Расторжение договора аренды
Главная • База знаний • Статьи, комментарии, интервью • Расторжение договора аренды
К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы. Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается. В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.
СУД ИЛИ УВЕДОМЛЕНИЕ?Как ни парадоксально это звучит, но планировать расторжение договора следует еще при его заключении. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на определенный срок, расторгаются только в судебном порядке. Это означает, что для выселения арендатора арендодателю придется обращаться с иском в суд.
Однако судебные разбирательства затягивают процесс сдачи площадей новым арендаторам и могут повлечь для арендодателя дополнительные финансовые затраты на услуги по судебному представительству. Выходом из ситуации является включение в договор условий о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), который влечет расторжение договора во внесудебном порядке. В связи с этим в договоре аренды следует четко прописать, в каких случаях арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, а также порядок расторжения договора. Тогда для расторжения договора можно ограничиться отправкой арендатору письменного уведомления.
В данном случае имеется в виду ситуация, когда сотрудники арендатора-организации покинули арендованные помещения, а связь с ответственными лицами — утрачена. Причем организация не ликвидирована и из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) не исключена.
С точки зрения закона, договор в этом случае продолжает действовать, а арендная плата – начисляться. Однако на практике взыскать арендную плату в случае, когда арендатор – организация фактически прекратила свою хозяйственную деятельность, проблематично, и зачастую арендодатель заинтересован лишь в корректном оформлении документов, связанных с расторжением договора.
Как было замечено выше, по общему правилу, договоры аренды расторгаются только в судебном порядке. Поэтому если порядок одностороннего отказа от договора с арендатором не согласован, расторгать договор аренды придется через суд. Однако, предположим, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления арендатору. Куда в таком случае направлять уведомление (заранее предполагая, что получено оно не будет)?
Здесь важно отметить, что сведения о месте нахождения организации (т.
н. «юридический адрес») содержатся в ЕГРЮЛ и являются открытыми для всеобщего ознакомления. Даже если организация фактически не находится по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве ее места нахождения, она несет ответственность за достоверность этих сведений. Поэтому арендодатель вправе отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, и в этом случае порядок его расторжения будет соблюден. Если в договоре или связанной с ним переписке упоминается иной почтовый адрес арендодателя, рекомендуется отправить дополнительные уведомления также и по этому адресу.
Если договор расторгается или прекращает действие в обычном порядке, арендодатель и арендатор подписывают двухсторонний акт о возврате помещений арендатору. Однако при «внезапном исчезновении» арендатора этого сделать не получится. Отсутствие арендатора не препятствует арендодателю вновь вступить во владение помещениями, если договор расторгнут.
На практике в этом случае арендодатель предварительно уведомляет арендатора о своем намерении вновь занять помещения и предлагает забрать из них имущество, принадлежащее арендатору. Если в указанное в сообщении время арендатор не явится, вскрытие помещений можно провести без него. Для этого, как правило, создается комиссия, состоящая из сотрудников арендодателя. При выявлении в помещениях имущества, комиссия составляет его опись, а арендатор уведомляется о возможности забрать принадлежащие ему вещи. Суды квалифицируют такие действия как самозащиту права.
Что можно сделать с имуществом, которое оставил арендатор? Сразу отметим, что вопросы, связанные с распоряжением имуществом арендатора, оставленным им после расторжения договора, также необходимо согласовывать с арендатором заранее и прописывать в договоре. Однако представим, что этого сделано не было.
Поскольку право пользования помещений арендатор утратил, его вещи могут быть вынесены арендодателем и помещены на хранение.
При этом хранение вещей арендатора является актом доброй воли арендодателя, поскольку такая обязанность в силу закона на него не возложена (арендодатель обязан лишь предоставить арендатору возможность забрать вещи). Если же оставленное арендатором после расторжения договора имущество представляет ценность, а платежей, внесенных арендатором, недостаточно для погашения задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удержать его (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68) и в судебном порядке требовать взыскания задолженности за счет удержанного имущества.
Источник
Путин разрешил разрывать договоры аренды с прекратившими работу иностранными арендаторами
14 июля, 16:50
МОСКВА, 14 июля. /ТАСС/. Президент России Владимир Путин подписал закон, который дает право арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор без выплаты неустойки, если иностранный арендатор, связанный с недружественными странами, прекратил или приостановил деятельность.
Документ опубликован на официальном портале правовой информации в четверг.
Согласно закону, если арендатор, который прямо или косвенно находится под контролем иностранного лица, связанного с недружественным иностранным государством, приостановил или прекратил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности, в результате чего произошло существенное снижение размера арендной платы, то арендодатель такого имущества вправе отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке. Кроме того, он может требовать внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества.
Как ранее объяснил председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов, законом вводятся дополнительные меры защиты российских арендодателей в условиях недружественных шагов со стороны ряда зарубежных стран. По его словам, торговые сети находятся в сложной ситуации из-за сокращения объема импортного товаропотока.
Необходимо было найти решение проблемы, связанной с невыплатой арендных платежей со стороны подконтрольных иностранным собственникам арендаторов, уточнил депутат. В частности, у арендодателей появится возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с иностранным арендатором — организацией торговли или общественного питания — без выплаты неустойки по договору.
Законом также предусмотрена норма, защищающая права граждан и организаций, оформивших ипотеку в зарубежном банке. Если залогодержатель из недружественной страны не предпринимает действий по процедуре погашения регистрационной записи об ипотеке, то запись может быть внесена по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения необходимых обязательств по ипотеке.
Закон также дает возможность выпуска акционерными обществами, обладающими статусом международной компании, разных типов акций с разным объемом прав.
Закон касается международных компаний, которые зарегистрированы на территории специальных административных районов в Калининградской области и Приморском крае, в так называемых русских офшорах.
При этом предполагается, что в отношении акционерных обществ, обладающих статусом международной компании (перешедших под юрисдикцию РФ) и изначально созданных в соответствии с нормами иностранного права, сохранится возможность гибких форм участия в уставном капитале в целях обеспечения интересов различных групп акционеров.
С учетом санкционного давления со стороны иностранных государств и международных объединений и в целях оперативного реагирования на запросы бизнес-сообщества по переезду иностранных юридических лиц в российскую юрисдикцию закон дает правительству РФ право по изменению даты, не позднее которой должно быть зарегистрировано иностранное юридическое лицо, претендующее на получение статуса международной компании.
Теги:
Путин, Владимир ВладимировичРоссия
Возьми памятку! Почему Меморандум об аренде важен: юридическая фирма, адвокаты, юристы
Сталкивались ли вы когда-нибудь со ссылкой, часто в конце длинного документа о коммерческой аренде, на «Меморандум об аренде» и задавались вопросом: «В чем смысл? ” Большинство меморандумов об аренде не являются ни глубоко техническими, ни особенно длинными, особенно по сравнению с соответствующими договорами аренды.
Хотя это и не самый технический или подробный аспект любой аренды, пункт меморандума об аренде («MOL») важен для арендатора, чтобы включить его, и для арендодателя, чтобы понять его разветвления. В этой статье объясняется, что такое Меморандум об аренде и почему это важно.
Меморандум об аренде представляет собой регистрируемый документ, который используется для предупреждения третьих лиц, таких как кредиторы, другие арендаторы недвижимости и потенциальные покупатели, о наличии арендного права, обременяющего часть недвижимого имущества. MOL не только предупреждает мир о том, что арендатор владеет арендованным имуществом в течение срока аренды, но MOL также может выступать в качестве соглашения с землей для защиты интересов арендатора по договору аренды, который арендатор может иметь в отношении третьих лиц, таких как опцион на покупку или право преимущественной покупки.
Арендатор должен быть осмотрен
По своей сути, меморандум об аренде регистрируется в цепочке прав собственности, чтобы предоставить «конструктивное уведомление» о правах и интересах арендатора в арендованном имуществе.
Именно запись документа в местном архиве делает его общедоступным для третьих лиц. Запись MOL особенно важна в ситуациях, когда имущество арендатора трудно «увидеть» третьей стороне. Например, если договор аренды подписан, но арендатор не открывает бизнес или не вступает во владение в течение нескольких месяцев или лет, то без зарегистрированного MOL третьи лица не будут знать об аренде. В такой ситуации регистрация МОЛ необходима для защиты прав арендатора перед третьими лицами в период после заключения договора аренды, но до фактического появления арендатора в помещении. Точно так же MOL важен, когда арендатор выезжает из своего помещения, продолжает платить арендную плату, а договор аренды остается обязательным как для арендодателя, так и для арендатора. В этих условиях арендатор физически не может находиться в помещении, но договор аренды вместе со всеми правами, ограничениями и уступками остается в полной силе. В подобных ситуациях решение не регистрировать MOL — это решение принять на себя риски, возникающие в результате неподачи документа.
В Иллинойсе, как и в большинстве штатов, не требуется регистрировать MOL, чтобы договор аренды имел законную силу; однако есть и другие причины для MOL, помимо заявления арендатора об аренде имущества.
Меморандум об аренде как соглашение, заключенное с землей
Если арендатору предоставляются права по договору аренды, которые подлежат принудительному исполнению в отношении третьих лиц (а не только арендодателя) или о которых третьи стороны должны быть осведомлены, зарегистрированный меморандум договора аренды, описывающего эти права, должны быть зарегистрированы, чтобы наилучшим образом защитить арендатора в отношении этих прав. Наиболее частым примером являются ситуации, когда арендатору предоставляется опцион на покупку недвижимости или право преимущественной покупки или отказ от покупки недвижимости.
Кроме того, для тех арендаторов розничной торговли, которым в соответствии с их договорами аренды были предоставлены исключительные права на исключительную продажу таких вещей, как кофе или спортивные товары, дополнительным средством обеспечения соблюдения соглашения об исключительных правах является утверждение, что соглашение не является просто договорным правом в соответствии с арендная плата, но завет, действующий с землей.
Чтобы обеспечить соблюдение завета, связанного с землей, сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение завета, часто должна доказать, что уведомила о завете тех, против кого требуется принудительное исполнение. Удобный способ для розничного арендатора гарантировать, что его исключительные права на использование по договору аренды являются соглашением, действующим с землей, — это включить эти права в MOL. Многие штаты признают, что договоры аренды содержат обязательства по земле, и MOL должен быть инструментом арендатора, чтобы гарантировать, что эти условия могут быть исполнены в отношении третьих сторон.
Проблемы арендодателя в отношении MOL
Поскольку зарегистрированный MOL затуманивает право собственности арендодателя, крайне важно, чтобы арендодатель защищал свои права и интересы в недвижимом имуществе при ведении переговоров и составлении MOL. Включение права одностороннего расторжения в меморандум об аренде защищает арендодателя в случаях дефолта арендатора и избавляет арендодателя от необходимости иметь дело с титульной компанией или судом, чтобы очистить MOL от права собственности.
Имея право на одностороннее расторжение в меморандуме об аренде, арендодатель может расторгнуть MOL без подписи арендатора после окончания срока аренды. Кроме того, если арендодатель рассматривает возможность рефинансирования с помощью ипотечного кредита, арендодатель должен помнить, что для каждого зарегистрированного MOL, вероятно, потребуется соответствующий зарегистрированный SNDA для титульной компании, чтобы гарантировать залоговое удержание кредитора.
Право собственности
Говоря о титульных компаниях, если арендатор ищет полис страхования прав собственности на аренду, большинство титульных компаний в Иллинойсе требуют, чтобы MOL был зарегистрирован для выдачи полиса страхования прав собственности на аренду. Для любой аренды земли титульная компания потребует MOL (и это просто хорошая практика для арендатора по аренде земли регистрировать MOL) для любого страхования титула аренды земли. Наконец, титульные компании будут колебаться в вопросе страхования ипотечного кредита арендатора с процентами по аренде в качестве залога без предварительной регистрации MOL.
Не для всех
Пятилетняя аренда офиса площадью 5000 квадратных футов, скорее всего, не требует MOL, и арендодатель может косо смотреть на арендатора, который требует его. Тем не менее, арендаторы из Иллинойса с долгосрочной арендой, правом преимущественного предложения или отказа, опционами на покупку и/или положениями об исключительном использовании, включенными в их договоры аренды, должны рассмотреть возможность составления и регистрации меморандума об аренде для защиты своих прав и интересов. Поскольку документ по своему характеру является общедоступным, и арендодатель, и арендатор должны согласовать его содержание в связи с переговорами об аренде, даже если документ или пункт MOL переносится на конец срока аренды.
Криста-Гэй Л. Керр — юрист по недвижимости в чикагском офисе Honigman LLP, а Ларри Н. Вудард — партнер по недвижимости и соруководитель группы практики планирования строительства в чикагском офисе Honigman LLP.
§ 55.
1-1204. Условия договора аренды; оплата аренды; копия договора аренды для арендатораСоздание отчета: Отметьте разделы, которые вы хотите включить в отчет, затем используйте кнопку «Создать отчет» внизу страницы, чтобы создать отчет. После создания отчета у вас будет возможность загрузить его в формате pdf, распечатать или отправить по электронной почте.
09.12.2022
§ 55.1-1204. Условия договора аренды; оплата аренды; копия договора аренды для арендатора.
A. Арендодатель и арендатор могут включать в договор аренды условия, не запрещенные настоящей главой или иной нормой права, в том числе арендную плату, пеню за несвоевременную уплату арендной платы, срок действия договора, автоматическое продление договора аренды , требования об уведомлении о намерении освободить или расторгнуть договор аренды и другие положения, регулирующие права и обязанности сторон.
B. Арендодатель должен предложить потенциальному арендатору письменное соглашение об аренде, содержащее условия, регулирующие аренду жилой единицы, и излагающие условия отношений между арендодателем и арендатором, а также заявление о правах и обязанностях арендатора.
разработан Департаментом жилищно-коммунального развития и размещен на его веб-сайте в соответствии с § 36-139. Стороны письменного договора аренды подписывают форму, разработанную Департаментом жилищно-коммунального развития и размещенную на его веб-сайте в соответствии с § 36-139.подтверждение того, что арендатор получил от арендодателя заявление о правах и обязанностях арендатора. Письменный договор аренды вступает в силу с момента его подписания сторонами.
C. Если арендодатель не предлагает письменное соглашение об аренде, договор аренды существует в силу закона и состоит из следующих условий:
1. Положение настоящей главы применяется к жилой единице, которая сдается в аренду;
2. Срок действия договора аренды составляет 12 месяцев и не подлежит автоматическому продлению, за исключением случаев помесячной аренды, как это предусмотрено в подразделе C § 55.1-1253;
3. Арендная плата должна выплачиваться 12 равными периодическими платежами в сумме, согласованной арендодателем и арендатором, и, если сумма не согласована, платежи должны производиться по справедливой рыночной арендной плате;
4.
Арендная плата должна быть внесена в первый день каждого месяца в течение срока аренды и считается просроченной, если она не уплачена до пятого числа месяца;
5. Если арендная плата выплачивается арендатором после пятого числа любого данного месяца, арендодатель имеет право взимать пеню за просрочку платежа, как это предусмотрено в настоящей главе;
6. Арендодатель может получить залог в размере, не превышающем общую сумму, равную двухмесячной арендной плате; и
7. Стороны могут заключить письменное соглашение об аренде в любое время в течение 12-месячного срока аренды, предусмотренного настоящим подразделом.
D. За исключением случаев, предусмотренных в письменном соглашении об аренде, или предусмотренных в подразделе C, если письменное соглашение не предлагается, арендная плата подлежит уплате без требования или уведомления во время и в месте, согласованных сторонами. За исключением случаев, предусмотренных в письменном соглашении об аренде, арендная плата выплачивается в месте, указанном арендодателем, а периодическая арендная плата выплачивается в начале любого срока продолжительностью один месяц или менее, а в противном случае — равными долями в начале каждого месяца.
E. Арендодатель не должен взимать с арендатора плату за несвоевременную оплату арендной платы, если такая плата не предусмотрена в письменном договоре аренды. Никакая такая плата за просрочку не должна превышать меньшую из 10 процентов периодической арендной платы или 10 процентов остатка, причитающегося и причитающегося с арендатора.
F. За исключением случаев, предусмотренных в письменном соглашении об аренде, или, как предусмотрено в подразделе C, если письменное соглашение не предлагается, аренда должна быть понедельной в случае арендатора, который платит арендную плату понедельно и помесячно.
G. Если договор аренды содержит какое-либо положение, позволяющее арендодателю одобрять или не одобрять субарендатора или правопреемника арендатора, арендодатель должен в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного заявления потенциального субарендатора или правопреемника по форме быть предоставлены арендодателем, одобрить или не одобрить субарендатора или правопреемника. Бездействие арендодателя в течение 10 рабочих дней свидетельствует о его согласии.
H. Арендодатель должен предоставить копию любого письменного договора аренды и заявление о правах и обязанностях арендатора арендатору в течение одного месяца с даты вступления в силу письменного договора аренды. Непредоставление арендодателем такого договора аренды и заявления не влияет на действительность договора. Однако арендодатель не должен подавать или поддерживать иск против арендатора в суде по поводу любого предполагаемого нарушения условий аренды до тех пор, пока он не предоставит арендатору заявление о правах и обязанностях арендатора.