнуть, что право на расторжение договора в одностороннем порядке является нестандартным условием согласно ст. 1203 Гражданского кодекса, что означает, что пункт будет иметь силу только в том случае, если этот пункт прямо принят в письменной форме другой договаривающейся стороной.