Расторжение договора управления: Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Содержание

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

Госжилнадзор порекомендовал гражданам, как правильно расторгнуть договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать и изменить способ управления своим домом.

В этих целях необходимо организовать и провести общее собрание собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. На общем собрании необходимо принять решение об изменении способа управления домом или о выборе иной управляющей организации, с которой будет заключен договор управления на вновь утвержденных условиях. По результатам проведения общего собрания обязательно оформляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Рекомендуемые формы документов, используемых для проведения общего собрания собственников в очно-заочной форме можно скачать перейдя по ссылке.

Однако, принятия решения о смене управляющей организации или способа управления не достаточно.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Это значит, что собственники помещений многоквартирного дома, являясь стороной заключенного договора управления многоквартирного дома, обязаны уведомить о расторжении договора управления действующую управляющую организацию, для чего в адрес такой организации направляется уведомление о расторжении договора управления с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений. Во избежание разногласий, рекомендуется направлять такое уведомление заказным почтовым отправлением с описью вложения, позволяющим подтвердить факт его вручения адресату.

Рекомендуемую форму уведомления управляющей организации можно скачать перейдя по ссылке.

В этом случае договор управления многоквартирным домом прекращает свое действие в сроки, предусмотренные условиями действующего договора управления многоквартирным домом. Если в договоре такие сроки не определены, он прекращает свое действие в сроки, предусмотренные гражданским законодательством. 

Управляющая организация, с которой договор расторгается, обязана продолжать управление многоквартирным домом до дня, с которого вновь выбранная управляющая организация будет вправе приступить к управлению домом или до дня реализации вновь выбранного способа управления домом.

В случае выбора собственниками помещений непосредственного способа управления требуется заключение договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества.

Государственное юридическое бюро — Порядок изменения способа управления многоквартирным домом и расторжения договора с управляющей компанией

Выбрав единожды способ управления домом или конкретную управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности изменить этот способ управления домом или управляющую организацию.

В силу пункта 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Таким образом, если граждане недовольны способом управления многоквартирным домом, они могут поменять его, инициировав проведение общего собрания, решение принимается кворумом, включающим более 50 процентов голосов, при этом не является обязательным факт присутствия всех жильцов многоквартирного дома на общем собрании.

Для смены управляющей компании законом предусмотрено несколько способов.

Самый мирный способ расторжения договора управления многоквартирным домом – это отказ от пролонгации договора. То есть, поскольку Договор управления заключается на определенный срок и не менее чем на год, то перед окончанием срока договора собственники помещений направляют в Управляющую компанию заявление о прекращении Договора управления по истечении срока его действия, проводят общее собрание о выборе новой управляющей компании или смене способа управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Второй способ это расторжение Договора по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме.  Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.  В данном случае, при расторжении Договора в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть зафиксированы и подтверждены факты некачественного оказания услуг со стороны управляющей компании.

Жилищный Кодекс выделяет особого субъекта договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления. Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время до истечения срока действия договора, НО договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям: уведомление собственников об отказе от пролонгации Договора или за ненадлежащее исполнение Договора собственниками многоквартирного дома. В любом случае требование о расторжении договора или уведомление должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления.

Расторжение договора управления многоквартирным домом

В данном вопросе интересна вот какая ситуация.

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Часть 8.2 той же статьи предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. (часть 8.1 статьи 162 не упоминаю, чтоб не путать ситуацию).

Положения части 2 статьи 198 ЖК РФ обязывают управляющие организации, ТСЖ и прочих субъектов деятельности по управлению многоквартирными домами в случаях заключения, прекращения, расторжения договора управления в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения договора разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Насчет заключения договора управления впервые — ясно. Были без управления, собрались, на собрании избрали «упрпавленца», определили дату начала управления.

Прекращение — тоже более-менее ситуация понятна. Одна из сторон уведомила другую за 2 месяца до истечения срока действия договора о его непродлении. Наступил определенный срок, и договор прекратил свое действие.

А вот расторжение…

Вроде всё ясно: сосбственники на собрании решили перейти в другую УО или создать ТСЖ, или наоборот — ТСЖ поменять на УО и т.д. и т.п. В протоколе указали дату расторжения договора — например, 30 апреля, а с 01 мая — новый договор с новым субъектом управления.

Однако до принятия органами жилищного надзора решения о внесении изменений в реестр лицензий вне зависимости от даты, указанной в протоколе собрания, управление осуществляет предыдущий лицензиат. А, например,  новая управляющая организация начинает исполнять договор управления с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Получается, что в протоколе определен один срок, а по факту управление продолжается спустя несколько жней, недель и даже месяцев (такова практика).

Кроме того, в силу пункта 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 начало и окончание срока действия договора управления многоквартирным домом определяется фактом внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Непонятно, обязана ли «старая» УО размещать сведения и сообщать в органы жилнахзора о расторжении договора? И в какой срок это необходимо сделать?

Ведь по факту дата, указанная в протоколе, расторгает договор формально, а на практике он продолжает действовать вплоть до исключения дома из реестра одного субъекта и включению в реестр другого.

Помимо всего законодательство обязывает старых «управленцев» передавать новым техдокументацию в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления (ч. 10 ст. 162). На практике возникают случаи, когда документация передана новому субъекту, а управление в силу законодательства обязан осуществлять старый.

Если всё делать, беря за основу даты, указанные в протоколе, то с учетом сроков рассмотрения документов госжилнадзором возможно оставление дома без управления, что является недопустимым.

Разъяснения по вопросу расторжения договоров управления МКД, заключенными между собственниками помещений и УК

Управляющая организация заключила с собственниками помещений в многоквартирном доме договор управления МКД. Порядок заключения и расторжения  договора регулируется Гражданским и Жилищным кодексом. В каких случаях договор может быть расторгнут?

1. Договор может быть расторгнут по согласию сторон. Этот случай нас не интересует.

2. Договор расторгнут по истечение срока его действия. Тоже вариант, который к вашему случаю не подходит.

3. Условия расторжения договора прописаны в самом договоре. В хороших договорах управления прописываются условия расторжения договора, в том числе порядок уведомления о расторжении договора, обязанности сторон по исполнению обязательств, в случае досрочного расторжения, порядок передачи информации документации при расторжении договора и т.д. Если договором предусмотрено досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, то прописанная в договоре процедура досрочного расторжения должна быть соблюдена сторонами. Если процедура досрочного расторжения в договоре не предусмотрена, то досрочное расторжение договора возможно только по взаимному согласию сторон.

4. Расторжение договора в силу закона.

4.1. В соответствии со статьей 162 частью  8.1. «Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом». ЖК определил, что в случае если УК выбрано по конкурсу, то собственники вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии, что собственники приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом. Решение вступает в силу по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

4.2. ст. 162 часть 8.2 «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом». В решении собственников должна быть указана дата расторжения договора и причины расторжения. Обращаю Ваше внимание, что договор можно расторгнуть в одностороннем порядке если  условия договоры УК не исполнялись. С даты указанной в протоколе общего собрания договор считается расторгнутым. Если УК не согласна с тем, что она не исполняла условия договора, она вправе обратится в суд с требованием признать решение общего собрания не законным.

5. Расторжение договора по суду. Если есть решение суда о расторжении договора, он считается расторгнутым с даты указанной в решении суда.

Иных оснований для досрочного расторжения договора Жилищный кодекс не предусматривает.

Порядок смены управляющей компании

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.

Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

В случае принятия такого решения собственникам надлежит избрать иную управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом.

Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД.

Форма собрания: очная (совместное присутствие собственников). Заочное голосование можно провести только в случае, если на очном собрании присутствовали собственники, общее число голосов которых составило менее 50% от общего числа голосов в МКД (то есть отсутствовал кворум для признания собрания правомочным принимать решения по повестке дня).

Инициаторы общего собрания в срок, не позднее, чем за 10 дней до  дня проведения собрания, уведомляют всех собственников помещений в МКД о проведении общего собрания.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД рекомендуем вынести на повестку дня следующие вопросы:

а) О расторжении договора с управляющей организацией с  «____»_____20__г. в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления.

б) Выбор новой управляющей организации.

Если инициаторы общего собрания хотят предложить конкретную УК, то повестка дня может звучать так: «Выбор в качестве новой управляющей организации «____» (ее наименование)»

Следует обратить внимание на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность собственников на одном собрании принимать решения и расторжении договора с предыдущей УК, и о выборе новой. Конечно, указанные вопросы можно разделить и провести два отдельных собрания. Однако из анализа совокупности норм жилищного законодательства и исходя из экономической выгоды (проведение общих собраний может обойтись достаточно дорого, особенно если невозможно уведомить всех собственников лично под роспись), можно сделать вывод, что эти два вопроса лучше включить в повестку дня одного собрания. Более того, желательно поставить вопрос о конкретной дате расторжения договора управления с управляющей организацией, а также о дате, с которой новая управляющая организация приступит к исполнению обязательств по договору управления. Это позволит в последующем избежать проблем с определением срока для передачи технической и иной документации на МКД, перезаключения договоров с РСО.

Решение по вопросам повестки дня о расторжении договора с прежней УК и о выборе новой принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Оформление протокола собрания. Необходимо быть внимательными и правильно отражать площадь дома, количество голосов собственников и результаты голосования (считаем не по количеству человек, а по площади). При досрочном расторжении договора управления, как говорилось выше, стоит указать причины расторжения договора с прежней УК (факты невыполнения условий договора).

Сообщение о результатах голосования и принятых решениях. Инициаторы общего собрания не позднее 10 дней со дня принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня доводят результаты голосования до собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ ЭТИМ ДОМОМ

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом регламентируется Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает в порядке, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом. Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. Копия акта подлежит направлению в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами. В случае отказа в передаче технической документации необходимо обратиться в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области. 

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? — Адвокат в Самаре и Москве

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
 
Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04):
организацию, ранее управлявшую домом;
орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как расторгнуть договор об управлении недвижимостью в Оклахоме

Один из вопросов, который я иногда получаю от одного из моих клиентов в метро Оклахома-Сити, — это то, как вы собираетесь уволить управляющего недвижимостью. Процесс расторжения соглашения об управлении недвижимостью очень сложен, если не делается правильно, поэтому в этом сообщении в блоге вы узнаете, как это сделать очень просто.

Возможно, вас разочаровала услуга, которую вы получаете от управляющего недвижимостью, и вы хотите перейти в другую компанию по управлению недвижимостью.Вы должны соблюдать определенные процедуры.

В этой статье я расскажу о действиях, которые необходимы, когда вы увольняете управляющего недвижимостью. Вы хотите сделать это так, чтобы защитить ваши интересы, законно. Это хорошие рекомендации о том, что делать на моем рынке Оклахома-Сити, но они должны быть применимы и к другим штатам. Это не юридическая консультация, и я не адвокат.

Процесс расторжения соглашения об управлении недвижимостью очень сложен, если не будет выполнен правильно, поэтому в этом сообщении в блоге вы узнаете, как это сделать очень просто.

Процесс расторжения договора управления имуществом

Проверьте свое соглашение об управлении

Существует вероятность того, что условие прекращения соглашения об управлении упоминается в документе о соглашении.

Если вы работаете с законной компанией по управлению недвижимостью, вы должны подписать договор, прежде чем начинать с ними бизнес. В этом контрактном документе вы можете найти пункт о том, как правильно расторгнуть соглашение.Убедитесь, что вы соблюдаете то, что в нем говорится, и выполняете точные шаги, необходимые для этого.

Это означает, что если какая-либо из сторон, например, домовладелец и компания по управлению имуществом, которая управляла имуществом, нарушает условия контракта, другая сторона может предпринять юридические действия, привлекая нарушителя к ответственности.

При этом, если арендодатель намеревается отказаться от услуг компании по управлению имуществом, первое, что арендодатель должен принять во внимание, — это проверить договор.Большинство контрактов будут содержать указанную в них политику отмены.

Всегда важно ознакомиться с условиями отмены и соблюдать их, чтобы завершить процесс расторжения. Вы можете узнать, взимаются ли какие-либо сборы. Проверьте язык, касающийся того, как и когда вы получите баланс активов (если есть)

Рекомендация: как сменить компанию по управлению недвижимостью

Отправить уведомление об отмене

Для расторжения контракта на управление имуществом необходимо письменное уведомление за определенные дни до прекращения работы.В пункте о расторжении вашего контракта на управление следует указать, за сколько дней следует направить уведомление компании по управлению имуществом. Большинство контрактов требуют периода времени от 30 до 90 дней для расторжения контракта. Если вы не сможете отправить уведомление в течение этого периода времени, ваш запрос на расторжение не будет удовлетворен или ваш запрос на расторжение может рассматриваться как нарушение контракта. В этой ситуации вы можете оказаться в ситуации судебного иска.

Арендодатель должен письменно уведомить компанию по управлению имуществом о расторжении договора управления имуществом.Арендодатель не должен ошибаться, отправляя уведомление через Интернет, например по электронной почте.

Устного уведомления компании по управлению имуществом недостаточно для расторжения договора управления имуществом. Арендодатель должен предоставить уведомление о расторжении контракта на управление в письменной форме, а затем отправить его в компанию по управлению имуществом заказным письмом с просьбой о уведомлении о вручении. Таким образом, вы можете быть уверены, что компания получила ваше уведомление.

При написании уведомления о расторжении соглашения об управлении имуществом обязательно укажите дату вступления в силу расторжения контракта и придерживайтесь официальных шрифтов, таких как Arial или Times New Roman.

Предполагаемая стоимость

Даже если управляющая компания согласна отпустить арендодателя, у них может быть некоторая плата за аннулирование.

За это нет фиксированной платы. Плата может варьироваться от контракта к контракту. Некоторые компании взимают всего несколько долларов, в то время как некоторые могут взимать плату за месяц или управление или оставшуюся часть своих сборов за управление в течение срока действия контракта. Могут быть другие затраты, такие как заказы на работу или счета, которые еще не были учтены.Будьте готовы выкатиться после расторжения контракта.

Здесь: Что спросить у управляющей компании?

Убедитесь, что компания по управлению имуществом уведомила арендатора

Поскольку управляющие недвижимостью участвуют в управлении арендуемыми квартирами, они, вероятно, общаются с арендаторами. Поэтому, как домовладелец, вы должны убедиться, что управляющий недвижимостью уведомил арендатора об изменении в компании по управлению имуществом.

Убедитесь, что управляющая компания уведомляет арендатора письменно, а не устно. В письме, отправленном арендаторам, также должно быть указано, кто будет ими управлять, кому будет выплачиваться следующая арендная плата и когда состоится новое руководство. Они также должны быть проинформированы о переводе их гарантийного депозита. Также не забудьте попросить копию текста.

Рекомендуется: расторгнуть шаблон соглашения об управлении недвижимостью

Разрешить перевод денежных средств

Перемещение всех средств с одного трастового счета на другой займет некоторое время.В зависимости от текущего состояния ваших счетов, ожидайте, что на сбор всех причитающихся вам средств арендодателя уйдет от одного до двух месяцев. Это необходимо для обеспечения того, чтобы все предыдущие счета были выставлены текущим предприятием перед перемещением баланса. Тем не менее, арендные депозиты арендатора должны быть созданы для того, чтобы они были депонированы в дату перехода на новый управленческий счет.

Убедитесь, что вы получили копию важных документов

Всегда следите за тем, чтобы копии текущего контракта, отчетов о состоянии / проверке, депозитов арендной платы и отчета обо всех прибылях и расходах вашего бывшего агентства за текущий финансовый год были получены вами или вашим новым агентом.Эти документы должны быть отправлены непосредственно вам или вашему новому агенту после принятия на себя управления имуществом и ведения ваших записей.

Как расторгнуть договор с компаниями по управлению недвижимостью | FPM

У каждого начала есть конец, включая любые партнерские отношения или работу. В мире управления недвижимостью также наступит время, когда клиент захочет уволить управляющего недвижимостью. Но как именно владельцам следует прекратить договор с управляющей компанией?

Правильный способ расторжения договора с компаниями по управлению недвижимостью

Есть несколько причин, по которым клиенты хотят расторгнуть договор с компанией по управлению недвижимостью.Компания может плохо справляться со своими задачами или нарушить условия соглашения.

В этих случаях для владельцев недвижимости, таких как вы, лучше всего расторгнуть контракты с компаниями по управлению недвижимостью. В конце концов, если компания сломила ваше доверие, вы никогда не будете уверены, что с этого момента они будут хорошо управлять вашей собственностью. Продолжение сотрудничества может поставить под угрозу только вашу собственность или ваших арендаторов.

Конечно, не все компании по управлению недвижимостью созданы равными.Некоторые компании позволят вам расторгнуть договор управления недвижимостью по собственному желанию, то есть без причины. Однако другие позволят вам расторгнуть контракты с компаниями по управлению недвижимостью только по определенным причинам.

В последнем случае, если вы попытаетесь расторгнуть договор без уважительной причины, компания может проигнорировать ваше расторжение. Что еще хуже, они могут даже подать в суд за нарушение контракта.

Если вы хотите надлежащим образом расторгнуть договор на управление недвижимостью, выполните следующие действия:

1.Проверьте свое соглашение

В отличие от большинства человеческих отношений, контракты имеют обязательную силу. Когда вы заключаете договор с компанией по управлению недвижимостью, вы скрепляете сделку своими подписями.

Это означает, что если какая-либо из сторон нарушает условия контракта, другая сторона может подать в суд и привлечь нарушителя к ответственности.

При этом, если вы намерены отказаться от услуг компании по управлению недвижимостью, первое, что вы должны сделать, это проверить свое согласие.Большинство контрактов содержат политику отмены.

Важно ознакомиться с условиями отмены и соответственно им следовать. Узнайте, взимаются ли какие-либо сборы. Проверьте язык, касающийся того, как и когда вы получите остаток средств (если есть).

2. Отправить уведомление об отмене

В некоторых контрактах также указывается, сколько времени вы должны предоставить компании свое расторжение. Возможно, вам потребуется уведомить их за 30 или 60 дней.В ваших интересах следовать этому положению не только для вашей правовой защиты, но и потому, что это даст компании время для перехода.

При расторжении вашего управленческого контракта устного уведомления недостаточно. Вы должны отправить уведомление в письменной форме, а затем отправить его в компанию заказным письмом с запросом о получении уведомления. Таким образом, вы можете быть уверены, что его получит компания.

При написании уведомления об отмене убедитесь, что используете профессиональный тон и держитесь подальше от модных шрифтов.Придерживайтесь чего-нибудь формального, например Arial или Times New Roman.

Дополнительно не забудьте указать дату расторжения договора. У вас также есть возможность указать причину увольнения, хотя вы также можете сделать это по телефону.

Вы можете скачать наш образец уведомления о расторжении договора об управлении недвижимостью здесь.

3. Предполагаемые затраты

Как правило, расторжение договора об управлении имуществом до его естественного окончания влечет за собой расходы, даже если у компании более мягкая политика отмены.Плата за отмену также указана в вашем соглашении.

Для этого нет фиксированной суммы, так как она будет варьироваться от контракта к контракту. Некоторые компании взимают всего несколько сотен долларов, в то время как другие просят вас оплатить управленческий сбор за оставшийся срок действия контракта. Если есть какие-либо заказы на работу, которые еще не учтены, вам также придется заплатить за них.

С другой стороны, если компания должна вам деньги, не ожидайте их получения сразу после расторжения.Вам, вероятно, придется подождать пару месяцев, прежде чем компания их оплатит. Сюда входят деньги из резервного фонда, деньги за аренду, гарантийные депозиты и другие разные доходы.

4. Уведомление арендатора

Вам нужно будет проинформировать своего арендатора (-ов) об изменении в управлении недвижимостью. Как и во всем остальном, в контракте на управление также должно быть указано, какая сторона несет ответственность за выполнение этой задачи.

Убедитесь, что вы или компания разместили это уведомление в письменной форме.Также лучше всего включить в уведомление любую относящуюся к делу информацию, например, кто заменит нынешнего управляющего недвижимостью и где упадет их гарантийный залог.

Что делать перед расторжением договора управления имуществом

Перед тем, как расторгнуть контракты с управляющими компаниями, обязательно подготовьте новую компанию, на которую вы сможете перейти. При разговоре с потенциальными клиентами обязательно сообщите им, почему вы меняете управляющих недвижимостью.

Вы не хотите повторять одни и те же ошибки и проблемы, поэтому ваша новая управляющая компания должна работать лучше во всех отношениях. Вы также должны быть уверены, что компания, которую вы нанимаете, сможет взять на себя управление недвижимостью в середине срока аренды.

Конечно, найти нового управляющего — только вариант. Вы всегда можете самостоятельно управлять имуществом. Однако имейте в виду, что управление недвижимостью требует много времени и усилий.

Вам также необходимо быть знакомым с бухгалтерским учетом и маркетингом, а также получить лицензию (в некоторых штатах).Несомненно, преимущества найма управляющего недвижимостью перевешивают недостатки.

Дорога к новому началу

Некоторым людям легко разорвать контракты с компаниями по управлению недвижимостью, в то время как другие считают этот процесс неудобным и нервным. К счастью, вы можете избавить себя от неприятностей, пройдя политику отмены бронирования.

При этом вы можете соблюдать надлежащие протоколы с максимальным профессионализмом, исключая при этом любые личные ссоры или чувства.И, когда вы переходите к новому менеджеру, убедитесь, что вы определили свои ожидания, чтобы они точно знали, что пошло не так в прошлом, и могли избежать повторения этого снова.

Если вам нужно сменить компанию по управлению недвижимостью, начните поиск с онлайн-справочника Florida Property Management. В нашем каталоге также представлены авторитетные управляющие ТСЖ и компании по недвижимости.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Прекращение действия контракта: простой трехэтапный подход

Прекращение контракта предполагает прекращение действия контракта стороной до того, как обе стороны полностью выполнят свои обязательства.Отмена контракта должна включать критический финансовый анализ, анализ данных о выполнении контракта и создание уведомления о расторжении. Таким образом, организациям нужна стратегия для выявления контрактов, которые не соответствуют КПЭ контракта , для написания уведомлений о расторжении контракта и для обеспечения надлежащего закрытия контракта. Эта статья покажет вам, как легко реализовать эту стратегию.

Комплексный процесс расторжения контракта

Необходимо предпринять шаги для обеспечения более продвинутого процесса расторжения контракта, который дает ценную информацию о том, что можно улучшить в будущем.Организациям нужны инструменты для выявления невыполненных контрактов, для разработки процесса написания контрактов со стандартными шаблонами уведомлений о расторжении и динамической библиотеки статей, а также для обеспечения надлежащего закрытия контрактов с бюджетом и оплатой и отслеживанием счетов. Вот трехэтапное руководство по упрощению расторжения контрактов с помощью ведущего решения для управления контрактами .

Заявление об отказе от ответственности: Эта статья не является юридической консультацией. Содержание этой статьи предназначено только для общих информационных и образовательных целей.Информация на этом веб-сайте может не содержать самую последнюю правовую информацию. Читателям следует обратиться к своему адвокату за юридической консультацией по любому конкретному правовому вопросу.

Шаг 1. Определите контракты, которые не соответствуют целям производительности

С помощью программного обеспечения для управления контрактами группы могут выявлять контракты, которые не соответствуют ключевым показателям эффективности контрактов, с помощью нескольких интеллектуальных программных инструментов.

Инструменты визуализации KPI

Во-первых, коммунальные предприятия, разработанные для сравнения данных о выполнении контрактов с данными за предыдущие годы, предоставляют организациям полезные аналитические данные по контрактам. Данные о выполнении контрактов Решения предлагают визуально привлекательные инструменты для этих целей.

Например, управляющая графическая панель , сфокусированная на ключевых показателях эффективности контракта, может отображать исполнение контракта по сравнению с показателями предыдущего года. Организации могут просматривать суммы контрактов и бюджета на текущий год по сравнению с прошлогодними, а также с графическим дисплеем. Кроме того, на видном месте могут быть представлены общее количество контрактов в системе организации, количество открытых контрактных задач, которые должны быть выполнены, количество незавершенных контрактов и контракты, срок действия которых истекает в течение следующих 30 дней.Кроме того, с первого взгляда можно легко определить, насколько разнообразен портфель контрактов организации, благодаря инструментам, отображающим контракты по типу контракта, отделу и статусу контракта.

Отслеживание пропущенных платежей и результатов

Организации могут отслеживать пропущенные платежи и этапы доставки — в зависимости от того, когда контрагент должен был выполнить платеж или доставку в соответствии с условиями контракта. Этот процесс можно упростить с помощью надежного решения для управления контрактами, которое позволяет организациям настраивать автоматические обновления рабочего процесса для пользователей программного обеспечения, если платежи и результаты не могут быть выполнены к установленной дате.

Кроме того, расширенное программное обеспечение для управления контрактами позволяет пользователям отслеживать риски, связанные с контрактом. Например, предположим, что организация не получает платеж вовремя в соответствии с условиями контракта. Чтобы избежать риска для будущих контрактов, они могут отслеживать процесс жизненного цикла контракта , чтобы определить, сколько платежей было пропущено и сколько результатов не было выполнено вовремя, а также где что-то пошло не так. Оттуда они могут использовать инструменты оценки рисков, чтобы отслеживать риски потери доходов, репутацию, конфиденциальность и многое другое.На основе введенной информации о рисках предоставляется матрица оценки рисков, которая позволяет сразу отображать эту информацию. Кроме того, можно делать примечания и комментарии, чтобы хранить управление жизненным циклом контракта и анализ рисков в одном централизованном месте.

Шаг 2. Динамическое написание письма о расторжении контракта

Для написания уведомлений о расторжении контрактов для контрактов, которые должны быть прекращены, организации могут следовать стандартному процессу написания документов с небольшими отличиями.Прочтите нашу недавнюю статью о написании контрактов для получения дополнительной информации о том, как наладить процесс написания контрактов для вашей организации и выполнить простую и организованную совместную работу с документами.

Организации могут использовать шаблоны расторжения, расположенные в библиотеке шаблонов их системы управления контрактами. Они могут использовать заполнители полей данных контракта для извлечения ключевой информации в письмо о расторжении контракта, а также библиотеку динамических предложений для извлечения юридических положений (например, тех, которые подробно описывают плату за досрочное расторжение), если они необходимы.Дальнейшее упрощение и оптимизация этого процесса — это возможность отправить письмо о расторжении контракта по электронной почте в программной системе или внешним пользователям в виде шаблонного электронного письма. Таким образом, организациям не нужно тратить время на выполнение договорных обязательств, которые могут стоить им денег, нанести ущерб их репутации и отвлечь их от более выгодных контрактов.

Шаг 3. Обеспечение надлежащего закрытия контракта с отслеживанием финансовых показателей

При расторжении контракта программное обеспечение для управления контрактами помогает организациям упростить надлежащее завершение контракта, получая при этом ценную информацию для поддержки работоспособности будущих контрактов.Организации могут использовать инструменты финансового отслеживания программного обеспечения для управления контрактами , чтобы помочь им эффективно управлять расходами и оставаться в пределах своего бюджета до закрытия контракта, чтобы избежать штрафов. Кроме того, организации могут определить оставшийся бюджет контракта после расторжения контракта.

Инструменты финансового отслеживания также могут использоваться для отслеживания истории транзакций. Могут быть предоставлены суммы дебетовой и кредитной карты. Организации также могут отслеживать, сколько кредитов было начислено и сколько расходов было списано, и они могут просматривать сумму бюджета контракта относительно понесенной суммы, остаток бюджета и процент использованного бюджета.

С помощью расширенного программного обеспечения для управления контрактами эти финансовые данные можно экспортировать в формат электронной таблицы для будущего анализа и расчетов. С другой стороны, финансовые отчеты можно массово импортировать с помощью файла структурированной электронной таблицы. Организации могут использовать импорт электронных таблиц с программным обеспечением для управления контрактами, чтобы упростить анализ.

Упростите расторжение договора

Не всегда все идет так, как планировалось. Это относится и к контрактам. Возможно, организация недовольна тем, как выполняются (или не выполняются) контрактные обязательства.Возможно, им больше не нужны продукты или услуги контрагента. В любом случае уведомление об аннулировании контракта ясно дает понять всем участникам, что контракт истек. Однако расторжение контракта не должно влечь за собой только уведомление о расторжении.

Теперь, когда вы узнали, как выполнить полное расторжение контракта с помощью программного обеспечения для управления контрактами, чтобы сэкономить время и деньги, пора воспользоваться помощью CobbleStone Contract Insight ® для полного управления жизненным циклом контракта.

Contract Insight может не только помочь вам выявить невыполненные контракты, но также может помочь вашей организации сократить количество расторженных контрактов, в первую очередь, за счет более эффективного управления контрактами. Некоторые вещи могут быть вне контроля вашей организации и ваших контрагентов (например, форс-мажорных обстоятельств ). Однако с оптимизированным, эффективным, интеллектуальным программным обеспечением для управления от источника к контракту на основе веб-технологий, которое позволяет вашей организации сократить узкие места в жизненном цикле контрактов, проанализировать и избежать, а снизить риски , сэкономить время и деньги, вы можете быть более уверенным в том, что ваша организация принимает разумные решения, которые приводят к успеху управления контрактами!

Поддерживаемый искусственным интеллектом и поддерживающий интеграцию с различными полезными инструментами от источника к контракту, надежный пакет управления контрактами CobbleStone может стать катализатором вашей организации для более эффективного управления контрактами, закупками и поиском поставщиков .

Пришло время вашей организации внести позитивные изменения для улучшения всего жизненного цикла от источника до контракта с помощью проверенного программного решения для управления контрактами! Сделайте первый шаг — закажите бесплатную демонстрацию Contract Insight сегодня!

На что обращать внимание в соглашении об управлении недвижимостью

Договор об управлении недвижимостью — необходимый и ценный инструмент в любой деловой сделке между собственником недвижимости и управляющей компанией.Но не всегда легко узнать, что должны содержать эти контракты. Узнайте, на что обращать внимание в соглашении об управлении недвижимостью ниже.

Важность договора об управлении недвижимостью

Что такое договор управления недвижимостью? Контракт на управление недвижимостью, также известный как соглашение об управлении недвижимостью, является юридически обязательной формой или документом между владельцем собственности и компанией или менеджером по управлению недвижимостью. Контракты на управление имуществом оговаривают, чего каждая сторона ожидает от другой, включая платежи и обязанности.

Почему важно иметь договор управления недвижимостью? Вы можете спросить, зачем вообще нужен контракт. Как владелец недвижимости вы должны защитить себя и свои вложения. Хороший способ сделать это — подписать соглашение между вами и фирмой, которую вы наняли для управления арендуемой недвижимостью. Поскольку в этих соглашениях содержатся положения и условия управления недвижимостью, их необходимо иметь.

Стоит отметить, что по закону от вас требуется подписать договор на управление недвижимостью, если вы заключаете деловую сделку с управляющим недвижимостью или компанией.Прежде чем поставить свою подпись на любом юридически обязывающем документе, лучше всего, чтобы ваш адвокат сначала ознакомился с ним.

Вы можете легко изучить шаблон договора об управлении собственностью арендодателя в Интернете. На веб-сайте Комиссии по ценным бумагам и биржам США также доступен шаблон соглашения об управлении недвижимостью.

Что необходимо учитывать в договоре об управлении недвижимостью

Что вы ожидаете от контракта на управление недвижимостью? Обычно соглашение об управлении недвижимостью включает условия ваших деловых отношений с компанией или менеджером.Формально он записывает такие вещи, как срок действия контракта, сколько вы должны платить компании каждый месяц, какие услуги вы имеете право и т. Д.

Хотя в части контракта будут прописаны стандартные элементы, есть несколько ключевых элементов, на которые вы должны обратить внимание, например, следующее:

Структура вознаграждения

Что входит в договор управления недвижимостью? Одна из самых важных частей любого контракта на управление недвижимостью — это раздел, в котором говорится о сборах.Крайне важно, чтобы вы ознакомились со структурой вознаграждения компании до подписания соглашения. Таким образом, вы будете знать, сколько вам нужно платить компании ежемесячно.

Не все компании имеют одинаковую структуру комиссионных. Некоторые компании взимают фиксированную плату каждый месяц, а другие берут часть ежемесячной арендной платы. Если вы имеете дело с последним, проследите за тем, чтобы компания взимала комиссию из собранной суммы арендной платы, а не из причитающейся суммы.

Большинство компаний также взимают другие сборы в дополнение к стандартной ежемесячной плате за управление.Это может включать первоначальный взнос за установку, плату за вакансию, плату за размещение арендатора и даже плату за выселение. Также стоит спросить, взимаются ли какие-либо сборы с вашего арендатора вместо вас. Тщательный анализ всех цен и затрат избавит вас от необходимости иметь дело с неожиданными сборами.

Обязанности управляющего недвижимостью

Какие обязанности у управляющего недвижимостью? Они также должны быть указаны в вашем соглашении об управлении недвижимостью.Некоторые компании предлагают свои услуги по меню, в то время как другие предоставляют полный комплекс услуг по управлению арендой. Вы должны знать, чего ожидать от управляющего недвижимостью или компании. Таким образом, вы можете отслеживать, выполняет ли компания или менеджер все свои обязанности в соответствии с контрактом.

Также важно, чтобы каждая описанная услуга была подробно описана. Например, если ваша управляющая компания будет продавать вашу недвижимость, в контракте должно быть указано, как это сделать.Собираются ли они разместить вашу недвижимость в Интернете? Будут ли они включать ваше объявление в информационные бюллетени? Часть успешного управления арендой — это поиск качественных арендаторов для заполнения ваших вакансий.

Обязанности собственника недвижимости

Это еще один раздел вашего договора об управлении недвижимостью, заслуживающий внимания. Этот раздел должен диктовать, что вы, как владелец недвижимости, должны и не должны делать.

Обычная договорная обязанность собственников собственности — держать резервный фонд.Владельцы недвижимости должны иметь отдельный счет, предназначенный исключительно для покрытия расходов, связанных с арендой собственности. Управляющий недвижимостью или компания могут использовать этот резервный фонд для решения различных повседневных расходов, проблем с техническим обслуживанием и ремонтом, а также в чрезвычайных ситуациях.

Владельцы недвижимости также обычно должны обеспечить правильную страховку своей арендуемой собственности. В соглашении должно быть подробно указано, какие виды страхования вы должны получить, а также размер страхового покрытия для каждого из них.

Когда дело доходит до того, что владельцы собственности не могут делать, общие ограничения включают поиск арендаторов и въезд в собственность без предварительного разрешения менеджера и уведомления арендатора.

Расходный орган

Вы уже знаете о резервном фонде, который требуется открывать и поддерживать в большинстве контрактов. Но в вашем контракте также должен быть пункт, ограничивающий расходные полномочия управляющего недвижимостью. Здесь должно быть указано, сколько денег менеджер или компания могут потратить без вашего согласия. Вы не должны предоставлять своей управляющей компании или управляющему неограниченный доступ.

Жилье равных возможностей

Что требуется в договоре управления недвижимостью? С юридической точки зрения контракт на управление имуществом должен включать раздел, в котором конкретно указывается, что они поддерживают Equal Opportunity Housing.Он должен включать раздел, в котором говорится, что компания по управлению имуществом будет соблюдать федеральные законы и законы штата о справедливом жилищном обеспечении, включая Закон о справедливом жилищном обеспечении.

Оговорка о безопасном хранении

Не менее важно рассмотреть положение о безвредности, которое ограничивает ответственность со стороны компании по управлению имуществом. Этот пункт защищает компанию от ответственности, если только они не проявили халатность. Однако имейте в виду, что компания по управлению имуществом не может быть привлечена к ответственности, если третье лицо проявило халатность.

Вы должны следить за тем, чтобы эта часть соглашения содержала пункт о разумной осторожности. В нем говорится, что компания не несет ответственности за халатность третьих лиц, если они проявили «разумную осторожность» при приеме на работу. Другими словами, компания должна проверять всех нанимаемых поставщиков или подрядчиков.

Срок действия контракта

Неразумно заключать договор с компанией по управлению недвижимостью, с которой вы никогда раньше не работали.Это потому, что у вас нет возможности из первых рук определить, могут ли они принести хорошие результаты. Поэтому старайтесь не подписывать соглашения с длительным сроком действия.

Каков стандартный срок контракта на управление? Срок действия большинства управленческих контрактов составляет минимум один год. Обычно это не в вашу пользу, потому что это означает, что вы можете застрять в долгосрочных деловых отношениях с плохой компанией. Если компания не подпишет контракт менее года, убедитесь, что соглашение дает вам возможность досрочно расторгнуть контракт.

Положение о прекращении действия

Оговорка о расторжении или аннулировании является неотъемлемой частью каждого соглашения об управлении недвижимостью. В этом пункте следует указать, когда любая из сторон может расторгнуть договор, а также почему. В следующем разделе будет представлена ​​дополнительная информация о том, как вы можете расторгнуть договор с управляющей компанией или менеджером.

Как мне расторгнуть договор об управлении недвижимостью?

В соглашении должен быть раздел, касающийся расторжения договора, обычно называемый положением о расторжении.Оговорка о расторжении контракта обычно включает следующее:

Причина прекращения

Первое, что вам следует сделать, это проверить, можете ли вы расторгнуть договор без причины и без штрафных санкций. Лучше всего включить такие формулировки в ваше соглашение до его подписания, хотя не все компании позволят это. Вы также должны убедиться, что в контракте указано ваше право на расторжение, если управляющая компания не сможет обеспечить арендатора вашей собственности в течение установленного периода времени.

Требования к уведомлениям

Вам необходимо заранее уведомить управляющего недвижимостью или компанию о своем намерении расторгнуть договор. Точный период уведомления может варьироваться от контракта к контракту, хотя обычно он составляет от 30 до 90 дней с момента уведомления. Несоблюдение условий в окне уведомления может привести к судебным разбирательствам за нарушение контракта.

Кроме того, вы должны убедиться, что требования к уведомлениям действуют в обоих направлениях. Это означает, что ваша компания по управлению имуществом также должна уведомить вас как минимум за 30 дней о своем намерении прекратить действие.

Вот шаблон уведомления о расторжении договора на управление имуществом, который вы можете использовать:

Загрузите здесь шаблон уведомления о расторжении договора на управление имуществом

Сборы за расторжение

В идеале вам не нужно будет платить какие-либо сборы, если вы решите расторгнуть договор до истечения его срока. К сожалению, для большинства компаний это не так.

Обычно вам нужно будет заплатить сбор за расторжение договора.Это может варьироваться от нескольких сотен долларов до общих сборов за управление недвижимостью в оставшиеся месяцы контракта. Например, если ваши гонорары составляют 1000 долларов в месяц, а по вашему соглашению еще девять месяцев, плата за расторжение будет составлять 9000 долларов.

Обязанности при расторжении договора

Ваша оговорка о расторжении договора также должна включать ответственность каждой из сторон при расторжении контракта. Некоторые компании потребуют от вас подписания отдельного соглашения о расторжении контракта.Примеры обязанностей включают, но не ограничиваются:

  • Управляющая компания должна уведомить арендатора об изменении.
  • Любая сторона, которая должна деньги другой стороне, должна выплатить причитающуюся сумму в течение 30 дней с момента расторжения.
  • Управляющая компания должна доставить копии всех договоров аренды в течение 14 дней после расторжения.

Последнее слово

Возможно, вы захотите подписать контракт с компанией по управлению недвижимостью, поскольку это означает, что у вас будет больше свободы и меньше стресса при управлении арендуемой недвижимостью.Но в замешательстве и волнении вы можете пропустить важные пункты и подробности. Всегда старайтесь внимательно просматривать соглашение об управлении имуществом, желательно с помощью вашего поверенного.

Вы ищете лучшую компанию по управлению недвижимостью? Найдите ближайшего к вам сегодня с помощью Rental Choice! Наш онлайн-каталог поможет вам легко найти компании по управлению недвижимостью и связаться с ними.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Когда прекращать договор управления недвижимостью с арендодателем

<Детали этой реальной жизненной ситуации, к сожалению, вполне реальны.Мы получили разрешение арендодателя использовать эту конфиденциальную информацию для этой информативной статьи.>

GRRrrrrrr …… .Я не хотел, чтобы электронная почта арендатора пересылалась нашему клиенту арендодателя. Это был тип электронной почты, которую нельзя было вернуть после отправки. Эта граната не возвращалась обратно в гранату.

Ситуацию еще больше усугубило то, что я преследовал этого домовладельца, чтобы тот передал нам эту оставшуюся собственность в течение последнего года. Мы управляли всеми остальными его дверями, кроме этой единственной опоры.Я дал ему все основания забрать его со своей тарелки на нашу. 12 месяцев подряд я был безжалостен. Наконец он согласился. Контракт был подписан, деньги обменены, и с арендатором начались переговоры о продлении аренды… потом все это отправилось в ад в корзине.

Мое электронное письмо домовладельцу: «Кевин, я с сожалением вынужден сообщить вам, но мы решили расторгнуть наше соглашение об управлении новейшей недвижимостью, которую вы только что передали нам. См. Тревожное электронное письмо, которое мы только что получили от вашего арендатора в ответ на договор аренды, который мы ему отправили.Даже будучи давним членом NRA и стойким сторонником Правой 2-й поправки, эта трагедия ждет своего часа. Таким образом, мы немедленно возвращаем вам эту недвижимость ».

Вот письмо от Арендатора в нашу компанию, в котором мои мысли вставлены в «{}» для вашего прочтения:

… »У меня есть сын-аутист, которому 19 лет, который всегда будет жить с нами и находится только в 5-м классе, но не может заключить юридический договор на аренду, но всегда будет проживать в доме. {Круто … у нас есть еще несколько отелей с особыми потребностями для взрослых / детей, ничего страшного. К тому же он юридически не может подписать договор аренды из-за своего аутизма.}

Мой платеж должен поступать до полуночи 1 числа каждого месяца, и Кевин сказал нам, что у нас есть 5-дневный льготный период без штрафа. Мы выписываем чек и заранее выдаем Кевину 3 чека. За 9 лет мы ни разу не выписали плохих чеков. На сегодняшний день мы заплатили Кевину около 110 000 долларов за аренду.Я не оплачиваю счета онлайн, потому что не верю, что моя информация надежна. У меня от арендатора отобрали более 13 тысяч долларов, и банк сказал мне, что это гражданский вопрос, и я так и не получил их обратно. {В нашем договоре аренды арендная плата должна быть уплачена до 1 числа каждого месяца, что, учитывая его примерную историю платежей, не представляет особого труда, за исключением того, что мы не принимаем чеки с датой даты и «чеки по почте» из соображений безопасности. Похоже, у него как у потребителя есть протоколы с неверными паролями?}

Я НИКОМУ НЕ СКАЗЫВАЮ, когда не планирую быть дома или собираясь в отпуск на какое-либо время.Если мне нужно, чтобы со мной связались, чтобы дать устное согласие на предоставление кому-либо доступа в мое жилище, со мной можно связаться по телефону, и я отвечу в течение 24 часов. К тому же закон штата Индиана требует, чтобы вы уведомили меня за 24 часа, прежде чем прийти в мой дом . {Его возражение состоит в том, что арендаторы разрешают показывать агентам дом, надбавки нашего персонала на проведение аудита собственности и т.д. … .Но мы сделаем небольшое отступление.}

Но я бы попросил вас записаться на прием, чтобы мы с женой были дома. Я не хочу, чтобы мой сын оставался дома один и думал, что кто-то врывается и стреляет в них. Мы сделаем так, чтобы вы могли прийти домой или, по крайней мере, посоветовать вам войти, когда его нет дома. Он НИКОГДА никому не открывает двери. Так что любой, кто входит, кто не мы, считается для него злоумышленником. Если он скажет, что вы здесь, чтобы что-то исправить или над чем-то поработать, он не изменит своего мнения. В нашем доме не должно быть опасностей, когда он дома один. {Уххххх… это шутка? Он меня бьет? Я серьезно только что прочитал это правильно? Вернитесь и прочтите этот последний абзац еще раз. Я подожду… ..}

Извините, но мы просто подводим черту, ставя наших сотрудников, поставщиков и других агентов в ситуацию, в которой может возникнуть непосредственная и серьезная опасность. Подросток с психическими расстройствами, имеющий доступ к заряженному огнестрельному оружию, квалифицируется как непосредственная и серьезная опасность, по крайней мере, в моем понимании.

О некоторых делах просто не стоит писать.К сожалению, это пример правильного принципа ведения бизнеса.

Будьте осторожны, друзья.

Бесплатное уведомление о расторжении договора об управлении недвижимостью

A Уведомление о расторжении договора об управлении имуществом — это документ, который дает собственнику или домовладельцу возможность прекратить действие контракта с управляющим имуществом. Должно быть направлено уведомление за тридцать дней, и владелец собственности или арендодатель должны проинформировать арендаторов о расторжении договора управления имуществом.Таким образом, арендаторы знают, что управляющий имуществом сменился.

Уведомление о расторжении договора управления недвижимостью обычно выдается, потому что управляющий недвижимостью не обслуживает арендную плату (или собственность) в соответствии с ожиданиями и стандартами арендодателя. Арендодатель должен гарантировать, что они соблюдают условия контракта с управляющим имуществом, чтобы избежать нарушения соглашения; следовательно, предотвратите любые судебные процессы.

Вопросы, которые могут привести к прекращению действия настоящего соглашения, не должны быть личными и могут включать:

  • Управляющий недвижимостью откладывает обслуживание и ремонт
  • Управляющий недвижимостью не может заполнить вакансии по аренде или занимает больше времени
  • Управляющий недвижимостью не обеспечивает надлежащую безопасность собственности
  • Управляющий недвижимостью не в состоянии вести дела или хорошо наладить отношения с арендаторами , то есть ненадлежащая проверка и неэффективное рассмотрение их жалоб
  • Арендодатель продает свою собственность
  • Арендодатель хочет нанять крупную компанию по управлению недвижимостью и должен расторгнуть контракты с мелкими или индивидуальными управляющими недвижимостью

В качестве арендодателя направление извещения о расторжении договора управления имуществом управляющему имуществом означает формальное прекращение их ответственности.Поэтому им следует запросить и забрать ключи, арендную плату, материалы, счета и залог у своего управляющего.

Что включать в уведомление о прекращении действия

Для того, чтобы арендодатель имел законное и полное уведомление о расторжении договора управления имуществом, некоторые элементы должны быть включены в уведомление о расторжении. В их числе:

Период уведомления

Период уведомления важен при расторжении большинства контрактов.В большинстве соглашений о расторжении этот период уведомления обычно составляет 30 дней, но может доходить и до 90 дней.

Уведомление о расторжении договора управления недвижимостью ничем не отличается. Арендодатель должен соблюдать этот период уведомления, чтобы гарантировать, что он не столкнется с какими-либо судебными исками из-за нарушения контракта каким-либо образом.

Как домовладелец, прежде чем расторгнуть договор с управляющим имуществом, необходимо заранее уведомить о нем. Положение о том, сколько арендодатель даст своему управляющему недвижимостью до прекращения их обязанностей, является обязательным.Кроме того, домовладелец должен проинформировать управляющего недвижимостью о своем намерении расторгнуть договор, предпочтительно в письменной форме, например заказным письмом, а не по электронной почте.

Таким образом, домовладельцы могут доказать, что они отправили уведомление в оговоренный в договоре срок и управляющий имуществом получил его. В этом уведомлении арендодатель должен указать фактическую дату расторжения договора. Кроме того, это даст домовладельцу место и время для того, чтобы проинформировать арендаторов об изменениях в управлении.

Таким образом, арендаторы будут знать, где они могут получить доступ к своим депозитам и обратиться за помощью. Срок уведомления должен быть указан и соблюден арендодателем.

Причины

Несмотря на то, что некоторые контракты не требуют объяснения причин для прекращения контракта, как домовладелец, в контракте на управление имуществом для прекращения уведомления должны быть указаны причины прекращения. Управляющий недвижимостью должен быть надлежащим образом проинформирован о причинах расторжения контракта.Это поможет избежать судебных дел или раздраженного менеджера, который проигнорирует инструкции.

Комиссия за досрочное расторжение

Пункт о расторжении должен включать плату за досрочное расторжение контракта. Комиссия может варьироваться от нескольких сотен долларов до оставшейся суммы, подлежащей уплате в соответствии с контрактом.

Значительные затраты и оформление документов

Когда дело доходит до расходов на обработку, управляющий имуществом, которого увольняют, должен будет передать арендную плату, полученную от арендаторов, залоговые депозиты, зарезервированные деньги и прочие средства новому управляющему.Перевод этих средств новому менеджеру может занять около одного или двух месяцев. Поэтому важно обеспечить перевод средств на правильный счет в соответствии с законами штата. Заявление об устранении таких связанных с расходами аспектов также должно быть включено в соглашение.

Обязательства при расторжении

Уведомление о расторжении также должно включать обязательства управляющего имуществом после расторжения. Это может включать:

  • Возврат договоров аренды
  • Предоставление арендодателю записей о залоговых депозитах
  • Представление отчетов обо всех доходах и расходах

Эти и другие подобные обязательства обычно предполагается заключить в течение трех-четырех дней после расторжения договора.

Бесплатное уведомление о расторжении договора об управлении имуществом Шаблон

Важное замечание

Как домовладелец или владелец недвижимости, легко расторгнуть договор с управляющим недвижимостью. Арендодатель должен представить уведомление о расторжении договора об управлении имуществом управляющему имуществом, чтобы окончательно заявить о своем желании расторгнуть договор.

Однако было бы полезно, если бы вы помнили, что внимательно прочтите договор, прежде чем передать его управляющему недвижимостью.Таким образом, домовладелец может избежать судебных исков и любых сборов или штрафов, которые могут возникнуть из-за досрочного расторжения договора.

Как уведомить управляющего недвижимостью

Арендодатель может использовать два эффективных и законных способа сообщить управляющему имуществом о расторжении договора. Арендодатель может использовать эти способы, чтобы отправить управляющему имуществом уведомление о расторжении договора об управлении имуществом. В их числе:

Сертифицированная почта

Заказное письмо — это служба USPS, которая предлагает отправителю почтового отправления официальную квитанцию, подтверждающую, что отправление было успешно отправлено.Получатель расписывается после получения предмета; эта подпись возвращается отправителем.

Лучше всего отправлять юридические уведомления заказным письмом, поскольку отправитель может получить квитанцию ​​о вручении, которая служит доказательством доставки в случае судебного разбирательства. Кроме того, заказное письмо с уведомлением о вручении — лучший способ для арендодателя быть уверенным в том, что управляющий получил уведомление о расторжении договора управления имуществом.

Адрес пересылки

Адрес пересылки — это адрес, используемый для обозначения того, что адрес получателя почты был изменен после смены получателя.В этом случае после расторжения договора с управляющим имуществом необходимо указать адрес пересылки после определенной даты.

Таким образом, арендаторы узнают об изменениях и знают, куда вносить арендную плату, запрашивать гарантийный депозит и любые другие связанные с этим вопросы.

  • Арендодатель — это тот, кто выдает уведомление о расторжении договора.
  • Он или она выдает его управляющему недвижимостью, фирме по управлению недвижимостью или любому другому лицу, управляющему недвижимостью арендодателя, особенно арендуемой.
  • Уведомление подается, когда домовладелец желает расторгнуть договор управления недвижимостью.
  • Настоящее соглашение о расторжении действует как форма уведомления управляющего недвижимостью о расторжении контракта и завершении их обязанностей.
  • Управляющий недвижимостью должен передать все, что принадлежит арендодателю, как только этот договор будет подписан.

Соглашения об управлении гостиницей

Менее крупные управляющие компании будут предлагать владельцам большую гибкость и более короткие сроки, а некоторые будут работать на очень краткосрочной основе в сценариях оборотного типа.Они часто допускают какие-то «права на нарушение» в случае продажи отеля, скорее всего, за определенную плату. Размер этой платы будет варьироваться и часто зависит от оставшегося срока контракта на управление.

Прерывание на основе производительности

Большинство контрактов на управление содержат какое-то право собственника на расторжение по причине плохих финансовых показателей отеля. Наиболее распространенные формы тестирования производительности смотрят либо на то, как генерируется доход отеля по сравнению с группой сверстников, либо на то, как отель работает с бюджетом, либо на их комбинацию.

Однако в целом это обычно довольно слабые тесты, проводимые на протяжении нескольких лет, с различными исключениями и правами на лечение для управляющей компании, которые могут сделать их практически беззубыми.

Комиссия управляющей компании

Управляющим компаниям обычно выплачивается «базовый сбор», который представляет собой процент от выручки, и «поощрительный сбор», который представляет собой процент от операционной прибыли. Очевидно, с точки зрения собственника, больший акцент на поощрительном вознаграждении будет больше согласовывать управляющую компанию с коммерческой позицией собственника.

Существует множество способов структурирования сборов для изменения баланса между сторонами. Например, в некоторых случаях управляющая компания может пойти дальше и гарантировать минимальный уровень прибыли, обычно с учетом какого-либо ограничения на риск; или, в качестве альтернативы, согласиться не брать и не откладывать выплаты до тех пор, пока владелец не получит минимальный уровень прибыли.

Помимо основных сборов, управляющие компании часто взимают большое количество дополнительных сборов за централизованные системные услуги, охватывающие такие области, как маркетинг, бронирование, управление персоналом и бухгалтерский учет.Некоторые из них могут быть заменены услугами, которые в противном случае пришлось бы выполнять отелю, и штатным сотрудником, что может привести к экономии затрат для владельца. Однако в целом собственники должны попытаться получить как можно больше ясности в отношении этих сборов, и они не должны представлять для управляющих компаний еще один способ получения прибыли от соглашения.

Оборотный капитал и банковские счета

Поскольку гостиничный бизнес остается собственником в соответствии с контрактом на управление, а владелец сохраняет большую часть рисков, связанных с деятельностью бизнеса, собственник предоставляет оборотный капитал, необходимый для непрерывной работы отеля, когда и когда это необходимо.Затем управляющая компания управляет банковскими счетами отеля от имени владельца, собирая выручку и оплачивая эксплуатационные расходы.

В конце каждого месяца владелец переводит с банковских счетов любые денежные средства, превышающие сумму, необходимую для пополнения оборотного капитала и оплаты операционных расходов.

Управление активами

Повседневный контроль за отелем осуществляет управляющая компания, но всегда должны быть определенные важные вопросы, требующие согласия владельца.Контракт на управление должен также включать подробную отчетность и регулярные встречи по управлению активами между управляющей компанией и представителями собственника.

Вопросы, по которым владелец обычно имеет право утверждения, включают:

  • назначение ключевого персонала;
  • годовой бюджет;
  • дорогостоящих и / или долгосрочных контрактов;
  • судебный тяжба по делу.

Капитальные затраты

Мебель, фурнитура и оборудование (FF&E) в отеле часто подвергаются интенсивной эксплуатации и должны регулярно заменяться или обновляться, чтобы избежать ухудшения качества гостиничного продукта / бренда и его способности приносить доход.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.