Рассрочка при покупке квартиры: В России появились новые способы покупки жилья — Российская газета

Содержание

В России появились новые способы покупки жилья — Российская газета

В рассрочку оказывается можно приобрести не только телевизор, но и квартиру. Такой способ покупки жилья застройщики сегодня активно предлагают своим клиентам. Как он работает, кому выгоден и на что нужно обратить внимание при выборе этого инструмента, "Российская газета" выяснила у специалистов.

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату стоимости квартиры. Часть суммы вносится в самом начале. Оставшиеся деньги выплачиваются ежемесячными или ежеквартальными платежами.

Обычно рассрочка предоставляется не более чем на 12 месяцев под 10-12 процентов годовых с первоначальным взносом в 20-30 процентов стоимости жилья. В некоторых случаях выплаты разрешается растягивать и на срок до двух лет, но нужно учитывать, что процент в этом случае будет выше. При большом первоначальном взносе (от 50 процентов) или сравнительно коротком сроке выплаты оставшейся суммы (3-6 месяцев) рассрочка может быть беспроцентной.

Такой инструмент продаж сегодня весьма популярен среди застройщиков, говорят эксперты. Его своим клиентам предлагают практически все крупные компании, причем независимо от класса жилья. Чего нельзя сказать о спросе. В масс-маркете доля сделок с рассрочкой составляет не более 7 процентов.

В сегментах "бизнес" и "премиум" на долю рассрочек приходится около 15 процентов продаж, говорит Валерий Кочетков, замдиректора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.

Нельзя сказать, что рассрочка - популярный инструмент решения жилищного вопроса, подтверждает Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group. "Она пользуется гораздо меньшим спросом по сравнению с ипотекой. Доля последней в проектах новостроек комфорт-класса достигает 50-60 процентов", - напоминает Игнахин.

Рассрочка - дорогой инструмент, поэтому он не пользуется большим спросом, отмечает в свою очередь Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум".

По ее словам, можно выделить две основные категории покупателей, выбирающих рассрочку вместо ипотеки. Первая - те, кому не хватает совсем небольшой суммы от стоимости квартиры. Поэтому им куда проще воспользоваться рассрочкой, чем оформлять ипотечный кредит, платить страховку, проходить проверку банка. Вторая группа - покупатели с плохой кредитной историей и также те, кто по той или иной причине не могут подтвердить свой уровень доходов для банка.

"Как правило, такие программы нужны тем, у кого нет желания и есть или скоро появится возможность не связываться ни с каким видом кредита, - согласен Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101". - Например, когда человек продает квартиру, чтобы купить другую. На закрытие сделки может уйти несколько месяцев, но за это время нужную квартиру могут "увести". При этом на получение ипотечного кредита, процесс его согласования и одобрения также может уйти слишком много времени. Кроме того, любой кредит помимо процентной ставки влечет за собой различные дополнительные платежи. В такой ситуации рассрочка - наилучший вариант.
Гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина обращает внимание, что стоимость жилья, предоставляемого в рассрочку, в среднем на 8-10 процентов выше аналогичного жилья, приобретаемого за счет собственных или ипотечных средств.

Это также может влиять на спрос.

Выбирая рассрочку, нужно быть полностью уверенным в своих финансовых возможностях, иначе можно лишиться квартиры, предупреждают эксперты.

"Поскольку мы живем в нестабильной экономической обстановке, клиентам с рассрочкой нужно иметь надежную финансовую подушку, которая поможет в случае форс-мажора выплатить остаток стоимости приобретенной квартиры, - указывает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. - Необходимо также заранее проговорить с застройщиком и узнать, можно ли будет получить ипотечный кредит на остаток долга".

В случае просроченного платежа на дольщика накладывается штраф, исходя из 1/300 ставки ЦБ на каждый день просрочки, предупреждает Мария Литинецкая. Более того, за сам факт пропуска очередного взноса по рассрочке может быть назначен штраф в размере до 10 процентов от стоимости жилья, а девелопер будет вправе расторгнуть договор. Поэтому важно внимательно изучать условия конкретного соглашения.

Квартиры в новостройках в рассрочку - схемы и формы рассрочек | Блог

Приобретение квартиры в рассрочку — это отличный вариант улучшения своих жилищных условий при отсутствии всей необходимой для покупки суммы сразу.

Для тех, кто хочет жить в новостройке в экологичном районе неподалеку от столицы, на современном рынке недвижимости есть ряд интересных >предложений в Подмосковье. Покупая новостройку в рассрочку, Вы получаете множество преимуществ. Данная схема предполагает гибкий график оплаты, а также отличается простотой оформления документов и достаточно лояльными условиями получения.

Новостройки в рассрочку от ФСК Лидер

На 2015 год, ФСК Лидер предлагает следующие варианты рассрочки квартир в новостройках:

>Акции в UP-квартале «Сколковский»

>Акции в "Новом Тушино"

>Акции в UP-квартале "Олимп"

>Акции в микрорайоне «Новое Измайлово»

Кроме того, для своих клиентов ФСК Лидер постоянно запускает новые программы рассрочки. Вы можете позвонить менеджеру любого объекта из >нашего раздела, чтобы уточнить о вариантах рассрочки.

Суть схемы

Как правило, квартиры в новостройках в рассрочку приобретаются по следующей схеме.

Сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, составляющий от 10 до 70 % стоимости объекта. Величина данной суммы во многом зависит от этапа возведения новостройки. Остаток вносится покупателем равными частями в течение установленного периода или по графику, который согласуется с продавцом. Может быть, к примеру, такой вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежа, а периодичность и размер оплаты покупатель решает самостоятельно. В большинстве случаев рассрочка на квартиру составляет от 6 до 12 месяцев. Важно, чтобы долг был полностью погашен до сдачи новостройки Государственной Комиссии.

Формы рассрочки

Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых.

Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.

Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.

Купить и жить, а не копить

Выбрали квартиру «Группы ЛСР», но не располагаете всей необходимой суммой? Предлагаем купить квартиру в рассрочку, первый взнос при покупке квартиры комфорт- и бизнес-класса — от 10%, премиум-класса — от 20%.

Рассрочка на квартиры от застройщика — идеальное решение для тех, кто хочет быстро купить понравившееся жильё, не тратя время и силы на накопление полной суммы.

Приобретение собственного жилья — важный и ответственный шаг в жизни каждого человека. Сейчас, чтобы успеть воспользоваться выгодным жилищным предложением, покупателям не обязательно иметь на руках полную сумму покупки своей будущей квартиры. Каждый клиент компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» имеет возможность купить новое жилье в рассрочку. На начальных стадиях возведения цены на квартиры наиболее привлекательны для покупателей. Чем ближе к моменту сдачи — тем выше стоимость жилья. Вы можете купить квартиру в рассрочку в готовом или строящемся доме. Приобретение квартиры в рассрочку позволяет не только своевременно сделать выгодную покупку, но и надёжно сохранить вложенные средства, «заморозив» стоимость квартиры на уровне начала продаж.

Известный застройщик ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», входящий в «Группу ЛСР», — один из лидеров по продажам квартир в новостройках Санкт-Петербурга в рассрочку, что обеспечивает клиентам компании неизменно выгодные условия приобретения жилья.

Рассрочка от застройщика «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» предполагает:

  • удобный график и выгодное распределение платежей;

  • гибкий порог первого взноса — начиная с 10% итоговой цены квартиры комфорт- и бизнес-класса, и начиная с 20% для квартиры премиум-класса.

Чтобы ознакомиться с выгодными предложениями компании в строящихся и сданных домах Санкт-Петербурга, а также купить квартиру в рассрочку от застройщика, проконсультируйтесь с отделом продаж по телефону 8 (812) 325-01-01.

Бесплатный федеральный номер: 8 (800) 325-01-01. Также предлагаем посетить один из наших офисов.

В ассортименте квартир — удобные решения в популярных районах Санкт-Петербурга. Широкий выбор объектов позволяет подобрать оптимальное решение в любом ценовом сегменте.

Покупка квартиры в рассрочку от застройщика в Санкт-Петербурге: документы, требования, информация

Несмотря на то, что покупка в рассрочку все еще остается одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости, она постепенно уступает позиции единовременной стопроцентной оплате или покупке с привлечением заемных банковских средств (ипотечного кредита).

Попробуем разобраться – почему именно.

Кому подходит покупка квартиры в рассрочку

Рассрочка, как и ипотека, предполагает, что покупатель вносит первоначальный взнос, а затем выплачивает остальную сумму в соответствии с согласованным при заключении договора графиком платежей.

Рассрочка от продавца в первую очередь удобна для тех, кто твердо намерен купить квартиру без ипотеки, но не располагает полной суммой для покупки.

Это, например, покупатели, имеющие средства на первый взнос и планирующие оставшуюся часть получить от продажи квартиры, в которой живут сейчас.

В таком случае рассрочка от застройщика, позволяющая покупателю заплатить часть стоимости квартиры в момент покупки, а часть после окончания строительства и не нести дополнительных затрат на съем жилья – будет выгодным вариантом. Так, в компании Ленстройтрест для таких клиентов есть программа «Отложенный платеж», которая предполагает внесение покупателем первоначального взноса в размере 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, а остальную часть доплатить в течение семи месяцев.

Похожие схемы рассрочки можно встретить и у других застройщиков.

Кроме того, покупать в рассрочку квартиру имеет смысл, когда по каким-то причинам нет возможности получить ипотечный кредит – например, банк может не одобрить ипотеку вполне платежеспособному индивидуальному предпринимателю, поскольку сочтет его доход нестабильным.

Как можно купить квартиру в рассрочку?

Покупка квартиры в рассрочку возможна, в принципе, и на стадии строительства дома (в рамках договора участия в долевом строительстве – ДДУ), и в готовом доме (в рамках договора купли-продажи).

Квартиры в рассрочку в Санкт-Петербурге от застройщика Ленстройтрест:

Если покупается готовая квартира не от застройщика, обязательно следует обратить внимание на то, осуществлялась ли перепланировка жилого помещения и была ли она узаконена.

В договоре купли-продажи, предполагающем предоставление рассрочки, помимо обязательно указанных характеристик продаваемой квартиры (адрес, площадь, состояние на момент продажи) определяется график и размер платежей.

А как же можно купить квартиру в рассрочку от застройщика? Информация о размере первоначального взноса, продолжительности рассрочки, периодичности и способах внесения платежей указывается, как правило, в приложении к договору долевого участия (ДДУ), являющемся неотъемлемой частью договора. В самом ДДУ тоже в обязательном порядке отражается информация об объекте недвижимости (полный строительный адрес – секция, подъезд, расположение на этаже, а также площадь, метраж, наличие лоджии, балкона). Кроме того, в договоре содержатся сведения о сроке передачи объекта участнику долевого строительства, цене договора, сроках и порядке оплаты, гарантийном сроке на объект долевого строительства.

На что нужно обратить особое внимание

До тех пор, пока выплачен последний платеж в рамках предоставленной рассрочки, покупатель несколько ограничен в своих действиях относительно квартиры.

В договоре купли-продажи, как правило, указывают и срок государственной регистрации перехода права собственности. Если право собственности регистрируется до выплаты полной стоимости квартиры – квартира оформляется в собственность с обременением. И часто в договоре купли-продажи квартиры в рассрочку присутствует пункт, обязывающий покупателя не продавать или не сдавать в аренду квартиру, не проводить перепланировку до выплаты полной стоимости квартиры по договору.

Если недвижимость приобретается по ДДУ, право собственности на квартиру в новостройке возникает у покупателя только после того, как здание построено и введено в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи квартиры и право собственности зарегистрировано в Росреестре. Однако, например, если в договоре указано, что все платежи должны быть внесены до передачи квартиры, то застройщик вправе отложить передачу готовой квартиры, пока вся сумма по договору не будет полностью выплачена покупателем.

Чем чревата просрочка по платежам

Как и в случае с любым другим кредитом, при покупке квартиры в рассрочку продавец – если это предусмотрено договором – имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке, удержав при этом (в частности, в случае с ДДУ) часть средств в качестве комиссий, неустойки или иных убытков.

Так что договоры и приложения к нему нужно внимательно читать в любом случае, но к разделу, где оговариваются санкции за неисполнении обязательств по платежам, нужно быть внимательным вдвойне.

И все же – рассрочка или ипотека?

Очень часто даже в случаях, когда большую часть денежных средств клиент планирует получить за счет продажи старой квартиры, представители застройщика будут предлагать ему взять ипотечный кредит. Что же, неужели застройщики и банки сговорились против несчастных покупателей?

Отнюдь. Дело в том, что, продавая квартиру клиенту, который привлекает для совершения сделки заемные средства банка, застройщики предоставляют такому покупателю минимальную цену и максимальные скидки – поскольку для них такая сделка равнозначна продаже с единовременной стопроцентной оплатой.

А при продаже в рассрочку либо повысится базовая цена квартиры, либо снизится сумма скидок при покупке, так как застройщику придется заложить в цену и какое-то обеспечение рисков, и процент за пользование деньгами. А процент в таком случае чаще будет выше, чем ипотечный банковский.

Соответственно, если покупатель все же решит воспользоваться краткосрочной рассрочкой, то, во-первых, он приобретет квартиру по несколько более высокой цене, а, во вторых, будет ограничен в сроках, за которые придется продать имеющуюся квартиру (кстати, это не всегда позволит получить за нее максимальную цену). Проще говоря, человек может оказаться в ситуации, когда, подгоняемый приближением срока очередного платежа по рассрочке, будет вынужден снизить цену на имеющееся жилье, чтобы побыстрее продать его.

Так что представители застройщика совершенно обоснованно рекомендуют покупателю взять ипотечный кредит с комфортными для него ежемесячными платежами (например, сроком на 15 лет), а потом спокойно дождаться наиболее благоприятной ситуации для продажи имеющейся квартиры, после чего полностью или частично досрочно погасить ипотечный кредит.

А о том, что такое ипотечный кредит и как получить его на наиболее удобных условиях, мы поговорим в следующем материале.

Квартиры в рассрочку - как вступить в кооператив и выбрать квартиру?

Жилищный вопрос относится к самым актуальным проблемам, волнующим современного человека. Удобное месторасположение и развитая транспортная инфраструктура, большое количество высших учебных заведений и организаций, готовых предоставить рабочие места молодым специалистам. Собственная квартира в таком городе, безусловно, открывает новые перспективы.

Если вы не готовы связывать себя кредитными обязательствами на много лет вперед, стоит рассмотреть такой вариант приобретения квартиры как рассрочка. Отличие от кредитования, прежде всего, отсутствие необходимости платить проценты, именно по этой причине такая форма приобретения становится все более популярной и востребованной.

Жилищный накопительный кооператив «Жилищные Возможности» предлагает помощь в приобретении квартиры от застройщика в Казани всем желающим. Сотрудничество с надежной и проверенной временем компанией «Унистрой» позволяет членам кооператива выбирать квартиры удобной для них планировки в разных жилых комплексах.

Как вступить и получить квартиру?

Для вступления в кооператив достаточно иметь паспорт гражданина РФ, желание проживать в Казани и понимание, какой должна быть ваша будущая квартира. Рассрочка от ЖНК «Жилищные Возможности», по которой квартира в новостройке от застройщика перейдет в вашу личную собственность после внесения всех паевых взносов в ЖНК, предоставляет собой достаточно удобную форму приобретения квартиры. Рассрочка не предусматривает предоставление участником кооператива документов, подтверждающих его доход, наличие поручителей и позволяет избежать утомительного сбора документов. Выполните минимальные требования ЖНК, и квартира перейдет в вашу собственность. Квартира в рассрочку – это не только приобретение собственного жилья, но и выгодное вложение финансовых средств. Если вы не планируете жить в ней сами, можно сдать ее в аренду, а оставшаяся сумма будет гаситься за счет арендных платежей квартиросъемщиков.

Для того чтобы выбранная квартира стала вашей, необходимо выбрать свободную жилую площадь в офисе застройщика, оплатить не менее 50% от полной стоимости квартиры, оставшуюся же часть платежа кооператив выполнит за вас. Оформив все необходимые документы, вы получите возможность платить оставшуюся половину стоимости на протяжении срока до 5 лет. Квартира перейдет в вашу собственность сразу после погашения доли, оплаченной за вас ЖНК.

Фото инфраструктуры жилых комплексов


Рассрочка или ипотека? Рекомендации по выбору.

   На сегодняшний день существует два главных кредитных инструмента при покупке жилья – ипотека и рассрочка.

   Ипотека – это кредит на жилье, выдаваемый банком и обеспечиваемый залогом. Ипотеку вы можете получить на строящееся жилье (участие в долевом строительстве в новостройке), на готовое жилье (квартиру на вторичном рынке), а также на индивидуальный жилой дом (ИЖС).

   Рассрочка – это порядок расчетов за приобретаемое жилье, при котором покупатель рассчитывается с продавцом частями на условиях, определенных в договоре. Далеко не каждый застройщик предоставляют рассрочку. К тому же, каждый застройщик самостоятельно определяет условия предоставляемой рассрочки: срок, процентную ставку, минимальный первоначальный взнос собственных денежных средств.

 

  Плюсы Минусы Важные условия
Ипотека
  • Возможность выбора срока кредитования (до 30 лет)
  • Возможность выбора комфортного ежемесячного платежа
  • Дополнительная проверка законности строительства банком – кредитором
  • Оформление права собственности сразу после регистрации сделки
  • Возможность возместить НДФЛ с уплаченных % по ипотечному кредиту
  • Льготное налогообложение (50%) по налогу на имущество физических лиц
  • Обязателен минимальный первоначальный взнос (ПВ)
  • Большая переплата. Чем больше срок кредита, тем больше переплата по процентам.
  • Недвижимость находится в обременении у банка-кредитора
  • Дополнительные расходы на страхование жизни / здоровья /имущества и оценку квартиры
  • Сложность оформления сделки: большой пакет документов, необходимость подтверждения доходов и привлечения поручителей
  • При увеличении стоимости объекта увеличивается размер ПВ.
  • При увеличении срока ипотеки уменьшается ежемесячный платеж, но увеличивается сумма уплачиваемых %.
  • Ежемесячный платеж может быть как неизменным (равными суммами в течение всего срока кредита), так и дифференцированным (изменяющимся, проценты начисляются на остаток суммы основного  долга). Дифференцированный платеж  экономически более выгоден. Вид платежа зависит от банка-кредитора
Рассрочка
  • «Гибкие» условия от застройщиков (первоначальный взнос (ПВ) от 0%, возможность беспроцентной рассрочки с фиксацией стоимости квартиры при ПВ от 50%)
  • Нет необходимости подтверждать доход, привлекать созаемщиков / поручителей
  • Нет дополнительных расходов по сделке (страховка, оценка)
  • Возможность приобрести квартиру при наличии отрицательной кредитной истории и долгов ФССП
  • Возможность в любой момент отказаться от рассрочки и оформить ипотеку 
  • Стоимость жилья выше, чем при покупке в ипотеку или поной оплате
  • Стоимость жилья может быть не зафиксирована и оплачивается ежемесячно по факту понесенных расходов
  • При большой доле рассрочки в общей стоимости квартиры – высокие ежемесячные платежи, так как срок рассрочки не более 10 лет
  • Оформление права собственности и возможность регистрации по месту проживания только после полной оплаты рассрочки
  • В большинстве случаев стоимость квартиры в рассрочку дороже на 5-10%, чем при покупке в ипотеку или за наличные.
  • В некоторых вариантах рассрочки стоимость квартиры не фиксируется! Вы ежемесячно выкупаете квадратные метры по текущему курсу застройщика.

 

Ипотека больше подойдет Вам, если:

  • Вы официально трудоустроены и имеете стабильную заработную плату
  • У Вас хорошая кредитная история
  • У Вас имеются накопления на первоначальный взнос или вы имеете право на материнский капитал

 Рассрочка будет для Вас выгодной, если:

  • Вы не желаете или не можете подтвердить свои доходы, а также не хотите собирать большой пакет документов.
  • Имеете плохую кредитную историю.
  • Имеете накопления на большой первоначальный взнос.
  • Планируете быстро рассчитаться за квартиру (в период строительства).

 

Специалисты компании "Гарант" бесплатно проконсультируют, помогут выбрать наиболее комфортные для Вас условия по ипотеке или рассрочке, помогут собрать необходимый пакет документов, подберут для Вас квартиру, помогут оформить сделку.

Экономьте свои деньги и время, выбирайте  лучшее, обращайтесь в компанию «Гарант»!

Узнайте подробности по телефону: 218-888.

Мы всегда  рады  видеть Вас в наших  офисах по адресам: 

Г. Киров, ул. Володарского, д. 150 /г. Кирово-Чепецк, ул. Мира, 20А (ТЦ «Улыбка Бис»).

Пн – пт 09:00 – 18:00

Сб  10:00 – 14:00

Покупка квартиры в рассрочку в новостройках г. Воронеж от застройщика ВДК

Рассрочка предоставляется на квартиры в жилых комплексах компании «ВДК». Клиент может воспользоваться любой схемой рассрочки исходя из выбранного им для покупки квартиры жилой комплекс. Рассрочка на квартиры от застройщика — идеальное решение для тех, кто хочет быстро купить понравившееся жильё, не тратя время и силы на накопление полной суммы.

Cхема №1: 20/30/50

  • 20% - 1-й взнос.
  • 30% - через 6 месяцев
  • 50% - до конца строительства.
  • Цена на квартиру не фиксируется. Величина 1-го и 2-го взносов может быть больше. В случае, если общая сумма 1-го и 2-го взноса составляет 70%, цена на остаток стоимости цены квартиры фиксируется на 3 месяца. Если в течение 3-х месяцев оставшиеся 30% стоимости квартиры не внесены, цена индексируется в соответствии с действующими ценами.

    Данную рассрочку предоставляют застройщики: ООО «Партнер» («Россия. Пять столиц»), ООО СЗ «Вектор» («Жизнь»), ООО СЗ «ГКХ» («Бунин»), ООО СЗ «Дискавери-строй» («Камертон»), ООО СЗ «Квартал» («Финский квартал»)

    Схема №2: 70/30 с фиксацией цены

  • 70% - 1-й взнос
  • 30% - в течение 3-х месяцев.
  • Цена на квартиру фиксируется. Если в течение 3-х месяцев оставшиеся 30% стоимости квартиры не внесены, цена индексируется в соответствии с действующими ценами.

    Данную рассрочку предоставляют застройщики: ООО «Партнер» («Россия. Пять столиц»), ООО СЗ «Вектор» («Жизнь»), ООО СЗ «ГКХ» («Бунин»), ООО СЗ «Дискавери-строй» («Камертон»), ООО СЗ «Квартал» («Финский квартал»)

    Схема №3: 70/30 до конца строительства

  • 70% - 1-й взнос
  • 30% - до конца строительства.
  • Если до конца строительства осталось больше 3-х месяцев, то цена на квартиру фиксируется на 3 месяца. Если по истечение 3-х месяцев оставшиеся 30% стоимости квартиры не внесены, то цена на квартиру индексируется в соответствии с действующими ценами.

    Данную рассрочку предоставляют застройщики: ООО «Партнер» («Россия. Пять столиц»), ООО СЗ «Вектор» («Жизнь»), ООО СЗ «ГКХ» («Бунин»), ООО СЗ «Дискавери-строй» («Камертон»), ООО СЗ «Квартал» («Финский квартал»)

    Cхема №4: 50/50 с фиксацией цены

  • 50% - 1-й взнос
  • 50% - через 6 месяцев
  • Цена на квартиру фиксируется. Рассрочка предоставляется на шесть месяцев.

    Данная рассрочка распространяется на определенные жилые комплексы: ЖК «Пять звезд», клубный дом «Гран-При» и мкр. Жилой массив Олимпийский

    Подробные расчеты по схемам рассрочки, а также информацию о действующих скидках и акциях на квартиры уточняйте в отделе продаж квартир «ВДК».

    Соглашение о рассрочке

    : ConservationTools

    И покупатель, и продавец могут получить выгоду, если оплата покупной цены собственности распределена во времени. Суммы и сроки платежей могут быть структурированы бесчисленным множеством способов и адаптированы для наилучшего удовлетворения потребностей как продавца, так и покупателя.

    Причины рассмотреть вопрос о финансировании продавца

    Консервационная организация может пожелать предложить продавцу отсрочку всей или части покупной цены по ряду причин, среди которых следующие:

    • Выплаты могут быть рассчитаны таким образом, чтобы совпадать с прогнозами покупателя относительно доступности финансирования за счет грантов и пожертвований.
    • Частные договоренности между продавцом и покупателем позволяют избежать комиссий и процентных ставок, взимаемых банками и другими ипотечными кредиторами.
    • Продавец держит землю в качестве обеспечения для обеспечения выплаты полной покупной цены.
    • Продавец может отложить признание прироста капитала от продажи до получения платежей в рассрочку, создавая для продавца федеральные налоговые льготы, которые могут побудить продавца предоставить покупателю более выгодные условия.

    Два подхода

    Если покупателю нужно время, чтобы получить финансирование для покупки недвижимости, и если продавец готов дождаться полной оплаты, доступны два варианта для защиты интересов природоохранной организации в владении землей при одновременном сохранении заинтересованности продавцов в получении полной оплаты. оплата покупной цены:

    • Финансирование возврата продавца .При закрытии продавец передает недвижимость покупателю. В то же время покупатель доставляет продавцу вексель на неоплаченную покупную цену и записывает закладную на имущество в пользу продавца для обеспечения этого долга. Эта стратегия является предметом руководства «Финансирование возврата продавца» .
    • Финансирование платежей в рассрочку (т. Е. Договор в рассрочку ). При закрытии продавец и покупатель подписывают и записывают соглашение, в котором изложены условия выплаты неоплаченной покупной цены в рассрочку.Покупатель может реализовать все права собственности, пользования и пользования имуществом после заключения договора о рассрочке, но продавец сохраняет право собственности на имущество до уплаты покупной цены. Эта стратегия является предметом данного руководства.

    Соглашение о рассрочке по сравнению с соглашением продавца вернуть финансирование

    В некоторых случаях природоохранная организация может предпочесть соглашение о рассрочке, чтобы продавец забрал финансирование, потому что частные лица и учреждения могут быть более заинтересованы и мотивированы внести свой вклад в покупку собственности, чем погашение ипотеки на ту же собственность.Предполагаемый результат сохранения может быть таким же, но мнение доноров может быть другим.

    Еще одно возможное преимущество соглашения в рассрочку по сравнению с финансированием, полученным продавцом, заключается в том, что в случае неудачного случая, когда ожидаемое финансирование третьей стороной не материализуется, стороны могут незаметно отменить сделку, зарегистрировав прекращение соглашения о выплате кредита - без обращения взыскания или обращения вместо обращения взыскания не требуется.

    Покупатель становится полноправным владельцем; Продавец остается в праве собственности

    Когда соглашение о рассрочке подписывается между покупателем и продавцом, покупатель становится полноправным владельцем собственности (которая может быть землей, сервитутом доступа или консервационным сервитутом).Это означает, что покупатель может осуществлять все права собственности, пользования и пользования недвижимостью в течение срока действия соглашения о рассрочке. Однако продавец сохраняет за собой юридический титул (иногда именуемый как с голым юридическим титулом ) на собственность. Это обеспечивает продавцу безопасность - если покупатель не производит платежи в соответствии с условиями соглашения о рассрочке, продавец может иметь возможность восстановить владение недвижимостью быстрее и с меньшими затратами, чем при обращении взыскания по ипотеке.

    Некоторые продавцы чувствуют себя более уверенно, сохраняя право собственности на свою собственность до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена в полном объеме, что делает механизм финансирования рассрочкой платежа более удовлетворительным, чем альтернативный вариант финансирования со стороны продавца. (И наоборот, некоторые продавцы могут не захотеть оставаться в собственности, если они не контролируют собственность.)

    Используется много лет

    Договоры о рассрочке платежа (иногда называемые договорами по договору ) в течение многих лет использовались как в жилищных, так и в коммерческих сделках в качестве альтернативы финансированию ипотечных кредитов на покупку денег.

    Государственные учреждения часто заключают соглашения о рассрочке платежей с необлагаемыми налогами муниципальными облигациями для финансирования проектов экономического развития. Реже государственные учреждения заключают соглашения о рассрочке платежа с не облагаемыми налогами муниципальными облигациями для проектов по сохранению земель. Например, Министерство сельского хозяйства Пенсильвании использует продажи в рассрочку и выпуск муниципальных облигаций в своей программе закупок для сохранения сельского хозяйства.

    Соответствие инструмента

    Использование соглашения о рассрочке платежа с большей вероятностью будет хорошей стратегией, если применяется одно или несколько из следующих обстоятельств:

    • Покупатель, который рассматривает недвижимость как важное приобретение, обеспокоен тем, что продавец, который в настоящее время готов продать, может оказаться менее сговорчивым к тому времени, когда покупатель привлечет финансирование для покупки; в то же время покупатель относительно уверен, что покупная цена может быть повышена в течение определенного периода времени.
    • Продавец заинтересован продать покупателю, возможно, желая сохранить землю, и обеспокоен тем, что продажа может не состояться, если продавец не предоставит финансирование.
    • Для целей федерального налогообложения продавец желает распределить признание прироста капитала на несколько лет.
    • Покупатель хочет использовать землю, но продавец не желает расстаться с титулом до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена полностью.
    • Покупатель рассматривает сбор средств для незавершенного приобретения земли как более предпочтительный, чем сбор средств для погашения задолженности по завершенному приобретению.
    • Государственная программа по финансированию приобретения земли или сервитутов предусматривает распределение обязательств по финансированию на срок в несколько лет.

    Ключевые компоненты внедрения

    Первый ключ к успешной реализации соглашения о рассрочке заключается в том, что покупатель и продавец должны прийти к единому мнению относительно продолжительности времени, в течение которого покупатель может полностью оплатить покупную цену; размер и периодичность рассрочки платежей; а также права и обязанности соответствующих сторон в течение периода рассрочки.

    Во-вторых, сторонам потребуется профессиональная консультация соответствующих юристов для структурирования и документирования сделки по выплате взносов, которая защищает инвестиции природоохранной организации в собственность, а также интересы продавца, включая цели налогового планирования.

    При создании механизма государственного финансирования посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций потребуются гораздо большие затраты времени и энергии, в том числе опыт опытного консультанта по облигациям и консультанта по инвестициям.

    Стороны могут установить размер и частоту взносов любым способом, который они выберут в соглашении о рассрочке. Следующие примеры предназначены для демонстрации гибкости этих схем:

    Пример 1: Аналогично варианту покупки

    Стороны соглашаются производить платежи в рассрочку в сумме и с частотой, достаточной для того, чтобы побудить продавца убрать недвижимость с рынка и покрыть расходы продавца (налоги на имущество и т. Д.), Связанные с продолжением владения недвижимостью.В определенное время для завершения покупки должен быть произведен воздушный платеж. В случае, если покупатель не производит платеж, средства правовой защиты продавца ограничиваются расторжением соглашения о взносах. Риск природоохранной организации будет ограничиваться конфискацией сумм, уже уплаченных на момент прекращения.

    Этот порядок аналогичен порядку опциона на покупку, когда в обмен на оплату покупателем опциона или платежей по опциону продавец соглашается воздержаться от продажи собственности другим лицам, пока покупатель ищет финансирование для покупки собственности.

    Основное различие между соглашением о рассрочке и опционом на покупку заключается в том, что первое, в отличие от последнего, передает справедливую собственность в руки покупателя. Кроме того, для некоторых продавцов соглашение о рассрочке может быть воспринято как предоставление большей уверенности в том, что покупатель завершит покупку. (В зависимости от конкретных условий соглашения это могло действительно быть так.)

    Пример 2: Аналогично аренде с возможностью покупки

    Некоторые договоры о рассрочке платежей построены таким образом, что выплаты аналогичны договору аренды с правом выкупа.Ежемесячные платежи должны быть в сумме, аналогичной арендной плате, которая была бы выплачена по договору аренды за исключительное владение недвижимостью. В конце должен быть выплачен балансовый платеж, равный покупной цене для приобретения права собственности на недвижимость. Если балансовый платеж не производится, соглашение обычно прекращается без возмещения произведенных платежей и снятия дополнительных обязательств со стороны покупателя.

    Пример 3: аналогично финансированию возврата средств продавцом

    Некоторые соглашения о рассрочке составлены таким образом, что сумма, подлежащая ежемесячной выплате продавцу рассрочки, аналогична сумме, которая была бы выплачена по примечанию в размере покупной цены с уплатой процентов по согласованной ставке и выплачиваемой ежемесячными ежемесячными платежами в размере согласованный срок амортизации.Через некоторое количество лет может потребоваться воздушный шар. Если в соглашении не предусмотрено иное, в случае, если покупатель не может произвести платеж (-ы), продавец может либо расторгнуть соглашение о рассрочке (в этом случае покупатель может лишиться всех ранее произведенных платежей), либо продавец может принудить к исполнению соглашения. путем предъявления иска к покупателю для получения судебного решения о причитающейся сумме и взыскания судебного решения с активов покупателя, кроме тех, если таковые имеются, которые были защищены от регресса продавца в соответствии с соглашением.См. Раздел «Ответственность» в документе «Финансирование возврата продавца» .

    Налоги

    Продавец в рассрочку остается законным владельцем собственности, внесенной в публичные записи, включая записи налоговых органов.

    Если налоги на недвижимость не уплачены, как проценты продавца в рассрочку, так и проценты покупателя в рассрочку подвергаются риску продажи при продаже с налогом. Соответственно, и продавец, и покупатель заинтересованы в том, чтобы налоговые счета направлялись соответствующей стороне для своевременной оплаты с предоставлением доказательств оплаты другой стороне.

    В любой транзакции, в которой участвует как налогоплательщик, так и не налогоплательщик, имеет смысл распределить обязанности таким образом, чтобы максимизировать налоговые льготы и учесть эти налоговые льготы при согласовании общего вознаграждения за транзакцию. Когда природоохранная организация является покупателем, имеет смысл переложить бремя налоговых платежей на продавца, который, в отличие от некоммерческой организации, скорее всего, сможет воспользоваться налоговым вычетом. Точно так же, если есть возможность получить освобождение от налогов на недвижимость из-за справедливого владения или использования собственности природоохранной организацией, экономическая выгода освобождения должна быть принята во внимание как часть общего рассмотрения.

    Стандарты ухода; Страхование

    Поскольку покупатель обычно полностью заботится о собственности, хранит ее и контролирует ее после подписания договора о рассрочке, покупатель обычно принимает на себя ответственность по договору о рассрочке по содержанию имущества в хорошем состоянии и ремонту и в соответствии с законодательством.

    Соглашение о рассрочке обычно требует, чтобы покупатель предоставил полисы страхования или иным образом предоставил средства для ремонта или восстановления улучшений в собственности после пожара или другого несчастного случая.

    Осуждение

    Если имущество полностью или частично аннулировано в течение срока действия соглашения о рассрочке, как продавец, так и покупатель будут иметь претензии по изъятию их соответствующих интересов в имуществе. Соглашение о рассрочке может потребовать от сторон сотрудничества друг с другом для получения полной справедливой рыночной стоимости взятого имущества и распределения выручки в соответствии с взаимоприемлемой формулой.

    Проверить

    Перед тем, как заключить договор о рассрочке, покупатель должен убедиться, что недвижимость соответствует применимому законодательству и отсутствуют какие-либо обнаруживаемые условия, которые могут привести к непредвиденным расходам и расходам.

    Защита интересов

    Обязательство по титулу

    Перед тем, как заключить соглашение о продаже в рассрочку, покупатель должен получить обязательство по праву собственности, чтобы обеспечить его справедливое владение недвижимостью по соглашению о продаже в рассрочку.

    Исключения

    Никакие ипотеки или другие залоговые права не должны допускаться в качестве исключений из обязательства по праву собственности, если между покупателем и продавцом нет соглашения относительно того, кто обязан продолжать платежи, и средств правовой защиты в случае невыполнения этого обязательства.Продавцу следует запретить дальнейшее обременение имущества ипотекой или залогом.

    Запись

    Договор о рассрочке платежа или меморандум о соглашении должны быть зарегистрированы сразу после подписания. Обычно записывается меморандум, а не все соглашение, чтобы не оглашать точные условия платежа или другие частные соглашения сторон.

    Налог на передачу недвижимости

    Налог на передачу недвижимости уплачивается при регистрации договора купли-продажи недвижимости на основе всей суммы возмещения, уплаченной по договору.Если перевод осуществляется в охраняемое учреждение, признанное благотворительной организацией в соответствии с 501 (c) (3) Налогового кодекса, то перевод будет исключенной транзакцией в соответствии с §91.191 (18) Кодекса Пенсильвании.

    Рассрочка платежа

    Продавец недвижимости, не используемой в торговле или бизнесе, может выбрать метод рассрочки для отчета о приросте капитала от продажи недвижимости. В разделе «Налоговая служба IRS» 705 представлен обзор налогового режима продаж в рассрочку.Публикация IRS 537 предоставляет более подробные инструкции, в том числе о том, как рассчитать валовую прибыль от сделки, процент валовой прибыли, применяемый к каждому взносу, и доход от продаж. Платежи, полученные продавцом частями в течение каждого налогового года, для целей налогообложения состоят из трех компонентов: процентный доход (установленный или вмененный по применимой федеральной ставке), который подлежит налогообложению по обычным ставкам дохода; безналоговый возврат скорректированной базы в собственность; и прибыль от продажи, которая облагается налогом по ставке прироста капитала.(Публикация IRS 225 содержит подробное объяснение налоговых последствий продажи в рассрочку применительно к фермерской собственности.)

    Возможности планирования

    Распределение налогового бремени на годы может предоставить возможности налогового, имущественного и финансового планирования для продавца, который готов принять оплату покупной цены в течение двух или более налоговых лет, будь то со стороны продавца забрать финансирование или рассрочка платежа финансирование.

    Стоимость денег во времени

    Всякий раз, когда налогоплательщик может отложить налоговое обязательство бесплатно для налогоплательщика, это экономическая выгода - у налогоплательщика есть деньги для промежуточных инвестиций, которые в противном случае были бы выплачены U.С. Казначейство. Например, если у продавца есть налоговое обязательство в размере 150 000 долларов США на прибыль в размере 1 000 000 долларов США, то распределение этой прибыли на 10 лет и ее промежуточное инвестирование под 5% приведет к чистой прибыли (даже без сложных процентов) в размере 33 750 долларов США. (15000 долларов с отсрочкой на один год @ 5% = 750 долларов; 15000 долларов с отсрочкой на два года = 1500 долларов; на три года = 2250 долларов и т. Д.)

    Налоговое планирование

    Всякий раз, когда налогоплательщик может использовать убытки для компенсации налогооблагаемой прибыли или использовать вычеты для компенсации налогооблагаемой прибыли, это является экономической выгодой для налогоплательщика.Как продавец забирает финансирование, так и финансирование рассрочки платежа может отсрочить признание прибыли в будущих налоговых годах, когда налогоплательщик может ожидать существенных налоговых убытков или вычетов, возможно, в связи с предоставлением сервитута по сохранению; или налогоплательщик может ожидать уменьшения дохода, возможно, в связи с выходом на пенсию; или пожилой налогоплательщик может захотеть отложить выплату воздушного шара на достаточно длительный период, чтобы он облагался налогом, если вообще облагался налогом, как часть его имущества.

    Планировка недвижимости

    Отсрочка платежа покупной цены может дать налогоплательщику время сделать серию подарков в виде пропорциональных долей его доли в собственности членам семьи, так что к моменту совершения воздушной выплаты она подлежит выплате другим членам семьи. чем продавец, и, в этом случае, больше не является частью активов продавца ни для целей налога на прибыль, ни для целей налога на наследство.Продавец может передать сумму до 14 000 долларов США (на 2015 год) любому количеству лиц в любой год без негативных последствий для налога на дарение или налога на наследство. Если выплата воздушным шаром откладывается на несколько лет, серия подарков членам семьи может привести к тому, что выплата воздушным шаром будет выплачена им, а не продавцу. Это может привести к значительной экономии налогов, если в результате подарков членам семьи будут производиться выплаты по более низким налоговым категориям, чем продавцу. Если имущество продавца, вероятно, будет облагаться налогом на наследство (максимальная ставка 40% в 2015 году), то удаление стоимости имущества из имущества не только уменьшит обязательства по налогу на наследство, но также может снизить общую стоимость имущества. под лимит (5 $.43 миллиона на человека в 2015 году), при котором налог на наследство не уплачивается.

    Финансовое планирование

    Рассрочка платежа может быть рассчитана по времени с учетом требований продавца к денежному потоку и / или налоговому планированию. Например, вместо того, чтобы определять пятилетний фиксированный срок, соглашение о рассрочке может предусматривать срок в 30 лет, но с возможностью со стороны продавца потребовать платеж в полном объеме через пять лет и, если продавец не выполнит вариант в то время, каждый пятилетний интервал после этого.Если продавец не воспользуется опционом, то регулярные платежи продолжаются до следующего варианта, требующего дополнительной оплаты.

    Продавец, вероятно, с большей вероятностью предоставит консервационной организации долгосрочное финансирование, если у продавца есть возможность потребовать полную оплату, как описано выше, в случае изменения его финансовых обстоятельств. Конечно, природоохранная организация должна договориться о значительном периоде уведомления, чтобы иметь возможность найти альтернативное финансирование в случае необходимости.

    Структура не облагаемых налогом муниципальных облигаций Как правило

    Соглашения о рассрочке платежа часто используются в качестве средства поддержки экономического развития посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций. Право собственности на проект принадлежит государственному органу, обычно органу по промышленному развитию, который заключает договор о рассрочке платежа с частной компанией, которая будет иметь все права бенефициарного владения проектом. Облигации выпускаются органом по промышленному развитию и продаются на открытом рынке для сбора средств для приобретения проекта.По этим облигациям начисляются проценты по более низкой ставке, поскольку доход держателя облигации не облагается налогом. Платежи частной компании государственному учреждению в соответствии с соглашением о рассрочке используются государственным учреждением для выплаты основной суммы и процентов, причитающихся держателям облигаций в соответствии с условиями облигаций.

    Природоохранные проекты

    Государственные спонсоры природоохранных проектов могут использовать рассрочку для распределения платежей во времени. Фонды, полученные от продажи не облагаемых налогом муниципальных облигаций, могут использоваться для финансирования приобретений на цели сохранения в течение многих лет.Облигации также могут быть выпущены владельцу вместо оплаты покупной цены наличными. См. Документ A Guide to Farmland Preservation Министерства сельского хозяйства Пенсильвании, где описано приобретение в рассрочку сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур с использованием облигаций, выпущенных Главным управлением New Garden.

    Аренда-выкуп и договор купли-продажи на протяжении многих лет использовались недобросовестными операторами для обмана уязвимых слоев населения. Закон Пенсильвании о земельных договорах в рассрочку (68 P.S. 902 et seq.) Был принят в 1965 году, чтобы требовать раскрытия и периодического учета платежей при продаже жилой недвижимости в рассрочку во всех округах первого и второго класса (то есть в Филадельфии и округе Аллегейни). Хотя этот акт может быть неприменим к конкретной транзакции, покупателю рассрочки рекомендуется включить в соглашение о рассрочке меры защиты, аналогичные тем, которые предусмотрены в законе, в частности: раскрытие информации, которую продавец рассрочки должен сделать; положения о периодическом учете продавцами применения платежей; и ограничения средств правовой защиты во избежание конфискации ранее произведенных платежей.

    Чтобы найти экспертов по темам, затронутым в этом руководстве, см. Правую колонку онлайн-издания по адресу http://conservationtools.org/guides/show/26. Он-лайн издание также содержит самый последний список связанных элементов библиотеки и руководств.

    Соглашение о рассрочке

    : ConservationTools

    И покупатель, и продавец могут получить выгоду, если оплата покупной цены собственности распределена во времени. Суммы и сроки платежей могут быть структурированы бесчисленным множеством способов и адаптированы для наилучшего удовлетворения потребностей как продавца, так и покупателя.

    Причины рассмотреть вопрос о финансировании продавца

    Консервационная организация может пожелать предложить продавцу отсрочку всей или части покупной цены по ряду причин, среди которых следующие:

    • Выплаты могут быть рассчитаны таким образом, чтобы совпадать с прогнозами покупателя относительно доступности финансирования за счет грантов и пожертвований.
    • Частные договоренности между продавцом и покупателем позволяют избежать комиссий и процентных ставок, взимаемых банками и другими ипотечными кредиторами.
    • Продавец держит землю в качестве обеспечения для обеспечения выплаты полной покупной цены.
    • Продавец может отложить признание прироста капитала от продажи до получения платежей в рассрочку, создавая для продавца федеральные налоговые льготы, которые могут побудить продавца предоставить покупателю более выгодные условия.

    Два подхода

    Если покупателю нужно время, чтобы получить финансирование для покупки недвижимости, и если продавец готов дождаться полной оплаты, доступны два варианта для защиты интересов природоохранной организации в владении землей при одновременном сохранении заинтересованности продавцов в получении полной оплаты. оплата покупной цены:

    • Финансирование возврата продавца .При закрытии продавец передает недвижимость покупателю. В то же время покупатель доставляет продавцу вексель на неоплаченную покупную цену и записывает закладную на имущество в пользу продавца для обеспечения этого долга. Эта стратегия является предметом руководства «Финансирование возврата продавца» .
    • Финансирование платежей в рассрочку (т. Е. Договор в рассрочку ). При закрытии продавец и покупатель подписывают и записывают соглашение, в котором изложены условия выплаты неоплаченной покупной цены в рассрочку.Покупатель может реализовать все права собственности, пользования и пользования имуществом после заключения договора о рассрочке, но продавец сохраняет право собственности на имущество до уплаты покупной цены. Эта стратегия является предметом данного руководства.

    Соглашение о рассрочке по сравнению с соглашением продавца вернуть финансирование

    В некоторых случаях природоохранная организация может предпочесть соглашение о рассрочке, чтобы продавец забрал финансирование, потому что частные лица и учреждения могут быть более заинтересованы и мотивированы внести свой вклад в покупку собственности, чем погашение ипотеки на ту же собственность.Предполагаемый результат сохранения может быть таким же, но мнение доноров может быть другим.

    Еще одно возможное преимущество соглашения в рассрочку по сравнению с финансированием, полученным продавцом, заключается в том, что в случае неудачного случая, когда ожидаемое финансирование третьей стороной не материализуется, стороны могут незаметно отменить сделку, зарегистрировав прекращение соглашения о выплате кредита - без обращения взыскания или обращения вместо обращения взыскания не требуется.

    Покупатель становится полноправным владельцем; Продавец остается в праве собственности

    Когда соглашение о рассрочке подписывается между покупателем и продавцом, покупатель становится полноправным владельцем собственности (которая может быть землей, сервитутом доступа или консервационным сервитутом).Это означает, что покупатель может осуществлять все права собственности, пользования и пользования недвижимостью в течение срока действия соглашения о рассрочке. Однако продавец сохраняет за собой юридический титул (иногда именуемый как с голым юридическим титулом ) на собственность. Это обеспечивает продавцу безопасность - если покупатель не производит платежи в соответствии с условиями соглашения о рассрочке, продавец может иметь возможность восстановить владение недвижимостью быстрее и с меньшими затратами, чем при обращении взыскания по ипотеке.

    Некоторые продавцы чувствуют себя более уверенно, сохраняя право собственности на свою собственность до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена в полном объеме, что делает механизм финансирования рассрочкой платежа более удовлетворительным, чем альтернативный вариант финансирования со стороны продавца. (И наоборот, некоторые продавцы могут не захотеть оставаться в собственности, если они не контролируют собственность.)

    Используется много лет

    Договоры о рассрочке платежа (иногда называемые договорами по договору ) в течение многих лет использовались как в жилищных, так и в коммерческих сделках в качестве альтернативы финансированию ипотечных кредитов на покупку денег.

    Государственные учреждения часто заключают соглашения о рассрочке платежей с необлагаемыми налогами муниципальными облигациями для финансирования проектов экономического развития. Реже государственные учреждения заключают соглашения о рассрочке платежа с не облагаемыми налогами муниципальными облигациями для проектов по сохранению земель. Например, Министерство сельского хозяйства Пенсильвании использует продажи в рассрочку и выпуск муниципальных облигаций в своей программе закупок для сохранения сельского хозяйства.

    Соответствие инструмента

    Использование соглашения о рассрочке платежа с большей вероятностью будет хорошей стратегией, если применяется одно или несколько из следующих обстоятельств:

    • Покупатель, который рассматривает недвижимость как важное приобретение, обеспокоен тем, что продавец, который в настоящее время готов продать, может оказаться менее сговорчивым к тому времени, когда покупатель привлечет финансирование для покупки; в то же время покупатель относительно уверен, что покупная цена может быть повышена в течение определенного периода времени.
    • Продавец заинтересован продать покупателю, возможно, желая сохранить землю, и обеспокоен тем, что продажа может не состояться, если продавец не предоставит финансирование.
    • Для целей федерального налогообложения продавец желает распределить признание прироста капитала на несколько лет.
    • Покупатель хочет использовать землю, но продавец не желает расстаться с титулом до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена полностью.
    • Покупатель рассматривает сбор средств для незавершенного приобретения земли как более предпочтительный, чем сбор средств для погашения задолженности по завершенному приобретению.
    • Государственная программа по финансированию приобретения земли или сервитутов предусматривает распределение обязательств по финансированию на срок в несколько лет.

    Ключевые компоненты внедрения

    Первый ключ к успешной реализации соглашения о рассрочке заключается в том, что покупатель и продавец должны прийти к единому мнению относительно продолжительности времени, в течение которого покупатель может полностью оплатить покупную цену; размер и периодичность рассрочки платежей; а также права и обязанности соответствующих сторон в течение периода рассрочки.

    Во-вторых, сторонам потребуется профессиональная консультация соответствующих юристов для структурирования и документирования сделки по выплате взносов, которая защищает инвестиции природоохранной организации в собственность, а также интересы продавца, включая цели налогового планирования.

    При создании механизма государственного финансирования посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций потребуются гораздо большие затраты времени и энергии, в том числе опыт опытного консультанта по облигациям и консультанта по инвестициям.

    Стороны могут установить размер и частоту взносов любым способом, который они выберут в соглашении о рассрочке. Следующие примеры предназначены для демонстрации гибкости этих схем:

    Пример 1: Аналогично варианту покупки

    Стороны соглашаются производить платежи в рассрочку в сумме и с частотой, достаточной для того, чтобы побудить продавца убрать недвижимость с рынка и покрыть расходы продавца (налоги на имущество и т. Д.), Связанные с продолжением владения недвижимостью.В определенное время для завершения покупки должен быть произведен воздушный платеж. В случае, если покупатель не производит платеж, средства правовой защиты продавца ограничиваются расторжением соглашения о взносах. Риск природоохранной организации будет ограничиваться конфискацией сумм, уже уплаченных на момент прекращения.

    Этот порядок аналогичен порядку опциона на покупку, когда в обмен на оплату покупателем опциона или платежей по опциону продавец соглашается воздержаться от продажи собственности другим лицам, пока покупатель ищет финансирование для покупки собственности.

    Основное различие между соглашением о рассрочке и опционом на покупку заключается в том, что первое, в отличие от последнего, передает справедливую собственность в руки покупателя. Кроме того, для некоторых продавцов соглашение о рассрочке может быть воспринято как предоставление большей уверенности в том, что покупатель завершит покупку. (В зависимости от конкретных условий соглашения это могло действительно быть так.)

    Пример 2: Аналогично аренде с возможностью покупки

    Некоторые договоры о рассрочке платежей построены таким образом, что выплаты аналогичны договору аренды с правом выкупа.Ежемесячные платежи должны быть в сумме, аналогичной арендной плате, которая была бы выплачена по договору аренды за исключительное владение недвижимостью. В конце должен быть выплачен балансовый платеж, равный покупной цене для приобретения права собственности на недвижимость. Если балансовый платеж не производится, соглашение обычно прекращается без возмещения произведенных платежей и снятия дополнительных обязательств со стороны покупателя.

    Пример 3: аналогично финансированию возврата средств продавцом

    Некоторые соглашения о рассрочке составлены таким образом, что сумма, подлежащая ежемесячной выплате продавцу рассрочки, аналогична сумме, которая была бы выплачена по примечанию в размере покупной цены с уплатой процентов по согласованной ставке и выплачиваемой ежемесячными ежемесячными платежами в размере согласованный срок амортизации.Через некоторое количество лет может потребоваться воздушный шар. Если в соглашении не предусмотрено иное, в случае, если покупатель не может произвести платеж (-ы), продавец может либо расторгнуть соглашение о рассрочке (в этом случае покупатель может лишиться всех ранее произведенных платежей), либо продавец может принудить к исполнению соглашения. путем предъявления иска к покупателю для получения судебного решения о причитающейся сумме и взыскания судебного решения с активов покупателя, кроме тех, если таковые имеются, которые были защищены от регресса продавца в соответствии с соглашением.См. Раздел «Ответственность» в документе «Финансирование возврата продавца» .

    Налоги

    Продавец в рассрочку остается законным владельцем собственности, внесенной в публичные записи, включая записи налоговых органов.

    Если налоги на недвижимость не уплачены, как проценты продавца в рассрочку, так и проценты покупателя в рассрочку подвергаются риску продажи при продаже с налогом. Соответственно, и продавец, и покупатель заинтересованы в том, чтобы налоговые счета направлялись соответствующей стороне для своевременной оплаты с предоставлением доказательств оплаты другой стороне.

    В любой транзакции, в которой участвует как налогоплательщик, так и не налогоплательщик, имеет смысл распределить обязанности таким образом, чтобы максимизировать налоговые льготы и учесть эти налоговые льготы при согласовании общего вознаграждения за транзакцию. Когда природоохранная организация является покупателем, имеет смысл переложить бремя налоговых платежей на продавца, который, в отличие от некоммерческой организации, скорее всего, сможет воспользоваться налоговым вычетом. Точно так же, если есть возможность получить освобождение от налогов на недвижимость из-за справедливого владения или использования собственности природоохранной организацией, экономическая выгода освобождения должна быть принята во внимание как часть общего рассмотрения.

    Стандарты ухода; Страхование

    Поскольку покупатель обычно полностью заботится о собственности, хранит ее и контролирует ее после подписания договора о рассрочке, покупатель обычно принимает на себя ответственность по договору о рассрочке по содержанию имущества в хорошем состоянии и ремонту и в соответствии с законодательством.

    Соглашение о рассрочке обычно требует, чтобы покупатель предоставил полисы страхования или иным образом предоставил средства для ремонта или восстановления улучшений в собственности после пожара или другого несчастного случая.

    Осуждение

    Если имущество полностью или частично аннулировано в течение срока действия соглашения о рассрочке, как продавец, так и покупатель будут иметь претензии по изъятию их соответствующих интересов в имуществе. Соглашение о рассрочке может потребовать от сторон сотрудничества друг с другом для получения полной справедливой рыночной стоимости взятого имущества и распределения выручки в соответствии с взаимоприемлемой формулой.

    Проверить

    Перед тем, как заключить договор о рассрочке, покупатель должен убедиться, что недвижимость соответствует применимому законодательству и отсутствуют какие-либо обнаруживаемые условия, которые могут привести к непредвиденным расходам и расходам.

    Защита интересов

    Обязательство по титулу

    Перед тем, как заключить соглашение о продаже в рассрочку, покупатель должен получить обязательство по праву собственности, чтобы обеспечить его справедливое владение недвижимостью по соглашению о продаже в рассрочку.

    Исключения

    Никакие ипотеки или другие залоговые права не должны допускаться в качестве исключений из обязательства по праву собственности, если между покупателем и продавцом нет соглашения относительно того, кто обязан продолжать платежи, и средств правовой защиты в случае невыполнения этого обязательства.Продавцу следует запретить дальнейшее обременение имущества ипотекой или залогом.

    Запись

    Договор о рассрочке платежа или меморандум о соглашении должны быть зарегистрированы сразу после подписания. Обычно записывается меморандум, а не все соглашение, чтобы не оглашать точные условия платежа или другие частные соглашения сторон.

    Налог на передачу недвижимости

    Налог на передачу недвижимости уплачивается при регистрации договора купли-продажи недвижимости на основе всей суммы возмещения, уплаченной по договору.Если перевод осуществляется в охраняемое учреждение, признанное благотворительной организацией в соответствии с 501 (c) (3) Налогового кодекса, то перевод будет исключенной транзакцией в соответствии с §91.191 (18) Кодекса Пенсильвании.

    Рассрочка платежа

    Продавец недвижимости, не используемой в торговле или бизнесе, может выбрать метод рассрочки для отчета о приросте капитала от продажи недвижимости. В разделе «Налоговая служба IRS» 705 представлен обзор налогового режима продаж в рассрочку.Публикация IRS 537 предоставляет более подробные инструкции, в том числе о том, как рассчитать валовую прибыль от сделки, процент валовой прибыли, применяемый к каждому взносу, и доход от продаж. Платежи, полученные продавцом частями в течение каждого налогового года, для целей налогообложения состоят из трех компонентов: процентный доход (установленный или вмененный по применимой федеральной ставке), который подлежит налогообложению по обычным ставкам дохода; безналоговый возврат скорректированной базы в собственность; и прибыль от продажи, которая облагается налогом по ставке прироста капитала.(Публикация IRS 225 содержит подробное объяснение налоговых последствий продажи в рассрочку применительно к фермерской собственности.)

    Возможности планирования

    Распределение налогового бремени на годы может предоставить возможности налогового, имущественного и финансового планирования для продавца, который готов принять оплату покупной цены в течение двух или более налоговых лет, будь то со стороны продавца забрать финансирование или рассрочка платежа финансирование.

    Стоимость денег во времени

    Всякий раз, когда налогоплательщик может отложить налоговое обязательство бесплатно для налогоплательщика, это экономическая выгода - у налогоплательщика есть деньги для промежуточных инвестиций, которые в противном случае были бы выплачены U.С. Казначейство. Например, если у продавца есть налоговое обязательство в размере 150 000 долларов США на прибыль в размере 1 000 000 долларов США, то распределение этой прибыли на 10 лет и ее промежуточное инвестирование под 5% приведет к чистой прибыли (даже без сложных процентов) в размере 33 750 долларов США. (15000 долларов с отсрочкой на один год @ 5% = 750 долларов; 15000 долларов с отсрочкой на два года = 1500 долларов; на три года = 2250 долларов и т. Д.)

    Налоговое планирование

    Всякий раз, когда налогоплательщик может использовать убытки для компенсации налогооблагаемой прибыли или использовать вычеты для компенсации налогооблагаемой прибыли, это является экономической выгодой для налогоплательщика.Как продавец забирает финансирование, так и финансирование рассрочки платежа может отсрочить признание прибыли в будущих налоговых годах, когда налогоплательщик может ожидать существенных налоговых убытков или вычетов, возможно, в связи с предоставлением сервитута по сохранению; или налогоплательщик может ожидать уменьшения дохода, возможно, в связи с выходом на пенсию; или пожилой налогоплательщик может захотеть отложить выплату воздушного шара на достаточно длительный период, чтобы он облагался налогом, если вообще облагался налогом, как часть его имущества.

    Планировка недвижимости

    Отсрочка платежа покупной цены может дать налогоплательщику время сделать серию подарков в виде пропорциональных долей его доли в собственности членам семьи, так что к моменту совершения воздушной выплаты она подлежит выплате другим членам семьи. чем продавец, и, в этом случае, больше не является частью активов продавца ни для целей налога на прибыль, ни для целей налога на наследство.Продавец может передать сумму до 14 000 долларов США (на 2015 год) любому количеству лиц в любой год без негативных последствий для налога на дарение или налога на наследство. Если выплата воздушным шаром откладывается на несколько лет, серия подарков членам семьи может привести к тому, что выплата воздушным шаром будет выплачена им, а не продавцу. Это может привести к значительной экономии налогов, если в результате подарков членам семьи будут производиться выплаты по более низким налоговым категориям, чем продавцу. Если имущество продавца, вероятно, будет облагаться налогом на наследство (максимальная ставка 40% в 2015 году), то удаление стоимости имущества из имущества не только уменьшит обязательства по налогу на наследство, но также может снизить общую стоимость имущества. под лимит (5 $.43 миллиона на человека в 2015 году), при котором налог на наследство не уплачивается.

    Финансовое планирование

    Рассрочка платежа может быть рассчитана по времени с учетом требований продавца к денежному потоку и / или налоговому планированию. Например, вместо того, чтобы определять пятилетний фиксированный срок, соглашение о рассрочке может предусматривать срок в 30 лет, но с возможностью со стороны продавца потребовать платеж в полном объеме через пять лет и, если продавец не выполнит вариант в то время, каждый пятилетний интервал после этого.Если продавец не воспользуется опционом, то регулярные платежи продолжаются до следующего варианта, требующего дополнительной оплаты.

    Продавец, вероятно, с большей вероятностью предоставит консервационной организации долгосрочное финансирование, если у продавца есть возможность потребовать полную оплату, как описано выше, в случае изменения его финансовых обстоятельств. Конечно, природоохранная организация должна договориться о значительном периоде уведомления, чтобы иметь возможность найти альтернативное финансирование в случае необходимости.

    Структура не облагаемых налогом муниципальных облигаций Как правило

    Соглашения о рассрочке платежа часто используются в качестве средства поддержки экономического развития посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций. Право собственности на проект принадлежит государственному органу, обычно органу по промышленному развитию, который заключает договор о рассрочке платежа с частной компанией, которая будет иметь все права бенефициарного владения проектом. Облигации выпускаются органом по промышленному развитию и продаются на открытом рынке для сбора средств для приобретения проекта.По этим облигациям начисляются проценты по более низкой ставке, поскольку доход держателя облигации не облагается налогом. Платежи частной компании государственному учреждению в соответствии с соглашением о рассрочке используются государственным учреждением для выплаты основной суммы и процентов, причитающихся держателям облигаций в соответствии с условиями облигаций.

    Природоохранные проекты

    Государственные спонсоры природоохранных проектов могут использовать рассрочку для распределения платежей во времени. Фонды, полученные от продажи не облагаемых налогом муниципальных облигаций, могут использоваться для финансирования приобретений на цели сохранения в течение многих лет.Облигации также могут быть выпущены владельцу вместо оплаты покупной цены наличными. См. Документ A Guide to Farmland Preservation Министерства сельского хозяйства Пенсильвании, где описано приобретение в рассрочку сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур с использованием облигаций, выпущенных Главным управлением New Garden.

    Аренда-выкуп и договор купли-продажи на протяжении многих лет использовались недобросовестными операторами для обмана уязвимых слоев населения. Закон Пенсильвании о земельных договорах в рассрочку (68 P.S. 902 et seq.) Был принят в 1965 году, чтобы требовать раскрытия и периодического учета платежей при продаже жилой недвижимости в рассрочку во всех округах первого и второго класса (то есть в Филадельфии и округе Аллегейни). Хотя этот акт может быть неприменим к конкретной транзакции, покупателю рассрочки рекомендуется включить в соглашение о рассрочке меры защиты, аналогичные тем, которые предусмотрены в законе, в частности: раскрытие информации, которую продавец рассрочки должен сделать; положения о периодическом учете продавцами применения платежей; и ограничения средств правовой защиты во избежание конфискации ранее произведенных платежей.

    Чтобы найти экспертов по темам, затронутым в этом руководстве, см. Правую колонку онлайн-издания по адресу http://conservationtools.org/guides/show/26. Он-лайн издание также содержит самый последний список связанных элементов библиотеки и руководств.

    Соглашение о рассрочке

    : ConservationTools

    И покупатель, и продавец могут получить выгоду, если оплата покупной цены собственности распределена во времени. Суммы и сроки платежей могут быть структурированы бесчисленным множеством способов и адаптированы для наилучшего удовлетворения потребностей как продавца, так и покупателя.

    Причины рассмотреть вопрос о финансировании продавца

    Консервационная организация может пожелать предложить продавцу отсрочку всей или части покупной цены по ряду причин, среди которых следующие:

    • Выплаты могут быть рассчитаны таким образом, чтобы совпадать с прогнозами покупателя относительно доступности финансирования за счет грантов и пожертвований.
    • Частные договоренности между продавцом и покупателем позволяют избежать комиссий и процентных ставок, взимаемых банками и другими ипотечными кредиторами.
    • Продавец держит землю в качестве обеспечения для обеспечения выплаты полной покупной цены.
    • Продавец может отложить признание прироста капитала от продажи до получения платежей в рассрочку, создавая для продавца федеральные налоговые льготы, которые могут побудить продавца предоставить покупателю более выгодные условия.

    Два подхода

    Если покупателю нужно время, чтобы получить финансирование для покупки недвижимости, и если продавец готов дождаться полной оплаты, доступны два варианта для защиты интересов природоохранной организации в владении землей при одновременном сохранении заинтересованности продавцов в получении полной оплаты. оплата покупной цены:

    • Финансирование возврата продавца .При закрытии продавец передает недвижимость покупателю. В то же время покупатель доставляет продавцу вексель на неоплаченную покупную цену и записывает закладную на имущество в пользу продавца для обеспечения этого долга. Эта стратегия является предметом руководства «Финансирование возврата продавца» .
    • Финансирование платежей в рассрочку (т. Е. Договор в рассрочку ). При закрытии продавец и покупатель подписывают и записывают соглашение, в котором изложены условия выплаты неоплаченной покупной цены в рассрочку.Покупатель может реализовать все права собственности, пользования и пользования имуществом после заключения договора о рассрочке, но продавец сохраняет право собственности на имущество до уплаты покупной цены. Эта стратегия является предметом данного руководства.

    Соглашение о рассрочке по сравнению с соглашением продавца вернуть финансирование

    В некоторых случаях природоохранная организация может предпочесть соглашение о рассрочке, чтобы продавец забрал финансирование, потому что частные лица и учреждения могут быть более заинтересованы и мотивированы внести свой вклад в покупку собственности, чем погашение ипотеки на ту же собственность.Предполагаемый результат сохранения может быть таким же, но мнение доноров может быть другим.

    Еще одно возможное преимущество соглашения в рассрочку по сравнению с финансированием, полученным продавцом, заключается в том, что в случае неудачного случая, когда ожидаемое финансирование третьей стороной не материализуется, стороны могут незаметно отменить сделку, зарегистрировав прекращение соглашения о выплате кредита - без обращения взыскания или обращения вместо обращения взыскания не требуется.

    Покупатель становится полноправным владельцем; Продавец остается в праве собственности

    Когда соглашение о рассрочке подписывается между покупателем и продавцом, покупатель становится полноправным владельцем собственности (которая может быть землей, сервитутом доступа или консервационным сервитутом).Это означает, что покупатель может осуществлять все права собственности, пользования и пользования недвижимостью в течение срока действия соглашения о рассрочке. Однако продавец сохраняет за собой юридический титул (иногда именуемый как с голым юридическим титулом ) на собственность. Это обеспечивает продавцу безопасность - если покупатель не производит платежи в соответствии с условиями соглашения о рассрочке, продавец может иметь возможность восстановить владение недвижимостью быстрее и с меньшими затратами, чем при обращении взыскания по ипотеке.

    Некоторые продавцы чувствуют себя более уверенно, сохраняя право собственности на свою собственность до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена в полном объеме, что делает механизм финансирования рассрочкой платежа более удовлетворительным, чем альтернативный вариант финансирования со стороны продавца. (И наоборот, некоторые продавцы могут не захотеть оставаться в собственности, если они не контролируют собственность.)

    Используется много лет

    Договоры о рассрочке платежа (иногда называемые договорами по договору ) в течение многих лет использовались как в жилищных, так и в коммерческих сделках в качестве альтернативы финансированию ипотечных кредитов на покупку денег.

    Государственные учреждения часто заключают соглашения о рассрочке платежей с необлагаемыми налогами муниципальными облигациями для финансирования проектов экономического развития. Реже государственные учреждения заключают соглашения о рассрочке платежа с не облагаемыми налогами муниципальными облигациями для проектов по сохранению земель. Например, Министерство сельского хозяйства Пенсильвании использует продажи в рассрочку и выпуск муниципальных облигаций в своей программе закупок для сохранения сельского хозяйства.

    Соответствие инструмента

    Использование соглашения о рассрочке платежа с большей вероятностью будет хорошей стратегией, если применяется одно или несколько из следующих обстоятельств:

    • Покупатель, который рассматривает недвижимость как важное приобретение, обеспокоен тем, что продавец, который в настоящее время готов продать, может оказаться менее сговорчивым к тому времени, когда покупатель привлечет финансирование для покупки; в то же время покупатель относительно уверен, что покупная цена может быть повышена в течение определенного периода времени.
    • Продавец заинтересован продать покупателю, возможно, желая сохранить землю, и обеспокоен тем, что продажа может не состояться, если продавец не предоставит финансирование.
    • Для целей федерального налогообложения продавец желает распределить признание прироста капитала на несколько лет.
    • Покупатель хочет использовать землю, но продавец не желает расстаться с титулом до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена полностью.
    • Покупатель рассматривает сбор средств для незавершенного приобретения земли как более предпочтительный, чем сбор средств для погашения задолженности по завершенному приобретению.
    • Государственная программа по финансированию приобретения земли или сервитутов предусматривает распределение обязательств по финансированию на срок в несколько лет.

    Ключевые компоненты внедрения

    Первый ключ к успешной реализации соглашения о рассрочке заключается в том, что покупатель и продавец должны прийти к единому мнению относительно продолжительности времени, в течение которого покупатель может полностью оплатить покупную цену; размер и периодичность рассрочки платежей; а также права и обязанности соответствующих сторон в течение периода рассрочки.

    Во-вторых, сторонам потребуется профессиональная консультация соответствующих юристов для структурирования и документирования сделки по выплате взносов, которая защищает инвестиции природоохранной организации в собственность, а также интересы продавца, включая цели налогового планирования.

    При создании механизма государственного финансирования посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций потребуются гораздо большие затраты времени и энергии, в том числе опыт опытного консультанта по облигациям и консультанта по инвестициям.

    Стороны могут установить размер и частоту взносов любым способом, который они выберут в соглашении о рассрочке. Следующие примеры предназначены для демонстрации гибкости этих схем:

    Пример 1: Аналогично варианту покупки

    Стороны соглашаются производить платежи в рассрочку в сумме и с частотой, достаточной для того, чтобы побудить продавца убрать недвижимость с рынка и покрыть расходы продавца (налоги на имущество и т. Д.), Связанные с продолжением владения недвижимостью.В определенное время для завершения покупки должен быть произведен воздушный платеж. В случае, если покупатель не производит платеж, средства правовой защиты продавца ограничиваются расторжением соглашения о взносах. Риск природоохранной организации будет ограничиваться конфискацией сумм, уже уплаченных на момент прекращения.

    Этот порядок аналогичен порядку опциона на покупку, когда в обмен на оплату покупателем опциона или платежей по опциону продавец соглашается воздержаться от продажи собственности другим лицам, пока покупатель ищет финансирование для покупки собственности.

    Основное различие между соглашением о рассрочке и опционом на покупку заключается в том, что первое, в отличие от последнего, передает справедливую собственность в руки покупателя. Кроме того, для некоторых продавцов соглашение о рассрочке может быть воспринято как предоставление большей уверенности в том, что покупатель завершит покупку. (В зависимости от конкретных условий соглашения это могло действительно быть так.)

    Пример 2: Аналогично аренде с возможностью покупки

    Некоторые договоры о рассрочке платежей построены таким образом, что выплаты аналогичны договору аренды с правом выкупа.Ежемесячные платежи должны быть в сумме, аналогичной арендной плате, которая была бы выплачена по договору аренды за исключительное владение недвижимостью. В конце должен быть выплачен балансовый платеж, равный покупной цене для приобретения права собственности на недвижимость. Если балансовый платеж не производится, соглашение обычно прекращается без возмещения произведенных платежей и снятия дополнительных обязательств со стороны покупателя.

    Пример 3: аналогично финансированию возврата средств продавцом

    Некоторые соглашения о рассрочке составлены таким образом, что сумма, подлежащая ежемесячной выплате продавцу рассрочки, аналогична сумме, которая была бы выплачена по примечанию в размере покупной цены с уплатой процентов по согласованной ставке и выплачиваемой ежемесячными ежемесячными платежами в размере согласованный срок амортизации.Через некоторое количество лет может потребоваться воздушный шар. Если в соглашении не предусмотрено иное, в случае, если покупатель не может произвести платеж (-ы), продавец может либо расторгнуть соглашение о рассрочке (в этом случае покупатель может лишиться всех ранее произведенных платежей), либо продавец может принудить к исполнению соглашения. путем предъявления иска к покупателю для получения судебного решения о причитающейся сумме и взыскания судебного решения с активов покупателя, кроме тех, если таковые имеются, которые были защищены от регресса продавца в соответствии с соглашением.См. Раздел «Ответственность» в документе «Финансирование возврата продавца» .

    Налоги

    Продавец в рассрочку остается законным владельцем собственности, внесенной в публичные записи, включая записи налоговых органов.

    Если налоги на недвижимость не уплачены, как проценты продавца в рассрочку, так и проценты покупателя в рассрочку подвергаются риску продажи при продаже с налогом. Соответственно, и продавец, и покупатель заинтересованы в том, чтобы налоговые счета направлялись соответствующей стороне для своевременной оплаты с предоставлением доказательств оплаты другой стороне.

    В любой транзакции, в которой участвует как налогоплательщик, так и не налогоплательщик, имеет смысл распределить обязанности таким образом, чтобы максимизировать налоговые льготы и учесть эти налоговые льготы при согласовании общего вознаграждения за транзакцию. Когда природоохранная организация является покупателем, имеет смысл переложить бремя налоговых платежей на продавца, который, в отличие от некоммерческой организации, скорее всего, сможет воспользоваться налоговым вычетом. Точно так же, если есть возможность получить освобождение от налогов на недвижимость из-за справедливого владения или использования собственности природоохранной организацией, экономическая выгода освобождения должна быть принята во внимание как часть общего рассмотрения.

    Стандарты ухода; Страхование

    Поскольку покупатель обычно полностью заботится о собственности, хранит ее и контролирует ее после подписания договора о рассрочке, покупатель обычно принимает на себя ответственность по договору о рассрочке по содержанию имущества в хорошем состоянии и ремонту и в соответствии с законодательством.

    Соглашение о рассрочке обычно требует, чтобы покупатель предоставил полисы страхования или иным образом предоставил средства для ремонта или восстановления улучшений в собственности после пожара или другого несчастного случая.

    Осуждение

    Если имущество полностью или частично аннулировано в течение срока действия соглашения о рассрочке, как продавец, так и покупатель будут иметь претензии по изъятию их соответствующих интересов в имуществе. Соглашение о рассрочке может потребовать от сторон сотрудничества друг с другом для получения полной справедливой рыночной стоимости взятого имущества и распределения выручки в соответствии с взаимоприемлемой формулой.

    Проверить

    Перед тем, как заключить договор о рассрочке, покупатель должен убедиться, что недвижимость соответствует применимому законодательству и отсутствуют какие-либо обнаруживаемые условия, которые могут привести к непредвиденным расходам и расходам.

    Защита интересов

    Обязательство по титулу

    Перед тем, как заключить соглашение о продаже в рассрочку, покупатель должен получить обязательство по праву собственности, чтобы обеспечить его справедливое владение недвижимостью по соглашению о продаже в рассрочку.

    Исключения

    Никакие ипотеки или другие залоговые права не должны допускаться в качестве исключений из обязательства по праву собственности, если между покупателем и продавцом нет соглашения относительно того, кто обязан продолжать платежи, и средств правовой защиты в случае невыполнения этого обязательства.Продавцу следует запретить дальнейшее обременение имущества ипотекой или залогом.

    Запись

    Договор о рассрочке платежа или меморандум о соглашении должны быть зарегистрированы сразу после подписания. Обычно записывается меморандум, а не все соглашение, чтобы не оглашать точные условия платежа или другие частные соглашения сторон.

    Налог на передачу недвижимости

    Налог на передачу недвижимости уплачивается при регистрации договора купли-продажи недвижимости на основе всей суммы возмещения, уплаченной по договору.Если перевод осуществляется в охраняемое учреждение, признанное благотворительной организацией в соответствии с 501 (c) (3) Налогового кодекса, то перевод будет исключенной транзакцией в соответствии с §91.191 (18) Кодекса Пенсильвании.

    Рассрочка платежа

    Продавец недвижимости, не используемой в торговле или бизнесе, может выбрать метод рассрочки для отчета о приросте капитала от продажи недвижимости. В разделе «Налоговая служба IRS» 705 представлен обзор налогового режима продаж в рассрочку.Публикация IRS 537 предоставляет более подробные инструкции, в том числе о том, как рассчитать валовую прибыль от сделки, процент валовой прибыли, применяемый к каждому взносу, и доход от продаж. Платежи, полученные продавцом частями в течение каждого налогового года, для целей налогообложения состоят из трех компонентов: процентный доход (установленный или вмененный по применимой федеральной ставке), который подлежит налогообложению по обычным ставкам дохода; безналоговый возврат скорректированной базы в собственность; и прибыль от продажи, которая облагается налогом по ставке прироста капитала.(Публикация IRS 225 содержит подробное объяснение налоговых последствий продажи в рассрочку применительно к фермерской собственности.)

    Возможности планирования

    Распределение налогового бремени на годы может предоставить возможности налогового, имущественного и финансового планирования для продавца, который готов принять оплату покупной цены в течение двух или более налоговых лет, будь то со стороны продавца забрать финансирование или рассрочка платежа финансирование.

    Стоимость денег во времени

    Всякий раз, когда налогоплательщик может отложить налоговое обязательство бесплатно для налогоплательщика, это экономическая выгода - у налогоплательщика есть деньги для промежуточных инвестиций, которые в противном случае были бы выплачены U.С. Казначейство. Например, если у продавца есть налоговое обязательство в размере 150 000 долларов США на прибыль в размере 1 000 000 долларов США, то распределение этой прибыли на 10 лет и ее промежуточное инвестирование под 5% приведет к чистой прибыли (даже без сложных процентов) в размере 33 750 долларов США. (15000 долларов с отсрочкой на один год @ 5% = 750 долларов; 15000 долларов с отсрочкой на два года = 1500 долларов; на три года = 2250 долларов и т. Д.)

    Налоговое планирование

    Всякий раз, когда налогоплательщик может использовать убытки для компенсации налогооблагаемой прибыли или использовать вычеты для компенсации налогооблагаемой прибыли, это является экономической выгодой для налогоплательщика.Как продавец забирает финансирование, так и финансирование рассрочки платежа может отсрочить признание прибыли в будущих налоговых годах, когда налогоплательщик может ожидать существенных налоговых убытков или вычетов, возможно, в связи с предоставлением сервитута по сохранению; или налогоплательщик может ожидать уменьшения дохода, возможно, в связи с выходом на пенсию; или пожилой налогоплательщик может захотеть отложить выплату воздушного шара на достаточно длительный период, чтобы он облагался налогом, если вообще облагался налогом, как часть его имущества.

    Планировка недвижимости

    Отсрочка платежа покупной цены может дать налогоплательщику время сделать серию подарков в виде пропорциональных долей его доли в собственности членам семьи, так что к моменту совершения воздушной выплаты она подлежит выплате другим членам семьи. чем продавец, и, в этом случае, больше не является частью активов продавца ни для целей налога на прибыль, ни для целей налога на наследство.Продавец может передать сумму до 14 000 долларов США (на 2015 год) любому количеству лиц в любой год без негативных последствий для налога на дарение или налога на наследство. Если выплата воздушным шаром откладывается на несколько лет, серия подарков членам семьи может привести к тому, что выплата воздушным шаром будет выплачена им, а не продавцу. Это может привести к значительной экономии налогов, если в результате подарков членам семьи будут производиться выплаты по более низким налоговым категориям, чем продавцу. Если имущество продавца, вероятно, будет облагаться налогом на наследство (максимальная ставка 40% в 2015 году), то удаление стоимости имущества из имущества не только уменьшит обязательства по налогу на наследство, но также может снизить общую стоимость имущества. под лимит (5 $.43 миллиона на человека в 2015 году), при котором налог на наследство не уплачивается.

    Финансовое планирование

    Рассрочка платежа может быть рассчитана по времени с учетом требований продавца к денежному потоку и / или налоговому планированию. Например, вместо того, чтобы определять пятилетний фиксированный срок, соглашение о рассрочке может предусматривать срок в 30 лет, но с возможностью со стороны продавца потребовать платеж в полном объеме через пять лет и, если продавец не выполнит вариант в то время, каждый пятилетний интервал после этого.Если продавец не воспользуется опционом, то регулярные платежи продолжаются до следующего варианта, требующего дополнительной оплаты.

    Продавец, вероятно, с большей вероятностью предоставит консервационной организации долгосрочное финансирование, если у продавца есть возможность потребовать полную оплату, как описано выше, в случае изменения его финансовых обстоятельств. Конечно, природоохранная организация должна договориться о значительном периоде уведомления, чтобы иметь возможность найти альтернативное финансирование в случае необходимости.

    Структура не облагаемых налогом муниципальных облигаций Как правило

    Соглашения о рассрочке платежа часто используются в качестве средства поддержки экономического развития посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций. Право собственности на проект принадлежит государственному органу, обычно органу по промышленному развитию, который заключает договор о рассрочке платежа с частной компанией, которая будет иметь все права бенефициарного владения проектом. Облигации выпускаются органом по промышленному развитию и продаются на открытом рынке для сбора средств для приобретения проекта.По этим облигациям начисляются проценты по более низкой ставке, поскольку доход держателя облигации не облагается налогом. Платежи частной компании государственному учреждению в соответствии с соглашением о рассрочке используются государственным учреждением для выплаты основной суммы и процентов, причитающихся держателям облигаций в соответствии с условиями облигаций.

    Природоохранные проекты

    Государственные спонсоры природоохранных проектов могут использовать рассрочку для распределения платежей во времени. Фонды, полученные от продажи не облагаемых налогом муниципальных облигаций, могут использоваться для финансирования приобретений на цели сохранения в течение многих лет.Облигации также могут быть выпущены владельцу вместо оплаты покупной цены наличными. См. Документ A Guide to Farmland Preservation Министерства сельского хозяйства Пенсильвании, где описано приобретение в рассрочку сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур с использованием облигаций, выпущенных Главным управлением New Garden.

    Аренда-выкуп и договор купли-продажи на протяжении многих лет использовались недобросовестными операторами для обмана уязвимых слоев населения. Закон Пенсильвании о земельных договорах в рассрочку (68 P.S. 902 et seq.) Был принят в 1965 году, чтобы требовать раскрытия и периодического учета платежей при продаже жилой недвижимости в рассрочку во всех округах первого и второго класса (то есть в Филадельфии и округе Аллегейни). Хотя этот акт может быть неприменим к конкретной транзакции, покупателю рассрочки рекомендуется включить в соглашение о рассрочке меры защиты, аналогичные тем, которые предусмотрены в законе, в частности: раскрытие информации, которую продавец рассрочки должен сделать; положения о периодическом учете продавцами применения платежей; и ограничения средств правовой защиты во избежание конфискации ранее произведенных платежей.

    Чтобы найти экспертов по темам, затронутым в этом руководстве, см. Правую колонку онлайн-издания по адресу http://conservationtools.org/guides/show/26. Он-лайн издание также содержит самый последний список связанных элементов библиотеки и руководств.

    Соглашение о рассрочке

    : ConservationTools

    И покупатель, и продавец могут получить выгоду, если оплата покупной цены собственности распределена во времени. Суммы и сроки платежей могут быть структурированы бесчисленным множеством способов и адаптированы для наилучшего удовлетворения потребностей как продавца, так и покупателя.

    Причины рассмотреть вопрос о финансировании продавца

    Консервационная организация может пожелать предложить продавцу отсрочку всей или части покупной цены по ряду причин, среди которых следующие:

    • Выплаты могут быть рассчитаны таким образом, чтобы совпадать с прогнозами покупателя относительно доступности финансирования за счет грантов и пожертвований.
    • Частные договоренности между продавцом и покупателем позволяют избежать комиссий и процентных ставок, взимаемых банками и другими ипотечными кредиторами.
    • Продавец держит землю в качестве обеспечения для обеспечения выплаты полной покупной цены.
    • Продавец может отложить признание прироста капитала от продажи до получения платежей в рассрочку, создавая для продавца федеральные налоговые льготы, которые могут побудить продавца предоставить покупателю более выгодные условия.

    Два подхода

    Если покупателю нужно время, чтобы получить финансирование для покупки недвижимости, и если продавец готов дождаться полной оплаты, доступны два варианта для защиты интересов природоохранной организации в владении землей при одновременном сохранении заинтересованности продавцов в получении полной оплаты. оплата покупной цены:

    • Финансирование возврата продавца .При закрытии продавец передает недвижимость покупателю. В то же время покупатель доставляет продавцу вексель на неоплаченную покупную цену и записывает закладную на имущество в пользу продавца для обеспечения этого долга. Эта стратегия является предметом руководства «Финансирование возврата продавца» .
    • Финансирование платежей в рассрочку (т. Е. Договор в рассрочку ). При закрытии продавец и покупатель подписывают и записывают соглашение, в котором изложены условия выплаты неоплаченной покупной цены в рассрочку.Покупатель может реализовать все права собственности, пользования и пользования имуществом после заключения договора о рассрочке, но продавец сохраняет право собственности на имущество до уплаты покупной цены. Эта стратегия является предметом данного руководства.

    Соглашение о рассрочке по сравнению с соглашением продавца вернуть финансирование

    В некоторых случаях природоохранная организация может предпочесть соглашение о рассрочке, чтобы продавец забрал финансирование, потому что частные лица и учреждения могут быть более заинтересованы и мотивированы внести свой вклад в покупку собственности, чем погашение ипотеки на ту же собственность.Предполагаемый результат сохранения может быть таким же, но мнение доноров может быть другим.

    Еще одно возможное преимущество соглашения в рассрочку по сравнению с финансированием, полученным продавцом, заключается в том, что в случае неудачного случая, когда ожидаемое финансирование третьей стороной не материализуется, стороны могут незаметно отменить сделку, зарегистрировав прекращение соглашения о выплате кредита - без обращения взыскания или обращения вместо обращения взыскания не требуется.

    Покупатель становится полноправным владельцем; Продавец остается в праве собственности

    Когда соглашение о рассрочке подписывается между покупателем и продавцом, покупатель становится полноправным владельцем собственности (которая может быть землей, сервитутом доступа или консервационным сервитутом).Это означает, что покупатель может осуществлять все права собственности, пользования и пользования недвижимостью в течение срока действия соглашения о рассрочке. Однако продавец сохраняет за собой юридический титул (иногда именуемый как с голым юридическим титулом ) на собственность. Это обеспечивает продавцу безопасность - если покупатель не производит платежи в соответствии с условиями соглашения о рассрочке, продавец может иметь возможность восстановить владение недвижимостью быстрее и с меньшими затратами, чем при обращении взыскания по ипотеке.

    Некоторые продавцы чувствуют себя более уверенно, сохраняя право собственности на свою собственность до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена в полном объеме, что делает механизм финансирования рассрочкой платежа более удовлетворительным, чем альтернативный вариант финансирования со стороны продавца. (И наоборот, некоторые продавцы могут не захотеть оставаться в собственности, если они не контролируют собственность.)

    Используется много лет

    Договоры о рассрочке платежа (иногда называемые договорами по договору ) в течение многих лет использовались как в жилищных, так и в коммерческих сделках в качестве альтернативы финансированию ипотечных кредитов на покупку денег.

    Государственные учреждения часто заключают соглашения о рассрочке платежей с необлагаемыми налогами муниципальными облигациями для финансирования проектов экономического развития. Реже государственные учреждения заключают соглашения о рассрочке платежа с не облагаемыми налогами муниципальными облигациями для проектов по сохранению земель. Например, Министерство сельского хозяйства Пенсильвании использует продажи в рассрочку и выпуск муниципальных облигаций в своей программе закупок для сохранения сельского хозяйства.

    Соответствие инструмента

    Использование соглашения о рассрочке платежа с большей вероятностью будет хорошей стратегией, если применяется одно или несколько из следующих обстоятельств:

    • Покупатель, который рассматривает недвижимость как важное приобретение, обеспокоен тем, что продавец, который в настоящее время готов продать, может оказаться менее сговорчивым к тому времени, когда покупатель привлечет финансирование для покупки; в то же время покупатель относительно уверен, что покупная цена может быть повышена в течение определенного периода времени.
    • Продавец заинтересован продать покупателю, возможно, желая сохранить землю, и обеспокоен тем, что продажа может не состояться, если продавец не предоставит финансирование.
    • Для целей федерального налогообложения продавец желает распределить признание прироста капитала на несколько лет.
    • Покупатель хочет использовать землю, но продавец не желает расстаться с титулом до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена полностью.
    • Покупатель рассматривает сбор средств для незавершенного приобретения земли как более предпочтительный, чем сбор средств для погашения задолженности по завершенному приобретению.
    • Государственная программа по финансированию приобретения земли или сервитутов предусматривает распределение обязательств по финансированию на срок в несколько лет.

    Ключевые компоненты внедрения

    Первый ключ к успешной реализации соглашения о рассрочке заключается в том, что покупатель и продавец должны прийти к единому мнению относительно продолжительности времени, в течение которого покупатель может полностью оплатить покупную цену; размер и периодичность рассрочки платежей; а также права и обязанности соответствующих сторон в течение периода рассрочки.

    Во-вторых, сторонам потребуется профессиональная консультация соответствующих юристов для структурирования и документирования сделки по выплате взносов, которая защищает инвестиции природоохранной организации в собственность, а также интересы продавца, включая цели налогового планирования.

    При создании механизма государственного финансирования посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций потребуются гораздо большие затраты времени и энергии, в том числе опыт опытного консультанта по облигациям и консультанта по инвестициям.

    Стороны могут установить размер и частоту взносов любым способом, который они выберут в соглашении о рассрочке. Следующие примеры предназначены для демонстрации гибкости этих схем:

    Пример 1: Аналогично варианту покупки

    Стороны соглашаются производить платежи в рассрочку в сумме и с частотой, достаточной для того, чтобы побудить продавца убрать недвижимость с рынка и покрыть расходы продавца (налоги на имущество и т. Д.), Связанные с продолжением владения недвижимостью.В определенное время для завершения покупки должен быть произведен воздушный платеж. В случае, если покупатель не производит платеж, средства правовой защиты продавца ограничиваются расторжением соглашения о взносах. Риск природоохранной организации будет ограничиваться конфискацией сумм, уже уплаченных на момент прекращения.

    Этот порядок аналогичен порядку опциона на покупку, когда в обмен на оплату покупателем опциона или платежей по опциону продавец соглашается воздержаться от продажи собственности другим лицам, пока покупатель ищет финансирование для покупки собственности.

    Основное различие между соглашением о рассрочке и опционом на покупку заключается в том, что первое, в отличие от последнего, передает справедливую собственность в руки покупателя. Кроме того, для некоторых продавцов соглашение о рассрочке может быть воспринято как предоставление большей уверенности в том, что покупатель завершит покупку. (В зависимости от конкретных условий соглашения это могло действительно быть так.)

    Пример 2: Аналогично аренде с возможностью покупки

    Некоторые договоры о рассрочке платежей построены таким образом, что выплаты аналогичны договору аренды с правом выкупа.Ежемесячные платежи должны быть в сумме, аналогичной арендной плате, которая была бы выплачена по договору аренды за исключительное владение недвижимостью. В конце должен быть выплачен балансовый платеж, равный покупной цене для приобретения права собственности на недвижимость. Если балансовый платеж не производится, соглашение обычно прекращается без возмещения произведенных платежей и снятия дополнительных обязательств со стороны покупателя.

    Пример 3: аналогично финансированию возврата средств продавцом

    Некоторые соглашения о рассрочке составлены таким образом, что сумма, подлежащая ежемесячной выплате продавцу рассрочки, аналогична сумме, которая была бы выплачена по примечанию в размере покупной цены с уплатой процентов по согласованной ставке и выплачиваемой ежемесячными ежемесячными платежами в размере согласованный срок амортизации.Через некоторое количество лет может потребоваться воздушный шар. Если в соглашении не предусмотрено иное, в случае, если покупатель не может произвести платеж (-ы), продавец может либо расторгнуть соглашение о рассрочке (в этом случае покупатель может лишиться всех ранее произведенных платежей), либо продавец может принудить к исполнению соглашения. путем предъявления иска к покупателю для получения судебного решения о причитающейся сумме и взыскания судебного решения с активов покупателя, кроме тех, если таковые имеются, которые были защищены от регресса продавца в соответствии с соглашением.См. Раздел «Ответственность» в документе «Финансирование возврата продавца» .

    Налоги

    Продавец в рассрочку остается законным владельцем собственности, внесенной в публичные записи, включая записи налоговых органов.

    Если налоги на недвижимость не уплачены, как проценты продавца в рассрочку, так и проценты покупателя в рассрочку подвергаются риску продажи при продаже с налогом. Соответственно, и продавец, и покупатель заинтересованы в том, чтобы налоговые счета направлялись соответствующей стороне для своевременной оплаты с предоставлением доказательств оплаты другой стороне.

    В любой транзакции, в которой участвует как налогоплательщик, так и не налогоплательщик, имеет смысл распределить обязанности таким образом, чтобы максимизировать налоговые льготы и учесть эти налоговые льготы при согласовании общего вознаграждения за транзакцию. Когда природоохранная организация является покупателем, имеет смысл переложить бремя налоговых платежей на продавца, который, в отличие от некоммерческой организации, скорее всего, сможет воспользоваться налоговым вычетом. Точно так же, если есть возможность получить освобождение от налогов на недвижимость из-за справедливого владения или использования собственности природоохранной организацией, экономическая выгода освобождения должна быть принята во внимание как часть общего рассмотрения.

    Стандарты ухода; Страхование

    Поскольку покупатель обычно полностью заботится о собственности, хранит ее и контролирует ее после подписания договора о рассрочке, покупатель обычно принимает на себя ответственность по договору о рассрочке по содержанию имущества в хорошем состоянии и ремонту и в соответствии с законодательством.

    Соглашение о рассрочке обычно требует, чтобы покупатель предоставил полисы страхования или иным образом предоставил средства для ремонта или восстановления улучшений в собственности после пожара или другого несчастного случая.

    Осуждение

    Если имущество полностью или частично аннулировано в течение срока действия соглашения о рассрочке, как продавец, так и покупатель будут иметь претензии по изъятию их соответствующих интересов в имуществе. Соглашение о рассрочке может потребовать от сторон сотрудничества друг с другом для получения полной справедливой рыночной стоимости взятого имущества и распределения выручки в соответствии с взаимоприемлемой формулой.

    Проверить

    Перед тем, как заключить договор о рассрочке, покупатель должен убедиться, что недвижимость соответствует применимому законодательству и отсутствуют какие-либо обнаруживаемые условия, которые могут привести к непредвиденным расходам и расходам.

    Защита интересов

    Обязательство по титулу

    Перед тем, как заключить соглашение о продаже в рассрочку, покупатель должен получить обязательство по праву собственности, чтобы обеспечить его справедливое владение недвижимостью по соглашению о продаже в рассрочку.

    Исключения

    Никакие ипотеки или другие залоговые права не должны допускаться в качестве исключений из обязательства по праву собственности, если между покупателем и продавцом нет соглашения относительно того, кто обязан продолжать платежи, и средств правовой защиты в случае невыполнения этого обязательства.Продавцу следует запретить дальнейшее обременение имущества ипотекой или залогом.

    Запись

    Договор о рассрочке платежа или меморандум о соглашении должны быть зарегистрированы сразу после подписания. Обычно записывается меморандум, а не все соглашение, чтобы не оглашать точные условия платежа или другие частные соглашения сторон.

    Налог на передачу недвижимости

    Налог на передачу недвижимости уплачивается при регистрации договора купли-продажи недвижимости на основе всей суммы возмещения, уплаченной по договору.Если перевод осуществляется в охраняемое учреждение, признанное благотворительной организацией в соответствии с 501 (c) (3) Налогового кодекса, то перевод будет исключенной транзакцией в соответствии с §91.191 (18) Кодекса Пенсильвании.

    Рассрочка платежа

    Продавец недвижимости, не используемой в торговле или бизнесе, может выбрать метод рассрочки для отчета о приросте капитала от продажи недвижимости. В разделе «Налоговая служба IRS» 705 представлен обзор налогового режима продаж в рассрочку.Публикация IRS 537 предоставляет более подробные инструкции, в том числе о том, как рассчитать валовую прибыль от сделки, процент валовой прибыли, применяемый к каждому взносу, и доход от продаж. Платежи, полученные продавцом частями в течение каждого налогового года, для целей налогообложения состоят из трех компонентов: процентный доход (установленный или вмененный по применимой федеральной ставке), который подлежит налогообложению по обычным ставкам дохода; безналоговый возврат скорректированной базы в собственность; и прибыль от продажи, которая облагается налогом по ставке прироста капитала.(Публикация IRS 225 содержит подробное объяснение налоговых последствий продажи в рассрочку применительно к фермерской собственности.)

    Возможности планирования

    Распределение налогового бремени на годы может предоставить возможности налогового, имущественного и финансового планирования для продавца, который готов принять оплату покупной цены в течение двух или более налоговых лет, будь то со стороны продавца забрать финансирование или рассрочка платежа финансирование.

    Стоимость денег во времени

    Всякий раз, когда налогоплательщик может отложить налоговое обязательство бесплатно для налогоплательщика, это экономическая выгода - у налогоплательщика есть деньги для промежуточных инвестиций, которые в противном случае были бы выплачены U.С. Казначейство. Например, если у продавца есть налоговое обязательство в размере 150 000 долларов США на прибыль в размере 1 000 000 долларов США, то распределение этой прибыли на 10 лет и ее промежуточное инвестирование под 5% приведет к чистой прибыли (даже без сложных процентов) в размере 33 750 долларов США. (15000 долларов с отсрочкой на один год @ 5% = 750 долларов; 15000 долларов с отсрочкой на два года = 1500 долларов; на три года = 2250 долларов и т. Д.)

    Налоговое планирование

    Всякий раз, когда налогоплательщик может использовать убытки для компенсации налогооблагаемой прибыли или использовать вычеты для компенсации налогооблагаемой прибыли, это является экономической выгодой для налогоплательщика.Как продавец забирает финансирование, так и финансирование рассрочки платежа может отсрочить признание прибыли в будущих налоговых годах, когда налогоплательщик может ожидать существенных налоговых убытков или вычетов, возможно, в связи с предоставлением сервитута по сохранению; или налогоплательщик может ожидать уменьшения дохода, возможно, в связи с выходом на пенсию; или пожилой налогоплательщик может захотеть отложить выплату воздушного шара на достаточно длительный период, чтобы он облагался налогом, если вообще облагался налогом, как часть его имущества.

    Планировка недвижимости

    Отсрочка платежа покупной цены может дать налогоплательщику время сделать серию подарков в виде пропорциональных долей его доли в собственности членам семьи, так что к моменту совершения воздушной выплаты она подлежит выплате другим членам семьи. чем продавец, и, в этом случае, больше не является частью активов продавца ни для целей налога на прибыль, ни для целей налога на наследство.Продавец может передать сумму до 14 000 долларов США (на 2015 год) любому количеству лиц в любой год без негативных последствий для налога на дарение или налога на наследство. Если выплата воздушным шаром откладывается на несколько лет, серия подарков членам семьи может привести к тому, что выплата воздушным шаром будет выплачена им, а не продавцу. Это может привести к значительной экономии налогов, если в результате подарков членам семьи будут производиться выплаты по более низким налоговым категориям, чем продавцу. Если имущество продавца, вероятно, будет облагаться налогом на наследство (максимальная ставка 40% в 2015 году), то удаление стоимости имущества из имущества не только уменьшит обязательства по налогу на наследство, но также может снизить общую стоимость имущества. под лимит (5 $.43 миллиона на человека в 2015 году), при котором налог на наследство не уплачивается.

    Финансовое планирование

    Рассрочка платежа может быть рассчитана по времени с учетом требований продавца к денежному потоку и / или налоговому планированию. Например, вместо того, чтобы определять пятилетний фиксированный срок, соглашение о рассрочке может предусматривать срок в 30 лет, но с возможностью со стороны продавца потребовать платеж в полном объеме через пять лет и, если продавец не выполнит вариант в то время, каждый пятилетний интервал после этого.Если продавец не воспользуется опционом, то регулярные платежи продолжаются до следующего варианта, требующего дополнительной оплаты.

    Продавец, вероятно, с большей вероятностью предоставит консервационной организации долгосрочное финансирование, если у продавца есть возможность потребовать полную оплату, как описано выше, в случае изменения его финансовых обстоятельств. Конечно, природоохранная организация должна договориться о значительном периоде уведомления, чтобы иметь возможность найти альтернативное финансирование в случае необходимости.

    Структура не облагаемых налогом муниципальных облигаций Как правило

    Соглашения о рассрочке платежа часто используются в качестве средства поддержки экономического развития посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций. Право собственности на проект принадлежит государственному органу, обычно органу по промышленному развитию, который заключает договор о рассрочке платежа с частной компанией, которая будет иметь все права бенефициарного владения проектом. Облигации выпускаются органом по промышленному развитию и продаются на открытом рынке для сбора средств для приобретения проекта.По этим облигациям начисляются проценты по более низкой ставке, поскольку доход держателя облигации не облагается налогом. Платежи частной компании государственному учреждению в соответствии с соглашением о рассрочке используются государственным учреждением для выплаты основной суммы и процентов, причитающихся держателям облигаций в соответствии с условиями облигаций.

    Природоохранные проекты

    Государственные спонсоры природоохранных проектов могут использовать рассрочку для распределения платежей во времени. Фонды, полученные от продажи не облагаемых налогом муниципальных облигаций, могут использоваться для финансирования приобретений на цели сохранения в течение многих лет.Облигации также могут быть выпущены владельцу вместо оплаты покупной цены наличными. См. Документ A Guide to Farmland Preservation Министерства сельского хозяйства Пенсильвании, где описано приобретение в рассрочку сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур с использованием облигаций, выпущенных Главным управлением New Garden.

    Аренда-выкуп и договор купли-продажи на протяжении многих лет использовались недобросовестными операторами для обмана уязвимых слоев населения. Закон Пенсильвании о земельных договорах в рассрочку (68 P.S. 902 et seq.) Был принят в 1965 году, чтобы требовать раскрытия и периодического учета платежей при продаже жилой недвижимости в рассрочку во всех округах первого и второго класса (то есть в Филадельфии и округе Аллегейни). Хотя этот акт может быть неприменим к конкретной транзакции, покупателю рассрочки рекомендуется включить в соглашение о рассрочке меры защиты, аналогичные тем, которые предусмотрены в законе, в частности: раскрытие информации, которую продавец рассрочки должен сделать; положения о периодическом учете продавцами применения платежей; и ограничения средств правовой защиты во избежание конфискации ранее произведенных платежей.

    Чтобы найти экспертов по темам, затронутым в этом руководстве, см. Правую колонку онлайн-издания по адресу http://conservationtools.org/guides/show/26. Он-лайн издание также содержит самый последний список связанных элементов библиотеки и руководств.

    Как выбрать лучший план платежей, Новости недвижимости, ET RealEstate

    Если инвестиции производятся на репатриируемой основе, платежный инструмент должен быть использован на счете инвестора NRE или FCNR. платежный инструмент на счете инвестора NRE / FCNR / NRO.Когда четыре года назад Арун Кумар Патак забронировал квартиру в Нойде, застройщик обещал, что она вернется в собственность через 18 месяцев. Он предложил 9% скидку, если Патак заплатит всю сумму вперед. Патак выбрал меньшую скидку в 2% и заплатил 30% от цены. «Остальное оплачивается, когда я получаю владение мячом», - говорит он. Проект все еще не завершен, и нет никаких признаков передачи владения. Не всем так везет. Задержки жилищных проектов - обычное дело. Столкнувшись с замедлением продаж, девелоперы привлекают потенциальных покупателей инновационными способами оплаты и бесплатными подарками.Мы проверим арифметику каждого из них и подскажем, какая из них вам больше подходит.

    План, связанный со строительством

    В этом варианте первые 2-3 взноса основаны на календаре, а последующие платежи связаны с прогрессом в строительстве. Вы можете заплатить 5-10% при бронировании, еще 5-10% в течение трех месяцев и 20% в течение шести месяцев. Остальные 60-70% выплачиваются, когда строительство достигает заранее определенных этапов. Праншу Гупта (см. Рисунок) выбрал план, связанный со строительством, когда он заказал 3-BHK в Гургаоне в 2013 году.На сегодняшний день Гупта заплатил только 30% от цены. Остальная часть будет выплачена траншами по 10%, когда строительство достигнет определенных этапов. «Строительство предполагалось начать с 13-го месяца, но через два года даже земляные работы так и не начались», - говорит он. Он не решил выплатить всю сумму сразу, взяв ссуду. Задержка ущемила бы его еще больше, если бы он также платил огромные EMI.

    Кто должен пойти на это

    Планы, связанные со строительством, подходят покупателям, которые не в состоянии взять на себя огромные финансовые обязательства.На такие планы банки обычно выдают два вида ссуд. Во-первых, ссуда предназначена для первоначальных взносов, и взимаются только предварительные EMI. Ссуда ​​увеличивается с каждым взносом застройщику, а сумма до EMI увеличивается. Регулярные EMI ​​начинаются только после того, как будет произведена окончательная выплата. Поскольку в предыдущие годы проблемы до появления EMI были меньше, это устраивает покупателей, которые ожидают, что их доход вырастет в следующие несколько лет. Они также могут использовать период до EMI для погашения ссуд, взятых в качестве первоначального взноса. Во втором типе EMI ​​основаны на всей санкционированной сумме ссуды, даже если выплачивается только ее часть.В первые годы проценты очень маленькие, и большая сумма идет на погашение основной суммы.

    30:70 План субвенций

    Очень похож на план, связанный со строительством, потому что покупатель вносит небольшой первоначальный взнос в размере 10-30% во время бронирования. Разница в том, что он также берет ссуду на оставшуюся сумму, хотя строитель платит EMI до момента владения. Кредитор платит застройщику платежи, связанные со строительством, от имени покупателя. Для покупателя EMI начинают действовать либо во владении, либо по истечении определенного периода времени.Такие схемы не так уж и хороши. Затраты по процентам, полученные застройщиком в течение периода субвенции, перекладываются на покупателя в виде более высоких цен. Цена за квадратный фут по этому варианту выше, чем то, что вы заплатили бы по связанному плану строительства.

    Кто должен пойти на это

    Так же, как планы, связанные со строительством, они подходят покупателям, у которых не так много излишков денежных средств. Однако не соблазняйтесь предложениями небольшого взноса. Если строительство застрянет, высока вероятность того, что застройщик не выплатит проценты банку.

    Субвенция без кредита

    Здесь вместо банка застройщик финансирует покупку. Хотя отсутствие EMI ​​может показаться преимуществом, у этого варианта есть свои недостатки. Когда вы берете ссуду в банке, он проводит комплексную проверку. Покупатель извлекает выгоду из этого исследования. Покупатели также должны убедиться, что все согласования есть и работа идет гладко.

    Кто должен пойти на это

    Это подходит покупателям HNI, которым не нужны ссуды.Если у вас есть наличные и вы можете внести больший первоначальный взнос, строители будут готовы предложить более высокие скидки.

    Отказ от процентов по жилищному кредиту

    Эти схемы предназначены для проектов, которые готовы к владению или близятся к завершению. Отказ может быть сроком на 1-3 года. Например, хотя ставки по жилищным кредитам близки к 9,5%, некоторые строители договорились с кредиторами о предоставлении ссуд под 7,5% на три года. Большинство связей связаны с NBFC.

    Кто должен пойти на это

    Поскольку ожидается, что процентные ставки будут снижены, вместо того, чтобы выбирать такие схемы, торгуйтесь со строителем, чтобы снизить цену собственности.

    Гарантированная аренда

    Еще одним нововведением является гарантированная арендная плата, предлагаемая строителями покупателю, который вносит полную оплату. Это может быть фиксированный срок 2-3 года или до владения. Арендная плата обычно составляет 1% от стоимости недвижимости. Если вы покупаете недвижимость стоимостью 50 лакхов, застройщик выдаст вам 36 чеков на сумму 50 000 каждый. Это означает возврат инвестиций в размере 12%. Ведь по жилищному кредиту вы платите 9,5%. К тому времени, когда вы вступите во владение, цена собственности вырастет как минимум на 15-20% до 58-60 лакхов.Загвоздка в том, что строитель фактически взял ссуду под 12% через покупателя. Здесь ответственность за своевременное погашение возлагается на покупателя, а не на застройщика. Если покупатель пропустит EMI, банк придет за ним. Если застройщик нарушит договор, покупатель может подать на него в суд. Реальность такова, что если чеки не выплачиваются, вы мало что можете сделать для взыскания взносов.

    Кто должен пойти на это

    Эта опция полезна, потому что она устраняет электромагнитные помехи в течение 2-3 лет. Однако убедитесь, что у вас есть учетные данные разработчика, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии.

    Халява и скидки

    Индийцам нравится халява, которая сопровождает покупки. Поэтому некоторые строители заманивают их золотыми монетами, мебелью и даже зарубежными праздниками. Будьте особенно осторожны, когда увидите такие предложения.

    Кто должен пойти на это

    Эти бесплатные предложения и дополнения являются маркетинговыми уловками. Не позволяйте инвестициям в 50-60 лакхов повлиять на предложение бесплатного кондиционера на сумму 20,000

    Как купить жилой комплекс

    Готовы ли вы поднять свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

    Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

    Преимущества покупки жилого комплекса

    Жилой комплекс - это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса - важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

    Меньше риска

    Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

    • Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
    • Даты начала договоров аренды для управления арендной платой / недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех помещений наступал одновременно).

    Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

    • Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
    • Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
    • Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

    Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

    Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

    Квартиры застрахованы от инфляции

    Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

    Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности.

    Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

    • Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль - это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

    Возможности для получения дополнительного дохода

    Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

    Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

    Типы жилых комплексов

    Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

    • Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
    • Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
    • Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
    • Здания класса D - это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

    Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

    Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

    • Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванн. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
    • Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
    • Доля вакантных мест. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
    • В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

    Соображения относительно местоположения и стоимости

    При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

    Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

    Счет за коммунальные услуги

    Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

    Риски для здоровья

    Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

    Расходы на страхование

    Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

    Проблемы с оборудованием

    Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

    Инвестиционные стратегии

    Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

    • Стабилизированная недвижимость или недвижимость с правом покупки и удержания. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
    • нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

    Рекомендации по ставке капитализации

    Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

    Формула выглядит следующим образом:

    Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

    Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

    Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

    Получение ссуды

    Вероятно, вам понадобится получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

    • Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
    • Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

    Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

    Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса - это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.

    Как найти брокера

    Было бы неплохо работать с брокерской или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

    Соответствие требованиям для получения ссуды

    Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

    Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

    Необходимая документация

    Может быть непросто узнать более сложные заключительные этапы того, как купить жилой комплекс. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

    Оценка

    Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

    • Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
    • Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
    • Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

    Оценка физических потребностей

    В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

    Этап I экологическая оценка

    В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

    Обследование собственности

    В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

    Заключение

    Жилые комплексы не из дешевых. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

    Последнее обновление 20.10.20

    Договор рассрочки Определение | Bankrate.com

    Что такое договор рассрочки?

    Договор в рассрочку - это договор купли-продажи, в котором покупатель соглашается произвести серию платежей в указанные даты в обмен на товары или услуги. Невыполнение платежа открывает для покупателя штрафные санкции или судебные иски со стороны продавца или поставщика услуг.

    Более глубокое определение

    Договоры рассрочки платежа когда-то были популярным способом покупки домов.Их называли «земельными контрактами», потому что они использовались для покупки земли. Контракт был заключен между землевладельцем и покупателем. По мере ослабления требований к ипотечным кредитам в 1980-х годах земельные контракты стали менее распространенными. Однако они стали более популярными после краха ипотечных кредитов 2007–2009 годов. Договоры в рассрочку также используются для покупки автомобилей и других дорогостоящих товаров.

    Одним из ключевых преимуществ договора о рассрочке платежа является то, что он более гибкий, чем ипотека, и может быть доступен покупателям, которые не могут получить ипотеку.Другие ключевые особенности:

    • Право собственности на недвижимость остается на имя продавца до тех пор, пока контракт не будет удовлетворен.
    • Продавец может вернуть имущество в случае неисполнения обязательств без компенсации покупателю и без судебного постановления.

    Пример договора рассрочки

    Гарольд планирует купить небольшую ферму у своего коллеги. Поскольку он потерял дом и работу во время экономического спада, он не может претендовать на получение ипотеки, хотя сейчас у него хорошая работа.Гарри договаривается о покупке фермы через наземный контакт. Цена покупки 600 000 долларов. Он кладет 100 000 долларов и соглашается делать ежемесячные платежи в течение 10-летнего периода под 6 процентов годовых. Поскольку он уверен, что сможет получить ипотечный кредит в конце контракта, он соглашается произвести окончательный воздушный платеж в размере 200 000 долларов. Это снижает его ежемесячные взносы.

    Есть ли у вас договор рассрочки платежа? Используйте калькулятор графика погашения Bankrate, чтобы выяснить, сколько основной суммы вы выплатили и сколько еще должны по контракту.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *