Расторжение договоров аренды в одностороннем порядке: Арендодатель решил досрочно выйти из договора. как это сделать без санкций

Содержание

Возможно ли расторгнуть долгосрочный договор аренды в одностороннем порядке без суда , в договоре есть пункт право на одностороннее расторжение. — Адвокат в Самаре и Москве

ГлавнаяВопросы и ответыГражданское право Возможно ли расторгнуть долгосрочный договор аренды в одностороннем порядке без суда , в договоре есть пункт право на одностороннее расторжение.

Добрый день! Возможно ли расторгнуть долгосрочный договор аренды в одностороннем порядке без суда, в договоре есть пункт право на одностороннее расторжение.

Адвокат Анатолий Антонов

Добрый день! Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. Основания для одностороннего расторжения договора аренды не в судебном порядке действующим законодательством не предусмотрены. Таким образом, если договор заключен между физическими лицами или физическим лицом и юридическим лицом, условие договора о возможности одностороннего отказа от его исполнения является ничтожным, за исключением одностороннего отказа физического лица в случае заключения договора между физическим лицом и юридическим лицом. Если договор аренды заключен между юридическими лицами, договором может быть предусмотрено условие об одностороннем отказе от исполнения договора и если такое условие в договоре содержится, односторонний отказ допускается.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните по телефону +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 20.12.2017

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!

Поиск по сайту

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71

Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!

Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме

Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта

Добавляйтесь к нам в друзья

Подписывайтесь на наш канал

Полезные ссылки

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с Вами свяжется наш специалист

Что-то пошло не так!

Заявка не была отправлена. Пожалуйста, попробуйте еще раз.

Проблемные вопросы расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Опубликовано: издание «Судебный вестник», №12 (140), 29 декабря 2017

На сегодня есть достаточно большое количество судебных споров о расторжении договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, предоставленных арендаторам с целью проведения строительства на таких земельных участках.

Обстоятельства

Как правило, при заключении таких договоров соответствующие органы государственной власти или местные советы (арендодатели) навязывают арендаторам в договорах аренды положение о возможности расторжения арендодателем договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в случае наступления определенных обстоятельств.

Одной из самых распространенных условий в договоре аренды земельного участка с целевым назначением для строительства, эксплуатации и обслуживания здания или дома является возможность разорвать арендодателем договор аренды земельного участка в случае неосуществления арендатором застройки земельного участка в течение определенного срока. Обычно такой срок не превышает трех лет. В большинстве случаев арендаторы согласны на такое условие, ведь ее исключения из проекта договора аренды земельного участка требует проведения дополнительных переговоров с уполномоченными представителями арендодателя или урегулирования этого вопроса в судебном порядке, что требует значительных временных и финансовых затрат, на что обычно арендаторы не идут. Однако такое положение в договоре аренды является миной замедленного действия для арендаторов, ведь в большинстве случаев из-за нестабильной экономической ситуации и сложность градостроительного процесса арендаторы не укладываются в отведенные договором сроки строительства. Как показывает практика, арендодатели весьма избирательно подходят к применению этого положения — в одних случаях не инициируют расторжение договора аренды в судебном порядке, в других случаях незабудову земельного участка в установленный договором срок арендодатели используют для расторжения договора аренды земельного участка.

В правоприменительной практике хозяйственных судов нет единого подхода относительно того, каким образом надо разрывать в одностороннем порядке договор аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Решение властей

Первый подход, который преобладает в практике хозяйственных судов, заключается в том, что при наличии в договоре аренды оснований для расторжения такого договора в одностороннем порядке арендодателем, такой арендодатель при наступлении оснований, предусмотренных договором, вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем принятия органом государственной власти распоряжения, а местным советом решения на своей сессии, при этом заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется (постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 10 ноября 2015 по делу № 910/27023/14, от 11 октября 2017 по делу № 910/19976/16).

Приведенный подход основывается на части 4 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли», согласно которой договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон, однако по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом, а расторжении договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором. Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины.

При обжаловании распоряжений и решений арендаторов о расторжении договора аренды в одностороннем порядке суды отказывают арендаторам в удовлетворении иска в случае, если судами будет установлено, что незабудова земельного участка в установленный договором аренды срок произошла по вине арендатора, и невыполнение такого положения договора нанесло ущерб арендодателю. В случае если судами будет установлено, что незабудова земельного участка произошла не по вине арендатора, а по не зависящим от него причинам, суды, как правило, удовлетворяют иски и признают незаконными и отменяют распоряжения и решения арендодателей об одностороннем расторжении договора аренды.

Судебный порядок

Второй подход к порядку расторжения арендодателем договора аренды земельного участка в одностороннем порядке заключается в том, что такой договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя исключительно в судебном порядке, даже если договор аренды содержит условия о возможности одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке (постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 31 мая 2016 по делу № 910/17996/15, от 16 марта 2017 по делу № 910/10289/16).

Обозначенная позиция основывается на том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке путем совершения стороной односторонней сделки, что оформляется принятием решения, а также не предусмотрено такого основания для расторжения договора аренды, как нарушение сроков окончания строительства, а с анализа статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли» и статьи 143 Земельного кодекса Украины, являются специальными и не могут быть изменены, усматривается, что досрочное расторжение договора аренды земли по требованию одной из сторон в принудительном порядке по решению суда осуществляется в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, то есть для других целей, чем та, которая установлена ​​договором, или в случае невыполнения стороной соответствующих обязанностей или в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка.

Такой подход больше соответствует интересам арендатора, поскольку в определенных случаях позволяет защитить право аренды арендатора от необоснованного расторжения арендодателем договора аренды.

Сформировать единый подход

Несмотря на две диаметрально противоположные позиции Высшего хозяйственного суда Украины относительно процедуры расторжения договора аренды в одностороннем порядке, Верховный Суд Украины не сформировал единого подхода и избегал возможности поставить точку в этом вопросе при рассмотрении указанной категории споров, не увидев неодинакового применения норм материального права и отказав в удовлетворении заявлений о пересмотре постановлений Высшего хозяйственного суда Украины из-за неподтверждения факта сходства правоотношений (постановления Верховного суда Украины от 6 сентября 2017 по делу № 3-926гс17 / 12 от 4 октября 2017 по делу № 910/17556/16).

Из-за отсутствия в судебной практике единого подхода относительно расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке нет и единого подхода в арендодателей — соответствующих органах государственной власти и местных советов о расторжении договора аренды земельного участка. Например, Киевский городской совет в одних случаях принимает решение о расторжении договора аренды, а в других — об инициировании процедуры расторжения договора аренды в судебном порядке, ставит в неравные условия арендаторов земельных участков, принадлежащих на праве собственности территориальной общине. Киев.

Остается надеяться, что новый Верховный Суд будет более принципиальным по урегулированию этого вопроса и им будет сформирована единая позиция относительно процедуры расторжения договора аренды земельного участка, а арендаторам на стадии заключения договора аренды земельного участка следует использовать все имеющиеся законные механизмы для исключения из проекта договора положения о возможность расторжения арендодателем договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Законы Техаса о расторжении договора аренды

Договор аренды является обязывающим договором. Как и все другие контракты, он не предназначен для легкого нарушения. За исключением нескольких конкретных ситуаций, например, когда арендодатель отключает коммунальные услуги или развертывание военных, закон Техаса не позволяет арендаторам расторгать договор аренды без обращения в суд. Если арендатор должен покинуть свою квартиру до истечения срока аренды, арендодатели должны искать нового арендатора, а не оставлять квартиру пустой, чтобы попробовать (надеюсь, это уменьшит сумму ущерба, которую должен заплатить первоначальный арендатор).

Аренда всегда может быть расторгнута по обоюдному согласию.

Перед тем, как арендаторы Техаса попытаются расторгнуть договор аренды в судебном порядке, лучше всего просто поговорить с арендодателем. Хотя договоры аренды являются обязывающими договорами, они могут быть расторгнуты в любое время, если и арендодатель, и арендатор согласны с этим (обычно в письменной форме). Арендатор, которому необходимо переехать и который готов работать со своим арендодателем, чтобы найти замену, может договориться о взаимоприемлемом способе прекращения аренды.

Договоры аренды могут содержать определенные сборы за досрочное расторжение.

Суды Техаса разрешают арендодателям взимать так называемые «сборы за повторную аренду», которые представляют собой расходы арендодателя в результате досрочного прекращения аренды. 1 Несмотря на то, что в штате Техас нет специального закона, регулирующего размеры этих сборов, чрезмерные сборы, не связанные с фактическими расходами на досрочное расторжение договора, могут быть отменены судом. Арендаторам следует проконсультироваться с юристом, если они считают, что в договоре аренды предусмотрен ненормально высокий штраф за досрочное расторжение.

Арендаторы могут расторгнуть договор аренды, если их арендованное жилье непригодно для проживания.

В отличие от многих штатов, законодательство Техаса фактически позволяет арендатору в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, когда арендодатель не может поддерживать сдаваемое в аренду помещение в хорошем состоянии. 2 Это происходит, когда они нарушают так называемую «гарантию обитаемости». Если арендодатель не устраняет нарушение в течение разумного периода времени — обычно семь дней в Техасе — арендатор может расторгнуть договор аренды на законных основаниях.

Жертвы домашнего насилия могут расторгнуть договор аренды

Закон штата Техас позволяет жертвам домашнего насилия в одностороннем порядке расторгать договор аренды. 3 Арендатор, который стал жертвой домашнего насилия, должен получить либо судебный документ, например, охранный ордер, либо письмо от поставщика медицинских услуг или адвоката жертв домашнего насилия, и предоставить эти документы своему арендодателю вместе с с уведомлением о том, что арендатор хочет расторгнуть договор аренды. Если обидчик не проживает с арендатором, арендатор должен уведомить арендодателя не менее чем за 30 дней до расторжения договора аренды. В противном случае арендатор может выехать немедленно.

Арендаторы, которые следуют этой процедуре, не несут ответственности за будущую арендную плату. Кроме того, любая неоплаченная арендная плата, начисленная к этому моменту, будет полностью стерта, а это означает, что арендатору не придется выплачивать задолженность по арендной плате.

Эти положения также применяются к арендаторам, которые стали жертвами преследований или сексуальных посягательств, или которые являются родителями или законными опекунами таких жертв. 4

Арендаторы также могут разорвать договор аренды, если их сосед по комнате нападет на них

Определение «насилия в семье» в Техасе довольно широкое — оно включает всех, кто живет в одном доме, даже если они не являются родственниками. 5 Это означает, что к жильцам, ставшим жертвой насильственного преступления, совершенного их соседом по комнате, применяются те же меры защиты, что и к тем, кто стал жертвой насильственного преступления, совершенного их супругом.

Военнослужащие, направленные или переназначенные, могут расторгнуть договор аренды

Арендаторы в Техасе, являющиеся военнослужащими, имеют очень сильные права, даже более сильные, чем те, которые предусмотрены национальным законодательством, Законом о гражданской помощи военнослужащим. Если арендатор (или законный иждивенец арендатора) является военнослужащим, который либо переводится на новую базу, либо направляется в новое место более чем на 90 дней, они могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. 6 Арендатор или иждивенец должен предоставить арендодателю копию официального военного приказа и письменное уведомление о выезде. Затем договор аренды немедленно расторгается, и арендатор имеет право на возмещение любой предоплаты за аренду за время, в течение которого он не будет проживать в квартире.

Арендаторы могут расторгнуть договор аренды, когда арендодатель отключает коммунальные услуги или блокирует их.

Если арендодатель отключает арендатору коммунальные услуги, такие как вода, отопление или электричество, арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. 7 То же самое верно, если арендодатель снимает окно, дверь, прибор или приспособление для любой другой цели, кроме ремонта (в этом случае должна быть предоставлена ​​замена). Арендатор также может расторгнуть договор аренды, если арендодатель изменит замки на его арендной плате по любой причине, кроме невыплаты арендной платы. Даже в этом случае арендодатель должен предоставить арендатору возможность быстро получить новый ключ независимо от оплаты. 8

Закон в этих случаях строг и не требует от арендатора уведомления арендодателя (хотя это рекомендуется делать). Единственная защита арендодателя заключается в том, что он отключил коммунальные услуги по уважительной причине, такой как строительство или техническое обслуживание.

Арендодатели должны искать замену, если арендатор освобождается досрочно

Суды Техаса признают так называемую «обязанность по смягчению последствий». 9 Это означает, что если арендатор досрочно расторгает договор аренды и освобождает арендуемое помещение, арендодатель обязан попытаться сдать это помещение в аренду новому арендатору. Если арендодатель не пытается найти нового арендатора, он не может подать в суд на освободившегося арендатора за невыплаченную арендную плату. Обратите внимание, что арендодатель не обязан на самом деле

найти нового арендатора, а только тщательно его искать. 10

Как досрочно расторгнуть договор аренды

Как сдать квартиру в субаренду

Простое соглашение о расторжении договора аренды


[1] Austin Hill Country Realty против Palisades Plaza , Верховный суд Техаса

[2] Кодекс собственности Техаса § 92-056

[3] Кодекс собственности Техаса § 92-016

[4] Техас Кодекс собственности § 92-0161

[5] VTCA, Семейный кодекс § 71. 004

[6] Кодекс собственности Техаса § 92-017

[7] Кодекс собственности Техаса § 92-008

[8] Кодекс собственности Техаса § 92.0081

[10] Коттер против Тодда , Апелляционный суд Техаса, Сан-Антонио (2002)

Информация, представленная на этом веб-сайте, не соответствует действительности. предназначены для предоставления юридической консультации.

Прекращение коммерческой аренды | Boyer Law Blog

Прекращение коммерческой аренды

Договор аренды

В любых отношениях между арендодателем и арендатором наиболее важным документом является договор аренды. Договор аренды – это договор между арендодателем и арендатором, в котором излагаются условия аренды. Эти условия включают оплату, пошлины, обязательства, коммунальные услуги, продление, условия и прекращение действия. Чтобы иметь законную силу, контракт должен быть подписан обеими сторонами и включать все существенные условия соглашения.

Чтобы узнать больше об условиях договора аренды, нажмите здесь.

Поскольку договор аренды является договором, нарушение обещаний, данных любой стороной в договоре, может привести к расторжению договора аренды. Как правило, есть два основания для прекращения аренды: (1) денежное ; и (2) неденежная .

Однако важно отметить, что договор аренды является обязывающим договором. Одна сторона не может в одностороннем порядке разорвать контракт, не нарушив его. Что касается расторжения, то и арендодатель, и арендатор не могут по отдельности расторгнуть договор аренды без согласия другой стороны. Чтобы иметь законные основания для расторжения, арендодатель или арендатор должны каким-либо образом нарушить условия договора аренды.

Денежные основания для расторжения

Денежные основания для расторжения включают неуплату арендной платы, налогов, стоимости ремонта, улучшений и т. д. Обычно наиболее распространенным основанием для расторжения является неуплата арендатором арендной платы арендодателю. В случае неуплаты арендодатель может иметь право расторгнуть договор аренды и инициировать выселение. Неуплата арендной платы не приводит к автоматическому расторжению договора аренды, и для того, чтобы расторжение было надлежащим, арендодатель должен уведомить арендатора и указать время для исправления ситуации.

Неденежные основания для прекращения аренды

Суды Флориды, как правило, не одобряют неденежные основания для прекращения аренды. Это связано с тем, что бремя доказывания того, что арендодатель или арендатор существенно нарушил договор аренды, очень велико. Сторона, пытающаяся расторгнуть договор аренды, может быть обязана продемонстрировать, что договор аренды был существенно нарушен и что лишение права аренды не приведет к несправедливому результату.

Как правило, арендаторы могут расторгнуть договор аренды, если арендодатель нарушает условия договора аренды. Это может включать нарушение соглашения о спокойном наслаждении, нарушение подразумеваемой гарантии пригодности для проживания или других положений договора аренды.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *